物業(yè)管理的論文

　　從小學(xué)、初中、高中到大學(xué)乃至工作，大家一定都接觸過(guò)論文吧，借助論文可以有效提高我們的寫(xiě)作水平。相信很多朋友都對寫(xiě)論文感到非�？鄲腊�，以下是小編為大家收集的物業(yè)管理的論文，歡迎大家分享。

物業(yè)管理的論文1

　　摘要：隨著(zhù)社會(huì )快速的發(fā)展，人們的生活質(zhì)量得到了很大程度的提高，特別是近年來(lái)社區化服務(wù)的不斷發(fā)展，讓人們對社區的管理有了更高的要求。各個(gè)地區的物業(yè)公司為了更好地提高對社區的管理，進(jìn)行了一系列的深入研究。通過(guò)將地理信息系統引入到社區化物業(yè)管理當中，較好地提高了社區化物業(yè)管理的科學(xué)性和準確性，使物業(yè)社區管理更加具有保障性。下文將針對地理信息在社區化物業(yè)管理系統中的應用展開(kāi)探析。

　　關(guān)鍵詞：地理信息系統；社區化物業(yè)管理系統

　　1前言

　　隨著(zhù)我國社會(huì )經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們各項物質(zhì)水平都得到了一定程度的提高，因此，人們對于居住環(huán)境的要求也越來(lái)越高，人們逐漸從農村轉移到城市中，在城市社區中進(jìn)行居住，同時(shí)人們對小區物業(yè)的管理同樣也提出了非常高的要求。傳統的小區物業(yè)管理中存在著(zhù)諸多的問(wèn)題，已經(jīng)不能夠滿(mǎn)足人們對社區化物業(yè)管理的需求，并且，隨著(zhù)房地產(chǎn)經(jīng)濟的快速發(fā)展，社區化物業(yè)管理進(jìn)行創(chuàng )新管理模式已經(jīng)是勢在必行了。通過(guò)對社區化物業(yè)管理制度進(jìn)行深入研究，使社區的物業(yè)管理更加現代化，從而更好地滿(mǎn)足人們各方面的需求。物業(yè)管理系統中包含著(zhù)非常多的內容，其中包括行政管理、安全管理、房產(chǎn)管理、環(huán)境管理等。

　　2物業(yè)管理信息系統的局限性

　　隨著(zhù)社會(huì )的快速發(fā)展，城市化建設進(jìn)程不斷加快，人們對社區物業(yè)管理有了新的要求，社區化物業(yè)管理方式也越來(lái)越復雜，特別是社區內的各種設施擺放，以及社區地下管網(wǎng)的分布，這些情況的出現導致小區內的安全管理和相關(guān)的設施設備管理都出現了一定的困難，特別是路燈、變壓器和地下管道的維護等都不能夠順利進(jìn)行。這些問(wèn)題都造成了社區化物業(yè)管理存在著(zhù)一定的難度。而社區化物業(yè)管理中存在的這些不能夠順利進(jìn)行的問(wèn)題，都屬于地理或空間位置屬性，因此，這些問(wèn)題都可以通過(guò)地理信息系統進(jìn)行完善，傳統的社區化物業(yè)管理不能夠實(shí)現數據庫位置關(guān)系的聯(lián)系，通過(guò)借助地理信息系統各種CAD軟件進(jìn)行圖形的構建，能夠較好地克服傳統物業(yè)管理中存在的局限性。

　　3地理信息系統

　　3.1地理信息系統的定義。地理信息系統的英文名字是GeographicInformationSystem，簡(jiǎn)稱(chēng)GIS。地理信息系統是進(jìn)行地理信息處理的一個(gè)系統，其中的地理信息指的是能夠通過(guò)一定方式處理地球上的空間位置信息，通常簡(jiǎn)稱(chēng)為空間信息。3.2地理信息系統的功能。地理信息系統應用到社區化物業(yè)管理當中，能夠將社區中的空間數據進(jìn)行實(shí)施的采集、存儲以及各種分析整理，最終保存在計算機系統中，供社區物業(yè)管理人員觀(guān)看。地理信息系統能夠將地球空間中的任何數據進(jìn)行一系列的處理，不僅是數字、文字等屬性信息，包括一些可視化圖像的空間信息，都能夠通過(guò)地理信息系統進(jìn)行綜合性的分析和數據的存儲，然后將空間實(shí)體之間的存在關(guān)系進(jìn)行深入的分析和研究。地理信息系統能夠幫助社區化物業(yè)管理進(jìn)行位置、條件、變化趨勢、模型和模式等五個(gè)方面的空間信息的收集和處理，方便社區物業(yè)進(jìn)行管理。

　　4地理信息系統在社區化物業(yè)管理系統中的應用

　　傳統的社區物業(yè)管理系統對空間數據的處理都是采用二維數據庫進(jìn)行的，采用這種方式進(jìn)行的空間信息處理不能夠實(shí)現信息的可視化，然而，通過(guò)地理信息系統能夠較好地改善這一點(diǎn)。然而在當前的社區化物業(yè)管理當中，大量的物業(yè)管理信息都是以空間信息的形式呈現，很多的圖形信息如果借助二維數據庫進(jìn)行處理，將不能夠實(shí)現圖形的可視化，因此，通過(guò)地理信息系統，可建立一個(gè)更加實(shí)用、安全的物業(yè)信息系統的管理。4.1地理信息系統應用到社區物業(yè)管理當中，能夠將社區地下管線(xiàn)的埋設和維修都進(jìn)行完善。特別是隨著(zhù)社區地下管線(xiàn)的建設越來(lái)越復雜，地下管線(xiàn)的安排縱橫交錯，如果不能夠較好地將管線(xiàn)進(jìn)行埋設和維修，就會(huì )導致很多不必要的損失，使社區居民不能夠進(jìn)行正常的生活。因此，社區物業(yè)管理中引入地理信息系統，可較好地解決這一點(diǎn)。4.2地理信息系統還能夠將社區大樓內部的管線(xiàn)進(jìn)行合理的安排，并通過(guò)地理信息系統實(shí)現較好的管理。4.3地理信息系統應用到社區物業(yè)化管理當中，能夠使社區中的'安全管理得到更好的保障。地理信息系統能夠實(shí)現對車(chē)輛的管理、設備的自控等很多安全方面問(wèn)題的管理，同時(shí)，對于社區中出現的一些偷盜事件也能夠及時(shí)發(fā)現并進(jìn)行處理。4.4能夠將社區中的每個(gè)單元住戶(hù)的情況進(jìn)行了解，將相關(guān)的配套設施以及住戶(hù)進(jìn)行繳費的情況都能夠進(jìn)行管理。4.5地理信息系統能夠為社區管理人員提供空間位置的服務(wù)，幫助社區管理人員獲取精確的空間信息，更好地方便地理位置的查詢(xún)。物業(yè)管理系統是當前社區中的一項非常重要的內容，通過(guò)地理信息系統的科技優(yōu)勢，實(shí)現社區物業(yè)空間信息的強化管理，更好地提高社區物業(yè)管理的質(zhì)量，給人們提供一個(gè)更加舒適、美好的生活環(huán)境。

　　參考文獻：

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　　[3]張婷.J2EE架構在智慧社區管理系統的應用研究與設計[D]陜西科技大學(xué),20xx.

物業(yè)管理的論文2

　　摘要：結合作者多年工作實(shí)際，以企業(yè)后勤服務(wù)為研究對象，重點(diǎn)分析物業(yè)管理社會(huì )化的意義所在。從實(shí)際情況來(lái)看，在實(shí)踐管理過(guò)程中，想要提高管理質(zhì)量就要將物業(yè)管理逐步的轉向社會(huì )化管理，唯有如此，才能促進(jìn)企業(yè)后勤物業(yè)管理水平。

　　關(guān)鍵詞：企業(yè)后勤；物業(yè)；管理；研究

　　物業(yè)工作所包含的內容非常多，其主要是針對房地產(chǎn)等財產(chǎn)歸屬權來(lái)說(shuō)的。從當前的實(shí)際情況來(lái)分析，物業(yè)主要是針對已經(jīng)建成并且投入使用的各種建筑以及其附屬場(chǎng)地設備來(lái)提供更加完善的管理服務(wù)，其中包含了環(huán)境衛生的處理、內部交通設施的管理以及內部的安保措施等等。物業(yè)管理非常的復雜，其中關(guān)系著(zhù)所在區域內所有的商家、業(yè)主以及開(kāi)發(fā)商的利益，各方利益都要通過(guò)合同的方式來(lái)進(jìn)行明確并且約束。服務(wù)的模式通過(guò)只包括有無(wú)形服務(wù)與有形服務(wù)兩種形式，這也是市場(chǎng)行為，同時(shí)還具備了一定程度適當的安保行為。一方面要充分的保護出資人的利益，同時(shí)也具備了集體消費與共享的基本原則。

　　一、企業(yè)后勤服務(wù)特點(diǎn)

　　企業(yè)的物業(yè)管理也可以認為是一種后勤輔助性工作，其資金主要是上級單位的撥款，服務(wù)業(yè)通常是免費或者是福利性的。從前期的規劃到后期的執行，都是通過(guò)行政化色彩的方式來(lái)實(shí)現的[1]。此時(shí)的業(yè)主也是單位的職工，所以也就無(wú)法對業(yè)主進(jìn)行選擇。在加之福利性的要求，對于物業(yè)工作也就無(wú)法提出具體的要求。伴隨著(zhù)住房數量的攀升，企業(yè)所需要付出的資金也逐年增加。

　　二、積極應對社會(huì )化轉變的趨勢

　�。ㄒ唬┺D變思想，明確方向

　　后勤服務(wù)的改革首先要擺正思想，確立正確的引導。企業(yè)的職工在內心中已經(jīng)認可了這種福利性質(zhì)的服務(wù)，而物業(yè)管理走向社會(huì )化，會(huì )影響到很大范圍內人員的利益。此時(shí)應該不斷的加強思想的宣傳與引導，讓廣大職工都認識到社會(huì )改革是必然的發(fā)展趨勢，要擯棄傳統的固有思想。同時(shí)，物業(yè)管理的社會(huì )化也不僅僅是為了減輕企業(yè)的負擔。從事后勤工作的干部職工，要深入群眾當中，及時(shí)的發(fā)展他們所面臨的困難，要考慮到他們的經(jīng)濟負擔。合理的控制改革的速度，將所有的配套設施都要準備好，不能冒進(jìn)。

　�。ǘ�）政企分離，自主經(jīng)營(yíng)

　　后勤物業(yè)管理進(jìn)行社會(huì )化的改革，需要根據具體情況來(lái)進(jìn)行。對于一些具備了條件的后勤部門(mén)，要從編制、經(jīng)費等方面從主體單位分離出去，從多種形式來(lái)進(jìn)行承包，獨立核算、自負盈虧。而對于條件不足的單位要給予一定的時(shí)期過(guò)渡。在確保各項業(yè)務(wù)都能夠正常運轉的情況下，選擇有償的方式來(lái)保證資金收入更加的穩定，如有必要，可以申請政府補貼。以經(jīng)濟發(fā)展規律為前提，重點(diǎn)是需要將管理與職能服務(wù)分離開(kāi)，將后勤部門(mén)與主體單位分離開(kāi)。不再提供福利性的服務(wù)，而是通過(guò)經(jīng)濟的方式來(lái)更好的促進(jìn)物業(yè)管理社會(huì )化、市場(chǎng)化的轉變。要選擇合理的方式，在條件允許之下將后勤各個(gè)部門(mén)聯(lián)合起來(lái)。這樣可以全面提升管理服務(wù)質(zhì)量，全面提升經(jīng)濟效益。

　　三、實(shí)現社會(huì )化的模式與重點(diǎn)

　�。ㄒ唬�將物業(yè)管理逐步轉變成社會(huì )化管理模式

　　現代化的物業(yè)管理逐步的走向了市場(chǎng)化運營(yíng)的方式，也不斷的進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化轉變，要選擇獨立運營(yíng)的方式，要不斷的拓展服務(wù)，使其更加豐富，滿(mǎn)足市場(chǎng)發(fā)展需要。物業(yè)公司應該以獨立法人的形式存在，根據運營(yíng)狀況設置具體的崗位，但是不在設置行政崗位級別。企業(yè)后勤物業(yè)管理的社會(huì )化就是將其放入到一個(gè)巨大的市場(chǎng)環(huán)境中，極具發(fā)展潛力。在管理的過(guò)程中，各方以及工作人員都要根據崗位來(lái)簽訂拉動(dòng)合同，明確各方的權力與義務(wù)，并且根據公司效益來(lái)發(fā)放薪酬，適當的制定激勵政策。

　�。ǘ�）全面提升服務(wù)水平

　　市場(chǎng)經(jīng)濟主張的是優(yōu)勝劣汰，物業(yè)公司要想獲取更強的發(fā)展動(dòng)力，就要全面提升其服務(wù)質(zhì)量與信譽(yù)度。在實(shí)際工作中，通過(guò)員工培訓的方式來(lái)提升服務(wù)質(zhì)量，這也是物業(yè)公司能夠取得發(fā)展的.主要動(dòng)力。在社會(huì )化轉變的過(guò)程中，要將核心業(yè)務(wù)進(jìn)行轉變，明確管理制度以及管理程序，切實(shí)提高管理質(zhì)量以及工作效率。任何工作都應該以滿(mǎn)足客戶(hù)的需要為出發(fā)點(diǎn)，轉變思想，加大員工培訓力度，切實(shí)提高服務(wù)質(zhì)量水平。隨時(shí)保持與業(yè)主進(jìn)行有效的溝通，了解物業(yè)員工的真實(shí)需要，以更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來(lái)全面提升公司的競爭力[2]。

　�。ㄈ�）明確責任，加強監督

　　物業(yè)管理工作需要以法律法規以及管理規范為基礎，同時(shí)還應該以主體單位與后勤部門(mén)的具體情況為基礎，將各種不利因素排除掉。我國應制定了物業(yè)管理具體法規，所有的房屋權利人應該有組織的成立業(yè)主委員，然后進(jìn)行表決，以選擇符合業(yè)主意志要求的物業(yè)公司。然后進(jìn)行雙方合同的簽訂，明確規定物業(yè)所需要提供服務(wù)的范圍以及管理范圍，還要規定其服務(wù)質(zhì)量與水平等具體要求。同時(shí)，原后勤工作人員也應該加入到物業(yè)管理隊伍當中，對物業(yè)部門(mén)進(jìn)行監督與管理，全面保證廣大職工的根本利益。

　　四、結語(yǔ)

　　市場(chǎng)經(jīng)濟的快速發(fā)展帶動(dòng)之下，住房管理制度的改革也逐步進(jìn)行當中，這必然成為企業(yè)改革的重點(diǎn)部分。而物業(yè)管理的社會(huì )化是提升管理質(zhì)量的關(guān)鍵，也是改善環(huán)境的主要措施，更加能夠反映出職工的根本利益。在工作中，應該充分的保護廣大職工的根本利益，建立符合市場(chǎng)與各方經(jīng)濟利益的物業(yè)管理新模式。企業(yè)也可以“輕裝上陣”，為全面提升經(jīng)濟效益而不斷的努力。

　　參考文獻

　　[1]李俊杰,張建坤,劉娟.保障性住房物業(yè)管理模式研究——以南京市為例[J].現代城市研究.20xx(05)

　　[2]李潔.對物業(yè)設施設備管理的思考[J].現代物業(yè)(上旬刊).20xx(09).

