物業(yè)管理中存在的問(wèn)題論文

　　物業(yè)管理中存在的問(wèn)題論文【1】

　　摘要:在探尋適合中國國情的物業(yè)管理發(fā)展的實(shí)踐中,我國的物業(yè)管理遇到了不少問(wèn)題。

　　本文從物業(yè)管理的概念著(zhù)手,分析了物業(yè)管理存在的問(wèn)題,得出了物業(yè)管理的解決對策,這對我國物業(yè)管理及其發(fā)展問(wèn)題有著(zhù)重要的現實(shí)意義和理論意義。

　　關(guān)鍵詞:物業(yè)管理 問(wèn)題 建議

　　物業(yè)管理在提升社區生活品質(zhì)和城市管理水平同時(shí),也能夠改善居民的居住環(huán)境,推動(dòng)和諧社區的建設。

　　但是由于制度不銜接,體制不健全,也有居民消費觀(guān)念滯后,服務(wù)不到位等問(wèn)題,產(chǎn)生了較多的物業(yè)糾紛,并影響了居民的正常生活及和諧社區的建設,物業(yè)問(wèn)題已經(jīng)引起了社會(huì )普遍關(guān)注。

　　一、物業(yè)管理的問(wèn)題點(diǎn)

　　物業(yè)管理糾紛中,不繳納物業(yè)費是物業(yè)糾紛的主要表現形式,使得一些小區的物業(yè)費收繳困難,造成物業(yè)服務(wù)無(wú)法持續,進(jìn)而惡性循環(huán)。

　　綜合分析小區糾紛的問(wèn)題主要存在以下幾個(gè)問(wèn)題:

　　(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設時(shí)出現的問(wèn)題

　　1. 開(kāi)發(fā)建設問(wèn)題。

　　開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)損害業(yè)主的利益,對必備的配套設施減少建設來(lái)追求利潤最大化。

　　另外由于相關(guān)部門(mén)的失察,以及前期物業(yè)在接手管理時(shí),沒(méi)有細致檢查,故意為開(kāi)發(fā)商隱瞞存在的問(wèn)題,將業(yè)主對開(kāi)發(fā)商的不滿(mǎn)轉嫁到物業(yè)身上,給解決這些問(wèn)題增加了難度。

　　2. 開(kāi)發(fā)建設中的配套設施不到位。

　　開(kāi)發(fā)公司配套設施建設不到位影響物業(yè)費的收繳,有些公司沒(méi)有按規劃設計建設小區配套設施。

　　在配套設施尚未建設完或未驗收的情況下出售房屋,使得業(yè)主入住后,無(wú)法正常使用水電等配套設施。

　　另外,項目一旦完工,開(kāi)發(fā)公司撤走后把問(wèn)題都丟給物業(yè)公司,也直接造成物業(yè)公司與業(yè)主之間糾紛不斷。

　　3. 不能及時(shí)有效地解決業(yè)主投訴。

　　開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司相互推委在開(kāi)發(fā)建設中的遺留下來(lái)的工程配套問(wèn)題,業(yè)主不能夠有效尋求到解決問(wèn)題的部門(mén),不得不鬧到法院或采用拒繳物業(yè)費的措施。

　　4. 產(chǎn)權證沒(méi)有按期發(fā)放。

　　沒(méi)有兌現承諾。

　　開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按照國家規定繳納土地出讓金,導致業(yè)主拿不到房屋產(chǎn)權證,進(jìn)而影響了業(yè)主的情緒和小區物業(yè)的穩定。

　　(二)業(yè)主委員會(huì )的組建問(wèn)題

　　按照《物業(yè)管理條例》規定,全體業(yè)主組成的業(yè)主大會(huì )是小區的決策主體,業(yè)主大會(huì )的執行機構是業(yè)主委員會(huì )。

　　物業(yè)公司作為物業(yè)服務(wù)的提供者,必須按照業(yè)主大會(huì )的決議展開(kāi)工作,接受業(yè)委會(huì )的監督。

　　業(yè)委會(huì )組建難,有以下幾個(gè)方面的原因:業(yè)主對成立業(yè)委會(huì )的參與意識差;業(yè)主大會(huì )沒(méi)有規范的程序;業(yè)主委員會(huì )目前法律地位還不能適應業(yè)主自我管理需要;政府有關(guān)部門(mén)的職能所限、物業(yè)公司因怕自己的利益受影響積極性不高。

　　同時(shí),業(yè)委會(huì )缺乏細致的流程指導等,運作不規范,致使多數業(yè)主合法權益得不到該有的保障。

　　在我國社會(huì )發(fā)展的現階段,由于受傳統意識的影響,城市居民區的自治水平和組織形式仍處于初級階段,業(yè)主利益階層在社會(huì )法律地位含糊的情況下,不分情況“一刀切”的要求以其所居住的商品房或小區為單位,建立業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )制度,并賦予許多難以運作的民主自我管理權限,與社會(huì )發(fā)展的實(shí)際水平有些距離。

