物業(yè)管理的論文(精選15篇)
在學(xué)習和工作的日常里，大家最不陌生的就是論文了吧，通過(guò)論文寫(xiě)作可以培養我們的科學(xué)研究能力。那么你知道一篇好的論文該怎么寫(xiě)嗎？下面是小編為大家收集的物業(yè)管理的論文，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
物業(yè)管理的論文1
一：物業(yè)管理基本問(wèn)題解釋
〔摘要〕
從以建筑物區分所有權、房屋管理的公共產(chǎn)品屬性、業(yè)主的集體行動(dòng)、20xx物業(yè)管理作為房屋管理的方式之一、20xx物業(yè)管理市場(chǎng)的市場(chǎng)失靈和政府管制五個(gè)視角，對城鎮居住區20xx物業(yè)管理中的幾個(gè)基本問(wèn)題進(jìn)行了分析�；谝陨衔鍌�(gè)研究視角構建了城鎮居住區20xx物業(yè)管理的基本理論框架。結果表明:20xx物業(yè)管理中問(wèn)題的解決有賴(lài)于建筑物所有權的明確及拓展、業(yè)主自治能力和市場(chǎng)談判能力的提高、20xx物業(yè)管理市場(chǎng)價(jià)格管制的取消和信息披露方面社會(huì )管制的加強。
〔關(guān)鍵詞〕
所有權;自治管理;20xx物業(yè)管理;價(jià)格管制;信息披露
一、引言
始于上世紀80年代的住房體制改革給我國社會(huì )帶來(lái)了極大的變化，其中最根本的變化是承認了個(gè)人對住房的所有權。雖然這一權利直到20xx年《物權法》頒布才得到確認，但實(shí)際上于1986年施行的《民法通則》已有了相關(guān)規定，同時(shí)，多年的實(shí)踐實(shí)際上也已經(jīng)承認了個(gè)人對住房的權利。隨之而來(lái)的另一個(gè)變化是，住房不再由國家統一管理，而是由業(yè)主自己管理。這一變化給社會(huì )發(fā)展帶來(lái)了一系列矛盾，而城鎮化的快速發(fā)展帶來(lái)的高層建筑的成倍出現，更是加劇了這一矛盾，“20xx物業(yè)管理”正是在這一形勢下出現的一種房屋管理方式。然而，三十多年的發(fā)展使得20xx物業(yè)管理在目前面臨著(zhù)較多的問(wèn)題，甚至有人希望取消20xx物業(yè)管理制度返回以前計劃經(jīng)濟時(shí)代的住房管理方式。本文認為，這些問(wèn)題的出現很重要的一個(gè)原因在于，關(guān)于20xx物業(yè)管理基本的理論體系還沒(méi)有建立起來(lái)，因而在實(shí)踐中(尤其是在立法方面)缺乏理論指導，從而導致當前的20xx物業(yè)管理出現了種種問(wèn)題[1]。究于以上原因，本文將對20xx物業(yè)管理中的一些基本問(wèn)題進(jìn)行解釋?zhuān)⑴L試構建城鎮居住區20xx物業(yè)管理的理論框架，進(jìn)而指導20xx物業(yè)管理實(shí)踐。
二、以居住區區分所有權
與城鎮居住區內的場(chǎng)地和設施有關(guān)的各種權利約束集合在一起構成了一個(gè)復雜的權利體系。這一體系也可以稱(chēng)之為“權利束”，20xx物業(yè)管理活動(dòng)的開(kāi)展有賴(lài)于對這一權利束進(jìn)行明晰，尤其是對其中的“所有權”進(jìn)行明晰，因為所有權是其他各種權利的基礎。首先，需要甄別權利的本體，即權利針對的對象。該對象是城鎮居住區，城鎮居住區由于其特殊的作用，除住宅以外還配建較完善的、能滿(mǎn)足該區居民物質(zhì)與文化生活所需的設施，主要包括道路、綠地、公共服務(wù)設施(公共建筑)等。其次，針對不同的對象辨別其所有權性質(zhì)�！段餀喾ā吩噲D完成這一工作，其內容主要體現在“建筑物區分所有權”這一章，該章首先明確了，業(yè)主對一棟建筑物內“住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權，對專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”，即業(yè)主對套內部分擁有“專(zhuān)有部分的所有權”;對同一棟建筑物內的“共用部位”(如樓梯等)和“共用附屬設施”(如電梯等)擁有“共同所有權”。同時(shí)，該章對部分配建設施，主要是道路、綠地，對其所有權歸屬情況進(jìn)行了明確:“建筑區劃內的道路，屬于業(yè)主共有”，“建筑區劃內的綠地，屬于業(yè)主共有”�！段餀喾ā返娜舾蓪徸h稿試圖針對以上對象分別明確其所有權性質(zhì)，從而構建居住區權利束，但是相關(guān)條款在《物權法》的最終定稿中并沒(méi)有體現出來(lái)。其定稿規定，“建筑區劃內的其他公共場(chǎng)所、公用設施和20xx物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”，但是，這一條款并未明確其中“其他公共場(chǎng)所”、“公用設施”的含義，因而不但未能解決居住區20xx物業(yè)管理中的相關(guān)問(wèn)題，反而使權屬矛盾更為突出。本文認為，可以將“以建筑物區分所有權”這一概念向“以居住區區分所有權”進(jìn)行拓展，在對“公共服務(wù)設施”這一概念進(jìn)行明確的基礎上，分別明確其中各種設施的投資義務(wù)和所有權[2]。只有在以上基礎上，才有可能構建居住區各種場(chǎng)地和設施的權利束，明確相關(guān)場(chǎng)地以及設施的權責利關(guān)系，為20xx物業(yè)管理的開(kāi)展提供基礎。
三、房屋管理作為公共產(chǎn)品的屬性
1.房屋管理是業(yè)主們的共同需求
居住區建筑區劃內業(yè)主共有場(chǎng)地和設施的自然屬性決定了這些部位需要定期進(jìn)行維修養護，但是它們的所有權共有性質(zhì)又決定了這些部位的維修養護區別于業(yè)主的專(zhuān)有部分，因為某個(gè)特定的業(yè)主不可能愿意像對待專(zhuān)有部位那樣為共有部分提供維修養護工作(不排除極端情況)，其原因在于其他業(yè)主存在“搭便車(chē)”的可能。本文將這種維修養護工作稱(chēng)為“房屋管理”(“20xx物業(yè)管理”是房屋管理的方式之一)，但需要指出的是，這種“房屋管理”并不包括政府部門(mén)的行政管理[3]。
2.房屋管理作為公共產(chǎn)品的一般解釋
正是由于房屋管理的上述特征，一般把房屋管理當作一種“公共產(chǎn)品”來(lái)對待，這種解釋是根據薩繆爾森、馬斯格雷夫、布坎南等人的相關(guān)理論做出的。根據他們的理論，可以通過(guò)消費過(guò)程中“是否排他”和“是否競爭”，將產(chǎn)品的性質(zhì)區分為“私人產(chǎn)品”、“俱樂(lè )部產(chǎn)品”、“可擁擠產(chǎn)品”、“公共產(chǎn)品”四類(lèi)。從這個(gè)標準來(lái)看，業(yè)主共同需要的房屋管理是一種“俱樂(lè )部產(chǎn)品”，一方面只有建筑區劃內的業(yè)主才可能獲得這種服務(wù)(排他性);另一方面，建筑區劃內一個(gè)業(yè)主的消費并不影響其他業(yè)主的消費(非競爭性)[4]。
3.房屋管理作為公共產(chǎn)品的一個(gè)新的解釋
但是，隨著(zhù)研究的深入，不少學(xué)者也提出了疑問(wèn):“是否排他”和“是否競爭”是不是兩個(gè)獨立的'要素?雙重標準中哪個(gè)是基礎?同時(shí)，對于“排他性”，究竟是產(chǎn)品屬于個(gè)人造成了排他性還是排他性使得產(chǎn)品屬于個(gè)人所有?很明顯，上面的分類(lèi)標準并沒(méi)有給出合理的解釋。近年來(lái)的研究表明，采用“是否排他”一個(gè)標準完全能夠區分私人產(chǎn)品和公共產(chǎn)品，而且，就雙重標準分類(lèi)法的極端情況來(lái)看，正好是競爭性與排他性的結合以及非競爭性與非排他性的結合，因此，“是否競爭”不能成為公共產(chǎn)品的充分條件。在完全排他的私人產(chǎn)品、部分排他的準公共產(chǎn)品、完全排他的純公共產(chǎn)品三種場(chǎng)合中，都存在競爭性和非競爭性的例子，因此完全可以從“是否排他”的角度對產(chǎn)品屬性進(jìn)行區分。這一判斷標準與巴澤爾的產(chǎn)權理論不謀而合。巴澤爾并非專(zhuān)門(mén)研究產(chǎn)品的屬性，但是他的產(chǎn)權理論從另外一個(gè)角度對私人產(chǎn)品和公共產(chǎn)品進(jìn)行了區分。在他的理論里，私人產(chǎn)品從個(gè)人角度看，其所有權利都得到了保證和界定，屬于可以完全排他的產(chǎn)品，可以保證自己的財產(chǎn)不淪為共同財產(chǎn)，因而也就避免了“搭便車(chē)”的問(wèn)題;公共產(chǎn)品就是某方面的權利沒(méi)有界定清楚，任何人都可以不受任何限制地加以利用的產(chǎn)品，因此公共產(chǎn)品是一種產(chǎn)權形式，它不歸任何人擁有，但是又可以為任何人所使用。另外，巴澤爾從消費和生產(chǎn)的角度分析了產(chǎn)品性質(zhì)，消費者排他決定了產(chǎn)品是由個(gè)人使用還是由許多人共同使用;生產(chǎn)者排他解決了產(chǎn)品能否由私人生產(chǎn)并由市場(chǎng)分配的問(wèn)題。因而，其理論可以從“消費者排他”的角度將產(chǎn)品分為完全排他的私人產(chǎn)品、部分排他的準公共產(chǎn)品和完全排他的公共產(chǎn)品，從“生產(chǎn)者排他”的角度判斷應當由哪個(gè)部門(mén)負責提供相應的產(chǎn)品。對房屋管理而言，其在建筑區劃外可以做到消費者的排他(即區劃范圍以外的人無(wú)法享受到服務(wù))，因此對整個(gè)區劃外而言，房屋管理無(wú)疑是“私人產(chǎn)品”;但是對于區域內的各個(gè)業(yè)主而言，房屋管理無(wú)法達到消費者排他的效果，即某個(gè)業(yè)主享受服務(wù)并不能阻止其他業(yè)主享受同樣的服務(wù)，從這一角度來(lái)看20xx物業(yè)管理又成為了區劃以?xún)鹊摹肮伯a(chǎn)品”(從生產(chǎn)者的角度可以做同樣的分析)。因此，作為區劃以外的“私人產(chǎn)品”和區劃以?xún)鹊摹肮伯a(chǎn)品”，這雙重屬性一方面決定了房屋管理在建筑區劃內應當由業(yè)主集體提供，在建筑區劃外可以聘請他人提供。
物業(yè)管理的論文2
一、群體化管理
智慧社區群體化管理將在智慧社區的基礎之上融入更多的社區服務(wù)，例如社區團購、社區聯(lián)盟等等。在物業(yè)服務(wù)公司整合了智慧社區平臺的基礎上，業(yè)主將可以通過(guò)整合后的智能化社區的平臺實(shí)現社區與社區之間的業(yè)主終端集群化，由物業(yè)服務(wù)公司直接實(shí)現與終端消費者的對接，讓業(yè)主享受更加豐富的智慧生活。假如你已經(jīng)在一個(gè)智慧社區，并且你所在的智慧社區也加入了智慧社區集群，擁有集群化的智慧社區平臺，那么你不僅可以在你家里實(shí)現智慧社區給你帶來(lái)的各項便捷的生活服務(wù)，同時(shí)你還可以通過(guò)集群化的智慧社區平臺實(shí)現不同小區的特別服務(wù)，例如A小區有商家團購優(yōu)惠，那么A小區所在集群小區將同樣可以獲得團購優(yōu)惠，并且在團購數量增加的基礎上，業(yè)主將享受到更加實(shí)惠的折扣。再譬如，A小區的某業(yè)主上傳到平臺的共享的互聯(lián)網(wǎng)資源，那A小區所在的集群小區的所有業(yè)主都可以免費共享此資源，所以你可以通過(guò)群體化平臺享受到免費的視頻、音樂(lè )、課程、圖片等資源。除此之外，社區群體下的社區活動(dòng)開(kāi)展將獲得更加廣闊的空間，活動(dòng)策劃和活動(dòng)宣傳都可以在平臺上對業(yè)主進(jìn)行更加到位的宣傳，可以大大提高業(yè)主對一些活動(dòng)的知曉度和參與度。另外，業(yè)主通過(guò)群體化智慧社區平臺網(wǎng)購，除了能夠足不出戶(hù)就能貨品到家外，還可以通過(guò)業(yè)主評價(jià)和多方對比，實(shí)現個(gè)人商品的個(gè)性化選擇和精確購買(mǎi)以及排名定位推薦等等。
智慧社區群體化管理將使物業(yè)服務(wù)公司朝著(zhù)更加簡(jiǎn)潔和高效的方向進(jìn)行變革，包括樓層管理、安保管理、水電管理、公共環(huán)境管理等基礎物業(yè)管理會(huì )隨著(zhù)智能化系統的升級和換代逐漸簡(jiǎn)化�；A物業(yè)管理將通過(guò)先進(jìn)的智能化系統等技術(shù)手段，以為業(yè)主提供更加安全、整潔、方便、和諧的生活居住環(huán)境為前提，逐漸以線(xiàn)上管理為主，線(xiàn)下管理為輔，從而使我們的基礎物業(yè)管理更加規范化和簡(jiǎn)潔。群體化的智慧社區可以實(shí)現小區與小區的交互式批量管理，同樣的一個(gè)小區有智能化管理系統將比無(wú)智能化管理系統節約人力約50%，加上群體化的社區可以進(jìn)行打包管理，會(huì )大大減少物業(yè)管理人員崗位，并且提高物業(yè)服務(wù)公司一些業(yè)務(wù)的辦事效率。在基礎物業(yè)管理逐漸簡(jiǎn)化的同時(shí)，綜合性服務(wù)會(huì )成為物業(yè)管理舞臺上的主角。這里所說(shuō)的綜合性服務(wù)主要指在智慧社區平臺下支撐物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主服務(wù)體系的服務(wù)項目。例如社區商品服務(wù)、社區房屋租賃買(mǎi)賣(mài)服務(wù)、社區生活服務(wù)等。綜合性服務(wù)的本質(zhì)就是圍繞業(yè)主生活所開(kāi)展的后勤保障服務(wù)工作，在智慧社區集群里構建誠信商品提供渠道，可以讓業(yè)主免去在網(wǎng)上對比挑選以及商品售后等麻煩，為業(yè)主提供一站式服務(wù)，使業(yè)主節約更多的時(shí)間以享受生活。除此之外，綜合性服務(wù)將會(huì )在市場(chǎng)經(jīng)濟的環(huán)境下衍生出越來(lái)越多的服務(wù)內容，例如旅游、資訊、二手貨買(mǎi)賣(mài)和閑置物品交換等等。
二、無(wú)邊界化管理
智慧社區發(fā)展的第二個(gè)趨勢就是無(wú)邊界化管理。我們對無(wú)邊界化管理的理解應該是沒(méi)有地域限制的管理。意在我們的智慧社區未來(lái)將會(huì )跟著(zhù)人的移動(dòng)而移動(dòng)，不受社區本身的地域限制。一方面是無(wú)論我們身在何處都應該享受到智慧社區給我們生活帶來(lái)的便捷和省心。由此可見(jiàn)，目前的智慧社區依然還是無(wú)法完全脫離基礎物業(yè)管理，未來(lái)智慧社區會(huì )完全打破這一格局，讓智慧生活無(wú)處不在，你也許還在國外出差但是可以通過(guò)移動(dòng)終端和平臺享受折扣機票和折扣賓館，與此同時(shí)同樣可以在國外實(shí)現物業(yè)繳費，實(shí)現家里日用商品的預定，實(shí)現醫生預約，實(shí)現遠程控制家電家居等項目，讓智慧生活可以完全解除地域限制，走出家門(mén)甚至走出國門(mén)依然輕松無(wú)憂(yōu)的.管理自己的小家。
另一方面是物業(yè)管理的無(wú)邊界化管理，具體也就是指在智慧社區的基礎之上解除物業(yè)服務(wù)公司管理一定要停留在小區的限制，也就是說(shuō)未來(lái)的智慧小區可以實(shí)現無(wú)員工的小區管理，在依賴(lài)智慧社區管理系統的基礎之上，實(shí)現全智能化管理模式�？梢酝ㄟ^(guò)智慧社區平臺將各項目的信息反饋到客服中心，客服中心再將信息反饋到各個(gè)職能部門(mén)實(shí)現與小區的對接，相當于一個(gè)管理系統帶動(dòng)整個(gè)智慧社區群體的正常運行。
三、針對業(yè)主的個(gè)性化服務(wù)
智慧社區發(fā)展的第三個(gè)趨勢就是針對業(yè)主提供個(gè)性化服務(wù)。所謂個(gè)性化服務(wù)就是一號百通，通過(guò)智慧社區可以實(shí)現業(yè)主一對一的數據化管理，簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)就是一個(gè)客戶(hù)一個(gè)編號，編號即賬號，一個(gè)賬號將實(shí)現上網(wǎng)、購物、繳費、交友等所有平臺提供的服務(wù)。一旦實(shí)現客戶(hù)的編號數據化管理，系統就可以根據業(yè)主的個(gè)人賬號行為，為業(yè)主定制個(gè)性化的服務(wù)。例如某業(yè)主有小孩，可能他更需要育兒或者教育的相關(guān)資訊和信息，那么平臺就可以為該業(yè)主定制相關(guān)的資訊和教育服務(wù)推薦等。例如某業(yè)主家里有八旬老人，那么他可能就會(huì )需要幫助老人保健或家政服務(wù)等相關(guān)資訊和信息，那么平臺就可以為該業(yè)主定制相關(guān)的資訊和服務(wù)推薦等。通過(guò)這樣的業(yè)主精確分析和定位，就可以有針對性的為業(yè)主提供商品采購信息和資訊推薦以及服務(wù)推薦等等�！按笾腔凵鐓^”的“大”既是指智慧功能的擴大，也是智慧形態(tài)的擴大，目前完全意義上的“大智慧社區”還沒(méi)有完全形成，但是在智慧社區不斷發(fā)展和升級趨勢的帶動(dòng)下，“大智慧社區”必將成為引領(lǐng)未來(lái)社區生活的主流。這是物服務(wù)企業(yè)通過(guò)努力可以實(shí)現的的美好發(fā)展前景，更是物業(yè)管理轉型升級和創(chuàng )造新價(jià)值所必然會(huì )選擇的路徑。
物業(yè)管理的論文3