物業(yè)管理的論文3

　　[摘要]物業(yè)管理作為一種新興行業(yè)，目前在國內發(fā)展迅速。但學(xué)校在人才培養方面跟不上社會(huì )和企業(yè)發(fā)展的要求。本文通過(guò)對物業(yè)管理從業(yè)人員的現狀進(jìn)行分析，探討物業(yè)管理課程開(kāi)設過(guò)程中的問(wèn)題，提出相應的建議。

　　[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理；雙師型；訂單式

　　我國第一部這方面的法規《物業(yè)管理條例》的頒布，標志著(zhù)我國物業(yè)管理已經(jīng)進(jìn)入規范化、法制化發(fā)展的時(shí)期。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專(zhuān)業(yè)為適應市場(chǎng)的發(fā)展，很多開(kāi)設此專(zhuān)業(yè)的院校都將物業(yè)管理作為核心課程。一方面，市場(chǎng)對于物業(yè)管理從業(yè)人員需求旺盛；另一方面，從房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專(zhuān)業(yè)的畢業(yè)生座談當中了解到，畢業(yè)后從事該行業(yè)的人數極少。因此，開(kāi)設此門(mén)課程的高職院校在適應社會(huì )發(fā)展的同時(shí)，要思考開(kāi)設過(guò)程中存在的問(wèn)題，找出解決問(wèn)題的思路。

　　1高職院校物業(yè)管理人員的從業(yè)現狀

　　人們談到物業(yè)管理，主要傾向于住宅的傳統物業(yè)服務(wù)。有意向從事此行業(yè)的畢業(yè)生，也將思維禁錮在住宅物業(yè)上，而沒(méi)有考慮到商業(yè)物業(yè)。物業(yè)管理涉及維保服務(wù)、安保服務(wù)、保潔服務(wù)、綠化服務(wù)、接待服務(wù)、應急服務(wù)、延伸服務(wù)以及經(jīng)營(yíng)管理，每一個(gè)部分展開(kāi)都可以成為一門(mén)課程。但是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專(zhuān)業(yè)不可能就這門(mén)課程再展開(kāi)，因此學(xué)生學(xué)到的只是皮毛，由此而造成了在物業(yè)管理行業(yè)就業(yè)的尷尬局面。再加上思維的限制，就業(yè)門(mén)檻的設置，從事此行業(yè)的畢業(yè)生大多是物業(yè)客服。該崗位的主要工作是處理與業(yè)主瑣碎事件的溝通以及公司的文職工作。事情煩瑣，相比于房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)、策劃等其他行業(yè)的畢業(yè)生來(lái)說(shuō)待遇普遍不高，大多數畢業(yè)生對此工作不感興趣，或是短暫從事該工作后又轉向其他行業(yè)。

　　2高職院校物業(yè)管理課程存在的問(wèn)題

　　物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，該行業(yè)人才的需求急劇擴大上升，物業(yè)管理課程逐漸走入高校課堂。但由于人才培養模式不夠成熟，所以在物業(yè)管理課程教學(xué)中存在一些問(wèn)題。

　　2.1專(zhuān)業(yè)教師缺乏

　　物業(yè)管理涉及的面很廣，從常規性的物業(yè)管理到延伸服務(wù)，每一個(gè)環(huán)節展開(kāi)都可以獨立為一門(mén)課程，除此之外，還與建筑學(xué)、經(jīng)濟學(xué)、法學(xué)等學(xué)科交叉。高校開(kāi)設這門(mén)課程的時(shí)間普遍不長(cháng)，教授這門(mén)課程的老師大多都不是專(zhuān)業(yè)出身的。作為一門(mén)課程的授課老師，很難做到既懂設備的`維修保養、安全保衛、保潔工作，又懂得物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與運作。老師對這項管理工作所提供的服務(wù)都不是十分了解，更談不上實(shí)踐經(jīng)驗了。

　　2.2教材沒(méi)有緊跟市場(chǎng)的需要

　　市場(chǎng)上關(guān)于物業(yè)管理的教材很多，但是很少有教材包含了從物業(yè)管理的早期介入，到傳統的物業(yè)服務(wù)，再到物業(yè)的運營(yíng)管理。即使有，內容也過(guò)于陳舊，沒(méi)有及時(shí)更新。商業(yè)物業(yè)管理，不僅有傳統的設備維修保養、保潔服務(wù)，還涉及物業(yè)的經(jīng)營(yíng)。未來(lái)商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，不再局限于建設―出售的模式，尤其是購物中心，很多都是只租不售。如何在運營(yíng)中，吸引租戶(hù)，留住顧客，是物業(yè)管理未來(lái)思考的方向。但是目前市場(chǎng)上缺乏這樣的教材。

　　2.3教學(xué)條件欠成熟

　　系統的物業(yè)管理軟件，市場(chǎng)上比較少，其主要工作內容是物業(yè)日常管理工作，客戶(hù)基礎信息，財務(wù)信息，客戶(hù)跟蹤服務(wù)等。市面上的幾個(gè)大品牌價(jià)格不菲，并且針對教學(xué)的物業(yè)管理軟件幾乎沒(méi)有，所以很少有學(xué)校購進(jìn)。

　　由于該門(mén)課程涉及的物業(yè)類(lèi)型包括住宅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店等，針對不同的物業(yè)類(lèi)型，配套的實(shí)訓室不同。由于開(kāi)設這門(mén)課程的時(shí)間不長(cháng)，加之畢業(yè)生直接從事這方面工作的人數偏少，很多職業(yè)院校都沒(méi)有對建立實(shí)訓室引起重視。

　　2.4與企業(yè)聯(lián)系不緊密

　　高職院校培養的是應用型人才，理論知識需要運用到實(shí)踐當中，傳統的教學(xué)模式――一本書(shū)、一支粉筆不再滿(mǎn)足物業(yè)管理教學(xué)的需要。企業(yè)在培養物業(yè)人才中有著(zhù)不可替代的作用。但是很多院校與企業(yè)建立的聯(lián)系，僅僅局限于帶學(xué)生參觀(guān)企業(yè)所管理的物業(yè)，沒(méi)有深入到公司的內部運營(yíng)。而且一般都是住宅小區，忽視了其他的物業(yè)類(lèi)型。

　　3物業(yè)管理課程建設的思考

　　3.1培養“雙師型”教師

　　物業(yè)管理不僅需要理論教學(xué)的老師，更需要實(shí)踐能力強的老師，因此要加強“雙師型”教師的培養。目前，各大高校對于物業(yè)管理“雙師型”教師都十分缺乏，此類(lèi)老師的培養顯得尤為重要。院�？梢詫⒂信囵B潛質(zhì)的老師送到企業(yè)去學(xué)習，培養老師的實(shí)際操作能力。

　　3.2與企業(yè)合作，編寫(xiě)教材

　　目前，市場(chǎng)上的教材都跟不上物業(yè)發(fā)展的步伐，導致學(xué)生學(xué)非所用，學(xué)不致用。只有企業(yè)在物業(yè)服務(wù)的過(guò)程中，才了解顧客需要什么服務(wù)，才知道會(huì )遇到什么問(wèn)題，才明白要招聘什么樣的技能人才。通過(guò)與企業(yè)合作編寫(xiě)教材，緊扣市場(chǎng)需要，培養技能人才。

　　3.3建立實(shí)訓基地

　　實(shí)訓基地的建立，既要滿(mǎn)足課堂理論教學(xué)，又要適應企業(yè)崗位的需要�，F代教育不再是單純的理論教學(xué)，而是要注重培養學(xué)生的實(shí)踐能力。在物業(yè)服務(wù)的過(guò)程中，會(huì )遇到很多意想不到的事件。要借助實(shí)訓基地這個(gè)平臺，通過(guò)情景模擬，培養學(xué)生處理突發(fā)事件的能力。

　　3.4開(kāi)展“訂單式”的培養模式

　　由學(xué)院牽頭，與固定的企業(yè)共同制訂人才培養方案，包括授課計劃、教學(xué)內容、課堂教學(xué)、實(shí)習方案等，真正做到“產(chǎn)學(xué)研”相結合。在理論授課階段，除了安排任課老師講解知識，也可以邀請企業(yè)有豐富經(jīng)驗的管理人員到學(xué)校來(lái)講課。同時(shí)組織同學(xué)到企業(yè)現場(chǎng)邊聽(tīng)課邊學(xué)習。在課程開(kāi)設階段，安排一定連續時(shí)間段的企業(yè)實(shí)習，深入到企業(yè)內部，與公司員工共同工作。

　　物業(yè)管理已經(jīng)是除了房?jì)r(jià)、地段以外，購房者考慮的重要因素了。隨著(zhù)國家對于房地產(chǎn)的控制，物業(yè)管理將會(huì )是未來(lái)爭奪顧客的一個(gè)新亮點(diǎn)。但是在這個(gè)行業(yè)中，既懂常規性服務(wù)，又懂得物業(yè)運營(yíng)管理的人才少之又少。職業(yè)院校在這門(mén)課程的教學(xué)中，要抓住市場(chǎng)空白點(diǎn)，與企業(yè)緊密合作，培養出企業(yè)和社會(huì )所需要的人才。

　　參考文獻：

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　　[4]田園.高等職業(yè)院校物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才培養問(wèn)題探析[J].中國科技創(chuàng )新導刊，20xx（4）：4.

物業(yè)管理的論文4

　　五礦邯邢礦業(yè)（安徽）物業(yè)管理有限公司前身為五礦邯邢礦業(yè)有限公司東發(fā)物業(yè)分公司，成立于20xx年11月29日，服務(wù)礦業(yè)公司生產(chǎn)礦山一線(xiàn)，實(shí)現有償服務(wù)，由原邯邢礦山局物業(yè)處、邯鄲東發(fā)貿易有限公司、邯邢礦山局設備調劑中心印刷廠(chǎng)三家單位整合而成。作為一個(gè)專(zhuān)業(yè)化物業(yè)公司，小區的物業(yè)管理無(wú)疑是不可缺少的一部分，大到小區的公共設施的維修及維護，小到一滴水一度電的節約和使用，無(wú)一不列入物業(yè)管理的范圍�！熬�打細算、勤儉持家”在這里是最好的體現。本文將重點(diǎn)介紹小區的物業(yè)管理及賬務(wù)處理。

　　一、公共設施的維護及維修

　　定期維修小區的道路、屋頂、供排水及暖氣管道等。公司所服務(wù)的小區大部分是老式小區，由于建成多年，大多設施老化、還有部分設備報廢運轉。為了能達到國家安全標準還能做到節能降耗，我們采取了由專(zhuān)人勘查實(shí)際情況報維修計劃，分期分批進(jìn)行維修，這樣費用不會(huì )過(guò)分集中。維修費用按成本中心分開(kāi)計算，各種維修費用按分配字段區分，便于查詢(xún)。為了方便小區居民，小區內配套有運動(dòng)器械及老年人活動(dòng)室等。這些公共設施都配有專(zhuān)人維護。維護費用進(jìn)入小區成本中心，便于管理。

　　二、水電管理

　　由于小區建成時(shí)間久遠，線(xiàn)路及管道老化，為了防止跑、冒、滴、漏的發(fā)生，除了要發(fā)現問(wèn)題及時(shí)維修，還要在會(huì )計核算上予以管理和約束。支付水電費時(shí)通過(guò)預付賬款核算，月底要從預付賬款里轉出，同時(shí)通過(guò)由專(zhuān)人填報的水電費分配表進(jìn)行水電費分配，按可收回的居民用水電、路燈照明、澆花、日常管理等分開(kāi)入賬。居民用水電通過(guò)其他應收款入賬，其余的分別進(jìn)入成本。收到居民水電費交款時(shí)，沖減應收款。這種方式不僅可以反映出居民水電費的'收回情況，還可以清晰的記錄各項費用的承擔及變化，為了方便小區水電管理起到重要的作用。

　　三、衛生費的繳納及生活垃圾處理

　　小區的衛生費由工作人員上門(mén)收取，財務(wù)核算時(shí)掛其他應付款--衛生費。支付小區垃圾處理費及垃圾箱維修等費用時(shí)，直接從往來(lái)賬中轉出，做到專(zhuān)款專(zhuān)用，不會(huì )影響成本費用的變動(dòng)，虛增成本。同時(shí)便于查詢(xún)費用的去向。超出部分暫時(shí)由公司承擔，來(lái)年收取衛生費時(shí)適當增加，做到有據可依。

　　四、暖氣管理

　　北方的冬天，每年都有四個(gè)月的取暖期。為了方便小區居民取暖，小區增設了二次加壓加熱站，其運行費于取暖期過(guò)后由熱力公司按一定比例返還。這就要求運行費用要分開(kāi)核算。收取居民取暖費時(shí)通過(guò)其他應付款-熱力公司核算，支付時(shí)從其他應付款中轉出，補齊差額部分全額付款給熱力公司（差額部分含辦公區取暖費），由專(zhuān)人計算出辦公用取暖費進(jìn)入成本，其他進(jìn)入運行費用成本單獨核算，每個(gè)月加壓站的運行費用也由專(zhuān)人計算單獨進(jìn)入成本核算，等熱力公司退運行費用時(shí)候只需沖減成本費用即可，賬目清楚，有據可查。隨著(zhù)社會(huì )的不斷發(fā)展，小區的物業(yè)管理必定成為物業(yè)管理企業(yè)中非常重要的板塊。會(huì )計核算的細致化必定會(huì )使物業(yè)管理如虎添翼，做到不該花的錢(qián)少花。節約環(huán)保、降低能耗也成為現代化企業(yè)的新主題。

物業(yè)管理的論文5

　　一、物業(yè)管理信息系統的作用

　�。ㄒ唬┝己玫目梢曅耘c可控性

　　物業(yè)管理信息化有助于建立規范、合理的業(yè)務(wù)流程，明確不同崗位的責任，保障相關(guān)業(yè)務(wù)高效的開(kāi)展，盡可能地規避管理上的不足以及人為因素的不利影響，使企業(yè)擁有更為理想的運營(yíng)效率，最終幫助企業(yè)在日趨激烈的市場(chǎng)競爭中占據主動(dòng)地位。

　�。ǘ�）支持全方位的快速查詢(xún)

　　物業(yè)管理涉及大量資料（如房產(chǎn)資料等），若采用手工整理方式，不僅工作量大，且相當煩瑣，對房產(chǎn)資料進(jìn)行查詢(xún)時(shí)往往耗時(shí)較長(cháng)。利用信息系統能夠通過(guò)設置不同條件分類(lèi)（如業(yè)主姓名、房號以及面積等）進(jìn)行查詢(xún)，快捷且準確，大幅提升了查詢(xún)效率[1]。

　�。ㄈ�）完整的工程服務(wù)檔案

　　在物業(yè)管理工作中，需要對工程服務(wù)（如維修等）進(jìn)行管理。信息系統可對工程服務(wù)檔案進(jìn)行收集整理，如此一來(lái)，為管理人員及時(shí)掌握現狀提供了極大便利，有助于管理人員科學(xué)規劃自身的工作時(shí)間。

　�。ㄋ模└黜椯M用的自動(dòng)化計算

　　在物業(yè)管理中，各項費用的計算和整理屬于核心工作之一，但費用項目眾多，再加上計算方法煩瑣，若采用手工模式，很容易出錯，且耗時(shí)耗力。信息系統不僅運算速度快，而且準確率高，能夠讓相關(guān)費用的計算和整理變得簡(jiǎn)單起來(lái)。

　�。ㄎ澹�為決策奠定堅實(shí)的基礎

　　物業(yè)管理信息系統之中的決策系統可以對相關(guān)數據進(jìn)行綜合分析，如此一來(lái)，決策者能夠在大量的決策方案中篩選出最為合理的，指導企業(yè)實(shí)施科學(xué)的管理行動(dòng)。

　　二、物業(yè)管理信息系統的主要功能模塊及操作

　�。ㄒ唬┗�礎資料

　　基礎資料模塊主要由三大模塊組成，即組織機構模塊、職員模塊以及輔助資料模塊[2]。組織機構模塊可以對不同組織機構（如總公司等）進(jìn)行定義，職員模塊可對不同組織機構之下的職員信息進(jìn)行定義以及管理，輔助資料模塊能夠對相關(guān)輔助資料（如樓宇結構等）進(jìn)行定義。以基礎資料模塊為工具，可對各項基礎數據進(jìn)行收集和整理，為物業(yè)管理企業(yè)建立信息化構架奠定堅實(shí)的基礎。對系統進(jìn)行初始化設置時(shí)，一般將物業(yè)管理企業(yè)規劃成三級，一至三級分別是總公司、區域公司以及管理處；對于普通居民小區，通常設置三個(gè)級別的管理處；當完成對組織機構的設置之后，便可以在不同機構之下進(jìn)一步設立與之對應的職員信息[3]。

　�。ǘ�）房產(chǎn)管理

　　房產(chǎn)資源管理模塊主要包含了下述信息：（1）管理區信息；（2）樓宇信息；（3）房間信息；（4）停車(chē)場(chǎng)信息等[4]。依據不同類(lèi)別對上述信息進(jìn)行歸納整理，形成Excel表格后導入信息系統，實(shí)現對數據的初始化準備。對房產(chǎn)管理的同時(shí)，還能夠執行房產(chǎn)驗收作業(yè)，便于物業(yè)管理企業(yè)更加高效地驗收項目，管理驗收結果。這一模塊還有一個(gè)比較重要的功能，就是可以對公共維修資金進(jìn)行管理，能夠十分清晰地記錄每一戶(hù)所對應的公共維修資金信息，有效提升了物業(yè)管理企業(yè)資金管理的規范性。

　�。ㄈ�）客戶(hù)關(guān)系管理

　　物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展客戶(hù)服務(wù)工作時(shí)離不開(kāi)客戶(hù)關(guān)系管理模塊的支持。在該模塊的幫助下，不僅能夠建立一個(gè)信息較完整的客戶(hù)檔案，對所有住戶(hù)的姓名、身份信息、聯(lián)系方式等重要信息予以管理，還能針對每一位客戶(hù)建立健全家庭成員的檔案。對于以寫(xiě)字樓為代表的綜合項目，信息系統能對業(yè)主和租戶(hù)的信息分別進(jìn)行詳細的記錄，為相關(guān)管理工作提供極大便利。通過(guò)“客戶(hù)服務(wù)”，可以對內部服務(wù)進(jìn)行合理派工，同時(shí)還可以開(kāi)展投訴處理以及裝修管理等工作。借助系統跟蹤功能，對各項服務(wù)進(jìn)行管理，做好內部溝通工作，及時(shí)且有效地解決客戶(hù)提出的各項合理的服務(wù)申請，從而逐步提升客戶(hù)的滿(mǎn)意度[5]。

