物業(yè)管理消防安全問(wèn)題及對策的論文
【摘要】近年來(lái)，隨著(zhù)我國城鎮化建設的進(jìn)程加快和房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，以高層住宅為主的住宅小區數量越來(lái)越多。物業(yè)管理作為與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)相配套的綜合管理體系，已經(jīng)成為城市社會(huì )的重要組成部分。經(jīng)過(guò)多年的實(shí)踐摸索，物業(yè)發(fā)展取得了一定成績(jì)，但是在消防安全管理方面還存在不容忽視問(wèn)題，如堵塞消防車(chē)通道、擅自停用消防設施、私搭亂建等問(wèn)題。本文，筆者將針對物業(yè)消防安全管理現狀進(jìn)行分析，對物業(yè)消防管理提出建議和對策。
【關(guān)鍵詞】高層住宅；物業(yè)管理；消防安全
1高層住宅樓典型火災事故案例
案例一、2011年2月3日零時(shí)13分，沈陽(yáng)皇朝萬(wàn)鑫國際大廈b座公寓樓發(fā)生火災�；馂氖菢I(yè)主燃放煙花引燃b座11層1109房間南側室外平臺地面塑料草坪，致使建筑外窗破碎，引燃室內可燃物，形成大面積立體燃燒。案例二、2010年11月15日14時(shí)15分發(fā)生的位于上海靜安區膠州路728號的一棟28層高層公寓樓火災共造成58人死亡，70余人受傷。由以上兩起案件可以看出，由于消防設施未能及時(shí)發(fā)揮作用，以及群眾未能掌握正確的火災逃生等因素，導致了嚴重人員傷亡。所以，做好高層住宅小區建筑消防安全管理工作十分重要。
2物業(yè)消防安全管理職責
《消防法》第16條對單位應當履行的消防安全職責進(jìn)行了規定企業(yè)等單位應當履行下列消防安全職責：定期對消防設施進(jìn)行檢驗、維修，確保完好有效；對建筑消防設施每年至少進(jìn)行一次全面檢測，確保完好有效，檢測記錄應當完整準確，存檔備查；消防控制室應當24小時(shí)有操作人員值守，及時(shí)處理報警信號。保障疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道暢通，保證防火間距符合消防技術(shù)標準；組織防火檢查，及時(shí)消除火災隱患。
3當前物業(yè)消防安全管理中存在的問(wèn)題
3.1消防管理經(jīng)費的不落實(shí)，造成物業(yè)管理及消防管理不落實(shí)
消防安全管理經(jīng)費涉及消防設施設備的維護保養和日常消防安全管理費，管理經(jīng)費主要來(lái)自?xún)蓚�(gè)渠道：一是，開(kāi)發(fā)商提供的一定比例的物業(yè)管理維修資金；二是，物業(yè)管理公司向業(yè)主或物業(yè)使用者收取的物業(yè)管理費。而物業(yè)管理公司與業(yè)主之間僅靠契約，物業(yè)管理資金使用、管理的不規范，使繳納者產(chǎn)生誤解，因而消防管理費用難以收取。
3.2物業(yè)管理的職業(yè)隊伍未形成，消防管理不規范
物業(yè)管理作為城市社區管理中一個(gè)重要的基層管理體系，在我國起步較晚，目前物業(yè)管理的職業(yè)隊伍尚未形成，作為專(zhuān)業(yè)技術(shù)性較強的消防安全管理人員更是嚴重缺乏，面對物業(yè)管理中設置的現代消防設施，物業(yè)管理人員往往知之甚少。
3.3各責任主體消防管理職責落實(shí)不到位
物業(yè)管理單位承擔著(zhù)公共部位的消防設施管理、維護,對于安裝在居民家庭內的消防設施(火災探測器、噴頭等)由于工作時(shí)間錯時(shí)、人戶(hù)困難等原因,很難按時(shí)進(jìn)行有效維護;街道、社區居委會(huì )由于缺乏消防專(zhuān)業(yè)人員,較少開(kāi)展防火檢查、檢查時(shí)也很難發(fā)現火災隱患;作為居住小區消防監督管理機構的公安派出所,從職責、警力等方面很難對涉及改變消防設施使用功能的室內裝修進(jìn)行監管。
3.4業(yè)王消防安全意識及維權意識低
由于消防安全意識薄弱,許多業(yè)主使用大量可燃材料進(jìn)行室內裝修,裝修過(guò)程中,普遍存在電氣線(xiàn)路及設備安裝不規范;私自改裝燃氣管線(xiàn)及設備等不安全行為;隨意拆除、封堵、遮蔽消防設施。大部分業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的訴求停留在環(huán)境衛生打掃、公共照明保障、電梯服務(wù)、綠化養護等方面,而對消防設施的管理很少關(guān)注,不關(guān)心自身消防安全方面的權益。
3.5承建商建管脫節，留下火災隱患
目前一些開(kāi)發(fā)建設項目與物業(yè)管理存在明顯的脫節，未從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費的全過(guò)程出發(fā)來(lái)設計、施工和監督。這種建與用、建與管脫節的現象，造成物業(yè)投入使用和消費過(guò)程中建筑消防安全分區、分隔、疏散不合理，消防設施設備不齊全不配套，留下先天隱患。
4解決物業(yè)消防管理問(wèn)題的對策
4.1規范物業(yè)管理單位消防管理行為
物業(yè)管理單位的行政管理部門(mén)在市場(chǎng)準入、等級評比時(shí)應增加消防設施維護管理人員職業(yè)資格要求和人員數量要求,明確物業(yè)服務(wù)單位在物業(yè)管理區域內應承擔的責任:制定消防安全制度,落實(shí)消防安全措施,提供消防安全防范服務(wù);開(kāi)展消防安全宣傳和防火檢查,消除火災隱患;對共用消防設施、器材、疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道進(jìn)行維護管理。
4.2加強消防監督管理
公安派出所對物業(yè)服務(wù)單位履行消防管理的職責應加強監督。依法定期督促物業(yè)服務(wù)單位履行消防安全管理職責;對設有自動(dòng)消防設施的小區,在房產(chǎn)交付時(shí),督促房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)單位向業(yè)主發(fā)放裝修消防安全須知;幫助居民成立多種形式的互助組織,幫助制定滅火及應急疏散預案并組織社區居民開(kāi)展逃生自救演練等。
4.3建立高素質(zhì)的物業(yè)消防安全管理隊伍
物業(yè)服務(wù)單位的專(zhuān)（兼）職消防管理人員應具備一定的防災滅火知識，熟悉《中華人民共和國消防法》和相應法律法規。消防控制室的操作人員則必須經(jīng)消防部門(mén)的教育培訓后持證上崗，具有現代消防技術(shù)方面的知識、熟練掌握消防設施的運行情況和操作方法。
4.4通過(guò)立法落實(shí)建筑消防設施維護、改造費用
在地方性法規、規章中明確建筑消防設施正常運行、維護以及因中修、大修、改造、更新等經(jīng)費的收取、管理、使用、審計,做到高層居住建筑消防設施的維護、改造經(jīng)費有章可循、有法可依。
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