物業(yè)管理論文【通用】
在現實(shí)的學(xué)習、工作中，大家都嘗試過(guò)寫(xiě)論文吧，論文是指進(jìn)行各個(gè)學(xué)術(shù)領(lǐng)域的研究和描述學(xué)術(shù)研究成果的文章。那么問(wèn)題來(lái)了，到底應如何寫(xiě)一篇優(yōu)秀的論文呢？下面是小編幫大家整理的物業(yè)管理論文，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
物業(yè)管理論文1
摘要：結合作者多年工作實(shí)際，以企業(yè)后勤服務(wù)為研究對象，重點(diǎn)分析物業(yè)管理社會(huì )化的意義所在。從實(shí)際情況來(lái)看，在實(shí)踐管理過(guò)程中，想要提高管理質(zhì)量就要將物業(yè)管理逐步的轉向社會(huì )化管理，唯有如此，才能促進(jìn)企業(yè)后勤物業(yè)管理水平。
關(guān)鍵詞：企業(yè)后勤；物業(yè)；管理；研究
物業(yè)工作所包含的內容非常多，其主要是針對房地產(chǎn)等財產(chǎn)歸屬權來(lái)說(shuō)的。從當前的實(shí)際情況來(lái)分析，物業(yè)主要是針對已經(jīng)建成并且投入使用的各種建筑以及其附屬場(chǎng)地設備來(lái)提供更加完善的管理服務(wù)，其中包含了環(huán)境衛生的處理、內部交通設施的管理以及內部的安保措施等等。物業(yè)管理非常的復雜，其中關(guān)系著(zhù)所在區域內所有的商家、業(yè)主以及開(kāi)發(fā)商的利益，各方利益都要通過(guò)合同的方式來(lái)進(jìn)行明確并且約束。服務(wù)的模式通過(guò)只包括有無(wú)形服務(wù)與有形服務(wù)兩種形式，這也是市場(chǎng)行為，同時(shí)還具備了一定程度適當的安保行為。一方面要充分的保護出資人的利益，同時(shí)也具備了集體消費與共享的基本原則。
一、企業(yè)后勤服務(wù)特點(diǎn)
企業(yè)的物業(yè)管理也可以認為是一種后勤輔助性工作，其資金主要是上級單位的撥款，服務(wù)業(yè)通常是免費或者是福利性的。從前期的規劃到后期的執行，都是通過(guò)行政化色彩的方式來(lái)實(shí)現的[1]。此時(shí)的業(yè)主也是單位的職工，所以也就無(wú)法對業(yè)主進(jìn)行選擇。在加之福利性的要求，對于物業(yè)工作也就無(wú)法提出具體的要求。伴隨著(zhù)住房數量的攀升，企業(yè)所需要付出的資金也逐年增加。
二、積極應對社會(huì )化轉變的趨勢
�。ㄒ唬┺D變思想，明確方向
后勤服務(wù)的改革首先要擺正思想，確立正確的引導。企業(yè)的職工在內心中已經(jīng)認可了這種福利性質(zhì)的服務(wù)，而物業(yè)管理走向社會(huì )化，會(huì )影響到很大范圍內人員的利益。此時(shí)應該不斷的加強思想的宣傳與引導，讓廣大職工都認識到社會(huì )改革是必然的發(fā)展趨勢，要擯棄傳統的固有思想。同時(shí)，物業(yè)管理的社會(huì )化也不僅僅是為了減輕企業(yè)的負擔。從事后勤工作的干部職工，要深入群眾當中，及時(shí)的發(fā)展他們所面臨的困難，要考慮到他們的經(jīng)濟負擔。合理的控制改革的速度，將所有的配套設施都要準備好，不能冒進(jìn)。
�。ǘ┱蠓蛛x，自主經(jīng)營(yíng)
后勤物業(yè)管理進(jìn)行社會(huì )化的改革，需要根據具體情況來(lái)進(jìn)行。對于一些具備了條件的后勤部門(mén)，要從編制、經(jīng)費等方面從主體單位分離出去，從多種形式來(lái)進(jìn)行承包，獨立核算、自負盈虧。而對于條件不足的單位要給予一定的時(shí)期過(guò)渡。在確保各項業(yè)務(wù)都能夠正常運轉的情況下，選擇有償的`方式來(lái)保證資金收入更加的穩定，如有必要，可以申請政府補貼。以經(jīng)濟發(fā)展規律為前提，重點(diǎn)是需要將管理與職能服務(wù)分離開(kāi)，將后勤部門(mén)與主體單位分離開(kāi)。不再提供福利性的服務(wù)，而是通過(guò)經(jīng)濟的方式來(lái)更好的促進(jìn)物業(yè)管理社會(huì )化、市場(chǎng)化的轉變。要選擇合理的方式，在條件允許之下將后勤各個(gè)部門(mén)聯(lián)合起來(lái)。這樣可以全面提升管理服務(wù)質(zhì)量，全面提升經(jīng)濟效益。
三、實(shí)現社會(huì )化的模式與重點(diǎn)
�。ㄒ唬⿲⑽飿I(yè)管理逐步轉變成社會(huì )化管理模式
現代化的物業(yè)管理逐步的走向了市場(chǎng)化運營(yíng)的方式，也不斷的進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化轉變，要選擇獨立運營(yíng)的方式，要不斷的拓展服務(wù)，使其更加豐富，滿(mǎn)足市場(chǎng)發(fā)展需要。物業(yè)公司應該以獨立法人的形式存在，根據運營(yíng)狀況設置具體的崗位，但是不在設置行政崗位級別。企業(yè)后勤物業(yè)管理的社會(huì )化就是將其放入到一個(gè)巨大的市場(chǎng)環(huán)境中，極具發(fā)展潛力。在管理的過(guò)程中，各方以及工作人員都要根據崗位來(lái)簽訂拉動(dòng)合同，明確各方的權力與義務(wù)，并且根據公司效益來(lái)發(fā)放薪酬，適當的制定激勵政策。
�。ǘ┤嫣嵘⻊�(wù)水平
市場(chǎng)經(jīng)濟主張的是優(yōu)勝劣汰，物業(yè)公司要想獲取更強的發(fā)展動(dòng)力，就要全面提升其服務(wù)質(zhì)量與信譽(yù)度。在實(shí)際工作中，通過(guò)員工培訓的方式來(lái)提升服務(wù)質(zhì)量，這也是物業(yè)公司能夠取得發(fā)展的主要動(dòng)力。在社會(huì )化轉變的過(guò)程中，要將核心業(yè)務(wù)進(jìn)行轉變，明確管理制度以及管理程序，切實(shí)提高管理質(zhì)量以及工作效率。任何工作都應該以滿(mǎn)足客戶(hù)的需要為出發(fā)點(diǎn)，轉變思想，加大員工培訓力度，切實(shí)提高服務(wù)質(zhì)量水平。隨時(shí)保持與業(yè)主進(jìn)行有效的溝通，了解物業(yè)員工的真實(shí)需要，以更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來(lái)全面提升公司的競爭力[2]。
�。ㄈ┟鞔_責任，加強監督
物業(yè)管理工作需要以法律法規以及管理規范為基礎，同時(shí)還應該以主體單位與后勤部門(mén)的具體情況為基礎，將各種不利因素排除掉。我國應制定了物業(yè)管理具體法規，所有的房屋權利人應該有組織的成立業(yè)主委員，然后進(jìn)行表決，以選擇符合業(yè)主意志要求的物業(yè)公司。然后進(jìn)行雙方合同的簽訂，明確規定物業(yè)所需要提供服務(wù)的范圍以及管理范圍，還要規定其服務(wù)質(zhì)量與水平等具體要求。同時(shí)，原后勤工作人員也應該加入到物業(yè)管理隊伍當中，對物業(yè)部門(mén)進(jìn)行監督與管理，全面保證廣大職工的根本利益。
四、結語(yǔ)
市場(chǎng)經(jīng)濟的快速發(fā)展帶動(dòng)之下，住房管理制度的改革也逐步進(jìn)行當中，這必然成為企業(yè)改革的重點(diǎn)部分。而物業(yè)管理的社會(huì )化是提升管理質(zhì)量的關(guān)鍵，也是改善環(huán)境的主要措施，更加能夠反映出職工的根本利益。在工作中，應該充分的保護廣大職工的根本利益，建立符合市場(chǎng)與各方經(jīng)濟利益的物業(yè)管理新模式。企業(yè)也可以“輕裝上陣”，為全面提升經(jīng)濟效益而不斷的努力。
參考文獻
[1]李俊杰,張建坤,劉娟.保障性住房物業(yè)管理模式研究——以南京市為例[J].現代城市研究.20xx(05)
[2]李潔.對物業(yè)設施設備管理的思考[J].現代物業(yè)(上旬刊).20xx(09).
物業(yè)管理論文2
摘要：本文在對當前小區物業(yè)管理服務(wù)現狀分析的基礎上，對封閉的小區物業(yè)管理與開(kāi)放式的小區物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行了比較，分析其中的利與弊，發(fā)現小區開(kāi)放背景下對物業(yè)管理更具有積極意義和發(fā)展前途。結合小區實(shí)際情況，明確了小區在開(kāi)放背景下物業(yè)管理的發(fā)展方向和具體的實(shí)施模式，即：通過(guò)政府相關(guān)政策，以及市場(chǎng)情況和信息宣傳等方面進(jìn)行轉型和優(yōu)化，提高當前小區物業(yè)管理服務(wù)模式的轉型和升級，提高小區物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，在小區居民中營(yíng)造良好的口碑，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。
關(guān)鍵詞：小區；開(kāi)放背景；物業(yè)管理；服務(wù)模式；轉型
0引言
在國家“加強城市規劃建設管理工作”政策中，對小區物業(yè)管理有著(zhù)明確的指示，即：在新建住宅區域推廣街區制度，將原有的封閉式住宅小區，逐漸轉變?yōu)榫哂虚_(kāi)放背景的小區。這一政策對不少小區有著(zhù)直接的影響，同時(shí)也對很多小區的物業(yè)管理造成很大的影響。轉變原有的小區物業(yè)管理模式就成了當前小區物業(yè)管理部門(mén)所面臨的主要問(wèn)題，本文對小區開(kāi)放背景下的物業(yè)管理服務(wù)模式轉型進(jìn)行了研究，對原本的小區管理服務(wù)模式進(jìn)行升級和轉變進(jìn)行了探析。
1當前小區物業(yè)管理服務(wù)的具體內容和狀態(tài)
在國家相關(guān)政策推廣之前，居民居住的多是封閉式小區，封閉式小區多具有公共設施不夠全面，或者居住小區距離公共設施距離較遠，居民日常生活不是很方便或是小區的地理位置偏僻，人流量不夠大，有著(zhù)安全隱患。在早期，我國對小區的物業(yè)管理理念比較模糊，多是由街道辦事處來(lái)對當地區域的小區進(jìn)行管理。這種方式在很大程度上影響了小區的管理效率和加大了街道辦事處工作人員的工作量。隨著(zhù)社會(huì )發(fā)展和對國外先進(jìn)物業(yè)管理理念的學(xué)習，我國房地產(chǎn)商也逐漸實(shí)行了物業(yè)管理服務(wù)自主管理小區，提高居民的生活質(zhì)量。例如萬(wàn)科地產(chǎn)所推行的'睿服務(wù)物業(yè)管理系統，不僅提高了小區居民的生活水平和生活質(zhì)量，同時(shí)也通過(guò)物業(yè)管理服務(wù)塑造了自身良好的企業(yè)形象。在當前，封閉式小區物業(yè)管理方面面臨著(zhù)許多問(wèn)題。一是封閉式小區的地理位置比較特殊，很多封閉式小區修建時(shí)間比較早，而且修建地區比較集中，在交通高峰期，小區的人員流動(dòng)會(huì )造成街道的擁堵，不利于城市交通建設規劃。二是不能充分使用當地的公共資源，封閉式小區周?chē)痪哂写笮统械裙苍O施和資源，對居民生活造成了極大的不變。同時(shí)封閉式小區的地理位置也不符合當前城市的建設要求，阻礙了城市現代化建設腳步的發(fā)展。三是社區的活力不足，封閉式小區外來(lái)人員流動(dòng)較少，沒(méi)有足夠的社區活力，不能充分的使社區居民感受到社區物業(yè)管理服務(wù)的溫暖和居民之間的集體認知感。
2小區開(kāi)放和物業(yè)管理服務(wù)模式的轉變方向
小區開(kāi)放是當前社會(huì )城市建設的主要方向，開(kāi)放式小區的物業(yè)服務(wù)管理模式轉型是當前小區物業(yè)服務(wù)面臨的主要問(wèn)題，在轉型過(guò)程中有著(zhù)很多的轉型措施。一是政府參與小區物業(yè)管理服務(wù)模式的轉型，可以通過(guò)當地政府的宣傳，讓小區居民更加容易地接受物業(yè)管理服務(wù)模式的轉變。二是可以通過(guò)市場(chǎng)經(jīng)濟來(lái)轉變當前小區物業(yè)管理的服務(wù)模式。通過(guò)市場(chǎng)資源的供給和調配，來(lái)保證開(kāi)放式小區物業(yè)管理服務(wù)的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平。三是向具有專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)轉變，通過(guò)學(xué)習國際先進(jìn)的物業(yè)管理服務(wù)理念，讓開(kāi)放式小區的物業(yè)管理更具有專(zhuān)業(yè)性。通過(guò)在管理過(guò)程中的實(shí)踐，加強小區的綠化，安保和公共設施的維護等，讓物業(yè)管理服務(wù)更加具有專(zhuān)業(yè)性。四是要堅持進(jìn)行信息化的轉型模式。當前互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展迅速，開(kāi)放式小區的物業(yè)管理也要與互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展緊密聯(lián)合，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)信息的快速傳遞和互聯(lián)網(wǎng)軟件的高速發(fā)展，可以設計相對應的物業(yè)管理服務(wù)系統，通過(guò)計算機技術(shù)實(shí)現現代化的物業(yè)管理服務(wù)模式。同時(shí)也可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)對小區的物業(yè)管理進(jìn)行宣傳，提高小區居民的滿(mǎn)意度。
3結語(yǔ)
在當前國家城市發(fā)展建設規劃的要求下，小區要適應開(kāi)放式的管理背景，對原有物業(yè)管理服務(wù)模式進(jìn)行轉變和升級，提高物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量和水平。在開(kāi)放背景下的物業(yè)管理服務(wù)模式要具有以下幾種特性。一是要具有創(chuàng )新性，能夠在物業(yè)服務(wù)和管理方面進(jìn)行創(chuàng )新發(fā)展，提出創(chuàng )新理念，更好的服務(wù)于小區的居民，打造一個(gè)積極健康小區。二是緩解當前居民對小區背景的不適應性，及時(shí)與小區居民進(jìn)行溝通和調整緩解居民情緒。三是在開(kāi)放背景下小區物業(yè)管理服務(wù)模式轉變過(guò)程中，要嚴格要求小區管理標準，不應該因為服務(wù)模式轉變而降低小區物業(yè)的管理質(zhì)量。四是可以結合當地政府的政策支持，加快開(kāi)放背景下小區物業(yè)管理服務(wù)模式的轉型速度。
參考文獻：
[1]陳偉,張海蘭,蔣海霞，等.小區開(kāi)放背景下物業(yè)管理服務(wù)模式轉型研究[J].住宅與房地產(chǎn),20xx，(3):1-2.
[2]陳聰.小區開(kāi)放背景下物業(yè)管理服務(wù)模式轉型研究[J].工業(yè),20xx，(2):210.