　�。ㄋ模┦召M管理

　　所謂收費管理模塊，指的是物業(yè)管理企業(yè)對各類(lèi)費用予以管理的一種功能模塊，全部收費項目以及標準等均可根據需要進(jìn)行自定義。應收費用主要有四大類(lèi)，即常規費用、抄表費用、車(chē)位費用以及臨時(shí)費用。以單個(gè)房間為單位，明確當月各個(gè)房間的應收費用，對于那些較特殊的.收費標準，允許單獨設置，設置好相應的收費標準之后，每月便可以執行“生成費用”操作。以水電收費為例，對水電表執行遠程抄表操作之后，形成Excel數據，然后將其導入收費管理模塊便可形成抄表費用[6]。對交費通知單，可通過(guò)自定義方式進(jìn)行設置，并打印出來(lái)。繳費方式主要包括三種，一是現金交款，二是銀行托收，三是預收款。收費員在收費管理模塊中執行“繳費”操作之后，應收費用便會(huì )自動(dòng)納入已收費用，與此同時(shí)，還可以打印出對應的票據。對于收費管理模塊而言，其還提供了不同類(lèi)型的查詢(xún)和統計服務(wù)，常見(jiàn)的如當期應收費用之中的當期應收、往期欠費以及提前預收等，僅需執行“報表統計”這一操作即可實(shí)現。

　�。ㄎ澹┫到y維護

　　系統維護模塊主要包含角色管理、用戶(hù)管理、系統重置三大功能。角色管理功能能夠以不同角色為對象，對其名下的功能以及數據權限進(jìn)行設置。用戶(hù)管理功能能夠對用戶(hù)角色進(jìn)行定義。通過(guò)前面提到的兩種功能可以建立一個(gè)比較靈活、完善的授權機制。項目人員僅可以對所屬項目的相關(guān)信息進(jìn)行操作，而不同級別的管理人員在獲得授權之后可以進(jìn)行相應操作。

　�。�六）設備保運信息化

　　將大量設備設施相關(guān)數據錄入信息化系統，形成一個(gè)大數據庫，系統根據數據生成卡片式、線(xiàn)性操作規程，保運人員按照設定的路線(xiàn)進(jìn)行標準化操作，操作記錄實(shí)時(shí)傳到系統內，生成數據并對其進(jìn)行分析，使設備設施也納入到物業(yè)的信息化管理之中。

　　三、信息系統如何更好地應用于物業(yè)管理

　�。ㄒ唬┱�府和行業(yè)支持

　　相關(guān)政府以及行業(yè)部門(mén)應重視信息系統在物業(yè)管理中的應用，并落實(shí)到實(shí)際行動(dòng)中去，組織建筑單位、研究單位以及其他相關(guān)單位制定物業(yè)管理信息系統的行業(yè)標準，明確具體的實(shí)施內容，并立足于具體情況，允許多重定位的存在，從而更好地滿(mǎn)足不同檔次及各類(lèi)投資規模的實(shí)際需求。除此之外，政府部門(mén)還應基于更高層次視角制定和實(shí)施配套的協(xié)調性政策法規，突破行政壁壘的束縛，推動(dòng)相關(guān)收費的社會(huì )化轉變，制定城市物業(yè)管理的信息化發(fā)展規劃，進(jìn)一步明確物業(yè)管理信息系統的規模和類(lèi)型，為其提供各類(lèi)資源支持，從而促使信息系統更好地應用于物業(yè)管理系統，服務(wù)于現代智能物業(yè)社區的建設和發(fā)展[7]。

　�。ǘ�）開(kāi)發(fā)商支持

　　開(kāi)發(fā)商對工程進(jìn)行規劃時(shí)，便應該充分明確住宅的市場(chǎng)定位，即向何種社會(huì )群體提供何種檔次的住宅，通過(guò)了解購房人在物業(yè)管理方面普遍關(guān)心的問(wèn)題，確定物業(yè)管理信息系統應當具備的功能，如若缺少必要的事前調查環(huán)節，就會(huì )出現功能過(guò)剩，或者功能不齊全的情況。與此同時(shí)，還應立足于市場(chǎng)需求，對自身的投資能力進(jìn)行理性分析，參考物業(yè)管理等各個(gè)方面的合理意見(jiàn)，邀請專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行系統的、高效的策劃，結合項目具體的市場(chǎng)定位來(lái)研究其配套的信息化物業(yè)管理問(wèn)題，不但要考慮項目的經(jīng)濟性、可靠性，同時(shí)還應考慮項目的可持續發(fā)展性。住宅是一項長(cháng)期工程，物業(yè)管理企業(yè)通常會(huì )為業(yè)主提供長(cháng)達數十年的服務(wù)�，F今，科技正處于飛速發(fā)展之中，特別是信息技術(shù)的發(fā)展日新月異，所以，在建設物業(yè)管理信息系統的過(guò)程中，應積極地考慮技術(shù)的升級問(wèn)題，如何賦予物業(yè)管理信息系統以理想的超前性及可拓展性，將成為開(kāi)發(fā)商在和相關(guān)企業(yè)協(xié)商的過(guò)程中另一重要的議題。

　�。ㄈ�）健全各項規章制度

　　完善的規章制度是至關(guān)重要的，這是做好小區物業(yè)管理工作的重要保障之一。物業(yè)管理企業(yè)應基于物業(yè)管理信息系統的具體特性制定和實(shí)施配套的維護制度與保養制度，并嚴格落實(shí)定期檢修工作；建立并完善資料管理制度，及時(shí)對系統設備自動(dòng)運行所涉及的資料予以整理和歸納，然后在此基礎上制定針對性的防范措施，做好預防工作；除此之外，物業(yè)管理企業(yè)還需要建立和完善相關(guān)工作所對應的標準化流程，制定和實(shí)施以崗位責任制為代表的一系列規章制度。只有建立了較完善的規章制度體系，才能使物業(yè)管理信息系統真正發(fā)揮出應有的作用。

　�。ㄋ模┙�立高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍

　　物業(yè)管理企業(yè)應重視和做好對在職員工的培訓工作，使他們及時(shí)了解并掌握物業(yè)管理信息系統的相關(guān)功能，與此同時(shí)，還應做好新員工招聘工作，為自身源源不斷地補充新鮮血液，從而建立一支穩定的、業(yè)務(wù)素質(zhì)過(guò)硬的物業(yè)管理隊伍。建議物業(yè)管理企業(yè)將一些專(zhuān)業(yè)設備的操作、維修以及保養工作委托給相關(guān)專(zhuān)業(yè)企業(yè)，從而達成節約成本，提升自身管理質(zhì)量和效率的目的[8]。

　　四、結語(yǔ)

　　總而言之，物業(yè)管理只有積極引入和應用信息系統，尤其是采用聯(lián)網(wǎng)管理模式對信息系統進(jìn)行管理，才能使得各項物業(yè)管理工作更加標準化，為物業(yè)管理工作的高效開(kāi)展提供有用的參考信息，方便物業(yè)管理企業(yè)及時(shí)且準確地制定相關(guān)決策。與此同時(shí)，也方便了物業(yè)管理企業(yè)實(shí)時(shí)掌握自身的運營(yíng)狀況，在此基礎上可以作出針對性的經(jīng)營(yíng)決策，推動(dòng)物業(yè)管理朝著(zhù)現代化、智能化的方向不斷邁進(jìn)。

物業(yè)管理的論文6

　　摘要：物業(yè)管理在我國施行三十多年，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，物業(yè)管理制度機制等方面得到了逐步規范和完善，取得了不錯的成績(jì)，但隨著(zhù)人們對物業(yè)多樣性需求的增加，一些物業(yè)管理方面的短板問(wèn)題逐漸凸顯，有的問(wèn)題和矛盾還比較突出，這其中有制度機制方面的問(wèn)題，有物業(yè)自身管理的問(wèn)題，也有政府和業(yè)主存在的問(wèn)題，需要具體問(wèn)題具體分析，本文主要針對這一課題展開(kāi)研究，希望給物業(yè)管理相關(guān)人員以參考。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；物業(yè)行業(yè)；現狀；對策

　　引言

　　人們生活水平的提高帶動(dòng)了業(yè)主對物業(yè)管理的要求，為物業(yè)管理發(fā)展帶來(lái)了巨大的潛力和空間，自從物業(yè)管理模式被引進(jìn)至內地以來(lái)，逐漸發(fā)展成了一個(gè)專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化、市場(chǎng)化的公司管理模式，改善人民生活需求的同時(shí)，促進(jìn)了城市就業(yè)，貼合我國城鎮化發(fā)展的大方向。但隨著(zhù)社會(huì )的發(fā)展，一些業(yè)主停車(chē)難、綠化少、物業(yè)費收繳等方面的新情況、新問(wèn)題逐步凸顯，有的小區甚至沖突比較激烈。

　　1物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展現狀

　�。�1）起步晚，但發(fā)展較快。最早我國的物業(yè)管理公司是從香港引進(jìn)，于1981年在深圳成立，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，目前我國已經(jīng)具有6萬(wàn)余家有資質(zhì)的物業(yè)管理公司，特別是實(shí)施社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟以來(lái)，市場(chǎng)活力被進(jìn)一步釋放，物業(yè)管理公司一度成為了社會(huì )發(fā)展最快的行業(yè)之一，由于其涉及面較廣，已經(jīng)滲透進(jìn)了學(xué)校、車(chē)站、政府、醫院、賓館等居民區、寫(xiě)字樓、辦公樓等場(chǎng)所。

　�。�2）區域與區域之間發(fā)展不夠平衡。由于物業(yè)管理受社會(huì )整體認知、地方政府政策的影響較大，所以在一些地區發(fā)展推進(jìn)和鋪開(kāi)較快，而一些地區則推進(jìn)較慢，造成了區域性的不平衡性，差異性較為明顯。從全國整體來(lái)看，南方要早于北方，西部要遲于東部，沿海要領(lǐng)先腹地。除了區域性的差異外，還存在省與省、市與市發(fā)展的差異性，這主要受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、歷史原因、經(jīng)濟支撐等因素影響較大，這種不平衡某種程度上表現為領(lǐng)先的不注重創(chuàng )新，落后的安于現狀和陷入無(wú)序管理。

　�。�3）規范性和強制力還不夠強。由于我國物業(yè)起步較遲，政府在這方面法規制度上還不夠完善，可操作性很差，有的條款相當粗放，細化不夠，造成各公司在實(shí)施管理過(guò)程中，沒(méi)有法規依據，有的完全按照自己的方法實(shí)施管理，缺少合法性、合理性參照，社會(huì )上的一些行業(yè)協(xié)會(huì )法規也沒(méi)有強制力，造成了市場(chǎng)的惡性競爭，傷害了市場(chǎng)的積極性。

　�。�4）物業(yè)與業(yè)主矛盾日益凸顯，有的甚至發(fā)生沖突。物業(yè)與業(yè)主本來(lái)是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系，但從近年來(lái)運行情況來(lái)看，物業(yè)投訴大大增加，積怨越來(lái)越深。其中固然有少數業(yè)主的問(wèn)題，但更多的要從物業(yè)自身查找問(wèn)題：

　�、俸诵睦砟钣袉�(wèn)題，物業(yè)認為管理是其重點(diǎn)，業(yè)主認為服務(wù)是重點(diǎn)，造成一些小區問(wèn)題矛盾遲遲得不到解決，導致物業(yè)費難以收繳，物業(yè)費難以收繳，小區管理就沒(méi)法展開(kāi)，久而久之形成惡性循環(huán)；

　�、谝恍┪飿I(yè)公司隨著(zhù)自身規模的擴大，服務(wù)力量不夠充足，還有的在發(fā)揮業(yè)主委員會(huì )作用，征求其意見(jiàn)等方面做的不好，導致對立情緒嚴重。

　�。�5）從業(yè)人員素質(zhì)較低�？傮w在這個(gè)行業(yè)出現了老齡化、低學(xué)歷化得傾向，這與物業(yè)公司發(fā)展之初的狀況差距很大，追根溯源主要兩個(gè)方面原因：

　�、俟べY福利跟不上，原來(lái)一些工礦企業(yè)的工資要遠遠低于物業(yè)公司，但隨著(zhù)時(shí)代的發(fā)展，物業(yè)已經(jīng)遠遠落后于這些行業(yè)；

　�、谖飿I(yè)的準入門(mén)檻過(guò)低，總認為物業(yè)就是抓抓衛生打掃，維護維護秩序，不需要硬性條件，造成了市場(chǎng)的混亂，行業(yè)沒(méi)有準入底線(xiàn)。

　　2制約物業(yè)管理發(fā)展的主要因素

　�。�1）一些地方政府目光短淺，還沒(méi)有認識到物業(yè)管理在社會(huì )服務(wù)中的重要性，其社會(huì )價(jià)值已經(jīng)成為促進(jìn)社會(huì )和諧、保證生活品質(zhì)的關(guān)鍵環(huán)節，從這個(gè)意義上說(shuō)，物業(yè)管理不再是業(yè)主個(gè)人的問(wèn)題，也不僅僅是物業(yè)公司的問(wèn)題，更是全社會(huì )的問(wèn)題。作為政府不是要不要作為的問(wèn)題，而是必須參與進(jìn)來(lái)加強指導和管理。

　�。�2）一些業(yè)主老舊觀(guān)念作怪，一些人員受計劃經(jīng)濟的影響，認為以前的福利分房沒(méi)有物業(yè)也挺好，為什么要交錢(qián)聘物業(yè)，消費觀(guān)念沒(méi)有得到轉變；有的認為物業(yè)基本做不了什么事情，逐漸產(chǎn)生了一些敵對和抵觸心理。

　�。�3）一些物業(yè)自身定位不清，主要是受利潤的驅使，只要管理不管服務(wù)，物業(yè)管理不夠專(zhuān)業(yè)化；有的物業(yè)是有開(kāi)發(fā)商自建自管，一些開(kāi)發(fā)商認為“肥水不流外人田”，對本企業(yè)的物業(yè)進(jìn)行壟斷經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)化做得不夠，一些市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理公司進(jìn)不來(lái)，發(fā)揮不了作用；有的物業(yè)公司規模過(guò)小，保障力量嚴重不足，“小馬拉大車(chē)”造成業(yè)主的嚴重不滿(mǎn)。

　�。�4）立法還比較滯后。目前關(guān)于物業(yè)管理方面的法規性文件主要有7部：《物權法》、《城市新建住宅小區管理辦法》、《物業(yè)管理委托合同示范文本》、《業(yè)主公約示范文本》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)試行辦法》、《物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理規定》等等，但縱觀(guān)來(lái)看，原則性較多，模仿國外較多，結合中國國情較少。

　　3物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展對策研究

　　從物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展定位來(lái)看，主要涉及到三個(gè)主要參與方：一個(gè)是其本身；一個(gè)是業(yè)主；一個(gè)政府機構。筆者結合多年從事此項工作研究的具體實(shí)踐，從這三個(gè)方面給予闡述。

　�。�1）對于政府機構來(lái)說(shuō)。要堅持問(wèn)題導向，積極尋找現階段物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的矛盾和癥結，針對性制定政策舉措：

　�、僬�府要深入調研，與時(shí)俱進(jìn)解決問(wèn)題。物業(yè)管理市場(chǎng)化并不是放任不管或是各自為政，必須在同一規范的前提下開(kāi)展工作，要為物業(yè)發(fā)展提供好的環(huán)境。

　�、谧鳛楣芾頇C構要抓好《物管條例》的`落地，結合本地區、城市的實(shí)施細則要盡快出臺，用以指導本地區的物業(yè)管理。

　�、奂訌妼ψ灾鞴芾淼闹笇�，要充分尊重業(yè)主委員會(huì )的決策，積極發(fā)揮市場(chǎng)這只無(wú)形的手，切實(shí)把一些有實(shí)力，有市場(chǎng)競爭力，服務(wù)質(zhì)量佳的公司引進(jìn)進(jìn)來(lái)，保持市場(chǎng)的良性競爭。政府對于小區物業(yè)管理要保護不要包辦，要指導但不要過(guò)多干涉，任何市場(chǎng)保護都不利于此行業(yè)的發(fā)展，只有在優(yōu)勝劣汰的環(huán)境中才能產(chǎn)生出好的物業(yè)管理公司。

　�、芤�注重培養物業(yè)方面的人才，從目前各大中院校的專(zhuān)業(yè)開(kāi)設情況來(lái)看，涉及物業(yè)管理的少之又少，且學(xué)習也僅僅限于文案制作和法規方面的學(xué)習，實(shí)踐操刀較少，培養出來(lái)的都是“學(xué)生管理者”，根本適應不了市場(chǎng)需要。建議增加這部分學(xué)生的實(shí)踐和實(shí)習時(shí)間，讓理論和實(shí)踐相互穿插安排，畢業(yè)后要讓這些人才快速充實(shí)到各級物業(yè)市場(chǎng)中，促進(jìn)該行業(yè)人才建設層次的整體提升，對于已參加工作的人員要及時(shí)開(kāi)展針對性培訓，掌握物管基本知識，熟悉自身定位和職責。

　�。�2）對于業(yè)主來(lái)說(shuō)，也要積極了解物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展情況，與時(shí)俱進(jìn)掌握物業(yè)管理一般法規，具體來(lái)說(shuō)：

　�、僖獟仐壴�有陳舊觀(guān)念，要認識到原來(lái)那種質(zhì)量層次較低但服務(wù)價(jià)格不高的物業(yè)在市場(chǎng)中已經(jīng)沒(méi)有空間，生活環(huán)境需要提高和管理水平的提升必須要有價(jià)格合理的物業(yè)費作為支撐。