摘要：物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)是一門(mén)實(shí)踐性很強的學(xué)科，不僅要求學(xué)生系統掌握與物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有關(guān)的理論知識，而且要求學(xué)生具有較強的實(shí)際操作技能。通過(guò)分析不同年級學(xué)生在模擬企業(yè)中的培養任務(wù)，探討基于模擬企業(yè)的物業(yè)管理實(shí)踐教學(xué)模式的運行，以此推動(dòng)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)實(shí)踐性教學(xué)改革。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;模擬企業(yè);實(shí)踐教學(xué)
隨著(zhù)我國社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)不斷發(fā)展壯大，已經(jīng)成為新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。隨著(zhù)物業(yè)管理行業(yè)的深入和發(fā)展，對人才的需求也越來(lái)越迫切。20xx年 12月1日開(kāi)始，我國物業(yè)管理行業(yè)建立注冊物業(yè)管理師制度。為了適應這種變化，必須深化物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)教學(xué)改革，要根據物業(yè)管理的從業(yè)要求，確定學(xué)生培養目標，加強技能訓練，提高實(shí)踐能力，培養和造就符合國家注冊物業(yè)管理師基本要求的優(yōu)秀專(zhuān)業(yè)人才。
一、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才的培養需求
從目前來(lái)看，物業(yè)管理企業(yè)頻頻發(fā)出人才招聘信息，表現出對能夠獨當一面的物業(yè)管理人才的渴求，但無(wú)論是本科學(xué)校還是高等職業(yè)院校，這個(gè)專(zhuān)業(yè)的招生數量都在逐年下降;在招生數量減少的同時(shí)，我們看到的是，由于物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才的缺乏，整個(gè)行業(yè)的人員素質(zhì)難以滿(mǎn)足社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展對物業(yè)管理人才的需求，使這個(gè)行業(yè)的發(fā)展和企業(yè)總體管理長(cháng)期處于比較低的水平。
物業(yè)管理本科教育作為培養高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人才的重要方式，在人才培養的過(guò)程中應該充分考慮職業(yè)特點(diǎn)來(lái)完善教學(xué)思路。結合行業(yè)的綜合性強、實(shí)踐性強的特點(diǎn)，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)本科的培養目標應該是培養具備房地產(chǎn)、法律、建筑、信息系統等方面的知識和能力，知識面廣、溝通協(xié)調能力強，熟悉相關(guān)法律法規，能適應智能化、網(wǎng)絡(luò )化、信息化等高質(zhì)量物業(yè)管理服務(wù)的管理人才。在物業(yè)管理本科專(zhuān)業(yè)教學(xué)中，必須做到實(shí)踐與理論的結合，運用各種教學(xué)方法和教學(xué)手段，課內與課外相結合，使知識與能力同步發(fā)展。
二、基于模擬公司的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)教學(xué)
為增強學(xué)生實(shí)踐能力，培養高素質(zhì)的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才，在物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)教學(xué)中，采取成立模擬公司的教學(xué)方法，充分發(fā)揮學(xué)生主動(dòng)性，調動(dòng)學(xué)生興趣，培養學(xué)生實(shí)際操作能力，保證培養目標的實(shí)現。
模擬公司起源于20世紀50年代的德國，是指人為創(chuàng )造的經(jīng)濟活動(dòng)仿真模擬環(huán)境，作為經(jīng)濟類(lèi)專(zhuān)業(yè)的實(shí)踐教學(xué)場(chǎng)所和組織形式。學(xué)生在其中可經(jīng)歷全部業(yè)務(wù)操作過(guò)程，了解和弄清其各環(huán)節之間的聯(lián)系，而又不必承擔任何經(jīng)濟活動(dòng)風(fēng)險。
模擬物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)管理學(xué)生的實(shí)踐場(chǎng)所和學(xué)習的組織形式，通過(guò)構建虛擬的經(jīng)營(yíng)管理平臺與氛圍，學(xué)生在“模擬公司”中可經(jīng)歷物業(yè)管理行業(yè)的主要業(yè)務(wù)操作過(guò)程，了解公司各環(huán)節、各部門(mén)之間的聯(lián)系，與各相關(guān)部門(mén)之間關(guān)系。運作的基本方法在教學(xué)過(guò)程中，把教學(xué)內容按照公司運作，分成相關(guān)模塊，通過(guò)教師講授和學(xué)生自學(xué)，讓學(xué)生主動(dòng)參與到公司運作過(guò)程，在相應的“工作崗位”上學(xué)習，提高崗位實(shí)操能力，增強“實(shí)際”工作經(jīng)驗，提升職業(yè)素質(zhì)和能力，保證人才培養目標的實(shí)現。教學(xué)過(guò)程中教師可采用的模擬教學(xué)法、引導教學(xué)法、案例教學(xué)法、角色教學(xué)法等等。
整個(gè)教學(xué)過(guò)程中，要注意三點(diǎn)：一是以學(xué)生為中心、自主性學(xué)習為主;二是學(xué)生參加教學(xué)全過(guò)程：收集信息、制定計劃、作出決策、實(shí)施計劃、反饋控制、評估成果;三是教師是學(xué)習過(guò)程的組織者、咨詢(xún)者和伙伴。
三、不同年級學(xué)生的參與方式與培養任務(wù)
不同年級的學(xué)生在參與物業(yè)公司運作的過(guò)程中，由于知識結構的深淺不同，參與模式也不有一樣，著(zhù)重培養的能力也有所不同。
大一學(xué)生剛剛入學(xué)，對大學(xué)的一切都還處于不斷適應階段，這一階段主要以培養學(xué)生從事職業(yè)活動(dòng)所需要的社會(huì )行為能力(強調對社會(huì )的適應性，具有積極的人生態(tài)度)和基本素質(zhì)為主。具體任務(wù)如下。
1.引導學(xué)生樹(shù)立正確的價(jià)值觀(guān)
價(jià)值觀(guān)是人們對于什么是價(jià)值、怎樣判斷價(jià)值以及如何創(chuàng )造價(jià)值等問(wèn)題的最根本觀(guān)點(diǎn)，是個(gè)體核心的信念體系，是個(gè)體評價(jià)事物與抉擇的標準，價(jià)值觀(guān)決定著(zhù)人們行為的取向，它通過(guò)影響態(tài)度而最終影響行為。大學(xué)階段是大學(xué)生人生觀(guān)、價(jià)值觀(guān)形成的重要階段。因此，對大學(xué)生進(jìn)行價(jià)值觀(guān)教育至關(guān)重要，這會(huì )對他們明確自己的未來(lái)定位和發(fā)展方向，積極努力地塑造自我，為社會(huì )需要的有用之才起著(zhù)導航作用。
為此，可以組織學(xué)生在班級展開(kāi)對價(jià)值觀(guān)及職業(yè)生涯規劃的大討論，讓不同的學(xué)生講述自己的價(jià)值觀(guān)并探討。
2.培養基本素質(zhì)與能力
(1)人際交往能力。在物業(yè)管理實(shí)踐中，無(wú)論執行任何技術(shù)或步驟，必要的溝通都是不可缺少的要素。只有具備了良好的`溝通能力，才能夠為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。通過(guò)物業(yè)管理者與業(yè)主之間的溝通，可以使業(yè)主能夠明白具體事件的發(fā)生起因、處理方法、進(jìn)展及一系列相關(guān)情況，從而妥善解決問(wèn)題。
(2)組織協(xié)調能力。組織協(xié)調能力是管理者必備的能力之一，主要包括組織能力、問(wèn)題解決能力和領(lǐng)導力。物業(yè)管理工作的開(kāi)展是伴隨著(zhù)矛盾問(wèn)題進(jìn)行的。一個(gè)合格的物業(yè)管理人員，不僅不懼怕問(wèn)題，而且要有解決問(wèn)題的能力，更重要的是要有避免沖突的能力。也就是說(shuō)，對工作中出現的矛盾和問(wèn)題，要有準確的判斷。
(3)自主學(xué)習能力。大學(xué)生在校期間掌握良好的學(xué)習方法，培養較強的學(xué)習能力，對提高學(xué)習效率和學(xué)習成績(jì)，增強大學(xué)生的社會(huì )適應能力具有重要的作用。隨著(zhù)高科技及信息網(wǎng)絡(luò )時(shí)代的到來(lái)，業(yè)主對物業(yè)管理的服務(wù)要求逐步提高，面對新時(shí)期的巨大挑戰，物業(yè)管理人員必須重視各類(lèi)專(zhuān)業(yè)管理技術(shù)的掌握，不斷更新、學(xué)習新的管理服務(wù)技術(shù)，適應現代物業(yè)管理的技術(shù)要求，加強管理技術(shù)的學(xué)習，努力提高管理技術(shù)水平，才能保證自己的管理實(shí)力始終與物業(yè)相關(guān)設備的科技進(jìn)步同步。
(4)社會(huì )適應能力。適應社會(huì )能力主要包括競爭能力、承受挫折的能力和團隊合作能力等方面。物業(yè)管理人員在服務(wù)的過(guò)程中，涉及到方方面面，會(huì )遇到各種環(huán)境，會(huì )遇到各種各樣的人和事，同時(shí)還要處理好各方面的關(guān)系。沒(méi)有良好的適應能力往往容易出現偏差。
物業(yè)管理的論文4
1經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的涵義及特征
所謂經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式是指以客戶(hù)需求和市場(chǎng)變化為導向，利用創(chuàng )新性的經(jīng)營(yíng)理念，將所管轄的物業(yè)統一納入經(jīng)營(yíng)，通過(guò)開(kāi)發(fā)和利用各類(lèi)物業(yè)的功能，提高物業(yè)的整體增值潛力。它有三層涵義：
第一、通過(guò)有機融合，使物業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理服務(wù)成為渾然一體的實(shí)體，在做好基本管理服務(wù)工作的同時(shí)，著(zhù)重為開(kāi)發(fā)商、業(yè)主（客戶(hù)）選擇投資、經(jīng)營(yíng)項目，規劃、設計、開(kāi)發(fā)服務(wù)區域整體功能，策劃、參與、實(shí)施物業(yè)經(jīng)營(yíng)方案，竭盡全力發(fā)揮域內物業(yè)的整體增值效力，提高物業(yè)的增值潛力，擴大物業(yè)管理企業(yè)的贏(yíng)利空間。
第二、依托于社會(huì )分工的不斷細化。如利用現有物業(yè)企業(yè)職能部門(mén)的專(zhuān)業(yè)化，成立專(zhuān)業(yè)化公司，充分利用企業(yè)專(zhuān)業(yè)技術(shù)的集中優(yōu)勢，有效降低成本，提高服務(wù)質(zhì)量。借助物業(yè)企業(yè)社會(huì )化，通過(guò)企業(yè)參與市場(chǎng)競爭，使其充分市場(chǎng)化，形成技術(shù)對外擴張的格局。
第三、采取資本運營(yíng)的手段，利用兼并與聯(lián)合、改組與改造等方式，優(yōu)化組合資源，實(shí)現專(zhuān)業(yè)化管理和規�；�(jīng)營(yíng)相融合，不斷擴大企業(yè)的資本。其目的就是最大限度地體現企業(yè)管轄物業(yè)的保值、增值的重要功能。經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的基本特征表現為物業(yè)企業(yè)在物業(yè)日常管理、創(chuàng )新經(jīng)營(yíng)、資本運作等方面的高度融合，其核心就是讓物業(yè)管理企業(yè)全面走向市場(chǎng)化。此種模式是圍繞物業(yè)管理所涉及的整個(gè)領(lǐng)域，不僅僅局限于物業(yè)企業(yè)對收益性物業(yè)及配套項目的經(jīng)營(yíng)管理，并且在資源的吸引和技術(shù)的轉化等方面實(shí)現最優(yōu)化的動(dòng)態(tài)組合。由于這種最優(yōu)化的動(dòng)態(tài)組合，有效改變了物業(yè)管理企業(yè)過(guò)度依賴(lài)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的傳統模式，促進(jìn)了物業(yè)管理行業(yè)從單一產(chǎn)業(yè)結構逐步向多元產(chǎn)業(yè)結構的'過(guò)渡，使物業(yè)管理在社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展中的重要作用日益加強，物業(yè)管理企業(yè)的社會(huì )地位日益提高。
2經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式市場(chǎng)需求的價(jià)值分析
就我國實(shí)際情況而言，客戶(hù)對經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理需求旺盛。近年來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，二級、三級市場(chǎng)日益擴大，使房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域巨大的市場(chǎng)空間得到了拓展。根據有關(guān)資料分析顯示，某總公司所屬的總資產(chǎn)中，其中物業(yè)資產(chǎn)竟達65%，而且這些物業(yè)資產(chǎn)中有相當一部分未得到充分利用，甚至長(cháng)期閑置。有些分支機構效益差，卻對物業(yè)這個(gè)懷中的金娃娃無(wú)動(dòng)于衷。比如：目前的租賃市場(chǎng)，全國約7000萬(wàn)戶(hù)居民中仍有300萬(wàn)戶(hù)人均居住面積不足4平方米，流動(dòng)性租房而居的住戶(hù)比例達9.52%。據北京、上海等大城市住房調查顯示，分別有20.2%、26.8%的家庭租房居住。支撐這一巨大租賃市場(chǎng)的中介組織各式各樣，非常缺乏專(zhuān)業(yè)性和規范性，顯然這將給為數眾多的物業(yè)企業(yè)開(kāi)拓了營(yíng)利市場(chǎng)，創(chuàng )造了利潤空間。試想：當三級市場(chǎng)啟動(dòng)后，隨著(zhù)住房交易量增大，廣大市民會(huì )有更大的咨詢(xún)交易、代理租賃及估價(jià)物業(yè)的需求，顯然，這些業(yè)務(wù)與物業(yè)管理企業(yè)都將存在必然聯(lián)系，這些足以說(shuō)明經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式市場(chǎng)需求旺盛，而現實(shí)中相當一部分物業(yè)企業(yè)在專(zhuān)業(yè)管理、合理的規劃和經(jīng)營(yíng)方面十分缺乏。綜上，物業(yè)管理企業(yè)必須增強經(jīng)營(yíng)意識，提高經(jīng)營(yíng)水平，更多關(guān)注其物業(yè)的增值、物業(yè)效益潛力的發(fā)揮，最大限度的體現經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理的價(jià)值。
3構建經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的思考
物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)展經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的過(guò)程中，應該提高經(jīng)營(yíng)效益、創(chuàng )新經(jīng)營(yíng)理念、建立人才培養機制，走出“保本微利行業(yè)”傳統思路。