　　而且在這種無(wú)共同利益情況下,容易形成相互戒備甚至對抗的關(guān)系。

　　(三)物業(yè)公司服務(wù)不到位

　　物業(yè)公司管理水平的現狀是服務(wù)水平:參差不齊、服務(wù)質(zhì)量差、收支不透明。

　　其主要體現在:

　　(1)收費至上。

　　一些物業(yè)管理公司在服務(wù)理念上存在收費至上,服務(wù)不到位的現象:物業(yè)收費采取包干制的形式,另外在物業(yè)維護上,物業(yè)公司的開(kāi)支不透明,業(yè)主沒(méi)有知情權。

　　(2)缺乏溝通。

　　物業(yè)矛盾產(chǎn)生后,一些物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有能夠與業(yè)主主動(dòng)溝通,積極化解矛盾,采取一種以管理者自居的強硬態(tài)度,導致物業(yè)糾紛越鬧越大。

　　(3)承諾不一。

　　物業(yè)公司在業(yè)主辦理完入住手續后便開(kāi)始減少物業(yè)服務(wù),損害業(yè)主利益。

　　物業(yè)收費和服務(wù)項目質(zhì)價(jià)不等。

　　比如有些綠化面積及活動(dòng)場(chǎng)所都無(wú)法達標,還有物業(yè)服務(wù)收費過(guò)高,業(yè)主對此十分不滿(mǎn)。

　　(4)人員素質(zhì)。

　　部分物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)不高,服務(wù)意識差,顛倒了業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系,不能夠按照規章制度、崗位責任和應急方案為業(yè)主提供服務(wù),在出現緊急情況時(shí),從業(yè)人員不能做到及時(shí)處理,來(lái)保證居民的正常生活。

　　(四)業(yè)主的物業(yè)消費意識淡薄

　　業(yè)主的物業(yè)消費意識不夠成熟,盡管表面上同意按規定交納物業(yè)管理費,但是遇到收繳費用時(shí)往往采取不理睬或者躲避的形式,導致物業(yè)收費率較低,使得物業(yè)企業(yè)的生存遇到困難。

　　二、對住宅物業(yè)管理的思考

　　1. 有關(guān)物業(yè)管理方面的法律不完善、體制不健全是矛盾的根源。

　　(1)法規不完善。

　　業(yè)主大會(huì )成立的操作程序不細致等配套政策也不完善。

　　小區的配套設施(如水、電、氣、熱等市政配套設施)驗收需要各相關(guān)部門(mén)協(xié)作完成,容易出現問(wèn)題,業(yè)主入住后,受房屋質(zhì)量差,小區配套設施不全等問(wèn)題的困擾。

　　(2)體制不健全。

　　明確政府職能部門(mén)、物業(yè)公司、業(yè)委會(huì )各自的職責和工作流程;在街道辦事處建立物業(yè)管理方面的協(xié)調機制,加強監管的力度。

　　2、服務(wù)收費缺少細化標準和可執行的制度基礎。

　　物業(yè)管理公司通常由開(kāi)發(fā)商確定,物業(yè)收費也由其單方制定,業(yè)主的物業(yè)管理內容有些條款是強加的,不能菜單式自主選擇,通過(guò)制定分級服務(wù)標準和收費標準,讓業(yè)主選擇物業(yè)或協(xié)商服務(wù)收費標準,從而體現了業(yè)主的知情權以及物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)透明度。

　　三、總結

　　執行物業(yè)管理需要實(shí)行公開(kāi)招標制度,利用社區居委會(huì )協(xié)助業(yè)主維權,加強政府與業(yè)主的溝通,通過(guò)維權來(lái)維護社區的穩定與和諧。

　　同時(shí)探索新的物業(yè)組織管理模式,成立物業(yè)協(xié)會(huì )來(lái)制定行規,監督企業(yè)的行為和服務(wù)質(zhì)量,并鼓勵廣大業(yè)主積極參與,解決企業(yè)之間的糾紛。

　　“物業(yè)公示欄”中公布服務(wù)項目和收費標準,接受業(yè)主監督服務(wù)其質(zhì)量,逐步實(shí)現居民自治和品質(zhì)服務(wù)的良好氛圍。

　　參考文獻:

　　[1]劉志峰:《規范物業(yè)管理活動(dòng)促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展》,2003年7月