　�、谝獟伋龑α㈥P(guān)系觀(guān)點(diǎn)，認識到物業(yè)和業(yè)主不是有矛盾的雙方，而是雇傭關(guān)系，也是合作關(guān)系，雙方都要取得對方的信任，物業(yè)在付出服務(wù)的同時(shí)收獲業(yè)主的肯定和物業(yè)費用的支出，業(yè)主收獲服務(wù)的同時(shí)獲得了較好的生活質(zhì)量和層次，各取所需。

　�。�3）從物業(yè)管理自身來(lái)講：

　�、俜e極轉變觀(guān)念，作為一個(gè)服務(wù)性的行業(yè)，必須牢牢樹(shù)立“服務(wù)第一”這一核心理念，脫離了這一核心理念，什么發(fā)展都是無(wú)源之水，無(wú)本之木。只有服務(wù)好了，公司和個(gè)人才有發(fā)展的土壤，在服務(wù)中取得業(yè)主的信任，靠業(yè)主的口碑獲得社會(huì )的認同，目前全國公認的“萬(wàn)科”集團的物業(yè)管理就是很好的例子，其提供了“管家式”的物業(yè)服務(wù)，讓物業(yè)好成為了房地產(chǎn)一個(gè)重要的賣(mài)點(diǎn)，這一典型案例值得所有的房地產(chǎn)商學(xué)習借鑒。

　�、陂_(kāi)展積極創(chuàng )新，物業(yè)管理不是一層不變的，要提高服務(wù)效率和質(zhì)量，必須實(shí)施自身內部管理的創(chuàng )新改革，比如當今處于互聯(lián)網(wǎng)大發(fā)展時(shí)期，物業(yè)管理如何搭乘這列快車(chē)，提升服務(wù)質(zhì)量就值得大家去好好研究探索，在服務(wù)資源方面，可以積極依托社會(huì )保障資源，在服務(wù)方式上，可以實(shí)現網(wǎng)上需求的申請，提升服務(wù)滿(mǎn)意度，等等諸如此類(lèi)的課題都可以做大做強，做出自身的特色。還比如物業(yè)公司還可以積極開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，利用社區優(yōu)勢，和一些網(wǎng)絡(luò )電商、產(chǎn)品供應商展開(kāi)合作，一些物業(yè)公司甚至實(shí)現了物業(yè)管理費的大幅降低，但利潤卻大大高于其他物管公司。

　�、蹚娀�品牌意識，要通過(guò)宣傳和媒體公關(guān)，努力展示公司形象，宣傳企業(yè)核心價(jià)值觀(guān)，手段上要向一些新興媒介發(fā)力，在全國形成規模性的效益，從而不斷降低自身運營(yíng)成本，獲得較好的經(jīng)濟利潤。

　　4結語(yǔ)

　　綜上所述，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對于我國其他行業(yè)的發(fā)展有著(zhù)較好的促進(jìn)作用，物業(yè)管理已成為當今社會(huì )不可或缺的重要組成部分，物業(yè)管理行業(yè)中存在的問(wèn)題必須靠政府、服務(wù)對象和自身三方的共同努力才能得到解決，大家需要正確看待物業(yè)管理在發(fā)展過(guò)程中存在的一些矛盾問(wèn)題，在市場(chǎng)發(fā)展中，物業(yè)管理公司應不斷增強自身的主觀(guān)能動(dòng)性，積極發(fā)揮自身的優(yōu)勢，找準自身定位，逐步向著(zhù)精確化、高效化、高質(zhì)化保障模式邁進(jìn)。

　　參考文獻

　　[1]趙久建.中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現狀與對策研究———以F物業(yè)管理公司為例[D].北京交通大學(xué)，20xx，06.

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　　[4]劉拓.我國物業(yè)管理問(wèn)題研究[D].山東大學(xué)，20xx，05.

物業(yè)管理的論文7

　　摘要：物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)是一門(mén)實(shí)踐性很強的學(xué)科，不僅要求學(xué)生系統掌握與物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有關(guān)的理論知識，而且要求學(xué)生具有較強的實(shí)際操作技能。通過(guò)分析不同年級學(xué)生在模擬企業(yè)中的培養任務(wù)，探討基于模擬企業(yè)的物業(yè)管理實(shí)踐教學(xué)模式的運行，以此推動(dòng)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)實(shí)踐性教學(xué)改革。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;模擬企業(yè);實(shí)踐教學(xué)

　　隨著(zhù)我國社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)不斷發(fā)展壯大，已經(jīng)成為新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。隨著(zhù)物業(yè)管理行業(yè)的深入和發(fā)展，對人才的需求也越來(lái)越迫切。20xx年 12月1日開(kāi)始，我國物業(yè)管理行業(yè)建立注冊物業(yè)管理師制度。為了適應這種變化，必須深化物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)教學(xué)改革，要根據物業(yè)管理的從業(yè)要求，確定學(xué)生培養目標，加強技能訓練，提高實(shí)踐能力，培養和造就符合國家注冊物業(yè)管理師基本要求的優(yōu)秀專(zhuān)業(yè)人才。

　　一、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才的培養需求

　　從目前來(lái)看，物業(yè)管理企業(yè)頻頻發(fā)出人才招聘信息，表現出對能夠獨當一面的物業(yè)管理人才的渴求，但無(wú)論是本科學(xué)校還是高等職業(yè)院校，這個(gè)專(zhuān)業(yè)的招生數量都在逐年下降;在招生數量減少的同時(shí)，我們看到的是，由于物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才的缺乏，整個(gè)行業(yè)的人員素質(zhì)難以滿(mǎn)足社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展對物業(yè)管理人才的需求，使這個(gè)行業(yè)的發(fā)展和企業(yè)總體管理長(cháng)期處于比較低的水平。

　　物業(yè)管理本科教育作為培養高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人才的重要方式，在人才培養的過(guò)程中應該充分考慮職業(yè)特點(diǎn)來(lái)完善教學(xué)思路。結合行業(yè)的綜合性強、實(shí)踐性強的特點(diǎn)，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)本科的培養目標應該是培養具備房地產(chǎn)、法律、建筑、信息系統等方面的知識和能力，知識面廣、溝通協(xié)調能力強，熟悉相關(guān)法律法規，能適應智能化、網(wǎng)絡(luò )化、信息化等高質(zhì)量物業(yè)管理服務(wù)的管理人才。在物業(yè)管理本科專(zhuān)業(yè)教學(xué)中，必須做到實(shí)踐與理論的結合，運用各種教學(xué)方法和教學(xué)手段，課內與課外相結合，使知識與能力同步發(fā)展。

　　二、基于模擬公司的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)教學(xué)

　　為增強學(xué)生實(shí)踐能力，培養高素質(zhì)的'物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才，在物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)教學(xué)中，采取成立模擬公司的教學(xué)方法，充分發(fā)揮學(xué)生主動(dòng)性，調動(dòng)學(xué)生興趣，培養學(xué)生實(shí)際操作能力，保證培養目標的實(shí)現。

　　模擬公司起源于20世紀50年代的德國，是指人為創(chuàng )造的經(jīng)濟活動(dòng)仿真模擬環(huán)境，作為經(jīng)濟類(lèi)專(zhuān)業(yè)的實(shí)踐教學(xué)場(chǎng)所和組織形式。學(xué)生在其中可經(jīng)歷全部業(yè)務(wù)操作過(guò)程，了解和弄清其各環(huán)節之間的聯(lián)系，而又不必承擔任何經(jīng)濟活動(dòng)風(fēng)險。

　　模擬物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)管理學(xué)生的實(shí)踐場(chǎng)所和學(xué)習的組織形式，通過(guò)構建虛擬的經(jīng)營(yíng)管理平臺與氛圍，學(xué)生在“模擬公司”中可經(jīng)歷物業(yè)管理行業(yè)的主要業(yè)務(wù)操作過(guò)程，了解公司各環(huán)節、各部門(mén)之間的聯(lián)系，與各相關(guān)部門(mén)之間關(guān)系。運作的基本方法在教學(xué)過(guò)程中，把教學(xué)內容按照公司運作，分成相關(guān)模塊，通過(guò)教師講授和學(xué)生自學(xué)，讓學(xué)生主動(dòng)參與到公司運作過(guò)程，在相應的“工作崗位”上學(xué)習，提高崗位實(shí)操能力，增強“實(shí)際”工作經(jīng)驗，提升職業(yè)素質(zhì)和能力，保證人才培養目標的實(shí)現。教學(xué)過(guò)程中教師可采用的模擬教學(xué)法、引導教學(xué)法、案例教學(xué)法、角色教學(xué)法等等。

　　整個(gè)教學(xué)過(guò)程中，要注意三點(diǎn)：一是以學(xué)生為中心、自主性學(xué)習為主;二是學(xué)生參加教學(xué)全過(guò)程：收集信息、制定計劃、作出決策、實(shí)施計劃、反饋控制、評估成果;三是教師是學(xué)習過(guò)程的組織者、咨詢(xún)者和伙伴。

　　三、不同年級學(xué)生的參與方式與培養任務(wù)

　　不同年級的學(xué)生在參與物業(yè)公司運作的過(guò)程中，由于知識結構的深淺不同，參與模式也不有一樣，著(zhù)重培養的能力也有所不同。

　　大一學(xué)生剛剛入學(xué)，對大學(xué)的一切都還處于不斷適應階段，這一階段主要以培養學(xué)生從事職業(yè)活動(dòng)所需要的社會(huì )行為能力(強調對社會(huì )的適應性，具有積極的人生態(tài)度)和基本素質(zhì)為主。具體任務(wù)如下。

　　1.引導學(xué)生樹(shù)立正確的價(jià)值觀(guān)

　　價(jià)值觀(guān)是人們對于什么是價(jià)值、怎樣判斷價(jià)值以及如何創(chuàng )造價(jià)值等問(wèn)題的最根本觀(guān)點(diǎn)，是個(gè)體核心的信念體系，是個(gè)體評價(jià)事物與抉擇的標準，價(jià)值觀(guān)決定著(zhù)人們行為的取向，它通過(guò)影響態(tài)度而最終影響行為。大學(xué)階段是大學(xué)生人生觀(guān)、價(jià)值觀(guān)形成的重要階段。因此，對大學(xué)生進(jìn)行價(jià)值觀(guān)教育至關(guān)重要，這會(huì )對他們明確自己的未來(lái)定位和發(fā)展方向，積極努力地塑造自我，為社會(huì )需要的有用之才起著(zhù)導航作用。

　　為此，可以組織學(xué)生在班級展開(kāi)對價(jià)值觀(guān)及職業(yè)生涯規劃的大討論，讓不同的學(xué)生講述自己的價(jià)值觀(guān)并探討。

　　2.培養基本素質(zhì)與能力

　　(1)人際交往能力。在物業(yè)管理實(shí)踐中，無(wú)論執行任何技術(shù)或步驟，必要的溝通都是不可缺少的要素。只有具備了良好的溝通能力，才能夠為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。通過(guò)物業(yè)管理者與業(yè)主之間的溝通，可以使業(yè)主能夠明白具體事件的發(fā)生起因、處理方法、進(jìn)展及一系列相關(guān)情況，從而妥善解決問(wèn)題。

　　(2)組織協(xié)調能力。組織協(xié)調能力是管理者必備的能力之一，主要包括組織能力、問(wèn)題解決能力和領(lǐng)導力。物業(yè)管理工作的開(kāi)展是伴隨著(zhù)矛盾問(wèn)題進(jìn)行的。一個(gè)合格的物業(yè)管理人員，不僅不懼怕問(wèn)題，而且要有解決問(wèn)題的能力，更重要的是要有避免沖突的能力。也就是說(shuō)，對工作中出現的矛盾和問(wèn)題，要有準確的判斷。

　　(3)自主學(xué)習能力。大學(xué)生在校期間掌握良好的學(xué)習方法，培養較強的學(xué)習能力，對提高學(xué)習效率和學(xué)習成績(jì)，增強大學(xué)生的社會(huì )適應能力具有重要的作用。隨著(zhù)高科技及信息網(wǎng)絡(luò )時(shí)代的到來(lái)，業(yè)主對物業(yè)管理的服務(wù)要求逐步提高，面對新時(shí)期的巨大挑戰，物業(yè)管理人員必須重視各類(lèi)專(zhuān)業(yè)管理技術(shù)的掌握，不斷更新、學(xué)習新的管理服務(wù)技術(shù)，適應現代物業(yè)管理的技術(shù)要求，加強管理技術(shù)的學(xué)習，努力提高管理技術(shù)水平，才能保證自己的管理實(shí)力始終與物業(yè)相關(guān)設備的科技進(jìn)步同步。

　　(4)社會(huì )適應能力。適應社會(huì )能力主要包括競爭能力、承受挫折的能力和團隊合作能力等方面。物業(yè)管理人員在服務(wù)的過(guò)程中，涉及到方方面面，會(huì )遇到各種環(huán)境，會(huì )遇到各種各樣的人和事，同時(shí)還要處理好各方面的關(guān)系。沒(méi)有良好的適應能力往往容易出現偏差。

物業(yè)管理的論文8

　　一、前言

　　隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的提高，現代人對物業(yè)管理的需求越來(lái)越高，物業(yè)管理在中國有著(zhù)廣闊的發(fā)展前景。油田是典型的獨立工礦企業(yè)，在長(cháng)期的發(fā)展過(guò)程中形成了獨立的、完善的生活后勤服務(wù)系統，油田物業(yè)管理是從依附于企業(yè)的生活服務(wù)系統轉變而來(lái)的。與其他物業(yè)企業(yè)不同，油田物業(yè)管理有著(zhù)獨特的特征：一是由于油田生產(chǎn)的特點(diǎn)，油田小區比較分散，人員較多，物業(yè)管理具有點(diǎn)多、面廣的特征。二是油田物業(yè)管理的范圍比較廣，從一般的后勤服務(wù)到離退休、社區文體活動(dòng)、醫療衛生等都廣泛涉及。三是在油田企業(yè)改制過(guò)程后，分流的.大量職工都被安置到物業(yè)管理企業(yè)中，冗員較多，管理難度大。在計劃經(jīng)濟時(shí)期，油田物業(yè)企業(yè)為油田企業(yè)的發(fā)展和居民的衣食住行等提供了巨大的后勤保障。

　　二、提高油田物業(yè)企業(yè)管理的措施

　�。ㄒ唬┮幏斗�務(wù)、提高物業(yè)服務(wù)管理水平。

　　一是不斷健全各種規章制度，油田物業(yè)企業(yè)要堅持以服務(wù)油田生產(chǎn)和職工生活為中心，完善各項管理制度，提高服務(wù)標準，規范服務(wù)流程，加大監督和檢查力度，提高物業(yè)管理水平，滿(mǎn)足不斷增長(cháng)的物業(yè)服務(wù)需求。二是積極推行ISO9001質(zhì)量認證體系，通過(guò)實(shí)施ISO9001質(zhì)量認證標準，在油田物業(yè)企業(yè)中形成一個(gè)職責明確、層次分明的管理體系，實(shí)現事事有標準、考核有獎懲、崗位有責任的機制，來(lái)規范物業(yè)管理企業(yè)的質(zhì)量管理行為，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，增強企業(yè)在物業(yè)管理市場(chǎng)上的競爭力。三是開(kāi)展達標創(chuàng )優(yōu)活動(dòng)。

　�。ǘ�）加強物業(yè)管理隊伍建設。一直以來(lái)，由于體制的原因，油田物業(yè)企業(yè)承擔著(zhù)職工安置的重要職責，接納了大量不具備物業(yè)管理知識和能力的人員，這些人員在文化素質(zhì)、年齡結構以及服務(wù)意識等方面都存在較大的差距，不能適應新形勢下油田物業(yè)管理的需要。因此，需要我們加強對油田物業(yè)工作人員的培訓和教育。一是通過(guò)思想教育，提高廣大職工的市場(chǎng)意識和服務(wù)意識，轉變傳統的鐵飯碗思維，樹(shù)立市場(chǎng)意識、競爭意識和憂(yōu)患意識，能夠變被動(dòng)服務(wù)為主動(dòng)服務(wù)，不斷創(chuàng )新物業(yè)管理手段和方法，來(lái)提高競爭力。二是加強業(yè)務(wù)培訓，提高物業(yè)工作人員的業(yè)務(wù)技能。

　�。ㄈ�）延伸物業(yè)服務(wù)、推進(jìn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，油田系統青年職工居多，有著(zhù)龐大的購房剛性需求。二是家政服務(wù)行業(yè)。三是園林綠化、建材等行業(yè)。

　�。ㄋ模┘哟笥吞镂飿I(yè)的投入力度。

　�。�1）加大對物業(yè)基礎設施、設備技術(shù)改造的力度，加大物業(yè)服務(wù)系統跑、冒、滴、漏的改善、治理，努力減少系統損耗和流失，最大限度地控制和降低物業(yè)管理成本。

　�。�2）加快完善水、電、氣、暖等計量設施，加大老基地計量、收費等硬件設施系統的改造、升級力度，推進(jìn)新技術(shù)的應用，逐步實(shí)現水、電、氣、暖的智能化控制，做到分戶(hù)計量、分戶(hù)控制，為財務(wù)收支核算工作創(chuàng )造必要條件。