[3]莫金洋.淺議小區開(kāi)放背景下物業(yè)管理服務(wù)模式轉型研究[J].工程技術(shù)(全文版):65
物業(yè)管理論文3
內容摘要：隨著(zhù)我國的城市發(fā)展和社會(huì )體制變遷，城市社區物業(yè)管理問(wèn)題日益重要。本文利用公共選擇理論分析了城市社區的物業(yè)管理問(wèn)題，認為通過(guò)社區居民自治組織來(lái)安排物業(yè)管理服務(wù)等社區公共物品的提供可以克服目前社區管理中的一些困難。本文還對如何發(fā)揮社區居民自治組織的作用提出建議。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理自治組織公共選擇理論
隨著(zhù)我國城市經(jīng)濟體制改革的不斷深化和社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的快速發(fā)展，社區作為一種社會(huì )基層自治組織，其所具有獨特的社會(huì )功能逐漸顯現出來(lái)。改革舊的社區管理體制，建立適應社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展的新型社區管理體制，使社區發(fā)揮出其特有的社會(huì )功能，成為我國城市發(fā)展的緊迫任務(wù)。但是在當前從單位制的居民社區到社會(huì )性的社區過(guò)渡時(shí)期，社區物業(yè)管理暴露出許多問(wèn)題。社區物業(yè)管理經(jīng)費籌措困難，社區公共物品供給明顯不足，影響了居民生活和城市管理。本文試圖通過(guò)西方經(jīng)濟學(xué)中的公共選擇理論，對社區物業(yè)管理進(jìn)行研究。
當前城市社區物業(yè)管理中發(fā)展現狀及存在問(wèn)題
在我國進(jìn)行住房改革前的幾十年里，城市大部分社區是以工作單位劃分的，社區物業(yè)管理也由單位后勤部門(mén)提供，這種管理實(shí)際上也是單位日常工作的一部分，人們的歸屬感不成問(wèn)題，物業(yè)管理費用由單位解決，住戶(hù)不用自己付費，因此物業(yè)管理矛盾不多。
隨著(zhù)住房制度的改革，社區管理發(fā)生了巨大變化，由過(guò)去的企事業(yè)單位管理過(guò)渡為社會(huì )化的物業(yè)公司管理，物業(yè)管理的深層次問(wèn)題就必將出現。社區物業(yè)管理成為社區居民需要的公共物品，在費用籌集缺乏合理組織管理時(shí)，這一公共物品的供給往往無(wú)法到位。從費用供給來(lái)看，單位化社區時(shí)期是由單位直接提供社區物業(yè)管理費用，而社會(huì )化物業(yè)社區的物業(yè)管理費用要分攤到社區住戶(hù)，由住戶(hù)上繳，這就出現了上繳不到位的問(wèn)題，造成供給短缺。單位化社區時(shí)期社區住戶(hù)對物業(yè)管理費的感受是間接的，或者說(shuō)無(wú)需自己操心；而社會(huì )化物業(yè)社區的住戶(hù)對物業(yè)管理費用的感受是直接的，要從自己的財富中拿出一部分交給物業(yè)管理公司，心理上不適應，往往會(huì )出現拒交，即使是迫于外界壓力不得不交也是能拖則拖，況且有些居民由于經(jīng)濟條件確實(shí)困難，交不起水電費與物業(yè)管理費。有不少社區出現了因物業(yè)管理費不足而造成的社區生活垃圾無(wú)人清理、社區斷水斷電等現象，嚴重影響社區居民生活和城市社區建設，不利于社會(huì )安定。社區物業(yè)管理公司如何搞好各社區的物業(yè)服務(wù)，政府如何提供對貧困社區的支助，解決社區公共物品供給不足等問(wèn)題值得關(guān)注。
西方經(jīng)濟學(xué)的公共選擇理論
物業(yè)管理是對屬于不同產(chǎn)權的私人業(yè)主的共有財產(chǎn)和共有物品（住宅以及社區的各類(lèi)相關(guān)配套設施）進(jìn)行維護和管理。而籌措費用、管好環(huán)境、約束居民的不道德行為就要求有一定的權威性。然而，物業(yè)管理公司是企業(yè)，必須借助政府法令和規章制度，借助基層政府和社區組織才能實(shí)現。本文借助西方經(jīng)濟學(xué)中公共選擇理論來(lái)對社區物業(yè)管理做一分析。
一種物品如果供給一個(gè)人而其他人能夠不花額外成本加以利用，這種物品就是公共物品。一種公共物品一旦被生產(chǎn)出來(lái)，可以同時(shí)供一個(gè)以上的個(gè)人聯(lián)合消費，要排除其他人的消費是不可能的或成本很高，無(wú)論其他人對這種物品是否支付了費用。這便是公共物品消費的非排他性。公共物品的第二個(gè)特性是非競爭性。即一個(gè)人對某種物品的消費不減少或不影響其他人對這種物品的消費。公共物品不限于物質(zhì)產(chǎn)品（如花草、路燈、衛生、道路等），一些由社區物業(yè)管理公司提供的非物質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)也是公共物品，如規章、鄰里關(guān)系、治安狀況，甚至聘用到良好的物業(yè)管理公司過(guò)程本身，以及建立選擇、聘任、監督物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量的體制、制度也被視為一種公共物品。社區居民可能都有享受良好物業(yè)環(huán)境的愿望，但往往不愿花費時(shí)間和精力等私人資源參與這一公共物品的生產(chǎn)。
對于社區的居民個(gè)人來(lái)說(shuō)，公共物品的供給是必要的。但是，供給公共物品需要成本，這些成本需要社區的受益居民共同分擔；而公共物品一旦提供出來(lái)，又無(wú)法排除那些沒(méi)有分擔成本的居民對其進(jìn)行消費。由于消費者無(wú)論對公共物品的供給是否支付了代價(jià)，他都可以從公共物品的消費中獲益，這個(gè)事實(shí)就提供了一種刺激，使消費者對公共物品的貢獻小于其從公共物品中的獲益，甚至想只享受公共物品。消費者總是希望別人貢獻的足夠多，以便把公共物品生產(chǎn)出來(lái)，然后來(lái)免費享用。由于存在逃票乘車(chē)的可能性，所以任何個(gè)人都沒(méi)有動(dòng)力自愿為公共物品的供給付出代價(jià)。因此，個(gè)人具有逃票乘車(chē)動(dòng)機的直接結果就是：公共物品不能由要通過(guò)對其消費來(lái)獲益的私人主動(dòng)生產(chǎn)和供給。
公共選擇學(xué)派認為，從國家來(lái)講，政府最初就是為了提供法律、國防、治安等公共物品的目的而由社會(huì )成員共同協(xié)議建立起來(lái)的。由于公共物品不能像私人物品那樣通過(guò)市場(chǎng)過(guò)程有效率地提供出來(lái)，因此就需要通過(guò)集體選擇，來(lái)決定公共物品生產(chǎn)什么、如何生產(chǎn)以及為誰(shuí)生產(chǎn)的問(wèn)題，以及決定每個(gè)社會(huì )成員為公共物品的供給所必須承擔的份額問(wèn)題。
社區物業(yè)管理中公共選擇理論的應用
社區居民要享受到社區公共物品，就要建立對應于政府的社區管理組織，但是自治組織缺乏政府的強制權力，它必須服從政府的管理和法令，并且需要借助正規政府的管理和法令，除此之外，自治組織在產(chǎn)生、運作方式與程序上與政府是相同的。這可以解決幾個(gè)問(wèn)題，物業(yè)社區的物業(yè)管理機構通過(guò)怎樣的程序，即如何產(chǎn)生？物業(yè)管理的收費標準怎么確定，即如何收費？物業(yè)管理應通過(guò)什么方式確定社區居民的共同需求，即如何選擇干什么？社區居民的共同需求是什么，即物業(yè)管理應當干什么？
�。ㄒ唬┥鐓^物業(yè)管理機構的`產(chǎn)生方式
社區管理是民主自治，不是政府的行政式管理，政府對社區的關(guān)系不是上下級關(guān)系，而是主導、引導、監督和扶助的關(guān)系。當社區無(wú)法由自己的居民自發(fā)建立自治組織，缺乏活動(dòng)經(jīng)費時(shí)，基層政府需要引導和扶助社區居民建立自治組織，待其能正常運轉時(shí)退出。在新的物業(yè)社區，居民是逐漸加入社區的，這時(shí)居民自治組織的功能很多情況下是由物業(yè)開(kāi)發(fā)公司代理的，過(guò)去企事業(yè)單位的物業(yè)社區往往習慣于由原單位行政管理。當社區公共物品供給不能滿(mǎn)足居民需要又缺乏自治組織時(shí)，政府基層組織應協(xié)助居民建立自治組織來(lái)生產(chǎn)公共物品。我國在建立社區自治組織這一公共物品的提供應該是有優(yōu)勢的，關(guān)鍵是改變基層政府的思想觀(guān)念和工作方式，減少人為障礙。為了搞好社區管理，政府應以立法的形式明確社區自治組織的法律地位，樹(shù)立其權威，明確其職責，規范其行為。社區居民自治組織是以共同的公共物品需要為聯(lián)系的，政府基層組織不能代替其作用也不應當代替其作用，而是應當積極配合其運作，搞好政府的管理和服務(wù)，為社區居民營(yíng)造一個(gè)好的社會(huì )環(huán)境�，F實(shí)中這種思想沒(méi)能被很好認識，政府基層組織往往不能找準自己的位置，不是干涉過(guò)多，就是放任不管。政府基層組織思想的轉變，是社區管理的問(wèn)題所在。
社區有了自己的自治組織后，由其選擇和監督社區物業(yè)管理公司或物業(yè)服務(wù)提供者應該不成問(wèn)題，社區的物業(yè)管理等公共產(chǎn)品的提供就具備了一個(gè)組織者，這是搞好社區管理的第一步。在以往的物業(yè)管理實(shí)踐中，一般引入社區管理委員會(huì )這樣的機構，這與本文的自治織有相同功能，但筆者認為社區自治組織更能體現社會(huì )組織的意義，通過(guò)法律文件規范其運作，對政府管理城市更有普遍意義。
�。ǘ┪飿I(yè)管理的收費方式
按照社會(huì )福利最大化的原則確定稅收比率，并用稅收收入來(lái)購買(mǎi)公共物品或為公共物的生產(chǎn)融通資金，這是政府的職能。與政府對應的社區自治組織擔負著(zhù)為社區購買(mǎi)和提供公共物品的職能，也需要籌措經(jīng)費融通資金，向居民征收物業(yè)管理費用。在實(shí)際運作中，這一職能往往由物業(yè)管理公司承擔，人們要么忽視了社區自治組織的這一角色，要么建立的自治組織不規范，運作程序和機制不健全，由此引發(fā)出許多矛盾。物業(yè)管理公司作為經(jīng)濟組織，是不能直接向居民提供公共物品的。物業(yè)管理公司提供怎樣的公共物品要由社區自治組織征求居民意愿，按居民福利最大化的原則確定費用額，制定服務(wù)檔次，將單個(gè)居民的需求綜合為對公共物品的需求。不同層次、不同需求的居民要求不同的公共物品，在有限的費用負擔下，沒(méi)有人可以提供令所有人都滿(mǎn)意的公共物品。在公共物品為個(gè)人提供的收益與其支付能力差距過(guò)大時(shí)，要么居民不滿(mǎn)足，要么超越其需求，大家對物業(yè)管理運作的參與積極性就低，物業(yè)管理公司就難以有足夠經(jīng)費，導致大家更為不滿(mǎn)，形成惡性循環(huán)。社區自治組織要根據大部分居民的經(jīng)濟條件和對公共物品的需求檔次來(lái)決定物業(yè)管理的收費標準，向物業(yè)管理公司購買(mǎi)相應的服務(wù)。在缺乏購買(mǎi)最基本公共物品的社區，應由政府提供物業(yè)管理經(jīng)費，以保障居民的生活。
�。ㄈ┪飿I(yè)管理選擇問(wèn)題
盡可能正確地估計居民對公共物品的實(shí)際需求，將單個(gè)居民的需求變?yōu)檎麄�(gè)物業(yè)社區公共物品的需求是重要的一項工作，也是最難的一項工作。
“社會(huì )”是個(gè)人的集合體，而每個(gè)人又具有各不相同的偏好。因此，集體選擇的首要問(wèn)題是確定“社會(huì )需要什么”，即通過(guò)某種方式對個(gè)人偏好進(jìn)行加總，然后再做出“社會(huì )”決策。公共物品的供給不是市場(chǎng)決策的結果，而是非市場(chǎng)決策的結果；個(gè)人對公共物品的偏好，不是通過(guò)價(jià)格機制傳遞給生產(chǎn)者，而是通過(guò)政治程序被轉換成集體行動(dòng)。減少社區居民的公共選擇的協(xié)調成本的一種途徑是縮小居民的差異，使其消費檔次和偏好盡量接近，為提供公共物品而分擔的費用能在其認同的范圍內，不使獲益與費用出現較大偏差。社區居民自治組織是執行政治程序和加總的機構，應有正規程序和加總的方法，需要由政府法令來(lái)明確。一旦公共物品的選擇由社區自治組織合法做出，社區居民就應認可，不得以個(gè)人理由拒絕付費。
�。ㄋ模┪飿I(yè)管理提供的內容
作為一個(gè)社區的住戶(hù)來(lái)說(shuō)，其需要是多方面，好的物業(yè)硬件僅僅是最基本的要求，良好的物業(yè)設施管理、優(yōu)美的室外環(huán)境、良好的社區治安，是對物業(yè)管理最基本的需要，而作為社區的居民來(lái)說(shuō)，其關(guān)心的還有更廣泛的內容：社區的品味和檔次對成就感的影響；子女受教育的方便程度和教育質(zhì)量；社區娛樂(lè )和人際交往的需要；社區購物和生活的方便程度。
居民的各種生活需要有些是物業(yè)管理公司可以提供的，有些必須由社區居民自治組織來(lái)提供，如良好的人際關(guān)系、社區的精神文明建設等。物業(yè)管理公司可以提供物質(zhì)條件，文化內涵則要由全體居民通過(guò)社區居民自治組織來(lái)建設。
�。ㄎ澹┱獙ω毨鐓^進(jìn)行扶助
由于物業(yè)使用者不同層次的需求，顯而易見(jiàn)地會(huì )出現從最昂貴的到最廉價(jià)的不同檔次的社區。如果忽視這種需求的不同，就很難搞好社區管理。不需要政府支助的富人得到了平均支助，而需要政府支助的窮人可能不具備最基本的生活條件。物業(yè)管理和社區環(huán)境建設將因這種平均主義的存在而一事無(wú)成。政府要承擔的將是對貧困住宅區、安居工程社區、租房區的扶持，這些社區物業(yè)管理最基本的費用應由政府承擔，為社區居民提供最基本的公共物品是政府應該負責的事項。
結論
搞好城市社區的物業(yè)管理必須重視居民的公共選擇問(wèn)題。社區的管理需要建立居民自治組織，作為社區全體居民的代表，行使組織協(xié)調、議事決策、管理教育、監督服務(wù)等功能，由其來(lái)代表社區居民選擇和購買(mǎi)物業(yè)管理服務(wù)等公共物品。通過(guò)規范的集體選擇程序，把居民個(gè)人的選擇轉化為社區居民的集體選擇，理順各種關(guān)系，使物業(yè)管理費用征收更加合理，盡可能實(shí)現社區居民福利最大化，同時(shí)為優(yōu)化政府的財政資源的配置、搞好城市管理提供條件。社區居民自治組織是以共同的公共物品需要為聯(lián)系的，政府基層組織應當積極配合其運作，搞好政府的管理和服務(wù)，為社區居民營(yíng)造一個(gè)好的社會(huì )環(huán)境。政府應以法令形式確定社區居民自治組織的合法地位與運行程序，樹(shù)立其權威，規范其運作。
參考文獻：
1.季如進(jìn).物業(yè)管理概論.物價(jià)出版社，1996
2.劉壽禮，袁琰，付志祥.我國物業(yè)管理存在的問(wèn)題及對策.企業(yè)經(jīng)濟（江西），20xx（9）
3.黃安永，鐘國賀.基于公共選擇視角的物業(yè)管理道德規范的經(jīng)濟學(xué)研究.東南大學(xué)學(xué)報：哲學(xué)社會(huì )科學(xué)版，20xx，11（2）
物業(yè)管理論文4
基于B/S體系架構的幸福里小區物業(yè)管理系統，緊跟行業(yè)發(fā)展，滿(mǎn)足人們生活、工作的需要,實(shí)現了信息網(wǎng)絡(luò )化。通過(guò)較豐富的功能將Web的技術(shù)特點(diǎn)體現出來(lái)。本設計主要完成客戶(hù)端，Web服務(wù)器端應用程序和數據庫的制作，實(shí)現網(wǎng)上小區物業(yè)管理系統的創(chuàng )建，管理員注冊/登錄，對物業(yè)信息進(jìn)行添加，刪除，修改等功能。
一、系統的需求分析
通過(guò)對幸福里小區的調查，獲知小區物業(yè)管理系統應具備以下功能：1、對小區所有房屋資料的錄入和增，刪，改，查詢(xún)等功能的實(shí)現，這是一個(gè)小區管理的基礎，小區管理都是基于該小區的房產(chǎn)資源而產(chǎn)生的。2、對小區內住戶(hù)的詳細資料的管理，包括增，刪，改，查詢(xún)等功能的實(shí)現，這也是物業(yè)管理產(chǎn)生的基礎，物業(yè)管理都是相對該小區的所有住戶(hù)而言的。3、實(shí)現物業(yè)設備管理，儀表包括水，電，氣表數據管理，收費管理，住戶(hù)投訴管理，住戶(hù)報修管理，設備維修管理，停車(chē)場(chǎng)管理。4、各種物業(yè)統計報表，包括物業(yè)設備統計報表，所有住戶(hù)的水，電，氣儀表資料的統計，各種收費統計，住戶(hù)投訴統計，住戶(hù)報修統計，物業(yè)設備維修統計等。
二、系統設計
2.1系統的功能模塊設計
根據系統的需求分析，我們將小區物業(yè)管理系統的功能分為四個(gè)模塊，分別為用戶(hù)管理模塊、基本資料管理模塊、物業(yè)管理模塊和報表統計模塊。其中：1、用戶(hù)管理模塊：包括用戶(hù)的注冊、登錄、添加新用戶(hù)以及用戶(hù)信息的更新等。2、基本資料管理：包括物業(yè)公司員工資料管理、房產(chǎn)資料管理以及住戶(hù)資料管理。3、物業(yè)管理模塊：包括設備維修管理、住戶(hù)保修管理、住戶(hù)投訴管理、停車(chē)管理、收費管理、儀表數據管理和物業(yè)設備管理。4、報表統計模塊“包括設備維修統計報表、住戶(hù)保修統計報表、住戶(hù)投訴統計報表、物業(yè)設備統計報表、各項收費統計報表以及儀表數據統計報表的生成。在生成每種報表時(shí)，可根據需要選擇相應的項目進(jìn)行報表的生成、打印。
2.2系統數據庫設計
用戶(hù)表={序號+登錄名+登陸密碼+用戶(hù)描述}住戶(hù)表={住戶(hù)編號+物業(yè)地址+房型+建筑面積+使用面積+業(yè)主名稱(chēng)+籍貫+工作單位+郵編+身份證號+電話(huà)+開(kāi)戶(hù)銀行+銀行帳號+入住時(shí)間+遷出時(shí)間+性別}房產(chǎn)資源表={房間編號+物業(yè)地址+建筑面積+使用面積+房型+裝修情況+單價(jià)+總價(jià)+買(mǎi)主+備注+是否已售出}物業(yè)設備表={設備編號+設備名稱(chēng)+型號+品牌+所屬部門(mén)+購買(mǎi)日期+事故記錄}停車(chē)場(chǎng)信息表={車(chē)位編號+車(chē)位位置+停車(chē)住戶(hù)+物業(yè)地址+開(kāi)始日期+截止日期+備注}住戶(hù)投訴表={投訴編號+投訴日期+接待人員+投訴住戶(hù)+物業(yè)地址+電話(huà)+處理日期+處理人員+投訴內容+處理情況}住戶(hù)報修表={報修編號+報修日期+接待人員+報修住戶(hù)+物業(yè)地址+電話(huà)+完成日期+維修人員+服務(wù)費用+物料費用+合計費用+報修內容+維修情況}設備維修表={維修編號+設備編號+設備名稱(chēng)+維修日期+完成日期+維修費用+維修人員+維修內容+維修情況}儀表資料表={儀表編號+住戶(hù)姓名+物業(yè)地址+年份+月份+上月資料+本月用量+單價(jià)+本月費用+上月抄表日期+本月抄表日期+辦理人}物業(yè)收費表={收費編號+住戶(hù)姓名+物業(yè)地址+年份+月份+收費項目+收費方式+應收總額+已交金額+欠費金額+交費日期+辦理人+備注}儀表收費表={收費編號+住戶(hù)姓名+物業(yè)地址+年份+月份+收費項目+收費方式+應收總額+已交金額+欠費金額+交費日期+辦理人+備注}在此基礎上，進(jìn)行數據庫的邏輯結構設計。例如：用戶(hù)表={序號+登錄名+登陸密碼+用戶(hù)描述}轉化為：用戶(hù)表。