　　[2]劉圣歡著(zhù)《物業(yè)管理概論》,華師大出版社1998年

　　[3]王永強:《現代物業(yè)管理實(shí)務(wù)》,人民出版社2003年3月版

　　小區物業(yè)管理中存在的問(wèn)題【2】

　　【摘 要】目前中國市場(chǎng)上的小區物業(yè)與業(yè)委會(huì )、業(yè)主之間存在著(zhù)一種相互矛盾的復雜關(guān)系，許多業(yè)委會(huì )與物業(yè)處于不是勾結就是對抗的現狀，這種關(guān)系嚴重影響了小區物業(yè)管理的健康發(fā)展。

　　在分析產(chǎn)生這種現象的基礎之上，分析了小區物業(yè)管理中存在的一些常見(jiàn)問(wèn)題。

　　【關(guān)鍵字】小區物業(yè)管理;現狀;問(wèn)題

　　一.我國城市小區物業(yè)管理的現狀

　　目前，我國的城市小區物業(yè)管理開(kāi)始已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展的時(shí)期。

　　全國的三萬(wàn)家物業(yè)管理方面的企業(yè)之中就有三百萬(wàn)之多的從業(yè)人員。

　　隨著(zhù)物業(yè)管理的快速發(fā)展，很多的問(wèn)題也是慢慢地暴露出來(lái)了。

　　在這個(gè)行業(yè)，仍舊有許多不和諧的因素存在，這也使得業(yè)主的投訴量一直是很高的。

　　這些問(wèn)題的出現，物業(yè)管理公司對此需要高度地重視，增強服務(wù)的意識，積極地反省自身，不斷地尋找問(wèn)題，這樣才能讓物業(yè)管理比較健康地走下去，以此來(lái)更好地使得業(yè)主的利益得到保障，這樣城市居民的生活環(huán)境才能得到改善。

　　健康地發(fā)展物業(yè)管理行業(yè)，從而能夠很好地改善人們的居住的條件和居住環(huán)境，從而進(jìn)一步促進(jìn)城市新型住宅小區的建設，保持社會(huì )的穩定具有積極而重要的意義。

　　二.小區物業(yè)管理中存在的一些常見(jiàn)問(wèn)題分析

　　1.物業(yè)管理缺乏誠信，服務(wù)意識不強，市場(chǎng)化程度不高

　　經(jīng)濟的快速發(fā)展加快了我國的物業(yè)管理由計劃經(jīng)濟向著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟的方向轉型，別的部分的平衡發(fā)展往往是被忽略掉的。

　　由于這個(gè)行業(yè)還是比較年輕，物業(yè)管理在法制建設上還沒(méi)有形成比較完整而又系統的一種體系。

　　企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者也是常常注重短期的利益，缺乏誠信經(jīng)營(yíng)。

　　這種原則不僅違背了公平性還會(huì )制約市場(chǎng)競爭的合理性。

　　使得物業(yè)管理的行業(yè)發(fā)展得到抑制。

　　在我國物業(yè)管理目前的發(fā)展之中，還是些許計劃經(jīng)濟的成分，由于市場(chǎng)還沒(méi)有進(jìn)行徹底的轉型，政府干預了一部分的物業(yè)管理，造成了物業(yè)管理的行業(yè)的一些市場(chǎng)化的程度比較低，從而影響力了物業(yè)管理向著(zhù)市場(chǎng)化、社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化的方向去很好地發(fā)展。

　　2.物業(yè)管理的收費難、不規范

　　物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟背景以后，可以向業(yè)主收取一定的費用以此來(lái)確保企業(yè)的正常運營(yíng)。

　　物業(yè)服務(wù)費一直是物業(yè)管理與業(yè)主間的最大的一種矛盾。

　　造成這的主要原因一方面是因為物業(yè)管理企業(yè)的興起時(shí)間并不長(cháng)，部分的業(yè)主對于花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的意識并不是很強，不是很重視物業(yè)管理，拒交、拖交物業(yè)管理的費用。

　　另一方面，部分的物業(yè)公司沒(méi)有做到位服務(wù)端的一些工作，服務(wù)的質(zhì)量以及水平都是達不到業(yè)主的一些要求。

　　更有些只是比較片面地追求一些經(jīng)濟效益。

　　收費的的標準也是比較模糊的，還有一些捆綁收費等亂收費的現象存在。

　　業(yè)主對于這些情況都表示了強烈的不滿(mǎn)，從而也是激化了物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾，這同時(shí)也使得收繳物業(yè)管理費的一些難度明顯地增加。

　　3.人力資源的管理失衡，從業(yè)人員的素質(zhì)偏低

　　物業(yè)管理是一個(gè)新興的服務(wù)型的行業(yè)，推進(jìn)現代化城市建設、提升城市居民生活質(zhì)量都是很重要的，各級政府部門(mén)以及人民群眾對此都是引起了高度的關(guān)注，還需要許多的努力要花在行業(yè)管理標準和從業(yè)人員的培訓方面。

