居住小區物業(yè)管理現狀及對策
摘要：房產(chǎn)管理是越來(lái)越被人們所重視，本文以旅順開(kāi)發(fā)區居住小區物業(yè)管理為例，分析了轄區房產(chǎn)管理工作中的問(wèn)題解決途徑。
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)管理,物業(yè),轄區房
宜居是城市發(fā)展的載體、民生的基礎、穩定的依托。我們知道，經(jīng)濟社會(huì )的發(fā)展最終取決于人們對生活方式和生活內涵的變化，房地產(chǎn)做為人類(lèi)賴(lài)以生存的基本物資資料與廣大人民群眾的生活、生產(chǎn)息息相關(guān)，隨著(zhù)住房商品化改革的深入發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快，越來(lái)越多的集約化居民住宅小區應運而生，作為現代城市經(jīng)濟、社會(huì )和文化活動(dòng)的區域載體，物業(yè)管理這種形式已經(jīng)得到了廣大群眾的認同，并成為人們購房時(shí)的必須考慮的重要因素。據不完全統計，截止2011年旅順開(kāi)發(fā)區已建或在建住宅小區21個(gè)，面積達到380余萬(wàn)m2,經(jīng)過(guò)十幾年的不斷發(fā)展與完善，物業(yè)管理已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)區社會(huì )、經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展的重要環(huán)節和必備條件。
1.物業(yè)管理的基本性質(zhì)與作用
1.1物業(yè)管理的基本性質(zhì)
物業(yè)管理是集房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)利用與現代服務(wù)相配套的系統性管理的有效形式，是與社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制相適應的社會(huì )化、市場(chǎng)化和專(zhuān)業(yè)化管理的全新模式。
2.物業(yè)管理的社會(huì )作用
物業(yè)管理從經(jīng)濟形式上說(shuō)是一種寓管理與服務(wù)之中的特殊管理，其基本指導思想是通過(guò)對物的管理過(guò)程達到對人的服務(wù)，將分散的房屋修繕、設備維修、治安保衛、清潔衛生、園林綠化匯集在一起，統一管理，使自然環(huán)境和人為因素對物業(yè)所造成損壞程度降到最低限度，從而保證物業(yè)功能的發(fā)揮，在提升居民的生活品質(zhì)的同時(shí)也促進(jìn)了城市管理的社會(huì )化和專(zhuān)業(yè)化發(fā)展，開(kāi)發(fā)區十幾年來(lái)的發(fā)展實(shí)踐證明，物業(yè)管理在自然化解社會(huì )矛盾，促進(jìn)社會(huì )和諧等方面也具有不可替代的重要作用。
3.旅順開(kāi)發(fā)區物業(yè)基本概況及存在的問(wèn)題
3.1開(kāi)發(fā)區物業(yè)管理的形成
開(kāi)發(fā)區物業(yè)管理工作是隨著(zhù)城鎮住房改革逐步推進(jìn)，房屋所有權結構發(fā)生重大變化，居民在對房屋財產(chǎn)使用、維護、保值等提出更高服務(wù)需求的情況下發(fā)展起來(lái)的。截止2011年，開(kāi)發(fā)區已建成并入住小區22個(gè)，建筑面積227萬(wàn)平方米，正在準備入住的小區10個(gè)，面積153萬(wàn)平方米，入住物業(yè)服務(wù)企業(yè)16家，負責18個(gè)小區的物業(yè)服務(wù)，南、中、北片回遷區由所在村管理，海紫苑小區棄管,從業(yè)人員375人，服務(wù)用戶(hù)17920戶(hù)，覆蓋率達到95%以上，一個(gè)現代化居住業(yè)態(tài)已基本形成。
3.2當前物業(yè)管理存在的問(wèn)題
