物業(yè)管理論文
在平時(shí)的學(xué)習、工作中，大家都不可避免地會(huì )接觸到論文吧，論文是進(jìn)行各個(gè)學(xué)術(shù)領(lǐng)域研究和描述學(xué)術(shù)研究成果的一種說(shuō)理文章。那么問(wèn)題來(lái)了，到底應如何寫(xiě)一篇優(yōu)秀的論文呢？以下是小編整理的物業(yè)管理論文，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
物業(yè)管理論文1
摘要：物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)是一門(mén)實(shí)踐性很強的學(xué)科，不僅要求學(xué)生系統掌握與物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有關(guān)的理論知識，而且要求學(xué)生具有較強的實(shí)際操作技能。通過(guò)分析不同年級學(xué)生在模擬企業(yè)中的培養任務(wù)，探討基于模擬企業(yè)的物業(yè)管理實(shí)踐教學(xué)模式的運行，以此推動(dòng)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)實(shí)踐性教學(xué)改革。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;模擬企業(yè);實(shí)踐教學(xué)
隨著(zhù)我國社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)不斷發(fā)展壯大，已經(jīng)成為新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。隨著(zhù)物業(yè)管理行業(yè)的深入和發(fā)展，對人才的需求也越來(lái)越迫切。20xx年 12月1日開(kāi)始，我國物業(yè)管理行業(yè)建立注冊物業(yè)管理師制度。為了適應這種變化，必須深化物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)教學(xué)改革，要根據物業(yè)管理的從業(yè)要求，確定學(xué)生培養目標，加強技能訓練，提高實(shí)踐能力，培養和造就符合國家注冊物業(yè)管理師基本要求的優(yōu)秀專(zhuān)業(yè)人才。
一、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才的培養需求
從目前來(lái)看，物業(yè)管理企業(yè)頻頻發(fā)出人才招聘信息，表現出對能夠獨當一面的物業(yè)管理人才的渴求，但無(wú)論是本科學(xué)校還是高等職業(yè)院校，這個(gè)專(zhuān)業(yè)的招生數量都在逐年下降;在招生數量減少的同時(shí)，我們看到的是，由于物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才的缺乏，整個(gè)行業(yè)的人員素質(zhì)難以滿(mǎn)足社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展對物業(yè)管理人才的需求，使這個(gè)行業(yè)的發(fā)展和企業(yè)總體管理長(cháng)期處于比較低的水平。
物業(yè)管理本科教育作為培養高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人才的重要方式，在人才培養的過(guò)程中應該充分考慮職業(yè)特點(diǎn)來(lái)完善教學(xué)思路。結合行業(yè)的綜合性強、實(shí)踐性強的特點(diǎn)，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)本科的培養目標應該是培養具備房地產(chǎn)、法律、建筑、信息系統等方面的知識和能力，知識面廣、溝通協(xié)調能力強，熟悉相關(guān)法律法規，能適應智能化、網(wǎng)絡(luò )化、信息化等高質(zhì)量物業(yè)管理服務(wù)的管理人才。在物業(yè)管理本科專(zhuān)業(yè)教學(xué)中，必須做到實(shí)踐與理論的結合，運用各種教學(xué)方法和教學(xué)手段，課內與課外相結合，使知識與能力同步發(fā)展。
二、基于模擬公司的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)教學(xué)
為增強學(xué)生實(shí)踐能力，培養高素質(zhì)的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才，在物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)教學(xué)中，采取成立模擬公司的教學(xué)方法，充分發(fā)揮學(xué)生主動(dòng)性，調動(dòng)學(xué)生興趣，培養學(xué)生實(shí)際操作能力，保證培養目標的實(shí)現。
模擬公司起源于20世紀50年代的德國，是指人為創(chuàng )造的經(jīng)濟活動(dòng)仿真模擬環(huán)境，作為經(jīng)濟類(lèi)專(zhuān)業(yè)的實(shí)踐教學(xué)場(chǎng)所和組織形式。學(xué)生在其中可經(jīng)歷全部業(yè)務(wù)操作過(guò)程，了解和弄清其各環(huán)節之間的聯(lián)系，而又不必承擔任何經(jīng)濟活動(dòng)風(fēng)險。
模擬物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)管理學(xué)生的實(shí)踐場(chǎng)所和學(xué)習的組織形式，通過(guò)構建虛擬的經(jīng)營(yíng)管理平臺與氛圍，學(xué)生在“模擬公司”中可經(jīng)歷物業(yè)管理行業(yè)的主要業(yè)務(wù)操作過(guò)程，了解公司各環(huán)節、各部門(mén)之間的聯(lián)系，與各相關(guān)部門(mén)之間關(guān)系。運作的基本方法在教學(xué)過(guò)程中，把教學(xué)內容按照公司運作，分成相關(guān)模塊，通過(guò)教師講授和學(xué)生自學(xué)，讓學(xué)生主動(dòng)參與到公司運作過(guò)程，在相應的“工作崗位”上學(xué)習，提高崗位實(shí)操能力，增強“實(shí)際”工作經(jīng)驗，提升職業(yè)素質(zhì)和能力，保證人才培養目標的實(shí)現。教學(xué)過(guò)程中教師可采用的模擬教學(xué)法、引導教學(xué)法、案例教學(xué)法、角色教學(xué)法等等。
整個(gè)教學(xué)過(guò)程中，要注意三點(diǎn)：一是以學(xué)生為中心、自主性學(xué)習為主;二是學(xué)生參加教學(xué)全過(guò)程：收集信息、制定計劃、作出決策、實(shí)施計劃、反饋控制、評估成果;三是教師是學(xué)習過(guò)程的組織者、咨詢(xún)者和伙伴。
三、不同年級學(xué)生的參與方式與培養任務(wù)
不同年級的'學(xué)生在參與物業(yè)公司運作的過(guò)程中，由于知識結構的深淺不同，參與模式也不有一樣，著(zhù)重培養的能力也有所不同。
大一學(xué)生剛剛入學(xué)，對大學(xué)的一切都還處于不斷適應階段，這一階段主要以培養學(xué)生從事職業(yè)活動(dòng)所需要的社會(huì )行為能力(強調對社會(huì )的適應性，具有積極的人生態(tài)度)和基本素質(zhì)為主。具體任務(wù)如下。
1.引導學(xué)生樹(shù)立正確的價(jià)值觀(guān)
價(jià)值觀(guān)是人們對于什么是價(jià)值、怎樣判斷價(jià)值以及如何創(chuàng )造價(jià)值等問(wèn)題的最根本觀(guān)點(diǎn)，是個(gè)體核心的信念體系，是個(gè)體評價(jià)事物與抉擇的標準，價(jià)值觀(guān)決定著(zhù)人們行為的取向，它通過(guò)影響態(tài)度而最終影響行為。大學(xué)階段是大學(xué)生人生觀(guān)、價(jià)值觀(guān)形成的重要階段。因此，對大學(xué)生進(jìn)行價(jià)值觀(guān)教育至關(guān)重要，這會(huì )對他們明確自己的未來(lái)定位和發(fā)展方向，積極努力地塑造自我，為社會(huì )需要的有用之才起著(zhù)導航作用。
為此，可以組織學(xué)生在班級展開(kāi)對價(jià)值觀(guān)及職業(yè)生涯規劃的大討論，讓不同的學(xué)生講述自己的價(jià)值觀(guān)并探討。
2.培養基本素質(zhì)與能力
(1)人際交往能力。在物業(yè)管理實(shí)踐中，無(wú)論執行任何技術(shù)或步驟，必要的溝通都是不可缺少的要素。只有具備了良好的溝通能力，才能夠為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。通過(guò)物業(yè)管理者與業(yè)主之間的溝通，可以使業(yè)主能夠明白具體事件的發(fā)生起因、處理方法、進(jìn)展及一系列相關(guān)情況，從而妥善解決問(wèn)題。
(2)組織協(xié)調能力。組織協(xié)調能力是管理者必備的能力之一，主要包括組織能力、問(wèn)題解決能力和領(lǐng)導力。物業(yè)管理工作的開(kāi)展是伴隨著(zhù)矛盾問(wèn)題進(jìn)行的。一個(gè)合格的物業(yè)管理人員，不僅不懼怕問(wèn)題，而且要有解決問(wèn)題的能力，更重要的是要有避免沖突的能力。也就是說(shuō)，對工作中出現的矛盾和問(wèn)題，要有準確的判斷。
(3)自主學(xué)習能力。大學(xué)生在校期間掌握良好的學(xué)習方法，培養較強的學(xué)習能力，對提高學(xué)習效率和學(xué)習成績(jì)，增強大學(xué)生的社會(huì )適應能力具有重要的作用。隨著(zhù)高科技及信息網(wǎng)絡(luò )時(shí)代的到來(lái)，業(yè)主對物業(yè)管理的服務(wù)要求逐步提高，面對新時(shí)期的巨大挑戰，物業(yè)管理人員必須重視各類(lèi)專(zhuān)業(yè)管理技術(shù)的掌握，不斷更新、學(xué)習新的管理服務(wù)技術(shù)，適應現代物業(yè)管理的技術(shù)要求，加強管理技術(shù)的學(xué)習，努力提高管理技術(shù)水平，才能保證自己的管理實(shí)力始終與物業(yè)相關(guān)設備的科技進(jìn)步同步。
(4)社會(huì )適應能力。適應社會(huì )能力主要包括競爭能力、承受挫折的能力和團隊合作能力等方面。物業(yè)管理人員在服務(wù)的過(guò)程中，涉及到方方面面，會(huì )遇到各種環(huán)境，會(huì )遇到各種各樣的人和事，同時(shí)還要處理好各方面的關(guān)系。沒(méi)有良好的適應能力往往容易出現偏差。
物業(yè)管理論文2
一、我國物業(yè)管理行業(yè)中行政管理的發(fā)展現狀
改革開(kāi)放以來(lái)，我國的經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展速度很快，人們的生活水平也有了顯著(zhù)提高，而人們對生活服務(wù)行業(yè)提出了新的要求，這些要求與我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展現狀之間的矛盾也越來(lái)也大，降低了居民對物業(yè)管理行業(yè)的滿(mǎn)意度，加重了兩者之間的利益沖突。目前，由于物業(yè)管理公司的行政管理落實(shí)不到位、物業(yè)管理行業(yè)的管理水平有限、居民的維權意識不斷增強，使社區居民與物業(yè)管理公司之間的矛盾沖突不斷�，F階段物業(yè)管理行業(yè)仍然存在著(zhù)一些不足之處。
1、對物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行行政管理的政府部門(mén)職能模糊，管理理念落伍
在我國，政府部門(mén)的行政管理方式轉變較慢，服務(wù)型的管理方式還未形成，服務(wù)意識淡漠和管理理念落伍的問(wèn)題還比較突出，并且存在職能定位不清晰和管理越位等問(wèn)題，這直接導致了政府行政管理工作效率低、效果差。通過(guò)行政管理部門(mén)的改革歷史我們可以發(fā)現，行政管理的改革發(fā)展還是取得了很大的成績(jì)的，但是其中仍然存在著(zhù)行政管理的越位、缺位和錯位的問(wèn)題。職能的越位主要體現在行政管理部門(mén)的經(jīng)濟職能上，對物業(yè)管理企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)加以干預，這不僅限制了市場(chǎng)作用的發(fā)揮，還會(huì )浪費政府的財力人力，進(jìn)而影響了其它職能的履行。職能的缺位是指本應由行政管理部門(mén)提供的管理和服務(wù)的缺失，這直接導致了行業(yè)的無(wú)序成長(cháng)和混亂競爭，嚴重影響了物業(yè)管理行業(yè)的正常發(fā)展。職能的錯位是指行政管理部門(mén)職能劃分不清，導致相互重疊，主要體現為職能多家分管和職能相互重合，使得物業(yè)管理公司無(wú)所適從和無(wú)法應對，這嚴重影響了行業(yè)的正常發(fā)育。
2、法律法規不健全，無(wú)法適應我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展
物業(yè)管理公司與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和其它相關(guān)企業(yè)有著(zhù)復雜的業(yè)務(wù)來(lái)往和利益關(guān)系。物業(yè)管理公司如何承接驗收，如何進(jìn)行日常的經(jīng)營(yíng)管理，如何與相關(guān)企業(yè)業(yè)務(wù)對接、與業(yè)主發(fā)生糾紛如何解決等等都需要有詳細的法律法規加以規范。但是由于我國立法工作的落后，產(chǎn)生了大量懸而未決的問(wèn)題，導致了許多問(wèn)題沒(méi)有辦法去加以解決或者解決方式不當，造成了不好的社會(huì )影響。因此我國立法機構和物業(yè)管理的行政管理部門(mén)應該盡快發(fā)布詳盡的物業(yè)管理辦法、準則、程序、內容等，對我國的物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展加以引導�？v觀(guān)近年來(lái)我國發(fā)生的多起物業(yè)糾紛事件，都造成了極壞的社會(huì )影響，也正是這些事件加速了一批與物業(yè)管理緊密相關(guān)的法律法規的出臺，還有一批相關(guān)法規正加緊制定之中。這些物業(yè)管理糾紛事件也暴露了相關(guān)立法滯后的弊端。在我國現行法律體系下立法工作落后于社會(huì )需求成為了一種常見(jiàn)現象，這也是我國依法治國的實(shí)踐過(guò)程中需要特別注意的問(wèn)題。立法總在問(wèn)題與矛盾暴露之后，立法工作缺乏主動(dòng)性，這所造成的影響將使整個(gè)國家和社會(huì )付出沉重的代價(jià)。我國的立法機關(guān)和人民群眾之間缺乏有效溝通，沒(méi)有從廣泛的、宏觀(guān)的群眾討論發(fā)現人們的現實(shí)意愿，立法與當前現實(shí)缺乏有效聯(lián)系，造成了立法滯后。
3、物業(yè)管理公司與居民糾紛不斷，糾紛的解決途徑不暢
物業(yè)管理行業(yè)的行政管理涉及多個(gè)行政部門(mén)，而各部門(mén)之間缺乏有效的協(xié)調，尤其是在居民群眾特別關(guān)心的物業(yè)管理收費方面缺乏詳細的規章制度和有效的監管，加劇了社區居民與物業(yè)公司之間的矛盾。而且當糾紛出現時(shí)，爭議雙方發(fā)現沒(méi)有行之有效的解決途徑，可以在兼顧彼此利益的前提下圓滿(mǎn)的解決問(wèn)題。物業(yè)管理行業(yè)屬于生活服務(wù)業(yè)，該行業(yè)的發(fā)展是為了使人民獲得更多的生活幸福感，但是公司的逐利性決定了物業(yè)管理公司會(huì )采取降成本、增收入的措施，這同居民不斷增強的維權意識形成了強烈的矛盾。在現實(shí)中的表現就是在整個(gè)物業(yè)管理公司的工作中，從接管、裝修、設備的維護、環(huán)境清理、安保等方面，居民與物業(yè)管理公司矛盾不斷。在我國目前的物業(yè)管理水平下，社區居民對物業(yè)管理公司的印象是只負責收費，對居民的服務(wù)工作不上心。尤其是物業(yè)管理行業(yè)部分從業(yè)人員文化水平不高、形象素質(zhì)不佳更是增添了糾紛的產(chǎn)生。
二、從行政管理角度出發(fā)，探討物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展意見(jiàn)
1、加快立法，完善規章制度，指導行業(yè)健康發(fā)展
我國正在不斷推進(jìn)各項工作的法制化建設，物業(yè)管理行業(yè)也應該有相關(guān)的法律法規去遵循。物業(yè)管理行業(yè)要想長(cháng)期健康的發(fā)展就離不開(kāi)完善的法律法規加以規范引導。但是適應我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的法律法規較少，有大量需要法律來(lái)規定和限制的內容沒(méi)有說(shuō)明，這阻礙了行業(yè)的發(fā)展�？上驳氖�，我國正在不斷加強相關(guān)方面的立法，其中《物業(yè)管理條例》就是借鑒了其它國家的先進(jìn)管理經(jīng)驗頒布實(shí)施的`，而且伴隨著(zhù)我國相關(guān)立法工作的不斷推進(jìn)，我國在物業(yè)管理方面的法制體系將會(huì )不斷的完善起來(lái)。
2、規范居民c物業(yè)管理公司的行為，雙方依據規章制度履行責任 社區居民和物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同是在雙方自愿的基礎上的，居民委托物業(yè)管理公司依據合同進(jìn)行房屋建筑、設備設施、衛生、綠化、安全等管理項目進(jìn)行修繕或維護等。但在實(shí)際生活中，經(jīng)常出現物業(yè)管理公司不按照合同進(jìn)行設施的管理，衛生環(huán)境維護不及時(shí)，對于個(gè)別居民的私搭亂建、侵占公共空間的行為不及時(shí)制止，水電的突然停供導致居民生活受到嚴重影響。物業(yè)管理公司要熟練掌握物業(yè)管理的具體流程，認真學(xué)習物業(yè)管理的相關(guān)法律法規，認真的履行簽訂的合同。而社區居民也要按照規章制度辦事，不做對其它居民的生活造成困擾的事情，由于物業(yè)管理公司的過(guò)錯造成的損失要按合同規定索要合理的賠償。
3、行政部門(mén)加強行政監管和企業(yè)考評，加強社會(huì )監督力度
健全物業(yè)管理企業(yè)檔案制度，逐步完善物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理和信用管理，促進(jìn)我國的物業(yè)管理行業(yè)規范有序發(fā)展。逐漸完善物業(yè)管理企業(yè)的誠信體系制度，綜合各種數據建立企業(yè)的誠信檔案，對于誠信檔案中評價(jià)較差的企業(yè)要在政策和資質(zhì)方面加以限制，促使各物業(yè)管理企業(yè)重視社會(huì )誠信，更好的服務(wù)于居民。引入市場(chǎng)競爭機制，向社會(huì )定期公布各物業(yè)管理企業(yè)的檔案信息和評價(jià)結果，在市場(chǎng)競爭中實(shí)現企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，實(shí)現行業(yè)的健康發(fā)展。對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)水平和服務(wù)水平方面的考評，考評結果及時(shí)對外公布。不斷完善企業(yè)收費項目的透明化，使V大居民清晰明了的知曉收費標準和收費內容。加強輿論監督建設，物業(yè)管理企業(yè)要自覺(jué)接受社會(huì )監督，對服務(wù)質(zhì)量差和不按規章制度辦事的企業(yè)進(jìn)行有效懲罰。
