當前房地產(chǎn)物業(yè)管理的問(wèn)題
下文是一篇小編精心準備的當前房地產(chǎn)物業(yè)管理的問(wèn)題，歡迎各位物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)畢業(yè)的同學(xué)進(jìn)來(lái)看看哦!
摘 要：物業(yè)管理企業(yè)雖然在我國只有20多年的發(fā)展,但企業(yè)數量連年猛增,在取得了很多成績(jì)的背后,也逐漸暴露出許多不足之處。本文著(zhù)重分析當前物業(yè)管理行業(yè)中所存在的問(wèn)題,主要從法律法規體系不完善、市場(chǎng)化程度不健全、從業(yè)人員不夠專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)本身管理經(jīng)驗不足等方面分析問(wèn)題的成因,并提出改進(jìn)和提高我國物業(yè)管理水平的對策措施。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);物業(yè)管理;物業(yè)管理企業(yè)
一、房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展現狀
20世紀八十年代初我國第一家房地產(chǎn)物業(yè)管理公司在深圳建立,標志著(zhù)物業(yè)管理行業(yè)的誕生。至今已有20多年,根據國家統計局2009年的行業(yè)調查數據顯示,在我國31個(gè)省、自治區、直轄市,130個(gè)大型城市和地區的近5,000家物業(yè)公司中,2005～2008年建立的就有2,965家,幾乎占總數的60%,房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)的隊伍每年在以超過(guò)100%的同比增長(cháng)數量進(jìn)行發(fā)展壯大,這說(shuō)明我國大多數物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展勢頭非常良好,物業(yè)管理市場(chǎng)大有可為,但同時(shí)也提醒我們,由于建立時(shí)間短,物業(yè)管理市場(chǎng)不健全,這些如雨后春筍般建立的房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)存在許多不足之處,有待改進(jìn)。
二、當前房地產(chǎn)物業(yè)管理存在的問(wèn)題
1、相關(guān)法律及法規體系不完善。我國物業(yè)管理法律政策的框架體系,是在沒(méi)有國家大法的情況下,由為數不多的行業(yè)性、地方性法規政策組成的不完整結構,完善的法規體系尚未形成。自1994年以來(lái),建設部等國家部委(局)和各地方政府雖頒發(fā)了《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市住宅小區物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》、《物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理規定》、《住宅共用部位共同設備維修基金管理辦法》、《關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)代收費用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)試行辦法》、《物業(yè)管理委托合同示范文本》、《業(yè)主公約示范文本》、《前期企業(yè)管理協(xié)議示范文本》等行政規章行業(yè)規范和地方性法規。但由于缺乏系統而科學(xué)的物業(yè)管理理論體系的指導,各部門(mén)在制定法規的過(guò)程中,往往局限于對境內外成功經(jīng)驗的模仿或就事論事的解決方法上,存在許多不足之處。
2、市場(chǎng)化程度不高。物業(yè)管理項目的獲取大多都是暗箱操作,市場(chǎng)競爭機制還未真正形成。作為市場(chǎng)主體的業(yè)主管理缺乏足夠認識,業(yè)主委員會(huì )組建難度大,自治能力弱,作用還未真正發(fā)揮。而且,物業(yè)管理企業(yè)與建設單位、房管單位之間還存在或多或少經(jīng)濟上的依賴(lài)關(guān)系,“誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理”的地方保護、壟斷管理、建管不分、責任不清的局面還沒(méi)有完全改變。物業(yè)管理還沒(méi)有形成有利競爭的統一的市場(chǎng)。有些物業(yè)管理存在許多不符合市場(chǎng)化的問(wèn)題,一些物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)方面不很在行,但因為是某個(gè)開(kāi)發(fā)公司的下屬企業(yè),或者是某幾個(gè)開(kāi)發(fā)公司合資組成的股份企業(yè),管理項目不愁沒(méi)有;另一些物業(yè)管理企業(yè)則更有手段,他們充分利用各種政策、管理方面的漏洞,以非市場(chǎng)化的手段進(jìn)行暗箱操作,奪取市場(chǎng)。
3、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化程度不高。我國物業(yè)管理行業(yè)仍屬于勞動(dòng)密集型行業(yè),隨著(zhù)管理規模的擴大,服務(wù)人員也越來(lái)越多,但其中多數來(lái)自下崗轉崗職工,高素質(zhì)人才嚴重缺乏,且未能形成有效的激勵機制,造成從業(yè)人員整體素質(zhì)不高。同時(shí),由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)濟基礎薄弱,造成企業(yè)的服務(wù)水平低下、服務(wù)質(zhì)量不到位、服務(wù)意識停滯,企業(yè)的專(zhuān)業(yè)化程度不高。
4、物業(yè)管理的招投標市場(chǎng)運行機制不完善。當前,全國各地大城市基本建立物業(yè)管理招投標市場(chǎng),開(kāi)展了一些物業(yè)管理項目招投標。但從實(shí)際效果及外界反映,并未達到國家頒布的《招投標法》的目的。主要表現在:物業(yè)管理招投標普及率不高,行政領(lǐng)導、企業(yè)單位干預大;物業(yè)管理投標市場(chǎng)化程度不足,暗箱操作,壓價(jià)不正當競爭時(shí)有發(fā)生;招投標投入的人力、物力、財力太多、成本太高,對微利服務(wù)企業(yè)壓力過(guò)大,企業(yè)缺乏積極性;物業(yè)管理招投標示范文本缺乏,一些單位不規范定位,使物管招投標缺乏公平、公正性。