2.3頁(yè)面設計
客戶(hù)端頁(yè)面是用戶(hù)和服務(wù)器之間實(shí)現人機交互的一個(gè)介質(zhì)。對它的制作要求簡(jiǎn)潔大方，色彩搭配要協(xié)調。
三、系統實(shí)現
3.1系統基本結構圖
3.2系統公共模塊設計與實(shí)現
系統公共模塊中一共有4個(gè)JSP文件和一個(gè)CSS文件�！癱ommon.jsp”文件包含其他JSP文件中需要導入的Java類(lèi)和包以及系統各頁(yè)面要使用的日期�！癱heck.jsp”文件用來(lái)判斷系統用戶(hù)是否登錄，防止非法用戶(hù)登錄到系統對系統進(jìn)行破壞，程序代碼中使用了會(huì )話(huà)（session）對象�！癶eader.jsp”和“footer.jsp”文件：為了使小區物業(yè)管理系統的所有頁(yè)面具有統一的風(fēng)格，把頁(yè)面頭和尾的'代碼分開(kāi)，分別放在單獨的JSP文件中，在其他頁(yè)面中使用時(shí)，利用include指令將他們包含進(jìn)來(lái)即可。在“style.css”文件中，可以定義Web應用程序用到的所有樣式表。另外,需建立與數據庫相關(guān)的JavaBean文件DBConnectionManager.java。
3.3系統主頁(yè)面及管理模塊的實(shí)現
系統游覽主頁(yè)面“index.jsp”是用戶(hù)游覽小區物業(yè)管理系統的主頁(yè)面，是進(jìn)入其他功能頁(yè)面的向導，并且把小區公告，小區留言的標題以列表的形式顯示出來(lái)，方便各類(lèi)用戶(hù)的使用。管理模塊的頁(yè)面包括：管理員登錄頁(yè)面“l(fā)ogin.jsp”、管理密碼驗證頁(yè)面“chklogin.jsp”、新聞資訊管理頁(yè)面“main.jsp”、小區公告信息頁(yè)面“addxinxi.jsp”、物業(yè)信息管理頁(yè)面“savexinxi.jsp”、小區留言管理功能頁(yè)面“modifyxinxi.jsp”。
3.4系統用戶(hù)注冊模塊實(shí)現
普通用戶(hù)進(jìn)入網(wǎng)站首頁(yè)后，可以進(jìn)行小區信息、小區留言等信息的查詢(xún)游覽，用戶(hù)要想在留言本中留下各種建議或報修等信息就要先進(jìn)行注冊，成為注冊用戶(hù)后可以進(jìn)行添加留言。用戶(hù)進(jìn)入注冊頁(yè)面“register.jsp”填寫(xiě)注冊信息，點(diǎn)擊注冊會(huì )進(jìn)入“adduser.jsp”頁(yè)面，此界面的功能是將用戶(hù)注冊寫(xiě)入數據庫，并給用戶(hù)注冊成功的頁(yè)面。
3.5系統其他功能頁(yè)面實(shí)現
對于系統其他頁(yè)面“xiaoqugonggao.jsp”、“xiaoquliuyan.jsp”、“xinxi.jsp”、“l(fā)iuyan.jsp”等，其功能實(shí)現大致同上，在這里不做重復說(shuō)明。
四、結束語(yǔ)
幸福里小區物業(yè)管理系統經(jīng)過(guò)1年的上線(xiàn)運行，系統總體運行穩定，較好地滿(mǎn)足了小區物業(yè)公司對小區所有房屋的管理，對小區內住戶(hù)詳細資料的管理，對小區物業(yè)設備的管理，水、電、氣的收費管理，住戶(hù)投訴管理，住戶(hù)報修管理，設備維修管理，停車(chē)場(chǎng)管理等。
作者:田娟 單位:克拉瑪依職業(yè)技術(shù)學(xué)院
參考文獻
[1]孫衛琴,李洪成.《Tomcat與JavaWeb開(kāi)發(fā)技術(shù)詳解》.電子工業(yè)出版社,20xx年6月:1-205
[2]BruceEckel.《Java編程思想》.機械工業(yè)出版社,20xx年10月:1-378
[3]孫一林,彭波.《Java數據庫編程實(shí)例》.清華大學(xué)出版社,20xx年8月:30-210
[4]LEEANNEPHILLIPS.《巧學(xué)活用HTML4》.電子工業(yè)出版社,20xx年8月:1-319
[5]飛思科技產(chǎn)品研發(fā)中心.《JSP應用開(kāi)發(fā)詳解》.電子工業(yè)出版社,20xx年9月:32-300
[6]清宏計算機工作室.《JSP編程技巧》.機械工業(yè)出版社,20xx年5月:1-410
�。ǘ�
【導讀】物業(yè)管理關(guān)系著(zhù)社會(huì )生活中所依賴(lài)的具體問(wèn)題，所以物業(yè)管理具有廣闊的發(fā)展前景同時(shí)也具有非常重要的社會(huì )意義。小區物業(yè)管理系統發(fā)展有機遇也有挑戰，物業(yè)管理部門(mén)必須將改善居民居住條件以及促進(jìn)社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展為核心內容，并將業(yè)主自治融入到專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理當中作為發(fā)展目標，讓業(yè)主可以便捷的通過(guò)現代網(wǎng)絡(luò )就能足不出戶(hù)的簡(jiǎn)單解決。
隨著(zhù)智能化小區的廣泛發(fā)展，小區物業(yè)管理系統也逐漸走紅，雖然目前發(fā)展狀況還面臨挑戰，但未來(lái)前景是十分可觀(guān)的，下面一起來(lái)了解一下小區物業(yè)管理系統現狀和未來(lái)趨勢吧。
一、小區物業(yè)管理系統發(fā)展現狀
1、小區物業(yè)管理系統目前為止經(jīng)歷了三個(gè)發(fā)展階段：
第一階段主要是用于處理單項的數據，并基于傳統手工的管理模式，多數是用于處理非常容易的事務(wù)性工作，這個(gè)階段其實(shí)就是我國很多物業(yè)管理公司的計算機水平；
第二階段主要是綜合處理數據，在此階段中，計算機在應用過(guò)程當中已經(jīng)具備網(wǎng)絡(luò )化以及實(shí)時(shí)性的特點(diǎn)，顯然已經(jīng)對物業(yè)管理起到了一定的推動(dòng)作用；
第三階段是計算機信息管理系統，該系統綜合運用了計算機控制、信息理論以及系統工程等許多軟件優(yōu)化理論，并且計算機網(wǎng)絡(luò )化以及數據庫的融入，促使計算機擺脫某單一系統，從而向著(zhù)多元化方向發(fā)展，發(fā)展成為一個(gè)全面的計算機系統。
2、智能小區的發(fā)展已經(jīng)日趨成熟，其體系已經(jīng)派生了許多子系統，故接下來(lái)面臨的重要挑戰就是怎樣把所派生出的各個(gè)子系統都成功地集成在同一個(gè)信息系統管理平臺之上，同時(shí)，通過(guò)此平臺將智能化小區的建設渾然一體，使事件的管理與處理形成聯(lián)動(dòng)效應，并能夠根據物業(yè)公司自己的需求，將所需子系統的功能完美匹配在其他系統上，從而管理人員可以從該系統獲得跟此事件有關(guān)的輔助決策信息，并能實(shí)時(shí)了解前端設備所發(fā)生的實(shí)時(shí)處理動(dòng)作以及相關(guān)數據信息。
3、智能化小區日趨成熟，技術(shù)也逐步完善，故物業(yè)管理已經(jīng)廣泛普及于我國大多數城市，并向著(zhù)正規化、商業(yè)化的.方向發(fā)展，物業(yè)管理公司將在越來(lái)越多的智能小區中扮演著(zhù)管家的角色，他們不僅面臨著(zhù)技術(shù)問(wèn)題，同時(shí)管理范圍也在日趨增大，隨之而來(lái)的就是就是要解決數據量增大，以及跨地域和跨平臺的眾多問(wèn)題，可謂也是一大挑戰。
二、小區物業(yè)管理系統未來(lái)發(fā)展趨勢
1、眼下物業(yè)管理這一行業(yè)正處于一個(gè)過(guò)渡時(shí)期，也就是掙脫以往的初級階段而向一個(gè)更為高級的階段發(fā)展，從而使物業(yè)管理部門(mén)的內、外部環(huán)境都發(fā)生巨大的變化。如何更好的研究物業(yè)管理存在的問(wèn)題和發(fā)展對策，需要我們作出更進(jìn)一步的努力。物業(yè)管理部門(mén)必須將改善居民居住條件以及促進(jìn)社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展為核心內容，并將業(yè)主自治融入到專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理當中作為發(fā)展目標，并將其發(fā)展重點(diǎn)定向為規范市場(chǎng)和培育市場(chǎng)，同時(shí)將立法步伐以及機制轉換加快推進(jìn)，并對監督指導也進(jìn)行加強，從而快速提升服務(wù)質(zhì)量，樹(shù)立良好的行業(yè)形象，進(jìn)而使物業(yè)管理向著(zhù)更加健康的方向發(fā)展。
2、同時(shí)，在各種網(wǎng)絡(luò )都極為發(fā)達的現代社會(huì )當中，人們的需求也在相應不斷提高，他們希望在辦理一些問(wèn)題的時(shí)候，不是只有跑到物業(yè)管理中心才能處理，而是可以便捷的通過(guò)現代網(wǎng)絡(luò )就能足不出戶(hù)的簡(jiǎn)單解決，在自己家中通過(guò)在線(xiàn)網(wǎng)絡(luò )提交一些生活問(wèn)題以及意見(jiàn)即可將其發(fā)送至物業(yè)管理中心，同時(shí)物業(yè)管理中心的工作人員也可通過(guò)網(wǎng)絡(luò )快速有效的解決業(yè)主的各種各樣的問(wèn)題，如果這些設想都能夠實(shí)現，那么此物業(yè)管理系統將大大提高物業(yè)管理人員的工作效率。
物業(yè)管理論文5
高校物業(yè)管理是一個(gè)集管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)為一體的系統工程。物業(yè)管理概念最早起源于19世紀60年代的英國，主要是指業(yè)主對共有建筑、公共場(chǎng)所及設施等進(jìn)行的管理或者委托他人進(jìn)行管理的活動(dòng)。21世紀初開(kāi)始進(jìn)入高校，是高等教育管理體制改革與后勤社會(huì )化改革大背景下催生的產(chǎn)物，是學(xué)校委托專(zhuān)門(mén)的管理機構，依照國家相關(guān)法律法規和合同約定、運用市場(chǎng)化的管理方式及現代管理理念、對高校提供全方位、多層次的專(zhuān)業(yè)化服務(wù)，從而為高校營(yíng)造良好的學(xué)習環(huán)境及舒適的生活環(huán)境，為廣大師生提高優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。
一、高校后勤物業(yè)管理的特點(diǎn)及重要性
1.特點(diǎn)。
高校的非營(yíng)利性決定了其物業(yè)管理與城市物業(yè)管理不同。首先，從管理范圍上，涉及學(xué)生公寓、教師住宅等生活類(lèi)的物業(yè)，又有教學(xué)科研樓、實(shí)驗實(shí)訓類(lèi)物業(yè)，同時(shí)還有圖書(shū)館等文化健身類(lèi)物業(yè)，更有食堂、校企等經(jīng)營(yíng)類(lèi)物業(yè)。其次，從服務(wù)對象上，主要服務(wù)于廣大師生，不像城市物管企業(yè)追求利益最大化為目標，高校物業(yè)管理是在追求經(jīng)濟效益的同時(shí)，更需兼顧到社會(huì )公益性，實(shí)現教育和保障的目標。最后，從經(jīng)費來(lái)源上，主要依賴(lài)財政撥款，而城市物業(yè)管理一般按照物業(yè)管理條例規定及政府部門(mén)核定標準，根據當地實(shí)際情況，直接向業(yè)主收取服務(wù)費，所以高校物業(yè)管理在測量具體物管費時(shí)，與城市物業(yè)管理差異性較大。
2.重要性。
高校物業(yè)管理是高校后勤服務(wù)工作中十分重要的內容，作為后勤管理的重要組成部分，無(wú)論是校園里的一花一草，還是房屋建筑等，幾乎存在于校園的每個(gè)角落。盡管物業(yè)管理的效果很少被人重視，然而一旦有問(wèn)題發(fā)生，很容易使師生不滿(mǎn)意，甚至成為被投訴的對象。高校物業(yè)管理水平的高低，直接影響著(zhù)廣大師生的工作、學(xué)習和生活。因此，從某種意義上而言，高校物業(yè)管理水平的高低對高�？沙掷m發(fā)展有著(zhù)重要影響。
二、高校物業(yè)管理存在的問(wèn)題
隨著(zhù)我國高校后勤改革的不斷深化，高校物業(yè)管理也取得了一些進(jìn)步，然而仍存在很多問(wèn)題，具體表現在以下幾方面：
1.缺乏服務(wù)意識。
服務(wù)意識，即滿(mǎn)足客戶(hù)需求的一系列特征的特性總和的意識。高校后勤物業(yè)管理既然為廣大師生提供工作及日常生活的基本保障，那么就必須牢固樹(shù)立以人為本的理念。溫總理曾在談到政府服務(wù)職能時(shí)說(shuō)過(guò)“管理就是服務(wù)，我們要把政府辦成一個(gè)服務(wù)型政府，為市場(chǎng)主體服務(wù)、為社會(huì )服務(wù)、最終為人民服務(wù)”。溫總理所提到的服務(wù)理念也同樣適用于高校后勤物業(yè)管理。然而高校物業(yè)管理的人員絕大部分是從原來(lái)后勤部門(mén)的工勤人員轉型而來(lái)的，其管理人員本身就缺乏服務(wù)意識，其思維模式依舊停留在原來(lái)的行政管理上，誤認為物業(yè)管理是管理廣大師生而非服務(wù)師生，從思想觀(guān)念坐等師生要求服務(wù)，而非主動(dòng)為師生提供服務(wù)。
2.人員素質(zhì)參差不齊。
高校的重心在教學(xué)科研上，對后勤管理往往不重視，疏忽對后勤管理人才的培養。如前所述，后勤從業(yè)人員大多是以前工勤人員轉型而來(lái)，文化素質(zhì)較低，專(zhuān)業(yè)技能不高，服務(wù)意識不強等，加之學(xué)校也不重視后勤物業(yè)管理人員的后續培訓、進(jìn)修等。受傳統管理體制及待遇的影響，高校的物業(yè)管理隊伍又很難實(shí)現人才的雙向流動(dòng)。校內優(yōu)秀管理人員不愿去后勤，校外又很難直接招聘到優(yōu)秀的管理人才。后勤物業(yè)管理隊伍人員結構不合理，缺乏優(yōu)秀的管理人才，無(wú)法形成優(yōu)勝劣汰的競爭機制，高校物業(yè)管理人員素質(zhì)的參差不齊，無(wú)法形成專(zhuān)業(yè)化的管理隊伍，嚴重制約著(zhù)后勤物業(yè)管理水平的提高。
3.經(jīng)費投入不到位。
高校物業(yè)管理由于涉及范圍廣，工作量大，因此需要投入大量的人、財、物。隨著(zhù)學(xué)校建設的發(fā)展，一些建筑及教學(xué)設施隨著(zhù)時(shí)間推移也在不斷老化、損壞，無(wú)論從維修難度上還是維修工作量上，都要投入更多，這就使得物業(yè)管理成本更大。此外，隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展，智能化的設備諸如自動(dòng)消防、監控系統、物業(yè)管理信息系統等都需要逐漸配備和完善，物業(yè)管理經(jīng)費的投入也需要不斷加大。然而高校物業(yè)管理費經(jīng)費來(lái)源大多數都是依賴(lài)上級行政撥款，資金來(lái)源的'單一性使得物業(yè)管理經(jīng)費投入出現嚴重不足，這種低投入勢必造成低水平地運行和低水平的服務(wù)。
4.部門(mén)間缺乏溝通。
高校物業(yè)管理是涵蓋范到房屋建筑、安全保衛、環(huán)境衛生、設施維護等服務(wù)，而這些職能在很多高校都由多個(gè)部門(mén)一起承擔，每個(gè)部門(mén)僅僅負責其中一兩個(gè)服務(wù)項目，如保衛處負責安保工作，部門(mén)之間缺乏有效地溝通協(xié)作和資源整合，出現問(wèn)題互相扯皮推諉，導致部分物業(yè)管理資源重復投資，浪費嚴重，在物業(yè)管理經(jīng)費資金投入不足的情況下，降低服務(wù)成本，提高工作效率、提升經(jīng)濟效益將成為空談。
三、提升高校物業(yè)管理水平的對策
1.牢固樹(shù)立服務(wù)意識。
要提高高校物業(yè)管理服務(wù)水平，必須轉變后勤物業(yè)工作人員的管理思想，牢固樹(shù)立服務(wù)意識。首先，后勤物業(yè)管理人員要有危機意識和競爭意識，要讓服務(wù)的理念深入心中，為師生服務(wù)而非管理師生，并落實(shí)在行動(dòng)中。其次，定期或不定期地開(kāi)展一些愛(ài)崗敬業(yè)的主題教育活動(dòng)，從而增強職工的責任感和責任意識。讓后勤物業(yè)管理的員工從心底中認為，師生員工的滿(mǎn)意，是實(shí)現自我價(jià)值的重要體現。最后，加大宣傳力度，樹(shù)立典型，發(fā)揮典范的帶頭作用。如通過(guò)宣傳、教育、培養等多種方式，樹(shù)立思想上和專(zhuān)業(yè)上都過(guò)硬的典型，樹(shù)起群眾擁護歡迎的旗幟，對大家起到教育作用從而全面帶動(dòng)大家的服務(wù)意識。
2.提升從業(yè)人員素質(zhì)。
提高高校物業(yè)管理隊伍素質(zhì)，對于全面提高高校物業(yè)管理水平意義重大。因此，應當從以下兩方面方面著(zhù)手：一從干部隊伍上，應當建立一支高素質(zhì)的管理干部隊伍，上層決策領(lǐng)導者懂得經(jīng)營(yíng)，善于管理，并且有一定的專(zhuān)業(yè)知識和物業(yè)管理經(jīng)驗，最重要的是要有責任意識和事業(yè)心，這樣才具備帶好物業(yè)管理隊伍的能力；另一方面，從物業(yè)管理員工上，多組織各種培訓，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。員工技術(shù)水平和服務(wù)水平的高低，對于高校物業(yè)管理的生存發(fā)展有著(zhù)重要影響，對員工開(kāi)展全方位的培訓，針對在物業(yè)管理不同的崗位上進(jìn)行不同的技能培訓等。
3.拓寬經(jīng)費渠道。
物業(yè)管理的基礎是資金來(lái)源，資金的缺乏是難以保障高校物業(yè)管理提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。因此，按照市場(chǎng)經(jīng)濟的要求，后勤物業(yè)管理不能僅僅只依賴(lài)學(xué)校下?lián)艿目铐�。應當采取多元化�?jīng)營(yíng)以拓寬經(jīng)費來(lái)源，開(kāi)展多層次的經(jīng)營(yíng)服務(wù)，增加物業(yè)管理收入。學(xué)校從甲方的角度對后勤物業(yè)管理的服務(wù)做出評價(jià)，物業(yè)管理公司可按照學(xué)校服務(wù)項目、標準的要求提供服務(wù)。學(xué)校物管公司應該堅持以服務(wù)為本，根據師生的不同消費層次和領(lǐng)域，千方百計地在多領(lǐng)域里提供有償服務(wù)以彌補物管經(jīng)費的不足。
4.加強制度建設，部門(mén)間通力合作。
為了提升高校物業(yè)管理服務(wù)水平，一方面應當從完善相應的制度出發(fā)。規范的物管制度應當包含兩個(gè)層面，一是物管單位的管理制度，比如綜合、財務(wù)、業(yè)務(wù)制度等，常見(jiàn)的如管理機構職責范圍、各類(lèi)人員崗位責任制、操作程序及服務(wù)規范等；二是物業(yè)轄區的管理制度如用戶(hù)手冊、物管公約等。當前盡管諸如此類(lèi)的制度也有些，但不夠完善，與社會(huì )上有資質(zhì)、正規的物業(yè)管理公司比較，有相當差距。所以應當加強制度建設。另一方面，部門(mén)間通力合作。厘清責任，對于重復崗位設置，或職責重復的進(jìn)行整合，節約資源，也避免出現問(wèn)題是互相推諉扯皮等，從而有效提升后勤物業(yè)管理水平.