4、物業(yè)管理企業(yè)按照規定進(jìn)行項目接收，減少居民和物業(yè)管理公司間的糾紛
完善相應的法律法規，明確物業(yè)管理企業(yè)項目接收的規則和標準，以及出現特殊情況時(shí)的處理辦法，為物業(yè)管理行業(yè)的規范化承接驗收提供法律依據。在相應的法律法規中應該明確的規定承接的時(shí)間限制、所要承接的設備設施、承接的范圍、承接所需的流程等等，為以后的物業(yè)管理工作的開(kāi)展奠定基礎。涉及物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)公司和其它相關(guān)的業(yè)務(wù)時(shí)，法律法規也需要加以明確規范，使承接驗收工作的各項工作的開(kāi)展都有法可依，按章辦事，以減少由于承接驗收工作引起的物業(yè)管理公司和居民之間的糾紛。物業(yè)管理公司要嚴格按照相應的規章制度辦事，保障各項承接驗收工作順利的開(kāi)展，對進(jìn)行承接驗收工作的一線(xiàn)員工要加強業(yè)務(wù)培訓，使之熟練整個(gè)承接驗收工作的規范化流程以及特殊情況下的處理辦法。
5、暢通糾紛解決途徑，物業(yè)管理雙方按照規定行使權力、履行義務(wù)
目前我國的物業(yè)糾紛不斷，而糾紛的解決途徑不暢加劇了彼此之間的矛盾激化。所以我們應該暢通途徑，促進(jìn)矛盾的解決，減少此類(lèi)事件對社會(huì )產(chǎn)生的不良影響。依照法律法規，設立專(zhuān)門(mén)的糾紛解決部門(mén)，在照顧雙方的利益訴求的前提下，秉持公正公開(kāi)的辦事原則，合理合法的化解彼此的矛盾。物業(yè)管理公司也應該加強自身員工隊伍的建設，提升員工的業(yè)務(wù)水平和個(gè)人素養，對于居民的合理要求盡量滿(mǎn)足，對于不合理的要求要進(jìn)行積極勸導。社區居民也要在法律規定的范圍內反應自己的訴求，不要超過(guò)法律所允許的范圍，積極通過(guò)正當的途徑與物業(yè)管理公司進(jìn)行溝通，不可采取過(guò)激行為，導致矛盾的升級。只有居民和物業(yè)管理公司之間的糾紛順利化解才能推進(jìn)我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。
三、結論
物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展是我國人民對高品質(zhì)生活的客觀(guān)要求，也是促進(jìn)社會(huì )和諧、人民幸福的重要基礎。隨著(zhù)我國經(jīng)濟社會(huì )的發(fā)展，人民的生活水平有了顯著(zhù)提高，人們對于生活服務(wù)也提出了新的要求，這也就對我國的物業(yè)管理行業(yè)提出了新的挑戰，我們要積極的研究與思考，引進(jìn)先進(jìn)的管理經(jīng)驗和經(jīng)營(yíng)模式，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。在工作中，要不斷的加強行政管理體系的建設，完善各種規章制度，明確各個(gè)部門(mén)的分工與職責，加強輿論監督，暢通糾紛解決途徑，提高員工素養和業(yè)務(wù)水平，為居民的幸福生活和國家的穩定發(fā)展服務(wù)。
物業(yè)管理論文3
一、物業(yè)管理信息系統的作用
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物業(yè)管理信息化有助于建立規范、合理的業(yè)務(wù)流程，明確不同崗位的責任，保障相關(guān)業(yè)務(wù)高效的開(kāi)展，盡可能地規避管理上的不足以及人為因素的不利影響，使企業(yè)擁有更為理想的運營(yíng)效率，最終幫助企業(yè)在日趨激烈的市場(chǎng)競爭中占據主動(dòng)地位。
�。ǘ┲С秩轿坏目焖俨樵�(xún)
物業(yè)管理涉及大量資料（如房產(chǎn)資料等），若采用手工整理方式，不僅工作量大，且相當煩瑣，對房產(chǎn)資料進(jìn)行查詢(xún)時(shí)往往耗時(shí)較長(cháng)。利用信息系統能夠通過(guò)設置不同條件分類(lèi)（如業(yè)主姓名、房號以及面積等）進(jìn)行查詢(xún)，快捷且準確，大幅提升了查詢(xún)效率[1]。
�。ㄈ┩暾墓こ谭⻊�(wù)檔案
在物業(yè)管理工作中，需要對工程服務(wù)（如維修等）進(jìn)行管理。信息系統可對工程服務(wù)檔案進(jìn)行收集整理，如此一來(lái)，為管理人員及時(shí)掌握現狀提供了極大便利，有助于管理人員科學(xué)規劃自身的工作時(shí)間。
�。ㄋ模└黜椯M用的自動(dòng)化計算
在物業(yè)管理中，各項費用的計算和整理屬于核心工作之一，但費用項目眾多，再加上計算方法煩瑣，若采用手工模式，很容易出錯，且耗時(shí)耗力。信息系統不僅運算速度快，而且準確率高，能夠讓相關(guān)費用的計算和整理變得簡(jiǎn)單起來(lái)。
�。ㄎ澹闆Q策奠定堅實(shí)的基礎
物業(yè)管理信息系統之中的決策系統可以對相關(guān)數據進(jìn)行綜合分析，如此一來(lái)，決策者能夠在大量的決策方案中篩選出最為合理的，指導企業(yè)實(shí)施科學(xué)的管理行動(dòng)。
二、物業(yè)管理信息系統的主要功能模塊及操作
�。ㄒ唬┗A資料
基礎資料模塊主要由三大模塊組成，即組織機構模塊、職員模塊以及輔助資料模塊[2]。組織機構模塊可以對不同組織機構（如總公司等）進(jìn)行定義，職員模塊可對不同組織機構之下的職員信息進(jìn)行定義以及管理，輔助資料模塊能夠對相關(guān)輔助資料（如樓宇結構等）進(jìn)行定義。以基礎資料模塊為工具，可對各項基礎數據進(jìn)行收集和整理，為物業(yè)管理企業(yè)建立信息化構架奠定堅實(shí)的基礎。對系統進(jìn)行初始化設置時(shí)，一般將物業(yè)管理企業(yè)規劃成三級，一至三級分別是總公司、區域公司以及管理處；對于普通居民小區，通常設置三個(gè)級別的管理處；當完成對組織機構的設置之后，便可以在不同機構之下進(jìn)一步設立與之對應的'職員信息[3]。
�。ǘ┓慨a(chǎn)管理
房產(chǎn)資源管理模塊主要包含了下述信息：（1）管理區信息；（2）樓宇信息；（3）房間信息；（4）停車(chē)場(chǎng)信息等[4]。依據不同類(lèi)別對上述信息進(jìn)行歸納整理，形成Excel表格后導入信息系統，實(shí)現對數據的初始化準備。對房產(chǎn)管理的同時(shí)，還能夠執行房產(chǎn)驗收作業(yè)，便于物業(yè)管理企業(yè)更加高效地驗收項目，管理驗收結果。這一模塊還有一個(gè)比較重要的功能，就是可以對公共維修資金進(jìn)行管理，能夠十分清晰地記錄每一戶(hù)所對應的公共維修資金信息，有效提升了物業(yè)管理企業(yè)資金管理的規范性。
�。ㄈ┛蛻�(hù)關(guān)系管理
物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展客戶(hù)服務(wù)工作時(shí)離不開(kāi)客戶(hù)關(guān)系管理模塊的支持。在該模塊的幫助下，不僅能夠建立一個(gè)信息較完整的客戶(hù)檔案，對所有住戶(hù)的姓名、身份信息、聯(lián)系方式等重要信息予以管理，還能針對每一位客戶(hù)建立健全家庭成員的檔案。對于以寫(xiě)字樓為代表的綜合項目，信息系統能對業(yè)主和租戶(hù)的信息分別進(jìn)行詳細的記錄，為相關(guān)管理工作提供極大便利。通過(guò)“客戶(hù)服務(wù)”，可以對內部服務(wù)進(jìn)行合理派工，同時(shí)還可以開(kāi)展投訴處理以及裝修管理等工作。借助系統跟蹤功能，對各項服務(wù)進(jìn)行管理，做好內部溝通工作，及時(shí)且有效地解決客戶(hù)提出的各項合理的服務(wù)申請，從而逐步提升客戶(hù)的滿(mǎn)意度[5]。
�。ㄋ模┦召M管理
所謂收費管理模塊，指的是物業(yè)管理企業(yè)對各類(lèi)費用予以管理的一種功能模塊，全部收費項目以及標準等均可根據需要進(jìn)行自定義。應收費用主要有四大類(lèi)，即常規費用、抄表費用、車(chē)位費用以及臨時(shí)費用。以單個(gè)房間為單位，明確當月各個(gè)房間的應收費用，對于那些較特殊的收費標準，允許單獨設置，設置好相應的收費標準之后，每月便可以執行“生成費用”操作。以水電收費為例，對水電表執行遠程抄表操作之后，形成Excel數據，然后將其導入收費管理模塊便可形成抄表費用[6]。對交費通知單，可通過(guò)自定義方式進(jìn)行設置，并打印出來(lái)。繳費方式主要包括三種，一是現金交款，二是銀行托收，三是預收款。收費員在收費管理模塊中執行“繳費”操作之后，應收費用便會(huì )自動(dòng)納入已收費用，與此同時(shí)，還可以打印出對應的票據。對于收費管理模塊而言，其還提供了不同類(lèi)型的查詢(xún)和統計服務(wù)，常見(jiàn)的如當期應收費用之中的當期應收、往期欠費以及提前預收等，僅需執行“報表統計”這一操作即可實(shí)現。
�。ㄎ澹┫到y維護
系統維護模塊主要包含角色管理、用戶(hù)管理、系統重置三大功能。角色管理功能能夠以不同角色為對象，對其名下的功能以及數據權限進(jìn)行設置。用戶(hù)管理功能能夠對用戶(hù)角色進(jìn)行定義。通過(guò)前面提到的兩種功能可以建立一個(gè)比較靈活、完善的授權機制。項目人員僅可以對所屬項目的相關(guān)信息進(jìn)行操作，而不同級別的管理人員在獲得授權之后可以進(jìn)行相應操作。
�。┰O備保運信息化
將大量設備設施相關(guān)數據錄入信息化系統，形成一個(gè)大數據庫，系統根據數據生成卡片式、線(xiàn)性操作規程，保運人員按照設定的路線(xiàn)進(jìn)行標準化操作，操作記錄實(shí)時(shí)傳到系統內，生成數據并對其進(jìn)行分析，使設備設施也納入到物業(yè)的信息化管理之中。
三、信息系統如何更好地應用于物業(yè)管理
�。ㄒ唬┱托袠I(yè)支持
相關(guān)政府以及行業(yè)部門(mén)應重視信息系統在物業(yè)管理中的應用，并落實(shí)到實(shí)際行動(dòng)中去，組織建筑單位、研究單位以及其他相關(guān)單位制定物業(yè)管理信息系統的行業(yè)標準，明確具體的實(shí)施內容，并立足于具體情況，允許多重定位的存在，從而更好地滿(mǎn)足不同檔次及各類(lèi)投資規模的實(shí)際需求。除此之外，政府部門(mén)還應基于更高層次視角制定和實(shí)施配套的協(xié)調性政策法規，突破行政壁壘的束縛，推動(dòng)相關(guān)收費的社會(huì )化轉變，制定城市物業(yè)管理的信息化發(fā)展規劃，進(jìn)一步明確物業(yè)管理信息系統的規模和類(lèi)型，為其提供各類(lèi)資源支持，從而促使信息系統更好地應用于物業(yè)管理系統，服務(wù)于現代智能物業(yè)社區的建設和發(fā)展[7]。
�。ǘ╅_(kāi)發(fā)商支持
開(kāi)發(fā)商對工程進(jìn)行規劃時(shí)，便應該充分明確住宅的市場(chǎng)定位，即向何種社會(huì )群體提供何種檔次的住宅，通過(guò)了解購房人在物業(yè)管理方面普遍關(guān)心的問(wèn)題，確定物業(yè)管理信息系統應當具備的功能，如若缺少必要的事前調查環(huán)節，就會(huì )出現功能過(guò)剩，或者功能不齊全的情況。與此同時(shí)，還應立足于市場(chǎng)需求，對自身的投資能力進(jìn)行理性分析，參考物業(yè)管理等各個(gè)方面的合理意見(jiàn)，邀請專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行系統的、高效的策劃，結合項目具體的市場(chǎng)定位來(lái)研究其配套的信息化物業(yè)管理問(wèn)題，不但要考慮項目的經(jīng)濟性、可靠性，同時(shí)還應考慮項目的可持續發(fā)展性。住宅是一項長(cháng)期工程，物業(yè)管理企業(yè)通常會(huì )為業(yè)主提供長(cháng)達數十年的服務(wù)�，F今，科技正處于飛速發(fā)展之中，特別是信息技術(shù)的發(fā)展日新月異，所以，在建設物業(yè)管理信息系統的過(guò)程中，應積極地考慮技術(shù)的升級問(wèn)題，如何賦予物業(yè)管理信息系統以理想的超前性及可拓展性，將成為開(kāi)發(fā)商在和相關(guān)企業(yè)協(xié)商的過(guò)程中另一重要的議題。
�。ㄈ┙∪黜椧幷轮贫�
完善的規章制度是至關(guān)重要的，這是做好小區物業(yè)管理工作的重要保障之一。物業(yè)管理企業(yè)應基于物業(yè)管理信息系統的具體特性制定和實(shí)施配套的維護制度與保養制度，并嚴格落實(shí)定期檢修工作；建立并完善資料管理制度，及時(shí)對系統設備自動(dòng)運行所涉及的資料予以整理和歸納，然后在此基礎上制定針對性的防范措施，做好預防工作；除此之外，物業(yè)管理企業(yè)還需要建立和完善相關(guān)工作所對應的標準化流程，制定和實(shí)施以崗位責任制為代表的一系列規章制度。只有建立了較完善的規章制度體系，才能使物業(yè)管理信息系統真正發(fā)揮出應有的作用。
�。ㄋ模┙⒏咚刭|(zhì)的物業(yè)管理隊伍
物業(yè)管理企業(yè)應重視和做好對在職員工的培訓工作，使他們及時(shí)了解并掌握物業(yè)管理信息系統的相關(guān)功能，與此同時(shí)，還應做好新員工招聘工作，為自身源源不斷地補充新鮮血液，從而建立一支穩定的、業(yè)務(wù)素質(zhì)過(guò)硬的物業(yè)管理隊伍。建議物業(yè)管理企業(yè)將一些專(zhuān)業(yè)設備的操作、維修以及保養工作委托給相關(guān)專(zhuān)業(yè)企業(yè)，從而達成節約成本，提升自身管理質(zhì)量和效率的目的[8]。
四、結語(yǔ)
總而言之，物業(yè)管理只有積極引入和應用信息系統，尤其是采用聯(lián)網(wǎng)管理模式對信息系統進(jìn)行管理，才能使得各項物業(yè)管理工作更加標準化，為物業(yè)管理工作的高效開(kāi)展提供有用的參考信息，方便物業(yè)管理企業(yè)及時(shí)且準確地制定相關(guān)決策。與此同時(shí)，也方便了物業(yè)管理企業(yè)實(shí)時(shí)掌握自身的運營(yíng)狀況，在此基礎上可以作出針對性的經(jīng)營(yíng)決策，推動(dòng)物業(yè)管理朝著(zhù)現代化、智能化的方向不斷邁進(jìn)。
物業(yè)管理論文4
1.電力企業(yè)物業(yè)管理現存問(wèn)題
專(zhuān)業(yè)素質(zhì)偏低。物業(yè)管理這一工作涵蓋廣泛，不僅僅是人們理解的“后勤”。它需要懂得車(chē)輛管理、物業(yè)管理的知識，使物業(yè)服務(wù)有序進(jìn)行。然而目前電力企業(yè)內部物業(yè)管理團隊組建較滯后，從業(yè)人員大都是主電力企業(yè)物業(yè)管理的對策探討業(yè)富余的老員工，由于主業(yè)改革被調配到物業(yè)管理等附屬企業(yè)。學(xué)歷低、年齡大、專(zhuān)業(yè)知識匱乏等問(wèn)題逐漸顯露；職工本身匱乏對自身的定位認知，忽視知識提升；而管理人員對這個(gè)新生企業(yè)的問(wèn)題缺乏重視，不進(jìn)行職工的素質(zhì)培訓。如此導致物業(yè)公司年輕力量少，整體素質(zhì)偏低。經(jīng)營(yíng)與管理缺乏規范。電力企業(yè)內部結構混雜，體制尚不健全，收費不均勻，管理條例不清晰。近年來(lái)國家鼓勵國有企業(yè)經(jīng)濟市場(chǎng)化，電力企業(yè)亦向多元化發(fā)展，尤其向地產(chǎn)等行業(yè)進(jìn)軍以為企業(yè)內部員工謀取福利。由于尚處在改革初期，這種多元化發(fā)展并不規范，早前人民譴責的電力企業(yè)職工壓力小卻福利高的情況仍然存在。由于電力企業(yè)旗下房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司配備的物業(yè)服務(wù)仍屬電力，物業(yè)費用的收取就出現了體制內業(yè)主和體制外業(yè)主的不均勻現象。雖然國家近前頒布了相關(guān)物業(yè)收費管理規定，但電力企業(yè)物業(yè)管理公司并沒(méi)有嚴格按照規定收費。一旦業(yè)主委員會(huì )反映此類(lèi)問(wèn)題并進(jìn)行阻止，物業(yè)費用即會(huì )變?yōu)槠髽I(yè)潛在補貼發(fā)給體制內業(yè)主，這樣還是會(huì )有不公平不均勻現象存在。所以電力企業(yè)要做到主企業(yè)附屬企業(yè)分離，物業(yè)服務(wù)費用一碗水端平，消除亂收費現象，做到讓所有業(yè)主滿(mǎn)意。電力企業(yè)物業(yè)管理公司從業(yè)人員專(zhuān)業(yè)性欠缺是上文提及的，這個(gè)問(wèn)題除會(huì )導致團隊整體素質(zhì)偏低外，對管理條例的理解和執行也會(huì )造成障礙。加之目前我國現行的物業(yè)管理條例存在細則漏洞，權利義務(wù)混淆，法律地位模糊，更加細致權威的物業(yè)管理法則也沒(méi)有出臺跡象，導致企業(yè)物業(yè)管理過(guò)程中會(huì )存在鉆空子和打擦邊球的狀況。舉個(gè)例子，隨著(zhù)我國人民收入水平的大幅提升，快節奏的生活對出行和交通提出了更高的要求，家用小轎車(chē)逐步走向廣大平民百姓家庭，但如此一來(lái)與小區車(chē)位需求產(chǎn)生矛盾。許多房產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)時(shí)刻意忽視此問(wèn)題，也沒(méi)有進(jìn)行足夠的市場(chǎng)調查。在矛盾顯露出來(lái)時(shí)就通過(guò)業(yè)主代表會(huì )來(lái)決定通過(guò)占用小區的公共管理面積來(lái)擴大業(yè)主停車(chē)場(chǎng)地，只需要占用很少的人力物力就能開(kāi)發(fā)出一塊可收費的.停車(chē)場(chǎng)地。體制內業(yè)主偏向企業(yè)本身，體制外業(yè)主不會(huì )維護自身權益，因此此類(lèi)問(wèn)題并不需要房產(chǎn)公司向規劃部門(mén)申報就能動(dòng)工建設。這顯然是不合理的。欠缺監督管理。物業(yè)服務(wù)的主體對象是業(yè)主，物業(yè)公司依靠業(yè)主生存和發(fā)展，因此物業(yè)企業(yè)對業(yè)主應負有責任，對業(yè)主的日常生活、基礎設施、物業(yè)服務(wù)應悉心照顧，這是物業(yè)公司的義務(wù)。但是電力企業(yè)物業(yè)管理公司卻對業(yè)主幾乎沒(méi)有這種意識，這是因為電力企業(yè)并沒(méi)有感受到市場(chǎng)經(jīng)濟帶來(lái)的新型管理模式和制約體制。比如說(shuō)在一個(gè)電力企業(yè)旗下的房產(chǎn)小區內部，業(yè)主大都是企業(yè)內部的在職員工，物業(yè)公司會(huì )認為自己是管理者而可以凌駕于房屋產(chǎn)權所有人之上。如此一來(lái)，客服與客戶(hù)的關(guān)系變成了管理者與被管理者的關(guān)系；服務(wù)人員與衣食父母的關(guān)系變成了領(lǐng)導和員工的關(guān)系。如此一來(lái)物業(yè)管理公司可以不征求業(yè)主意見(jiàn)就對小區進(jìn)行整改，有問(wèn)題也可以使用行政命令強行壓制。如此一來(lái)業(yè)主和物業(yè)之間就會(huì )產(chǎn)生不必要的矛盾，如果不采取措施矛盾會(huì )激化為惡性循環(huán)。電力公司也并沒(méi)有組建一個(gè)權威的監管機構對物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行必要監管，制止物業(yè)公司亂收費、消極服務(wù)。