5、物業(yè)管理收費難且不規范。物業(yè)管理收費相當困難,同時(shí)盡管?chē)翌C發(fā)了《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》,但是各地物價(jià)主管部門(mén)沒(méi)有嚴格實(shí)施,當地收費標準又不見(jiàn)出臺,服務(wù)收費沒(méi)有做到有章可循,由此導致物業(yè)管理主體雙方產(chǎn)生了后續的不良連鎖反應。
三、完善房地產(chǎn)物業(yè)管理的對策
1、健全物業(yè)管理相應法律法規。
從物業(yè)管理業(yè)務(wù)來(lái)看,一是建立房屋及維修管理的法律、法規、規章;二是建立設備設施管理法律、法規及規章;三是建立環(huán)境衛生管理的法律、法規及規章;四是建立保安保衛、消防管理的法律、法規及規章。另外,完善的物業(yè)管理法律體系要覆蓋物業(yè)管理行業(yè)的各個(gè)領(lǐng)域,使物業(yè)管理的各項活動(dòng)均有法可依。以住宅區物業(yè)管理為例,有多層、高層、別墅區、度假村、特殊住宅區等多種類(lèi)型,在住宅區物業(yè)管理條例的精神下,分別制定出上述類(lèi)型物業(yè)的管理辦法,組成物業(yè)管理法律體系的子系統。通過(guò)這些法律法規、規章及辦法的制定與施行,使物業(yè)管理的管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)、收費等各方面各環(huán)節做到依法管理和運作。
2、加強物業(yè)管理市場(chǎng)的培育。
限制開(kāi)發(fā)商盲目組建自己的物業(yè)管理公司,鼓勵開(kāi)發(fā)商從社會(huì )上聘請那些經(jīng)過(guò)實(shí)踐被業(yè)主認可的物業(yè)管理公司來(lái)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化的管理。鼓勵通過(guò)招投標等方式公開(kāi)選聘物業(yè)管理公司,引進(jìn)競爭機制,促使物業(yè)管理行業(yè)的高度市場(chǎng)化方向發(fā)展。
3、進(jìn)一步完善行業(yè)準入制度。
加強完善物業(yè)管理師制度,我國未來(lái)物業(yè)管理企業(yè)要高度重視物業(yè)管理隊伍的人數和質(zhì)量,物業(yè)管理師可以注冊物業(yè)管理公司,擔任企業(yè)領(lǐng)導,物業(yè)管理師作為職業(yè)經(jīng)理人,接受物業(yè)管理企業(yè)的雇傭,從事專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理活動(dòng),物業(yè)管理師可以以自由人的身份,合伙注冊“物業(yè)管理師事務(wù)所”;物業(yè)管理師可以專(zhuān)業(yè)人士的身份,受雇于業(yè)主委員會(huì )。
4、依托《物權法》完善招投標市場(chǎng)運行。
通過(guò)的《物權法》條款:“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施,也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理”的規定,可以看出法律既允許業(yè)主自行管理也允許委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人管理,這就會(huì )產(chǎn)生不同的管理現象。業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì )和業(yè)委會(huì )委托各專(zhuān)業(yè)公司管理,也可將物業(yè)管理委托給小區內擁有物業(yè)管理相應職業(yè)資格的業(yè)主進(jìn)行管理。當然,還可將各項管理服務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司。
5、物管企業(yè)應加強自身經(jīng)營(yíng)管理。
(1)加強從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)化培訓。
(2)建立一個(gè)規范的基金運作機制,由開(kāi)發(fā)商一次性補貼各種大修及物業(yè)管理啟動(dòng)資金,斷絕對開(kāi)發(fā)商長(cháng)久的依賴(lài)關(guān)系。
(3)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng),以彌補物業(yè)管理中資金的不足。有了造血功能,反過(guò)來(lái)物業(yè)公司又可以加大對小區的投入,使物業(yè)管理真正形成經(jīng)營(yíng)性的良性循環(huán)。由于物業(yè)管理企業(yè)在先天條件上占有很大的優(yōu)勢,又存在巨大的市場(chǎng)需求,所以如果經(jīng)營(yíng)得當,將會(huì )得到很好的回報。
(4)不斷開(kāi)拓物業(yè)管理的市場(chǎng)領(lǐng)域。充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合管理和專(zhuān)業(yè)化管理的優(yōu)勢,不斷開(kāi)拓物業(yè)管理的市場(chǎng),將所有可能實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)類(lèi)型都力爭納入物業(yè)管理范疇。
(5)擴大經(jīng)營(yíng)服務(wù)范圍:①專(zhuān)業(yè)技術(shù)的對外擴張(如成立清潔、機電、消殺、專(zhuān)業(yè)公司等),實(shí)現對內保障的同時(shí),對外提供專(zhuān)業(yè)技術(shù)服務(wù);②提供物業(yè)管理顧問(wèn)、咨詢(xún)、培訓等。
四、結語(yǔ)
我國物業(yè)管理行業(yè)自誕生以來(lái)取得了非常大的成績(jì),對社會(huì )、經(jīng)濟、環(huán)境做出了突出的貢獻,在我們的生活中扮演著(zhù)重要的角色。然而,物業(yè)管理發(fā)展道路上還存在著(zhù)一些問(wèn)題,制約其獲得更大的突破與發(fā)展。但這是在我國市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展過(guò)程中出現的問(wèn)題,隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展,社會(huì )的進(jìn)步,人們思想道德與法治水平的提高,日后隨著(zhù)這些問(wèn)題得以解決,我國物業(yè)管理行業(yè)必將不斷發(fā)展壯大,進(jìn)入良性的可持續發(fā)展狀態(tài)。
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