項目管理方法在物業(yè)管理中的應用
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摘 要：隨著(zhù)我國經(jīng)濟的發(fā)展與城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，城市內小區的數量不斷增加，居民對小區的居住要求也在不斷提高，傳統的房產(chǎn)管理制度與政府職能的專(zhuān)業(yè)，為物業(yè)管理開(kāi)拓市場(chǎng)提供了可能。
當前，我國的物業(yè)管理行業(yè)起步晚、管理錯位、發(fā)展不規范，需要更科學(xué)的管理方法適應現代居民日益提高的要求。
在物業(yè)管理中引入項目管理辦法，細分工作內容，集中項目?jì)?yōu)勢，實(shí)現資源共享，提高服務(wù)水平。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理項目;管理方法;應用
隨著(zhù)近年房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)規模越來(lái)越大，為物業(yè)管理的持續發(fā)展提供了廣闊的空間，我國的物業(yè)管理進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)期，但短期內迅速發(fā)展起來(lái)的物業(yè)管理仍然存在法制建設落后、管理水平低、管理不規范等問(wèn)題，需要通過(guò)引入新的管理方法改善當前的局面。
而項目管理方法已在多個(gè)行業(yè)中得到廣泛的應用，并均取得了良好的效果。
項目管理方法在物業(yè)管理項目中卻一直沒(méi)有引起足夠的重視，筆者認為如果在物業(yè)管理中科學(xué)的運用項目管理方法，必然能提高物業(yè)管理的效率，提高物業(yè)管理水平。
將會(huì )使物業(yè)服務(wù)企業(yè)更上一層樓。
一、項目管理的概念
項目管理起源于上世紀50年代，諸多行業(yè)管理中引入了項目管理取得了令人意想不到的效果。
項目管理是指在一定的約約束條件下，以高效率地實(shí)現項目業(yè)主的目標為目的，以項目經(jīng)理個(gè)人負責制為基礎和以項目為獨立核算，并按照項目?jì)仍谝幝蛇M(jìn)行有效的計劃、組織、協(xié)調、控制的系統管理活動(dòng)。
項目管理試圖獲得5個(gè)變量的控制：時(shí)間、成本、質(zhì)量、范圍、風(fēng)險。
物業(yè)管理是基于被接受的管理原則的一套技術(shù)方法，這些技術(shù)或方法用于計劃、評估、控制工作活動(dòng)，以按時(shí)、按預算、依據規范達到理想的最終效果。
項目管理內容：1、項目范圍管理;2、項目時(shí)間管理;3、項目成本管理;4項目質(zhì)量管理;5、人力資源管理;6、項目溝通管理;7、項目風(fēng)險管理;8、項目采購管理;9、項目集成管理。
二、項目管理方法在物業(yè)管理中具體應用
(一)項目人力資源管理
人力資源是企業(yè)核心競爭力的基礎動(dòng)力之一。
一個(gè)優(yōu)秀的團隊，每一名成員都很重要，且需要一個(gè)好的領(lǐng)導，團隊內部的和諧是促進(jìn)團隊提升的重要法寶。
項目管理正是將項目委托給項目經(jīng)理，由項目經(jīng)理對項目進(jìn)行統一的規劃、安排、分工，在其帶領(lǐng)下，職責明確，行動(dòng)高效。
1、物業(yè)管理項目經(jīng)理的挑選。
物業(yè)管理項目經(jīng)理需要有專(zhuān)業(yè)背景、知識面廣、管理理論基礎扎實(shí)、溝通協(xié)調能力強、熟悉相關(guān)法律、法規的復合型人才。
項目經(jīng)理是整個(gè)項目組中的靈魂，核心人物。
2、加強隊伍建設。
多渠道、多形式引進(jìn)高素質(zhì)的管理和專(zhuān)業(yè)人才，同時(shí)制定一系列的優(yōu)惠政策留住人才，打造一支技術(shù)精湛、愛(ài)崗敬業(yè)的優(yōu)秀團隊，依靠人才來(lái)提高行業(yè)水平和經(jīng)營(yíng)水平，提升服務(wù)質(zhì)量。
3、增強團隊凝聚力，樹(shù)立共同目。
團隊凝聚力是聯(lián)結團隊成員的精神力量，缺乏團隊凝聚力，成員對團隊沒(méi)有歸屬感與榮譽(yù)感，團隊自然難以取得較大進(jìn)步。
物業(yè)管理中，成員都是各自完成各自的工作，對他人的工作不在意、不關(guān)心，也缺乏共同的目標。
因此，必須明確團隊目標與每個(gè)成員在團隊中的作用，增強內部的溝通與交流，形成團隊向心力。
3、科學(xué)分工，增強內部溝通。
物業(yè)管理中，部分工作人員的能力與崗位不匹配，部分崗位工作任務(wù)量大卻人員少，而部分崗位出現人浮于事的現象。
當前，必須根據工作人員的年齡、性格與工作能力及時(shí)調整工作崗位，對崗位數量分配不合理的，可酌情增減，使每個(gè)成員的作用最大化。
4、加強技能培訓，提高服務(wù)水平。
培訓是提高管理人員專(zhuān)業(yè)水平的最優(yōu)途徑。
部分物業(yè)管理人員服務(wù)態(tài)度差、管理不規范，已經(jīng)嚴重影響到小區內居民生活的幸福感。