物業(yè)管理論文6
物業(yè)智能化、數字化是IT 產(chǎn)業(yè)與傳統建筑業(yè)融合的產(chǎn)物，也是住宅產(chǎn)業(yè)現代化的必然結果。物業(yè)管理公司作為智能化、數字化住宅小區的實(shí)際管理者應當本著(zhù)“ 以人為本” 的信念，充分運用計算機智能化、數字化手段提高日常物業(yè)管理工作的質(zhì)量與效率，保證物業(yè)公司的有效管理。
1、概述
隨著(zhù)互聯(lián)網(wǎng)向普通家庭生活不斷擴展，微電腦、計算機、通訊一體化趨勢日趨明顯。智能小區及智能家居在小區內的綜合應用，使得小區的數字化程度越來(lái)越高，因此一種新型時(shí)尚的數字社區概念出現了。數字社區是數字城市的組成部分，社區數字化是指在社區范圍內，利用各種新技術(shù)，建立社區建設、管理、服務(wù)數字化綜合信息共享平臺，并與城市建設、管理、服務(wù)數字化的綜合信息共享平臺互聯(lián)互通。智能小區、數字化社區已經(jīng)成為一個(gè)國家經(jīng)濟實(shí)力和科學(xué)技術(shù)水平的綜合標志之一，同時(shí)也是人類(lèi)社會(huì )住宅發(fā)展的必然趨勢。但人們對智能家居的概念仍然有些模糊不清，甚至停留在一些表面的認識上，不能真正認識到智能家居給業(yè)主及物業(yè)管理帶來(lái)的好處。有的甚至簡(jiǎn)單的把家庭報警器、可視門(mén)鈴、攝像機監控與智能家居等同。智能化、數字化系統最主要的特征在于它采取了諸如多元信息處理、傳輸、監控、管理以及系統集成等一系列高新技術(shù)，以數字化和網(wǎng)絡(luò )化為平臺，實(shí)現多種服務(wù)與信息的資源共享。智能小區一般包括可視對講系統、非接觸卡門(mén)禁系統、安防報警系統、遠程抄表系統、周界防范系統、電子巡更系統、閉路監控系統、停車(chē)場(chǎng)管理系統、背景音樂(lè )系統、設施設備監控系統等。隨著(zhù)新技術(shù)的發(fā)展，小區智能化水平正日新月異的發(fā)生著(zhù)改變。
2、智能化、數字化技術(shù)在物業(yè)管理中的應用
2.1 物業(yè)智能化、數字化是社會(huì )發(fā)展的需要
近年來(lái)，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的迅猛發(fā)展，促使人類(lèi)生產(chǎn)和生活方式也因此正向信息化邁進(jìn)。傳統的辦公方式、商貿、管理、文化、休閑等活動(dòng)無(wú)不朝著(zhù)信息化、網(wǎng)絡(luò )化發(fā)展，從而促進(jìn)了“信息化智能小區”的興起。信息化影響著(zhù)社會(huì )的每一個(gè)角落，是IT 產(chǎn)業(yè)向傳統建筑產(chǎn)業(yè)及人們生活滲透的必然結果�！爸悄芑≌笔且环N面向市場(chǎng)銷(xiāo)售的特殊商品。智能化小區的建設必須堅持“經(jīng)濟性” 、“可靠性”、“開(kāi)放性” 和“ 可持續發(fā)展性”的基本原則，使小區更好地向人們提供“方便、快捷”的信息通道；“安全、舒適” 的居住環(huán)境；“高效、便利”的物業(yè)管理。
2.2門(mén)禁管理系統是物業(yè)管理的需要
一是可以節約傳輸線(xiàn)纜。日常生活中使用的各種線(xiàn)纜不但會(huì )使用大量的銅等金屬，還會(huì )產(chǎn)生重金屬污染。門(mén)禁系統在綜合布線(xiàn)系統、總線(xiàn)制傳輸、利用互聯(lián)網(wǎng)傳輸等方面的應用技術(shù)能夠大量減少線(xiàn)纜的運用，從而實(shí)現資源節約和環(huán)境保護。二是生物識別技術(shù)的應用可以節約資源。隨著(zhù)門(mén)禁系統技術(shù)的不斷發(fā)展進(jìn)步，指紋、眼部虹膜、人臉等各種生物識別技術(shù)被應用到門(mén)禁系統中，這種技術(shù)的運用不僅安全方便，而且還會(huì )大量減少門(mén)禁卡的使用，從而在更大幅度上實(shí)現資源節約。最后，門(mén)禁系統不只是作為進(jìn)出口管理使用，而且還能有助于內部的有序化管理。門(mén)禁系統改變了以往安防產(chǎn)品如閉路監控系統、防盜報警系統等被動(dòng)的安防方式，以主動(dòng)控制的方式替代了被動(dòng)監視的方式，通過(guò)對主要通道的控制大大地防止了犯罪分子從正常通道的侵入，并且可以在案發(fā)時(shí)通過(guò)對通道門(mén)的控制限制犯罪分子的活動(dòng)范圍以制止犯罪或減少損失。
2.3電子巡更系統是提升物業(yè)質(zhì)量的需要
電子巡更治理系統是安防中的必備系統，可以通過(guò)合理設計巡邏路線(xiàn)有效地對保安的巡更任務(wù)進(jìn)行管理，將幫助您徹底克服傳統巡邏管理方式比較隨意無(wú)序的缺陷，實(shí)現科學(xué)管理、合理巡邏，最大限度地減少巡更管理工作的難度，提升管理水平和管理業(yè)績(jì)。隨著(zhù)社會(huì )的發(fā)展，科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步和人們安全防范意識的提高，大量高科技的安防產(chǎn)品和系統被廣泛采用，并發(fā)揮了巨大的作用。一般的巡檢制度，通常的方法是依靠員工的`自覺(jué)性，在巡檢巡邏的地點(diǎn)上定時(shí)簽到，以達到目的。如何充分發(fā)揮人工巡檢的作用并且又能有效地監督巡檢工作，給巡檢工作提供規范化的科學(xué)管理，使人工巡檢制度真正得到落實(shí)，也使巡檢人員的繁重的工作能有量化的體現。
2.4新技術(shù)的應用提升設施設備管理水平，降低物業(yè)服務(wù)的人力資源成本。
隨著(zhù)物聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，掃碼識別系統的技術(shù)日趨成熟，在物業(yè)管理設施設備的管理過(guò)程中，通過(guò)智能化終端掃描技術(shù)，可以將設備參數按照標準設置進(jìn)行收集，一旦出現設備異常及時(shí)進(jìn)行報警，從而能夠進(jìn)行快速處置，避免出現設備的損害。在物業(yè)智能化設置時(shí)，可以將各類(lèi)智能化設備進(jìn)行集中配置到監控中心，從而達到消防、監控、設施設備等集中控制管理，能夠有效的減少值班人員的配置。另外，在應急處置方面能夠達到周?chē)鷰讉�(gè)片區共用一個(gè)應急處置小分隊的方式，從而整體上達到人力資源配置的優(yōu)化管理，節約人力資源配置，有效地降低物業(yè)服務(wù)成本。
綜上所述，小區智能化系統的建立是一項系統工程，只有將智能化、數字化等新技術(shù)應用到小區物業(yè)管理之中，就能實(shí)現智能化小區和物業(yè)管理的良性健康發(fā)展。
參考文獻：
[1]李春云.淺談數字化居住區物業(yè)管理的技術(shù)應用[J].現代物業(yè)，20xx，11：72-73.
[2]王輝.智能化、數字化技術(shù)在物業(yè)管理中的應用[J].中國電力教育，20xx，S1：325-326.
[3]張敏，張立新，江伴東.智能化技術(shù)在社區物業(yè)管理中的應用研究[J].太原城市職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報，20xx，07：130-131.
物業(yè)管理論文7
一、派遣員工會(huì )計核算及稅務(wù)處理方面存在的疑問(wèn)
�。ㄒ唬┡汕矄T工的工資薪金是否應通過(guò)應付職工薪酬科目核算
根據《勞動(dòng)合同法》中“勞務(wù)派遣”的相關(guān)規定，勞務(wù)派遣公司屬于用人單位，勞務(wù)派遣公司與派遣員工簽訂勞動(dòng)合同，應當履行用人單位的義務(wù)。地鐵物業(yè)管理單位不與派遣工簽訂勞動(dòng)合同，而與派遣單位簽訂用工協(xié)議，屬于用工單位。所以派遣員工屬于派遣單位員工，而不屬于物業(yè)管理單位員工。那么物業(yè)管理單位是否應該通過(guò)應付職工薪酬進(jìn)行核算呢？
(二)派遣員工的福利費、工會(huì )經(jīng)費、職工教育經(jīng)費是否由地鐵物業(yè)管理單位發(fā)放，產(chǎn)生的費用如何進(jìn)行會(huì )計核算
派遣員工雖然不屬于物業(yè)管理單位的員工，但根據《勞動(dòng)合同法》第六十二條，第三、四款規定，用工單位有義務(wù)對本單位的勞務(wù)派遣工支付與工作崗位相關(guān)的福利待遇并針對其進(jìn)行必要的培訓。所以現實(shí)工作中物業(yè)管理單位都會(huì )發(fā)放福利及對派遣員工進(jìn)行培訓，那么產(chǎn)生的費用應如何進(jìn)行會(huì )計核算？
�。ㄈ┡汕矄T工的工資薪金、福利費、工會(huì )經(jīng)費、職工教育經(jīng)費是否能稅前扣除
派遣員工雖然不屬于物業(yè)管理單位員工，但《勞動(dòng)合同法》中又規定了用工單位所應履行的相關(guān)權利和義務(wù)，那么所產(chǎn)生的工資薪金、福利費等三項經(jīng)費是否能稅前扣除，又有什么法律法規依據呢？
二、派遣員工會(huì )計核算及稅務(wù)處理方面存在的疑問(wèn)探討
�。ㄒ唬┡汕矄T工的工資薪金應通過(guò)應付職工薪酬科目核算
派遣員工的工資薪金能否通過(guò)應付職工薪酬科目核算？首先應當明確派遣工是否為企業(yè)會(huì )計準則所稱(chēng)的職工。根據財政部會(huì )計司所編寫(xiě)的《企業(yè)會(huì )計準則講解20xx》中職工的范圍中所述，職工薪酬準則所稱(chēng)的“職工”包含以下三類(lèi)人員：
1.與企業(yè)訂立勞動(dòng)合同的所有人員，含全積、兼職和臨時(shí)職工；
2.未與企業(yè)訂立勞動(dòng)合同，但由企業(yè)正式任命的人員；
3.在企業(yè)的計劃和控制下，雖未與企業(yè)簽訂勞動(dòng)合同或未由企業(yè)正式任命，但為其提供與職工類(lèi)似服務(wù)的人員，也屬于職工薪酬準則所稱(chēng)的員工。比如，企業(yè)與有關(guān)中介機構簽訂的勞務(wù)用工合同。派遣員工顯然符合《企業(yè)會(huì )計準則講解20xx》中職工范圍中第三條的規定，所以派遣工的工資薪金應通過(guò)應付職工薪酬科目核算。但為了與自有員工相區別，筆者認為應在“應付職工薪酬”科目下設二級科目，如“應付職工薪酬-勞務(wù)租賃費”。
�。ǘ╆P(guān)于派遣員工福利費、工會(huì )經(jīng)費、職工教育經(jīng)費等費用發(fā)放及會(huì )計核算的問(wèn)題
派遣員工福利費等三項經(jīng)費的會(huì )計核算問(wèn)題如何處理,主要是看福利費等三項經(jīng)費如何發(fā)放。主要有以下三種情況。
1.福利費等三項經(jīng)費全部由勞務(wù)派遣單位發(fā)放如派遣工的福利費全部由派遣單位發(fā)放，派遣單位按費用類(lèi)別開(kāi)據發(fā)票，物業(yè)管理單位將福利費等三項經(jīng)費包括工資薪金的全部費用支付給派遣單位，則物業(yè)管理單位將支付的費用全額計入“應付職工薪酬_勞務(wù)租賃費”科目。
2.福利費等三項經(jīng)費全部由物業(yè)管理單位發(fā)放福利費等三項經(jīng)費全部由物業(yè)管理單位直接發(fā)放的，由于《企業(yè)會(huì )計淮則講解20xx》中已明確勞務(wù)派遣員工的工資薪金屬于應付職工薪酬范圍，所以筆者認為可以對三項經(jīng)費進(jìn)行計提或按實(shí)際發(fā)生進(jìn)行確認。
3.福利費等三項經(jīng)費部分由物業(yè)管理單位發(fā)放，部分由用人單位發(fā)放福利費等三項經(jīng)費由物業(yè)管理單位、用人單位分別發(fā)放的，則分別按以上兩種情況分別列支，即由派遣單位發(fā)放的計入“應付職工薪酬-勞務(wù)租賃費”科目，由物業(yè)管理單位發(fā)放的三項經(jīng)費由物業(yè)管理單位進(jìn)行計提或按實(shí)際發(fā)生進(jìn)行確認。
�。ㄈ┡汕矄T工的工資薪金、福利費、工會(huì )經(jīng)費、職工教育經(jīng)費是否能稅前扣除
1.由物業(yè)管理單位支付給派遣員工的工資薪金及三項經(jīng)費稅前扣除的處理由物業(yè)管理單位直接支付的工資薪金及三項經(jīng)費。根據國家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于企業(yè)所得稅應納稅所得額若干稅務(wù)處理問(wèn)題的公告》(國家稅務(wù)總局公告20xx年第15號)，第一條關(guān)于季節工、臨時(shí)工等費用稅前扣除問(wèn)題”規定，企業(yè)因雇用季節工、臨時(shí)工、實(shí)習生、返聘離退休人員以及接受外部勞務(wù)派遣用工所實(shí)際發(fā)生的'費用，應區分為工資薪金支出和職工福利費支出，并按《企業(yè)所得稅法》規定在企業(yè)所得稅前扣除。其中屬于工資薪金支出的，準予計入企業(yè)工資薪金總額的基數，作為計算其他各項相關(guān)費用扣除的依據。所以由用工單位直接發(fā)放的工資薪金及三項經(jīng)費允許在稅前扣除。
2.由派遣單位支付給派遣員工的工資薪金及三項經(jīng)費的稅前扣除的處理雖然派遣員工的工資薪金及三項經(jīng)費由派遣單位支付，但根據《勞動(dòng)合同法》相關(guān)規定，實(shí)際承擔該費用的為用工單位，即地鐵物業(yè)管理公司。因此，按照國稅總局公告20xx年第15號規定，對于物業(yè)管理單位為勞務(wù)派遣員工所實(shí)際支付的費用，屬于工資薪金支出的允許在企業(yè)所得稅前扣除，并準予計入企業(yè)工資薪金總額的基數。
物業(yè)管理論文8
摘要：我國物業(yè)管理經(jīng)過(guò)30多年的發(fā)展，物業(yè)管理市場(chǎng)日漸成熟，物業(yè)管理法規更加完善，逐步走向規范化、合理化、制度化、理性化，已經(jīng)取得了相當不錯的規模和成績(jì)。一些不可忽視的問(wèn)題也逐漸浮出水面,這些問(wèn)題不但困擾了業(yè)主，也令物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展遇到了瓶頸。為了解決物業(yè)管理中存在的問(wèn)題，我們加強立法，提高物業(yè)管理資質(zhì)等級，加大宣傳和物業(yè)管理力度、加大與政府職能部門(mén)之間的協(xié)調關(guān)系，制定詳細、行之有效的管理制度與措施，及時(shí)解決問(wèn)題與矛盾，從而對物業(yè)管理發(fā)展起到重要而深遠的影響。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；解決對策
一、物業(yè)管理發(fā)展存在問(wèn)題
1.效益差，生存難。物業(yè)管理是風(fēng)險小、利潤低的行業(yè)，物業(yè)公司受經(jīng)營(yíng)范圍和場(chǎng)地等原因限制，目前只能因地制宜開(kāi)展可行性經(jīng)營(yíng)。隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟影響，之前制定的物業(yè)收費標準低于物業(yè)公司運作成本，增加了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟承受壓力，業(yè)主要求物業(yè)公司在原有基礎上不斷提升和改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量與水平，因此相關(guān)費用逐步增加，導致物業(yè)管理企業(yè)嚴重虧損，直接影響物業(yè)管理企業(yè)的正常運行，同時(shí)也是影響物業(yè)管理企業(yè)持續健康發(fā)展的難點(diǎn)問(wèn)題。
2.違章建筑、私搭亂建現象嚴重。小區私搭亂建侵害小區公共利益是一個(gè)普遍的社會(huì )問(wèn)題，個(gè)別業(yè)主在住進(jìn)小區后在公共綠地上進(jìn)行種植、私擴小院、私占公共空間，嚴重破壞了公共設施，嚴重侵犯了廣大業(yè)主的合法權益，業(yè)主利益得不到正當維護。截至目前，沒(méi)有一部完善的法律來(lái)制止這種違法行為，此類(lèi)問(wèn)題引起的糾紛不斷增加，調節難度較大。引起此類(lèi)問(wèn)題的主因是：鄰居不愿管、物業(yè)不敢管、建委無(wú)權管、城管不好管，導致業(yè)主對其置之不理，違規現象時(shí)有發(fā)生，屢禁不止。
3.維修保養能力較弱。小區和寫(xiě)字樓一旦出現故障性事故，急需維修，業(yè)主第一時(shí)間反映物業(yè)公司報修，但物業(yè)管理公司受專(zhuān)業(yè)技術(shù)限制，往往不能及時(shí)維修，如：電梯損壞、消防故障、供水、供暖管網(wǎng)泄漏等技術(shù)含量較高的維修工作，因物業(yè)公司不具備這方面的專(zhuān)業(yè)技術(shù)操作知識，如有這方面報修，物業(yè)公司只能借助和申請專(zhuān)業(yè)維保公司和相關(guān)有資質(zhì)的施工隊伍進(jìn)行維修，這顯然不符合專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理規范。
4.物業(yè)管理經(jīng)費不足。物業(yè)管理可經(jīng)營(yíng)性項目較少，相對經(jīng)營(yíng)性收入較少，物業(yè)管理主要靠收取物業(yè)費為主要經(jīng)濟來(lái)源，不少住戶(hù)往往不能完全理解物業(yè)費繳納是住戶(hù)應盡義務(wù)，甚至把物業(yè)管理理解為無(wú)償服務(wù)或低償服務(wù)，以各種理由拒繳相關(guān)費用，給物業(yè)管理工作帶來(lái)難度和壓力，因此加大力度宣傳住戶(hù)有償服務(wù)意識和消費原則，提升物業(yè)服務(wù)水平，促進(jìn)物業(yè)與業(yè)主之間順暢溝通，廣泛聽(tīng)取業(yè)主心聲和意愿，關(guān)系的良性化發(fā)展有助于物業(yè)費收取，使物業(yè)公司利益得到最大化。
5.物業(yè)與業(yè)主之間矛盾日漸激化。隨著(zhù)廣大業(yè)主維權意識不斷增強，業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)提出了更高的要求，物業(yè)管理企業(yè)生存空間和壓力不斷增加，其實(shí)物業(yè)與業(yè)主就是“魚(yú)和水”的關(guān)系，需要相互理解、相互支持。有些業(yè)主認為已交相關(guān)物業(yè)費，理所當然物業(yè)公司就要提供全方位無(wú)償或低償服務(wù)，以此滿(mǎn)足部分業(yè)主的私欲，否則業(yè)主就以各種理由不交物業(yè)費，將所有問(wèn)題指向物業(yè)公司，問(wèn)題得不到及時(shí)解決，因此產(chǎn)生惡性循環(huán)，相互之間產(chǎn)生隔閡與矛盾，形成對立面，使簡(jiǎn)單問(wèn)題復雜化。
6.從業(yè)人員素質(zhì)較低。目前，物業(yè)行業(yè)出現了低學(xué)歷化傾向，高學(xué)歷年輕人不愿從事物業(yè)管理工作，又累又受氣；而低學(xué)歷又干不好。造成這種現象主要兩個(gè)方面原因，一是工資福利跟不上。過(guò)去物業(yè)管理是新興事物，市場(chǎng)競爭力小，相對其他行業(yè)工資待遇較高。隨著(zhù)市場(chǎng)行業(yè)體制發(fā)生變革，物業(yè)行業(yè)工資福利遠低于其他行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)市場(chǎng)不再有優(yōu)勢。二是錄用從業(yè)人員門(mén)檻較低。人們想象中的物業(yè)公司就是打掃衛生、接聽(tīng)電話(huà)、小區巡邏等簡(jiǎn)單的日常工作，沒(méi)有什么技術(shù)含量，不需要其他硬性條件要求，只要有一定的工作經(jīng)歷就可以勝任，人員素質(zhì)與水平參差不齊，大大降低了從業(yè)人員標準和要求。