2.電力企業(yè)物業(yè)管理改進(jìn)對策
2.1物業(yè)公司內部需加強自身服務(wù)意識并規范自身服務(wù)行為
電力企業(yè)物業(yè)管理公司應將自己當做其他物業(yè)公司一樣看待，以為業(yè)主提供高質(zhì)量的服務(wù)為目標，盡職盡責地完成本職工作，而不要將自己擺在上位者的姿態(tài)對業(yè)主進(jìn)行命令和管理。因此，若想從根本解決電力企業(yè)物業(yè)管理的問(wèn)題需企業(yè)加強自身服務(wù)意識并規范自身服務(wù)行為。吸收專(zhuān)業(yè)人才，加快培訓步伐。電力企業(yè)物業(yè)管理公司要想發(fā)展，首要問(wèn)題就是提高管理團隊的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，形成專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)技術(shù)力量。因此企業(yè)需引進(jìn)權威力量來(lái)帶動(dòng)整個(gè)團隊向前，并組織職工培訓，使他們從意識上和專(zhuān)業(yè)上認識到自己的不足。在用人上應鼓勵擇取專(zhuān)業(yè)管理人才，并且可以使用方式多、技術(shù)高的手段對員工進(jìn)行培訓管理。當員工素質(zhì)逐步提高，服務(wù)的質(zhì)量會(huì )隨之進(jìn)行提升。健全自身管理機制。由于計劃經(jīng)濟的影響，電力企業(yè)旗下物業(yè)管理公司并沒(méi)有完全向市場(chǎng)經(jīng)濟轉變，在很大程度上依賴(lài)主企業(yè)，這嚴重阻礙了物業(yè)公司自身的發(fā)展前景。為此，電力企業(yè)物業(yè)公司應以電力企業(yè)這一強大平臺做基礎，實(shí)行“走出去”政策，鼓勵自己擺脫電力企業(yè)體制，建立起走自己發(fā)展道路的、具有市場(chǎng)競爭力的自主經(jīng)營(yíng)企業(yè)。在規范制度上，公司應擺脫過(guò)去混亂的管理方式，明確崗位職責，實(shí)行績(jì)效考核，嚴格賞罰制度，鼓勵員工與業(yè)主多交流，爭取做到與服務(wù)社會(huì )化、人性化。同時(shí)應該建立企業(yè)文化，增強企業(yè)員工榮譽(yù)感與凝聚力，掃除消極服務(wù)現象。
2.2電力企業(yè)需完善管理體制并加大管理力度
電力企業(yè)多樣化發(fā)展是市場(chǎng)經(jīng)濟的必然，必須做好展開(kāi)附屬企業(yè)的監督管理制度，做到附屬公司與主公司一樣制度嚴明，管理清晰。物業(yè)服務(wù)公司也應建立相應的監管部門(mén)，建立相關(guān)管理體制并嚴格執行，對物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行日常監督，也對其服務(wù)水平、從業(yè)人員資質(zhì)、收費制度和審計程序進(jìn)行公平公開(kāi)的不定期檢查。只有嚴肅監管體制、加大管理力度，才能穩定電力企業(yè)物業(yè)管理公司在市場(chǎng)經(jīng)濟下的發(fā)展，保證物業(yè)服務(wù)水平和質(zhì)量的不斷提高。
3.結語(yǔ)
市場(chǎng)經(jīng)濟已成必然趨勢，電力企業(yè)必將在改革的路上越行越遠，其物業(yè)管理公司也必須做好轉變的準備。只有做到緊跟改革浪潮，走戰略發(fā)展道路，用積極的態(tài)度迎接問(wèn)題、解決問(wèn)題，才能站穩腳步，放眼未來(lái)。
物業(yè)管理論文5
按照貴校對物業(yè)公司這一機構設置職能來(lái)看，它主要是負責學(xué)院后勤服務(wù)的工作機構，為教學(xué)工作服務(wù)，為師生員工生活服務(wù)。它對學(xué)院基本建設和物業(yè)實(shí)施管理供水、供電及生活設施的維護管理；安排師生的住宿分配和生活食堂質(zhì)量及衛生管理；學(xué)院的環(huán)境衛生、綠化工作和校容美化建設管理。筆者根據自己在高校開(kāi)展物業(yè)管理工作中的點(diǎn)滴感受，結合物業(yè)管理行業(yè)的專(zhuān)業(yè)性特點(diǎn)及高�！肮芾碛�、服務(wù)育人、環(huán)境育人”的要求，對貴校實(shí)施物業(yè)管理的作用進(jìn)行初步的定位，包括三個(gè)方面的內容：一是為師生員工提供良好的工作和生活環(huán)境及活動(dòng)空間；二是為學(xué)院管理、教學(xué)、師生工作和生活提供全方位、多元化、時(shí)效性的服務(wù)；三是保持貴校物業(yè)的保值和增值。下面分別進(jìn)行具體論述：
一、為學(xué)校師生提供良好的工作、生活環(huán)境及活動(dòng)空間
為廣大業(yè)主營(yíng)造安全、優(yōu)美、舒適、潔凈的工作生活環(huán)境和活動(dòng)空間是物業(yè)管理最基本的功能，高校物業(yè)管理與服務(wù)也不例外。貴校物業(yè)從使用功能上講，更多的是師生進(jìn)行教學(xué)活動(dòng)的場(chǎng)所，師生對學(xué)習環(huán)境的要求并不亞于對生活環(huán)境的要求。因為整潔清新的學(xué)習環(huán)境不僅能保持師生身心愉悅，更能有效地提高教學(xué)效率。貴校物業(yè)還具有一個(gè)十分明顯的特點(diǎn)，那就是學(xué)生的流動(dòng)性較大，物業(yè)使用的頻率相對較高，這給環(huán)境的維護造成了極大的難度。另外，從社會(huì )穩定和發(fā)展的角度來(lái)看講，貴校是一塊十分敏感的區域，因此，公共秩序維護的責任極其重大。這些特點(diǎn)決定了貴校物業(yè)服務(wù)在環(huán)境營(yíng)造上必須以高標準、高質(zhì)量的要求進(jìn)行和實(shí)施，在不斷引進(jìn)社會(huì )標準的同時(shí)，還要針對貴校的實(shí)際情況，提出特定的標準和要求。
首先，在清潔衛生方面，要確定專(zhuān)業(yè)操作，保持整潔、服務(wù)教學(xué)的目標。在具體操作當中，一方面要全面引入物業(yè)管理行業(yè)具體操作模式及質(zhì)量標準，并嚴格參照標準進(jìn)行規范化、秩序化地實(shí)施；另一方面針對學(xué)校物業(yè)的特點(diǎn)及教學(xué)活動(dòng)的要求進(jìn)行點(diǎn)對點(diǎn)的操作，利用崗位安排，提高標準，特別突擊等方式來(lái)應對貴校物業(yè)使用頻率較高、臨時(shí)性要求較大等問(wèn)題。比如，學(xué)校的各種大型活動(dòng)開(kāi)展較為頻繁，每次大型活動(dòng)之前都必須進(jìn)行清潔衛生突擊清理，以達到活動(dòng)組織者及學(xué)校的要求。再如，教室的清潔衛生，每天受污染度較重，因此，必須得選擇時(shí)機進(jìn)行及時(shí)保潔。一般來(lái)說(shuō)，對教室清潔衛生要求既是上課之前做到“兩個(gè)無(wú)塵”——學(xué)生課桌無(wú)塵，老師講桌無(wú)塵。在我們進(jìn)行校園清潔衛生服務(wù)工作中，全面提倡量和細節管理，促使各個(gè)環(huán)節都能夠進(jìn)行數字化的表示，會(huì )取得良好成效。
其次，在園林綠化方面，要確立協(xié)調統一、美觀(guān)健康、陶冶情操的目標。校園綠化不僅能襯托校園的和諧美，自然美，而且更能夠啟發(fā)學(xué)生的美感，陶冶學(xué)生的情操。在開(kāi)展園林綠化工作時(shí)，從規劃設計到方案確定，從日常維護到適時(shí)調整，物業(yè)服務(wù)部門(mén)都需要參與其中，除進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的除草、防蟲(chóng)、補栽、整修等日常維護外，還必須結合學(xué)校的布局及師生的審美情緒進(jìn)行合理的規劃。
第三，在公共秩序維護方面，要確立安全第一、規范操作、責權統一的目標。安全與消防工作應該是貴校物業(yè)服務(wù)重中之重，它直接關(guān)系到師生的切身利益，關(guān)系到學(xué)院的利益、穩定和發(fā)展。貴校物業(yè)管理部門(mén)必須通過(guò)嚴謹、科學(xué)、規范的管理，充分利用各種安全防范技術(shù)，確保共公共秩序處于有序、安全、健康的狀態(tài)。由于人員流動(dòng)性較大，樓宇設計和使用功能雜亂等原因，貴校物業(yè)的安全管理難度極大，如內盜現象突出，業(yè)主防范意識不足等。這就特別要求貴校物業(yè)管理部門(mén)隨時(shí)反饋和總結管理信息，隨時(shí)調整操作手段，務(wù)必強化安全防范意識，實(shí)行群防群治、專(zhuān)業(yè)隊伍與師生的共同參與、人人參與相結合，做到上下結合、打防結合、人防物防結合，天天放火，日夜防賊，讓每一位師生員工都有安全感，只有這樣，才能保證學(xué)有所成、教有所樂(lè )、事業(yè)發(fā)展。
二、為學(xué)校管理、教學(xué)、師生生活提供全方位、多元化、實(shí)效性服務(wù)
這個(gè)功能應該是高校物業(yè)服務(wù)特有的功能，這也是高校物業(yè)管理的特色所在。此功能的全面實(shí)現將進(jìn)一步完善貴校物業(yè)管理的模式，也將會(huì )把貴校的物業(yè)管理與社會(huì )物業(yè)管理區別開(kāi)來(lái)。這個(gè)功能的提出和實(shí)施應該是基于貴校物業(yè)管理管理特色定為位，即是物業(yè)服務(wù)與學(xué)校育人環(huán)境的營(yíng)造實(shí)現有機、和諧、自然的統一，先進(jìn)的物業(yè)管理理念與現代學(xué)校教育、管理理論實(shí)現完美結合。此功能延伸了物業(yè)管理服務(wù)的概念，讓貴校物業(yè)服務(wù)在管理廣度與深度上進(jìn)行了嘗試性的擴展，同時(shí)，也極好的詮釋了貴校實(shí)施物業(yè)管理的終極目的——為學(xué)校在后勤保障和管理上最大限度地減輕負擔。
�。ㄒ唬┕芾砩系姆⻊�(wù)。
貴校物業(yè)管理企業(yè)不僅是一個(gè)服務(wù)部門(mén)，同時(shí)，也可承擔著(zhù)行政管理的職能。比如，物業(yè)管理部門(mén)可以承擔學(xué)院部分接待工作。優(yōu)質(zhì)的.服務(wù)、規范的操作，人文化氛圍一定會(huì )給各種接待工作帶來(lái)新的氣象，對學(xué)校整體形象的提升將會(huì )起到積極的作用。在學(xué)校組織開(kāi)展的各種活動(dòng)中及安排的突擊任務(wù)中，物業(yè)管理部門(mén)除了履行自身氛服務(wù)職責外，還能夠進(jìn)行協(xié)調和資源配置，以保障活動(dòng)有序地進(jìn)行，在這個(gè)過(guò)程中，物業(yè)管理部門(mén)充當了學(xué)校行政部門(mén)的強力助手，扮演了效果極佳的管理角色。
�。ǘ┙虒W(xué)服務(wù)及教學(xué)后勤保障
教學(xué)服務(wù)及教學(xué)后勤保障在高校未實(shí)行物業(yè)管理以前屬于教務(wù)處的職責，這讓本身主要履行確保教學(xué)質(zhì)量的學(xué)校部門(mén)不得不分出精力來(lái)做教學(xué)后勤保障的一些瑣事，這極大地影響了教學(xué)質(zhì)量的提高。實(shí)行物業(yè)管理以后，物業(yè)管理部門(mén)應該自動(dòng)承擔和履行教學(xué)服務(wù)的職責，在具體操作中，根據教學(xué)的需要，不斷優(yōu)化教學(xué)服務(wù)的模式，不斷擴展教學(xué)服務(wù)的項目和內容，以達到教學(xué)有序、師生方便的目的。具體的內容可以涉及：協(xié)助教室的分配使用、教學(xué)用具的管理和發(fā)放、特殊教室管理和維護、運動(dòng)場(chǎng)的管理等等。
�。ㄈ⿲熒钐峁┤轿环⻊�(wù)，營(yíng)造良好的育人環(huán)境。
對師生提供多元化、全方位的服務(wù)目的是讓廣大師生感受到物業(yè)管理跟他們生活和學(xué)習帶來(lái)的便利，讓大家在文明、雅致、方便的生活空間里更好地完成自己的工作和學(xué)習。主要應該做三個(gè)方面的工作：一是為師生提供生活和學(xué)習上力所能及的便利。隨著(zhù)生活水平的提高，師生在校里十分需要更便捷的服務(wù)，作為物業(yè)服務(wù)部門(mén)，應該隨時(shí)了解和分析師生生活的需求，適時(shí)地補充和調整服務(wù)項目，全面引入差異管理的概念，師生想到的一定要做到，師生沒(méi)有想到的，一定要想到，然后做到。不斷超越廣大師生的滿(mǎn)意度，讓服務(wù)受眾不斷地感受服務(wù)的新穎性和及時(shí)性。在對教師服務(wù)上，通過(guò)分析教師從進(jìn)入教學(xué)樓到離開(kāi)教學(xué)樓這段時(shí)間的所有環(huán)節，然后在每個(gè)環(huán)節上設置相應的、有效的服務(wù)項目，比如布置好教員休息室，準備好飲用水和課后的洗手水等等，讓老師在教學(xué)樓所處的每一分鐘都能感受到優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。對學(xué)生服務(wù)方面，可以提供專(zhuān)門(mén)供學(xué)生飲水的地方，為學(xué)生準備雨傘等等，在學(xué)生上學(xué)求知的同時(shí)，也能夠享受溫馨的、人性化的服務(wù)。二是根據學(xué)院的情況及學(xué)生的需求，適時(shí)開(kāi)展各種特色活動(dòng)及宣傳教育活動(dòng)，這不僅能加強和疏通與廣大師生的關(guān)系，尋求師生的合作與支持，有利于加強服務(wù)受眾對物業(yè)部門(mén)的理解，而且通過(guò)活動(dòng)的開(kāi)展，能夠提升物業(yè)管理部門(mén)的知名度和服務(wù)品牌。三是通過(guò)加強物業(yè)隊伍的素質(zhì)建設，把每一位員工不僅培養成技術(shù)職業(yè)人，更重要的是把他們培養成能夠利用自身的言行去影響和感化學(xué)生的教育者。服務(wù)者通過(guò)辛勤勞作，創(chuàng )設出優(yōu)美、和諧的環(huán)境，讓學(xué)生在環(huán)境的熏陶中得到教育和啟發(fā)，共同營(yíng)造領(lǐng)好的育人環(huán)境。我們可以試想，大多數學(xué)生不會(huì )在潔凈的地面上吐痰的，也不會(huì )在整潔的電話(huà)亭上貼小廣告的，氛圍渲染的作用是巨大而無(wú)形的。
三、確保物業(yè)的有效保值和增值
此功能是最容易被忽視的，但都是最重要的功能，這是保持物業(yè)持續利用的關(guān)鍵環(huán)節。貴校在未實(shí)施專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理以前，在房屋及公共設施設備管理和養護方面肯定是做得十分不夠的，具體操作會(huì )欠規范。房屋及其設備由于使用頻率較高，日常維護跟不上，導致老化很快，很多物業(yè)還未達到使用年限就開(kāi)始宣布“退休”，其使用價(jià)值被大大打了折扣。比如一座造價(jià)1000萬(wàn)的教學(xué)樓，如果進(jìn)行了標準化保養，其使用壽命可以達到50年，甚至更久，如未進(jìn)行科學(xué)保養，可能只能使用40年，因此產(chǎn)生10年的使用價(jià)值，折算下來(lái)，就是200多萬(wàn)。因而貴校物業(yè)為了保值增值，必須利用科學(xué)的手段，規范的操作，嚴格的標準進(jìn)行系統的養護。
�。ㄒ�)房屋及公共設備設施的管理和維護。
首先要確立專(zhuān)業(yè)、規范、節約的管理目標，以保障物業(yè)得到科學(xué)有效的維護。具體應該做到，小修要及時(shí)，以免造成大修，中、大修要合理計劃，規范實(shí)施，既要考慮成本，又要考慮成效。這就需要嚴格參照物業(yè)管理行業(yè)的維護標準，根據實(shí)際情況有的放矢地組織實(shí)施。在日常管理中，完善各項操作規程，不斷提升維護人員的技術(shù)含量，做好巡檢、記錄和反饋。通過(guò)專(zhuān)業(yè)化操作和運行，保障房屋及相關(guān)配套設備設施隨時(shí)處于良好，可利用狀態(tài)。
�。ǘ┪飿I(yè)管理前期介入與前期規劃。
貴校物業(yè)管理企業(yè)應該積極參與前期規劃和施工管理，完善樓宇設計。在樓宇設計、施工階段及園區規劃方面，從實(shí)際使用功能及管理角度提供合理化意見(jiàn)和建議，以降低管理成本，增加管理效率。
總之，本文著(zhù)重闡述的是物業(yè)管理在貴校所起的上述功能，若發(fā)揮好它的作用，將會(huì )給我們今后的管理帶來(lái)事半功倍之效，反之亦然。至于具體操作，還待來(lái)日進(jìn)行大膽的實(shí)踐，在此，筆者僅僅是紙上談兵而已。
物業(yè)管理論文6
摘要：隨著(zhù)我國經(jīng)濟實(shí)力不斷增長(cháng)，社區物業(yè)管理也迅速發(fā)展。然而，越來(lái)越多的問(wèn)題突顯出來(lái)，一定程度上制約了我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，使得我國物業(yè)管理行業(yè)在市場(chǎng)化日趨成熟的大環(huán)境下缺乏一個(gè)明確的發(fā)展方向，進(jìn)而難以取得突破性發(fā)展。為此，對我國城市社區物業(yè)管理中現存問(wèn)題展開(kāi)深入挖掘，探尋問(wèn)題形成的原因，并在此基礎上探索優(yōu)化我國城市物業(yè)管理的解決措施，對促進(jìn)我國城市社區物業(yè)管理的發(fā)展有著(zhù)重要意義。
關(guān)鍵詞：城市社區;物業(yè)管理;業(yè)主
1我國城市社區物業(yè)管理現存問(wèn)題
1.1城市社區物業(yè)管理企業(yè)管理能力有限
與發(fā)達國家相比，我國社區物業(yè)由于起步較晚其發(fā)展相對滯后，加上國內物業(yè)管理方面人才匱乏，致使城市社區物業(yè)管理企業(yè)大多管理能力不足。主要體現在兩個(gè)方面：其一，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商三者關(guān)系處理不到位。其二，將物業(yè)管理的重點(diǎn)放在對外宣傳上，而自身實(shí)際管理經(jīng)驗的累積和管理相關(guān)設施發(fā)展與宣傳相悖，在一定程度上導致我國城市社區物業(yè)管理企業(yè)高科技管理設施逐漸成為擺設，難以發(fā)揮其應有的功能和作用。
1.2服務(wù)觀(guān)念落后
我國城市物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)觀(guān)念落后，致使我國城市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量難以顯現。主要體現在兩個(gè)方面：其一，我國城市物業(yè)管理主觀(guān)原因致使其行業(yè)定位存在偏差。我國城市物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有找準行業(yè)定位，將自己定位為管理者，而不是服務(wù)者。這是因為物業(yè)管理企業(yè)自身服務(wù)觀(guān)念落后，沒(méi)有認識到物業(yè)管理的職能是服務(wù)。由于這種錯誤的行業(yè)定位，致使我國城市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量差。其二，前期物業(yè)定價(jià)過(guò)低、后期業(yè)主拖延或拒繳物業(yè)費等客觀(guān)因素致使我國物業(yè)管理企業(yè)難以提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。而業(yè)主一旦拖延或拒繳物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)就會(huì )更加消極懈怠，極大打擊物業(yè)管理的服務(wù)意識，難以提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，由此形成惡性循環(huán)，制約了我國城市物業(yè)管理整個(gè)行業(yè)的發(fā)展壯大。
