物業(yè)管理現狀存在的問(wèn)題及對策論文
一、德州市物業(yè)管理基本情況
全市資質(zhì)企業(yè)315家，服務(wù)面積5710余萬(wàn)㎡，綠化總面積103.5萬(wàn)㎡。企業(yè)從業(yè)人員2.06萬(wàn)人，服務(wù)業(yè)主37.1萬(wàn)戶(hù)，服務(wù)人口107.3萬(wàn)余人。實(shí)施規范化物業(yè)管理的各類(lèi)物業(yè)項目460余個(gè)，總建筑面積約3000萬(wàn)平方米，有2家物業(yè)服務(wù)企業(yè)被省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )評為“物業(yè)服務(wù)誠信企業(yè)”，2個(gè)小區獲得“全國物業(yè)管理示范住宅小區”稱(chēng)號，23個(gè)小區獲得“山東省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區”稱(chēng)號，78個(gè)小區獲得“市級物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區”稱(chēng)號。截至2014年年底，全市共有規模以上物業(yè)管理企業(yè)65家，資產(chǎn)總計4.72億元，同比增長(cháng)22.92%。營(yíng)業(yè)收入4.33億元，同比增長(cháng)37.46%，其中，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入4.26億元，同比增長(cháng)36.98%。營(yíng)業(yè)成本2.07億元，同比增長(cháng)21.76%，其中，主營(yíng)業(yè)務(wù)成本2.0億元，同比增長(cháng)19.05%。營(yíng)業(yè)利潤0.8億元，同比增長(cháng)19.4%。應付職工薪酬1.11億元，同比增長(cháng)9.9%。
二、物業(yè)管理工作存在的主要問(wèn)題
(一)街道社區、業(yè)委會(huì )、物業(yè)公司之間渠道不暢，關(guān)系不順，協(xié)調不力。社區居委會(huì )、業(yè)委會(huì )、物業(yè)公司三者之間缺乏有效的溝通機制和協(xié)調平臺，導致街道社區監管指導缺位、業(yè)委會(huì )職責錯位、物業(yè)公司服務(wù)不到位。在一些社區，業(yè)委會(huì )與物業(yè)公司形成對立關(guān)系，物業(yè)公司與業(yè)委會(huì )和業(yè)主之間的矛盾沖突經(jīng)常發(fā)生，成為影響社區治安穩定的一大誘因。
(二)物業(yè)管理覆蓋率偏低，老舊小區物業(yè)管理推進(jìn)難。目前，中心城區共有小區746個(gè)，有物業(yè)管理的小區202個(gè)，其中依托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的161個(gè);沒(méi)有物業(yè)管理的小區544個(gè)，其中產(chǎn)權單位自管的328個(gè)。老舊小區長(cháng)期缺少專(zhuān)業(yè)管理維護，環(huán)境質(zhì)量普遍較差。亂搭亂建、亂停亂放、亂涂亂畫(huà)現象嚴重，生活垃圾不能及時(shí)清運，“臟、亂、差”問(wèn)題十分突出。供水、供熱專(zhuān)營(yíng)設施改造移交難，部分老舊“三無(wú)”小區最基本的供水、供暖問(wèn)題都沒(méi)有解決，實(shí)行定時(shí)供水，甚至無(wú)法實(shí)現供水。