7.建設遺留問(wèn)題。由于建設施工單位在建筑房屋時(shí)，存在搶工期、趕任務(wù)等原因，產(chǎn)生部分房屋裂縫、供水管網(wǎng)破裂、墻體滲水等問(wèn)題。隨著(zhù)業(yè)主入住率不斷增加，問(wèn)題逐漸顯現，業(yè)主投訴較多、意見(jiàn)較大，有問(wèn)題找物業(yè)天經(jīng)地義，物業(yè)公司對問(wèn)題無(wú)法解決，或者維修費用較高，物業(yè)無(wú)力承擔，問(wèn)題久拖不解，物業(yè)不作為，業(yè)主將不滿(mǎn)情緒對準物業(yè)，增加了物業(yè)公司工作難度和壓力。如何解決遺留問(wèn)題是當今物業(yè)管理企業(yè)面臨的難點(diǎn)，也是今后工作的重點(diǎn)。
二、物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展對策
從物業(yè)管理行業(yè)整體發(fā)展趨勢來(lái)看，解決問(wèn)題主要應從以下幾個(gè)方面著(zhù)手：
1.完善物業(yè)法律法規，加強宣傳力度。由于我國小區數量的不斷增加，我國政府應該加強對物業(yè)管理的改善，完善相關(guān)的法律法規，做到有法可依，不僅業(yè)主的利益可依法維護，也提高了物業(yè)管理的規范，雙方利益最大化。政府要加強對物業(yè)管理的宣傳與支持，使更多的人了解物業(yè)管理，能享受到物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的服務(wù)。使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)能夠和諧相處，提升城市的整體水平。
2.改善物業(yè)壞境，杜絕私搭亂建。物業(yè)管理的是一個(gè)集體大環(huán)境，不能因為個(gè)別的人破壞整體的環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)在滿(mǎn)足業(yè)主的要求時(shí)，也應該有明確的規定，對于私搭亂建而不改正的個(gè)別案列，物業(yè)管理企業(yè)就應該根據相關(guān)的法律法規去約束他們，而不是使用極端的.手段，迫使業(yè)主聽(tīng)自己的。物業(yè)管理企業(yè)要做到有理有據，使業(yè)主明白物業(yè)這個(gè)大環(huán)境是大家的，而不是屬于個(gè)人的。
3.加大人才培訓與儲備。針對物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展現狀，人才的培養與儲備是企業(yè)生存與發(fā)展的立足之本，否則公司發(fā)展受限，難以擴大發(fā)展規模，影響團隊成長(cháng)，因此加大人才培養，提供人才發(fā)展空間，使其發(fā)揮所學(xué)之長(cháng)，補其之短，以點(diǎn)帶面提升人才整體水平，把留用和培養人才也作為企業(yè)發(fā)展的重要戰略來(lái)抓，促進(jìn)該行業(yè)人才建設層次的整體提升。
4.應從多方面著(zhù)手，改善經(jīng)費不足狀況。
�。�1）目前社會(huì )是一個(gè)以科技創(chuàng )新促發(fā)展的時(shí)代，高科技新型事物不斷出現�？萍紕�(chuàng )新的合理運用能減少人員成本，提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量。
�。�2）物業(yè)公司可利用小區優(yōu)勢與一些網(wǎng)絡(luò )電商、產(chǎn)品供應商展開(kāi)合作，提高多種經(jīng)營(yíng)收入，達到利益最大化。
�。�3）通過(guò)宣傳和媒體公關(guān)，努力展示公司形象，宣傳企業(yè)核心價(jià)值觀(guān)，樹(shù)立自身企業(yè)口碑與品牌，從而不斷降低自身運營(yíng)成本，獲得較好的經(jīng)濟利潤。
5.完善物業(yè)管理服務(wù)觀(guān)念。物業(yè)管理人員要熟練掌握物業(yè)管理基本法律法規，不斷提升專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。要從物業(yè)自身找問(wèn)題、查原因、堵漏洞，完善物業(yè)公司管理機制，增強員工的服務(wù)意識，拉近與業(yè)主之間的距離，取得相互信任和理解。物業(yè)和業(yè)主不是相互對立的，而是合作關(guān)系，物業(yè)在付出服務(wù)的同時(shí)收獲業(yè)主的肯定和物業(yè)費用的收入，業(yè)主收獲服務(wù)的同時(shí)獲得了較好的生活質(zhì)量，各取所需，共筑和諧美好家園。
6.提升從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)。物業(yè)企業(yè)應多學(xué)習外地市物業(yè)行業(yè)先進(jìn)的經(jīng)驗和辦法，可以外派人員到沿海發(fā)達地區進(jìn)行學(xué)習培訓。這也是提高物業(yè)管理企業(yè)員工素質(zhì)的一個(gè)重要途徑。積極吸納高學(xué)歷、高素質(zhì)人才。物業(yè)服務(wù)是微利行業(yè)，工資福利待遇水平?jīng)Q定了其難以留住高學(xué)歷、高素質(zhì)人才，物業(yè)企業(yè)要優(yōu)化人才隊伍，一是送出去，二是請進(jìn)來(lái)。送出去就是送單位年青的骨干力量出去進(jìn)修學(xué)習，員工進(jìn)修學(xué)習完畢后，再派其他員工去學(xué)習，展開(kāi)周期循環(huán)，提高人才整體素質(zhì)。請進(jìn)來(lái)就是聘請物業(yè)專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)和綜合技能短期培訓，建立獎勵機制，從而調動(dòng)員工的學(xué)習積極性，提高員工的整體素質(zhì)。7.物業(yè)管理企業(yè)加強完善承接查驗管理制度，嚴把承接驗收質(zhì)量關(guān)，從源頭杜絕問(wèn)題蔓延，對所查驗的公共部位及公共區域設施設備建立查驗臺賬，對問(wèn)題劃分分清權責、利于追責，避免遺留問(wèn)題再留給物業(yè)公司，增加物業(yè)公司解決問(wèn)題的難度，引發(fā)業(yè)主因此遺留問(wèn)題與物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾。
三、總結
總之，物業(yè)管理要以改善群眾居住條件、促進(jìn)社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展為中心，不斷增強自身的主觀(guān)能動(dòng)性，積極發(fā)揮自身的優(yōu)勢，建立健全物業(yè)管理體制，以培育市場(chǎng)、規范市場(chǎng)為重點(diǎn)，加快立法步伐，加強監督指導，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，樹(shù)立良好企業(yè)形象，推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
參考文獻：
[1]古海山．物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現狀與對策研究[J]．建材與裝飾，20xx（44）．
[2]姚學(xué)清．獅港物業(yè)管理發(fā)展對策研究[D]．成都：西南石油學(xué)院，20xx．
物業(yè)管理論文9
一、物業(yè)管理工作中存在的問(wèn)題
(一)不能準確的掌握市場(chǎng)的發(fā)展方向
一個(gè)企業(yè)要想不斷的適應市場(chǎng)的發(fā)展，就要制定符合市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)和管理模式。物業(yè)管理企業(yè)作為一種服務(wù)性的企業(yè)，具有一定的特殊性，只有定位好自身在市場(chǎng)中的位置，才能得到發(fā)展。但從現階段我國物業(yè)管理公司的發(fā)展來(lái)看，很多公司都嚴重的忽略了市場(chǎng)定位的重要性。物業(yè)管理分為消費和投資兩個(gè)方面，在對內地居民住房推出時(shí)的投資存在不合理性，這為企業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展帶來(lái)不利的影響。我國的物業(yè)管理引用了國外的很多先進(jìn)商業(yè)住房管理模式，但事實(shí)上這些管理模式不適合我國物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，因為我國多數的住房都是居住性質(zhì)的，所以引用商業(yè)住房的管理模式，是不符合市場(chǎng)的發(fā)展方向的。
(二)不能有效的控制成本
企業(yè)的發(fā)展需要很多管理人員的支持，所以人工的成本占有相當大的比例，但這方面的成本是不能減少的［3］。物業(yè)企業(yè)要想有效的控制成本，就要靠提高工作效率和服務(wù)效率來(lái)實(shí)現。受傳統經(jīng)營(yíng)管理模式的影響，我國很多的物業(yè)管理公司存在機構設置不科學(xué)、人員分配不合理、管理程序不規范等問(wèn)題，導致公司的人力、物力、財力成本不斷增加，給公司帶來(lái)了嚴重的經(jīng)濟負擔。
二、如何更好的解決物業(yè)管理商業(yè)化過(guò)程中的問(wèn)題
(一)樹(shù)立正確的管理理念
物業(yè)管理公司在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，要樹(shù)立正確的管理理念，明確公司的性質(zhì)，將企業(yè)自身的價(jià)值、管理人員的服務(wù)和業(yè)主應得的利益三者緊密的聯(lián)系起來(lái)，然后制定有利于提高競爭力和促進(jìn)可持續發(fā)展的措施，并不斷的進(jìn)行完善，通過(guò)完善服務(wù)的內容和過(guò)程，來(lái)提高業(yè)主的滿(mǎn)意度，提高企業(yè)的信譽(yù)，樹(shù)立良好的企業(yè)形象。企業(yè)要想滿(mǎn)足業(yè)主的需求，并能得到業(yè)主的肯定，就要規范業(yè)務(wù)流程，包括:服務(wù)制定、服務(wù)傳遞、服務(wù)實(shí)施等，并按照相應的規定不斷的加強管理的質(zhì)量，得到業(yè)主的信任，從而提高企業(yè)的市場(chǎng)競爭力，可以使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競爭中站穩腳跟。物業(yè)管理公司要以提高業(yè)主的滿(mǎn)意度為目標，為業(yè)主提供特殊服務(wù)、專(zhuān)項服務(wù)，并提高服務(wù)的質(zhì)量，深入群眾進(jìn)行系統的調差，充分掌握業(yè)主的需求情況，然后針對業(yè)主的要求，設計出符合標準的服務(wù)類(lèi)型，大膽創(chuàng )新業(yè)務(wù)管理的品牌，贏(yíng)得業(yè)主的信任，從而促進(jìn)企業(yè)的高速發(fā)展。
(二)合理的控制成本
成本管理是企業(yè)管理工作中的重要組成部分，只有重視成本管理，才能使企業(yè)的資金正常運行，促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展，實(shí)現可持續發(fā)展的目標。當業(yè)主入住簽訂業(yè)務(wù)管理合同時(shí)，可以用合理運用目標成本的管理辦法，對公司的成本進(jìn)行科學(xué)、合理的控制。物業(yè)管理過(guò)程中對成本的控制是非常必要的，對促進(jìn)公司的發(fā)展有推動(dòng)作用，在這過(guò)程中，管理人員要加強成本管理的力度，提高工作人員的成本意識，提高工作人員的`服務(wù)質(zhì)量，為業(yè)主提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。優(yōu)質(zhì)的服務(wù)就是讓業(yè)主享受到超值的服務(wù)，但這一服務(wù)過(guò)程不能靠增加成本來(lái)實(shí)現，所以要制定有效的解決措施，在不增加成本的同時(shí)，保證服務(wù)的質(zhì)量。業(yè)務(wù)管理部門(mén)要對成本進(jìn)行預算，然后根據市場(chǎng)的實(shí)際情況，制定科學(xué)的成本控制制度，通過(guò)制度控制可以有效的節省成本。
(三)遵循市場(chǎng)的發(fā)展原則
物業(yè)管理重在服務(wù)，所以要遵循以下幾種原則:首先，要將服務(wù)擺在首位，堅持業(yè)務(wù)至上的原則，因為只有不斷的滿(mǎn)足業(yè)主的需求，提高服務(wù)的質(zhì)量，才能促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。其次，要注重社會(huì )、經(jīng)濟、環(huán)境的協(xié)調發(fā)展，從而實(shí)現企業(yè)的可持續發(fā)展。最后，規范管理模式，制定相應的管理制度，并將這一制度落到實(shí)處，設計業(yè)主需要的服務(wù)類(lèi)型，提高競爭力。
(四)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)管理模式
根據現代社會(huì )的發(fā)展趨勢，傳統的業(yè)務(wù)管理模式已不能滿(mǎn)足需求，所以業(yè)務(wù)企業(yè)要創(chuàng )新管理模式，完善公司的管理工具，引進(jìn)先進(jìn)的管理手段，用現代化的科學(xué)技術(shù)提高管理的效率和質(zhì)量，從而提高企業(yè)的業(yè)務(wù)水平。
三、結束語(yǔ)
總之，物業(yè)管理公司作為后起的一個(gè)行業(yè)，要想滿(mǎn)足社會(huì )日益增長(cháng)的需求，就要不斷的走向商業(yè)化。物業(yè)管理公司要不斷的提高服務(wù)意識，完善管理措施和服務(wù)設備，樹(shù)立正確的服務(wù)理念，從而提高服務(wù)的質(zhì)量和效率，提高競爭能力。
物業(yè)管理論文10
一、高校后勤社會(huì )化改革的內涵及其意義
我國傳統的高校后勤具體是指：“高等學(xué)校后勤部門(mén)為學(xué)校的教學(xué)、科研和師生員工工作生活提供的各種服務(wù)以及在這一過(guò)程中進(jìn)行的管理活動(dòng)，包括計劃、決策、組織、協(xié)調和控制等，廣義上還包括總務(wù)后勤、財務(wù)管理、教學(xué)科研后勤、基本建設管理�！备咝：笄跒楦咝ｉ_(kāi)展各項經(jīng)濟、文化活動(dòng)提供了重要的保障，同時(shí)也是高校管理系統中的重要組成部分，隨著(zhù)我國社會(huì )經(jīng)濟的快速發(fā)展，教育水平的提高，高校后勤也面臨著(zhù)社會(huì )化改革的局面，通過(guò)改革高校后勤的具體內涵已經(jīng)發(fā)生了改變，它具體包括：“師生員工吃、住、行方面的生活服務(wù)和管理；水、電、暖、天然氣的正常供應；校園清潔衛生、設施設備修繕、網(wǎng)絡(luò )通訊、衛生院、物業(yè)管理、幼兒園管理以及學(xué)校舉辦的招待所、餐廳、浴室、理發(fā)室、商店等商業(yè)機構的運營(yíng)管理�！备咝：笄诘纳鐣�(huì )化改革利用行政管理的有效手段把原來(lái)的后勤制度與經(jīng)濟效益二者有效的結合起來(lái)，使高校后勤服務(wù)與高校分離開(kāi)來(lái)，這種做法的好處在于一方面能夠簡(jiǎn)化管理程序，提高管理水平，使管理更加科學(xué)化、合理化；另一方面能夠充分利用學(xué)校和社會(huì )各項資源，從而提高后勤服務(wù)質(zhì)量，不斷擴大后勤服務(wù)的規模，提高辦學(xué)質(zhì)量和辦學(xué)水平。隨著(zhù)高校后勤社會(huì )化改革的不斷深入，高校物業(yè)管理應用而生，但其仍處于發(fā)展的初級階段，高校管理作為一項朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，仍是在不斷摸索、發(fā)展、調整的階段，還沒(méi)有形成成熟的發(fā)展市場(chǎng)。
二、物業(yè)管理在高校后勤社會(huì )化改革中發(fā)揮的積極作用
高校物業(yè)管理不同于其他服務(wù)性行業(yè)，因其服務(wù)的對象主要是局限于學(xué)校，因此其發(fā)展具有自身特點(diǎn)，即涉及的范圍廣、服務(wù)的項目較多、服務(wù)主體主要是在校師生。高校后勤的社會(huì )化改革為高校物業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間，逐漸興辦的高校教職工住宅區、學(xué)生宿舍、行政辦公樓、新老校區、各種公共設施的建設都要為高校物業(yè)的發(fā)展提供了前提，隨著(zhù)教育體制的不斷深化改革，各種實(shí)驗室、科研儀器室、圖書(shū)館等建設都需要先進(jìn)的管理方式支持，高校物業(yè)管理使高校后勤服務(wù)更加科學(xué)化、規范化。隨著(zhù)人們生活水平和質(zhì)量的不斷提高，對物業(yè)管理也提出了更高的要求，物業(yè)管理的內容也在不斷的豐富，高校物業(yè)管理從過(guò)去的基本校園清潔、綠化校園、維護校園基礎設施與安全已經(jīng)發(fā)展到高校職工居住區和學(xué)生居住區的社區文化、網(wǎng)絡(luò )服務(wù)等，不斷滿(mǎn)足人們學(xué)習生活等各個(gè)方面的需求，高校物業(yè)管理以及逐漸朝專(zhuān)業(yè)化、規范化、市場(chǎng)化等方面發(fā)展，它在高校后勤社會(huì )化改革中發(fā)揮了不可替代的作用。高校后勤與高校物業(yè)管理二者之間是相輔相成、密不可分的關(guān)系，高校物業(yè)管理利用自身優(yōu)勢特點(diǎn)在高校后勤服務(wù)中尋找切入點(diǎn)，為高校后勤的各個(gè)方面提供了保障，也為高校的開(kāi)展的各個(gè)活動(dòng)提供了后勤支撐，實(shí)現了學(xué)校與后勤二者徹底分開(kāi)、經(jīng)濟效益與社會(huì )效益的最大化，從而推動(dòng)了高校后勤社會(huì )化改革的進(jìn)程。高校物業(yè)管理應該以學(xué)校市場(chǎng)作為導向，滿(mǎn)足廣大師生的需求，要積極參與市場(chǎng)競爭與改革，毫不動(dòng)搖的遵守社會(huì )化、規�；�、科學(xué)化、專(zhuān)業(yè)化的原則，逐步完善高校物業(yè)管理體系，提高高校物業(yè)管理質(zhì)量和水平，為高校后勤提供強有力的保障，為高校全體師生營(yíng)造一個(gè)舒適、環(huán)保、安全、和諧的生活環(huán)境和學(xué)習環(huán)境，高校業(yè)務(wù)管理在高校后勤社會(huì )化改革中發(fā)揮了巨大的積極作用。
三、提高高校物業(yè)管理水平的有效策略
物業(yè)管理在高校后勤服務(wù)中首先應該構建一種面向學(xué)校、面向市場(chǎng)、符合市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展規律的平臺，物業(yè)管理應該更新觀(guān)念、尋找一種科學(xué)合理的管理方法，建立一種能夠滿(mǎn)足學(xué)校的.各項活動(dòng)和廣大師生需求的優(yōu)質(zhì)后勤保障服務(wù)體系。高校物業(yè)管理不僅是高校后勤社會(huì )化改革中的一個(gè)重要組成部分，同時(shí)也是高校管理體系中的一個(gè)重要環(huán)節。其次高校物業(yè)管理應該實(shí)現規范化和專(zhuān)業(yè)化的管理模式，利用社會(huì )資源，不斷開(kāi)拓創(chuàng )新，在實(shí)踐的基礎上創(chuàng )新、在創(chuàng )新的基礎上實(shí)踐，實(shí)現可持續發(fā)展，加強人事管理，為學(xué)校物業(yè)管理提供專(zhuān)業(yè)化、高素質(zhì)人才，提高物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化水平。最后高校物業(yè)管理要仔細研究分析高校后勤消費的主要市場(chǎng)，重新定位物業(yè)管理在高校后勤服務(wù)中的地位，這是能夠更好的實(shí)現高校后勤社會(huì )化改革成功的關(guān)鍵，高校物業(yè)管理還要準確定位管理方向，遵循以人為本的服務(wù)理念，毫不動(dòng)搖的堅持育人服務(wù)的理念，為全校師生提供全方位優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，構建和諧校園，使高校后勤社會(huì )化水平不斷提高。