通過(guò)對物業(yè)管理人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化的培訓，由點(diǎn)及面，轉變其工作觀(guān)念，增加專(zhuān)業(yè)知識與技能，提高服務(wù)水平。
(二)項目成本管理
項目成本管理是指通過(guò)控制項目的成本，使完成項目所耗費的資源不超過(guò)項目原本的預算，并極可能的利用較少的資源追求效用最大化。
成本的多少直接關(guān)系到項目評估的優(yōu)劣，因此需要項目成員對項目進(jìn)行仔細的規劃，對涉及支出的主要部分進(jìn)行直接控制。
1、控制人力成本。
目前大多數物業(yè)服務(wù)公司是勞動(dòng)密集型的企業(yè)，而非依靠技術(shù)、資金的企業(yè)，公司人力成本的支出比重相當大，如果公司成員業(yè)務(wù)水平高，則能減少工作人員數量。
反之業(yè)務(wù)水平地下，則為了完成工作，不得不聘用更多的人員，也不得不支付更多的工資。
因此，首先要培養一專(zhuān)多能的優(yōu)秀人才;其次根據日常工作的需要，實(shí)施人員安排彈性變動(dòng)制度，避免因業(yè)務(wù)臨時(shí)性的增加導致人力成本的增加。
2、控制采購成本。
物業(yè)管理的過(guò)程中需要采購大量設備，這是物業(yè)管理項目中的一項重要支出，因此對于采購的數量、水平都需滿(mǎn)足最優(yōu)化原則。
首先，明確采購物品的目的，選擇與之相匹配的物品水平，既不盲目選擇高價(jià)格商品，也不因選擇低劣商品導致多次采購;其次，建立透明的采購機制，鼓勵市場(chǎng)內符合資質(zhì)的企業(yè)物業(yè)管理公司建立長(cháng)期穩定的關(guān)系，對于物業(yè)管理公司而言既降低了采購成本，又尋找到了最滿(mǎn)足自己需求的企業(yè)。
(三)項目質(zhì)量管理
項目業(yè)主的要求即為項目所追求的目標。
根據項目管理的相關(guān)理論，物業(yè)管理應根據小區內業(yè)主所期望的目標作為日常的工作內容，并在內部組建集聚優(yōu)秀成員的項目部，由項目負責人負責主要事務(wù)，把握主要發(fā)展方向，通過(guò)建立激勵工作機制，鼓勵團隊成員提高服務(wù)水平，對完成或者超過(guò)自己工作目標的工作人員進(jìn)行獎勵，營(yíng)造追求卓越的團隊氛圍，完成各項任務(wù)指標。
(四)風(fēng)險管理
物業(yè)行業(yè)看似風(fēng)平浪靜，實(shí)則暗流涌動(dòng)，風(fēng)險重重，如電梯故障困人風(fēng)險，公用管道滲漏引起的損壞賠償風(fēng)險，機動(dòng)車(chē)在停泊中的損壞責任，家庭財產(chǎn)被盜案、物業(yè)內的治安甚至刑事案件等等。
一個(gè)成員的不經(jīng)意的不作為，或一個(gè)細節不到位就是物業(yè)企業(yè)承擔相應的賠償責任，甚至業(yè)主不交服務(wù)費。
因此，堅持服務(wù)質(zhì)量是生命方針，服務(wù)到位是規避風(fēng)險最胡效的途徑。
(五)項目溝通管理
在物業(yè)項目管理中，溝通是不可缺少的，它對于項目取得成功也是非常重要的。
溝通的目的是為了加強團隊成員之間的交流。
加強信息的交換，統一認識，解決問(wèn)題。
有效的溝通可以保證項目目標的順利進(jìn)行，有助于發(fā)現問(wèn)題，尋求解決問(wèn)題的途徑。
首先要建立有效的溝通渠道，如：正式的報告溝通，電子郵件溝通;其次從組織角度設立起溝通的流程，明確信息從何而來(lái)，收到信息后應該向誰(shuí)傳遞。
最后是反饋機制。
是否真正的理解信息，采取相應行動(dòng)。
三、項目管理辦法應用過(guò)程中需注意的問(wèn)題
物業(yè)管理就其本質(zhì)而言，是一項服務(wù)性行業(yè)。
為了改善當前物業(yè)管理中存在的諸多弊端，引入項目管理方法是大勢所趨。
但是，項目管理方法畢竟是企業(yè)的逐利行為，對于業(yè)主要求可能會(huì )選擇性無(wú)視。
因此，必須要牢固樹(shù)立“為人民服務(wù)”的理念和堅持“以人為本”的精神，傾聽(tīng)業(yè)主的聲音，對于業(yè)主不滿(mǎn)意、不理解的方面，爭取及時(shí)化解、及時(shí)解答，力求滿(mǎn)足業(yè)主的合理要求。
四、結束語(yǔ)
城市面貌日新月異，物業(yè)管理也由最初的新興行業(yè)變身為熱門(mén)行業(yè)，越來(lái)越多的企業(yè)躋身其中，隨著(zhù)物業(yè)服務(wù)公司向規�；�、集團化方向發(fā)展，物業(yè)管理的項目管理具有地域更寬，內容更廣，難度更大的特點(diǎn)，物業(yè)管理的戰略規劃是靠“項目”支實(shí)現的。
實(shí)現物業(yè)管理方式從粗放向專(zhuān)業(yè)化、精細化的轉變，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的內在要求和必然選擇，物業(yè)服務(wù)公司按自己公司的特點(diǎn)選好項目管理技術(shù)。
(作者單位：湖南省桂陽(yáng)縣市場(chǎng)服務(wù)中心)
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