3.1提高經(jīng)營(yíng)效益，彰顯企業(yè)的市場(chǎng)競爭優(yōu)勢雖然物業(yè)管理企業(yè)轉化資金、勞動(dòng)力等資源后，作為綜合性服務(wù)和精神產(chǎn)品提供給市場(chǎng)，除了給勞動(dòng)者提供就業(yè)、給國家增收之外，毋容置疑，物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展必須通過(guò)創(chuàng )造利潤來(lái)增加積累和吸引更多的發(fā)展資金。物業(yè)的保值增值依賴(lài)于經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理服務(wù)水平的不斷提高。企業(yè)在不增加經(jīng)營(yíng)成本的前提下控制成本為業(yè)主提供更多的增值服務(wù)，提高成本效益和經(jīng)營(yíng)效益是經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理企業(yè)的當務(wù)之急。實(shí)踐證明，惟有注重成本效益的物業(yè)管理企業(yè)，才能有更強的市場(chǎng)競爭優(yōu)勢，贏(yíng)取更多的企業(yè)生存空間。提高經(jīng)營(yíng)效益意味著(zhù)根據企業(yè)自身的有利條件和優(yōu)勢，從而達到企業(yè)經(jīng)濟效益與社會(huì )經(jīng)濟效益的雙贏(yíng)目標。
3.2創(chuàng )新經(jīng)營(yíng)理念，提升物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式，要求每一位物業(yè)管理骨干深刻理解物業(yè)經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理工作的必須份內之事。針對客戶(hù)群找準定位，群策群力策劃優(yōu)質(zhì)項目，以更多的實(shí)惠滿(mǎn)足廣大客戶(hù)的需求。誠然，做好物業(yè)管理工作固然重要，但是，在激烈的市場(chǎng)競爭中，只有不斷地迎合市場(chǎng)、積極地拓寬經(jīng)營(yíng)渠道，所引進(jìn)的經(jīng)營(yíng)項目是急客戶(hù)所急的，才能順利實(shí)現客戶(hù)、經(jīng)營(yíng)者及商戶(hù)“多贏(yíng)”。因此，物業(yè)管理人只有具備了強烈的營(yíng)銷(xiāo)意識，才能使管轄的物業(yè)潛力得到充分發(fā)揮，不斷提升物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值。
3.3建立人才培養機制，實(shí)現物業(yè)管理人力資源價(jià)值經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式，要求物業(yè)企業(yè)應根據具體的物業(yè)項目，狠抓物業(yè)經(jīng)營(yíng)人才隊伍的培養。培訓對象應從管理層到員工層全方位實(shí)施培訓，做到有步驟、分階段、且提供針對性強的、分層次的專(zhuān)項培訓課程。通過(guò)培訓，使企業(yè)廣大員工充分了解和掌握物業(yè)經(jīng)營(yíng)方面的基本知識，學(xué)會(huì )運用新的市場(chǎng)化的管理理念、服務(wù)標準。因此，只有建立物業(yè)管理人才培養機制，才能為企業(yè)不斷適應行業(yè)多元化良性發(fā)展和市場(chǎng)變化需要創(chuàng )造持續的動(dòng)力。借助現代管理工具，利用信息化手段才能更好發(fā)揮人力資源的效率，最大限度實(shí)現物業(yè)管理人力資源的價(jià)值。
總之，經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式是企業(yè)做強的一條重要途徑，推行此種模式必須注重成本效益和經(jīng)營(yíng)效益、創(chuàng )新經(jīng)營(yíng)理念、建立人才培養機制等，使我國物業(yè)管理行業(yè)真正進(jìn)入健康、持續、快速的良性發(fā)展軌道。
物業(yè)管理的論文5
激勵需要講求公平性，這也是在企業(yè)的發(fā)展之路上是非常重要的一個(gè)原則。如果員工感到不公的待遇，就會(huì )影響到他的工作效率以及工作時(shí)的情緒，最終還影響到激勵效果�，F在人們關(guān)心的不僅是收入報酬的絕對量，更加關(guān)注的是相對量。所以最好有相對明確的規定，付出多少報酬多少，避免員工因比較而產(chǎn)生不平衡心理。
春華物業(yè)管理有限公司在不斷地實(shí)踐和發(fā)展之后，經(jīng)過(guò)了一些改革，改變和深化了公司的激勵機制，公司的發(fā)展是愈來(lái)愈好了。公司把人員的級別劃分為：中層管理人員、基層管理人員和普通員工，根據不同對象制定不同的激勵方式。公司中層管理人員主要包括各部門(mén)的正、副經(jīng)理，針對這部分人，必須著(zhù)重對其進(jìn)行自我實(shí)現和成就感的'激勵以更加激發(fā)他們的工作熱情。
春華公司對中層管理人員的激勵是采取了物質(zhì)激勵與精神激勵向結合的辦法。負激勵，就像罰款之類(lèi)的；正激勵，就像津貼、福利、獎金、發(fā)放工資之類(lèi)的。隨著(zhù)我國改革開(kāi)放的逐步實(shí)施和逐漸深入的發(fā)展，市場(chǎng)經(jīng)濟也逐步確立下來(lái)了，“金錢(qián)是萬(wàn)能的”這種思想便在相當一部分人的頭腦中生長(cháng)起來(lái)，他們覺(jué)得只有發(fā)足了獎金，員工的積極性才能被充分地調動(dòng)起來(lái)。
事實(shí)上，人們不但有物質(zhì)需要，更有精神方面的需要。精神激勵，如公司經(jīng)營(yíng)決策權分享、傾聽(tīng)中層管理人員的意見(jiàn)和建議、對中層管理人員的杰出表現表達感謝之情等。所以，僅僅用物質(zhì)激勵方式不一定能起到作用，只有企業(yè)把物質(zhì)激勵和精神激勵完美融洽地結合起來(lái)以后，才能真正充分地調動(dòng)起中層管理人員的積極性，從而實(shí)現企業(yè)發(fā)展。
春華公司的基層管理人員，主要有每個(gè)部門(mén)的主管、副主管、大學(xué)生、外聘的骨干等等。因此，將春華物業(yè)管理公司的生存和發(fā)展目標同基層管理人員的個(gè)人發(fā)展巧妙地聯(lián)系在一起，是一種十分不錯的激勵手段�；鶎拥墓芾砣藛T將會(huì )為了實(shí)現一個(gè)實(shí)在的目標或理想，而認真地考慮自己如何做和怎樣才能做好，這種方法可以極大的增加基層管理人員對公司的凝聚力和向心力。除此之外，對于公司的基層管理人員，還有職位激勵、目標激勵、榮譽(yù)激勵、企業(yè)文化激勵、物質(zhì)激勵等多種激勵方式。
公司對普通員工的激勵措施同樣是十分多樣的：公司尊重各級普通員工的價(jià)值取向和獨立人格，達到知恩必報的良好效果；對于普通員工勞動(dòng)貢獻給予榮譽(yù)和獎勵，如光榮榜、發(fā)榮譽(yù)證書(shū)、會(huì )議表彰、在公司內外媒體上宣傳和報導、推薦獲取社會(huì )榮譽(yù)、評選星級標兵、家訪(fǎng)慰問(wèn)等；對普通員工工作以及生活上的關(guān)心，如經(jīng)理簽發(fā)員工生日賀卡，建立普通員工的生日情況表；提倡公司內部普通員工之間的平等有序的競爭以及優(yōu)勝劣汰；有條件的增加公司普通員工的工資、生活福利、保險等。
作者：項珠莎 單位：浙江工商大學(xué)管理學(xué)院
物業(yè)管理的論文6
1基于IFC標準的建筑信息模型
1.1建筑信息模型
建筑信息模型(buildinginformationmodeling,BIM)是一個(gè)智能化的建筑物多維模型,它能夠連接建設項目全生命期不同階段的數據、過(guò)程和資源,是對建筑工程對象的完整描述。它支持建設項目全生命期的信息管理,使得生命期的信息能夠得到有效的組織和追蹤,保證信息從一階段傳遞到另一階段時(shí)不會(huì )發(fā)生信息流失,減少信息歧義和不一致[2]。
1.2IFC標準
標準的建立是解決信息交換與共享問(wèn)題的關(guān)鍵。國際協(xié)同工作聯(lián)盟(InternationalAllianceforInteroperability,IAI)發(fā)布的建筑業(yè)國際工業(yè)標準IFC[3],作為建筑行業(yè)的數據交換標準,提供了建筑工程實(shí)施過(guò)程所處理的各種信息描述和定義的規范。這里的信息既可以描述一個(gè)真實(shí)的物體,如建筑物的構件,也可以表示一個(gè)抽象的概念,如空間、組織、關(guān)系和過(guò)程等。IFC大綱是IFC標準的主要內容,給出了IFC標準中各種實(shí)體的具體數據結構定義。IFC大綱的整體由信息資源層、信息核心層、信息共享層和領(lǐng)域層等4個(gè)層次構建[4]。在IFC大綱中,物業(yè)管理相關(guān)信息是IFC模型的一個(gè)關(guān)鍵組成部分。IFC物業(yè)模型分別有IfcShared-FacilitiesElements、IfcProcessExtension、IfcShared-MgmtElements和IfcFacilitiesMgmtDomain4個(gè)子模型。這些子模型定義了物業(yè)管理相關(guān)的共享信息類(lèi),提供給應用者使用。
1.3基于IFC的建筑物業(yè)信息模型的建立
本系統根據IFC2x2版本大綱定義的描述規則,使用C#語(yǔ)言在系統中定義物業(yè)相關(guān)標準類(lèi)。系統實(shí)現了物業(yè)管理相關(guān)4個(gè)子模型中的實(shí)體類(lèi)以及建筑三維模型的相關(guān)類(lèi)。其中IfcShared-FacilitiesElements子模型定義了物業(yè)管理的基本元素,包括設備信息、設備分組、資產(chǎn)鑒定、對象數量等相關(guān)信息。IfcSharedMgmtElements定義了貫穿建筑生命期各個(gè)階段的共有基本信息。IfcFacilitiesMgmtDomain定義了物業(yè)管理的基本信息。IfcProcessExtension子模型則支持用戶(hù)自定義的各種擴展信息和根據需求建立起相對應的對象。本系統中的物業(yè)管理對象可以三維模型的方式描述,系統通過(guò)實(shí)現描述三維幾何信息的IfcProduct類(lèi),定義了物業(yè)管理對象的三維幾何模型。主要包括:建筑構件實(shí)體,如梁(IfcBeam)、板(IfcSlab)、墻(IfcWall)和柱(IfcColumn)等;建筑設施實(shí)體,如設備(IfcAsset)、管道(IfcFlowTerminal)等。本系統按照IFC標準定義類(lèi)的結構和方法,使用C#語(yǔ)言建立物業(yè)管理信息和三維模型的相關(guān)IFC類(lèi),完成了相關(guān)物業(yè)數據對象的描述,從而建立起建筑物業(yè)信息模型。
2基于中間件技術(shù)的'建筑設備集成
2.1樓宇自動(dòng)化系統集成平臺
目前建筑領(lǐng)域里,廣泛應用著(zhù)多種樓宇自動(dòng)化系統(buildingautomationsystem,BAS)。這些樓宇自動(dòng)化系統包含了不同廠(chǎng)家的各種設備。由于各設備子系統所采用的協(xié)議可能不同或不能兼容,實(shí)現眾多設備的集成,成為本研究的一個(gè)重點(diǎn)。當前的系統集成通常采用2種方法。一種是應用硬件技術(shù)來(lái)實(shí)現系統的集成,即使用硬件網(wǎng)關(guān)來(lái)實(shí)現通信協(xié)議的轉變。由于市場(chǎng)上使用的協(xié)議太多,硬件網(wǎng)關(guān)成本高,推廣不現實(shí)。另一種方法是使用開(kāi)放的標準協(xié)議來(lái)規范樓宇自動(dòng)化系統的集成,然而由于商業(yè)利益,導致私有協(xié)議仍占據著(zhù)當前市場(chǎng)[5]。本研究應用中間件技術(shù)來(lái)實(shí)現樓宇自動(dòng)化系統在網(wǎng)絡(luò )上的系統集成,基于軟件層面上的系統集成探索了一個(gè)可行的方法。
2.2集成平臺的實(shí)現
本系統采用COM/DCOM技術(shù)作為本集成系統的支撐平臺,以減少網(wǎng)絡(luò )通信方面的開(kāi)發(fā)工作。OPC和WebServices具有不同的特性和應用環(huán)境,都是用于系統集成和交互操作的新技術(shù)。OPC提供了靈活通用的接口,具備良好的通訊功能,可以方便地實(shí)現局域網(wǎng)內的設備集成。而WebServices可以實(shí)現基于Internet廣域網(wǎng)的數據服務(wù)[6]。選用OPC作為設備子系統端的接口標準。同時(shí)考慮到系統和設備子系統在Internet上連接的需求,則采用WebServices技術(shù)支持一些服務(wù)的公開(kāi)調用,并實(shí)現Internet上的集成管理。本系統使用中間件技術(shù)將COM/DCOM和WebServices有機結合起來(lái),充分發(fā)揮OPC在現場(chǎng)設備集成的優(yōu)勢和WebServices在Internet上提供服務(wù)的特點(diǎn),實(shí)現分布式系統的集成以及基于Internet的數據服務(wù)。樓宇自動(dòng)化各設備子系統通過(guò)OPC驅動(dòng)接口接入到本集成平臺,由IBServer服務(wù)器負責處理從底層設備獲取的數據。IBServer服務(wù)器通過(guò)COM/DCOM的方式提供了一系列服務(wù)接口。位于局域網(wǎng)的BMS工作站可以直接調用這些接口與各設備子系統通信,形成一個(gè)基于局域網(wǎng)的集成管理工作站,為物業(yè)管理功能模塊提供數據交換。同時(shí)WebServices服務(wù)器通過(guò)調用IBServer的COM/DCOM接口,并將之轉換成WebServices接口向外公布,為網(wǎng)絡(luò )用戶(hù)提供數據服務(wù)。
3智能物業(yè)管理系統
3.1系統的總體結構
本研究開(kāi)發(fā)的物業(yè)管理系統通過(guò)建立基于IFC標準的建筑物業(yè)信息模型、IFC解析器以及數據接口,實(shí)現了建筑設計、施工與物業(yè)管理信息的共享和交換。同時(shí)應用中間件技術(shù)建立樓宇自動(dòng)化系統(BAS)集成平臺,實(shí)現了建筑設備的監控和集成管理。
3.2系統的數據交換
本智能物業(yè)管理系統通過(guò)IFC數據文件和數據交換接口,實(shí)現基于IFC標準信息模型的數據共享和交換。IFC數據文件是專(zhuān)門(mén)格式的ASCII碼順序文件,采用WSN(WirthSyntaxNotation)形式化語(yǔ)法,易于計算機處理。IFC標準的對象實(shí)體則按照STEP(standardsforexchangeofproductdata)標準在數據文件中進(jìn)行記錄。本系統建立IFC解析器,可實(shí)現對IFC數據文件的讀取,并在系統中生成基于IFC標準信息模型的數據類(lèi)實(shí)體。同時(shí)還可以將信息模型的數據類(lèi)實(shí)體保存為IFC數據文件,其他系統通過(guò)讀取并識別該文件內容,提取出相關(guān)的數據信息,從而實(shí)現不同系統之間的數據交換。
3.3系統功能
基于IFC標準和建筑設備集成的物業(yè)管理系統,相比一般物業(yè)管理系統具備更多優(yōu)勢。系統除具有常規管理功能之外,還具備了智能化的設備管理功能。系統的常規物業(yè)管理功能包括系統管理、日常維護、服務(wù)管理和財務(wù)管理等。其中系統管理實(shí)現系統的用戶(hù)管理和權限配置管理;日常維護包括房產(chǎn)資源管理、住戶(hù)管理、人員管理、供應商管理、庫存管理等;服務(wù)管理包括信息服務(wù)、投訴管理、預定代辦等;財務(wù)管理包括各項收費管理、租賃管理等。本系統基于建筑設備集成的智能化設備管理包括如下主要功能:設備管理及維護、設備數據實(shí)時(shí)顯示、設備控制策略配置、設備任務(wù)管理、設備監控報警、日志管理、歷史數據記錄、設備故障預警預報、專(zhuān)家知識庫。
4結論
本研究通過(guò)建立基于IFC標準的建筑物業(yè)信息模型和IFC數據交換接口,實(shí)現了建筑物業(yè)管理階段與設計、施工階段的信息交換和共享。本研究基于中間件技術(shù)建立了樓宇自動(dòng)化系統集成平臺,通過(guò)此平臺可對建筑設備進(jìn)行監控和集成管理。本研究將建筑設備的智能管理和物業(yè)管理系統有機結合,實(shí)現了具有集成性、交互性和動(dòng)態(tài)性的智能化物業(yè)管理。本系統應用于香港國際商業(yè)中心(InternationalCommerceCenter)的“智能優(yōu)化控制、故障診斷及節能”項目,對該商業(yè)中心大廈的暖通、空調系統進(jìn)行監控、優(yōu)化控制和管理,達到節能優(yōu)化控制的要求。本系統的其他智能物業(yè)管理功能也將在該項目中實(shí)施應用。
物業(yè)管理的論文7
物業(yè)管理最早出現在19世紀60年代的英國，至今發(fā)展已有近一個(gè)半世紀了。而在中國直到改革開(kāi)放才開(kāi)始由沿海一帶地區接受香港的物業(yè)管理概念，然后逐漸傳入內地，由于我國人多地少，房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間較大，競爭激烈，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后續環(huán)節，自然逐漸成為人們購房時(shí)關(guān)注的熱點(diǎn)，同時(shí)致使物業(yè)管理成為我國發(fā)展最快的新興行業(yè)之一。但是，物業(yè)管理自引入中國以來(lái)才30多年，而在大陸內地則普遍只有20年左右的發(fā)展歷史，發(fā)展速度快與發(fā)展歷史較短的現狀導致了物業(yè)管理市場(chǎng)正在建立的高樓顯得根基不穩。因此，我們目前迫切需要對我國的物業(yè)管理進(jìn)行認真的思考分析，把握正確的發(fā)展趨勢，才能將我國的物業(yè)管理打造得堅不可摧。