1.3業(yè)主思想觀(guān)念存在誤區
我國城市物業(yè)管理行業(yè)飛速發(fā)展，多數業(yè)主的消費理念相對落后，仍處于計劃經(jīng)濟時(shí)代單位大包大攬免費午餐的狀態(tài)，尚未形成“等價(jià)交換”的消費理念。此外，多數業(yè)主對物業(yè)都缺乏正確認識，自律性差，一味追求“低價(jià)格，高服務(wù)”。不少業(yè)主都存在拖延或拒繳物業(yè)費現象，降低了物業(yè)管理企業(yè)收費率，降低了物業(yè)管理人員服務(wù)的積極性，同時(shí)也影響了更多社區居民的利益。
2我國城市社區物業(yè)管理現存問(wèn)題的原因
2.1相關(guān)法律法規不健全
由于我國城市社區物業(yè)管理相關(guān)法律法規尚不健全，賦予業(yè)主大會(huì )以及業(yè)主委員會(huì )的法律地位不高，使得業(yè)主大會(huì )在實(shí)際運作中談判處理社區物業(yè)管理問(wèn)題難度增加，協(xié)調成本逐步增長(cháng)，業(yè)主大會(huì )難以充分發(fā)揮其職能。此外，針對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的監督機制尚不健全，其實(shí)際運作中難以做到“民主、公開(kāi)、公平”，導致業(yè)主委員會(huì )和業(yè)主大會(huì )并不能完全代表廣大業(yè)主利益。也正是由于我國城市社區物業(yè)管理相關(guān)法律的建設力度較弱，尚未出臺具有針對性、地方性的物業(yè)管理相關(guān)法律法規，致使社區物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主二者之間的權、責、利關(guān)系不明晰，對于二者之間出現的糾紛，也尚未出臺相關(guān)法律法規明確指出處理辦法。究其根本，主要是由于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，社區物業(yè)管理行業(yè)也飛速發(fā)展，而與社區物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展速度相比我國出臺的有關(guān)社區物業(yè)管理的法律法規難以同步，從而制約其發(fā)展。
2.2市場(chǎng)機制不夠完善
近些年，我國物業(yè)管理行業(yè)飛速發(fā)展，逐漸成為我國現代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，但由于我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起步較晚，市場(chǎng)機制尚不完善，使得業(yè)主跟物業(yè)管理企業(yè)之間處于無(wú)休止的糾紛中。市場(chǎng)機制的不完善，嚴重影響了市場(chǎng)經(jīng)濟環(huán)境下物業(yè)管理體系的發(fā)展和完善，物業(yè)管理企業(yè)缺乏一個(gè)良好的監督環(huán)境，以及招投標的標準化、透明化程度低，致使違法違規現象時(shí)有發(fā)生，使得物業(yè)管理行業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展活力不足。另外，由于監管機制體制的不健全，在一定程度上導致了物業(yè)管理企業(yè)的職能和責任難以充分履行，加劇了物業(yè)管理市場(chǎng)的混亂。也正是因為市場(chǎng)機制不完善，導致物業(yè)管理缺乏一個(gè)良好的競爭環(huán)境，使得市場(chǎng)經(jīng)濟的競爭機制建設不完善，進(jìn)而導致物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際運作中不規范，管理水平低下�；谖飿I(yè)管理企業(yè)的不規范操作，在一定程度上引起了業(yè)主的`不滿(mǎn)，進(jìn)一步影響了業(yè)主參與自治的積極性。
2.3社區業(yè)主自治程度不夠難以滿(mǎn)足現實(shí)需求
按照我國傳統文化，老百姓花掉畢身積蓄購買(mǎi)商品房就是為了安居樂(lè )業(yè)尋找歸屬感。但是面對與物業(yè)管理的糾紛得不到解決，讓很多業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)失去信心。一方面，業(yè)主缺乏自治觀(guān)念。有些小區幾年沒(méi)有舉行過(guò)業(yè)主大會(huì )，各家自?huà)唛T(mén)前雪，對與自身利益無(wú)關(guān)的物業(yè)管理事務(wù)莫不關(guān)心。業(yè)主大會(huì )無(wú)法正常召開(kāi)，業(yè)主委員會(huì )也就無(wú)法成立。在面對利益受到侵害時(shí)，缺乏良好的維權渠道。其次，不少小區業(yè)主委員會(huì )管理不規范。業(yè)主委員會(huì )應該是由業(yè)主大會(huì )公開(kāi)選舉而來(lái)，但是不少小區從選舉到后期的管理運作都極為不規范。業(yè)主委員會(huì )不能代表業(yè)主利益甚至還和物業(yè)管理企業(yè)共同侵害業(yè)主利益。一部分小區業(yè)主委員會(huì )雖然是正規流程選舉而來(lái)，而業(yè)主委員會(huì )成員管理能力缺乏，在幫助業(yè)主維權過(guò)程中力不從心。這些情況都讓業(yè)主委員會(huì )形同虛設，無(wú)法發(fā)揮應有的作用。
3優(yōu)化我國城市社區物業(yè)管理對策
3.1健全相關(guān)法律法規
物業(yè)管理雖然在我國發(fā)展了多年，但是相關(guān)法律法規還是滯后。開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主之間發(fā)生糾紛，往往沒(méi)有詳細的法律法規提供法律依據導致糾紛無(wú)法通過(guò)法律手段妥善解決。根據物業(yè)管理的特點(diǎn)，主要從兩方面來(lái)完善法律法規。一方面要健全地方法規。我國各地區經(jīng)濟文化發(fā)展情況差異很大完全依靠國家制定的法規往往不能解決實(shí)際糾紛。根據各地方實(shí)際情況來(lái)制定物業(yè)相關(guān)規定，在物業(yè)管理過(guò)程中才能更加切合實(shí)際解決物業(yè)糾紛。如：收費原則、收費標準、服務(wù)構成、管理方式等細節上的問(wèn)題都要有詳細的法規來(lái)規范，這樣才能使出現糾紛有法可依。另一方面，要制定完善的投標制度。當前物業(yè)管理一個(gè)重要問(wèn)題就是業(yè)主不能自主選擇物業(yè)公司。完善投標制度，通過(guò)業(yè)主大會(huì )來(lái)公開(kāi)選擇廣大業(yè)主青睞的物業(yè)公司。一旦達到自由選擇物業(yè)公司，物業(yè)公司為了獲取市場(chǎng)必然要極力提供良好服務(wù)得到業(yè)主口碑，獲得良好的公眾印象。公平公開(kāi)的市場(chǎng)競爭才能促進(jìn)物業(yè)公司服務(wù)觀(guān)念的改變以及管理能力的提高，最終得到長(cháng)足發(fā)展，同時(shí)業(yè)主也得到良好服務(wù)和避免糾紛。
3.2認清行業(yè)本質(zhì)找準行業(yè)定位
首先，要處理好物業(yè)管理者與業(yè)主之間的定位。物業(yè)管理者在業(yè)主面前，既不是高高在上的“管理者”，也不是卑微受氣的“仆人”。對于物業(yè)管理者，應該將自身定位為服務(wù)者，因為物業(yè)管理本質(zhì)上是服務(wù)業(yè)。每一個(gè)物業(yè)從業(yè)人員都應該遵守職業(yè)道德，認真為業(yè)主提供服務(wù)，以及不斷提高自身物業(yè)管理能力。遇到業(yè)主問(wèn)題要耐心解決，時(shí)刻把自己定位為一個(gè)服務(wù)者。對于業(yè)主，也要擺正自己的位置。不能把物業(yè)管理者當作自己的仆人，通過(guò)正規流程去處理物業(yè)問(wèn)題，而不是通過(guò)威脅和拒絕交物業(yè)費等方式來(lái)“維權”。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)之間的定位。開(kāi)發(fā)商與物業(yè)應該是相輔相成的，二者相互支持相互幫助才能出現共贏(yíng)的局面。一些開(kāi)發(fā)商對房屋建造偷工減料等等，導致后期物業(yè)公司難以應付，這使物業(yè)公司失去管理信息和業(yè)主糾紛不斷。一些物業(yè)公司為了獲得市場(chǎng)，前期給開(kāi)發(fā)商報出過(guò)低的物業(yè)費用吸引業(yè)主購買(mǎi)商品房，但在后期卻無(wú)法按預期提供服務(wù)，最終只會(huì )糾紛不斷。優(yōu)質(zhì)小區建設規劃，會(huì )給后期物業(yè)管理減少很多不必要的糾紛，提供一個(gè)良好的服務(wù)平臺，并能使開(kāi)發(fā)商獲得公眾的信任與支持。
3.3完善相關(guān)規章制度
首先要進(jìn)一步完善招標制度，做好事前監督。在確定由哪家物業(yè)公司入駐社區參與物業(yè)管理之前，必須要有一套完善的招標制度來(lái)選擇符合要求的優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理公司。公平公開(kāi)的招標制度，讓更多的物業(yè)公司參與競爭從而促進(jìn)物業(yè)公司自我提高和為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)服務(wù)。通過(guò)嚴格的招標制度和招標流程來(lái)篩選合格的物業(yè)公司，是對業(yè)主負責同時(shí)也是對物業(yè)管理行業(yè)負責。其次，初始物業(yè)公司選擇市場(chǎng)化。在實(shí)際物業(yè)管理過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司關(guān)系往往非常曖昧甚至物業(yè)公司是開(kāi)發(fā)商下屬公司。根據《物業(yè)管理條例》規定，物業(yè)管理企業(yè)和開(kāi)發(fā)商應該是合同關(guān)系。開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行商品房銷(xiāo)售過(guò)程時(shí)，物業(yè)公司提前入駐社區，往往這個(gè)物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商有著(zhù)千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。之后又缺乏自由選擇物業(yè)公司的體制，導致物業(yè)和業(yè)主糾紛不斷。最后，建立完善的業(yè)主投訴制度。近年來(lái)的物業(yè)糾紛越來(lái)越多，業(yè)主利益受到侵害時(shí)沒(méi)有暢通的投訴渠道和完善的投訴制度只能采取其它不理想的維權方式。如此一來(lái)，物業(yè)和業(yè)主之間的糾紛就得不到妥善解決從而惡性循環(huán)。糾紛得不到妥善解決，讓業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)失去信心從而不愿意交物業(yè)管理費。最終導致物業(yè)管理企業(yè)得不到良性發(fā)展。
3.4完善監管機制，物業(yè)管理健康發(fā)展
首先，要加強物業(yè)公司資質(zhì)審核監督。對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)信用度等方面進(jìn)行嚴格的審核，杜絕不符合要求的企業(yè)進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)。這既是保障業(yè)主的利益，也是保障物業(yè)管理行業(yè)的利益。其次，加強物業(yè)管理行業(yè)競爭規范化監督。當前物業(yè)管理市場(chǎng)競爭日益激烈，不少物業(yè)公司為了奪取市場(chǎng)，不顧市場(chǎng)規律，承諾過(guò)低的物業(yè)費，入駐社區后又不能盈利從而通過(guò)降低服務(wù)質(zhì)量違規收費等方式來(lái)保證自身利益，最終導致業(yè)主不滿(mǎn)，從而糾紛不斷。同時(shí)惡意低價(jià)競爭和亂收費擾亂了物業(yè)管理市場(chǎng)，破壞了物業(yè)管理行業(yè)形象。最后，要加強對業(yè)主委員會(huì )的規范化監督。業(yè)主委員會(huì )是由業(yè)主大會(huì )選舉而來(lái)，代表廣大業(yè)主利益的業(yè)主代表。政府加強對其監督管理，使其規范化運作真正代表廣大業(yè)主利益。
參考文獻:
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物業(yè)管理論文7
一、中級階段——物業(yè)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)聯(lián)合
�。ㄒ唬┙柚W(wǎng)絡(luò )平臺，打造專(zhuān)業(yè)社區服務(wù)體系
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以利用互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢與相關(guān)企業(yè)聯(lián)合，向不同社區服務(wù)延伸，形成跨行業(yè)、跨區域的聯(lián)合，具體包括面向社區居民、周邊企業(yè)的不同服務(wù)業(yè)。如深圳的長(cháng)城物業(yè)通過(guò)旗下的電子商務(wù)有限公司、房地產(chǎn)經(jīng)紀公司、老年服務(wù)公司、家政服務(wù)公司等形成了專(zhuān)業(yè)的社區商務(wù)服務(wù)體系。再如深圳市彩生活服務(wù)集團，通過(guò)運用先進(jìn)的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，打造了一種新的物業(yè)服務(wù)模式——“彩生活模式”。該模式是建立在互聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、云計算等最新技術(shù)基礎之上的一種全新的物業(yè)管理、服務(wù)與運營(yíng)模式。通過(guò)創(chuàng )新推出的彩空間社區體驗店、彩之云、彩付寶（社區支付平臺）等社區服務(wù)載體，將信息、資源與新媒體進(jìn)行整合，建立起線(xiàn)上線(xiàn)下、有形與無(wú)形、現實(shí)和虛擬相結合的互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的物業(yè)管理與社區服務(wù)運營(yíng)模式。同時(shí)，住宅物業(yè)管理也可以和居家養老等服務(wù)結合起來(lái)。如上置物業(yè)通過(guò)搭建電子商務(wù)平臺，推行“長(cháng)者居家養生”，創(chuàng )新社區物業(yè)服務(wù)新模式�！熬蛹茵B生”包括生活護理服務(wù)、應急求助服務(wù)、精神慰藉服務(wù)、娛樂(lè )活動(dòng)服務(wù)等多個(gè)方面，由家政服務(wù)人員上門(mén)全程服務(wù)、客服管家單項特色服務(wù)、志愿者單項特色服務(wù)和助推服務(wù)中心等四種基本形式組成。物聯(lián)網(wǎng)平臺的啟動(dòng)和長(cháng)者居家養生俱樂(lè )部的成立，受到了廣大業(yè)主的歡迎，物業(yè)人員的服務(wù)意識不斷增強，綜合服務(wù)的技能得到提升，整體物業(yè)服務(wù)水平有了明顯進(jìn)步。與此同時(shí)，商業(yè)物業(yè)管理的發(fā)展空間更大，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、商業(yè)企業(yè)形成三方互利共贏(yíng)的模式。如SOHO中國與北京移動(dòng)簽署戰略合作協(xié)議，探索了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與運營(yíng)商合作的全新模式，面向SOHO中國樓宇租戶(hù)，北京移動(dòng)提供了4G明星終端和4G無(wú)線(xiàn)上網(wǎng)等產(chǎn)品的獨家優(yōu)惠，并為辦公的中小企業(yè)提供便利和優(yōu)惠，滿(mǎn)足辦公固話(huà)、寬帶上網(wǎng)及手機電話(huà)通信的綜合需求。這表明與互聯(lián)網(wǎng)合作，能做好商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理創(chuàng )新，順應時(shí)代潮流。
�。ǘ├没ヂ�(lián)網(wǎng)信息技術(shù)，減少管理成本
物業(yè)管理行業(yè)應充分利用現有信息網(wǎng)絡(luò )技術(shù)，探索大數據時(shí)代的管理模式。隨著(zhù)網(wǎng)絡(luò )信息化的迅猛發(fā)展，許多新建住宅大量采用新技術(shù)，如管理上的智能樓宇自控系統、綜合保安系統、火災報警系統，智能卡技術(shù)的運用，家庭智能化技術(shù)如防盜報警、火險報警、家庭電器設備遠程遙控，社區無(wú)線(xiàn)信號轉發(fā)器應用，數據衛星通信技術(shù)等，都為企業(yè)充分利用信息技術(shù)、提高管理效率提供了基礎。建立物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò )信息系統集成平臺對于大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，是提高管理效率、提高服務(wù)質(zhì)量的必經(jīng)之路。這樣就可以運用信息與網(wǎng)絡(luò )科技和自動(dòng)化技術(shù)，把建筑智能化系統與計算機物業(yè)管理系統集成于一體化的自動(dòng)化監控和綜合信息服務(wù)平臺上，實(shí)現集成性、交互性、實(shí)時(shí)性、動(dòng)態(tài)性的信息化物業(yè)管理服務(wù)。如陸家嘴物業(yè)建立的以物業(yè)服務(wù)為主體的“96916”呼叫中心，用電子平臺實(shí)現了“一個(gè)電話(huà)，五大功能”，即報修、應急搶修、投訴、家政服務(wù)、租賃中介。
二、高級階段——物業(yè)企業(yè)成為集信息、物流、物業(yè)服務(wù)于一體的綜合企業(yè)
在未來(lái)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須突破現有的傳統管理與服務(wù)模式，做好對物的管理和對人的服務(wù)兩個(gè)方面，物業(yè)服務(wù)不再是簡(jiǎn)單的房屋及其設備的管理，更要提供信息，針對不同家庭的需求提供個(gè)性化的服務(wù)，成為小區居民真正的“管家”。
�。ㄒ唬┐蛟煳锪髌髽I(yè)終端，做好社區“大管家”