四、結語(yǔ)
綜上所述，隨著(zhù)我國社會(huì )化程度的不斷提高，高校建設的飛速發(fā)展，高校后勤社會(huì )化程度的不斷深入，加之許多學(xué)校園區、教職工居住區、新老校區的建設和維修，為高校物業(yè)管理提供了更多廣闊的發(fā)展空間。高校物業(yè)管理作為一種新型的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)和新型行業(yè)，受到黨和國家、學(xué)校以及社會(huì )各界的高度重視。盡管高校物業(yè)管理起步較晚、但其經(jīng)過(guò)長(cháng)時(shí)間的發(fā)展，也已經(jīng)取得了一定成效，在今后高校后勤發(fā)展中，必然會(huì )發(fā)揮其積極作用�？傊�，高校物業(yè)管理工作任重而道遠，需要大家的共同努力！
物業(yè)管理論文11
對物業(yè)管理企業(yè)而言，醫院后勤視的。研究醫院及其后勤保障的功能、角色、運作，面臨的問(wèn)題、發(fā)展趨勢，是拓展和搞好醫院物業(yè)管理的前提。在這方面，新東升做了有益的嘗試。
一、醫院的物業(yè)管理具有以下特點(diǎn)：
1、技術(shù)性強。
2、24小時(shí)連續運行：
二、醫院
根據醫院后勤的物業(yè)工作特點(diǎn)．醫院后勤物業(yè)管理內容主要有以下幾個(gè)方面：
(一)、醫療設備設施管理：要保證其正常運行。(二)、環(huán)境衛生保潔及管理。(三)。醫療的輔助服務(wù)：例如導醫、護工、專(zhuān)業(yè)陪護等。(四)、醫院環(huán)境的綠化與美化。(五)、醫院的安全檢查保衛及消防、院內交通秩序、停車(chē)場(chǎng)的管理。(六)、醫護人員工作服及病人服、床上用品的點(diǎn)收洗滌及消毒管理。(七)、按照國家相關(guān)法規做好污水、污物、尸體的處理。(八)、協(xié)助有需要的科室做好某些醫療用具的清潔消毒工作。(九)、協(xié)助科室做好物資的送配。例如跑單取藥、送檢驗標本等。(十)、醫用垃圾的銷(xiāo)毀工作：醫用垃圾要統一管理，不能流失，以免造成大面積感染。(十一)、便民服務(wù)，如在院內開(kāi)設商品禮品店、書(shū)店．廠(chǎng)放式藥店等。(十二)、食堂管理，包括職工餐、病人營(yíng)養膳食的訂餐送餐。
三、醫院物業(yè)管理的要求
(一)、環(huán)衛工作方面
1、環(huán)衛工人要素質(zhì)較高，要掌握基本的醫療醫護知識，清楚遇到突發(fā)性事件的處理程序。
2、嚴格遵守醫療醫護消毒隔離制度。
3、保持安靜的就醫環(huán)境：
4、保潔員要勤快，隨臟隨掃。
5、服務(wù)態(tài)度要好，切忌一問(wèn)三不知。
6、提高警惕保安全：
(二)、消毒殺菌工作。
消毒殺菌工作主要是除四害。負責消毒殺菌人員須熟悉院區環(huán)境。掌握四害常出沒(méi)的地點(diǎn)，熟練使用各種消毒殺菌藥物，保證院內沒(méi)有蟲(chóng)鼠傳播病菌和白蟻侵食物業(yè)設施。
(三)、壓濾機濾布醫院的飲食管理。
醫院的飲食主要是滿(mǎn)足患者的醫療康復、職工的生活服務(wù)和院內的綜合服務(wù)這三個(gè)方面的要求．除追求色、香、味之外，更注重營(yíng)養搭配、醫療輔助作用。
(四)、醫院設備設施的維修養護。
1、根據醫療要求和設備運行規律做好維修計劃．提高維修效率。
2、加強管理．合理安排．提高維修及時(shí)率。
3、保證設備設施的完好率，不得出現任何有損患者的`安全事故。
4、維修技術(shù)人員必須既有一定的理論水平，又有實(shí)際經(jīng)驗。
5、要制訂出現緊急情況時(shí)的應對措施。
(五)、醫輔服務(wù)中心的管理。
1、護工的管理。
(1)護工的日常培訓。醫輔服務(wù)中心負責護工的培訓，重點(diǎn)是臨床指導，尤其是非專(zhuān)業(yè)性護工要加強專(zhuān)業(yè)知識及相關(guān)規章制度的培訓．以適應醫療、護理工作的需要。
(2)護工的工作內容：
a)為病人打開(kāi)水，協(xié)助行動(dòng)不便的病人進(jìn)行各種必要的活動(dòng)。
b)保持病房整潔，物品擺放整齊劃一；保持床鋪平整．床下無(wú)雜物、無(wú)便器。
c)及時(shí)收集送檢病人的化驗標本并取回報告單，急檢標本立即送檢；遞送各種治療單劃價(jià)、記賬，特殊檢查預約和出院病歷結算等。
d)護送病人做各項輔助檢查和治療，特殊危重病人必須有醫護人員陪同。
e)按要求配制和及時(shí)更換浸泡物品的消毒液并加蓋，整理備用物品。
f)點(diǎn)收醫護人員工工作服、患者的臟被服和病人服。污被不能隨地亂仍亂放。
g)認真清點(diǎn)收送給科室的洗滌物品。
2、專(zhuān)業(yè)陪護。
(1)專(zhuān)業(yè)陪護的工作內容。專(zhuān)業(yè)陪護人員為病人提供專(zhuān)業(yè)化、親情化服務(wù)，要認真做好病人的生活護理、心理護理、健康宣教、飲食指導、病情觀(guān)察等，治療處置時(shí)要協(xié)助護士再次做好查對病人用藥過(guò)程中的反應，發(fā)現異常情況及時(shí)報告。
(2)專(zhuān)業(yè)陪護人員的聘任。專(zhuān)業(yè)陪護員必須是衛�；蜥t療專(zhuān)業(yè)畢業(yè)的專(zhuān)業(yè)人員．經(jīng)考核合格后方可錄用。
3、導醫、導診。
導醫、導診員要清楚科室設備、醫院設施、專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平、特色專(zhuān)科，并耐心向病人解釋?zhuān)瑹崆橹鲃?dòng)、有禮貌，有問(wèn)必苦、百問(wèn)不厭，引導患者掛號、候診、檢查。
(六)。安全保衛工作
1、消防工作。每月進(jìn)行一次安全大檢查，徹底消除安全隱患。要配備專(zhuān)職的消防工作人員，成立義務(wù)消防隊伍．不間斷地進(jìn)行業(yè)務(wù)知識培訓，不定期舉行消防演習。
2、防范治安刑事案件。
3、防盜工作。
4、停車(chē)場(chǎng)的管理。
(七)、洗衣房的管理
洗衣房的工作原則：
1、臟被服要做到分類(lèi)放袋分類(lèi)處理：傳染性及帶血、便、膿污染衣物要密封回收；病人衣被及醫護人員工作服分開(kāi)回收。
2、遵守衣物分類(lèi)洗滌原則。
3、回收的臟被服要及時(shí)消毒浸
泡．消毒液濃度依具體情況而定。
4、清潔肋a按時(shí)下發(fā)到科室，并做
好清點(diǎn)登記，濾布每天做好日工作量統計。
(八)、開(kāi)設便民服務(wù)
四、醫院物業(yè)管理的現狀與發(fā)展
新東升物業(yè)管理公司在醫院后勤物業(yè)管理中開(kāi)創(chuàng )了先河．是業(yè)內第一個(gè)吃螃蟹的人。醫院的物業(yè)管理有別于傳統的物業(yè)管理模式．物業(yè)管理公司在實(shí)施醫院物業(yè)管理時(shí)要不斷摸索．不斷總結經(jīng)驗，建立一套科學(xué)有效的管理機制、制度．使所有的服務(wù)細節都能做到專(zhuān)業(yè)化、規范化、標準化，以符合醫院服務(wù)模式的規范和要求。
不斷創(chuàng )新，科學(xué)地把握醫院后勤物業(yè)服務(wù)的定位．不斷注入新的服務(wù)內涵，建立”人性化、星級化、標準化”的全方位服務(wù)的醫院物業(yè)管理新模式。如在醫院組織一支正規護校畢業(yè)又經(jīng)專(zhuān)業(yè)培訓的專(zhuān)業(yè)陪護和護工隊伍進(jìn)駐醫院服務(wù)，為需要住院治療的病人從入院前、住院中、出院后，從診斷、治療、陪護、飲食、病情觀(guān)察、生活護理、心理輔導等全程不用病人家屬和單位操心的一條龍服務(wù)。
又如把酒店的商務(wù)信息服務(wù)方式引進(jìn)醫院，后勤服務(wù)的所有環(huán)節有求必應．一個(gè)電話(huà)馬上到位等等這些大膽嘗試為現代醫院的后勤服務(wù)注入了活力，增添了特色．這也正是醫院后勤物業(yè)服務(wù)企業(yè)今后的發(fā)展方向。
物業(yè)管理論文12
一、管理制度的缺陷
盡管物業(yè)管理這一行業(yè)由來(lái)已久，但是在我國范圍內還屬于新興行業(yè)，相關(guān)制度還不完善，這就難免在運作過(guò)程中出現各種問(wèn)題。
1.物業(yè)管理法規不完善
物業(yè)管理在我國還處于起步階段，還沒(méi)有形成實(shí)際的管理工作經(jīng)驗，在這種情況下，很難針對居民的具體生活問(wèn)題進(jìn)行關(guān)注以及管理，這在某種程度上是因為有關(guān)主管部門(mén)沒(méi)有制定出明確的規定，對很多方面的內容沒(méi)有明確的法律條文進(jìn)行約束，最終在時(shí)間的推移之下，管理工作日漸松散，致使小區環(huán)境出現污染和破壞。
2.缺乏完善的業(yè)主自治制度
由于國情不同，我國在物業(yè)領(lǐng)域中還沒(méi)有形成完善的主管機構，相關(guān)工作的效率也很低，業(yè)主也不能夠通過(guò)法律進(jìn)行權益上的自我維護。
二、改善現狀的對策
總體來(lái)講，物業(yè)管理工作在我國還需要進(jìn)行進(jìn)一步完善，很多矛盾性問(wèn)題難以通過(guò)正規手段進(jìn)行根治，很多時(shí)候出現特殊情況，沒(méi)有相關(guān)法律或者規定進(jìn)行約束，在這種情況下，只有對先進(jìn)的管理經(jīng)驗進(jìn)行借鑒，對整個(gè)行業(yè)進(jìn)行科學(xué)規劃，促進(jìn)行業(yè)的整體規范，這樣一來(lái)，整個(gè)物業(yè)行業(yè)才能夠走向正軌與規范。
1.平衡物業(yè)市場(chǎng)的供給雙方
就目前來(lái)講，我國在物業(yè)管理方面所應用的模式屬于自建自管型，在這種情況下，管理水平較大程度上需要依賴(lài)物業(yè)公司。在這種情況下，就需要通過(guò)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行規范和約束，同時(shí)發(fā)動(dòng)政府進(jìn)行相關(guān)規定，出臺相關(guān)政策，不直接對物業(yè)管理進(jìn)行行政化干預，而是通過(guò)有效監督，促使管理公司進(jìn)行規范化管理。在這個(gè)過(guò)程中，需要建立一個(gè)平等的平臺，使物業(yè)管理的供需雙方，無(wú)論是在權力還是義務(wù)上，都能夠處于平衡狀態(tài)，處于平等的位置。同時(shí)，還需要對物業(yè)管理的相關(guān)事宜進(jìn)行精細化規范，明確工作流程中的`每一個(gè)細節，使得管理能夠擁有一個(gè)量化的標準進(jìn)行評價(jià)。在這種情況下，可以使物業(yè)管理上的糾紛事件有效避免，使物業(yè)公司的工作能夠有所進(jìn)步。
2.強化業(yè)主的主體性地位
首先要對相關(guān)規定進(jìn)行明確了解，使得業(yè)主能夠明確自身權益，同時(shí)還應發(fā)揮政府的力量，明確物業(yè)管理在政府管理系統中的具體位置，一旦出現物業(yè)糾紛，政府能夠及時(shí)出面，對事件發(fā)展的導向進(jìn)行合理控制。同時(shí)還能夠使業(yè)主認識到物業(yè)管理對于城市建設的重要作用，緩解業(yè)主與物業(yè)公司之間針?shù)h相對的狀態(tài)，在這種情況下，物業(yè)管理的狀況將能夠得到極大改善。[3]確立反饋機制，使得業(yè)主能夠擁有對于物業(yè)管理進(jìn)行評價(jià)的權力，在這種機制下，能夠實(shí)現物業(yè)管理的良性運轉。其次，物業(yè)公司應強化市場(chǎng)意識，推行商品式的服務(wù)理念，促進(jìn)業(yè)主對于合理服務(wù)需求的意識，使得管理結構更加趨于合理，兼顧供需雙方的實(shí)際狀況及意愿。
三、結語(yǔ)
在我國的住宅區管理中，物業(yè)公司始終處于絕對強勢的地位，在這種情況下，業(yè)主的空間被無(wú)限壓縮，物業(yè)公司情緒執法，業(yè)主狀告無(wú)門(mén)。面對這種現狀，就應該從制度上進(jìn)行思考，并作出有針對性的改革，使得整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)能夠逐漸向著(zhù)國際化標準靠攏。這樣一來(lái)，整個(gè)物業(yè)行業(yè)才能夠逐漸步向正規，整個(gè)市場(chǎng)才能夠處于平衡的狀態(tài)。
物業(yè)管理論文13
金秋十月，是收獲的季節，我們將迎來(lái)物業(yè)管理師資格考試。這是行業(yè)發(fā)展的一件大事，正如中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)謝家瑾在“中國首批物業(yè)管理師大會(huì )”上所指出的，“推行物業(yè)管理師制度，是物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展的必然選擇，也是促進(jìn)物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展的制度保證，必將對我國物業(yè)管理行業(yè)的可持續健康發(fā)展產(chǎn)生深遠的影響”。今年的考試，是第一次大規模面向普通從業(yè)人員的全面考試，作為首批通過(guò)全國資格認定考試的物業(yè)管理師之一，筆者在為行業(yè)規范化、專(zhuān)業(yè)化、系統化發(fā)展而欣喜的同時(shí)，對今后的物業(yè)管理師制度執行與發(fā)展有些思考。
要嚴把入口關(guān)，提高含金量，讓物業(yè)管理師制度成為優(yōu)秀人才的“試金石”
物業(yè)管理師制度的設計初衷無(wú)疑是為了加強行業(yè)隊伍建設，提升行業(yè)自身形象，規范行業(yè)專(zhuān)業(yè)發(fā)展。從目前現狀來(lái)看，物業(yè)管理行業(yè)還存在著(zhù)從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低、學(xué)習渠道少、優(yōu)秀經(jīng)理人匱乏等普遍性問(wèn)題，特別是行業(yè)內的大多數人員還沒(méi)有養成良好的學(xué)習習慣。盡管近年來(lái)一些高等院校已經(jīng)開(kāi)設了物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)課程，但真正科班出身的管理人員還非常少，除小部分從房地產(chǎn)行業(yè)轉行而來(lái)的人員具備一定的相關(guān)理論學(xué)習經(jīng)歷外，大部分人來(lái)自各個(gè)行業(yè)和專(zhuān)業(yè)，缺乏物業(yè)管理理論知識的積累，造成了經(jīng)驗型實(shí)踐多于理論性思考的局面，影響了行業(yè)專(zhuān)業(yè)素質(zhì)的提升和品質(zhì)的跨越。因此物業(yè)管理師制度的設立將大大推動(dòng)行業(yè)從業(yè)人員學(xué)習研究專(zhuān)業(yè)的積極性。
物業(yè)管理師執業(yè)資格考試，一定要努力鍛造成為人才的試金石，要合理設定進(jìn)入門(mén)檻，既不能出現普遍持證的局面，也不應出現一證難求的局面。首先要設定面向的人群，對于物業(yè)管理這樣的勞動(dòng)密集型行業(yè)來(lái)說(shuō)，職業(yè)經(jīng)理人就是企業(yè)真正的核心競爭力，這些人才從何而來(lái)，如何認定，如何管理，對于增強企業(yè)實(shí)力，提升行業(yè)形象，都至關(guān)重要。筆者以為，物業(yè)管理師的培養與選拔還是應該以物業(yè)項目經(jīng)理層以上人員為主，兼顧優(yōu)秀中層管理人員，通過(guò)設置學(xué)歷、資歷、能力等報考標準，來(lái)適當控制參考人員的數量，目標是造就一支懂經(jīng)營(yíng)、精業(yè)務(wù)、重服務(wù)、守道德的職業(yè)經(jīng)理人隊伍。其次要合理設定考試難度，針對行業(yè)在不同時(shí)期的現實(shí)狀況，系統規范地考察從業(yè)人員的理論和實(shí)踐水平，把握好考試通過(guò)率，形成由職業(yè)經(jīng)理人、中層管理人員、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員、服務(wù)操作人員等不同層次從業(yè)人員構成的人才梯隊。通過(guò)合理控制物業(yè)管理師在行業(yè)內的比例，使這個(gè)群體更精干、更出色，真正成為行業(yè)的領(lǐng)軍者。
要盡快建立執業(yè)規則，完善相關(guān)機制，讓物業(yè)管理師制度成為人才成長(cháng)交流的“大平臺”
物業(yè)管理師執業(yè)資格考試僅僅是一塊“敲門(mén)磚”，拿到執業(yè)資格證書(shū)，只是證明了具有這方面的職業(yè)素質(zhì)和能力，要從根本上實(shí)現物業(yè)管理師制度的良性循環(huán)發(fā)展，還需要行業(yè)各個(gè)主體之間的配合協(xié)調，制定和落實(shí)注冊物業(yè)管理師的執業(yè)制度，加強對物業(yè)管理師的整體管理，建立起物業(yè)管理師的執業(yè)規則，促進(jìn)物業(yè)管理師這個(gè)特殊的群體在行業(yè)內形成氣候，真正意義上實(shí)現資源共享，人才的優(yōu)質(zhì)流動(dòng)。
為了達到這一目的，要完善一系列的行業(yè)制度。要對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理和物業(yè)項目管理等原有制度進(jìn)行相應的調整，增加對注冊物業(yè)管理師任職、使用數量的要求，對物業(yè)管理師注冊后的執業(yè)崗位、經(jīng)歷及業(yè)績(jì)進(jìn)行明確規定，督促物業(yè)管理師拿證后學(xué)以致用，施展自身才華，在合適的崗位上發(fā)揮作用，要促進(jìn)人才的交流成長(cháng)。當前因地域、經(jīng)濟、文化差異而產(chǎn)生的物業(yè)管理發(fā)展不平衡的問(wèn)題，也導致了物業(yè)管理人才的分布不均衡，但人才異地流動(dòng)的一大難點(diǎn)就是缺乏衡量專(zhuān)業(yè)素質(zhì)的統一標準。
物業(yè)管理師制度的執行，將給人才的成長(cháng)流動(dòng)搭建一個(gè)很好的平臺，無(wú)論南北東西，取得物業(yè)管理師資格的職業(yè)經(jīng)理人都會(huì )得到專(zhuān)業(yè)的.認可，必將大大促進(jìn)物業(yè)管理師的流動(dòng)。而執業(yè)制度應從促進(jìn)人才交流的角度相對應地豐富內容，增加異地執業(yè)的保障措施。要提高人才的行業(yè)地位，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要研究建立合理的收入分配體系，不僅要提高對物業(yè)管理師的認識，還要提高其行業(yè)地位及相應待遇。取得物業(yè)管理師資格即意味著(zhù)高素質(zhì)、高收入，讓物業(yè)管理師與注冊律師和會(huì )計師一起成為高薪階層，進(jìn)而在行業(yè)內部形成尊重知識、尊重人才的良好氛圍，才能調動(dòng)其他人員不斷學(xué)習、不斷進(jìn)取的積極性。
要以此為契機，建立學(xué)習型組織，讓物業(yè)管理師制度成為持久學(xué)習的“推動(dòng)器”