　　目前的一些情況是，部分的從業(yè)人員在就職之前顯得培訓不足，素質(zhì)較低，服務(wù)以及管理都達不到業(yè)主的一些要求。

　　因為有的物業(yè)管理的企業(yè)管理層比較缺乏管理的經(jīng)驗，仍然存在著(zhù)服務(wù)意識比較淡薄、培訓制度的缺失、管理模式比較陳舊、服務(wù)意識比較淡薄的一些不和諧的現象。

　　由于這種情況，物業(yè)管理的企業(yè)提供不了能夠達到業(yè)主要求的服務(wù)，還是會(huì )在比較大的程度之上給業(yè)主樹(shù)立不好的形象，對于物業(yè)管理的一些認識產(chǎn)生很大的誤導。

　　得不到業(yè)主的支持，從而也是不利于物業(yè)管理行業(yè)的很好的發(fā)展。

　　4.開(kāi)發(fā)商所遺留的問(wèn)題

　　經(jīng)常出現很多的物業(yè)管理的糾紛問(wèn)題，這些糾紛不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一些問(wèn)題，而是因為房屋的質(zhì)量較差，園區的環(huán)境的相關(guān)宣傳和實(shí)際是不相符的等等。

　　為了比較好地促進(jìn)一些房屋的出售，在宣傳房屋質(zhì)量好方面還是有些不切實(shí)際，小區的環(huán)境是不是適合人居住。

　　在業(yè)主入住之時(shí)，有些墻面又會(huì )出現裂縫，造成裂縫脫皮等方面的問(wèn)題時(shí)，開(kāi)發(fā)商就早就已經(jīng)逃走了，部分的責任業(yè)主是將之強加到物業(yè)企業(yè)的身上。

　　然而，因為房屋的維修費用比較高，對于解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)的問(wèn)題根本無(wú)能為力。

　　導致業(yè)主對于物業(yè)產(chǎn)生了一些比較不滿(mǎn)的情緒，它的主要方式就是拒絕交物業(yè)費。

　　另一方面，因為現在很多的房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)企業(yè)關(guān)系很好，有時(shí)候物業(yè)對于房地產(chǎn)企業(yè)還是比較包庇，這些也是容易造成業(yè)主的不滿(mǎn)。

　　5.政府對于物業(yè)服務(wù)的企業(yè)監管不是很到位

　　物業(yè)管理的涉及面比較廣，只有政府部門(mén)的監督和管理，物業(yè)管理才能順利進(jìn)行。

　　但是，物業(yè)管理作為一門(mén)新興的行業(yè)，不管是在法律還是制度等方面，政府是還沒(méi)有去建立比較完善的體系。

　　從而出現了一些不太完善的業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )成立的一些相關(guān)規定，物業(yè)行政的部門(mén)沒(méi)有相對應的處罰權，監督物業(yè)的收費制度還不是很健全，在處理物業(yè)投訴方面無(wú)法可依。

　　這使得物業(yè)管理暫時(shí)處于沒(méi)有監管的狀態(tài)，對物業(yè)管理的行業(yè)的比較健康的發(fā)展很不利。

　　6.物業(yè)管理政策體系不完善，法制不健全

　　在目前，物業(yè)管理行業(yè)對于國家權威性的相關(guān)物業(yè)管理法律還是比較缺乏，這使得物業(yè)管理的責任主體的相關(guān)的法律地位不是很明確、權利義務(wù)不是很清楚，造成現在的很多的住宅小區的管理體制方面還是有比較多的弊端，矛盾不斷在物業(yè)管理活動(dòng)之中產(chǎn)生。

　　所以，要建立比較公正、正確、符合實(shí)際的物業(yè)管理法律，從而解決物業(yè)矛盾糾紛，實(shí)現物業(yè)管理行業(yè)比較健康地發(fā)展。

　　三.總結

　　中國市場(chǎng)上的小區物業(yè)與業(yè)委會(huì )、業(yè)主之間雖然一直存在著(zhù)很多不可調和的矛盾，但只要我們能做到：轉變業(yè)主觀(guān)念，提高物業(yè)管理的服務(wù)意識，抓好隊伍建設，提高從業(yè)人員的素質(zhì)，完善小區物業(yè)管理的相關(guān)法律體系，就一定能使得小區物業(yè)與業(yè)委會(huì )、業(yè)主之間達到和諧共處的良好狀態(tài)。

　　參考文獻：

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　　[3]何召祥.物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)[M].中國科學(xué)技術(shù)大學(xué)出版社，2010.

　　[4]郭宗逵.物業(yè)管理[M].化學(xué)工業(yè)出版社，2007.

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