未來(lái)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以考慮與物流企業(yè)合作，在相關(guān)社區區域內建立物流終端，引進(jìn)先進(jìn)設備，如安裝自助快遞收發(fā)終端，規范管理整個(gè)社區的'快遞收發(fā)工作。同時(shí)根據物業(yè)服務(wù)企業(yè)所掌握的居民情況和居民提供的信息，為居民提供送貨上門(mén)服務(wù)。這樣物流的“最后一公里”就交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)全權負責，一方面物業(yè)服務(wù)企業(yè)代替居民和物流企業(yè)進(jìn)行溝通，提高了溝通效率；另一方面規范了公共秩序管理，保證了社區安全。
�。ǘ┎杉髷祿�，做好居民“小管家”
數據的采集是一個(gè)長(cháng)期積累的過(guò)程。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立的網(wǎng)絡(luò )平臺上，居民所需的生活服務(wù)都統一在這個(gè)平臺上，會(huì )留下大量的數據。對于不同業(yè)務(wù)類(lèi)型的公司，大數據的用途各有不同，那么對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，大數據就是居民的畫(huà)像。通過(guò)數據的采集、分析，能夠充分了解居民的基本信息、消費能力、消費習慣及各種潛在的或現實(shí)的需求。有了這種居民數據，一方面方便了物業(yè)服務(wù)企業(yè)對居民提供“私人定制”服務(wù)，最大限度地滿(mǎn)足居民的不同需求，提高日常經(jīng)營(yíng)管理的效率和居民滿(mǎn)意度，另一方面可以更好地集成社區服務(wù)供應商和社區周邊各類(lèi)商業(yè)實(shí)體，最大限度地整合資源，逐步形成多方共贏(yíng)的商業(yè)生態(tài)系統。
�。ㄈ┗貧w服務(wù)本質(zhì)，體現人文關(guān)懷
誠然，互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展能夠給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來(lái)更智能化的管理方式，給居民生活提供更個(gè)性化的服務(wù)，但是實(shí)體的世界是由人與人構成的，最好的服務(wù)最終還是需要由人提供。傳統的物業(yè)對每一位居民的人文關(guān)懷，為居民營(yíng)造的舒適、溫馨的氛圍，是虛擬的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品所不能滿(mǎn)足的。因此，我們應該順應時(shí)代潮流，用更先進(jìn)、更智能化的方式變革物業(yè)管理的管理模式，借助互聯(lián)網(wǎng)手段，提供更方便、快捷、貼切的人文關(guān)懷。
物業(yè)管理論文8
物業(yè)管理是近幾年來(lái)我國大力培育、發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)程中,住宅與非住宅房產(chǎn)商品化 、服務(wù)化而出現的對居住、使用住宅小區、商廈的單位、居民提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。隨著(zhù)物業(yè)管理業(yè)的出現,在物業(yè)產(chǎn)權人(又稱(chēng)業(yè)主)、使用人與物業(yè)的受托管理人 (物業(yè)管理公司)之間產(chǎn)生了一種新型的民事法律關(guān)系,行政管理部門(mén)也面臨如何對物業(yè)管 理業(yè)進(jìn)行行業(yè)管理的新問(wèn)題,因物業(yè)管理發(fā)生的糾紛隨之出現,并呈現糾紛數量上升、新類(lèi) 型案件多的特點(diǎn)。而物業(yè)管理規范性文件方面,除了建設部發(fā)布的《城市新建住宅小區管理 辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》)和國家計委、建設部發(fā)布的《城市住宅小區物業(yè)管理服務(wù)收費 暫行辦法》這兩份部門(mén)規章外,我國尚無(wú)統一的或專(zhuān)門(mén)調整物業(yè)管理行為的法律法規,使物 業(yè)管理糾 紛案件存在適用法律難等問(wèn)題。本文試就物業(yè)管理糾紛的主要特點(diǎn)、審理物業(yè)管理糾紛案件 在實(shí)體上和程序上應注意的問(wèn)題,以及值得探討的問(wèn)題略陳管見(jiàn)。
一、物業(yè)管理糾紛的主要特點(diǎn)。
物業(yè)管理糾紛是隨著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商加強售后服務(wù)及物業(yè)管理行業(yè)的出現而出現的, 該類(lèi)糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著(zhù)不同的特點(diǎn)。
1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升,訴訟標的額較大。
1990年以來(lái),特別是1992年以后,全國各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起,海南的房地產(chǎn)更是超 常規發(fā)展,形成了不同檔次、不同類(lèi)型的新建住宅小區和作為商用寫(xiě)字樓的大廈(以下簡(jiǎn)稱(chēng) 為住宅小區和商廈),各類(lèi)住宅小區、商廈在收取物業(yè)管理費用、提供管理服務(wù)方面的做法 不盡一致,業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規范,使業(yè)主與物業(yè)管 理者、行政主管部門(mén)之間的矛盾漸生,因此而產(chǎn)生的糾紛,向房產(chǎn)、物價(jià)等管理部門(mén)的投訴 大量增加,在有關(guān)部門(mén)的協(xié)調處理不完全能解決糾紛后,當事人轉而向法院起訴。以�？谑� 新華區法院為例,該院于1995年開(kāi)始受理物業(yè)管理糾紛案5件,至1996年上升為20件,這兩 年來(lái)因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類(lèi)糾紛有增無(wú)減。訴訟標的額少則上萬(wàn)元,多則幾十萬(wàn)元。
2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類(lèi)型多,且多是新類(lèi)型的案件。
物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過(guò)程中所發(fā)生的糾紛。據統計,目前�？谑兴芾淼奈飿I(yè)管理 糾紛,已從剛開(kāi)始受理時(shí)物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費的糾紛,發(fā)展到涉及民事訴訟、行政 訴訟的各類(lèi)型糾紛。主要有:(1)物業(yè)管理者(包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司)向業(yè) 主或使用人追索物業(yè)管理費、水電費的糾紛,這類(lèi)糾紛數量較多;(2)業(yè)主或使用人要求 物業(yè)管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權賠償糾紛;(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè) 管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛;(4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管 理糾紛;(5)業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財 務(wù)損失的糾紛;(6)業(yè)主或管委會(huì )選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛;(7)業(yè)主訴房產(chǎn) 管理部門(mén)行政侵權糾紛。這些類(lèi)型的糾紛,涉及到民法關(guān)系中合同之債(包括服務(wù)管理關(guān)系 、代理關(guān)系、承包關(guān)系)、侵權行為所生之債,以及行政訴訟中房產(chǎn)管理部門(mén)的行政行為是 否合法。如�？谑许槹l(fā)新村小區的部分業(yè)主因認為在沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、業(yè)主選票未過(guò)半數 的情況下,�？谑蟹慨a(chǎn)管理局批復同意成立管委會(huì )屬違法行政,侵犯了原告作為業(yè)主的利益 ,而提起行政侵權訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。
3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復雜,法律關(guān)系復雜,對糾紛的審理有一定的難度。
物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關(guān)系復雜,該類(lèi)案件的主體,既有我國公民、法人和 其他組織,又有外國公民、外國企業(yè)、港澳臺同胞;參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區管 委會(huì ),也有物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或行政管理部門(mén)。既可能涉及業(yè)主與使用人的關(guān)系 、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權關(guān)系,又可能涉及到房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系、管委會(huì )與物業(yè)管理公司的關(guān)系,業(yè)主、管委會(huì )或物業(yè)管理公 司與房產(chǎn)管理部門(mén)的關(guān)系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類(lèi)型的案件,在審判實(shí)踐中又無(wú)現成的 依據,《中華人民共和國民法通則》等法律中無(wú)專(zhuān)門(mén)調整物業(yè)管理的規定,只能依據民法通 則、行政訴訟法的基本原則,依據有關(guān)部門(mén)和地方性規章進(jìn)行處理,而有關(guān)規章的規定又不 詳盡或明確,給正確處理該類(lèi)糾紛帶來(lái)一定的難度。
二、審理物業(yè)管理糾紛案件應注意的幾個(gè)問(wèn)題。
(一)物業(yè)管理糾紛的管轄問(wèn)題。
確定物業(yè)管理糾紛案件的管轄問(wèn)題,是正
確審理此類(lèi)案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問(wèn)題,應以物業(yè)管理糾紛的具體類(lèi)型來(lái)確定。因物業(yè)管理引起的行政訴訟案件,依《行政訴 訟法》的有關(guān)規定確定有管轄權的法院。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件,目前當事人一般 都在物業(yè)所在地的法院起訴,并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地,而有些受訴法院 也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類(lèi)型而予以受理。簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的一方當事人向對方 提起侵權之訴的,應適用民事訴訟法第29條的規定,由侵權行為地或被告住所地的人民法院 管轄,因物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產(chǎn)生的合同糾紛,應 適用民事訴訟法第24條的規定,即:“因合同糾紛提起的訴訟,由被告住所地或合同履行地 的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業(yè)主作為被告的, 業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地,又有在物業(yè)所在地之外的,并非業(yè)主購置了物業(yè),物業(yè)所 在地就是其住所地,因此,不能簡(jiǎn)單地認為物業(yè)所在地就是被告住所地;物業(yè)管理公司的住 所地是指其主要營(yíng)業(yè)地或主要辦事機構所在地,而并非是實(shí)施物業(yè)管理的所在地,但由于物 業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同,均是在物業(yè)所在地實(shí)施物業(yè)管理 ,因此,物業(yè)所在地應認為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動(dòng)產(chǎn)的管理引起的.糾紛, 但其不屬于不動(dòng)產(chǎn)糾紛,不適用專(zhuān)屬管轄的規定。
(二)應注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。
審查物業(yè)管理合同的效力,關(guān)系到正確處理糾紛,維護法律嚴肅性的問(wèn)題。在物業(yè)管理 糾紛中,主要涉及三類(lèi)合同,一為物業(yè)管理服務(wù)合同,即業(yè)主或管委會(huì )與物業(yè)管理公司或開(kāi) 發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司對建筑物及其附屬物進(jìn)行有償管理服務(wù)的書(shū)面協(xié) 議:通常所說(shuō)的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務(wù)合同;二為物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承 包 的書(shū)面協(xié)議;三為物業(yè)委托管理合同,即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權 委托給物業(yè)管理公司管理的書(shū)面協(xié)議。在審理中,應區分合同的不同性質(zhì),注意判定合同 的效力,以正確處理物業(yè)管理糾紛。
1.注意審查物業(yè)管理服務(wù)合同的效力。
在審查物業(yè)管理服務(wù)合同(或稱(chēng)聘用管理合同)時(shí),應主要從當事人是否具備民事主體 資格和相應的民事權利能力、民事行為能力,合同的內容是否合法來(lái)審查其效力。物業(yè)管理 權是因業(yè)主享有物權所派生出的權利,行使物業(yè)管理權的應是物業(yè)的所有權人,或是與業(yè)主 約定可享有物業(yè)管理權的使用人,而非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司。物業(yè)管理服務(wù)合同應 由業(yè)主(或特定的使用人)為委托人,委托具有物業(yè)管理資質(zhì)、能力的管理公司而形成。由 于我國房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中物業(yè)管理剛起步,在購房者購房時(shí),物業(yè)管理多是作為商品房售后 服務(wù)的一環(huán),由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與購房者簽訂,約定購房者接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的物業(yè)管理服務(wù) .隨著(zhù)物業(yè)管理規范化、法制化的呼聲日甚,越來(lái)越多的業(yè)主或業(yè)主管理委員會(huì )作為行使物 業(yè)管理權的一方,續聘或選聘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商屬下的物業(yè)管理機構或物業(yè)管理公司為其提供物 業(yè)管理有償服務(wù)。因此,物業(yè)管理服務(wù)合同合格的當事人,一方為業(yè)主或依法成立的業(yè)主管 理委員會(huì ),另一方為具有物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)范圍的企業(yè)。原由業(yè)主或無(wú)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)權的 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同,其效力應以建設部的《辦法》施行之日起劃分 ,在此之前(即1994年4月1日前)所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同不宜以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)物業(yè) 管理經(jīng)營(yíng)權來(lái)認定無(wú)效,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在業(yè)主選聘物業(yè)管理公司之前,可繼續實(shí)施物業(yè)管理 ,但不得以繼續履行合同為由,阻撓業(yè)主或業(yè)主管理委員會(huì )選聘物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。19 94年4月1日后所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同,因《辦法》已規定住宅小區應由物業(yè)管理公司統 一實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在出售房屋前,就應選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區的管 理,或注冊成立物業(yè)管理公司負責管理。所以,1994年4月1日后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍與業(yè)主簽訂 物業(yè)管理服務(wù)合同的,應認定合同無(wú)效。
在審查物業(yè)管理服務(wù)合同效力時(shí),還應注意審查合同的內容是否合法。物業(yè)管理服務(wù)合 同必須遵守法律、法規、規章,不得損害國家利益、社會(huì )公共利益和他人合法權益;必須在 平等協(xié)商的基礎上,確保業(yè)主或業(yè)主管理委員會(huì )行使物業(yè)管理權和委托權。對于業(yè)主不能 在平等的基礎上行使其物業(yè)管理權的,應認定合同無(wú)效;對易引起糾紛的物業(yè)管理費,其收 費標準、范圍要依據物價(jià)管理部門(mén)的收費標準或報經(jīng)物價(jià)管理部門(mén)批準,超過(guò)標準收取費用 和滯納金,未經(jīng)批準擴大收費范圍的條款,應確認為無(wú)效條款;對屬于業(yè)主所有或共有的外 墻體、屋頂等的使用、收益,如不允許業(yè)主管理、使用、收益,或賦予房地產(chǎn)商使用權而不 向業(yè)主交付相應對價(jià)的,均侵犯了業(yè)主的權益。實(shí)踐中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或發(fā)售房產(chǎn)的大業(yè)主 ,未經(jīng)業(yè)主同意隨意使用屬于其他業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂等并獲取收益的侵權行為 常常發(fā)生,物業(yè)管理服務(wù)合同的內容中出現侵犯業(yè)主權益的不平等條款的,應確認部分無(wú)效 .