物業(yè)管理做為城市房屋管理的新模式，在推進(jìn)住房制度商品化，社會(huì )化，提高城市管理水平，改善居民居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量，推動(dòng)社區平安建設等方面發(fā)揮了積極作用。越來(lái)越多的人享受到了物業(yè)管理帶來(lái)的生活便利。然而，隨著(zhù)物業(yè)管理覆蓋范圍的擴展，由于地理環(huán)境，經(jīng)濟發(fā)展水平以及業(yè)主觀(guān)念認識的不同，在物業(yè)管理和發(fā)展過(guò)程中，一些深層次的問(wèn)題逐漸顯露出來(lái)，并不斷惡化，引發(fā)了社會(huì )各階層對物業(yè)管理的誤解，從而進(jìn)一步誘發(fā)了物業(yè)管理的糾紛，嚴重影響了居民的正常生活及和諧社會(huì )建設，并成為了社會(huì )各界普遍關(guān)注的焦點(diǎn)和政府工作的難點(diǎn)。
3.2.1物業(yè)管理體制存在建管不分的缺陷
應該由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商解決的矛盾和問(wèn)題，推給了物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)解決不了，引起業(yè)主的不滿(mǎn)。
3.2.2開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題
一是開(kāi)發(fā)商為追求利益最大化，不從業(yè)主利益出發(fā)，對一些遺留問(wèn)題能拖就拖，工程一旦完工，開(kāi)發(fā)企業(yè)撤走后，將問(wèn)題全部甩給了物業(yè)企業(yè)，從而造成糾紛不斷，長(cháng)時(shí)間得不到解決。二是擅自改變承諾，為后期開(kāi)展物業(yè)管理埋下禍根，使業(yè)主把對開(kāi)發(fā)商的不滿(mǎn)情緒轉嫁到物業(yè)身上，給解決這些遺留問(wèn)題增加了難度。
3.2.3物業(yè)管理部門(mén)職責不清
開(kāi)發(fā)區自92年建區以來(lái)，房產(chǎn)工作共分為4個(gè)部門(mén)，人員共有16人組成，全部混編、混崗，隸屬于開(kāi)發(fā)區規劃建設局。隨著(zhù)開(kāi)發(fā)區城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，房產(chǎn)管理工作的不斷規范，這就需要有一個(gè)相應的機構與之匹配，在現有基礎上增加人員設備和資金投入成立房產(chǎn)管理部門(mén)統一開(kāi)展工作迫在眉睫。
3.2.4入住率低，物業(yè)費收繳困難。
開(kāi)發(fā)區服務(wù)小區居民共計17920戶(hù)，入住率不足2900戶(hù)，平均入住率為32.6%，物業(yè)費平均收繳率為49.2%，而目前物業(yè)收費執行的是大連市1996年出臺的標準， 80%以上的小區物業(yè)收費在每平方米每月一元以下，大多數物業(yè)管理企業(yè)收不抵支，長(cháng)年處于虧損狀態(tài)，由于運行困難，導致服務(wù)標準降低，個(gè)別實(shí)在維持不了的只能棄管，把問(wèn)題扔給社會(huì )，推給政府。
3.2.5業(yè)主觀(guān)念滯后，物業(yè)消費意識淡薄。
多年來(lái)，由于我國一直實(shí)行的是福利分房制，除了租金沒(méi)有其他服務(wù)費用。住房制度改革后，大部分居民由公租房用戶(hù)變成了房屋產(chǎn)權所有人，變“無(wú)償服務(wù)”為“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”，商品意識和物業(yè)消費意識準備不充分，參與意識差，對自己應承擔的義務(wù)履行不夠，稍有不如意就拒絕繳納物業(yè)管理費。
4.解決開(kāi)發(fā)區物業(yè)管理瓶頸的幾點(diǎn)建議
物業(yè)管理制度是市場(chǎng)經(jīng)濟體制下住房制度的重要組成部分，是當前住房制度改革的發(fā)展方向，由于物業(yè)管理尚處于摸索期與磨合期，需要政府的鼓勵與扶持，更需要相關(guān)制度的配套，正確處理好改革與發(fā)展，和諧與穩定的關(guān)系，把民生優(yōu)先戰略落實(shí)到經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展全過(guò)程，這既是政府的責任，也是百姓的愿望，更是我們管理部門(mén)應盡的義務(wù)。個(gè)人認為應從以下幾個(gè)方面入手：