　�。�3）根據當地政府的政策規定，積極推進(jìn)經(jīng)濟適用房建設，有計劃地完善小區基礎設施建設，提升小區凈化、綠化、美化水平。

　　結語(yǔ)：

　　總之，油田物業(yè)是伴隨著(zhù)油田的發(fā)展而逐步形成的，是油田系統的后勤部和大本營(yíng)，在油田經(jīng)營(yíng)發(fā)展中發(fā)揮著(zhù)重要的基礎保障作用。新時(shí)期，油田物業(yè)企業(yè)要實(shí)現快速持續健康的發(fā)展，就要走市場(chǎng)化和專(zhuān)業(yè)化的道路，為廣大油田職工提供一個(gè)服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、生活便利、治安良好的生產(chǎn)生活環(huán)境。

物業(yè)管理的論文9

　　一、中級階段——物業(yè)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)聯(lián)合

　�。ㄒ唬┙柚�網(wǎng)絡(luò )平臺，打造專(zhuān)業(yè)社區服務(wù)體系

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以利用互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢與相關(guān)企業(yè)聯(lián)合，向不同社區服務(wù)延伸，形成跨行業(yè)、跨區域的聯(lián)合，具體包括面向社區居民、周邊企業(yè)的不同服務(wù)業(yè)。如深圳的長(cháng)城物業(yè)通過(guò)旗下的電子商務(wù)有限公司、房地產(chǎn)經(jīng)紀公司、老年服務(wù)公司、家政服務(wù)公司等形成了專(zhuān)業(yè)的社區商務(wù)服務(wù)體系。再如深圳市彩生活服務(wù)集團，通過(guò)運用先進(jìn)的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，打造了一種新的物業(yè)服務(wù)模式——“彩生活模式”。該模式是建立在互聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、云計算等最新技術(shù)基礎之上的一種全新的物業(yè)管理、服務(wù)與運營(yíng)模式。通過(guò)創(chuàng )新推出的彩空間社區體驗店、彩之云、彩付寶（社區支付平臺）等社區服務(wù)載體，將信息、資源與新媒體進(jìn)行整合，建立起線(xiàn)上線(xiàn)下、有形與無(wú)形、現實(shí)和虛擬相結合的互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的物業(yè)管理與社區服務(wù)運營(yíng)模式。同時(shí)，住宅物業(yè)管理也可以和居家養老等服務(wù)結合起來(lái)。如上置物業(yè)通過(guò)搭建電子商務(wù)平臺，推行“長(cháng)者居家養生”，創(chuàng )新社區物業(yè)服務(wù)新模式�！熬蛹茵B生”包括生活護理服務(wù)、應急求助服務(wù)、精神慰藉服務(wù)、娛樂(lè )活動(dòng)服務(wù)等多個(gè)方面，由家政服務(wù)人員上門(mén)全程服務(wù)、客服管家單項特色服務(wù)、志愿者單項特色服務(wù)和助推服務(wù)中心等四種基本形式組成。物聯(lián)網(wǎng)平臺的啟動(dòng)和長(cháng)者居家養生俱樂(lè )部的成立，受到了廣大業(yè)主的歡迎，物業(yè)人員的服務(wù)意識不斷增強，綜合服務(wù)的.技能得到提升，整體物業(yè)服務(wù)水平有了明顯進(jìn)步。與此同時(shí)，商業(yè)物業(yè)管理的發(fā)展空間更大，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、商業(yè)企業(yè)形成三方互利共贏(yíng)的模式。如SOHO中國與北京移動(dòng)簽署戰略合作協(xié)議，探索了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與運營(yíng)商合作的全新模式，面向SOHO中國樓宇租戶(hù)，北京移動(dòng)提供了4G明星終端和4G無(wú)線(xiàn)上網(wǎng)等產(chǎn)品的獨家優(yōu)惠，并為辦公的中小企業(yè)提供便利和優(yōu)惠，滿(mǎn)足辦公固話(huà)、寬帶上網(wǎng)及手機電話(huà)通信的綜合需求。這表明與互聯(lián)網(wǎng)合作，能做好商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理創(chuàng )新，順應時(shí)代潮流。

　�。ǘ�）利用互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)，減少管理成本

　　物業(yè)管理行業(yè)應充分利用現有信息網(wǎng)絡(luò )技術(shù)，探索大數據時(shí)代的管理模式。隨著(zhù)網(wǎng)絡(luò )信息化的迅猛發(fā)展，許多新建住宅大量采用新技術(shù)，如管理上的智能樓宇自控系統、綜合保安系統、火災報警系統，智能卡技術(shù)的運用，家庭智能化技術(shù)如防盜報警、火險報警、家庭電器設備遠程遙控，社區無(wú)線(xiàn)信號轉發(fā)器應用，數據衛星通信技術(shù)等，都為企業(yè)充分利用信息技術(shù)、提高管理效率提供了基礎。建立物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò )信息系統集成平臺對于大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，是提高管理效率、提高服務(wù)質(zhì)量的必經(jīng)之路。這樣就可以運用信息與網(wǎng)絡(luò )科技和自動(dòng)化技術(shù)，把建筑智能化系統與計算機物業(yè)管理系統集成于一體化的自動(dòng)化監控和綜合信息服務(wù)平臺上，實(shí)現集成性、交互性、實(shí)時(shí)性、動(dòng)態(tài)性的信息化物業(yè)管理服務(wù)。如陸家嘴物業(yè)建立的以物業(yè)服務(wù)為主體的“96916”呼叫中心，用電子平臺實(shí)現了“一個(gè)電話(huà)，五大功能”，即報修、應急搶修、投訴、家政服務(wù)、租賃中介。

　　二、高級階段——物業(yè)企業(yè)成為集信息、物流、物業(yè)服務(wù)于一體的綜合企業(yè)

　　在未來(lái)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須突破現有的傳統管理與服務(wù)模式，做好對物的管理和對人的服務(wù)兩個(gè)方面，物業(yè)服務(wù)不再是簡(jiǎn)單的房屋及其設備的管理，更要提供信息，針對不同家庭的需求提供個(gè)性化的服務(wù)，成為小區居民真正的“管家”。

　�。ㄒ唬┐蛟煳锪髌髽I(yè)終端，做好社區“大管家”

　　未來(lái)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以考慮與物流企業(yè)合作，在相關(guān)社區區域內建立物流終端，引進(jìn)先進(jìn)設備，如安裝自助快遞收發(fā)終端，規范管理整個(gè)社區的快遞收發(fā)工作。同時(shí)根據物業(yè)服務(wù)企業(yè)所掌握的居民情況和居民提供的信息，為居民提供送貨上門(mén)服務(wù)。這樣物流的“最后一公里”就交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)全權負責，一方面物業(yè)服務(wù)企業(yè)代替居民和物流企業(yè)進(jìn)行溝通，提高了溝通效率；另一方面規范了公共秩序管理，保證了社區安全。

　�。ǘ�）采集大數據，做好居民“小管家”

　　數據的采集是一個(gè)長(cháng)期積累的過(guò)程。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立的網(wǎng)絡(luò )平臺上，居民所需的生活服務(wù)都統一在這個(gè)平臺上，會(huì )留下大量的數據。對于不同業(yè)務(wù)類(lèi)型的公司，大數據的用途各有不同，那么對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，大數據就是居民的畫(huà)像。通過(guò)數據的采集、分析，能夠充分了解居民的基本信息、消費能力、消費習慣及各種潛在的或現實(shí)的需求。有了這種居民數據，一方面方便了物業(yè)服務(wù)企業(yè)對居民提供“私人定制”服務(wù)，最大限度地滿(mǎn)足居民的不同需求，提高日常經(jīng)營(yíng)管理的效率和居民滿(mǎn)意度，另一方面可以更好地集成社區服務(wù)供應商和社區周邊各類(lèi)商業(yè)實(shí)體，最大限度地整合資源，逐步形成多方共贏(yíng)的商業(yè)生態(tài)系統。

　�。ㄈ�）回歸服務(wù)本質(zhì)，體現人文關(guān)懷

　　誠然，互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展能夠給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來(lái)更智能化的管理方式，給居民生活提供更個(gè)性化的服務(wù)，但是實(shí)體的世界是由人與人構成的，最好的服務(wù)最終還是需要由人提供。傳統的物業(yè)對每一位居民的人文關(guān)懷，為居民營(yíng)造的舒適、溫馨的氛圍，是虛擬的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品所不能滿(mǎn)足的。因此，我們應該順應時(shí)代潮流，用更先進(jìn)、更智能化的方式變革物業(yè)管理的管理模式，借助互聯(lián)網(wǎng)手段，提供更方便、快捷、貼切的人文關(guān)懷。

物業(yè)管理的論文10

　　摘要：隨著(zhù)我國經(jīng)濟實(shí)力不斷增長(cháng)，社區物業(yè)管理也迅速發(fā)展。然而，越來(lái)越多的問(wèn)題突顯出來(lái)，一定程度上制約了我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，使得我國物業(yè)管理行業(yè)在市場(chǎng)化日趨成熟的大環(huán)境下缺乏一個(gè)明確的發(fā)展方向，進(jìn)而難以取得突破性發(fā)展。為此，對我國城市社區物業(yè)管理中現存問(wèn)題展開(kāi)深入挖掘，探尋問(wèn)題形成的原因，并在此基礎上探索優(yōu)化我國城市物業(yè)管理的解決措施，對促進(jìn)我國城市社區物業(yè)管理的發(fā)展有著(zhù)重要意義。

　　關(guān)鍵詞：城市社區;物業(yè)管理;業(yè)主

　　1我國城市社區物業(yè)管理現存問(wèn)題

　　1.1城市社區物業(yè)管理企業(yè)管理能力有限

　　與發(fā)達國家相比，我國社區物業(yè)由于起步較晚其發(fā)展相對滯后，加上國內物業(yè)管理方面人才匱乏，致使城市社區物業(yè)管理企業(yè)大多管理能力不足。主要體現在兩個(gè)方面：其一，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商三者關(guān)系處理不到位。其二，將物業(yè)管理的重點(diǎn)放在對外宣傳上，而自身實(shí)際管理經(jīng)驗的累積和管理相關(guān)設施發(fā)展與宣傳相悖，在一定程度上導致我國城市社區物業(yè)管理企業(yè)高科技管理設施逐漸成為擺設，難以發(fā)揮其應有的功能和作用。

　　1.2服務(wù)觀(guān)念落后

　　我國城市物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)觀(guān)念落后，致使我國城市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量難以顯現。主要體現在兩個(gè)方面：其一，我國城市物業(yè)管理主觀(guān)原因致使其行業(yè)定位存在偏差。我國城市物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有找準行業(yè)定位，將自己定位為管理者，而不是服務(wù)者。這是因為物業(yè)管理企業(yè)自身服務(wù)觀(guān)念落后，沒(méi)有認識到物業(yè)管理的職能是服務(wù)。由于這種錯誤的行業(yè)定位，致使我國城市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量差。其二，前期物業(yè)定價(jià)過(guò)低、后期業(yè)主拖延或拒繳物業(yè)費等客觀(guān)因素致使我國物業(yè)管理企業(yè)難以提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。而業(yè)主一旦拖延或拒繳物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)就會(huì )更加消極懈怠，極大打擊物業(yè)管理的服務(wù)意識，難以提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，由此形成惡性循環(huán)，制約了我國城市物業(yè)管理整個(gè)行業(yè)的發(fā)展壯大。

　　1.3業(yè)主思想觀(guān)念存在誤區

　　我國城市物業(yè)管理行業(yè)飛速發(fā)展，多數業(yè)主的消費理念相對落后，仍處于計劃經(jīng)濟時(shí)代單位大包大攬免費午餐的狀態(tài)，尚未形成“等價(jià)交換”的消費理念。此外，多數業(yè)主對物業(yè)都缺乏正確認識，自律性差，一味追求“低價(jià)格，高服務(wù)”。不少業(yè)主都存在拖延或拒繳物業(yè)費現象，降低了物業(yè)管理企業(yè)收費率，降低了物業(yè)管理人員服務(wù)的積極性，同時(shí)也影響了更多社區居民的利益。

　　2我國城市社區物業(yè)管理現存問(wèn)題的原因

　　2.1相關(guān)法律法規不健全

　　由于我國城市社區物業(yè)管理相關(guān)法律法規尚不健全，賦予業(yè)主大會(huì )以及業(yè)主委員會(huì )的法律地位不高，使得業(yè)主大會(huì )在實(shí)際運作中談判處理社區物業(yè)管理問(wèn)題難度增加，協(xié)調成本逐步增長(cháng)，業(yè)主大會(huì )難以充分發(fā)揮其職能。此外，針對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的監督機制尚不健全，其實(shí)際運作中難以做到“民主、公開(kāi)、公平”，導致業(yè)主委員會(huì )和業(yè)主大會(huì )并不能完全代表廣大業(yè)主利益。也正是由于我國城市社區物業(yè)管理相關(guān)法律的建設力度較弱，尚未出臺具有針對性、地方性的物業(yè)管理相關(guān)法律法規，致使社區物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主二者之間的權、責、利關(guān)系不明晰，對于二者之間出現的糾紛，也尚未出臺相關(guān)法律法規明確指出處理辦法。究其根本，主要是由于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，社區物業(yè)管理行業(yè)也飛速發(fā)展，而與社區物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展速度相比我國出臺的有關(guān)社區物業(yè)管理的法律法規難以同步，從而制約其發(fā)展。

　　2.2市場(chǎng)機制不夠完善

　　近些年，我國物業(yè)管理行業(yè)飛速發(fā)展，逐漸成為我國現代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，但由于我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起步較晚，市場(chǎng)機制尚不完善，使得業(yè)主跟物業(yè)管理企業(yè)之間處于無(wú)休止的糾紛中。市場(chǎng)機制的不完善，嚴重影響了市場(chǎng)經(jīng)濟環(huán)境下物業(yè)管理體系的發(fā)展和完善，物業(yè)管理企業(yè)缺乏一個(gè)良好的監督環(huán)境，以及招投標的標準化、透明化程度低，致使違法違規現象時(shí)有發(fā)生，使得物業(yè)管理行業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展活力不足。另外，由于監管機制體制的不健全，在一定程度上導致了物業(yè)管理企業(yè)的職能和責任難以充分履行，加劇了物業(yè)管理市場(chǎng)的混亂。也正是因為市場(chǎng)機制不完善，導致物業(yè)管理缺乏一個(gè)良好的競爭環(huán)境，使得市場(chǎng)經(jīng)濟的競爭機制建設不完善，進(jìn)而導致物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際運作中不規范，管理水平低下�；�于物業(yè)管理企業(yè)的不規范操作，在一定程度上引起了業(yè)主的不滿(mǎn)，進(jìn)一步影響了業(yè)主參與自治的積極性。

　　2.3社區業(yè)主自治程度不夠難以滿(mǎn)足現實(shí)需求

　　按照我國傳統文化，老百姓花掉畢身積蓄購買(mǎi)商品房就是為了安居樂(lè )業(yè)尋找歸屬感。但是面對與物業(yè)管理的糾紛得不到解決，讓很多業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)失去信心。一方面，業(yè)主缺乏自治觀(guān)念。有些小區幾年沒(méi)有舉行過(guò)業(yè)主大會(huì )，各家自?huà)唛T(mén)前雪，對與自身利益無(wú)關(guān)的物業(yè)管理事務(wù)莫不關(guān)心。業(yè)主大會(huì )無(wú)法正常召開(kāi)，業(yè)主委員會(huì )也就無(wú)法成立。在面對利益受到侵害時(shí)，缺乏良好的維權渠道。其次，不少小區業(yè)主委員會(huì )管理不規范。業(yè)主委員會(huì )應該是由業(yè)主大會(huì )公開(kāi)選舉而來(lái)，但是不少小區從選舉到后期的管理運作都極為不規范。業(yè)主委員會(huì )不能代表業(yè)主利益甚至還和物業(yè)管理企業(yè)共同侵害業(yè)主利益。一部分小區業(yè)主委員會(huì )雖然是正規流程選舉而來(lái)，而業(yè)主委員會(huì )成員管理能力缺乏，在幫助業(yè)主維權過(guò)程中力不從心。這些情況都讓業(yè)主委員會(huì )形同虛設，無(wú)法發(fā)揮應有的作用。

　　3優(yōu)化我國城市社區物業(yè)管理對策

　　3.1健全相關(guān)法律法規

　　物業(yè)管理雖然在我國發(fā)展了多年，但是相關(guān)法律法規還是滯后。開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主之間發(fā)生糾紛，往往沒(méi)有詳細的法律法規提供法律依據導致糾紛無(wú)法通過(guò)法律手段妥善解決。根據物業(yè)管理的特點(diǎn)，主要從兩方面來(lái)完善法律法規。一方面要健全地方法規。我國各地區經(jīng)濟文化發(fā)展情況差異很大完全依靠國家制定的法規往往不能解決實(shí)際糾紛。根據各地方實(shí)際情況來(lái)制定物業(yè)相關(guān)規定，在物業(yè)管理過(guò)程中才能更加切合實(shí)際解決物業(yè)糾紛。如：收費原則、收費標準、服務(wù)構成、管理方式等細節上的問(wèn)題都要有詳細的法規來(lái)規范，這樣才能使出現糾紛有法可依。另一方面，要制定完善的投標制度。當前物業(yè)管理一個(gè)重要問(wèn)題就是業(yè)主不能自主選擇物業(yè)公司。完善投標制度，通過(guò)業(yè)主大會(huì )來(lái)公開(kāi)選擇廣大業(yè)主青睞的物業(yè)公司。一旦達到自由選擇物業(yè)公司，物業(yè)公司為了獲取市場(chǎng)必然要極力提供良好服務(wù)得到業(yè)主口碑，獲得良好的公眾印象。公平公開(kāi)的市場(chǎng)競爭才能促進(jìn)物業(yè)公司服務(wù)觀(guān)念的改變以及管理能力的提高，最終得到長(cháng)足發(fā)展，同時(shí)業(yè)主也得到良好服務(wù)和避免糾紛。