2.注意審查物業(yè)管理承包合同的效力。
由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司往往認為物業(yè)管理權在其手中,而在無(wú)能力或精力實(shí)施物 業(yè) 管理時(shí),或為牟利,在與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同后,將受托進(jìn)行物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)權發(fā)包 給其他的物業(yè)管理公司,坐收承包金,由此產(chǎn)生了發(fā)包人與承包人因收取、上繳物業(yè)管理承 包金及業(yè)主拒向承包管理人交納物業(yè)管理費用的糾紛。建設部《辦法》中規定,小區物業(yè)管 理權屬全體業(yè)主所有,只有業(yè)主或者代表業(yè)主的管委會(huì )才有權選聘物業(yè)管理公司,為業(yè)主提 供有償服務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司只有依據物業(yè)管理服務(wù)合同對物業(yè)實(shí)施管理,其 由此所享有的受托權實(shí)質(zhì)上不是物業(yè)管理權,而是受托管理權,將受托管理權發(fā)包、轉讓給 他人經(jīng)營(yíng),這種物業(yè)管理承包合同損害了全體業(yè)主的利益,應確認為無(wú)效合同。有受托管理 權的物業(yè)管理公司將其管理權發(fā)包,其無(wú)權收取物業(yè)管理承包金,承包人則未依法取得受托 管理權,其要求業(yè)主向其交納物業(yè)管理費的訴訟請求,不應得到支持。
3.注意審查物業(yè)委托管理合同的效力。
在考察物業(yè)委托管理合同時(shí)應注意審查合同的當事人和合同的內容。業(yè)主或代表業(yè)主的 管委會(huì )委托、聘用物業(yè)管理公司提供管理服務(wù),據此所簽訂的物業(yè)委托管理合同,實(shí)質(zhì)上是 屬于前述物業(yè)管理服務(wù)合同,如無(wú)其它致合同無(wú)效的情形,所簽訂的物業(yè)委托管理合同應確 認有效。但在實(shí)踐中引起糾紛的物業(yè)委托管理合同則大多不是業(yè)主或管委會(huì )與物業(yè)管理公司 簽訂的合同,而是由正在實(shí)施物業(yè)管理的公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的,由正在對物業(yè)進(jìn) 行管理的公司委托別的物業(yè)管理公司對業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理的合同,這種類(lèi)型的物業(yè)委托管 理合同,其性質(zhì)與物業(yè)管理承包合同相似,都是未經(jīng)業(yè)主同意,將取得的委托管理權轉讓給 他人,由他人對業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理,所不同的是物業(yè)委托管理合同采取委托管理的方式。 業(yè)主將物業(yè)委托給其選定的物業(yè)管理公司管理,是基于業(yè)主對所選定的物業(yè)管理公司物業(yè)管 理能力的信任,物業(yè)管理公司既無(wú)權將享有的受托管理權轉包、轉讓,也無(wú)權另行委托他人 對業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理。而且,根據民法理論,轉委托成立的前提必須是經(jīng)委托人(即業(yè)主 )同意,接受委托進(jìn)行物業(yè)管理的物業(yè)管理公司擅自將管理權轉托他人行使,所簽訂的物 業(yè)委托管理合同,侵犯了業(yè)主的利益,實(shí)施了無(wú)權轉委托的行為,應確認合同無(wú)效。在審查 物業(yè)委托管理合同時(shí),應將其與物業(yè)管理公司選聘專(zhuān)營(yíng)公司承擔專(zhuān)項經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的合同區分開(kāi) 來(lái),后者依《辦法》及物業(yè)管理的需要,是允許的。
物業(yè)管理論文9
寫(xiě)字樓的品質(zhì)是由硬件和軟件共同決定的，硬件固然重要，但也離不開(kāi)物業(yè)管理等軟件的支撐。近年來(lái)，伴隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和商業(yè)活動(dòng)的繁榮，寫(xiě)字樓越來(lái)越多，特別是出現了一批高檔的寫(xiě)字樓。但是，這些寫(xiě)字樓的管理也存在著(zhù)問(wèn)題。比如，寫(xiě)字樓的物業(yè)管理就經(jīng)常被詬病。來(lái)往人員繁雜，很難杜絕不法分子入樓盜竊；寫(xiě)字樓的消防隱患等。[1]我們要對寫(xiě)字樓物業(yè)管理問(wèn)題進(jìn)行重新認識，知曉其工作內容，了解優(yōu)化管理的意義，并掌握物業(yè)管理優(yōu)化的路徑。
一、寫(xiě)字樓物業(yè)管理的內容和優(yōu)化意義
�。ㄒ唬⿲�(xiě)字樓物業(yè)管理的內容
與經(jīng)濟快速發(fā)展相伴隨出現的現象就是各個(gè)城市寫(xiě)字樓的發(fā)展，寫(xiě)字樓在一定程度上代表著(zhù)這個(gè)城市的經(jīng)濟能量和物質(zhì)財富，也是經(jīng)濟發(fā)展的重要載體。[2]關(guān)于寫(xiě)字樓物業(yè)管理的內容，可以從狹義和廣義兩個(gè)角度來(lái)認識。從狹義的角度來(lái)看，就指的是個(gè)人或者物業(yè)管理公司對寫(xiě)字樓的`內部環(huán)境、設施設備、場(chǎng)所等所進(jìn)行的管理。廣義的物業(yè)管理除了以上內容之外，還包括了委托管理等在內。本文從狹義的角度來(lái)認識寫(xiě)字樓的物業(yè)管理問(wèn)題。
�。ǘ⿲�(xiě)字樓的物業(yè)管理優(yōu)化意義
寫(xiě)字樓物業(yè)管理優(yōu)化對于寫(xiě)字樓本身的增值、寫(xiě)字樓各業(yè)主或者租戶(hù)的利益維護、城市經(jīng)濟的發(fā)展等都具有重要的意義。從寫(xiě)字樓本身的增值來(lái)看，目前對寫(xiě)字樓是分等級的，要努力提升寫(xiě)字樓的等級，提升寫(xiě)字樓的商場(chǎng)價(jià)值或者品質(zhì)，這其中，物業(yè)管理水平就扮演了重要角色。從寫(xiě)字樓租客或者業(yè)主的角度來(lái)看，高端的物業(yè)管理可以維護寫(xiě)字樓內外部的優(yōu)良環(huán)境、維護安全和秩序、消除消防隱患等，這些對業(yè)主或者租戶(hù)都是有利的。
二、寫(xiě)字樓物業(yè)管理優(yōu)化的路徑
�。ㄒ唬⿲�(xiě)字樓物業(yè)管理的標準化
寫(xiě)字樓物業(yè)管理優(yōu)化路徑之一是推行管理的標準化。標準化程度本身就是服務(wù)性行業(yè)發(fā)展水平的一個(gè)基本指標，越是標準化，越容易規范服務(wù)性行為。從大的行業(yè)發(fā)展來(lái)看，寫(xiě)字樓物業(yè)管理要有自己的標準，這一點(diǎn)從中央政府層面已經(jīng)提出了要求，全國物業(yè)服務(wù)標準化技術(shù)委員會(huì )正在努力。行業(yè)標準的確立必將對寫(xiě)字樓物業(yè)的發(fā)展起到積極的推動(dòng)作用。此外，從每個(gè)寫(xiě)字樓物業(yè)管理來(lái)說(shuō)，標準化也是基本的要求，每一項服務(wù)都要有據可循，知曉應該做到什么水平。
�。ǘ⿲�(xiě)字樓物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化
寫(xiě)字樓物業(yè)管理優(yōu)化路徑之二是推行管理的專(zhuān)業(yè)化。專(zhuān)業(yè)化是市場(chǎng)經(jīng)濟形勢下，寫(xiě)字樓特別是5A級寫(xiě)字樓發(fā)展的必然趨勢。[3]業(yè)主和租客所需要的服務(wù)是越來(lái)越專(zhuān)業(yè)的，那么，與之相適應，寫(xiě)字樓的物業(yè)管理也要同步跟進(jìn)，否則就會(huì )被淘汰出局。具體來(lái)看，寫(xiě)字樓物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化如何來(lái)實(shí)現呢？目前，服務(wù)外包是一個(gè)較為可行的辦法。所謂服務(wù)外包實(shí)際上就是將物業(yè)管理本身的管理層和操作層分開(kāi)，管理由自身來(lái)負責，具體的業(yè)務(wù)則可以委托給更專(zhuān)業(yè)的公司來(lái)進(jìn)行，由專(zhuān)業(yè)的人來(lái)做專(zhuān)業(yè)的事。
�。ㄈ⿲�(xiě)字樓物業(yè)管理的國際化
寫(xiě)字樓物業(yè)管理優(yōu)化路徑之三是國際化。提出這個(gè)路徑是因為，首先，越來(lái)越多的外資公司入駐寫(xiě)字樓，而且這也是以后的一個(gè)基本趨勢。其次，入駐的本土業(yè)主也有走向國際市場(chǎng)的趨勢。最后，也是最重要的，寫(xiě)字樓物業(yè)管理發(fā)展需要向國際標準和水平靠齊。因此，寫(xiě)字樓物業(yè)管理也積極未雨綢繆，緊盯行業(yè)發(fā)展趨勢，主動(dòng)進(jìn)行變革，跟上行業(yè)發(fā)展的步伐。
�。ㄋ模⿲�(xiě)字樓物業(yè)管理的環(huán)�；�
寫(xiě)字樓物業(yè)管理優(yōu)化的途徑之四是環(huán)�；，F在入駐寫(xiě)字樓的公司，其要求是多方面的。比如，有的要求零干擾的環(huán)境，有的有環(huán)保需求，要求有綠色、節能、健康的環(huán)境等。[4]而且健康因素越來(lái)越受到人們的關(guān)注，不僅是在家庭環(huán)境中，在辦公環(huán)境中也同樣重要。針對這一情況，從物業(yè)管理的設施設備到公共空間的景觀(guān)擺放，再到具體的清潔材料的選取等，都要嚴格符合環(huán)保標準。
三、結語(yǔ)
物業(yè)管理之于寫(xiě)字樓，就如同程序對于一臺電腦，是不可或缺的。而且，經(jīng)濟愈是發(fā)展，業(yè)主和租戶(hù)對寫(xiě)字樓的要求愈是高端。而對于寫(xiě)字樓來(lái)說(shuō)，要想使自身能夠有良好口碑，能夠獲得高水平的租金，則必須有高品質(zhì)的物業(yè)管理。二者之間是相互成全、相互增值的關(guān)系。正因為如此，寫(xiě)字樓物業(yè)管理需要緊跟行業(yè)發(fā)展步伐和客戶(hù)需求，主動(dòng)地采取措施，不斷地提升管理的標準化、專(zhuān)業(yè)化、國際化、環(huán)�；疁�，在市場(chǎng)競爭中占據優(yōu)勢地位。
物業(yè)管理論文10
一、物業(yè)權益法律關(guān)系分析
�。ㄒ唬┪飿I(yè)權益及物業(yè)權益法律關(guān)系概念
物業(yè)權益是指開(kāi)發(fā)商或業(yè)主基于商品房土地使用權和房屋所有權，業(yè)主委員會(huì )通過(guò)業(yè)主大會(huì )授權，物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于物業(yè)服務(wù)合同約定，房地產(chǎn)相關(guān)行政管理部門(mén)基于行政管理權而產(chǎn)生的一系列法律權利、義務(wù)和基于此而產(chǎn)生的收益。物業(yè)權益法律關(guān)系是指法律在調整各方主體針對物業(yè)權益在物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)過(guò)程中各種關(guān)系的總和。
�。ǘ┪飿I(yè)權益法律關(guān)系特點(diǎn)
物業(yè)權益法律關(guān)系具有主體多樣性，直接參與者有開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和房地產(chǎn)行政管理部門(mén)。實(shí)踐中，間接參與者還有物業(yè)承租方、專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)、房產(chǎn)設計單位和建設施工單位。物業(yè)權益法律關(guān)系具有客體明確性，物業(yè)權益法律關(guān)系客體都指向物和債，一般不涉及人身和精神產(chǎn)品。具體的講，只涉及物業(yè)本身和基于物業(yè)而產(chǎn)生的債。物業(yè)權益法律關(guān)系具有內容復雜性，包括業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )權利義務(wù)；前期物業(yè)管理；物業(yè)管理；物業(yè)服務(wù)；各方法律責任等等。
二、我國物業(yè)管理、服務(wù)過(guò)程中物業(yè)權益存在的主要問(wèn)題
當前我國物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)由于法律制度保障，技術(shù)規范水平，公民法律意識，地區發(fā)展差異，歷史遺留問(wèn)題，服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，從業(yè)人員素質(zhì)等諸多原因存在下列主要問(wèn)題。
1．房屋質(zhì)量最低保修期不明確或過(guò)短
我國現行《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》規定的2至5年的質(zhì)量保修期從技術(shù)層面和相對于房屋70年的產(chǎn)權使用期明顯偏短。實(shí)踐中，前期物業(yè)管理后，房屋出現滲漏，供熱與供冷系統質(zhì)量問(wèn)題，給排水質(zhì)量問(wèn)題以及其他共用設備老化問(wèn)題就成為物業(yè)糾紛的主要原因之一。
2．住宅專(zhuān)項維修資金制度問(wèn)題
我國現行《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》規定住宅專(zhuān)項維修資金由業(yè)主繳納，屬業(yè)主所有，用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修、更新和改造。實(shí)踐中，業(yè)主要使用這筆錢(qián)，程序繁瑣，效率低下。截至20xx年底，全國住宅專(zhuān)項維修金累積節余超萬(wàn)億，使用率不到10%。還有一個(gè)普遍存在的問(wèn)題，上世紀修建的商品房很多并沒(méi)有繳納住宅專(zhuān)項維修資金，同一物業(yè)管理區域，有的繳納了而有的沒(méi)有繳納。上述實(shí)際情況造成一旦房屋出現質(zhì)量問(wèn)題很難解決，是物業(yè)糾紛引發(fā)誘因之一。
3．業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )法律地位和業(yè)務(wù)能力問(wèn)題
業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )沒(méi)有對外承擔民事賠償的能力，因而其民事行為能力相當有限，從法理上講，業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )至少是限制民事行為能力組織，代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同比較牽強，但考慮到可操作性也只能如此。實(shí)踐中，很多小區業(yè)主委員會(huì )無(wú)固定辦公場(chǎng)所，不知其權利和義務(wù)，存在多一事不如少一事的'消極心理，這給物業(yè)管理帶來(lái)不利影響，也是物業(yè)糾紛的誘因之一。
4．物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要職責是向業(yè)主提供服務(wù)，從而收取服務(wù)費而盈利。第二項職責是受業(yè)主大會(huì )委托代為管理物業(yè)共有部分維護，共有設施維修，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取相關(guān)服務(wù)費。實(shí)踐中，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)以管理者自居，缺乏服務(wù)意識，服務(wù)態(tài)度不好。為了節省服務(wù)成本，聘用沒(méi)有從業(yè)資格的人員，這些人員往往業(yè)務(wù)能力不強，問(wèn)題最突出的是安保方面。上述問(wèn)題直接導致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵，是物業(yè)服務(wù)糾紛的最直接、最主要原因。
5．物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費模式問(wèn)題
一般通行收費模式以業(yè)主房產(chǎn)面積每平米多少服務(wù)費的定價(jià)模式進(jìn)行收費，這種收費模式具有極簡(jiǎn)單的可操作性，但公平性和合理性值得商榷。6．物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)收益分配和亂收費問(wèn)題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收益顯然應該歸全體業(yè)主所有，現實(shí)中，這些收益有些被物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵占。相當部分物業(yè)管理區域內無(wú)相關(guān)財務(wù)信息公開(kāi)，矛盾最突出的是小區共有部分用于停車(chē)位和臨時(shí)停車(chē)收費的收益。上述不合理甚至是違法現象的存在，是造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主關(guān)系緊張的主要原因，糾紛就在所難免，甚至發(fā)生沖突，時(shí)有相關(guān)報到見(jiàn)諸媒體。
三、物業(yè)權益法律關(guān)系之調整方法
現行調整物業(yè)權益的主要法律有《物權法》、《合同法》、《物業(yè)管理條例》、各種地方《物業(yè)管理條例》等。從法律手段來(lái)講，對于物業(yè)權益調整有民事、行政、經(jīng)濟、刑事等方法�！段餀喾ā氛{整物業(yè)權益是一種民事方法�！逗贤ā氛{整物業(yè)權益更多的是一種經(jīng)濟手段。針對物業(yè)權益法律關(guān)系的普遍性和重要性，《物業(yè)管理條例》和地方《地方物業(yè)管理條例》就物業(yè)權益的綜合調整應運而生，明確界定調整范圍，詳細規定各方權責，綜合運用民事、行政、經(jīng)濟和刑事手段，是物業(yè)權益法律調整的主要方法。但在實(shí)踐中由于物業(yè)權益問(wèn)題本身的復雜性，急需實(shí)施細則加以細化，以更好的指導物業(yè)權益司法實(shí)踐。綜上所述，物業(yè)權益法律調整主要依據上述幾部法律法規，在司法實(shí)踐中各地法官針對相似案件由于缺乏實(shí)施細則而出現不同處理結果的情況比較突出。鑒于此，確立物業(yè)權益法律調整的基本原則十分必要。
四、物業(yè)權益之法律調整原則
(一)物業(yè)管理規范原則
物業(yè)及其權益是廣大業(yè)主的重要權益，是人民安居樂(lè )業(yè)的基礎。據相關(guān)資料顯示，我國相當部分的物業(yè)存在質(zhì)量問(wèn)題。怎樣確保物業(yè)質(zhì)量和價(jià)值，得益于規范的物業(yè)管理。規范建筑質(zhì)量、規范管理制度、規范房地產(chǎn)監管，讓制度合法、合理，具有可操作性，還需要立法者和制度制定者提高立法技巧和制度科學(xué)性。
(二)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量原則
物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是否符合物業(yè)服務(wù)合同約定，怎樣提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平，得益于物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)從業(yè)人員提高自身素質(zhì)，依托先進(jìn)的技術(shù)和方法，進(jìn)而改善人居環(huán)境和秩序。有效避免物業(yè)服務(wù)糾紛，努力構建和諧社區。
五、完善物業(yè)權益之法律調整相關(guān)措施
物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)都圍繞物業(yè)權益展開(kāi)，建設現代化城市和新型城鎮化都對物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)提出了更高的要求，怎樣確保我國建筑工程質(zhì)量和后期高效的質(zhì)量維護，怎樣改善我國公民家居環(huán)境和秩序，對現有物業(yè)相關(guān)法律和制度進(jìn)行完善十分必要。
�。ㄒ唬┘訌姺课萁ㄖこ藤|(zhì)量監管，引入房屋質(zhì)量保證金制度
首先建議參照住宅專(zhuān)項維修資金制度以法律形式建立房屋質(zhì)量保證金制度，責令房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商繳納房屋質(zhì)量保證金，督促開(kāi)發(fā)商對房屋建筑工程質(zhì)量加以重視，從源頭確保房屋建筑工程質(zhì)量，減少后期物業(yè)管理糾紛。在房屋質(zhì)量保修期后，退還開(kāi)發(fā)商。其二，延長(cháng)房屋質(zhì)量保修期，強化開(kāi)發(fā)商、設計單位、建設施工單位責任，督促其努力提高房屋建筑水平，以確保廣大人民群眾安居和中國建筑質(zhì)量之要求。
�。ǘ┩晟谱≌瑢�(zhuān)項維修資金制度，降低繳存比例，提高使用率