一、我國物業(yè)管理的現狀
�。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)自身存在問(wèn)題
1．資金問(wèn)題
物業(yè)管理要講求經(jīng)濟效益和資金的良性運轉，這些前提就在于物業(yè)管理的經(jīng)費的來(lái)源應該落實(shí)、有保證，但是目前大多數物業(yè)服務(wù)企業(yè)卻在抱怨物業(yè)管理的經(jīng)費有困難。 開(kāi)發(fā)商支付的管理基金（建設部有關(guān)文件規定是所開(kāi)發(fā)的物業(yè)總造價(jià)的2%）以及有開(kāi)發(fā)商和業(yè)主一起提供的維修基金不能完全落實(shí)，業(yè)主大多不愿負擔，因此取得這部分經(jīng)費難度很大。接管物業(yè)時(shí)的驗收費、質(zhì)量保證金以及城市維護費補貼等經(jīng)費項目不能落實(shí)。
2．資質(zhì)問(wèn)題
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)直接反映了該企業(yè)的資金狀況、技術(shù)能力、服務(wù)水平等，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一個(gè)綜合體現，也是取得廣大業(yè)主信任的一個(gè)標志，而目前我國的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)各個(gè)相差甚遠。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在我國主要是通過(guò)四種途徑組建起來(lái)的即由開(kāi)發(fā)商組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或附屬的物業(yè)管理部、獨立組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房管所轉換的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、各大系統單位組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其中最后一種途徑只占少數，最多的是通過(guò)
一、三兩種途徑組建起來(lái)的。而由開(kāi)發(fā)商和房管所組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不是把物業(yè)管理作為房地產(chǎn)的附屬品，就是延續計劃經(jīng)濟體制的傳統觀(guān)念，制約著(zhù)物業(yè)管理的自由市場(chǎng)化發(fā)展。
3.規模問(wèn)題
有一些城市或地區的規劃與建設缺乏大手筆，20萬(wàn)平方米以上的成規模小區不多，有的開(kāi)發(fā)商甚至見(jiàn)縫插針客觀(guān)上給物業(yè)管理一帶倆了難度。例如，目前常州有近百家物業(yè)
服務(wù)企業(yè)，已形成了諸侯割據的局面，但各自托管的面積不大，一般在10萬(wàn)平方米左右，而這個(gè)數字則是一般物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)保本底線(xiàn)。又如在武漢，注冊物業(yè)管理的企業(yè)有300多家，但是真正具有一級資質(zhì)的卻只有三家，其中兩家是具有國有資產(chǎn)背景的企業(yè)。
�。ǘ┪飿I(yè)管理行業(yè)發(fā)展不健全
1.業(yè)主缺乏物業(yè)知識
一方面，輿論宣傳缺乏明確的政策發(fā)展方向。另一方面，某些媒體為了吸引觀(guān)眾、讀者，缺乏職業(yè)精神與職業(yè)道德，肆意擴大物業(yè)管理中的矛盾報道，或者受企業(yè)恩惠為企業(yè)搖旗吶喊。熱衷于典型事件的吵作，而缺乏對社會(huì )、對企業(yè)、對業(yè)主的理性引導和宣傳，甚至缺乏公正而深刻的'思考。
2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費難
在物業(yè)管理中應該貫徹“誰(shuí)享用、誰(shuí)受益、誰(shuí)負擔”的原則，以形成物業(yè)管理資金的源泉。但是，傳統的福利住房消費觀(guān)念還有相當的慣性，服務(wù)標準與收費標準不符等現象時(shí)有出現，許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費范圍和價(jià)格透明度低，有的企業(yè)收取物業(yè)費后，一些維修工作仍需要繳費，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交的物業(yè)收費預算、決算等財務(wù)報告也存在問(wèn)題，收費難問(wèn)題依然困擾著(zhù)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)，這些都極大的影響了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，使物業(yè)主體雙方產(chǎn)生了后續的不良連鎖反應，也遏制了物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展壯大。
3.地區間的發(fā)展不平衡
從我國物業(yè)管理的發(fā)展實(shí)踐看，經(jīng)濟發(fā)達地區、沿海城市和大城市物業(yè)管理開(kāi)展比較早、發(fā)展快；經(jīng)濟不發(fā)達地區、內陸城市和中小城市相對較慢。深圳市是全國物業(yè)管理發(fā)展較好的城市，在建設部公布全國第一批 40 家物業(yè)管理資質(zhì)一級企業(yè)中深圳占了 18 家；全市有 146家住宅區獲得“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區”稱(chēng)號，占全國的 1/7。據不完全統計，20xx 年底全國實(shí)施物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的 38%，經(jīng)濟發(fā)達城市已達 50%以上，這說(shuō)明，經(jīng)濟發(fā)達地區與經(jīng)濟不發(fā)達地區在物業(yè)管理方面的差距相當大。
4. 法律體系不完善
不管從事什么行業(yè)，都必須有法可依才能夠保證整個(gè)行業(yè)的健康、快速發(fā)展，而目前我國在物業(yè)管理法律這一塊卻略顯不足。法律體系不甚完善。到目前為止，關(guān)于物業(yè)管理的最高法律法規就是20xx年才頒布的《物業(yè)管理條例草案》，由此可見(jiàn)法律體系的建構還需要時(shí)日。
同時(shí)，也導致了物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在管理與服務(wù)過(guò)程中產(chǎn)生的問(wèn)題、糾紛無(wú)法有效、正確地解決，造成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主很難和諧相處；制定的法律法規與現實(shí)有差距。雖然國家頒布有條例，但是，只能從宏觀(guān)上把握，而各地又相繼制定了地方法規，但在法規與實(shí)際各物業(yè)服務(wù)企業(yè)操作上有些差距，例如武漢市物業(yè)管理地方法規中規定物業(yè)管理費不能超過(guò)1元/平方米（不含電梯），但實(shí)際上迫于無(wú)奈大多數的物業(yè)管理費在1.2元/平方米-1.8元/平方米之間波動(dòng)，與法規不甚相符，而對于這種值得推敲的條文，很多企業(yè)采取變相的收費方式。致使法律與現實(shí)相差甚遠，造成企業(yè)與業(yè)主有苦難言、有法難守的局面。
二、我國物業(yè)管理的發(fā)展趨勢
隨著(zhù)社會(huì )的不斷進(jìn)步，城市發(fā)展水平必然會(huì )越來(lái)越高，城市功能劃分將越來(lái)越細。對于物業(yè)的現狀，隨著(zhù)我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，必然會(huì )出現以規�；�、專(zhuān)業(yè)化來(lái)降低成本提高利潤樹(shù)立品牌。針對制約物業(yè)管理健康發(fā)展的種種情況，如何從我國的國情出發(fā)，全面分析影響我國物業(yè)管理發(fā)展的因素，使物業(yè)管理企業(yè)向著(zhù)規�；�、區域化、專(zhuān)業(yè)化的方向持續健康發(fā)展是值得我們思考和研究的重要問(wèn)題。
�。ㄒ唬� 人才的選擇是物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵
一支素質(zhì)高、能力強、作風(fēng)好、品行正的人才隊伍是物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與競爭、志在必得的信心所在。內部建設必須加強員工的業(yè)務(wù)培訓和技術(shù)培訓，多學(xué)習、多取經(jīng)，增強企業(yè)的競爭力；外部方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在品牌塑造上下功夫，創(chuàng )立有自己特色的管理理念和模式，主動(dòng)出擊，積極參與物業(yè)市場(chǎng)競爭，全面提升企業(yè)的知名度，為物業(yè)管理可持續發(fā)展奠定的基礎。
�。ǘ� 物業(yè)管理市場(chǎng)必須建立公平的市場(chǎng)競爭機制
招投標要求公平競爭，企業(yè)之間比管理、比服務(wù)、比成本、比效益，最終比品牌，優(yōu)勝劣汰。這就要求行業(yè)破除保護主義、本位主義，為建立物業(yè)管理競爭機制創(chuàng )造條件。雖說(shuō)目前政府已采取了一定的措施推行物業(yè)管理實(shí)行公開(kāi)招投標制度，但力度不大。政府既要營(yíng)造競爭的環(huán)境，更要維護競爭的秩序。
�。ㄈ� 健全物業(yè)管理法律、法規體系
市場(chǎng)經(jīng)濟是法制經(jīng)濟。物業(yè)服務(wù)企業(yè)既涉及與政府、物業(yè)管理行政主管部門(mén)、上級管理部門(mén)的關(guān)系，又涉及與供水、供電、供暖、煤氣、物價(jià)、工商、稅務(wù)、市政、環(huán)衛、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會(huì )、派出所、居委會(huì )等關(guān)系。這些關(guān)系需要法律、法規進(jìn)行規范和調整。因此，政府要通過(guò)自己的權威加速建立物業(yè)管理法規體系，為物業(yè)管理持續發(fā)展保駕護航。
�。ㄋ模� 走專(zhuān)業(yè)化、規�；l(fā)展的道路
現在很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)大包大攬，過(guò)分強調自己的隊伍，一些本可以外包給專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司的業(yè)務(wù)，也要自己干，很勉強地為業(yè)主提供各種服務(wù)，這樣，既使自己的管理成本居
高不下，也使專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司無(wú)事可做。而根據國外物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展歷程，物業(yè)管理行業(yè)將走向專(zhuān)業(yè)化道路，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅僅是一個(gè)管理機構，其他如清潔、綠化、設備維護等均由專(zhuān)業(yè)化公司去實(shí)施，一個(gè)20萬(wàn)平方米的小區只需要一個(gè)管理員。中國物業(yè)管理也正朝著(zhù)這一趨勢發(fā)展。目前的如電梯公司、綠化公司、清潔公司等專(zhuān)業(yè)公司都如雨后春筍般出現。同時(shí)由于專(zhuān)業(yè)公司的專(zhuān)業(yè)化、低成本、高標準的優(yōu)勢，也可使管理效果大大提升，在物業(yè)管理費標準不能輕易變動(dòng)的情況下，效益是明顯的。
當然，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要想在激烈的競爭中形成自己的核心競爭能力，必須要有規�；慕�(jīng)營(yíng)作為堅強后盾。因此，在這個(gè)新的世紀里，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必然要走兼并重組之路，擴大企業(yè)的規模和托管的物業(yè)面積形成規模經(jīng)營(yíng)。
�。ㄎ澹� 加大物業(yè)管理的宣傳力度
目前，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間，一方面存在收費難的問(wèn)題，另一方面卻要求內容廣泛的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，這種權利和義務(wù)的不對等的狀況不利于整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。所以要加大對物業(yè)管理的宣傳力度，幫助老百姓正確認識、理解、關(guān)心、支持物業(yè)管理。引導人們樹(shù)立正確的物業(yè)管理消費觀(guān)念，實(shí)現權利和義務(wù)對等統一。
物業(yè)管理引入我國雖然僅有30多年的歷史，但是，它在市場(chǎng)管理中的巨大社會(huì )作用已得到充分顯示：政府的職能轉變了，財政負擔減輕了，城市的管理水平提高了，人們生產(chǎn)、工作和生活的環(huán)境改善了。對于這個(gè)新興的行業(yè)，我們不能求全責備，而應以比較平和的態(tài)度學(xué)習科學(xué)發(fā)展觀(guān)，把握其理論實(shí)質(zhì)和思想內涵，開(kāi)拓創(chuàng )新，促進(jìn)其健康成長(cháng)。我相信，隨著(zhù)更加科學(xué)、合理、真正能體現法制精神的物業(yè)管理行業(yè)法規體系的逐漸完善，我國的物業(yè)管理將會(huì )迎來(lái)它輝煌的未來(lái)！
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結 語(yǔ)
非常感謝***老師給予我的悉心指導、多方面的入微關(guān)懷和幫助。老師淵博的知識、扎實(shí)的理論功底、高深的學(xué)術(shù)造詣、嚴謹的治學(xué)態(tài)度和胸懷寬宏的高尚品質(zhì)，讓我受益匪淺，終身難忘。感謝本寢室全體人員三年來(lái)的照顧和幫助，這三年的歡聲笑語(yǔ)是永遠的美好回憶。
經(jīng)過(guò)兩周的努力，淺談我國物業(yè)管理的現狀及發(fā)展趨勢的論文終于完成 在整個(gè)設計過(guò)程中，出現過(guò)很多的難題，但在老師的幫助下順利解決了，在不斷的學(xué)習過(guò)程中我體會(huì )到： 寫(xiě)論文是一個(gè)不斷學(xué)習的過(guò)程，從最初剛寫(xiě)論文時(shí)對企業(yè)職位面臨的問(wèn)題的模糊認識到最后能夠對該問(wèn)題有深刻的認識，我體會(huì )到實(shí)踐對于學(xué)習的重要性，以前只是明白理論，沒(méi)有經(jīng)過(guò)實(shí)踐考察，對知識的理解不夠明確，通過(guò)這次的做，真正做到理論時(shí)間相結合。
總之，通過(guò)畢業(yè)設計,我深刻體會(huì )到要做好一個(gè)完整的事情，需要有系統的思維方式和方法，對待要解決的問(wèn)題，要耐心、要善于運用已有的資源來(lái)充實(shí)自己。
物業(yè)管理的論文8
一、應收賬款控制和管理的成本分析
隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟的不斷發(fā)展和進(jìn)步，賒銷(xiāo)和賒購已經(jīng)成為一種重要的交易方式。物業(yè)管理公司因為賒銷(xiāo)的對象為眾多分散的業(yè)主而產(chǎn)生應收賬款，之所以這樣做主要是為了擴大銷(xiāo)售，增強公司的競爭力，進(jìn)而獲取更大的利益。由此可知，應收賬款是公司的一項重要的投資行為，而投資一定會(huì )產(chǎn)生成本，在對應收賬款控制和管理之前一定要全面了解應收賬款成本的構成。應收賬款成本主要由三個(gè)部分構成，即管理成本、資金占用成本以及發(fā)生壞賬的成本。管理成本顧名思義就是由于應收賬款管理而消耗的公司開(kāi)支，主要包括對業(yè)主資信狀況調查產(chǎn)生的費用、管理人員費用、記錄以及監督等費用。資金占用成本主要是指公司將資金放在應收賬款上而導致公司失去的機會(huì )成本。壞賬成本主要是指應收賬款無(wú)法回收給公司帶來(lái)的損失。正確分析應收賬款成本的構成，可以幫助公司正確權衡這種政策實(shí)施增加的盈利以及成本之間的關(guān)系。只有在盈利大于成本時(shí)才能實(shí)行賒銷(xiāo)制度，而當賬款賒銷(xiāo)制度有良好經(jīng)濟效益時(shí)，公司可以考慮將信用條件放寬，從而增加賒銷(xiāo)量，提高企業(yè)的盈利水平[2]。