　　3.2認清行業(yè)本質(zhì)找準行業(yè)定位

　　首先，要處理好物業(yè)管理者與業(yè)主之間的定位。物業(yè)管理者在業(yè)主面前，既不是高高在上的“管理者”，也不是卑微受氣的“仆人”。對于物業(yè)管理者，應該將自身定位為服務(wù)者，因為物業(yè)管理本質(zhì)上是服務(wù)業(yè)。每一個(gè)物業(yè)從業(yè)人員都應該遵守職業(yè)道德，認真為業(yè)主提供服務(wù)，以及不斷提高自身物業(yè)管理能力。遇到業(yè)主問(wèn)題要耐心解決，時(shí)刻把自己定位為一個(gè)服務(wù)者。對于業(yè)主，也要擺正自己的位置。不能把物業(yè)管理者當作自己的`仆人，通過(guò)正規流程去處理物業(yè)問(wèn)題，而不是通過(guò)威脅和拒絕交物業(yè)費等方式來(lái)“維權”。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)之間的定位。開(kāi)發(fā)商與物業(yè)應該是相輔相成的，二者相互支持相互幫助才能出現共贏(yíng)的局面。一些開(kāi)發(fā)商對房屋建造偷工減料等等，導致后期物業(yè)公司難以應付，這使物業(yè)公司失去管理信息和業(yè)主糾紛不斷。一些物業(yè)公司為了獲得市場(chǎng)，前期給開(kāi)發(fā)商報出過(guò)低的物業(yè)費用吸引業(yè)主購買(mǎi)商品房，但在后期卻無(wú)法按預期提供服務(wù)，最終只會(huì )糾紛不斷。優(yōu)質(zhì)小區建設規劃，會(huì )給后期物業(yè)管理減少很多不必要的糾紛，提供一個(gè)良好的服務(wù)平臺，并能使開(kāi)發(fā)商獲得公眾的信任與支持。

　　3.3完善相關(guān)規章制度

　　首先要進(jìn)一步完善招標制度，做好事前監督。在確定由哪家物業(yè)公司入駐社區參與物業(yè)管理之前，必須要有一套完善的招標制度來(lái)選擇符合要求的優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理公司。公平公開(kāi)的招標制度，讓更多的物業(yè)公司參與競爭從而促進(jìn)物業(yè)公司自我提高和為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)服務(wù)。通過(guò)嚴格的招標制度和招標流程來(lái)篩選合格的物業(yè)公司，是對業(yè)主負責同時(shí)也是對物業(yè)管理行業(yè)負責。其次，初始物業(yè)公司選擇市場(chǎng)化。在實(shí)際物業(yè)管理過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司關(guān)系往往非常曖昧甚至物業(yè)公司是開(kāi)發(fā)商下屬公司。根據《物業(yè)管理條例》規定，物業(yè)管理企業(yè)和開(kāi)發(fā)商應該是合同關(guān)系。開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行商品房銷(xiāo)售過(guò)程時(shí)，物業(yè)公司提前入駐社區，往往這個(gè)物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商有著(zhù)千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。之后又缺乏自由選擇物業(yè)公司的體制，導致物業(yè)和業(yè)主糾紛不斷。最后，建立完善的業(yè)主投訴制度。近年來(lái)的物業(yè)糾紛越來(lái)越多，業(yè)主利益受到侵害時(shí)沒(méi)有暢通的投訴渠道和完善的投訴制度只能采取其它不理想的維權方式。如此一來(lái)，物業(yè)和業(yè)主之間的糾紛就得不到妥善解決從而惡性循環(huán)。糾紛得不到妥善解決，讓業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)失去信心從而不愿意交物業(yè)管理費。最終導致物業(yè)管理企業(yè)得不到良性發(fā)展。

　　3.4完善監管機制，物業(yè)管理健康發(fā)展

　　首先，要加強物業(yè)公司資質(zhì)審核監督。對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)信用度等方面進(jìn)行嚴格的審核，杜絕不符合要求的企業(yè)進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)。這既是保障業(yè)主的利益，也是保障物業(yè)管理行業(yè)的利益。其次，加強物業(yè)管理行業(yè)競爭規范化監督。當前物業(yè)管理市場(chǎng)競爭日益激烈，不少物業(yè)公司為了奪取市場(chǎng)，不顧市場(chǎng)規律，承諾過(guò)低的物業(yè)費，入駐社區后又不能盈利從而通過(guò)降低服務(wù)質(zhì)量違規收費等方式來(lái)保證自身利益，最終導致業(yè)主不滿(mǎn)，從而糾紛不斷。同時(shí)惡意低價(jià)競爭和亂收費擾亂了物業(yè)管理市場(chǎng)，破壞了物業(yè)管理行業(yè)形象。最后，要加強對業(yè)主委員會(huì )的規范化監督。業(yè)主委員會(huì )是由業(yè)主大會(huì )選舉而來(lái)，代表廣大業(yè)主利益的業(yè)主代表。政府加強對其監督管理，使其規范化運作真正代表廣大業(yè)主利益。

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物業(yè)管理的論文11

　　一、派遣員工會(huì )計核算及稅務(wù)處理方面存在的疑問(wèn)

　�。ㄒ唬┡汕矄T工的工資薪金是否應通過(guò)應付職工薪酬科目核算

　　根據《勞動(dòng)合同法》中“勞務(wù)派遣”的相關(guān)規定，勞務(wù)派遣公司屬于用人單位，勞務(wù)派遣公司與派遣員工簽訂勞動(dòng)合同，應當履行用人單位的義務(wù)。地鐵物業(yè)管理單位不與派遣工簽訂勞動(dòng)合同，而與派遣單位簽訂用工協(xié)議，屬于用工單位。所以派遣員工屬于派遣單位員工，而不屬于物業(yè)管理單位員工。那么物業(yè)管理單位是否應該通過(guò)應付職工薪酬進(jìn)行核算呢？

　　(二)派遣員工的福利費、工會(huì )經(jīng)費、職工教育經(jīng)費是否由地鐵物業(yè)管理單位發(fā)放，產(chǎn)生的費用如何進(jìn)行會(huì )計核算

　　派遣員工雖然不屬于物業(yè)管理單位的員工，但根據《勞動(dòng)合同法》第六十二條，第三、四款規定，用工單位有義務(wù)對本單位的勞務(wù)派遣工支付與工作崗位相關(guān)的福利待遇并針對其進(jìn)行必要的培訓。所以現實(shí)工作中物業(yè)管理單位都會(huì )發(fā)放福利及對派遣員工進(jìn)行培訓，那么產(chǎn)生的費用應如何進(jìn)行會(huì )計核算？

　�。ㄈ�）派遣員工的工資薪金、福利費、工會(huì )經(jīng)費、職工教育經(jīng)費是否能稅前扣除

　　派遣員工雖然不屬于物業(yè)管理單位員工，但《勞動(dòng)合同法》中又規定了用工單位所應履行的相關(guān)權利和義務(wù)，那么所產(chǎn)生的工資薪金、福利費等三項經(jīng)費是否能稅前扣除，又有什么法律法規依據呢？

　　二、派遣員工會(huì )計核算及稅務(wù)處理方面存在的疑問(wèn)探討

　�。ㄒ唬┡汕矄T工的工資薪金應通過(guò)應付職工薪酬科目核算

　　派遣員工的工資薪金能否通過(guò)應付職工薪酬科目核算？首先應當明確派遣工是否為企業(yè)會(huì )計準則所稱(chēng)的職工。根據財政部會(huì )計司所編寫(xiě)的.《企業(yè)會(huì )計準則講解20xx》中職工的范圍中所述，職工薪酬準則所稱(chēng)的“職工”包含以下三類(lèi)人員：

　　1.與企業(yè)訂立勞動(dòng)合同的所有人員，含全積、兼職和臨時(shí)職工；

　　2.未與企業(yè)訂立勞動(dòng)合同，但由企業(yè)正式任命的人員；

　　3.在企業(yè)的計劃和控制下，雖未與企業(yè)簽訂勞動(dòng)合同或未由企業(yè)正式任命，但為其提供與職工類(lèi)似服務(wù)的人員，也屬于職工薪酬準則所稱(chēng)的員工。比如，企業(yè)與有關(guān)中介機構簽訂的勞務(wù)用工合同。派遣員工顯然符合《企業(yè)會(huì )計準則講解20xx》中職工范圍中第三條的規定，所以派遣工的工資薪金應通過(guò)應付職工薪酬科目核算。但為了與自有員工相區別，筆者認為應在“應付職工薪酬”科目下設二級科目，如“應付職工薪酬-勞務(wù)租賃費”。

　�。ǘ�）關(guān)于派遣員工福利費、工會(huì )經(jīng)費、職工教育經(jīng)費等費用發(fā)放及會(huì )計核算的問(wèn)題

　　派遣員工福利費等三項經(jīng)費的會(huì )計核算問(wèn)題如何處理,主要是看福利費等三項經(jīng)費如何發(fā)放。主要有以下三種情況。

　　1.福利費等三項經(jīng)費全部由勞務(wù)派遣單位發(fā)放如派遣工的福利費全部由派遣單位發(fā)放，派遣單位按費用類(lèi)別開(kāi)據發(fā)票，物業(yè)管理單位將福利費等三項經(jīng)費包括工資薪金的全部費用支付給派遣單位，則物業(yè)管理單位將支付的費用全額計入“應付職工薪酬_勞務(wù)租賃費”科目。

　　2.福利費等三項經(jīng)費全部由物業(yè)管理單位發(fā)放福利費等三項經(jīng)費全部由物業(yè)管理單位直接發(fā)放的，由于《企業(yè)會(huì )計淮則講解20xx》中已明確勞務(wù)派遣員工的工資薪金屬于應付職工薪酬范圍，所以筆者認為可以對三項經(jīng)費進(jìn)行計提或按實(shí)際發(fā)生進(jìn)行確認。

　　3.福利費等三項經(jīng)費部分由物業(yè)管理單位發(fā)放，部分由用人單位發(fā)放福利費等三項經(jīng)費由物業(yè)管理單位、用人單位分別發(fā)放的，則分別按以上兩種情況分別列支，即由派遣單位發(fā)放的計入“應付職工薪酬-勞務(wù)租賃費”科目，由物業(yè)管理單位發(fā)放的三項經(jīng)費由物業(yè)管理單位進(jìn)行計提或按實(shí)際發(fā)生進(jìn)行確認。

　�。ㄈ�）派遣員工的工資薪金、福利費、工會(huì )經(jīng)費、職工教育經(jīng)費是否能稅前扣除

　　1.由物業(yè)管理單位支付給派遣員工的工資薪金及三項經(jīng)費稅前扣除的處理由物業(yè)管理單位直接支付的工資薪金及三項經(jīng)費。根據國家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于企業(yè)所得稅應納稅所得額若干稅務(wù)處理問(wèn)題的公告》(國家稅務(wù)總局公告20xx年第15號)，第一條關(guān)于季節工、臨時(shí)工等費用稅前扣除問(wèn)題”規定，企業(yè)因雇用季節工、臨時(shí)工、實(shí)習生、返聘離退休人員以及接受外部勞務(wù)派遣用工所實(shí)際發(fā)生的費用，應區分為工資薪金支出和職工福利費支出，并按《企業(yè)所得稅法》規定在企業(yè)所得稅前扣除。其中屬于工資薪金支出的，準予計入企業(yè)工資薪金總額的基數，作為計算其他各項相關(guān)費用扣除的依據。所以由用工單位直接發(fā)放的工資薪金及三項經(jīng)費允許在稅前扣除。

　　2.由派遣單位支付給派遣員工的工資薪金及三項經(jīng)費的稅前扣除的處理雖然派遣員工的工資薪金及三項經(jīng)費由派遣單位支付，但根據《勞動(dòng)合同法》相關(guān)規定，實(shí)際承擔該費用的為用工單位，即地鐵物業(yè)管理公司。因此，按照國稅總局公告20xx年第15號規定，對于物業(yè)管理單位為勞務(wù)派遣員工所實(shí)際支付的費用，屬于工資薪金支出的允許在企業(yè)所得稅前扣除，并準予計入企業(yè)工資薪金總額的基數。

物業(yè)管理的論文12

　　摘要：隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟的不斷發(fā)展和經(jīng)濟全球化趨勢的深化，企業(yè)應對日益激烈的競爭而不斷調整企業(yè)的業(yè)務(wù)結構和管理模式，越來(lái)越多的大型企業(yè)不得不改變原有的管理體系，促進(jìn)大型項目物業(yè)管理一體化模式探索工作的發(fā)展。企業(yè)的物業(yè)管理工作一體化可以有利于企業(yè)進(jìn)行統籌管理，可以對企業(yè)的資源進(jìn)行全面管理和優(yōu)化配置，進(jìn)而可從非系統角度來(lái)降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理成本，提高經(jīng)濟效益。本文將對大型項目物業(yè)管理工作存在的問(wèn)題進(jìn)行闡述，進(jìn)而提出優(yōu)化物業(yè)管理工作一體化模式的措施。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;一體化;內容;措施;探索

　　大型項目物業(yè)管理一體化模式是對物業(yè)工作管理進(jìn)行統一規劃，并整合運用人力、物力和財力來(lái)提升物業(yè)管理工作水平，統一物業(yè)管理的運作模式，統一物業(yè)服務(wù)標準和支付平臺，統籌資源配置工作，并對物業(yè)管理工作進(jìn)行統一考核評價(jià)，從而構建規范高效的一體化綜合物業(yè)管理體系。大型項目物業(yè)管理一體化制定了物業(yè)管理標準，對物業(yè)管理流程進(jìn)行規范，并推動(dòng)了一卡通智能卡系統的建設工作，實(shí)現了統一支付，并對資源進(jìn)行優(yōu)化配置，在一定程度上可以盤(pán)活閑置資源，提高資源的利用效率，實(shí)現資源的按需分配;大型項目物業(yè)管理一體化并制定了統一的管理服務(wù)標準，并按照相關(guān)的標準對物業(yè)服務(wù)工作進(jìn)行統一的考核評價(jià)，提高了績(jì)效考核工作的公平性和公正性，有利于激勵員工，提高工作效率和質(zhì)量。筆者就職于淮海商業(yè)集團置業(yè)發(fā)展有限公司，對物業(yè)管理工作有較多的了解，并對新都會(huì )項目的課題調研工作有一定的了解，因此將根據自身的經(jīng)驗和認識來(lái)對物業(yè)管理工作中存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，并提出相應的解決措施。

　　一、大型項目物業(yè)管理工作中存在的問(wèn)題

　　(一)物業(yè)管理工作難以根據一體化模式的要求進(jìn)行及時(shí)調整

　　大型項目物業(yè)管理工作模式與原先的物業(yè)管理工作模式是不同的，物業(yè)管理工作的重點(diǎn)內容和物業(yè)管理思維方式發(fā)生了改變。物業(yè)管理工作為適應變化的要求而不得不從組織上或者人員結構上進(jìn)行調整。但是，由于存在慣性效應，再加上物業(yè)管理部門(mén)對一體化模式的認識不夠全面，公司各級管理人員從管理思維方式到管理手段已習慣于業(yè)主式管理模式，公司管理人員中的部分同志對物業(yè)管理一體化模式產(chǎn)生了消極觀(guān)望的態(tài)度，對物業(yè)管理業(yè)務(wù)的廣度和專(zhuān)業(yè)化程度不夠了解，物業(yè)管理工作一體化模式的實(shí)施存在較大的時(shí)滯效應。比如新都會(huì )項目置業(yè)公司原先管理的物業(yè)基本都在淮海路或沿線(xiàn)區域，且房屋產(chǎn)權相當一部分屬于淮海集團公司，置業(yè)受集團委托直接管理這些物業(yè)，因此公司各級管理人員從管理思維方式到管理手段已習慣于業(yè)主式管理模式，在走出現有區域，改變現有管理模式，直接管理極富市場(chǎng)經(jīng)濟韻味的新都會(huì )物業(yè)方面，工作人員面臨一系列困難，物業(yè)管理工作模式無(wú)法進(jìn)行及時(shí)的調整。