其一建議降低首次繳存比例，在需要增加時(shí)由業(yè)主再繳納，這樣即可保證物業(yè)后期維護，又可降低業(yè)主買(mǎi)房成本。其二，在住宅專(zhuān)項維修資金使用程序上進(jìn)行簡(jiǎn)化，建議規定當房屋共有部分出現問(wèn)題時(shí)，半數業(yè)主或受物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題直接影響相關(guān)業(yè)主通過(guò)即可。
�。ㄈ┙o予業(yè)主委員會(huì )資金保障，建立物業(yè)管理基金制度
業(yè)主委員會(huì )的民事行為能力要想得以加強，唯一的辦法就是得到資金保障。有效的途徑就是將物業(yè)共有部分收益交由業(yè)主委員會(huì )管理，建立物業(yè)管理基金，用于業(yè)主委員會(huì )日常工作費用，提高業(yè)主委員會(huì )成員工作積極性，著(zhù)實(shí)解決物業(yè)管理區域存在的問(wèn)題，為廣大業(yè)主辦實(shí)事。并建立相應財務(wù)公開(kāi)制度，接受業(yè)主的監督。這樣做可以同時(shí)既能解決共有部分收益不公開(kāi)、難分配、被侵占，業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )無(wú)作為、不作為等一系列問(wèn)題。
�。ㄋ模┨岣呶飿I(yè)服務(wù)質(zhì)量，嚴格按照合同辦事
物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是物業(yè)服務(wù)企業(yè)賴(lài)以生存的法寶，是業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費的前提。國家鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)總是會(huì )把盈利放在首位，怎么以較少的投入獲取較高的收益是企業(yè)思考較多的事情。怎么在這二者之間找到平衡點(diǎn)，是有效降低物業(yè)服務(wù)糾紛的有效途徑。那么業(yè)主監督，業(yè)主委員會(huì )監督，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身提高和物業(yè)服務(wù)協(xié)會(huì )行業(yè)約束就顯得尤為重要。最重要的是嚴格按照合同辦事，怎樣約定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量條款，做到可衡量化，可操作性，這給業(yè)主委員會(huì )提出了較高的素質(zhì)要求。（五）改革物業(yè)服務(wù)收費模式，有效提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量物業(yè)服務(wù)收費模式是物業(yè)服務(wù)合同的重要條款，怎樣收費和收多少應該以物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)項目和服務(wù)質(zhì)量為依據，而不能簡(jiǎn)單以物業(yè)面積為單一定價(jià)依據。改革物業(yè)服務(wù)收費模式是提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的有效途徑，明確的菜單式收費模式既限定了收費項目，也明確了服務(wù)質(zhì)量標準，為提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和減少物業(yè)服務(wù)糾紛奠定基礎。同時(shí)服務(wù)合同中沒(méi)有約定的就不能收費，否則就屬于亂收費。最后物業(yè)收費必須出具收費發(fā)票和收費項目清單。
六、結語(yǔ)
規范的物業(yè)管理是現代城市管理水平進(jìn)步的體現，有質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)是社區建設的重要內容，物業(yè)管理和服務(wù)過(guò)程中物業(yè)權益之法律調整的目的就是要規范物業(yè)管理和提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，相信這一社會(huì )性問(wèn)題會(huì )隨著(zhù)我國構建法治社會(huì )和構建和諧社會(huì )進(jìn)度的加快而得到妥善的解決，從而推動(dòng)我國民生事業(yè)全面發(fā)展。
物業(yè)管理論文11
【題目】《住宅物業(yè)管理存在的問(wèn)題與對策研究》
【摘要】住宅物業(yè)管理是目前我國物業(yè)管理的主要形式，是近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程突飛猛進(jìn)的產(chǎn)物，尤其在新建商品住宅的營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，物業(yè)管理更成為一個(gè)不可或缺的重要內容。本文對住宅物業(yè)管理存在的問(wèn)題加以分析，以探討、研究相應的解決辦法, 促進(jìn)住宅物業(yè)管理的健康發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理 物業(yè) 問(wèn)題 對策
【目錄】根據內容生成目錄，
【正文】緒論、本論、結論
一、緒論，說(shuō)明我完成此次作業(yè)的目的、現實(shí)意義、對所研究問(wèn)題的認識，并提出本文的中心論點(diǎn)。
二、本論
住宅物業(yè)管理存在的'問(wèn)題
�。ㄒ唬﹪曳煞ㄒ�，政府管理體系不健全
1、缺乏完善的法律法規（憲法、法律法規、規章制度）
2、政府相關(guān)部門(mén)的監管問(wèn)題（行政主管部門(mén)、社會(huì )公共部門(mén)）
�。ǘ┪飿I(yè)管理企業(yè)自身存在的問(wèn)題
1、物業(yè)管理企業(yè)體制問(wèn)題（5種）
2、物業(yè)管理企業(yè)規模效益較差，資金運作混亂（物業(yè)費、運行）
3、物業(yè)管理服務(wù)脫節，管理人員素質(zhì)不足（服務(wù)意識、標準規范）
�。ㄈI(yè)主方面存在的問(wèn)題
1、業(yè)主物業(yè)消費意識淡薄
2、業(yè)主的物業(yè)管理知識缺乏，維權意識不強
�。ㄋ模┮c(diǎn)問(wèn)題
1、物業(yè)費收取問(wèn)題（開(kāi)發(fā)商、社會(huì )輿論）
2、物業(yè)管理中的糾紛問(wèn)題（宏觀(guān)）
解決住宅物業(yè)管理所存在問(wèn)題的對策
�。ㄒ唬╆P(guān)于法律，政府：改革、完善、履行；監督力度、協(xié)調關(guān)系。
�。ǘ╆P(guān)于企業(yè)：改革，結合自身情況，適應市場(chǎng)需求；經(jīng)營(yíng)模式、
費用利用、長(cháng)遠發(fā)展；服務(wù)同步、資質(zhì)要求、重視培訓。
�。ㄈ╆P(guān)于業(yè)主：改變觀(guān)念和認識；了解法律常識，提高素質(zhì)。
�。ㄋ模╆P(guān)于要點(diǎn)：前期介入、加大正確信息宣傳力度；標準制度、方式方法。
三、結論
1、概括當前住宅物業(yè)的現狀和我們的任務(wù)所在
2、呼應開(kāi)頭的緒論
物業(yè)管理論文12
摘要：社區管理與物業(yè)管理之間的對象、手段等相同，但是，管理目的與區域存在差異，且我國一些區域在社區管理與物業(yè)管理的過(guò)程中，無(wú)法快速收集居民的數據信息，難以利用合理的方式解決居民生活問(wèn)題，導致自身工作效率降低。因此，需將社區與物業(yè)管理工作融合在一起，通過(guò)融合創(chuàng )新的方式解決問(wèn)題，創(chuàng )建科學(xué)化的管理模式，為居民提供高質(zhì)量的服務(wù)。
關(guān)鍵詞：社區管理與物業(yè)管理；融合創(chuàng )新；模式
在社區與物業(yè)管理工作融合之前，需針對二者之間的關(guān)系進(jìn)行全面的分析與了解，在掌握二者之間關(guān)系的情況下，創(chuàng )建現代化的融合創(chuàng )新模式，全面提升自身工作效率與質(zhì)量，滿(mǎn)足當前實(shí)際發(fā)展需求[1]。
1社區與物業(yè)管理工作關(guān)系分析
對于社區與物業(yè)管理工作而言，二者之間存在相同與差異點(diǎn)，需全面了解具體的情況，創(chuàng )建管理工作模式，以此提高整體管理工作效率與質(zhì)量。具體為：
1.1相同點(diǎn)分析
社區管理工作的對象屬于社區居民，能夠促進(jìn)社區居民的穩定與和諧發(fā)展，而物業(yè)管理工作對象主要將物業(yè)作為管理內容，將居民作為繳費的主體，可以創(chuàng )建供求平衡的管理模式，在一定程度上，物業(yè)公司與居民之間能夠直接的接觸，可了解居民在物業(yè)方面的需求，利用合理的方式開(kāi)展管理工作。社區管理工作的主要手段就是根據居民的需求，減少社會(huì )矛盾與隱患問(wèn)題，在一定程度上，能夠通過(guò)合理的方式開(kāi)展社區管理工作。物業(yè)管理工作主要是將合同的續簽作為目的，使用合理的方式為居民提供高質(zhì)量服務(wù)，全面提升自身的經(jīng)濟效益，達到預期的工作目的。
1.2差異性分析
社區與物業(yè)管理工作的目的存在差異，社區管理工作目的就是提升社區的和諧性，重點(diǎn)關(guān)注自身發(fā)揮的社會(huì )效益。而物業(yè)管理的目的是為了維護社區的安定，取得經(jīng)濟效益。且社區管理與物業(yè)管理之間的區域存在差異，社區管理通常會(huì )涵蓋很多個(gè)小區，要針對居民的生活情況進(jìn)行分析與了解，開(kāi)展各方面的管理工作。對于物業(yè)管理工作而言，只針對一個(gè)小區開(kāi)展管理工作，了解小區內的管理工作，提升物業(yè)管理工作水平。同時(shí)，社區管理與物業(yè)管理的內容存在差異，社區管理的內容很繁瑣，且關(guān)注居民事物，能夠創(chuàng )建良好的管理模式。對于物業(yè)管理工作而言，重視小區環(huán)境的維護工作，提升物業(yè)管理的安定性[2]。
2社區與物業(yè)管理工作問(wèn)題分析
2.1缺少居民數據信息
在社區管理的過(guò)程中，管理面積很大，且居民的數量很多，難以快速的搜集居民數據信息，無(wú)法針對居民的需求等信息進(jìn)行合理的了解與分析。對于物業(yè)管理而言，管轄的范圍很小，但是未能與社區管理機構之間取得良好的溝通與協(xié)調，無(wú)法利用科學(xué)的工作方式獲取數據信息，嚴重影響物業(yè)管理工作效果。
2.2缺乏管理內在動(dòng)力
在社區管理工作中，缺乏內在動(dòng)力，且無(wú)法利用互動(dòng)模式等開(kāi)展管理工作，難以利用科學(xué)的方式開(kāi)展管控活動(dòng)。一方面，在社區管理的過(guò)程中，管理機構沒(méi)有利用科學(xué)的工作方式開(kāi)展管理工作，嚴重影響社區管理工作效果。另一方面，在物業(yè)管理工作中，管理機構沒(méi)有創(chuàng )建多元化的管理模式。
2.3缺乏完善的合作模式
社區管理機構與物業(yè)管理機構在實(shí)際發(fā)展期間，沒(méi)有制定完善的`合作模式，難以利用科學(xué)的工作方式開(kāi)展管理工作，且在社區與物業(yè)管理的過(guò)程中，管理機構沒(méi)有創(chuàng )建完善的合作模式，且在合作期間，社區與物業(yè)管理機構還未能建立多元化的管理體系，嚴重影響各方面管理工作的可靠性與有效性。同時(shí)，在社區與物業(yè)管理的過(guò)程中，管理機構沒(méi)有利用合理的方式開(kāi)展合作活動(dòng)，且工作效率與質(zhì)量降低[3]。
2.4開(kāi)放商與物業(yè)、居民存在矛盾
在物業(yè)管理工作中，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)、居民之間存在矛盾，沒(méi)有創(chuàng )建合理的開(kāi)發(fā)模式，且未能樹(shù)立正確的工作觀(guān)念與意識，且在管理工作中，物業(yè)與社區機構沒(méi)有創(chuàng )新管理工作模式，難以成立合理的服務(wù)模式與合同管理模式，嚴重影響整體管理工作的可靠性與有效性[4]。
3社區與物業(yè)管理融合創(chuàng )新模式
在社區與物業(yè)管理工作中，需針對二者之間的融合模式進(jìn)行創(chuàng )新，協(xié)調各方面工作之間的關(guān)系，建立多元化的管理模式，以此提升整體融合創(chuàng )新管理工作效率與質(zhì)量，滿(mǎn)足當前的實(shí)際發(fā)展需求。具體措施為：
3.1物業(yè)管理工作進(jìn)入社區管理
在社區與物業(yè)管理工作中，需明確居民的實(shí)際需求，明確業(yè)務(wù)與居民管理工作要求，統一為居民提供合理的服務(wù)，創(chuàng )新管理內容與形式，加大物業(yè)與社區管理工作力度，提高整體管理工作效率與質(zhì)量。且在物業(yè)管理進(jìn)入社區的過(guò)程中，應明確具體的入社區管理工作目的與要求，簽訂管理合同，制定完善的管理工作方案。且在前期管理工作中，需針對居民的實(shí)際矛盾與糾紛情況進(jìn)行分析，維護開(kāi)放式的利益，以免損害居民利益。且在管理工作中，需維護物業(yè)的自身利益，在一定程度上，能夠提升物業(yè)管理工作效率與質(zhì)量。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商在物業(yè)管理的過(guò)程中，需要簽訂物業(yè)合同，在成立業(yè)主委員會(huì )之后，能夠開(kāi)展物業(yè)公司的管理工作，提升整體管理工作效率與質(zhì)量，滿(mǎn)足當前的發(fā)展需求[5]。在居民物業(yè)管理工作中，需要創(chuàng )建和諧相處的管理模式，在管理工作中，緩解開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理之間的矛盾，在了解居民沖突與糾紛的情況下，創(chuàng )建多元化的管理體系，為居民提供高質(zhì)量的服務(wù)，在基層管理的過(guò)程中，能夠更好的創(chuàng )建管理體系。對于社區管理工作而言，需明確具體的優(yōu)勢與問(wèn)題，維護業(yè)主的實(shí)際權益，制定完善的管理與控制方案，全面提升整體物業(yè)與社區管理工作效果，增強融合創(chuàng )新模式的管理效果，滿(mǎn)足當前的實(shí)際發(fā)展需求。對于社區與物業(yè)管理而言，需了解經(jīng)營(yíng)管理工作內容與模式，協(xié)調各方面工作之間的關(guān)系，建立科學(xué)的管理體系與模式，利用合理的方式解決工作問(wèn)題，創(chuàng )新管理工作方式，提高整體管理工作效果[6]。
3.2物業(yè)與社區管理平臺的融合
在物業(yè)管理工作中，可以將其作為社區管理的平臺進(jìn)行管控，創(chuàng )建完善的管理模式，從微觀(guān)層面分析管理與服務(wù)工作，創(chuàng )新管理工作形式。同時(shí)，在創(chuàng )建物業(yè)與社區管理平臺的過(guò)程中，應建立合理的細化管理模式，合理理解與開(kāi)展溝通工作，能夠促進(jìn)社區管理工作的配合。同時(shí)，在物業(yè)管理的過(guò)程中，應創(chuàng )建社區管理的一線(xiàn)平臺，通過(guò)二者之間的良好配合，了解具體的管理限制，加大管理工作力度，且在管理的過(guò)程中，應了解社區與物業(yè)管理的融合創(chuàng )新管控體系，提升創(chuàng )新管理工作效果與水平，達到預期的管理目的[7]。
3.3將物業(yè)作為社區管理中的盈利渠道
在社區與物業(yè)管理工作中，管理機構需創(chuàng )新管控模式與體系。通常情況下，社區管理注重社會(huì )效益，因此，為了獲取更多的經(jīng)濟效益，可以將物業(yè)作為主要的盈利渠道，創(chuàng )新管理工作體系與模式，全面提升社區與物業(yè)管理融合創(chuàng )新管控水平[8]。
結語(yǔ)
在社區與物業(yè)管理的過(guò)程中，需創(chuàng )建融合創(chuàng )新模式，建立多元化的管理體系，加大管理工作力度，全面提升整體管控工作效果，協(xié)調各方面工作之間的關(guān)系，提升社區與物業(yè)管理之間的融合效果。
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物業(yè)管理論文13
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2、我國保障性住房社區物業(yè)管理存在問(wèn)題與對策研究
3、中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現狀與對策研究
4、區分所有物業(yè)自治管理制度研究
5、中國物業(yè)管理企業(yè)戰略管理理論與實(shí)踐初探
6、“春江花園業(yè)主委員會(huì )訴陸家嘴物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理糾紛案”評析
7、A物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務(wù)創(chuàng )新研究
8、人民調解在物業(yè)管理糾紛中的作用與完善
9、物業(yè)管理企業(yè)風(fēng)險管理研究
10、可持續發(fā)展的物業(yè)管理研究
11、物業(yè)項目管理中員工壓力源、工作倦怠與團隊效能關(guān)系研究
12、現代物業(yè)管理中移動(dòng)服務(wù)系統的采納研究
13、我國物業(yè)管理業(yè)問(wèn)題與對策研究
14、物業(yè)管理委托的法律思考
15、住宅小區業(yè)主區分所有權問(wèn)題研究
16、BIM技術(shù)在辦公建筑設計及物業(yè)管理中的應用研究
17、物業(yè)管理法律問(wèn)題研究
18、城市物業(yè)管理組織體系研究
19、綠色建筑物業(yè)管理的評價(jià)和評級研究
20、從物業(yè)管理的性質(zhì)看我國物業(yè)管理制度的完善
21、從盈虧平衡分析看居住性物業(yè)管理的規模經(jīng)營(yíng)
22、XX市XX區物業(yè)管理的現狀、問(wèn)題及對策研究
23、居住區物業(yè)管理的研究現狀與對策分析
24、關(guān)于物業(yè)管理收費標準的思考與建議
25、我國物業(yè)管理問(wèn)題初探
26、智能化住宅小區物業(yè)管理初探
27、物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展趨勢及對策
28、從市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)看物業(yè)管理前期介入的必要性
29、淺析社會(huì )保障性住宅的物業(yè)管理
30、提高普通居民住房的物業(yè)管理水準的對策研究
31、規范物業(yè)管理企業(yè)會(huì )計制度初探
32、企業(yè)推行物業(yè)管理的重要性
33、論物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)可持續發(fā)展的動(dòng)力
34、論我國物業(yè)管理可持續發(fā)展戰略
35、關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)走集團化發(fā)展道路的構想
36、住宅小區業(yè)主委員會(huì )參與社區治理的困境研究
37、信息技術(shù)與物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)課程整合之實(shí)踐研究
38、XX房地產(chǎn)中介公司營(yíng)銷(xiāo)策略研究
39、XX物業(yè)管理公司激勵機制研究
40、基于空間可視化技術(shù)的小區物業(yè)管理系統
41、基于服務(wù)的商業(yè)地產(chǎn)webgis研究與實(shí)現
42、創(chuàng )遠第三城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目營(yíng)銷(xiāo)策劃研究
43、現實(shí)視域下的安全保障義務(wù)
44、scs體育館管理創(chuàng )新研究
45、cx物業(yè)公司發(fā)展戰略研究
46、物業(yè)管理監管法律制度研究
47、我國物業(yè)服務(wù)法律問(wèn)題的若干思考
48、yc公司翰林苑項目分析
49、生態(tài)社區建設實(shí)踐探索
50、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價(jià)模型及實(shí)證研究
51、沈陽(yáng)方圓大廈物業(yè)管理有限公司發(fā)展戰略研究
52、高空落物損害賠償問(wèn)題研究
53、我國物業(yè)管理行業(yè)行政管理體系研究
54、物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)力研究及提升途徑探析
55、我國業(yè)主委員會(huì )法律主體地位之研究
56、我國經(jīng)濟適用房制度研究
57、物業(yè)管理企業(yè)核心競爭力研究
58、我國房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)中的成本控制研究
59、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目成本控制研究
60、論拋擲物或墜落物致人損害責任
61、業(yè)主委員會(huì )的法律地位探討
62、住宅小區物業(yè)服務(wù)收費法律問(wèn)題研究
63、青島hwxc項目市場(chǎng)定位與營(yíng)銷(xiāo)策略研究
64、大樓整體服務(wù)外包模式的探討
65、物業(yè)管理中業(yè)主權利之實(shí)現途徑研究
66、山東普通高校學(xué)生公寓管理模式的研究
67、論業(yè)主團體的民事法律地位
68、基于struts框架的小區物業(yè)管理系統
69、山東魯商物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)管理系統的.分析和設計