(三)物業(yè)管理市場(chǎng)不成熟，規范化、精細化、專(zhuān)業(yè)化水平難提升。全市物業(yè)公司中無(wú)一家一級資質(zhì)，二級資質(zhì)企業(yè)6家，僅占企業(yè)總數的1.9%，其余均為三級資質(zhì)企業(yè)。當前，運轉較好的物業(yè)公司絕大多數是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資成立，達不到盈虧點(diǎn)，由開(kāi)發(fā)商補貼資金運營(yíng)，由于體制上存在“父子”關(guān)系，把維護開(kāi)發(fā)商利益放在首位，在物業(yè)管理服務(wù)水平提升上沒(méi)有積極性。同時(shí)，獨立運營(yíng)的物業(yè)公司規模小、收費低、利潤空間小，加上少數業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費，加劇了運營(yíng)困難。目前，物業(yè)管理公司服務(wù)內容主要是保安、普通保潔服務(wù)及日常水電維修等常規業(yè)務(wù)，導致服務(wù)品質(zhì)難提升。
(四)員工素質(zhì)普遍不高，平均薪酬低。由于我國物業(yè)管理起步較晚、定位不高，加之物業(yè)管理的人才培養跟不上物業(yè)管理的發(fā)展速度和發(fā)展要求，從業(yè)人員素質(zhì)不高，職業(yè)化隊伍尚未形成。從我市部分企業(yè)來(lái)看，物業(yè)公司所聘保安、保潔，普遍年齡較大，學(xué)歷偏低，維修等技術(shù)人員水平不高，人員構成決定行業(yè)工資水平整體偏低。在保險方面，公司為一線(xiàn)員工僅繳納人身意外傷害保險，保費額度低，僅有正規公司的主要管理人員享受“五險一金”。
三、加強和改進(jìn)我市物業(yè)管理工作的對策建議
(一)突出扶持引導，強化監管服務(wù)。物業(yè)管理具有很強的民生保障功能和公益性，既需要政府加強監督管理，更需要扶持引導。為此，要進(jìn)一步加大政府扶持力度，財政和稅務(wù)部門(mén)，要積極落實(shí)服務(wù)業(yè)扶持政策和補貼政策;物價(jià)部門(mén)要加緊研究服務(wù)收費標準，逐步建立市場(chǎng)調節價(jià)格體系;金融部門(mén)要加強與物業(yè)企業(yè)對接，解決中小企業(yè)融資難題;有關(guān)主管部門(mén)要進(jìn)一步優(yōu)化審批、審核等方面的管理服務(wù)，破除各類(lèi)行業(yè)性、區域性、行政性壁壘。另外，要逐步完善物業(yè)服務(wù)業(yè)市場(chǎng)監管體系，健全物業(yè)服務(wù)項目招投標制度，建立公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)秩序;完善物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)準入機制，嚴格執行物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信檔案和信息平臺;加強物業(yè)服務(wù)項目承接查驗監管，規范物業(yè)項目承接查驗行為，維護業(yè)主和使用人的合法權益。
(二)探索建立社區、業(yè)委會(huì )、物業(yè)公司管理新模式。對有物業(yè)管理企業(yè)的小區，可探索推行在黨組織領(lǐng)導下，社區居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方交叉任職，居委會(huì )主任擔任物業(yè)公司總監，業(yè)主委員會(huì )主任任社區居委會(huì )副主任，物業(yè)公司經(jīng)理任社區居委會(huì )副主任。以此促使社區居委會(huì )變被動(dòng)為主動(dòng)，積極履行協(xié)調社區矛盾、服務(wù)社區群眾、監督管理社區工作的職責;促使業(yè)主委員會(huì )既依法維護業(yè)主的權益，又自覺(jué)協(xié)助物業(yè)公司做好業(yè)主的思想和解釋工作，消除業(yè)主與物業(yè)公司產(chǎn)生的矛盾，增進(jìn)相互理解和支持;促使物業(yè)公司認真按照協(xié)議或合同履行職能，努力提高服務(wù)質(zhì)量和水平。三方通過(guò)召開(kāi)聯(lián)席會(huì )議和定期征詢(xún)意見(jiàn)等方式，及時(shí)分析社情民意，調節矛盾糾紛，實(shí)現資源共享、優(yōu)勢互補、相依共促、合作共贏(yíng)。