二、對應收賬款控制和管理的策略分析
(一)真實(shí)全面的收集關(guān)于業(yè)主的資料，對業(yè)主的信用進(jìn)行評估，做好業(yè)主信用管理
對于企業(yè)來(lái)說(shuō)，賒銷(xiāo)存在一定的風(fēng)險性，為了將這種風(fēng)險最小化，關(guān)鍵就是要做好對業(yè)主的信用管理，只為信用狀況良好的業(yè)主提供賒銷(xiāo)服務(wù)。首先，加強建立健全信息管理制度，做好對業(yè)主的信息管理。物業(yè)管理公司在辦理業(yè)主的入伙手續時(shí)一定要將業(yè)主的詳細信息填寫(xiě)清楚，并核實(shí)業(yè)主信息的真實(shí)性。同時(shí)，物業(yè)管理公司還需要定期對業(yè)主的資料進(jìn)行更新，以便在發(fā)生相關(guān)事件時(shí)可以及時(shí)和業(yè)主取得聯(lián)系。其次，需要對業(yè)主的經(jīng)濟能力以及信用進(jìn)行評估，不斷優(yōu)化業(yè)主資料，建立業(yè)主信用檔案，對于信用較差的業(yè)主需要采取一定的措施保證公司的利益[3]。
(二)采用科學(xué)的信用政策
物業(yè)管理公司采取的信用政策直接影響應收賬款回收質(zhì)量的好壞，因此物業(yè)管理公司需要根據實(shí)際的情況制定科學(xué)的信用政策。信用政策主要包括三個(gè)方面的政策，即現金折扣政策、信用期間政策以及信用標準政策。其中比較重要的是信用期間的選擇，所謂的信用期間就是指公司允許業(yè)主從享受服務(wù)到付款的時(shí)間，信用時(shí)間過(guò)短或者過(guò)長(cháng)都會(huì )對公司不利，時(shí)間過(guò)短不能吸引業(yè)主，而時(shí)間過(guò)長(cháng)會(huì )導致公司產(chǎn)生的費用增多，甚至有可能會(huì )大于收益。物業(yè)管理公司在和業(yè)主簽訂付款合同時(shí)就需要明確信用期限，不同的業(yè)主可以有不同的信用期限，可以根據業(yè)主的意愿以及信用情況進(jìn)行調整。一年收費一次可以減少業(yè)主繳費的次數，給業(yè)主帶來(lái)方便，減少物業(yè)管理公司收費的工作量。但是如果業(yè)主不能按時(shí)繳費，則會(huì )對企業(yè)造成嚴重不利的影響，使企業(yè)面臨較大的財務(wù)風(fēng)險，同時(shí)也會(huì )增加業(yè)主一次性繳費的資金壓力。本文筆者建議物業(yè)管理公司每個(gè)月收費一次，這樣可以大大降低壞賬風(fēng)險。這種繳費方式雖然增加了業(yè)主繳費的次數，但是由于銀行代扣、微信、支付寶等電子銀行技術(shù)的發(fā)展，很大程度上降低了對業(yè)主造成的麻煩，因此每個(gè)月繳費一次切實(shí)可行[4]。
(三)建立完善的應收賬款控制和管理機制
應收賬款管理和控制的狀況直接影響公司的現金流量，進(jìn)而影響公司的運營(yíng)。因此，物業(yè)管理公司的'領(lǐng)導人員需要提高對應收賬款控制和管理問(wèn)題的重視程度，明確各個(gè)相關(guān)部門(mén)責任、義務(wù)和權利，重點(diǎn)提高對財務(wù)部門(mén)的要求，要求財務(wù)部門(mén)定期對每筆應收賬款的賬齡以及增減變動(dòng)情況進(jìn)行核算，分析每筆應收賬款形成的原因以及準時(shí)回收的概率，并整理成系統的報告，反饋給公司的領(lǐng)導以及其他各個(gè)相關(guān)的部門(mén)。同時(shí)，物業(yè)管理公司還需要根據實(shí)際的情況制定科學(xué)合理的應收賬款控制和管理規章制度，將應收賬款回收的情況和相關(guān)部門(mén)以及員工個(gè)人的績(jì)效薪資相掛鉤。另外，還需要加強對應收賬款余額的控制，將其控制在物業(yè)服務(wù)總收入的2%-10%之間。為了提高應收賬款的回收率，還需要將具體的回收責任分配到具體的項目負責人和相關(guān)工作人員身上，在年終需要對項目負責人以及員工個(gè)人的工作績(jì)效進(jìn)行評價(jià)。對于工作不到位的人員需要調整崗位，優(yōu)化工作隊伍，提高應收賬款的回收率。
三、提高應收賬款回收率，防范和降低壞賬發(fā)生的策略分析
(一)加強對應收賬款回收情況的監督和管理
由于物業(yè)管理公司面對的是廣大的業(yè)主，收費工作比較繁重，并且應收賬款的時(shí)間長(cháng)短也不一樣，需要具體情況具體對待。在現實(shí)中，費用拖欠時(shí)間越長(cháng)，回收的難度越大，形成壞賬的可能性也越大，因此一定要加強對應收賬款回收情況的監督和管理，盡量縮短業(yè)主逾期的時(shí)間，降低壞賬的發(fā)生率。
(二)調整應收賬款回收的政策
科學(xué)的收款政策是提高應收賬款回收率的重要保障。因此，物業(yè)管理公司需要根據不同的業(yè)主制定不同的收款政策。對于逾期為繳費的業(yè)主需要在合適的時(shí)間催款。對于逾期較長(cháng)時(shí)間的業(yè)主，業(yè)務(wù)人員上門(mén)催款時(shí)改善可以給予業(yè)務(wù)人員一定的折扣，以便更好的和業(yè)主進(jìn)行協(xié)商。另外，為了提高工作人員的工作熱情，還需要給予工作人員一定的獎勵。
(三)對收賬策略進(jìn)行調整
對于拖欠時(shí)間不同和信用品質(zhì)不同的客戶(hù)需要采用不同的收賬辦法，這樣可以收到事半功倍的效果，切勿采取一刀切的方式催款。一般情況下，催款都是循序漸進(jìn)的，首先是通過(guò)信函、電話(huà)聯(lián)系等方式，然后是上門(mén)面談、協(xié)商，最后是仲裁和訴諸法律。對于超時(shí)較短的業(yè)主，不要進(jìn)行過(guò)多的打擾，以免引起業(yè)主反感，對于時(shí)間比較長(cháng)的業(yè)主也需要用婉轉的態(tài)度通知，在通知無(wú)效時(shí)可以上門(mén)面談甚至訴諸法律[6]。對于通過(guò)法律途徑催收的，一定要保存好相關(guān)證據，以便獲得最有利于企業(yè)的訴訟判決。另外，要注意避免超過(guò)法律規定的2年訴訟時(shí)效。
(四)建立應收賬款壞賬制度
在商業(yè)信用行為當中，壞賬行為是無(wú)法完全避免的，但是物業(yè)管理公司需要盡量將損失降到最低。首先，公司需要堅持謹慎性原則，提前對壞賬發(fā)生情況進(jìn)行評估，建立健全壞賬準備制度。其次，需要根據業(yè)主的財務(wù)狀況評估壞賬的風(fēng)險，然后選擇最恰當的會(huì )計政策，根據現行的準則，采用備抵法對壞賬進(jìn)行有效的處理，盡量減少公司的損傷。最后，公司還需要真實(shí)的反映管理費用收支狀況，維護公司以及廣大業(yè)主的利益。
四、結語(yǔ)
綜上所述，對于物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，做好應收賬款控制和管理工作具有重要的意義，有利于降低財務(wù)管理的風(fēng)險，提高企業(yè)財務(wù)管理的水平和經(jīng)濟效益。因此，物業(yè)管理公司的相關(guān)領(lǐng)導人員應該進(jìn)一步提高對應收賬款管理和控制的重視程度，優(yōu)化財務(wù)管理的政策，改變收賬的方法，做好對業(yè)主的信用管理，并加強對應收賬款回收情況的監督和管理。只有這樣才能做好應收賬款的控制和管理工作，將企業(yè)存在的應收賬款風(fēng)險降到最低，提高物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展的質(zhì)量。
物業(yè)管理的論文9
摘要：隨著(zhù)社會(huì )快速的發(fā)展，人們的生活質(zhì)量得到了很大程度的提高，特別是近年來(lái)社區化服務(wù)的不斷發(fā)展，讓人們對社區的管理有了更高的要求。各個(gè)地區的物業(yè)公司為了更好地提高對社區的管理，進(jìn)行了一系列的深入研究。通過(guò)將地理信息系統引入到社區化物業(yè)管理當中，較好地提高了社區化物業(yè)管理的科學(xué)性和準確性，使物業(yè)社區管理更加具有保障性。下文將針對地理信息在社區化物業(yè)管理系統中的應用展開(kāi)探析。
關(guān)鍵詞：地理信息系統；社區化物業(yè)管理系統
1前言
隨著(zhù)我國社會(huì )經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們各項物質(zhì)水平都得到了一定程度的提高，因此，人們對于居住環(huán)境的要求也越來(lái)越高，人們逐漸從農村轉移到城市中，在城市社區中進(jìn)行居住，同時(shí)人們對小區物業(yè)的管理同樣也提出了非常高的要求。傳統的小區物業(yè)管理中存在著(zhù)諸多的問(wèn)題，已經(jīng)不能夠滿(mǎn)足人們對社區化物業(yè)管理的需求，并且，隨著(zhù)房地產(chǎn)經(jīng)濟的快速發(fā)展，社區化物業(yè)管理進(jìn)行創(chuàng )新管理模式已經(jīng)是勢在必行了。通過(guò)對社區化物業(yè)管理制度進(jìn)行深入研究，使社區的物業(yè)管理更加現代化，從而更好地滿(mǎn)足人們各方面的需求。物業(yè)管理系統中包含著(zhù)非常多的內容，其中包括行政管理、安全管理、房產(chǎn)管理、環(huán)境管理等。
2物業(yè)管理信息系統的局限性
隨著(zhù)社會(huì )的快速發(fā)展，城市化建設進(jìn)程不斷加快，人們對社區物業(yè)管理有了新的要求，社區化物業(yè)管理方式也越來(lái)越復雜，特別是社區內的各種設施擺放，以及社區地下管網(wǎng)的分布，這些情況的出現導致小區內的安全管理和相關(guān)的設施設備管理都出現了一定的困難，特別是路燈、變壓器和地下管道的維護等都不能夠順利進(jìn)行。這些問(wèn)題都造成了社區化物業(yè)管理存在著(zhù)一定的難度。而社區化物業(yè)管理中存在的這些不能夠順利進(jìn)行的問(wèn)題，都屬于地理或空間位置屬性，因此，這些問(wèn)題都可以通過(guò)地理信息系統進(jìn)行完善，傳統的社區化物業(yè)管理不能夠實(shí)現數據庫位置關(guān)系的聯(lián)系，通過(guò)借助地理信息系統各種CAD軟件進(jìn)行圖形的構建，能夠較好地克服傳統物業(yè)管理中存在的局限性。
3地理信息系統
3.1地理信息系統的定義。地理信息系統的英文名字是GeographicInformationSystem，簡(jiǎn)稱(chēng)GIS。地理信息系統是進(jìn)行地理信息處理的一個(gè)系統，其中的地理信息指的是能夠通過(guò)一定方式處理地球上的空間位置信息，通常簡(jiǎn)稱(chēng)為空間信息。3.2地理信息系統的功能。地理信息系統應用到社區化物業(yè)管理當中，能夠將社區中的空間數據進(jìn)行實(shí)施的`采集、存儲以及各種分析整理，最終保存在計算機系統中，供社區物業(yè)管理人員觀(guān)看。地理信息系統能夠將地球空間中的任何數據進(jìn)行一系列的處理，不僅是數字、文字等屬性信息，包括一些可視化圖像的空間信息，都能夠通過(guò)地理信息系統進(jìn)行綜合性的分析和數據的存儲，然后將空間實(shí)體之間的存在關(guān)系進(jìn)行深入的分析和研究。地理信息系統能夠幫助社區化物業(yè)管理進(jìn)行位置、條件、變化趨勢、模型和模式等五個(gè)方面的空間信息的收集和處理，方便社區物業(yè)進(jìn)行管理。
4地理信息系統在社區化物業(yè)管理系統中的應用
傳統的社區物業(yè)管理系統對空間數據的處理都是采用二維數據庫進(jìn)行的，采用這種方式進(jìn)行的空間信息處理不能夠實(shí)現信息的可視化，然而，通過(guò)地理信息系統能夠較好地改善這一點(diǎn)。然而在當前的社區化物業(yè)管理當中，大量的物業(yè)管理信息都是以空間信息的形式呈現，很多的圖形信息如果借助二維數據庫進(jìn)行處理，將不能夠實(shí)現圖形的可視化，因此，通過(guò)地理信息系統，可建立一個(gè)更加實(shí)用、安全的物業(yè)信息系統的管理。4.1地理信息系統應用到社區物業(yè)管理當中，能夠將社區地下管線(xiàn)的埋設和維修都進(jìn)行完善。特別是隨著(zhù)社區地下管線(xiàn)的建設越來(lái)越復雜，地下管線(xiàn)的安排縱橫交錯，如果不能夠較好地將管線(xiàn)進(jìn)行埋設和維修，就會(huì )導致很多不必要的損失，使社區居民不能夠進(jìn)行正常的生活。因此，社區物業(yè)管理中引入地理信息系統，可較好地解決這一點(diǎn)。4.2地理信息系統還能夠將社區大樓內部的管線(xiàn)進(jìn)行合理的安排，并通過(guò)地理信息系統實(shí)現較好的管理。4.3地理信息系統應用到社區物業(yè)化管理當中，能夠使社區中的安全管理得到更好的保障。地理信息系統能夠實(shí)現對車(chē)輛的管理、設備的自控等很多安全方面問(wèn)題的管理，同時(shí)，對于社區中出現的一些偷盜事件也能夠及時(shí)發(fā)現并進(jìn)行處理。4.4能夠將社區中的每個(gè)單元住戶(hù)的情況進(jìn)行了解，將相關(guān)的配套設施以及住戶(hù)進(jìn)行繳費的情況都能夠進(jìn)行管理。4.5地理信息系統能夠為社區管理人員提供空間位置的服務(wù)，幫助社區管理人員獲取精確的空間信息，更好地方便地理位置的查詢(xún)。物業(yè)管理系統是當前社區中的一項非常重要的內容，通過(guò)地理信息系統的科技優(yōu)勢，實(shí)現社區物業(yè)空間信息的強化管理，更好地提高社區物業(yè)管理的質(zhì)量，給人們提供一個(gè)更加舒適、美好的生活環(huán)境。
參考文獻：
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物業(yè)管理的論文10
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物業(yè)管理對于優(yōu)化新農村社區環(huán)境、保障社區安定團結以及營(yíng)造文化氛圍等方面，有著(zhù)較強的優(yōu)點(diǎn)。而在新常態(tài)背景之下，在緩解社區管理負擔、加速鄉村建設都具有非常重要的作用。分析了物業(yè)管理在新農村社區中的重要意義，提出當前新農村社區中物業(yè)管理所具有的主要問(wèn)題，并給予相應的處理建議以供參考。
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新常態(tài)；物業(yè)管理；新農村社區
由于我國正常城鎮化建設的加速期，各地區對于建設新農村的步伐都在不斷加速，在這當中最為顯著(zhù)的一個(gè)標志便是新農村社區。在發(fā)展新農村社區的過(guò)程中，相關(guān)的物業(yè)管理工作也必須與時(shí)俱進(jìn)，這在保障村民之間的和諧、構建優(yōu)美環(huán)境的社區以及加速村民形成現代生活等方面起到了舉足輕重的作用。然而，我國在建設新農村方面所投入的時(shí)間較為短暫，各方面亟需完善及改進(jìn)，而其中所伴隨的物業(yè)管理工作也需要進(jìn)行相應的優(yōu)化。
1物業(yè)管理在新農村社區建設中的重要性分析
物業(yè)管理的重要作用價(jià)值不單單體現在城市建設以及相應的發(fā)展當中，同時(shí)對于建設新農村社區也具有非常的積極作用，對夯實(shí)新農村建設成果有著(zhù)非同一般的意義。其重要性主要表現為如下幾點(diǎn)：第一，物業(yè)管理在實(shí)現新農村市場(chǎng)化方面具有積極地推動(dòng)作用。在城鎮化發(fā)展過(guò)程中，主要伴隨著(zhù)生產(chǎn)、生活等方面的改變，在此之中必定會(huì )出現眾多的廢棄物。倘若對這些廢棄物未開(kāi)展及時(shí)地處理，必定會(huì )導致垃圾的過(guò)多堆積。這不僅會(huì )對新農村的形象產(chǎn)生影響，同時(shí)還極易引發(fā)環(huán)境污染甚至對地下水造成不可逆的污染，進(jìn)而危害鄉村居民的健康。由此可以看出，對廢棄物的集中處理和再利用就顯得非常重要。在將專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理模式應用于新農村社區建設過(guò)程中，不但可以有效節省能源、降低成本，同時(shí)還能夠通過(guò)回收再次利用。讓農民實(shí)現增收，可進(jìn)一步促進(jìn)農村城鎮化的建設腳步。第二，物業(yè)管理對于加強農村社區建設的社區治安有著(zhù)積極地作用。雖說(shuō)建設農村社區能夠有效改善村民的生活條件。但相較于城市，農村社區還存在著(zhù)較大的問(wèn)題，其中較為突出的便是社區治安。由于村民自身的安全防范意識不充足，缺乏法律知識，再由于安全防控措施缺乏等，都使得在建設新農村社區的過(guò)程中存在著(zhù)很大的安全問(wèn)題，為此積極引入物業(yè)管理將對保障社區安全具有重大的效用。第三，物業(yè)管理有助于新農村社區村民形成現代生活習慣，提升生活品質(zhì)，打造和諧新農村社區。新農村社區當中的村民基本上都是長(cháng)時(shí)間居住在農村當中的，各門(mén)各戶(hù)都是零散分布的，生活方式隨便，不文明習慣較多，比如垃圾亂放、污水隨意傾倒等。然而對農村進(jìn)行社區建設，必定會(huì )導致社區人口密集度加大。鄰里之間由原來(lái)的分散居住轉變成了對門(mén)或樓上樓下，相互之間的距離拉近了。倘若一直沿用之前的`生活模式，極易導致鄰里間突發(fā)矛盾。而此時(shí)物業(yè)管理的介入，會(huì )在很大程度上推動(dòng)村民形成健康的生活習慣（如不隨便亂放垃圾等）以及調和鄰里間所產(chǎn)生的糾紛。