　　(二)大型項目物業(yè)管理工作面臨的風(fēng)險較大

　　大型項目物業(yè)管理工作中最大的風(fēng)險之一就是效益風(fēng)險，同時(shí)由于物業(yè)管理收費標準設置工作和庫存管理工作難度較大，大型項目物業(yè)管理工作需要大量的資金支持，導致物業(yè)管理工作的財務(wù)風(fēng)險和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險系數較高。比如新都會(huì )項目的最大風(fēng)險在于效益風(fēng)險，由于該項目的初定物業(yè)管理費標準低廉，且地下車(chē)庫管理初期的成本費用須有置業(yè)公司先行墊付，這使得新都會(huì )項目面臨的風(fēng)險增大。(三)缺乏相應的人才，管理工作混亂大型項目物業(yè)管理一體化模式的實(shí)施需要相應的管理人才和工作人員來(lái)執行，但是由于物業(yè)管理模式變更后相關(guān)調整工作存在一定時(shí)滯，相關(guān)的人員的思維方式難以及時(shí)轉換，因此一體化模式工作的實(shí)施缺乏相應的人才，管理工作比較混亂。由于管理方式的改變，管理方式未能得到及時(shí)轉變，管理工作定位不正確，導致物業(yè)管理工作效率較低。比如新都會(huì )管理工作的主要矛盾體現在管理人才缺乏和管理方式難以及時(shí)轉變兩個(gè)方面，尤其是專(zhuān)業(yè)門(mén)類(lèi)補缺，正式管理項目的范圍和數量，設備設施，管理的對象都發(fā)生了變化;再有管理方式的轉變，難以很好的處理好與開(kāi)發(fā)商和招商公司以及各家商戶(hù)、各位業(yè)主和政府相關(guān)部門(mén)的關(guān)系。

　　二、構建大型項目物業(yè)管理一體化模式的措施

　　(一)健全物業(yè)管理體系，營(yíng)造良好的物業(yè)管理一體化氛圍

　　構建大型項目物業(yè)管理一體化模式，首先就要健全物業(yè)管理體系，要優(yōu)化物業(yè)人員配置，嚴格落實(shí)物業(yè)成本預算預審制度，統一執行物業(yè)繳費標準和成本預算，并要嚴格執行物業(yè)服務(wù)考核標準和細則，明確保障服務(wù)提升的方向，以便營(yíng)造良好的物業(yè)管理一體化工作氛圍，提高一體化工作質(zhì)量。例如，新都會(huì )管理處在走進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟運行過(guò)程中，認識到其外界的協(xié)作關(guān)系發(fā)生了很大變化，努力理順同開(kāi)發(fā)商、招租坊、商鋪客戶(hù)、各位業(yè)主與政府相關(guān)部門(mén)之間的關(guān)系，營(yíng)造良好的工作氛圍，并與其保持經(jīng)常性的工作交往溝通，分清各相關(guān)分管線(xiàn)條。并且新都會(huì )管理處嚴格按照成本預算制度和財務(wù)管理程序行事，明確物業(yè)服務(wù)考核標準，做到公平公正。

　　(二)完善物業(yè)管理制度，做好物業(yè)風(fēng)險管理工作

　　完善物業(yè)管理制度可以對物業(yè)一體化工作提供制度保障，可以在較大程度上防范物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，明確財務(wù)管理制度，可以降低財務(wù)風(fēng)險和資金流動(dòng)風(fēng)險，提高物業(yè)工作的經(jīng)濟效益。例如新都會(huì )物業(yè)管理部門(mén)健全了有效的管理制度和先進(jìn)質(zhì)量體系，完善了客服中心制度和各工種崗位制度等，提高管理質(zhì)量，公司還派出了有豐富管理工作經(jīng)驗的老同志協(xié)助新都會(huì )管理上的持續改進(jìn)工作，直接對制度、規劃出謀劃策。

　　(三)重視物業(yè)基礎管理，構建多層次服務(wù)平臺

　　物業(yè)管理工作的重要內容就是提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)管理人員要做好后勤保障工作，要積極構建多層次服務(wù)平臺，保持物業(yè)管理活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的順利開(kāi)展，提高企業(yè)的公司形象。例如新都會(huì )業(yè)務(wù)管理工作首先啟動(dòng)的就是形象識別系統，追求品質(zhì)更高、維修及時(shí)、質(zhì)量?jì)?yōu)良、服務(wù)全方位、服務(wù)創(chuàng )意新穎實(shí)用的品牌形象，從而實(shí)現形象塑造與服務(wù)品牌的完美統一。

　　(四)重視市場(chǎng)調研和人才管理工作

　　新都會(huì )項目初期，為了全面論證新都會(huì )項目的可行性，公司領(lǐng)導會(huì )同各職能部門(mén)按項目標的反復修改測算，公司組織相關(guān)人員到大型物業(yè)項目中進(jìn)行實(shí)地考察，完善了新都會(huì )項目的初步框架和實(shí)施設想。其次，公司領(lǐng)導提出了“合適的就是最好的，合適并勝任崗位就是人才”，極大鼓舞了公司內部現有豐富管理經(jīng)驗的老同志和年輕人，培養出了一些具有責任心、管理能力、專(zhuān)業(yè)技能的新生代管理者，新都會(huì )物業(yè)管理部門(mén)不斷調整管理人員的工作內容，輪崗輪訓管理者，不斷輸送新人進(jìn)入新都會(huì )。

　　(五)要不斷積極探索，重新定位企業(yè)形象，打造高端項目品質(zhì)

　　公司從滬東商業(yè)中心的模式中吸取教訓，總結經(jīng)驗，積極探索。公司在之后的.承接物業(yè)項目時(shí)，拋棄了薄弱的招商服務(wù)，重新著(zhù)力于物業(yè)項目的物業(yè)管控上，堅持“高起點(diǎn)、高標準、高品質(zhì)”的發(fā)展理念，推行“規范化、標準化、個(gè)性化”的服務(wù)模式，以“持續發(fā)展、追求卓越”為管理目標，努力實(shí)現“客戶(hù)滿(mǎn)意、業(yè)主放心”，提升管理品質(zhì)，打造精品項目，走高端優(yōu)質(zhì)路線(xiàn)。公司根據市場(chǎng)需要，并積極探索發(fā)展出路，及時(shí)調整企業(yè)發(fā)展方針，根據周邊情況對公司項目形象進(jìn)行重新定位，將滬東商業(yè)中心將其定位于滿(mǎn)足身邊居民生活，零接觸、接地氣的生活服務(wù)商業(yè)中心;將原來(lái)的零售、娛樂(lè )行業(yè)終止租賃轉型為教育培訓、生活超市、面館小吃等綜合性居民服務(wù)類(lèi)商業(yè)中心，滿(mǎn)足市場(chǎng)發(fā)展的需要，使得公司獲得了進(jìn)一步的發(fā)展。

　　(六)要明確了解企業(yè)優(yōu)勢，并根據業(yè)務(wù)性質(zhì)健全企業(yè)管理制度建設

　　公司對自身的優(yōu)勢進(jìn)行了詳細的分析，并根據市場(chǎng)情況建立了嚴格規范管理制度。在為業(yè)主、客戶(hù)提供物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，還對業(yè)主、客戶(hù)在商業(yè)經(jīng)營(yíng)中出現的各類(lèi)突發(fā)事件及后臺保障機制等均在制度上加以確立和嚴格落實(shí)。公司還專(zhuān)門(mén)制定了一套商業(yè)、辦公管理制度，如《品牌商業(yè)街維護服務(wù)規范》、《重大商業(yè)活動(dòng)保障管理規定》等;針對酒類(lèi)經(jīng)營(yíng)類(lèi)、煙草專(zhuān)賣(mài)類(lèi)、餐飲服務(wù)類(lèi)、鐘表珠寶類(lèi)等不同專(zhuān)業(yè)門(mén)店，分別制定了《專(zhuān)業(yè)門(mén)店督導規范》，并同時(shí)建立《商業(yè)治安管理突發(fā)事件處置應急預案》等規章制度，公司把運行成熟的管理制度運用于園區商業(yè)物業(yè)中，從而為提供優(yōu)質(zhì)的商業(yè)運行奠定扎實(shí)的基礎。其次，公司重視誠信管理制度的建設，以誠信承諾的服務(wù)理念為指引，重視企業(yè)與業(yè)務(wù)和客戶(hù)三者之間的關(guān)系，比如在業(yè)主、客戶(hù)入駐后，公司及時(shí)與租賃方簽訂《誠信服務(wù)及公共場(chǎng)所治安責任書(shū)》，并建立誠信經(jīng)營(yíng)檔案，要求入駐業(yè)主、客戶(hù)提供品牌授權書(shū)、企業(yè)營(yíng)業(yè)執照等相關(guān)證照，保證引進(jìn)品牌真牌真品;同時(shí)，公司要求商家建立售后服務(wù)制度，要求商家在處理投訴事件時(shí)，做到“首問(wèn)責任制”，并保持投訴處理時(shí)間和處理結果的記錄，使工作始終處于良好狀態(tài)。

　　(七)要建立健全監督控制機制，提高管理工作水平

　　公司在日常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中十分重視監督控制機制的作用，不斷建立健全監控制度，并將監控制度落實(shí)到實(shí)處，明確各個(gè)部門(mén)和員工的職責，建立了完善的問(wèn)責追償制度。比如公司以專(zhuān)業(yè)轉向的檢查督導為保障，每天園區物業(yè)處管理人員將對業(yè)主、客戶(hù)進(jìn)行消防安全巡查;每周管理處經(jīng)理將進(jìn)行安全巡視;每年定期組織園區業(yè)主、客戶(hù)開(kāi)展消防安全應急預案演習。每逢節日或防汛防臺期間，公司還將做好各類(lèi)安全檢查及應急物資的準備，嚴格檢查餐飲企業(yè)的相關(guān)證照，而且還將對園區內的餐飲企業(yè)在食用油的采購記錄、供應商進(jìn)貨驗收記錄、索證，以便確保公司安全處于可控狀態(tài)。

　　三、對大型項目物業(yè)管理一體化模式的展望

　　(一)要做好資源配置工作，重視市場(chǎng)的作用

　　市場(chǎng)經(jīng)濟具有較好的資源配置作用，大型項目物業(yè)管理工作要實(shí)現一體化，提高工作效率，降低成本，就要重視市場(chǎng)的作用，提高企業(yè)全體的競爭意識。例如新都會(huì )參加上海市物業(yè)管理協(xié)會(huì )，設立公司獎勵機制并積極參與其組織的各類(lèi)競賽，積極參加市場(chǎng)經(jīng)濟競爭，力爭獲獎項，從而提高企業(yè)的知名度，新都會(huì )項目告訴我們：雖然一個(gè)企業(yè)的資源是有限的，但只要能把這些有限的資源進(jìn)行巧妙的重新組合，形成最優(yōu)狀態(tài)，就能實(shí)現降低成本，提高資源使用效率的目標。

　　(二)關(guān)注品牌建設，重視人才資源的更新

　　新都會(huì )項目告訴我們，要形成特色服務(wù)品牌，至少應該做好服務(wù)制度、管理方式和服務(wù)創(chuàng )意這三大建設，要在服務(wù)制度上真正顯示出優(yōu)質(zhì)服務(wù)，超越客戶(hù)期望。要對客戶(hù)資料檔案到服務(wù)項目的設立改進(jìn)、反饋、維修記錄程序，還要不斷推出具有創(chuàng )意的新型活動(dòng)。同時(shí)，新都會(huì )項目告訴我們要重視人才資源的更新，要積極搭建人才培訓平臺，形成模塊輸出。新都會(huì )項目的管理實(shí)踐揭示了，人才問(wèn)題已成為我們公司進(jìn)一步做優(yōu)做精的一大瓶頸，因此形成人才的引進(jìn)、選拔、培養、使用、留才的良性循環(huán)機制對公司未來(lái)的發(fā)展具有重要作用。

　　(三)規范物業(yè)管理工作程序，設立財務(wù)代表

　　構建物業(yè)管理一體化模式，就要對物業(yè)管理工作程序進(jìn)行科學(xué)規劃，可以借助法律專(zhuān)家的專(zhuān)業(yè)知識，服務(wù)于物業(yè)管理中出現的矛盾，維護公司自身利益，使管理制度更趨完善。新都會(huì )為便于與開(kāi)發(fā)商、招租方進(jìn)行財務(wù)溝通，可建立財務(wù)代表屬地化，即可使日常管理更趨于合乎財務(wù)管理制度的要求，又可及時(shí)與總公司反映溝通項目的財務(wù)現狀，進(jìn)而防范財務(wù)風(fēng)險，促進(jìn)物業(yè)管理工作穩定發(fā)展。

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物業(yè)管理的論文13

　　摘要：現代社會(huì )，人們自身生活水平不斷提升，其也對于物業(yè)管理工作的開(kāi)展提出了更高的要求。物業(yè)管理工作的開(kāi)展，應該更好的適應新時(shí)期新的要求的挑戰，并且不斷的提升自身的服務(wù)標準，從而實(shí)現更好的發(fā)展。對于物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，其自身也應該意識到自身服務(wù)業(yè)轉型升級的重要需求，并且從現代化的角度入手進(jìn)行合理的改進(jìn)。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；現代服務(wù)業(yè)；轉型升級

　　物業(yè)管理工作的開(kāi)展效果和水平，直接關(guān)系到廣大業(yè)主自身的服務(wù)需求是否能夠得到有效的滿(mǎn)足。在當前時(shí)代快速發(fā)展變化的過(guò)程當中，以往傳統的物業(yè)服務(wù)工作理念和方式需要進(jìn)行不斷的改進(jìn)與升級，這樣才能更好的適應新時(shí)期管理工作的發(fā)展需求。

　　1物業(yè)管理和現代服務(wù)業(yè)的分析

　　物業(yè)管理主要是業(yè)主委托物業(yè)公司來(lái)對自身的環(huán)境設施、場(chǎng)地、衛生安全等社區服務(wù)所需達到的目標要求而展開(kāi)的管理。物業(yè)管理旨在為業(yè)主提供便利性服務(wù)，在遵循滿(mǎn)意標準下開(kāi)展一系列活動(dòng)，以提高業(yè)主的滿(mǎn)意度。當前，我國物權法也明確表明：業(yè)主所用的合法區域，可由其自行規劃管制，并對相關(guān)物業(yè)公司加以管理委托和交接。物業(yè)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，是為了滿(mǎn)足業(yè)主管理小區需求的實(shí)現，同時(shí)其本身也是為廣大業(yè)主提供服務(wù)的。對于現代服務(wù)業(yè)來(lái)說(shuō)，其服務(wù)工作的開(kāi)展是滿(mǎn)足實(shí)際生活需求的重要的行業(yè)。在當前人們生活水平快速提升的情況下，物質(zhì)生活需求得到了快速的滿(mǎn)足，而如何更好的獲得精神層面上的需求，并且提升自身居住的舒適度，這已經(jīng)成為了廣大業(yè)主的心的選擇。針對于這方面的需求，物業(yè)管理方式也應該進(jìn)行更好的改進(jìn)，同時(shí)融入現代服務(wù)業(yè)的發(fā)展特征，通過(guò)合理的升級與改進(jìn)，更好的提升自身工作的開(kāi)展質(zhì)量和效果，滿(mǎn)足當前社會(huì )發(fā)展趨勢下的新需求。對于物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，其自身只有更好的實(shí)現現代服務(wù)業(yè)的有效轉型升級，這樣才能更好的在激烈的市場(chǎng)競爭中獲取良好的收益，提升持續發(fā)展能力和競爭能力。眾所周知，現階段物業(yè)管理企業(yè)數量眾多，行業(yè)市場(chǎng)競爭十分激烈，物業(yè)企業(yè)本身如果在展開(kāi)物業(yè)管理工作的過(guò)程當中，不能給予廣大業(yè)主提供令其滿(mǎn)意的服務(wù)，那么對于他們自身的發(fā)展來(lái)說(shuō)也是有弊無(wú)益的。

　　2轉型升級的思路

　　第一，對新技術(shù)的合理應用。面對當前愈發(fā)復雜和豐富的業(yè)主的需求，物業(yè)管理工作的開(kāi)展應該對于新技術(shù)進(jìn)行更好的利用，通過(guò)對當前科技技術(shù)所帶來(lái)的福利的利用，更好的滿(mǎn)足新世紀物業(yè)管理工作的開(kāi)展新需求。例如，對于當前物業(yè)管理工作開(kāi)展中信息共享與交流方面的需求，可以通過(guò)信息化的平臺來(lái)構建一個(gè)遠程管理體系。只需要通過(guò)利用物業(yè)管理系統的軟件，就可以完成相應的信息的查詢(xún)和錄入。物業(yè)管理軟件系統本身，通過(guò)滿(mǎn)足含客戶(hù)、房產(chǎn)、收費、辦公管理以及客戶(hù)服務(wù)、秩序維護、清潔綠化等不同功能，為每一位業(yè)主提供更加精準的管理方面的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)的管理人員也可以通過(guò)對于這些信息的分析，為他們提供更加具備針對性的'定制化的服務(wù)。這種信息技術(shù)的應用可以讓物業(yè)企業(yè)的整體工作水平得到進(jìn)一步的提升，同時(shí)也為業(yè)主提供更加完善豐富的物業(yè)服務(wù)。另外，物業(yè)管理企業(yè)在展開(kāi)日常服務(wù)的工作過(guò)程當中，可以利用微信、微博等新媒體平臺，積極有效的實(shí)現與業(yè)主之間的快速溝通，提升溝通工作的開(kāi)展效率和開(kāi)展深度更加，構建一個(gè)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的有效聯(lián)系。這種方式可以更好的提升物業(yè)服務(wù)工作的有效性，讓物業(yè)服務(wù)工作的開(kāi)展深度和廣度得到進(jìn)一步的保證，并且即使對于業(yè)主的投訴內容進(jìn)行反饋和處理，提升服務(wù)工作的及時(shí)性和響應能力。第二，特約服務(wù)的實(shí)現。從現代服務(wù)業(yè)發(fā)展的角度來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理工作的開(kāi)展，也應該為廣大業(yè)主提供更加具有特色的特約服務(wù)。管理工作開(kāi)展中，應該對業(yè)主的需求進(jìn)行深入的了解，并且和業(yè)主進(jìn)行充分的溝通，讓業(yè)主的需求得到更好的體現，并且結合業(yè)主的需求，物業(yè)企業(yè)對于自身物業(yè)管理服務(wù)的種類(lèi)進(jìn)行不斷的拓展。留物業(yè)企業(yè)可以結合業(yè)主的，保姆服務(wù)、日常烹飪服務(wù)等方面的需求，為他們提供相應的家政方面的服務(wù)，同時(shí)更加充足的給予其相應的保證。對于業(yè)主的金融服務(wù)方面的需求來(lái)說(shuō)，物業(yè)企業(yè)也可以和相關(guān)的金融機構進(jìn)行充分的聯(lián)系和溝通，并且和建筑企業(yè)進(jìn)行合作，開(kāi)設相應的房屋代管服務(wù)。這樣業(yè)主本身在進(jìn)行房屋出租的過(guò)程當中，也可以消除很多麻煩和困擾，同時(shí)也能夠在滿(mǎn)足業(yè)主需求的基礎上，讓物業(yè)企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟效益。對于物業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，特別服務(wù)的實(shí)現和發(fā)展，是當前物業(yè)管理工作開(kāi)展中業(yè)務(wù)拓展的一個(gè)重要的研究方向，同時(shí)也是促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟效益成長(cháng)的一個(gè)新的熱點(diǎn)。