(三)強化政府主導作用，加大資金投入力度，積極推進(jìn)老舊“三無(wú)”小區簡(jiǎn)易物業(yè)管理模式。目前，僅我市中心城區老舊小區和三無(wú)小區達到544個(gè)，這類(lèi)小區大多聚集的是社會(huì )弱勢群體，基礎設施損壞老化，環(huán)境衛生差，社會(huì )治安薄弱，社會(huì )問(wèn)題和矛盾集中。建議政府主導推進(jìn)把老舊小區整治改造提升納入城市管理和社會(huì )管理整體布局，加大財政資金投入，按一定標準向街道辦事處、社區居委會(huì )發(fā)放財政補貼資金，由街道、社區居委會(huì )作為責任主體負責先行對“三無(wú)”小區實(shí)施改造整治，逐步解決老舊住宅小區在居住環(huán)境、配套設施等方面存在的問(wèn)題，對整治后具備物業(yè)管理條件的老舊小區，移交物業(yè)企業(yè)接管。對規模較小的零散住宅小區或樓幢，可并入相鄰小區，實(shí)施統一管理、差異化服務(wù)。
(四)加強培育、指導和監管，提升業(yè)委會(huì )組建率和物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。業(yè)委會(huì )是社區、物業(yè)公司和業(yè)主三者之間的橋梁，必須把提升業(yè)主委員會(huì )組建率擺上加強物業(yè)管理工作的重要位置。同時(shí)，要大力培育發(fā)展壯大物業(yè)企業(yè)，由于我市物業(yè)企業(yè)起步較晚，基礎薄弱，“低、小、散”問(wèn)題突出，與我市快速增長(cháng)的物業(yè)管理需求和業(yè)主高服務(wù)品質(zhì)追求不相適應。職能部門(mén)必須加強對物業(yè)企業(yè)的培育、指導和監管，并貫穿于準入、運營(yíng)、服務(wù)、退出的全過(guò)程。要推行“建管分離”，建立前期物業(yè)管理招投標制度。要突出示范帶動(dòng)，培育品牌企業(yè)，鼓勵骨干物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用先進(jìn)管理經(jīng)驗，通過(guò)加盟、兼并、重組等方式整合市場(chǎng)資源，積極采用現代信息技術(shù)和現代化管理手段，推進(jìn)物業(yè)服務(wù)走向規�；�、專(zhuān)業(yè)化、集約化的發(fā)展道路。鼓勵物業(yè)骨干企業(yè)積極拓寬服務(wù)領(lǐng)域，由目前的初級服務(wù)模式向高層次、多樣化、主動(dòng)式的增值服務(wù)模式轉變;鼓勵優(yōu)秀企業(yè)注冊和使用自主商標，提高物業(yè)服務(wù)品牌的知名度和美譽(yù)度，發(fā)揮品牌示范和集聚效應。
(五)強化人才培養，打造高素質(zhì)的物業(yè)服務(wù)隊伍�，F代企業(yè)之間的競爭就是人才的競爭，高素質(zhì)的物業(yè)人才是企業(yè)興旺的重要保證。我市的物業(yè)管理企業(yè)由于起步較遲，理論還不完備，實(shí)踐經(jīng)驗還不多，高素質(zhì)管理人才還很缺乏。為使全市物業(yè)服務(wù)在一個(gè)更高層面上發(fā)展，應實(shí)施人才帶動(dòng)戰略，造就一支懂經(jīng)營(yíng)、善管理、精業(yè)務(wù)、守道德的專(zhuān)業(yè)隊伍。一是要完善人才管理系統，相關(guān)管理部門(mén)要制定物業(yè)服務(wù)業(yè)人才培養計劃;二是要提供優(yōu)惠政策，吸引物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的急需人才;三是要加強院校培養，依托德州學(xué)院、德州職業(yè)學(xué)院、華宇學(xué)院等高校，定向培養適應行業(yè)發(fā)展的專(zhuān)門(mén)人才;四是加強崗位技能培訓，大力提高從業(yè)人員素質(zhì)。
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