2新農村社區物業(yè)管理運行過(guò)程中遇到的難題
2.1資金短缺無(wú)法緩解
物業(yè)行業(yè)作為利潤微薄的行業(yè)之一，存在著(zhù)較大的資金流動(dòng)性問(wèn)題。而對于不斷興建的新農村社區，必定要求有巨大的物業(yè)管理市場(chǎng)與之相配套。倘若只通過(guò)現有的一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行投入，再加上投資回收時(shí)間的過(guò)于太久，必定會(huì )導致大部分的物業(yè)公司不敢輕舉妄動(dòng)�，F階段，物業(yè)公司的資金籌措途徑有政府資助、民間集資、社區內居民自發(fā)籌集、部分產(chǎn)業(yè)的效益貼補等。然而新農村社區的建設不斷擴增，使得物業(yè)所需要的管理的規模也在不斷地增加。單純的依附于政府或者是社會(huì )恐怕是遠不夠的，同時(shí)在對社區內村民進(jìn)行物業(yè)費用收繳時(shí)存在著(zhù)非常強的消極情緒，這使得社區內居民自發(fā)籌集的方法也無(wú)法緩解資金短缺的難題。
2.2傳統觀(guān)念難以改變
由于新農村社區的居民主要以農民為主，因此物業(yè)管理所需要服務(wù)的對象主要為農民。長(cháng)時(shí)間以來(lái)，傳統的村居生活方式都是自由自在、無(wú)拘無(wú)束的，并且村民們也比較方案受約束的感覺(jué)。但與之相對的便是統一化、規范化的物業(yè)管理模式。為此，怎樣讓村民能夠順應現代物業(yè)管理模式，配合物業(yè)管理的開(kāi)展是急需處理的重要難題。
2.3相關(guān)法律法規的困境
目前大部分所使用的物業(yè)管理條例主要以城市為主，如果推廣到農村，必定會(huì )出現與農村習慣相矛盾的情況。農村中的物權所屬問(wèn)題異常復雜，違規搭建的情況也非常的普遍。在應對這方面的問(wèn)題時(shí)，怎樣均衡法律條文以?xún)鹊囊幎ㄅc風(fēng)土人情是非常令人痛苦的。那怎樣有針對性的制定關(guān)于新農村物業(yè)管理的制度條文，以及通過(guò)何種制度、交由什么樣的部門(mén)來(lái)進(jìn)行有效地管理都是亟需進(jìn)一步商榷的。
2.4治安管理存在隱患
由于傳統思想的制約，很多新農村社區依舊使用著(zhù)傳統治安模式。而智能安保裝置、出入門(mén)禁等普遍應用于城市社區，且具有很強震懾效果的設備。然而在新農村社區當中這些設備的使用非常之少，特別是缺乏必要的安保系統。另外，有部分智能安保裝置雖然應用到了新農村社區，但因為社區中缺少相關(guān)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，使得配套服務(wù)無(wú)法與之相匹配，導致設備發(fā)生故障時(shí)得不到相應的維護與保養，安保作用無(wú)法得到充分的發(fā)揮。與此同時(shí)，隨著(zhù)商品房金融化、貧富差別日趨顯著(zhù)，都對新農村社區穩定產(chǎn)生著(zhù)消極的影響。近郊的新農村社區常常因其生活成本較低，使得其成為了流動(dòng)人員的主要居住地，人員組成異常復雜。社區村民間因各種事件而導致的沖突較多，如果不及時(shí)處理，可能會(huì )導致治安甚至是刑事案件的發(fā)生。這對社區村民的生命安全，以及社區的安定產(chǎn)生了極大的影響。在降低村民安全感的同時(shí)，也對物業(yè)管理帶來(lái)了不良的安全威脅。
3建設新農村社區物業(yè)管理的建議
3.1新農村社區物業(yè)管理市場(chǎng)化
從當前的發(fā)展形勢來(lái)看，在農村社區引入專(zhuān)業(yè)的物業(yè)公司存在著(zhù)非常多的困難。但由于“新常態(tài)”經(jīng)濟發(fā)展以及城鎮化建設腳步的不斷提速，使得農村社區引入物業(yè)管理已然是未來(lái)的主要走向，這過(guò)程中必須經(jīng)歷熟悉與接受兩個(gè)階段。村民以往的生活模式必定會(huì )受到約束，物業(yè)收費也需要逐步落實(shí)。根據不同地區新農村社區物業(yè)管理的特點(diǎn)，各地政府可利用相關(guān)政策及文件保障農村物業(yè)管理的穩定發(fā)展，例如制定相關(guān)物業(yè)計劃、服務(wù)協(xié)約等，積極引導物業(yè)公司與村民一同實(shí)施管理，幫助村民了解物業(yè)管理的重要作用所在。而在此過(guò)程中物業(yè)公司也需要對其服務(wù)進(jìn)行相應的提升，讓村民們能夠切實(shí)體驗到物超所值，這樣才能確保物業(yè)公司逐漸融入新農村社區。從長(cháng)久的角度來(lái)看，新農村社區物業(yè)管理未來(lái)必然會(huì )走向市場(chǎng)化，因此需最大程度上提升居民的生活水平及收入，突破固有模式，或參考其他地區先進(jìn)經(jīng)驗強化管理。唯有這樣才可以有效保證物業(yè)管理水平的增強，與城市物業(yè)之間的距離實(shí)現縮小，并實(shí)現自身的可持續發(fā)展。
3.2建立多樣化資金籌集渠道
雖然在新農村社區中應用物業(yè)管理能夠在最大程度上實(shí)現環(huán)境衛生、社會(huì )安定等，然而其資金短缺，物業(yè)公司長(cháng)期虧損以致難以為繼。作為微利行業(yè)，物業(yè)公司的業(yè)務(wù)利潤是非常低的，所需要擔負的資金壓力異常巨大。例如改造配套以及維護基礎設施，城市物業(yè)公司主要由專(zhuān)項資金中支出，而新農村物業(yè)并不具備該項經(jīng)費。對于此類(lèi)問(wèn)題，物業(yè)公司需主動(dòng)求助于政府部門(mén)，爭取政府幫助，或通過(guò)其他渠道進(jìn)行集資。此外，物業(yè)公司也需要發(fā)揮其在管理中所具有的優(yōu)勢，組織多樣化的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，通過(guò)低費用、高品質(zhì)服務(wù)等實(shí)現利潤的提升。將公共區域進(jìn)行出租、收費等公共管理業(yè)務(wù)交由物業(yè)公司進(jìn)行管理，公司提供多遠化的有償服務(wù)進(jìn)一步實(shí)現利潤的提升。
3.3做好溝通降低工作難度
新常態(tài)下新農村社區物業(yè)公司，需在短時(shí)間內樹(shù)立以“客服中心”，不僅需要處理業(yè)主的投訴，同時(shí)還需要深入調查、分析居民的潛在需求，盡可能?chē)L試為個(gè)別業(yè)主提供專(zhuān)項物業(yè)服務(wù)、制定特殊化服務(wù)。此外還可通過(guò)多樣化的社區活動(dòng)，強化業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)三方的溝通，從而營(yíng)造和諧融洽的社區氛圍。物業(yè)管理主要是為“人”提供服務(wù)，因此物業(yè)在進(jìn)行管理時(shí)其主要目標便是為業(yè)主建設“整潔、文明、安全”的社區環(huán)境。在此當中，雖說(shuō)部分農村居民能夠改變原有零散化的農村生活，然而其長(cháng)時(shí)間所形成的習慣及思想，則會(huì )為物業(yè)的管理形成一定的障礙。村民在短時(shí)間內很難接受新的生活方式，必然會(huì )出現較大的消極情緒。為此，在進(jìn)行社區物業(yè)管理工作前，物業(yè)公司的相關(guān)工作人員需要充分了解村民的基本情況，與村民之間開(kāi)展及時(shí)有效的溝通與交流，讓村民能夠轉變以往思想上的習慣，積極融入到全新的生活模式當中，幫助社區營(yíng)造出高品位、講文明的氛圍。這樣能夠在很大程度上降低物業(yè)管理工作的困難，確保管理工作的有序進(jìn)行。
3.4落實(shí)安全管理模式維護社區秩序
物業(yè)所進(jìn)行的安全管理，是保障社區一切活動(dòng)盡然有序開(kāi)展的必要基礎。對于現階段復雜的社會(huì )治安狀況，強化新農村社區的安全防范已然是物業(yè)管理的重要工作。因此在進(jìn)行管理時(shí)，物業(yè)公司必須做下列幾點(diǎn)：第一，職責分清，落實(shí)責任制。制定具有目標性的安全管理方案，社區的出入口由安保人員進(jìn)行查證，實(shí)行全天候安全防衛。第二，應用智能安防裝備。目前常用的人防方式早已無(wú)法應對安防工作的復雜性，依據具體情況設立智能閘門(mén)、監控、電子巡更系統等，保證設備正常運行，強化安全防控能力。第三，積極演練突發(fā)事件處理及應對。物業(yè)公司必須對要當地社區的地質(zhì)情況、氣候環(huán)境等加以了解，對于極易發(fā)生突發(fā)情況的地方進(jìn)行相關(guān)演練，并熟悉常用的預防應對措施。第四，物業(yè)公司需登記流動(dòng)人口的基本信息，對于社區中所含居民的情況以及流動(dòng)人口狀況進(jìn)行全面了解，避免不安定因素的存在；第五，強化農村糾紛的排查處理工作，最大化降低矛盾的產(chǎn)生。對于已出現的糾紛需妥善處理，切實(shí)維護社區居民的安全，實(shí)現社區村民滿(mǎn)意度的提升。
4結語(yǔ)
新農村社區是原有農村社會(huì )實(shí)現經(jīng)濟結構轉變的最終結果，其主要體現在硬件改造、重新構建，配套建設以及相應的社區管理。在建設新農村社區并投入使用后，物業(yè)管理可有效夯實(shí)新農村社區的建設成果，加速社區發(fā)展和運行。新常態(tài)的經(jīng)濟發(fā)展背景下，政府、企業(yè)以及社區居民的參與下，有針對性地引入具有較高水平的物業(yè)公司，實(shí)現新農村與城市社區的連接，打造城鄉化的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理市場(chǎng)，進(jìn)而全面提升新農村社區的物業(yè)管理品質(zhì)及水平。
[參考文獻]
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物業(yè)管理的論文11
摘要：物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)對城市中各類(lèi)住宅物業(yè)及其配套的共用設施、設備和綠化、衛生、交通、治安、消防、環(huán)境等統籌進(jìn)行維護修繕、整治等管理服務(wù)的活動(dòng)。確保管理區域內業(yè)主及物業(yè)使用人的生命財產(chǎn)安全是物業(yè)管理的一項基本內容和工作，而消防安全管理在生命財產(chǎn)安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。但目前我國的物業(yè)消防安全管理還存在著(zhù)許多極待解決的問(wèn)題，因此要進(jìn)一步推進(jìn)物業(yè)消防安全管理，必須盡快建立健全物業(yè)管理服務(wù)體制和運作規范體系，形成與目前蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)濟和住宅商品化、社會(huì )化相適應的新型物業(yè)管理模式。
小區物業(yè)管理中存在消防安全問(wèn)題
當前物業(yè)消防安全管理存在的問(wèn)題
物業(yè)管理作為城市社區管理中一個(gè)重要的基層管理體系，在我國起步較晚，要走向成熟的社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化和經(jīng)營(yíng)化的物業(yè)管理，還有許多問(wèn)題值得探索。消防安全管理作為物業(yè)管理的一項重要工作，目前還存在著(zhù)許多亟待解決的問(wèn)題
首先，物業(yè)管理是建立在契約之上的民事商務(wù)行為，它涉及許多行業(yè)和廣泛的經(jīng)營(yíng)管理內容。盡管這些年出臺了一系列規范物業(yè)管理的法規、政策，但現有的法規、政策對物業(yè)消防安全管理的法律地位、管理責任、管理維護經(jīng)費，以及法律責任未作明確的.規定，致使物業(yè)消防安全管理中產(chǎn)生的大量矛盾糾紛得不到解決，司法機關(guān)對日益增多的物業(yè)管理案件也因缺乏法律依據難以及時(shí)解決，例如消防設施設備管理維護責任不明確、維護費用不落實(shí)，發(fā)生火災后消防設施成為火災的殉葬品，火災責任和賠償責任等都難以明斷。
其次，由于目前一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設與物業(yè)管理上明顯存在著(zhù)脫節現象，未從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費的全過(guò)程出發(fā)來(lái)設計、施工和監督這種建與用、建與管脫節的現象，造成物業(yè)投入使用和消費過(guò)程中建筑消防安全分區、分隔、疏散不合理，消防設施設備不齊全不配套，留下先天隱患。
第三，物業(yè)消防安全管理涉及到消防設施維護等有形管理和物業(yè)區用戶(hù)日常消防管理等無(wú)形管理，至今沒(méi)有準確界定物業(yè)管理作為企業(yè)行為，以及應當履行的消防安全管理的工作范圍和內容。
第四，消防安全管理經(jīng)費涉及消防設施設備維護和日常消防安全管理費，管理經(jīng)費主要來(lái)自?xún)蓚�(gè)渠道：開(kāi)發(fā)商提供的一定比例的物業(yè)管理維修資金和物業(yè)管理公司向業(yè)主或物業(yè)使用者收取的物業(yè)管理費。但這又引出以下問(wèn)題：一是開(kāi)發(fā)商提供的物業(yè)管理維修資金沒(méi)有法定主管部門(mén)監督提留，開(kāi)發(fā)商成了 只生孩子、不養孩子 ，全部由業(yè)主和用戶(hù)來(lái)承擔造成物業(yè)管理收取費用過(guò)高，維修資金難以落實(shí);二是業(yè)主和用戶(hù)受傳統住房消費觀(guān)念的影響，往往將物業(yè)管理理解為無(wú)償服務(wù)或低償服務(wù)論文。加之物業(yè)管理公司與業(yè)主之間僅靠契約，使消防管理費用難以收取;三是物業(yè)管理資金籌措、使用、管理不統不規范，使繳納者產(chǎn)生誤解、拒繳或拖延。
由于消防管理經(jīng)費的不落實(shí)，造成物業(yè)管理及消防管理不落實(shí)，物業(yè)運營(yíng)幾年后消防設施設備因缺少維護，形同虛設。
第五，目前物業(yè)管理的職業(yè)隊伍尚未形成，作為專(zhuān)業(yè)技術(shù)性較強的消防安全管理人員更是嚴重缺乏，面對物業(yè)管理中設置的現代消防設施，物業(yè)管理人員往往知之甚少。
加強突發(fā)事件的預防與處理
物業(yè)管理的論文12
摘要：我國的物業(yè)管理公司隨著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的興起而興起，其內部控制建立的時(shí)間更是十分短暫。尤其在財務(wù)管理方面，物業(yè)管理公司的內部控制更是存在著(zhù)財務(wù)人員意識不足，體系不夠健全、內部控制的有效性存在缺陷等諸多的問(wèn)題。針對這些問(wèn)題，對癥下藥，加強物業(yè)管理公司財務(wù)管理的內部控制的有效性，實(shí)現企業(yè)內部控制的現代化。
關(guān)鍵詞：物業(yè)公司；內部控制；財務(wù)管理
企業(yè)的財務(wù)內部控制對于企業(yè)的內部控制工作來(lái)說(shuō)是一個(gè)重要的組成部分，也是企業(yè)能夠在各方面實(shí)行有效管理的重要保證。近年來(lái)，我國物業(yè)管理公司迅速發(fā)展，整個(gè)行業(yè)也是處在一個(gè)快速成長(cháng)的階段。但是，較快的發(fā)展也會(huì )給企業(yè)的管理帶來(lái)一定的挑戰，尤其是在財務(wù)內部控制問(wèn)題上，更需要企業(yè)的重視。我國房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展帶動(dòng)了物業(yè)管理公司的發(fā)展。由于物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)性質(zhì)的特殊性，其收入呈現出少次多量的特點(diǎn)，支出呈現出零且雜的特點(diǎn)。這就給公司的內部控制帶來(lái)了極大的難度與挑戰。同時(shí)，因為物業(yè)管理公司的收入只占集團總收入較少的一部分，因此其內部控制更是很難得到重視，從而給企業(yè)的財務(wù)管理帶來(lái)巨大的風(fēng)險。通過(guò)對物業(yè)管理公司發(fā)展中財務(wù)內部控制中所存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，可以考慮建立財務(wù)內部控制中需要注意的關(guān)鍵點(diǎn)，才能促進(jìn)物業(yè)公司財務(wù)內部控制的發(fā)展，保證企業(yè)更加穩步的發(fā)展。
一、我國物業(yè)管理公司財務(wù)管理存在的內部控制問(wèn)題
(一)財務(wù)人員的內部控制意識不足