70、城市生活垃圾簡(jiǎn)易分類(lèi)裝置設計與研究
71、基于arm9和gprs安防系統的研究與實(shí)現
72、論我國物業(yè)管理制度的完善
73、業(yè)主委員會(huì )法律地位研究
74、物業(yè)管理安全保障義務(wù)研究
75、小區業(yè)主委員會(huì )法律地位問(wèn)題研究
76、屋頂平臺的權利歸屬與利用研究
77、業(yè)主自治權的法律保障問(wèn)題研究
78、建筑智能化系統網(wǎng)絡(luò )安全體系研究
79、重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組織結構設計研究
80、協(xié)同營(yíng)銷(xiāo)理念在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應用研究
81、四川油氣田jy基地后勤綜合服務(wù)滿(mǎn)意度測評研究
82、鞍山商品住宅小區人居環(huán)境評價(jià)研究及優(yōu)化方案
83、小區物業(yè)管理系統的設計與實(shí)現
84、論我國業(yè)主委員會(huì )制度對物業(yè)管理的影響
85、日常政治視野下中國城市社區業(yè)主維權行動(dòng)探析：基于hb社區的個(gè)案研究
86、老舊社區物業(yè)管理存在的問(wèn)題及其對策
87、中國物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的改進(jìn)研究
88、物業(yè)管理法律制度論析
89、物業(yè)管理存在的問(wèn)題及對策研究
90、關(guān)于提升物業(yè)管理效率的策略及區域化管理
91、住宅小區物業(yè)管理顧客滿(mǎn)意度研究
92、物業(yè)管理從業(yè)人員激勵機制研究
93、基于作業(yè)成本法的物業(yè)管理企業(yè)成本核算與控制研究
94、論三級資質(zhì)物業(yè)管理公司的發(fā)展戰略
95、聯(lián)通大廈物業(yè)管理改進(jìn)研究
96、XX市物業(yè)管理顧客滿(mǎn)意度研究評價(jià)
97、物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展戰略研究
98、XX市住宅物業(yè)管理公司競爭力的評價(jià)
99、基于A(yíng)SP.NET技術(shù)的小區物業(yè)管理系統的設計與實(shí)現
100、論物業(yè)管理中業(yè)權利及其行使
101、完善我國物業(yè)管理立法的構想
102、物業(yè)管理信息系統的研究與實(shí)現
103、我國物業(yè)管理早期介入困難分析與對策
104、CPM公司物業(yè)管理計費模式的應用創(chuàng )新研究
105、基于可持續發(fā)展的住宅小區物業(yè)管理運行方式改進(jìn)與評價(jià)的研究
106、現代城市住宅小區物業(yè)管理研究及模式選擇
107、論我國物業(yè)管理市場(chǎng)的初步形成及發(fā)展趨勢與方向
108、關(guān)于高校物業(yè)管理工作的思考
109、城市社區物業(yè)管理良性發(fā)展的路徑分析
110、論物業(yè)管理法律關(guān)系中的主體制度構建
111、淺議高職物業(yè)管理人才培養模式的改革
112、物業(yè)管理糾紛法律問(wèn)題研究
113、基于SWOT分析高校物業(yè)管理研究
114、我國物業(yè)管理模式分析
115、對當前小區物業(yè)管理的現狀及創(chuàng )新新型管理模式的探討
116、高校物業(yè)管理存在問(wèn)題及其解決對策
117、我國物業(yè)管理立法可行性的探討
118、論物業(yè)管理人員的素質(zhì)
119、物業(yè)管理合同的變更和解除
120、GIS在小區物業(yè)管理系統中的應用
121、論物業(yè)管理合同的變更和解除
122、淺析我國物業(yè)管理條例立法的意義
123、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)開(kāi)設心理學(xué)課程的必要性
物業(yè)管理論文14
�。壅�］
有效溝通是物業(yè)公司與業(yè)主之間必不可少的環(huán)節。文章探析了在物業(yè)管理中如何暢通物業(yè)公司與業(yè)主之間的溝通渠道，從而提高業(yè)主對物業(yè)公司的滿(mǎn)意度。
�。坳P(guān)鍵詞］
暢通;溝通渠道;業(yè)主滿(mǎn)意度
1、設立物業(yè)專(zhuān)用的客服電話(huà)與投訴熱線(xiàn)
設立物業(yè)專(zhuān)用的客服電話(huà)與投訴熱線(xiàn)，確保投訴電話(huà)有效暢通，對接線(xiàn)人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓，提高客服人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)。設立客服電話(huà)是聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)、加強物業(yè)公司與業(yè)主之間溝通最直接有效的途徑。但目前，大部分物業(yè)公司設立的客服電話(huà)流于形式，經(jīng)常打不通或是無(wú)人接聽(tīng)。建議物業(yè)公司推出24小時(shí)免費求助與投訴熱線(xiàn)，主動(dòng)接受業(yè)主求助、報修服務(wù)，虛心聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)與建議。物業(yè)公司對客服人員要進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓，首先是注意禮貌禮儀，雖然在通話(huà)過(guò)程中業(yè)主看不見(jiàn)客服人員，但是完全可以通過(guò)聲音和語(yǔ)氣來(lái)感受不同的服務(wù)態(tài)度。因此，接線(xiàn)人員必須要熱情、有禮貌、尊重業(yè)主，切不可漫不經(jīng)心，更不能盛氣凌人。對于物業(yè)管理人員來(lái)說(shuō)，往往一句話(huà)就可以溫暖業(yè)主的內心，緩解許多投訴和爭吵。例如:打擾業(yè)主的時(shí)候，要表示歉意，說(shuō)一聲“對不起，打擾您了”;當業(yè)主遇到比較緊急的事情需要求助時(shí)，接線(xiàn)人員要用語(yǔ)言安撫業(yè)主“別著(zhù)急，您慢慢說(shuō)”“您別擔心，我們會(huì )馬上為您安排處理”等。其次要注意表達方式，盡量把句號和感嘆號的句式換成問(wèn)號的句式，這樣可以提高語(yǔ)言的柔軟度和可接受性，減少由語(yǔ)言表達不當帶來(lái)的摩擦與沖突。再次，要注意規范用語(yǔ)，在處理業(yè)主投訴建議時(shí)，服務(wù)溝通人員切忌說(shuō)一些推托之詞，比如說(shuō)，“我不太清楚這個(gè)問(wèn)題，這個(gè)得問(wèn)領(lǐng)導”等;在業(yè)主進(jìn)行咨詢(xún)時(shí)，忌以“我不懂，現在沒(méi)時(shí)間”等為由敷衍業(yè)主。最后要落實(shí)“首問(wèn)負責制”，客服人員接到業(yè)主的`咨詢(xún)或是投訴后，無(wú)論是否是自己職責范圍內的事，都要給業(yè)主一個(gè)滿(mǎn)意的答復�？头撠熓芾�、指引和轉辦對接工作，不得因不負責該方面的工作而對客戶(hù)推諉。這對提高業(yè)主的滿(mǎn)意程度有很大影響。
2、適應信息化時(shí)代潮流及滿(mǎn)足客戶(hù)需求，推出物業(yè)服務(wù)的微信公眾平臺
通過(guò)推出物業(yè)服務(wù)的微信公眾平臺，搭建與業(yè)主之間的無(wú)障礙溝通，為業(yè)主享受物業(yè)服務(wù)增加新渠道，讓員工工作更輕松，讓業(yè)主生活更便捷。物業(yè)企業(yè)微信公眾號的成功運營(yíng)，有利于增加業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的滿(mǎn)意度。業(yè)主只需加關(guān)注或掃描相應的二維碼，便可輕松獲取小區建設和服務(wù)方面的最新資訊。業(yè)主可以通過(guò)微信平臺進(jìn)行繳費、報修、咨詢(xún)、投訴、開(kāi)門(mén)禁等，避免了物業(yè)客服電話(huà)繁忙導致的信息溝通不及時(shí)，很大程度上方便了上班族。微信公眾號可以設置幾個(gè)關(guān)注度高的版塊，比如停水、停電通知、小區好人好事新聞報道、企業(yè)文化信息展示，此外還可以為業(yè)主提供房?jì)r(jià)變動(dòng)、幼兒園、小學(xué)、初中學(xué)區以及消閑娛樂(lè )好去處等熱點(diǎn)資訊，提高用戶(hù)的活躍度和用戶(hù)粘度，增進(jìn)業(yè)主與物業(yè)之間的互相溝通交流，最終提高業(yè)主的滿(mǎn)意程度。
3、設立宣傳欄，加強宣傳，增強業(yè)主的法律意識
大量案例表明，業(yè)主與物業(yè)公司之間發(fā)生誤會(huì )與矛盾，大部分是因為物業(yè)公司在有關(guān)物業(yè)管理法律法規方面的宣傳力度不夠，或者是在對客服務(wù)的過(guò)程中，對于物業(yè)權屬問(wèn)題的相關(guān)解釋不準確。因此，物業(yè)公司對物業(yè)相關(guān)法律法規的宣傳要到位，尤其是對《物權法》的宣貫要加強，讓業(yè)主們能夠全面認識到自己所擁有的權益以及所應該承擔的義務(wù)，明確權責。建議在小區顯眼處或是業(yè)主經(jīng)�；顒�(dòng)的地方設立宣傳欄，物業(yè)公司可將具體的管理制度、服務(wù)流程、物業(yè)費收支情況等向業(yè)主廣而告之，廣泛征求業(yè)主的意見(jiàn)，同時(shí)接受業(yè)主的監督。還可以向業(yè)主提供一些常見(jiàn)的案例分析，比如:已交房未入住是否需要繳納物業(yè)費、電單車(chē)在小區被盜應該如何處理等，為業(yè)主解疑答問(wèn)，消除在物業(yè)管理問(wèn)題方面常見(jiàn)的誤解。通過(guò)廣泛、有效的宣傳，架起物業(yè)公司與業(yè)主之間的溝通橋梁，增強業(yè)主的守法意識，促進(jìn)小區文明風(fēng)氣的形成。
4、設立物業(yè)公司總經(jīng)理信箱，收集業(yè)主的意見(jiàn)與建議，接受業(yè)主的投訴與監督
服務(wù)行業(yè)難免會(huì )有客戶(hù)不滿(mǎn)意之處，一些業(yè)主對物業(yè)公司的管理制度、收費標準、服務(wù)流程、服務(wù)態(tài)度等有意見(jiàn)，但又不愿當面指出或署名提意見(jiàn)。究其原因，一方面，業(yè)主害怕“槍打出頭鳥(niǎo)”，日后遭受到物業(yè)公司的報復或故意刁難;另一方面，業(yè)主不愿拋頭露面，成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)。針對這個(gè)情況，建議在物業(yè)公司辦公地點(diǎn)或是小區顯眼處設立總經(jīng)理信箱，廣開(kāi)言路，既可收集業(yè)主對小區管理的“合理化建議”，也可以收集業(yè)主對物業(yè)公司的意見(jiàn)或問(wèn)題投訴。物業(yè)公司管理人員定期開(kāi)啟總經(jīng)理信箱，收集反饋給相應部門(mén)和人員。同時(shí)，物業(yè)公司也可以從中發(fā)現服務(wù)過(guò)程存在的問(wèn)題，從而采取相應措施，完善服務(wù)工作，滿(mǎn)足業(yè)主的需求，不斷提高業(yè)主滿(mǎn)意程度。
5、為業(yè)主提供超值的個(gè)性化服務(wù)
為業(yè)主提供超值的個(gè)性化服務(wù)，使業(yè)主感受到小區物業(yè)的溫馨，建立業(yè)主的忠誠度，從而由衷地支持物業(yè)工作。對物業(yè)公司而言，做好常規服務(wù)是基礎，在滿(mǎn)足業(yè)主的基本需求之后，為業(yè)主提供超值的個(gè)性化服務(wù)，能夠有效提升業(yè)主的歸屬感與榮譽(yù)感。例如，業(yè)主新房入住時(shí)，物業(yè)免費送發(fā)財樹(shù)上門(mén)道喜祝賀，增添喜慶氛圍，給業(yè)主一個(gè)驚喜。這樣花錢(qián)不多，但是卻讓業(yè)主感覺(jué)特別溫馨，一入住就被重視，歸屬感油然而生，如此一來(lái)，業(yè)主自然而然地會(huì )大力支持物業(yè)開(kāi)展工作。
6、積極開(kāi)展社區文化活動(dòng)，活躍小區文化氛圍，增進(jìn)業(yè)主的歸屬感
小區文化活動(dòng)反映了小區的人文價(jià)值，很大程度上影響到物業(yè)的保值和增值。良好的小區文化，不僅有助于提高業(yè)主對小區的忠誠度，而且是促進(jìn)物業(yè)公司與業(yè)主溝通的良好平臺。俗話(huà)說(shuō)得好“遠親不如近鄰”。鄰里關(guān)系的和諧會(huì )溫暖人們的內心，使大家對小區更有歸屬感。因此，建議定期組織社區活動(dòng)，加強業(yè)主與物業(yè)公司的溝通，同時(shí)也為業(yè)主搭建溝通的平臺，增進(jìn)業(yè)主之間的認識與了解。比如:每逢中秋節、春節等重大節日，物業(yè)在小區內組織游園活動(dòng)或文藝演出;每年在小區組織一次“百家宴”，由物業(yè)牽頭，提供場(chǎng)地，發(fā)出活動(dòng)通知并懸掛橫幅，讓業(yè)主們展露廚藝絕活，齊聚一堂，互相品嘗各家各戶(hù)精心烹制的菜肴。通過(guò)百家宴，進(jìn)一步融洽鄰里之間的關(guān)系，也有助于提高業(yè)主跟物業(yè)公司的配合程度。
參考文獻:
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物業(yè)管理論文15
【摘要】我國高校物業(yè)管理社會(huì )化已實(shí)行多年，高校的物業(yè)服務(wù)基本上是由社會(huì )上專(zhuān)業(yè)的物業(yè)公司來(lái)承擔，高校只需購買(mǎi)服務(wù)，對物業(yè)公司進(jìn)行監管即可。物業(yè)管理的水平和質(zhì)量與過(guò)去相比，有了很大的進(jìn)步。但是，也應該認識到現階段高校物業(yè)管理仍然存在著(zhù)不足，本文針對這些不足之處，提出了一改進(jìn)些措施和方案。
【關(guān)鍵詞】高校；服務(wù)外包；物業(yè)管理；物業(yè)服務(wù)
1高校物業(yè)管理外包的原因
�。�1）與一般社會(huì )上物業(yè)管理不同的是，高校物業(yè)管理是一種服務(wù)與育人相結合的市場(chǎng)化物業(yè)管理。近年來(lái)我國高等教育事業(yè)發(fā)展迅速，許多大學(xué)、學(xué)院升格，辦學(xué)規模不斷壯大，一些高校物業(yè)管理全部向社會(huì )購買(mǎi)服務(wù)，高校物業(yè)管理以這種服務(wù)外包模式進(jìn)行運作，取得了良好效果，校園環(huán)境更加優(yōu)美，物業(yè)服務(wù)更加高效。（2）變革前的高等學(xué)校物業(yè)管理隸屬于后勤處，在這種體制下，高校后勤機構普遍存在人浮于事、機構龐大，導致工作效率低下，成本居高不下。利用服務(wù)外包的形式革新現有的高校物業(yè)管理體制，通過(guò)招標引進(jìn)社會(huì )上專(zhuān)業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行管理，利用這只專(zhuān)業(yè)隊伍，既能提高物業(yè)服務(wù)效率，又能很大程度地減少用工成本，從而節約學(xué)校財政經(jīng)費，使學(xué)校把精力放在科研和教學(xué)上，增強我國高校的辦學(xué)水平和效益，提高學(xué)校的競爭力。
2高校物業(yè)管理的現狀
�。�1）高校物業(yè)服務(wù)外包中標規則中，受價(jià)格因素影響較大。在招投標過(guò)程中，物業(yè)管理公司為獲得中標機會(huì )，僅僅需要以最低的投標價(jià)格就有可能成為最終的中標企業(yè)。物業(yè)公司在報價(jià)過(guò)程中極易出現惡意壓低價(jià)格以搶占市場(chǎng)的現象，甚至有企業(yè)通過(guò)陪標、串標等非法手段，使高校利益受損。另一方面，在物業(yè)公司進(jìn)駐高校后，仍將盈利作為目標，甚至違背合同，加上高校對這類(lèi)行為缺少有效的懲罰，造成物業(yè)服務(wù)水平直線(xiàn)下降。（2）高校有關(guān)職能部門(mén)監管不到位。物業(yè)服務(wù)公司作為乙方，高校有關(guān)職能部門(mén)如后勤處作為甲方，甲方對乙方的服務(wù)根據合同中有關(guān)內容進(jìn)行監管。由于物業(yè)管理涉及的面非常廣，主要有學(xué)生宿舍區、教學(xué)科研區、辦公區，而服務(wù)內容更是寬泛繁雜，包括了房屋修繕、公共設施維護、環(huán)境衛生、公共區域綠化、水電氣保障等，這些服務(wù)內容既要遵守服務(wù)行業(yè)規范，也要與其所屬的區域特征相對應，滿(mǎn)足不同區域的.功能需求。合同中有些內容由于起草時(shí)未考慮到或未明確寫(xiě)出導致乙方履行時(shí)鉆空子現象時(shí)有發(fā)生。例如合同中“按照甲方標準，規范完成清掃、保潔、垃圾清運、雨污處理等各項目在內的校園整體環(huán)境衛生與保潔工作�！贝撕贤瑑热菁追轿磳π@每天保潔次數、保潔標準、保潔區域、垃圾清運次數及垃圾清運的要求進(jìn)行量化，這極易使乙方在履約過(guò)程中偷懶，而甲方苦于合同中內容不夠細化，無(wú)法拿起合同這一武器制約對方，這就在監管上大打折扣。（3）制度不夠完善。物業(yè)管理制度按性質(zhì)分為物業(yè)服務(wù)監管單位的管理制度和物業(yè)公司的管理制度。物業(yè)服務(wù)監管單位的管理制度主要是指學(xué)校后勤處的物業(yè)管理制度，主要是對物業(yè)公司的制訂考核制度。物業(yè)公司的管理制度主要是物業(yè)公司的安全責任制度和各個(gè)崗位工作職責。但是，制度還是不夠完善，執行也不夠嚴格，隨意性和盲目性較大。
3優(yōu)化高校物業(yè)管理體制的對策
1）實(shí)行契約化管理。契約原本是民事法律的基本制度，指平等主體之間為了達到某種目的，在追求各自利益的基礎上簽訂的一種協(xié)議。這種協(xié)議有的稱(chēng)為契約，有的稱(chēng)為合同。契約的實(shí)質(zhì)有三個(gè)特征：一是它具有有效的法律形式，一般通過(guò)書(shū)面達成協(xié)議，有時(shí)也通過(guò)口頭達成協(xié)議。二是它具有明確的權利、義務(wù)，即契約雙方之間通過(guò)能夠做什么和不能夠做什么的權利和義務(wù)互相制約，一方的權利，對于另一方而言就是義務(wù)。三是它具有相應的制約形式。契約一般都有法律責任條款將雙方予以制約，若一方違反則要對另一方予以補償，使另一方不能因他方違約而遭受損失。契約化管理則是將契約的基本內容引入到高校的管理中來(lái)，使高校管理具有契約化色彩。高校與社會(huì )上物業(yè)服務(wù)公司簽訂的服務(wù)合同就體現了契約化管理。合同中將雙方的權利、義務(wù)明確表述，雙方都應按合同中規定的條款去履行職責。如果乙方物業(yè)服務(wù)公司在服務(wù)過(guò)程中未按合同履約，甲方就可以用合同中有關(guān)條款去制約它。作為高校的甲方應該把需要乙方做的方方面面的工作都形成合同中有關(guān)條款，而不能口頭化，用合同來(lái)制約乙方，與乙方之間達成一種契約，實(shí)行契約化管理。2）實(shí)行精細化管理。精細化管理是一種理念,一種文化。它是源于發(fā)達國家的一種企業(yè)管理理念，它是社會(huì )分工的精細化，以及服務(wù)質(zhì)量的精細化對現代管理的必然要求，是建立在常規管理的基礎上，并將常規管理引向深入的基本思想和管理模式，是一種以最大限度地減少管理所占用的資源和降低管理成本為主要目標的管理方式。精細化管理就是落實(shí)管理責任，將管理責任具體化、明確化，它要求每一個(gè)管理者都要到位、盡職。第一次就把工作做到位，工作要日清日結，每天都要對當天的情況進(jìn)行檢查，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)糾正，及時(shí)處理等等。精細化管理用在高校物業(yè)服務(wù)上同樣適用，甲方應對乙方的物業(yè)服務(wù)實(shí)行精細管理。甲方首先要求自己的監管部門(mén)崗位職責精細化，明確要監管的內容和標準；其次甲方要求提供物業(yè)服務(wù)的乙方將工作內容、崗位職責精細化。3）建立一套嚴格的考評體系。為高效、優(yōu)質(zhì)地做好物業(yè)管理工作，為師生提供舒適、便捷的生活學(xué)習環(huán)境，甲方應對乙方的物業(yè)服務(wù)建立一整套的考評體系�？荚u分為三個(gè)部分。（1）乙方物業(yè)公司自評部分根據合同規定的服務(wù)內容進(jìn)行自我檢查、自我打分，占月考評總分的20%。該部分應由班組評分、經(jīng)理評分、公司評價(jià)三部分組成。（2）甲方主管部門(mén)考評部分甲方根據合同要求進(jìn)行月考評，占每月考評總分的60%。（3）第三方考評部分為保障考評的公正性，引入第三方考評，占每月考評總分的20%。第三方構成人員主要是教職工和學(xué)生�？荚u得分點(diǎn)細化到物業(yè)服務(wù)中每一項工作，每一項工作為1分，總分100分。每月總得分在90%以上，給予獎勵500元；總得分在80%-90%，不予獎勵；總得分在60%-80%，由甲方出具限時(shí)整改通知書(shū)，并罰款20xx元；連續三個(gè)月考評總得分低于60%，多次要求整改無(wú)效，甲方有權終止合同，并啟動(dòng)重新招標程序。
4結語(yǔ)
服務(wù)外包是市場(chǎng)機制下高等學(xué)校完成物業(yè)服務(wù)的一種比較經(jīng)濟的手段，是高校自身物業(yè)管理發(fā)展中的一種戰略選擇。高校在購買(mǎi)服務(wù)的同時(shí)，一定要按照契約化、精細化管理原則對物業(yè)管理公司提供的服務(wù)進(jìn)行監督和管理，建立健全崗位職責、監管制度、獎懲制度等一系列規章制度，努力做好物業(yè)服務(wù)，提高物業(yè)管理水平，提高師生滿(mǎn)意度。
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