筆者也曾經(jīng)為物業(yè)管理師考前培訓班講過(guò)課，在講課過(guò)程中發(fā)現部分學(xué)員學(xué)習目的非常簡(jiǎn)單，就是為了應試、拿證，以至于對于學(xué)習內容不求甚解，只熱衷于劃重點(diǎn)、押試題，而不是珍視學(xué)習機會(huì )，以此提高自身的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)。筆者認為，從企業(yè)管理的角度來(lái)講，始終堅持學(xué)習的隊伍才能是有朝氣、有后勁、有能力、有發(fā)展的團隊。聯(lián)合國教科文組織的專(zhuān)家預言：“未來(lái)的文盲，不再是不識字的人，而是沒(méi)有學(xué)會(huì )怎樣學(xué)習的人�！奔磳⒉饺硕⒅甑奈飿I(yè)管理行業(yè)，正與中國經(jīng)濟同處于新興加轉型時(shí)期，對知識的學(xué)習和更新有著(zhù)越來(lái)越高的要求，這就需要從業(yè)人員持續“充電”，才能做到動(dòng)力強勁，更好地履行職責，成為行業(yè)和時(shí)代的佼佼者。
物業(yè)管理師制度為從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)知識學(xué)習樹(shù)立了明確的方向和目標，但這絕不是終點(diǎn)，而僅僅是專(zhuān)業(yè)學(xué)習的一個(gè)階段性目標，需要形成持久學(xué)習的機制，持續提高物業(yè)管理行業(yè)的整體素質(zhì)。首先要通過(guò)行業(yè)制度督促物業(yè)管理師自身再提高，如規定取證后要定期復檢，要通過(guò)一定形式的理論和實(shí)踐的考核，以避免取證后就一勞永逸，缺乏學(xué)習動(dòng)力。同時(shí)要以物業(yè)管理師制度為核心，深入研究具有行業(yè)特色、符合實(shí)際需求的繼續教育渠道，建立起多層次、多角度、多元化的學(xué)習提升體系。重點(diǎn)要發(fā)揮物業(yè)管理師承上啟下的作用，在自身持續學(xué)習的基礎上，承擔起行業(yè)內部的培訓任務(wù)，讓資深的學(xué)習者成為行業(yè)新人的引導者，不斷調動(dòng)專(zhuān)業(yè)人才豐富學(xué)識、積累經(jīng)驗、打造專(zhuān)長(cháng)的學(xué)習積極性，興起全行業(yè)的學(xué)習之風(fēng)。
要規范推進(jìn)、重點(diǎn)引導，讓物業(yè)管理師制度成為促進(jìn)行業(yè)發(fā)展的“加速器”
雖然物業(yè)管理師資格考試停滯子—段時(shí)間，而業(yè)內人士對于此事相當重視，此次開(kāi)考可以說(shuō)是眾望所歸。但從社會(huì )影響來(lái)看，對于此事的關(guān)注度還不夠，特別是業(yè)主方面，對于物業(yè)管理師制度知之甚少，這說(shuō)明物業(yè)管理師的執業(yè)能力如果要得到社會(huì )公眾的普遍認可，還有很長(cháng)的一段路要走。對于整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，一方面要加強對內引導，持續規范物業(yè)管理師的資格認證和管理，讓物業(yè)管理師真正過(guò)得硬;另一方面要對外輿論引導，加大物業(yè)管理師制度的宣傳力度，使其不僅成為業(yè)內管理者的職業(yè)水準標簽，更要在一定程度上，成為一個(gè)項目或一個(gè)企業(yè)的金字招牌，標志著(zhù)品牌形象和職業(yè)品質(zhì)，在公眾心目中樹(shù)立形象。這樣的規范建設是非常必要的，專(zhuān)業(yè)形象的提高將直接有利于減少物業(yè)管理糾紛，進(jìn)而得到社會(huì )普遍的認可和尊重，這不僅有利于提高物業(yè)管理行業(yè)的社會(huì )地位和物業(yè)管理人自身的素質(zhì)，也必將加快我國物業(yè)管理行業(yè)的持續健康發(fā)展，在建設和諧社會(huì )的進(jìn)程中發(fā)揮應有的作用。物業(yè)服務(wù)水平是城市文明程度和居民生活質(zhì)量的重要標志，未來(lái)的物業(yè)管理行業(yè)，將在國民經(jīng)濟快速發(fā)展過(guò)程中承擔更多的惠民生、促和諧職能，將逐漸由勞動(dòng)密集型向知識密集型轉型，物業(yè)管理師制度的實(shí)施，必將為這一轉變奠定堅實(shí)的基礎，物業(yè)管理行業(yè)將與社會(huì )各界攜手共創(chuàng )和諧，共謀發(fā)展，走進(jìn)新時(shí)代。
物業(yè)管理論文14
摘要：高校后勤社會(huì )化改革已開(kāi)展多年，在探索中改革成果逐漸顯現，但在信息化技術(shù)浪潮的推動(dòng)下，對網(wǎng)絡(luò )技術(shù)與管理工作的結合使用并未實(shí)現突破。本文從高校后勤物業(yè)管理社會(huì )化的視角，以現代化的服務(wù)平臺為工具，詮釋新型高校物業(yè)管理服務(wù)平臺的內涵，提出當前高校物業(yè)管理社會(huì )化進(jìn)程中出現的問(wèn)題，并利用服務(wù)平臺的使用解決之。
關(guān)鍵詞：高校物業(yè)社會(huì )化；服務(wù)平臺；管理
一、建設高校物業(yè)社會(huì )化管理服務(wù)平臺的背景及意義
近年來(lái)，高等教育改革的深化導致辦學(xué)規模逐漸擴大，物業(yè)服務(wù)面積不斷增加，伴隨而來(lái)的是管理任務(wù)的增加、管理難度的加大，這必然會(huì )牽扯高校在教學(xué)科研等主要工作的精力。而網(wǎng)絡(luò )信息技術(shù)的高速發(fā)展為高校物業(yè)社會(huì )化指出一條新路。首先社會(huì )化服務(wù)平臺可以提高工作效率，及時(shí)提供服務(wù)、解決問(wèn)題。高校師生是高知群體，具有互聯(lián)網(wǎng)使用意識和技能，當需要物業(yè)服務(wù)時(shí)，他們能及時(shí)通過(guò)網(wǎng)絡(luò )平臺與物業(yè)服務(wù)部門(mén)溝通，而在另一端的信息接收者——物業(yè)單位也能及時(shí)了解詳細情況，避免了因溝通不暢帶來(lái)的工作效率的低下。其次社會(huì )化服務(wù)平臺能夠節約物業(yè)管理的成本。通過(guò)物業(yè)平臺的溝通功能，使消費群體——高校師生能夠點(diǎn)對點(diǎn)的找到相關(guān)責任人，減少了諸多中間環(huán)節，進(jìn)而節約了人力成本和物質(zhì)成本。最后社會(huì )化服務(wù)平臺能夠利用大數據技術(shù)收集全面的信息，幫助加強物業(yè)管理。通過(guò)對后臺數據的整理和分析，能夠得出很多有用的信息，如：故障率最多的設備，快遞收發(fā)最頻繁的地點(diǎn)，學(xué)生購買(mǎi)行為最密集的時(shí)間等。在了解信息的基礎上，可以更有針對性的加強設備的維護、設置自助快遞終端的規模、增強銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)的針對性。
二、高校物業(yè)社會(huì )化的含義
高校物業(yè)管理不同于其他類(lèi)別的物業(yè)管理，其服務(wù)對象是高校全體師生并對高校物資財產(chǎn)的維護和管理，服務(wù)群體成員關(guān)系密切，具有較高文化素養，較為一致的工作生活習慣。這就決定了物業(yè)管理服務(wù)特點(diǎn)鮮明。首先高校物業(yè)社會(huì )化要具有服務(wù)功能。通過(guò)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，良好的物業(yè)環(huán)境，高效的物業(yè)效率，為高校的教學(xué)科研提供堅實(shí)的后盾和保障，這是高校物業(yè)管理的中心和重點(diǎn)。其次高校物業(yè)社會(huì )化要具有育人功能。學(xué)生作為高校教育對象，接受到的教育不僅來(lái)源于課堂，良好的校園環(huán)境能使學(xué)生精神振奮、心情舒暢，激發(fā)對美的欣賞與追求。而物業(yè)管理人員在管理中的一言一行、精神面貌，對學(xué)生起到了示范性的作用。通過(guò)對不良行為習慣的勸導，能幫助學(xué)生形成良好的道德品質(zhì)。再次高校物業(yè)社會(huì )化還具有社會(huì )政治性。由于高校的社會(huì )地位特殊，受關(guān)注度較高，做好物業(yè)管理工作關(guān)系到高校的社會(huì )影響力、物業(yè)單位的社會(huì )評價(jià)。是否能妥善處理與高校、師生的關(guān)系是高校物業(yè)社會(huì )化的難點(diǎn)。綜合以上解釋?zhuān)蓪⒏咝Ｎ飿I(yè)社會(huì )化作以下界定“高校物業(yè)社會(huì )化，是將高校物業(yè)服務(wù)納入社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制，將高�，F有的事業(yè)管理體系中的服務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，從學(xué)校的職能中分離出來(lái)，建立由政府主導、高校參加、社會(huì )參與的滿(mǎn)足學(xué)校辦學(xué)需要的、融入社會(huì )第三產(chǎn)業(yè)的高校后勤服務(wù)保障體系�！倍⻊�(wù)平臺是包括線(xiàn)上、線(xiàn)下的綜合性服務(wù)平臺，線(xiàn)上包括以公眾號、APP等為形式的服務(wù)板塊，如教學(xué)科研設備報修、宿舍報修、衛生保潔、安全保衛等；線(xiàn)下包括快遞終端、資源回收終端、服務(wù)體驗終端等。還包括物業(yè)管理內部使用的維修設備采購及庫存管理系統、遠程監控系統、集中呼叫服務(wù)中心、大數據分析系統等網(wǎng)絡(luò )技術(shù)軟件。
三、高校物業(yè)社會(huì )化服務(wù)平臺存在的問(wèn)題
當前，以東部高校為主體的平臺建設初見(jiàn)成效，有些高等院校物業(yè)服務(wù)企業(yè)還建立了高等院校物業(yè)服務(wù)網(wǎng)站，初步建立了較為完善的具有自身特色的管理服務(wù)體系，經(jīng)營(yíng)模式和服務(wù)內容也較普通物業(yè)服務(wù)企業(yè)有所改進(jìn)和拓展。但總體來(lái)說(shuō)還存在很多亟待解決的問(wèn)題。首先，高校物業(yè)社會(huì )化服務(wù)平臺人力資源薄弱。對于平臺的技術(shù)維護和使用需要專(zhuān)業(yè)技術(shù)性強的人員，對于服務(wù)主體需要較高素質(zhì)、較強服務(wù)意識的專(zhuān)門(mén)人才。而物業(yè)從業(yè)者沒(méi)有正確看待師生群體的特殊性，往往抱著(zhù)“替公家做事不用太認真”的態(tài)度，有的甚至以居高臨下的姿態(tài)對待學(xué)生，直接造成了物業(yè)公司跟師生乃至學(xué)校關(guān)系緊張。高校物業(yè)從業(yè)者無(wú)論從年齡、學(xué)歷、素質(zhì)等各方面和其他物業(yè)相比都基本雷同，沒(méi)有體現出高校環(huán)境育人的特殊性。其次，高校物業(yè)社會(huì )化盈利能力差。雖然高校的性質(zhì)是非營(yíng)利性的，但作為高校物業(yè)社會(huì )化的主體——外包物業(yè)企業(yè)，不可能完全不考慮盈利能力。而目前多數高校與企業(yè)的合作形式都是來(lái)源于學(xué)校撥付的物業(yè)管理費和其他服務(wù)性收費。作為高校的物業(yè)工作，無(wú)論工作強度、工作難度都不比其他物業(yè)管理工作小，所以物業(yè)服務(wù)的支出額較大。這就造成了高校物業(yè)社會(huì )化進(jìn)程緩慢。再次，高校物業(yè)社會(huì )化缺乏與高校實(shí)際情況的結合。高校物業(yè)社會(huì )化的前提是針對高校服務(wù)的物業(yè)，而目前為高校提供的所有物業(yè)服務(wù)都完全按照物業(yè)行業(yè)標準，對高校的特殊性考慮不足。教學(xué)樓、實(shí)驗室、圖書(shū)館等具有高校特色的物業(yè)服務(wù)還是按照既定標準管理，沒(méi)有根據不同區域的不同特點(diǎn)針對性管理，當然不能滿(mǎn)足不同的功能性管理需求。同時(shí)，個(gè)別物業(yè)公司會(huì )以此為借口，降低服務(wù)質(zhì)量，影響服務(wù)效果。最后，高校物業(yè)社會(huì )化監管難度大。高校物業(yè)社會(huì )化是通過(guò)與物業(yè)公司簽訂合同來(lái)實(shí)現的。高校物業(yè)服務(wù)千頭萬(wàn)緒，涉及范圍廣、細節多，在合同里訂立的時(shí)候不可能每個(gè)條款都極為詳盡。這類(lèi)商業(yè)合同一旦生效，是無(wú)法隨時(shí)調整修改的。物業(yè)公司一旦在履約的的過(guò)程中，受到利益的趨勢，在執行合同中以利潤最大化為最終目標，在行業(yè)規范的指引下進(jìn)行服務(wù)標準和服務(wù)人員的調整，高校面對這種企業(yè)內部行為缺乏有效的約束對策，這無(wú)疑會(huì )加大高校的'監管難度。此外，企業(yè)為降低成本可能會(huì )出現一些違反勞動(dòng)合同法的行為，例如雇傭超齡或低齡勞動(dòng)人員，不為員工購買(mǎi)職工保險等，一旦出現意外情況，高校難免會(huì )被卷入其中。
四、高校物業(yè)社會(huì )化服務(wù)平臺的解決對策
1、加強人力資源建設，提升服務(wù)人員素質(zhì)。物業(yè)服務(wù)人員隊伍結構和總體素質(zhì)決定了物業(yè)社會(huì )化服務(wù)質(zhì)量。首先，物業(yè)公司應按照高校的特殊性選拔具有文化素養、工作能力及相關(guān)經(jīng)驗的員工，并根據其經(jīng)驗、興趣愛(ài)好、能力特長(cháng)等將其安排在適合的崗位，使其才盡其用，還能發(fā)揮在工作崗位的能動(dòng)性。在隊伍建設方面要本著(zhù)取長(cháng)補短的原則，使專(zhuān)業(yè)能力、工作閱歷、年齡結構協(xié)調互補。針對整個(gè)物業(yè)隊伍偏老化的問(wèn)題，應采用老帶新、新扶老、新老結合的方式來(lái)實(shí)現新技術(shù)、舊觀(guān)念、經(jīng)驗少的平衡。其次，利用校園優(yōu)勢聘請學(xué)者做專(zhuān)業(yè)服務(wù)培訓，提升服務(wù)意識，掌握服務(wù)技巧。這既能達到提升服務(wù)人員素質(zhì)的目的，也能溝通與服務(wù)對象——教師的關(guān)系。再次，對人員的考評也可使用線(xiàn)上線(xiàn)下結合的方法，采用網(wǎng)上投票和師生代表座談會(huì )的形式開(kāi)展，也可在網(wǎng)絡(luò )平臺開(kāi)展優(yōu)秀員工的評比，這樣可以做到激勵和監督的作用。
2、開(kāi)源節流，提供自愿消費型特色化服務(wù)。首先，在網(wǎng)絡(luò )平臺的建設中利用高校的科研能力和人才優(yōu)勢進(jìn)行開(kāi)發(fā)和維護，通過(guò)設置維修設備采購及庫存管理系統、供應鏈管理系統、大數據分析系統合理控制采購量、庫存量，并根據數據分析出有形資產(chǎn)的提前維護時(shí)間，避免不必要的損失。分析監控系統的數據，能準確了解人流量大的地點(diǎn)，及時(shí)布置人員維持秩序。高校物業(yè)的業(yè)主是教職工和在校大學(xué)生，均是高層次的知識人群，具有先進(jìn)的互聯(lián)網(wǎng)思維，是互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的最忠實(shí)的消費者�？梢哉f(shuō)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一手掌握了市場(chǎng)，一手擁有對了客源，同時(shí)掌握了買(mǎi)賣(mài)雙方。關(guān)鍵就要看物業(yè)公司如何打造好服務(wù)產(chǎn)品實(shí)現盈利。比如物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據學(xué)校服務(wù)的項目，服務(wù)標準的要求，以及師生員工的消費層次，開(kāi)展多元化多層次的經(jīng)營(yíng)服務(wù)。
3、高校、企業(yè)雙向溝通，制定符合高校特色的服務(wù)監管標準。高校的日常工作包括教學(xué)和科研，對于不同的物業(yè)單元承載的服務(wù)要求也是不同的。對于這種性質(zhì)的服務(wù)，就需要物業(yè)企業(yè)在高校專(zhuān)門(mén)人員的指導下進(jìn)行。而高校也應成立專(zhuān)門(mén)的部門(mén)和物業(yè)企業(yè)及時(shí)對接、積極溝通，形成一套全面的、行之有效的、人性化服務(wù)標準。在合同中應明確權利與責任，防止權責不清導致的推諉、扯皮現象，妨礙教學(xué)科研的有序進(jìn)行。
4、建立以高校為監管主體，采用多種考評方法的監管機制。正因為高校是物業(yè)服務(wù)的對象，因此要堅持高校為監管主體的中心不動(dòng)搖，最終的評價(jià)和監管權歸高校所有。但高校單方面監管也存在一定的片面性和主觀(guān)性，這就需要采用多種監管考評機制。首先，通過(guò)成立物業(yè)監管委員會(huì )，吸納包括學(xué)生、教師、職能部門(mén)、相關(guān)部門(mén)負責人等，不定期開(kāi)展物業(yè)管理座談會(huì )，及時(shí)溝通，及時(shí)反饋，及時(shí)糾正。其次，通過(guò)網(wǎng)絡(luò )平臺、電話(huà)、物業(yè)反饋信箱等多種渠道收集廣大師生的各種建議，定期匯總，合理必要的納入物業(yè)服務(wù)監督考評標準中。也可通過(guò)網(wǎng)上報修等服務(wù)的反饋意見(jiàn)表所得分數，計入總體考評成績(jì)中。最后，可以聘請物業(yè)協(xié)會(huì )的專(zhuān)家綜合師生意見(jiàn)和物業(yè)企業(yè)的表現，給與指導。
物業(yè)管理論文15
物業(yè)管理是近幾年來(lái)我國大力培育、發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)程中,住宅與非住宅房產(chǎn)商品化 、服務(wù)化而出現的對居住、使用住宅小區、商廈的單位、居民提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。隨著(zhù)物業(yè)管理業(yè)的出現,在物業(yè)產(chǎn)權人(又稱(chēng)業(yè)主)、使用人與物業(yè)的受托管理人 (物業(yè)管理公司)之間產(chǎn)生了一種新型的民事法律關(guān)系,行政管理部門(mén)也面臨如何對物業(yè)管 理業(yè)進(jìn)行行業(yè)管理的新問(wèn)題,因物業(yè)管理發(fā)生的糾紛隨之出現,并呈現糾紛數量上升、新類(lèi) 型案件多的特點(diǎn)。而物業(yè)管理規范性文件方面,除了建設部發(fā)布的《城市新建住宅小區管理 辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》)和國家計委、建設部發(fā)布的《城市住宅小區物業(yè)管理服務(wù)收費 暫行辦法》這兩份部門(mén)規章外,我國尚無(wú)統一的或專(zhuān)門(mén)調整物業(yè)管理行為的法律法規,使物 業(yè)管理糾 紛案件存在適用法律難等問(wèn)題。本文試就物業(yè)管理糾紛的主要特點(diǎn)、審理物業(yè)管理糾紛案件 在實(shí)體上和程序上應注意的問(wèn)題,以及值得探討的問(wèn)題略陳管見(jiàn)。
一、物業(yè)管理糾紛的主要特點(diǎn)。
物業(yè)管理糾紛是隨著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商加強售后服務(wù)及物業(yè)管理行業(yè)的出現而出現的, 該類(lèi)糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著(zhù)不同的特點(diǎn)。