物業(yè)管理公司有兩種主要的建立模式，一種是獨自成立的公司，與所管理的小區、商場(chǎng)等的所有方?jīng)]有直接的聯(lián)系，另一種是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集團建立的公司，與所屬的房地產(chǎn)企業(yè)共同歸屬于集團公司管理。在前一種模式下，物業(yè)管理公司的規模一般比較小，因此對于公司的財務(wù)管理，管理者并不能夠給予足夠的重視，這就使得財務(wù)管理中存在著(zhù)諸多漏洞，給公司的財務(wù)活動(dòng)帶來(lái)風(fēng)險。后一種模式下，由于物業(yè)管理公司是從集團企業(yè)的房地產(chǎn)項目中剝離出來(lái)的，其財務(wù)管理多于房地產(chǎn)企業(yè)掛鉤。且物業(yè)的收入只相當于整個(gè)收入的很小的一部分，因此許多企業(yè)集團會(huì )將整個(gè)財務(wù)部門(mén)中專(zhuān)業(yè)技能較為薄弱的財務(wù)人員分管物業(yè)公司的財務(wù)，并且相對于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，對于物業(yè)管理公司并不會(huì )給予足夠的重視，也造成了物業(yè)管理公司財務(wù)風(fēng)險的增加。物業(yè)管理公司財務(wù)人員的內部控制意識不足，一方面是由于企業(yè)上層對于財務(wù)管理不夠重視，另一方面也是由于財務(wù)人員本身的內部控制的意識薄弱。
(二)財務(wù)管理的內部控制體系不夠健全
正是由于物業(yè)管理企業(yè)的對于財務(wù)管理的內部控制不夠重視，所以在大多數物業(yè)管理企業(yè)并不能制定出完善的財務(wù)管理的內部控制體系。一方面，傳統模式下的房管部門(mén)轉變?yōu)槲飿I(yè)管理公司的這一情況，大多公司都難以適應市場(chǎng)的激烈競爭,開(kāi)發(fā)商下所附屬的物業(yè)管理公司大部分由開(kāi)發(fā)商決定,加上市場(chǎng)競爭的意識薄弱,造成了虧損較為嚴重的情況；另一方面，自主經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)狀況較好一些,但是盈利狀況仍然不是很理想。這些問(wèn)題的出現還是要歸于物業(yè)管理公司的財務(wù)內部控制并不完善,使得企業(yè)喪失了進(jìn)行激烈市場(chǎng)競爭的能力在近年來(lái)頻發(fā)的出納等財務(wù)人員通過(guò)各種手段盜竊公司財產(chǎn)的案件來(lái)看，歸根結底都是由于財務(wù)管理的內部控制體系不夠健全導致的。對于這些已經(jīng)發(fā)生的問(wèn)題，許多物業(yè)公司并沒(méi)有引以為戒，仍然執行原有的內部控制體系，更有甚者，甚者完全沒(méi)有內部控制體系，整個(gè)公司的財務(wù)僅有一名或兩名財務(wù)人員負責，而企業(yè)股東只會(huì )過(guò)問(wèn)企業(yè)的利潤等綜合數據，這些漏洞給財務(wù)人員留下了較大的操作空間，給公司的財務(wù)安全造成極大的威脅。
(三)內部控制措施執行的有效性不足
在企業(yè)現代化的過(guò)程中，也有一些物業(yè)管理公司認識到了了內部控制對于財務(wù)管理的重要性，并且給予重視，編制了本公司較為健全的內部控制體系，這些內部控制措施并沒(méi)有得到有效的執行。一方面是由于物業(yè)管理公司的財務(wù)部門(mén)的規模較小，而內部控制能夠完成存在的一個(gè)重要條件就是能夠有足夠多的層次來(lái)實(shí)現相互監督。較小的財務(wù)部門(mén)的規模就導致內部控制層級之間的相互制約難以實(shí)現，內部控制的措施難以執行。另一方面是因為財務(wù)部門(mén)人員并不會(huì )嚴格按照內部控制的.措施進(jìn)行財務(wù)管理活動(dòng)。許多物業(yè)管理公司由于規模較小，因此股東具有很大的發(fā)言權，公司的大股東向公司借去數額不菲的借款，同時(shí)從不償還等現象時(shí)有發(fā)生�；蛘叽蠊蓶|挪用公司的資金為自己或家人添置汽車(chē)等物件，導致公司資產(chǎn)的流失。這些都是財務(wù)管理的內部控制未能有效執行的表現。僅僅建立內部控制的體系是遠遠不夠的，更為重要的是能夠有效的執行內部控制的措施，才能真正實(shí)現對公司財務(wù)的管理與保護。
二、物業(yè)管理公司財務(wù)管理的內部控制完善建議
(一)提高財務(wù)人員的內部控制意識
財務(wù)人員的內部控制意識是企業(yè)內部控制能夠有效執行的重要因素。提高內部控制意識，物業(yè)管理公司主要有兩方面需要加強。一是物業(yè)管理公司在招聘財務(wù)人員時(shí)，將其內部控制意識作為考察的一個(gè)重要方面，提高財務(wù)人員的工作要求。企業(yè)不能因為自身的業(yè)務(wù)較為簡(jiǎn)單或者其他原因就降低招聘財務(wù)人員的要求，而應對財務(wù)人員的整體素質(zhì)進(jìn)行審核。招聘具有較高專(zhuān)業(yè)素養的財務(wù)人員，這樣從一開(kāi)始就能夠將整個(gè)財務(wù)部門(mén)的內部控制系數保持在較高水平。二是不具備較高專(zhuān)業(yè)素養財務(wù)人員的物業(yè)管理公司，在日常的工作中不斷的貫徹內部控制的思想，將內部控制的思想貫徹到企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)方面。同時(shí)企業(yè)還應經(jīng)常召開(kāi)公司內部的內部控制學(xué)習交流會(huì )，讓整個(gè)企業(yè)的各個(gè)部門(mén)都參與到內部控制的活動(dòng)中來(lái)，在全公司養成內部控制的風(fēng)氣，在提高整個(gè)內部控制水平的同時(shí)，一并提高財務(wù)部門(mén)的內部控制水平。只有將財務(wù)人員的內部控制意識常抓不懈，企業(yè)才能真正的將內部控制一直貫徹下去。
(二)建立健全內部控制體系
內部控制系統的完善是實(shí)現企業(yè)內部控制現代化的重要基石。企業(yè)內部控制體系的建立對于內部控制的有效性的作用不言而喻。對于企業(yè)的內部控制體系的建立，尤其是財務(wù)部門(mén)的內部控制，國家已經(jīng)出臺了許多的指導文件對我國企業(yè)的內部控制給予指導。物業(yè)管理公司應當根據國家已經(jīng)出臺的文件，結合本企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的實(shí)際和特點(diǎn)，針對本企業(yè)的真實(shí)情況與存在的問(wèn)題，制定適合本企業(yè)財務(wù)部門(mén)的內部控制措施，并且在日常的經(jīng)營(yíng)實(shí)踐中不斷的加以完善。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)還應借鑒其他內部控制體系制作較為完善，貫徹較為徹底類(lèi)似企業(yè)的內部控制的措施，并且加以學(xué)習利用，能夠將其消化吸收，為己所用。此外，物業(yè)管理公司在制定內部控制體系時(shí)，應當將財務(wù)部門(mén)的內部控制與本公司其他部門(mén)實(shí)現聯(lián)動(dòng)，通過(guò)加強企業(yè)內部的內部控制的綜合應用，在企業(yè)內部各部門(mén)之間形成一個(gè)較為完整的內部控制體系，加強各個(gè)部門(mén)之間的相互監督力度，推動(dòng)企業(yè)財務(wù)部門(mén)的內部控制邁向一個(gè)更高的臺階。
(三)加大內部控制的執行力度
具備了完善的內部控制體系，同時(shí)財務(wù)部門(mén)擁有較高專(zhuān)業(yè)素養的財務(wù)人員，更為重要的是內部控制的貫徹實(shí)施，這樣企業(yè)的內部控制才能真正的發(fā)揮作用。年度預算是企業(yè)進(jìn)行財務(wù)管理的內部控制的一個(gè)重要方面。首先，物業(yè)管理公司在年末制定了下一年度企業(yè)的預算，并且確保預算的合理性，符合本企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)東的實(shí)際。其次，在新的一年中，企業(yè)應當以此年度預算為藍本，嚴格執行企業(yè)的年度預算。最后，企業(yè)在預算的執行過(guò)程中，應當及時(shí)發(fā)現問(wèn)題，并且對預算適時(shí)做出調整，以便于以后年度預算制定的更為合理。除了對于預算的執行中加強內部控制的執行力度，還應當在財務(wù)工作的各個(gè)方面對企業(yè)的內部控制進(jìn)行貫徹。
三、結語(yǔ)
財務(wù)管理的內部控制是公司實(shí)現經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現代化的重要保障。物業(yè)管理公司也應順應時(shí)代發(fā)展的需要與國家政策的要求，制定出適合本企業(yè)的財務(wù)管理內部控制體系，同時(shí)將內部控制能夠有效的實(shí)現。
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物業(yè)管理的論文13
1語(yǔ)言表達能力與溝通技巧
在物業(yè)管理中需要與業(yè)主和使用方打交道，需要與內部各管理人員打交道，也需要與各個(gè)相關(guān)部門(mén)打交道。有效的語(yǔ)言表達要求物業(yè)管理人員思維敏捷、邏輯性強，并善于表達自己的意向。有時(shí)物業(yè)管理人員還要妥善處理、調解因文化背景的不同或其他問(wèn)題而引起的各種各樣的矛盾和爭論。同時(shí)還要掌握溝通技巧，如何既能維護公司的權益又能把業(yè)主的利益放在首位，設身處地為業(yè)主著(zhù)想，得到業(yè)主的滿(mǎn)意，除了有效的溝通外還要講究溝通的技巧，消除業(yè)主各種認識誤區。如：從感情入手，在短時(shí)間內拉近雙方距離，融洽感情，打動(dòng)對方，接受正確的觀(guān)點(diǎn)。
2組織協(xié)調能力
作為管理者，組織協(xié)調能力是不可或缺的，而且它是能否順利開(kāi)展工作的前提條件。組織能力對領(lǐng)導者來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要的，同樣，協(xié)調能力也是必不可少的。在物業(yè)管理工作中，常常需要協(xié)調下屬之間的關(guān)系，形成較強的凝聚力，以便順利開(kāi)展各項工作；同時(shí)也要協(xié)調好本人和下級、同事和上級的關(guān)系，協(xié)調好本部門(mén)和其他部門(mén)的關(guān)系。協(xié)調好這些關(guān)系是順利開(kāi)展工作的必要條件。這不僅是做好各項工作的需要，同時(shí)為了以后長(cháng)遠的發(fā)展，也需具備一定的組織協(xié)調能力。
3心理承受能力
物業(yè)管理的對象是人，又靠人去服務(wù)，物業(yè)管理可以稱(chēng)作是“人的管理”。俗話(huà)說(shuō)：“一人干事，難稱(chēng)百人意�！蔽飿I(yè)管理人員往往承擔著(zhù)相當大的風(fēng)險任務(wù)，并經(jīng)常會(huì )被他人誤會(huì )或誤解。在遇到這些比較復雜的情況下，能夠控制自己的能力即是自控能力，也叫心理承受能力。在物業(yè)服務(wù)中被業(yè)主誤解，是很正常也是在不經(jīng)意間就會(huì )發(fā)生的，這時(shí)往往個(gè)人會(huì )感到承受了很大委屈。遇到這種情況時(shí)，要學(xué)會(huì )克制自己：一要心地坦然，沒(méi)做虧心事，不怕弄假成真；二要心胸寬廣，忍辱負重；三要頭腦清醒，對形成誤解的原因進(jìn)行冷靜、客觀(guān)分析，并積極設法消除誤解；四是要端正態(tài)度，受誤解之后，決不能產(chǎn)生心理障礙，從而失掉前進(jìn)的信心和勇氣。
4創(chuàng )新意識
作為物業(yè)管理人員來(lái)說(shuō)，除了要關(guān)注物業(yè)產(chǎn)業(yè)方面的科技進(jìn)步和發(fā)展應用態(tài)勢，也要具備自我創(chuàng )新能力，對于那些陳舊的管理模式要加以改進(jìn)，要將新的.管理技術(shù)與手段結合自身的物業(yè)特點(diǎn)運用到公司制度中。當代科技的發(fā)展速度很快，日新月異的技術(shù)進(jìn)步，會(huì )越來(lái)越多地應用到物業(yè)建設和物業(yè)管理中來(lái)。面對新技術(shù)的挑戰，我們物業(yè)管理行為必須關(guān)注科技進(jìn)步，及時(shí)提高專(zhuān)業(yè)管理技術(shù)，只有這樣，才能增強企業(yè)的市場(chǎng)競爭力、促進(jìn)我們整個(gè)行業(yè)的進(jìn)步。
5計算機應用能力
隨著(zhù)社會(huì )進(jìn)入數字信息化時(shí)代，計算機已成為人們工作生活中的一部分，掌握計算機設計與應用能力也是物業(yè)管理人員所應該具備的。目前，企業(yè)辦公都已經(jīng)進(jìn)入無(wú)紙化操作狀態(tài)，在平時(shí)工作中使用一些常用的辦公軟件、繪圖軟件，可以大大提高工作質(zhì)量和工作效率。而且通過(guò)網(wǎng)絡(luò )、電子郵件使我們與業(yè)主的溝通更為便捷，能及時(shí)了解業(yè)主的反饋與意見(jiàn)，也能掌握最新物業(yè)行業(yè)動(dòng)態(tài)。特別是對物業(yè)管理層人員，具備此項能力就尤為重要了，因為許多數據的統計、財務(wù)的分析、圖表的設計、程序的制作都離不開(kāi)電腦操作軟件。
6經(jīng)濟與法律知識
物業(yè)管理作為市場(chǎng)經(jīng)濟的產(chǎn)物，市場(chǎng)經(jīng)濟的本質(zhì)是競爭，競爭是市場(chǎng)經(jīng)濟生機和活力的源泉，也是把物業(yè)管理推向一個(gè)更新境地的重要途徑。只有競爭才能不斷提高物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量和水平，才能使物業(yè)管理行業(yè)充滿(mǎn)生機和活力�，F代社會(huì )是一個(gè)法制的社會(huì )。我國的物業(yè)管理必須實(shí)現有法可依，依法辦事，違法必究的法制化運作。所以我們物業(yè)管理人員必須通過(guò)對這些法律法規、規章及辦法的學(xué)習，可以使物業(yè)管理的管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)、收費等各方面各環(huán)節做到依法管理和運作。
7良好的寫(xiě)作能力
物業(yè)管理中要收集整理各種信息、訂立各種合同、制訂規章制度、寫(xiě)工作計劃、報告、調查報告、建議函等都離不開(kāi)寫(xiě)作。寫(xiě)作能力也就是文字表達能力，是在物業(yè)管理中傳遞信息、交流思想和感情的最主要、最基本的工具，也是物業(yè)管理人員與業(yè)主聯(lián)系的重要手段。只有觀(guān)點(diǎn)精辟，內容詳實(shí)，文字流暢的書(shū)面材料才能得到更好的交流和聯(lián)絡(luò )，這就需要物業(yè)管理人員具備良好的寫(xiě)作能力。加強文字修養，勤學(xué)多煉，不斷提高�？傊�，服務(wù)應成為物業(yè)管理企業(yè)的生命，“以人為本”應是物業(yè)管理服務(wù)的永恒主題。要達到此目標，便需要物業(yè)管理人員不斷提升自身的素質(zhì)和能力，講道德，重操守，重誠實(shí)，對客戶(hù)有求必應，對企業(yè)忠心耿耿，真正實(shí)現先服務(wù)后管理，融服務(wù)于管理之中，不斷提高物業(yè)管理水平，促進(jìn)城市生活品質(zhì)的不斷提升。
物業(yè)管理的論文14
摘要：隨著(zhù)我國經(jīng)濟實(shí)力不斷增長(cháng)，社區物業(yè)管理也迅速發(fā)展。然而，越來(lái)越多的問(wèn)題突顯出來(lái)，一定程度上制約了我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，使得我國物業(yè)管理行業(yè)在市場(chǎng)化日趨成熟的大環(huán)境下缺乏一個(gè)明確的發(fā)展方向，進(jìn)而難以取得突破性發(fā)展。為此，對我國城市社區物業(yè)管理中現存問(wèn)題展開(kāi)深入挖掘，探尋問(wèn)題形成的原因，并在此基礎上探索優(yōu)化我國城市物業(yè)管理的解決措施，對促進(jìn)我國城市社區物業(yè)管理的發(fā)展有著(zhù)重要意義。
關(guān)鍵詞：城市社區;物業(yè)管理;業(yè)主
1我國城市社區物業(yè)管理現存問(wèn)題
1.1城市社區物業(yè)管理企業(yè)管理能力有限
與發(fā)達國家相比，我國社區物業(yè)由于起步較晚其發(fā)展相對滯后，加上國內物業(yè)管理方面人才匱乏，致使城市社區物業(yè)管理企業(yè)大多管理能力不足。主要體現在兩個(gè)方面：其一，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商三者關(guān)系處理不到位。其二，將物業(yè)管理的重點(diǎn)放在對外宣傳上，而自身實(shí)際管理經(jīng)驗的累積和管理相關(guān)設施發(fā)展與宣傳相悖，在一定程度上導致我國城市社區物業(yè)管理企業(yè)高科技管理設施逐漸成為擺設，難以發(fā)揮其應有的功能和作用。