4.1盡快設立與房地產(chǎn)發(fā)展相適應的管理機構
目前，開(kāi)發(fā)區除12個(gè)行政村外，尚沒(méi)有形成真正意義上的行政社區，暫不具備屬地化管理的優(yōu)勢，應借助區行政職能下放的契機，抓緊完善和理順?lè )慨a(chǎn)管理職能與權限，建立適應需要的房產(chǎn)管理機構，依法對轄區物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行政策指導和監督管理。
4.2強化措施推進(jìn)前期物業(yè)管理
前期物業(yè)管理是小區物業(yè)管理的重要基礎，一是將物業(yè)管理理念融入到住宅區域規劃設計之中，在設計新建住宅小區時(shí)要堅持成片開(kāi)發(fā)，封閉式管理原則對小區內物業(yè)管理相關(guān)措施，在規劃中予以界定并在詳規中加以說(shuō)明，為后期物業(yè)管理創(chuàng )造有利條件;二是推進(jìn)前期物業(yè)管理備案制度，要求建設單位在辦理預售許可前向房產(chǎn)主管部門(mén)提交前期物業(yè)管理服務(wù)合同，業(yè)主臨時(shí)公約等資料，經(jīng)審查合格后，出具前期物業(yè)管理備案證明。
4.3理順建設與管理的關(guān)系
規范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)的各自行為，使物業(yè)管理企業(yè)真正成為自主經(jīng)營(yíng)，自我發(fā)展的市場(chǎng)主體，同時(shí)還要從滿(mǎn)足不同層次市場(chǎng)出發(fā)，確定服務(wù)定位和分類(lèi)收費標準，方便業(yè)主根據自己的消費能力選擇相應的物業(yè)服務(wù)，通過(guò)合同約定的內容，提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)事項。
4.4完善市場(chǎng)監管體系
嚴格市場(chǎng)準入和退出制度，加強物業(yè)資質(zhì)管理。一方面通過(guò)對物業(yè)管理的硬件進(jìn)行規范，對物業(yè)管理涉及到的招投標，服務(wù)與費用標準等環(huán)節進(jìn)行確認，規范和約束市場(chǎng)行為。另一方面對行業(yè)軟環(huán)境及宏觀(guān)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行有效引導，注重從行業(yè)道德、社會(huì )輿論等建立起企業(yè)誠信檔案和退出機制，從而加強物業(yè)管理企業(yè)的自律性，贏(yíng)得社會(huì )對物業(yè)管理工作的認同與支持。
4.5制定分級服務(wù)標準和收費標準
建立起與社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展相適應的物業(yè)服務(wù)定價(jià)機制，包括政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)，并根據物業(yè)收費標準規定服務(wù)標準，達到質(zhì)價(jià)相符。
4.6提高業(yè)主委員會(huì )的維權能力
完善業(yè)主選舉程序，明確業(yè)主委員會(huì )的法律地位，確保業(yè)主委員會(huì )在法定范圍內實(shí)施自治管理，監督物業(yè)行為，維護自身利益。
5.結束語(yǔ)
隨著(zhù)開(kāi)發(fā)區房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，物業(yè)管理對房地產(chǎn)市場(chǎng)的拓展也發(fā)揮著(zhù)越來(lái)越重要的作用，物業(yè)管理的好壞是直接影響居民小區后期管理的關(guān)鍵，因此，小區物業(yè)管理只有在社會(huì )管理中擔當起更多的分工與責任才能在建設富庶、美麗、文明城區中發(fā)揮更大的作用，讓發(fā)展成果真正惠及轄區百姓。
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