　　3結語(yǔ)

　　總的來(lái)說(shuō)，面對當前業(yè)主的物業(yè)管理服務(wù)需求不斷提升的形式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身在展開(kāi)物業(yè)管理工作的過(guò)程當中，應該積極的提升自我，融入更加先進(jìn)的服務(wù)理念，并且從現代服務(wù)業(yè)轉型的角度，對于自身的服務(wù)工作進(jìn)行更好的升級與改造拓展服務(wù)業(yè)務(wù)，讓物業(yè)服務(wù)工作具備更高的服務(wù)質(zhì)量，滿(mǎn)足當前廣大業(yè)主的實(shí)際需求。

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物業(yè)管理的論文14

　　激勵需要講求公平性，這也是在企業(yè)的發(fā)展之路上是非常重要的一個(gè)原則。如果員工感到不公的待遇，就會(huì )影響到他的工作效率以及工作時(shí)的情緒，最終還影響到激勵效果�，F在人們關(guān)心的不僅是收入報酬的絕對量，更加關(guān)注的是相對量。所以最好有相對明確的規定，付出多少報酬多少，避免員工因比較而產(chǎn)生不平衡心理。

　　春華物業(yè)管理有限公司在不斷地實(shí)踐和發(fā)展之后，經(jīng)過(guò)了一些改革，改變和深化了公司的激勵機制，公司的發(fā)展是愈來(lái)愈好了。公司把人員的級別劃分為：中層管理人員、基層管理人員和普通員工，根據不同對象制定不同的激勵方式。公司中層管理人員主要包括各部門(mén)的正、副經(jīng)理，針對這部分人，必須著(zhù)重對其進(jìn)行自我實(shí)現和成就感的激勵以更加激發(fā)他們的工作熱情。

　　春華公司對中層管理人員的激勵是采取了物質(zhì)激勵與精神激勵向結合的辦法。負激勵，就像罰款之類(lèi)的；正激勵，就像津貼、福利、獎金、發(fā)放工資之類(lèi)的'。隨著(zhù)我國改革開(kāi)放的逐步實(shí)施和逐漸深入的發(fā)展，市場(chǎng)經(jīng)濟也逐步確立下來(lái)了，“金錢(qián)是萬(wàn)能的”這種思想便在相當一部分人的頭腦中生長(cháng)起來(lái)，他們覺(jué)得只有發(fā)足了獎金，員工的積極性才能被充分地調動(dòng)起來(lái)。

　　事實(shí)上，人們不但有物質(zhì)需要，更有精神方面的需要。精神激勵，如公司經(jīng)營(yíng)決策權分享、傾聽(tīng)中層管理人員的意見(jiàn)和建議、對中層管理人員的杰出表現表達感謝之情等。所以，僅僅用物質(zhì)激勵方式不一定能起到作用，只有企業(yè)把物質(zhì)激勵和精神激勵完美融洽地結合起來(lái)以后，才能真正充分地調動(dòng)起中層管理人員的積極性，從而實(shí)現企業(yè)發(fā)展。

　　春華公司的基層管理人員，主要有每個(gè)部門(mén)的主管、副主管、大學(xué)生、外聘的骨干等等。因此，將春華物業(yè)管理公司的生存和發(fā)展目標同基層管理人員的個(gè)人發(fā)展巧妙地聯(lián)系在一起，是一種十分不錯的激勵手段�；鶎拥墓芾砣藛T將會(huì )為了實(shí)現一個(gè)實(shí)在的目標或理想，而認真地考慮自己如何做和怎樣才能做好，這種方法可以極大的增加基層管理人員對公司的凝聚力和向心力。除此之外，對于公司的基層管理人員，還有職位激勵、目標激勵、榮譽(yù)激勵、企業(yè)文化激勵、物質(zhì)激勵等多種激勵方式。

　　公司對普通員工的激勵措施同樣是十分多樣的：公司尊重各級普通員工的價(jià)值取向和獨立人格，達到知恩必報的良好效果；對于普通員工勞動(dòng)貢獻給予榮譽(yù)和獎勵，如光榮榜、發(fā)榮譽(yù)證書(shū)、會(huì )議表彰、在公司內外媒體上宣傳和報導、推薦獲取社會(huì )榮譽(yù)、評選星級標兵、家訪(fǎng)慰問(wèn)等；對普通員工工作以及生活上的關(guān)心，如經(jīng)理簽發(fā)員工生日賀卡，建立普通員工的生日情況表；提倡公司內部普通員工之間的平等有序的競爭以及優(yōu)勝劣汰；有條件的增加公司普通員工的工資、生活福利、保險等。

　　作者：項珠莎 單位：浙江工商大學(xué)管理學(xué)院

物業(yè)管理的論文15

　　摘 要：物業(yè)管理在我國興起的時(shí)間并不長(cháng)，是近十年來(lái)適應改革開(kāi)放政策的不斷深化及日益增長(cháng)的社會(huì )需求而形成的新興行業(yè)。隨著(zhù)我國國民經(jīng)濟的快速增長(cháng)，物業(yè)管理的發(fā)展十分迅速。市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化進(jìn)程在不斷加快，市場(chǎng)競爭日趨激烈，在不斷的優(yōu)勝略汰，物業(yè)管理品牌正在逐漸形成。物業(yè)管理公司的競爭優(yōu)勢也在不斷地體現，而大社區綜合型模式無(wú)疑是一個(gè)成功的典范。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；效率；優(yōu)勢

　　一、大社區綜合型物業(yè)管理模式的含義

　　大社區的概念：她是一朵各種小型的獨立社區為基礎，組成為一個(gè)開(kāi)放型的城區。具備現代化的城市形態(tài)，集中齊全的公共服務(wù)設施，具有和諧融洽的區域文化，及舒適便利的人居環(huán)境。

　　大社區具有兩層含義：一是具有相對獨立、完善的社區，滿(mǎn)足人們居住、安全、休閑娛樂(lè )等基本的生活環(huán)境。二是與周邊區域相融合，獲得更多的如旅游休閑、生活購物、出行、醫療、文化設施、就業(yè)等更高層次的社會(huì )生活。

　　大社區物業(yè)管理公司就是要充分利用大社區優(yōu)勢，將財務(wù)管理、物資采購、車(chē)輛管理、培訓管理、品質(zhì)管理、上門(mén)維修服務(wù)、大型設備保養、社區文化建設等方面工作集中進(jìn)行管理，做到物資共享、提高效率、節約成本。最終形成了這一獨特的“大社區綜合型物業(yè)管理模式”。

　　二、大社區綜合型物業(yè)管理模式的優(yōu)勢分析

　　目前，大多數物業(yè)管理企業(yè)所管理的區域以中小社區為主且分散。這是企業(yè)難以發(fā)揮群體功能和綜合實(shí)力，導致增加管理成本，降低企業(yè)競爭力，阻礙了企業(yè)發(fā)展。 “大社區綜合型物業(yè)管理模式”就是為了改變了物業(yè)管理上這種小兵團分散作戰的局面。這種模式的優(yōu)勢關(guān)鍵就在于集中的管理方式，集體體現在：財務(wù)管理、物資采購、車(chē)輛管理、清潔、綠化、消殺管理、培訓管理、品質(zhì)管理、上門(mén)維修服務(wù)、大型設備維保、社區文化建設。

　�。ㄒ唬┴攧�(wù)管理：實(shí)行預算編制、結算統管，財務(wù)集中核算、資金集中管理模式

　　1.財務(wù)預算進(jìn)行雙層管理，公司財務(wù)部編制統一的預算模式，下發(fā)各管理處后，管理處依據其小區狀況，制定完預算方案，然后上報給公司財務(wù)部，財務(wù)部經(jīng)分析對比后，調整為新的預算內容，然后再下發(fā)給各管理處，進(jìn)行預算的及時(shí)調整和控制。

　　2.加強對財務(wù)人員的統一管理，管理處只設收款崗位不設會(huì )計，會(huì )計員在公司財務(wù)部按片區來(lái)設置，統一處理管理片區內的財務(wù)核算工作，既節約人力成本又能最大限度保證會(huì )計信息的真實(shí)性、完整性和及時(shí)性。

　　3.各管理的資金結算工作統一由公司財務(wù)部進(jìn)行結算，各管理處的收款員負責財務(wù)部報賬，加強公司資金的集中管理和監控。為方便工作，公司可以根據情況給管理處設小額備用金。

　　4.對管理處需要大宗購買(mǎi)的物品有公司財務(wù)部結算或配送中心統一辦理招標，保證采購質(zhì)量，而結算工作由公司財務(wù)部辦理。

　�。ǘ�）物資采購實(shí)行統一配送管理

　　首先，物業(yè)管理日常所需物資的種類(lèi)繁多、數量也很大。就那維修用的燈泡來(lái)說(shuō)，一個(gè)小區日常使用的燈泡就有十幾種甚至更多，而且燈泡經(jīng)常更換屬于易耗品，所需量大，萬(wàn)一購買(mǎi)的產(chǎn)品質(zhì)量有問(wèn)題，不但影響管理服務(wù)水平，還會(huì )造成損失導致管理成本提高。第二，所有的物品如果都由管理處自行負責購買(mǎi)，必然擴大了管理處的人力成本，并且由于沒(méi)有很好的交通工具影響工作效率，常常為購買(mǎi)一樣東西而浪費太多的時(shí)間。第三，管理處自行負責購買(mǎi)物資還會(huì )出現采購員觸犯管理規定問(wèn)題，第四，各小區自行采購，必然會(huì )造成使用的材料質(zhì)量上參差不齊，最終的結果是同一個(gè)公司管理，管理服務(wù)水平存在很大的差距。

　�。ㄈ�）車(chē)輛管理

　　隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展，車(chē)輛增長(cháng)的速度大大地超出了車(chē)位的供給，因此車(chē)輛管理成為了物業(yè)管理上的一大難點(diǎn)，是眾多小區面臨的一個(gè)大問(wèn)題，避免因車(chē)位不足停車(chē)難的問(wèn)題，成立車(chē)場(chǎng)管理中心實(shí)行大社區車(chē)輛統一的管理，這樣凡是居住在本社區的業(yè)主們只要在車(chē)場(chǎng)管理服務(wù)中心辦理車(chē)輛一卡通，就可以任意進(jìn)出和停放社區的所有停車(chē)場(chǎng)。大社區車(chē)位共享的方法大大緩和了車(chē)位緊缺的問(wèn)題，很好地保證了城區交通的暢通以及的保護了優(yōu)美的環(huán)境，而且也給廣大業(yè)主提供了方便。

　�。ㄋ模┣鍧�、綠化、消殺實(shí)行公司內部專(zhuān)業(yè)化服務(wù)管理

　　由于實(shí)行集中一體化的管理，這一有利條件使得清潔、綠化、消殺工作可以完全交由自己的專(zhuān)業(yè)公司管理，這樣就可以最大限度地降低物業(yè)管理的成本和費用支出。主要表現在以下幾個(gè)方面：1、自己干可以獲得一定的利潤空間。2、在一個(gè)大社區里各小區之間的資源可以共享使用，減少了成本支出。3、降低專(zhuān)業(yè)技術(shù)人力資本的投入。專(zhuān)業(yè)公司養一個(gè)專(zhuān)業(yè)工程師，可以滿(mǎn)足多個(gè)管理處的專(zhuān)業(yè)技術(shù)需要，而管理處養一個(gè)專(zhuān)業(yè)工程師，待遇低了還留不住，待遇高了養不起。

　�。ㄎ澹┡嘤柟芾�

　　培訓管理不僅可以評價(jià)一個(gè)員工的現有能力，更能提高他們的能力和素質(zhì)，充分挖掘潛能，為企業(yè)帶來(lái)無(wú)法估量的增值效應，一個(gè)企業(yè)的培訓搞得好不好，直接影響這個(gè)企業(yè)的人才素質(zhì)和競爭力。而對于大多數小區較分散的物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，由于各管理處距離的很遠，所以公司很難對所有員工都進(jìn)行集中培訓，以致除了自己管理處的培訓外，員工接受其他的培訓機會(huì )就很少了。因此需要成立專(zhuān)門(mén)的“培訓中心”。中心為各崗位都制定了培訓計劃，平均每個(gè)月為各種崗位都安排2-3次的.專(zhuān)業(yè)的培訓課程。為員工提供了更多的學(xué)習機會(huì )，提高自身的能力和素質(zhì)，最終企業(yè)也提升了競爭力。

　�。�六）品質(zhì)管理

　　在物業(yè)管理市場(chǎng)逐步形成，市場(chǎng)競爭日趨激烈的今天，物業(yè)管理企業(yè)不斷導入IS09000國際質(zhì)量體系認證，通過(guò)不斷的改進(jìn)和自我超越，建立并完善規范化，制度化的管理體系，以此來(lái)實(shí)現管理服務(wù)在品質(zhì)上的提升，最終實(shí)現提升公司的市場(chǎng)競爭力。而ISO9000是一個(gè)持續改進(jìn)的體系，他需要公司內部質(zhì)量審核管理與品質(zhì)日常抽檢工作來(lái)有效地維持運行。大社區管理在這方面具有得天獨厚的優(yōu)勢，管理的小區都很集中，在內部質(zhì)量審核和日常抽檢工作上，公司品質(zhì)組不必向大多公司那樣，浪費大量時(shí)間一天才能檢查一兩個(gè)小區。而且在日常工作中，品質(zhì)組的領(lǐng)導還可以經(jīng)常下到各小區進(jìn)行指導，對IS09000體系的運行以及管理品質(zhì)的保證起到了很好的作用。

　�。ㄆ撸┥祥T(mén)維修服務(wù)和大型設備維保

　　在日常物業(yè)管理服務(wù)中，我們?yōu)闃I(yè)主提供最多的服務(wù)之一就是上門(mén)維修服務(wù)。維修服務(wù)對于業(yè)來(lái)說(shuō)是最急需和必要的服務(wù)，而對于物業(yè)公司來(lái)說(shuō)則是和業(yè)主溝通、提升滿(mǎn)意度的橋梁。維修效率的高低和質(zhì)量的好壞往往直接影響到住戶(hù)對物業(yè)公司整體的評價(jià)，以致維修服務(wù)就成為了評價(jià)物業(yè)管理水平的一個(gè)重要指標。

　�。ò耍┥鐓^文化建設

　　社區文化是我國物業(yè)管理行業(yè)的重要特征，是創(chuàng )造良好的人文環(huán)境和提高居民生活品位的重要手段，是實(shí)施物業(yè)管理工作的潤滑劑。大社區的社區文化建設是以人為核心，以環(huán)境為重點(diǎn)，體現出無(wú)處不在的文化氛圍。使人們一進(jìn)入社區，馬上就能感受到典雅、舒適的綠色家園和自由飄逸的文化氣氛。完善統一的物業(yè)環(huán)境視覺(jué)系統，安全有序的交通管理和管理人員的文明言行�；顒�(dòng)內容 主要貫穿了人與自然、人與人、家庭親情等主題，并將社區環(huán)境文化與物業(yè)管理密切結合，使社區文化建設不斷推向更高的層次。

　　大社區綜合型 物業(yè)管理模式是物業(yè)管理發(fā)展中最具有代表性的一種模式之一。此模式有利于集中企業(yè)的優(yōu)勢，提高物業(yè)管理服務(wù)的整體水平；有利于實(shí)現規模效益，改變物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)規模小，經(jīng)濟效益差的局面；有利于發(fā)揮人才優(yōu)勢，改變人才、技術(shù)分散的格局。是一個(gè)具有強大生命力和廣闊的市場(chǎng)空間的模式，我們針對這種模式的探索，實(shí)踐之路還很長(cháng)、很遠。

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