1.2服務(wù)觀(guān)念落后
我國城市物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)觀(guān)念落后，致使我國城市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量難以顯現。主要體現在兩個(gè)方面：其一，我國城市物業(yè)管理主觀(guān)原因致使其行業(yè)定位存在偏差。我國城市物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有找準行業(yè)定位，將自己定位為管理者，而不是服務(wù)者。這是因為物業(yè)管理企業(yè)自身服務(wù)觀(guān)念落后，沒(méi)有認識到物業(yè)管理的職能是服務(wù)。由于這種錯誤的行業(yè)定位，致使我國城市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量差。其二，前期物業(yè)定價(jià)過(guò)低、后期業(yè)主拖延或拒繳物業(yè)費等客觀(guān)因素致使我國物業(yè)管理企業(yè)難以提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。而業(yè)主一旦拖延或拒繳物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)就會(huì )更加消極懈怠，極大打擊物業(yè)管理的服務(wù)意識，難以提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，由此形成惡性循環(huán)，制約了我國城市物業(yè)管理整個(gè)行業(yè)的發(fā)展壯大。
1.3業(yè)主思想觀(guān)念存在誤區
我國城市物業(yè)管理行業(yè)飛速發(fā)展，多數業(yè)主的消費理念相對落后，仍處于計劃經(jīng)濟時(shí)代單位大包大攬免費午餐的狀態(tài)，尚未形成“等價(jià)交換”的消費理念。此外，多數業(yè)主對物業(yè)都缺乏正確認識，自律性差，一味追求“低價(jià)格，高服務(wù)”。不少業(yè)主都存在拖延或拒繳物業(yè)費現象，降低了物業(yè)管理企業(yè)收費率，降低了物業(yè)管理人員服務(wù)的積極性，同時(shí)也影響了更多社區居民的利益。
2我國城市社區物業(yè)管理現存問(wèn)題的原因
2.1相關(guān)法律法規不健全
由于我國城市社區物業(yè)管理相關(guān)法律法規尚不健全，賦予業(yè)主大會(huì )以及業(yè)主委員會(huì )的法律地位不高，使得業(yè)主大會(huì )在實(shí)際運作中談判處理社區物業(yè)管理問(wèn)題難度增加，協(xié)調成本逐步增長(cháng)，業(yè)主大會(huì )難以充分發(fā)揮其職能。此外，針對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的監督機制尚不健全，其實(shí)際運作中難以做到“民主、公開(kāi)、公平”，導致業(yè)主委員會(huì )和業(yè)主大會(huì )并不能完全代表廣大業(yè)主利益。也正是由于我國城市社區物業(yè)管理相關(guān)法律的建設力度較弱，尚未出臺具有針對性、地方性的物業(yè)管理相關(guān)法律法規，致使社區物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主二者之間的權、責、利關(guān)系不明晰，對于二者之間出現的糾紛，也尚未出臺相關(guān)法律法規明確指出處理辦法。究其根本，主要是由于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，社區物業(yè)管理行業(yè)也飛速發(fā)展，而與社區物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展速度相比我國出臺的`有關(guān)社區物業(yè)管理的法律法規難以同步，從而制約其發(fā)展。
2.2市場(chǎng)機制不夠完善
近些年，我國物業(yè)管理行業(yè)飛速發(fā)展，逐漸成為我國現代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，但由于我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起步較晚，市場(chǎng)機制尚不完善，使得業(yè)主跟物業(yè)管理企業(yè)之間處于無(wú)休止的糾紛中。市場(chǎng)機制的不完善，嚴重影響了市場(chǎng)經(jīng)濟環(huán)境下物業(yè)管理體系的發(fā)展和完善，物業(yè)管理企業(yè)缺乏一個(gè)良好的監督環(huán)境，以及招投標的標準化、透明化程度低，致使違法違規現象時(shí)有發(fā)生，使得物業(yè)管理行業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展活力不足。另外，由于監管機制體制的不健全，在一定程度上導致了物業(yè)管理企業(yè)的職能和責任難以充分履行，加劇了物業(yè)管理市場(chǎng)的混亂。也正是因為市場(chǎng)機制不完善，導致物業(yè)管理缺乏一個(gè)良好的競爭環(huán)境，使得市場(chǎng)經(jīng)濟的競爭機制建設不完善，進(jìn)而導致物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際運作中不規范，管理水平低下�；谖飿I(yè)管理企業(yè)的不規范操作，在一定程度上引起了業(yè)主的不滿(mǎn)，進(jìn)一步影響了業(yè)主參與自治的積極性。
2.3社區業(yè)主自治程度不夠難以滿(mǎn)足現實(shí)需求
按照我國傳統文化，老百姓花掉畢身積蓄購買(mǎi)商品房就是為了安居樂(lè )業(yè)尋找歸屬感。但是面對與物業(yè)管理的糾紛得不到解決，讓很多業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)失去信心。一方面，業(yè)主缺乏自治觀(guān)念。有些小區幾年沒(méi)有舉行過(guò)業(yè)主大會(huì )，各家自?huà)唛T(mén)前雪，對與自身利益無(wú)關(guān)的物業(yè)管理事務(wù)莫不關(guān)心。業(yè)主大會(huì )無(wú)法正常召開(kāi)，業(yè)主委員會(huì )也就無(wú)法成立。在面對利益受到侵害時(shí)，缺乏良好的維權渠道。其次，不少小區業(yè)主委員會(huì )管理不規范。業(yè)主委員會(huì )應該是由業(yè)主大會(huì )公開(kāi)選舉而來(lái)，但是不少小區從選舉到后期的管理運作都極為不規范。業(yè)主委員會(huì )不能代表業(yè)主利益甚至還和物業(yè)管理企業(yè)共同侵害業(yè)主利益。一部分小區業(yè)主委員會(huì )雖然是正規流程選舉而來(lái)，而業(yè)主委員會(huì )成員管理能力缺乏，在幫助業(yè)主維權過(guò)程中力不從心。這些情況都讓業(yè)主委員會(huì )形同虛設，無(wú)法發(fā)揮應有的作用。
3優(yōu)化我國城市社區物業(yè)管理對策
3.1健全相關(guān)法律法規
物業(yè)管理雖然在我國發(fā)展了多年，但是相關(guān)法律法規還是滯后。開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主之間發(fā)生糾紛，往往沒(méi)有詳細的法律法規提供法律依據導致糾紛無(wú)法通過(guò)法律手段妥善解決。根據物業(yè)管理的特點(diǎn)，主要從兩方面來(lái)完善法律法規。一方面要健全地方法規。我國各地區經(jīng)濟文化發(fā)展情況差異很大完全依靠國家制定的法規往往不能解決實(shí)際糾紛。根據各地方實(shí)際情況來(lái)制定物業(yè)相關(guān)規定，在物業(yè)管理過(guò)程中才能更加切合實(shí)際解決物業(yè)糾紛。如：收費原則、收費標準、服務(wù)構成、管理方式等細節上的問(wèn)題都要有詳細的法規來(lái)規范，這樣才能使出現糾紛有法可依。另一方面，要制定完善的投標制度。當前物業(yè)管理一個(gè)重要問(wèn)題就是業(yè)主不能自主選擇物業(yè)公司。完善投標制度，通過(guò)業(yè)主大會(huì )來(lái)公開(kāi)選擇廣大業(yè)主青睞的物業(yè)公司。一旦達到自由選擇物業(yè)公司，物業(yè)公司為了獲取市場(chǎng)必然要極力提供良好服務(wù)得到業(yè)主口碑，獲得良好的公眾印象。公平公開(kāi)的市場(chǎng)競爭才能促進(jìn)物業(yè)公司服務(wù)觀(guān)念的改變以及管理能力的提高，最終得到長(cháng)足發(fā)展，同時(shí)業(yè)主也得到良好服務(wù)和避免糾紛。
3.2認清行業(yè)本質(zhì)找準行業(yè)定位
首先，要處理好物業(yè)管理者與業(yè)主之間的定位。物業(yè)管理者在業(yè)主面前，既不是高高在上的“管理者”，也不是卑微受氣的“仆人”。對于物業(yè)管理者，應該將自身定位為服務(wù)者，因為物業(yè)管理本質(zhì)上是服務(wù)業(yè)。每一個(gè)物業(yè)從業(yè)人員都應該遵守職業(yè)道德，認真為業(yè)主提供服務(wù)，以及不斷提高自身物業(yè)管理能力。遇到業(yè)主問(wèn)題要耐心解決，時(shí)刻把自己定位為一個(gè)服務(wù)者。對于業(yè)主，也要擺正自己的位置。不能把物業(yè)管理者當作自己的仆人，通過(guò)正規流程去處理物業(yè)問(wèn)題，而不是通過(guò)威脅和拒絕交物業(yè)費等方式來(lái)“維權”。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)之間的定位。開(kāi)發(fā)商與物業(yè)應該是相輔相成的，二者相互支持相互幫助才能出現共贏(yíng)的局面。一些開(kāi)發(fā)商對房屋建造偷工減料等等，導致后期物業(yè)公司難以應付，這使物業(yè)公司失去管理信息和業(yè)主糾紛不斷。一些物業(yè)公司為了獲得市場(chǎng)，前期給開(kāi)發(fā)商報出過(guò)低的物業(yè)費用吸引業(yè)主購買(mǎi)商品房，但在后期卻無(wú)法按預期提供服務(wù)，最終只會(huì )糾紛不斷。優(yōu)質(zhì)小區建設規劃，會(huì )給后期物業(yè)管理減少很多不必要的糾紛，提供一個(gè)良好的服務(wù)平臺，并能使開(kāi)發(fā)商獲得公眾的信任與支持。
3.3完善相關(guān)規章制度
首先要進(jìn)一步完善招標制度，做好事前監督。在確定由哪家物業(yè)公司入駐社區參與物業(yè)管理之前，必須要有一套完善的招標制度來(lái)選擇符合要求的優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理公司。公平公開(kāi)的招標制度，讓更多的物業(yè)公司參與競爭從而促進(jìn)物業(yè)公司自我提高和為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)服務(wù)。通過(guò)嚴格的招標制度和招標流程來(lái)篩選合格的物業(yè)公司，是對業(yè)主負責同時(shí)也是對物業(yè)管理行業(yè)負責。其次，初始物業(yè)公司選擇市場(chǎng)化。在實(shí)際物業(yè)管理過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司關(guān)系往往非常曖昧甚至物業(yè)公司是開(kāi)發(fā)商下屬公司。根據《物業(yè)管理條例》規定，物業(yè)管理企業(yè)和開(kāi)發(fā)商應該是合同關(guān)系。開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行商品房銷(xiāo)售過(guò)程時(shí)，物業(yè)公司提前入駐社區，往往這個(gè)物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商有著(zhù)千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。之后又缺乏自由選擇物業(yè)公司的體制，導致物業(yè)和業(yè)主糾紛不斷。最后，建立完善的業(yè)主投訴制度。近年來(lái)的物業(yè)糾紛越來(lái)越多，業(yè)主利益受到侵害時(shí)沒(méi)有暢通的投訴渠道和完善的投訴制度只能采取其它不理想的維權方式。如此一來(lái)，物業(yè)和業(yè)主之間的糾紛就得不到妥善解決從而惡性循環(huán)。糾紛得不到妥善解決，讓業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)失去信心從而不愿意交物業(yè)管理費。最終導致物業(yè)管理企業(yè)得不到良性發(fā)展。
3.4完善監管機制，物業(yè)管理健康發(fā)展
首先，要加強物業(yè)公司資質(zhì)審核監督。對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)信用度等方面進(jìn)行嚴格的審核，杜絕不符合要求的企業(yè)進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)。這既是保障業(yè)主的利益，也是保障物業(yè)管理行業(yè)的利益。其次，加強物業(yè)管理行業(yè)競爭規范化監督。當前物業(yè)管理市場(chǎng)競爭日益激烈，不少物業(yè)公司為了奪取市場(chǎng)，不顧市場(chǎng)規律，承諾過(guò)低的物業(yè)費，入駐社區后又不能盈利從而通過(guò)降低服務(wù)質(zhì)量違規收費等方式來(lái)保證自身利益，最終導致業(yè)主不滿(mǎn)，從而糾紛不斷。同時(shí)惡意低價(jià)競爭和亂收費擾亂了物業(yè)管理市場(chǎng)，破壞了物業(yè)管理行業(yè)形象。最后，要加強對業(yè)主委員會(huì )的規范化監督。業(yè)主委員會(huì )是由業(yè)主大會(huì )選舉而來(lái)，代表廣大業(yè)主利益的業(yè)主代表。政府加強對其監督管理，使其規范化運作真正代表廣大業(yè)主利益。
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物業(yè)管理的論文15
【題目】《住宅物業(yè)管理存在的問(wèn)題與對策研究》
【摘要】住宅物業(yè)管理是目前我國物業(yè)管理的主要形式，是近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程突飛猛進(jìn)的產(chǎn)物，尤其在新建商品住宅的營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，物業(yè)管理更成為一個(gè)不可或缺的重要內容。本文對住宅物業(yè)管理存在的問(wèn)題加以分析，以探討、研究相應的解決辦法, 促進(jìn)住宅物業(yè)管理的健康發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理 物業(yè) 問(wèn)題 對策
【目錄】根據內容生成目錄，
【正文】緒論、本論、結論
一、緒論，說(shuō)明我完成此次作業(yè)的目的、現實(shí)意義、對所研究問(wèn)題的認識，并提出本文的`中心論點(diǎn)。
二、本論
住宅物業(yè)管理存在的問(wèn)題
�。ㄒ唬﹪曳煞ㄒ�，政府管理體系不健全
1、缺乏完善的法律法規（憲法、法律法規、規章制度）
2、政府相關(guān)部門(mén)的監管問(wèn)題（行政主管部門(mén)、社會(huì )公共部門(mén)）
�。ǘ┪飿I(yè)管理企業(yè)自身存在的問(wèn)題
1、物業(yè)管理企業(yè)體制問(wèn)題（5種）
2、物業(yè)管理企業(yè)規模效益較差，資金運作混亂（物業(yè)費、運行）
3、物業(yè)管理服務(wù)脫節，管理人員素質(zhì)不足（服務(wù)意識、標準規范）
�。ㄈI(yè)主方面存在的問(wèn)題
1、業(yè)主物業(yè)消費意識淡薄
2、業(yè)主的物業(yè)管理知識缺乏，維權意識不強
�。ㄋ模┮c(diǎn)問(wèn)題
1、物業(yè)費收取問(wèn)題（開(kāi)發(fā)商、社會(huì )輿論）
2、物業(yè)管理中的糾紛問(wèn)題（宏觀(guān)）
解決住宅物業(yè)管理所存在問(wèn)題的對策
�。ㄒ唬╆P(guān)于法律，政府：改革、完善、履行；監督力度、協(xié)調關(guān)系。
�。ǘ╆P(guān)于企業(yè)：改革，結合自身情況，適應市場(chǎng)需求；經(jīng)營(yíng)模式、
費用利用、長(cháng)遠發(fā)展；服務(wù)同步、資質(zhì)要求、重視培訓。
�。ㄈ╆P(guān)于業(yè)主：改變觀(guān)念和認識；了解法律常識，提高素質(zhì)。
�。ㄋ模╆P(guān)于要點(diǎn)：前期介入、加大正確信息宣傳力度；標準制度、方式方法。
三、結論
1、概括當前住宅物業(yè)的現狀和我們的任務(wù)所在
2、呼應開(kāi)頭的緒論
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