1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升,訴訟標的額較大。
1990年以來(lái),特別是1992年以后,全國各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起,海南的房地產(chǎn)更是超 常規發(fā)展,形成了不同檔次、不同類(lèi)型的新建住宅小區和作為商用寫(xiě)字樓的大廈(以下簡(jiǎn)稱(chēng) 為住宅小區和商廈),各類(lèi)住宅小區、商廈在收取物業(yè)管理費用、提供管理服務(wù)方面的做法 不盡一致,業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規范,使業(yè)主與物業(yè)管 理者、行政主管部門(mén)之間的矛盾漸生,因此而產(chǎn)生的糾紛,向房產(chǎn)、物價(jià)等管理部門(mén)的投訴 大量增加,在有關(guān)部門(mén)的協(xié)調處理不完全能解決糾紛后,當事人轉而向法院起訴。以�？谑� 新華區法院為例,該院于1995年開(kāi)始受理物業(yè)管理糾紛案5件,至1996年上升為20件,這兩 年來(lái)因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類(lèi)糾紛有增無(wú)減。訴訟標的額少則上萬(wàn)元,多則幾十萬(wàn)元。
2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類(lèi)型多,且多是新類(lèi)型的案件。
物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過(guò)程中所發(fā)生的糾紛。據統計,目前�？谑兴芾淼奈飿I(yè)管理 糾紛,已從剛開(kāi)始受理時(shí)物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費的糾紛,發(fā)展到涉及民事訴訟、行政 訴訟的各類(lèi)型糾紛。主要有:(1)物業(yè)管理者(包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司)向業(yè) 主或使用人追索物業(yè)管理費、水電費的糾紛,這類(lèi)糾紛數量較多;(2)業(yè)主或使用人要求 物業(yè)管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權賠償糾紛;(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè) 管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛;(4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管 理糾紛;(5)業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財 務(wù)損失的糾紛;(6)業(yè)主或管委會(huì )選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的.糾紛;(7)業(yè)主訴房產(chǎn) 管理部門(mén)行政侵權糾紛。這些類(lèi)型的糾紛,涉及到民法關(guān)系中合同之債(包括服務(wù)管理關(guān)系 、代理關(guān)系、承包關(guān)系)、侵權行為所生之債,以及行政訴訟中房產(chǎn)管理部門(mén)的行政行為是 否合法。如�？谑许槹l(fā)新村小區的部分業(yè)主因認為在沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、業(yè)主選票未過(guò)半數 的情況下,�？谑蟹慨a(chǎn)管理局批復同意成立管委會(huì )屬違法行政,侵犯了原告作為業(yè)主的利益 ,而提起行政侵權訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。
3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復雜,法律關(guān)系復雜,對糾紛的審理有一定的難度。
物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關(guān)系復雜,該類(lèi)案件的主體,既有我國公民、法人和 其他組織,又有外國公民、外國企業(yè)、港澳臺同胞;參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區管 委會(huì ),也有物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或行政管理部門(mén)。既可能涉及業(yè)主與使用人的關(guān)系 、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權關(guān)系,又可能涉及到房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系、管委會(huì )與物業(yè)管理公司的關(guān)系,業(yè)主、管委會(huì )或物業(yè)管理公 司與房產(chǎn)管理部門(mén)的關(guān)系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類(lèi)型的案件,在審判實(shí)踐中又無(wú)現成的 依據,《中華人民共和國民法通則》等法律中無(wú)專(zhuān)門(mén)調整物業(yè)管理的規定,只能依據民法通 則、行政訴訟法的基本原則,依據有關(guān)部門(mén)和地方性規章進(jìn)行處理,而有關(guān)規章的規定又不 詳盡或明確,給正確處理該類(lèi)糾紛帶來(lái)一定的難度。
二、審理物業(yè)管理糾紛案件應注意的幾個(gè)問(wèn)題。
(一)物業(yè)管理糾紛的管轄問(wèn)題。
確定物業(yè)管理糾紛案件的管轄問(wèn)題,是正
確審理此類(lèi)案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問(wèn)題,應以物業(yè)管理糾紛的具體類(lèi)型來(lái)確定。因物業(yè)管理引起的行政訴訟案件,依《行政訴 訟法》的有關(guān)規定確定有管轄權的法院。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件,目前當事人一般 都在物業(yè)所在地的法院起訴,并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地,而有些受訴法院 也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類(lèi)型而予以受理。簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的一方當事人向對方 提起侵權之訴的,應適用民事訴訟法第29條的規定,由侵權行為地或被告住所地的人民法院 管轄,因物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產(chǎn)生的合同糾紛,應 適用民事訴訟法第24條的規定,即:“因合同糾紛提起的訴訟,由被告住所地或合同履行地 的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業(yè)主作為被告的, 業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地,又有在物業(yè)所在地之外的,并非業(yè)主購置了物業(yè),物業(yè)所 在地就是其住所地,因此,不能簡(jiǎn)單地認為物業(yè)所在地就是被告住所地;物業(yè)管理公司的住 所地是指其主要營(yíng)業(yè)地或主要辦事機構所在地,而并非是實(shí)施物業(yè)管理的所在地,但由于物 業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同,均是在物業(yè)所在地實(shí)施物業(yè)管理 ,因此,物業(yè)所在地應認為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動(dòng)產(chǎn)的管理引起的糾紛, 但其不屬于不動(dòng)產(chǎn)糾紛,不適用專(zhuān)屬管轄的規定。
(二)應注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。
審查物業(yè)管理合同的效力,關(guān)系到正確處理糾紛,維護法律嚴肅性的問(wèn)題。在物業(yè)管理 糾紛中,主要涉及三類(lèi)合同,一為物業(yè)管理服務(wù)合同,即業(yè)主或管委會(huì )與物業(yè)管理公司或開(kāi) 發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司對建筑物及其附屬物進(jìn)行有償管理服務(wù)的書(shū)面協(xié) 議:通常所說(shuō)的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務(wù)合同;二為物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承 包 的書(shū)面協(xié)議;三為物業(yè)委托管理合同,即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權 委托給物業(yè)管理公司管理的書(shū)面協(xié)議。在審理中,應區分合同的不同性質(zhì),注意判定合同 的效力,以正確處理物業(yè)管理糾紛。
1.注意審查物業(yè)管理服務(wù)合同的效力。
在審查物業(yè)管理服務(wù)合同(或稱(chēng)聘用管理合同)時(shí),應主要從當事人是否具備民事主體 資格和相應的民事權利能力、民事行為能力,合同的內容是否合法來(lái)審查其效力。物業(yè)管理 權是因業(yè)主享有物權所派生出的權利,行使物業(yè)管理權的應是物業(yè)的所有權人,或是與業(yè)主 約定可享有物業(yè)管理權的使用人,而非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司。物業(yè)管理服務(wù)合同應 由業(yè)主(或特定的使用人)為委托人,委托具有物業(yè)管理資質(zhì)、能力的管理公司而形成。由 于我國房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中物業(yè)管理剛起步,在購房者購房時(shí),物業(yè)管理多是作為商品房售后 服務(wù)的一環(huán),由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與購房者簽訂,約定購房者接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的物業(yè)管理服務(wù) .隨著(zhù)物業(yè)管理規范化、法制化的呼聲日甚,越來(lái)越多的業(yè)主或業(yè)主管理委員會(huì )作為行使物 業(yè)管理權的一方,續聘或選聘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商屬下的物業(yè)管理機構或物業(yè)管理公司為其提供物 業(yè)管理有償服務(wù)。因此,物業(yè)管理服務(wù)合同合格的當事人,一方為業(yè)主或依法成立的業(yè)主管 理委員會(huì ),另一方為具有物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)范圍的企業(yè)。原由業(yè)主或無(wú)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)權的 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同,其效力應以建設部的《辦法》施行之日起劃分 ,在此之前(即1994年4月1日前)所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同不宜以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)物業(yè) 管理經(jīng)營(yíng)權來(lái)認定無(wú)效,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在業(yè)主選聘物業(yè)管理公司之前,可繼續實(shí)施物業(yè)管理 ,但不得以繼續履行合同為由,阻撓業(yè)主或業(yè)主管理委員會(huì )選聘物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。19 94年4月1日后所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同,因《辦法》已規定住宅小區應由物業(yè)管理公司統 一實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在出售房屋前,就應選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區的管 理,或注冊成立物業(yè)管理公司負責管理。所以,1994年4月1日后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍與業(yè)主簽訂 物業(yè)管理服務(wù)合同的,應認定合同無(wú)效。
在審查物業(yè)管理服務(wù)合同效力時(shí),還應注意審查合同的內容是否合法。物業(yè)管理服務(wù)合 同必須遵守法律、法規、規章,不得損害國家利益、社會(huì )公共利益和他人合法權益;必須在 平等協(xié)商的基礎上,確保業(yè)主或業(yè)主管理委員會(huì )行使物業(yè)管理權和委托權。對于業(yè)主不能 在平等的基礎上行使其物業(yè)管理權的,應認定合同無(wú)效;對易引起糾紛的物業(yè)管理費,其收 費標準、范圍要依據物價(jià)管理部門(mén)的收費標準或報經(jīng)物價(jià)管理部門(mén)批準,超過(guò)標準收取費用 和滯納金,未經(jīng)批準擴大收費范圍的條款,應確認為無(wú)效條款;對屬于業(yè)主所有或共有的外 墻體、屋頂等的使用、收益,如不允許業(yè)主管理、使用、收益,或賦予房地產(chǎn)商使用權而不 向業(yè)主交付相應對價(jià)的,均侵犯了業(yè)主的權益。實(shí)踐中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或發(fā)售房產(chǎn)的大業(yè)主 ,未經(jīng)業(yè)主同意隨意使用屬于其他業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂等并獲取收益的侵權行為 常常發(fā)生,物業(yè)管理服務(wù)合同的內容中出現侵犯業(yè)主權益的不平等條款的,應確認部分無(wú)效 .
2.注意審查物業(yè)管理承包合同的效力。
由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司往往認為物業(yè)管理權在其手中,而在無(wú)能力或精力實(shí)施物 業(yè) 管理時(shí),或為牟利,在與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同后,將受托進(jìn)行物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)權發(fā)包 給其他的物業(yè)管理公司,坐收承包金,由此產(chǎn)生了發(fā)包人與承包人因收取、上繳物業(yè)管理承 包金及業(yè)主拒向承包管理人交納物業(yè)管理費用的糾紛。建設部《辦法》中規定,小區物業(yè)管 理權屬全體業(yè)主所有,只有業(yè)主或者代表業(yè)主的管委會(huì )才有權選聘物業(yè)管理公司,為業(yè)主提 供有償服務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司只有依據物業(yè)管理服務(wù)合同對物業(yè)實(shí)施管理,其 由此所享有的受托權實(shí)質(zhì)上不是物業(yè)管理權,而是受托管理權,將受托管理權發(fā)包、轉讓給 他人經(jīng)營(yíng),這種物業(yè)管理承包合同損害了全體業(yè)主的利益,應確認為無(wú)效合同。有受托管理 權的物業(yè)管理公司將其管理權發(fā)包,其無(wú)權收取物業(yè)管理承包金,承包人則未依法取得受托 管理權,其要求業(yè)主向其交納物業(yè)管理費的訴訟請求,不應得到支持。
3.注意審查物業(yè)委托管理合同的效力。
在考察物業(yè)委托管理合同時(shí)應注意審查合同的當事人和合同的內容。業(yè)主或代表業(yè)主的 管委會(huì )委托、聘用物業(yè)管理公司提供管理服務(wù),據此所簽訂的物業(yè)委托管理合同,實(shí)質(zhì)上是 屬于前述物業(yè)管理服務(wù)合同,如無(wú)其它致合同無(wú)效的情形,所簽訂的物業(yè)委托管理合同應確 認有效。但在實(shí)踐中引起糾紛的物業(yè)委托管理合同則大多不是業(yè)主或管委會(huì )與物業(yè)管理公司 簽訂的合同,而是由正在實(shí)施物業(yè)管理的公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的,由正在對物業(yè)進(jìn) 行管理的公司委托別的物業(yè)管理公司對業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理的合同,這種類(lèi)型的物業(yè)委托管 理合同,其性質(zhì)與物業(yè)管理承包合同相似,都是未經(jīng)業(yè)主同意,將取得的委托管理權轉讓給 他人,由他人對業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理,所不同的是物業(yè)委托管理合同采取委托管理的方式。 業(yè)主將物業(yè)委托給其選定的物業(yè)管理公司管理,是基于業(yè)主對所選定的物業(yè)管理公司物業(yè)管 理能力的信任,物業(yè)管理公司既無(wú)權將享有的受托管理權轉包、轉讓,也無(wú)權另行委托他人 對業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理。而且,根據民法理論,轉委托成立的前提必須是經(jīng)委托人(即業(yè)主 )同意,接受委托進(jìn)行物業(yè)管理的物業(yè)管理公司擅自將管理權轉托他人行使,所簽訂的物 業(yè)委托管理合同,侵犯了業(yè)主的利益,實(shí)施了無(wú)權轉委托的行為,應確認合同無(wú)效。在審查 物業(yè)委托管理合同時(shí),應將其與物業(yè)管理公司選聘專(zhuān)營(yíng)公司承擔專(zhuān)項經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的合同區分開(kāi) 來(lái),后者依《辦法》及物業(yè)管理的需要,是允許的。
【物業(yè)管理論文】相關(guān)文章：
物業(yè)管理的論文06-20
[集合]物業(yè)管理的論文06-22
物業(yè)管理論文05-17
物業(yè)管理的論文(精選15篇)06-22
商業(yè)物業(yè)管理與住宅物業(yè)管理的差別論文10-28
物業(yè)管理論文[推薦]06-22
物業(yè)管理發(fā)展新思路的論文08-25