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物業(yè)管理發(fā)展新思路的論文
論文關(guān)鍵詞：物業(yè)管理維修基金自營(yíng)模式規模經(jīng)營(yíng)
論文摘要：物業(yè)管理在我國已經(jīng)逐漸步八正軌，目前施行于各個(gè)城市的管理模式都是從香港或國外引進(jìn)，與中國實(shí)際有所差距。本文從人員素質(zhì)、基金運作，管理模式和企業(yè)規模四個(gè)方面詳細論述，目的是找到一種新的思路，從而使我國物業(yè)管理能進(jìn)步發(fā)展。
物業(yè)管理產(chǎn)生于十九世紀的英國．伴隨工業(yè)革命逐漸興起．發(fā)展到今天已經(jīng)有近二百年的發(fā)展歷程．因此它的理論、運作模式與西方經(jīng)濟理論有千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。我國的物業(yè)管理脫胎于國外為了能更好地適應中國的發(fā)展實(shí)際．就必須從各方面對其進(jìn)行調整．開(kāi)辟一條新思路。筆者在從事物業(yè)管理教學(xué)實(shí)踐操作中．認為從以下四方面可以進(jìn)行新的嘗試：
一．物業(yè)維修基金的運作模式的改進(jìn)
維修基金是物業(yè)企業(yè)對物業(yè)區域公共設施設備大中修的資金來(lái)源。關(guān)于它的收取國家有明確規定：由市住房資金管理中心．在業(yè)主交納售房款的時(shí)候由售房單位從住宅售房款中提�。鄬幼≌�2O％．高層住宅3O％．然后再由業(yè)主按照房改成本價(jià)房?jì)r(jià)的2％交納。如果專(zhuān)項維修資金花光或者不到首次交納金額的3O％．就要啟動(dòng)續籌機制。盡管如此．在實(shí)際操作過(guò)程中卻出現兩大問(wèn)題：(1)物業(yè)管理企業(yè)私自挪用占有：(2)業(yè)主無(wú)故拒繳續籌基金。由此產(chǎn)生的結果．公共部位年久失修小區整體環(huán)境破壞嚴重。我們認為應從以下方面改進(jìn)
1．明確基金使用程序
由物業(yè)公司確定維修計劃以及維修費用．確定要維修的工程．報業(yè)主大會(huì )同意后．通過(guò)信息管理系統分攤到維修工程涉及的各家各戶(hù)，到銀行的維修管理系統提取資金，銀行再從每家每戶(hù)中扣取專(zhuān)項維修資金。如果費用不高，經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì )直接授權業(yè)委會(huì )批準，到銀行支取就可以了，如果費用比較高就實(shí)行階梯性的交費，比如先預支30％，讓維修工程先運行起來(lái)，在維修期間分階段地支取最后留有5％的質(zhì)保金，過(guò)了保修期后就可以全部交付。在業(yè)委會(huì )沒(méi)有成立之前．維修費用的使用則要求物業(yè)公司提出維修計劃和預算報告，政府相關(guān)部門(mén)受理．并指定專(zhuān)業(yè)鑒定機構進(jìn)行評估，最終由市國土房管局批準到專(zhuān)戶(hù)銀行支取費用。
2．建立基金審查制度
每個(gè)財政年度，由房地產(chǎn)行政部門(mén)牽頭，聯(lián)合財政、審計部門(mén)對各物業(yè)區域的維修基金賬戶(hù)進(jìn)行審查。檢查內容包括：核查每筆資金支出程序是否合乎程序．核查每筆資金的使用過(guò)程。專(zhuān)項維修資金在存儲銀行時(shí)．所得的利息都存八相應的業(yè)主名下．利息由銀行操作系統分攤到各個(gè)業(yè)主的名下。除了維修工程外．其他任何的形式都不能提取專(zhuān)項維修資金�；鹳~戶(hù)是在銀行備案的專(zhuān)用賬戶(hù)。根據1998年的213號文件．閑置的專(zhuān)項維修資金經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì )的決策可以委托銀行購買(mǎi)國債．但是有金額的限制．不能把所用的專(zhuān)項維修資金都用來(lái)買(mǎi)國債．同時(shí)專(zhuān)項維修資金不能用于風(fēng)險較大的投資．如股票等。最終審查結束后．將審查結果在物業(yè)區域張榜公布．使每個(gè)業(yè)主及物業(yè)使用人都了解清楚．資金使用透明化。
3．建立續籌資金的籌集制度
對于續籌資金．應明確各戶(hù)繳納比例．通常是按建筑面積計算。繳納時(shí)刻有物業(yè)公司直接上門(mén)收�。部芍苯哟嫒刖S修基金專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)．以匯款憑據為證。對于遲繳緩繳．應建立滯納金制度．每遲一日按一定比例收取滯納金。長(cháng)期不交費的業(yè)主應具體情況具體分析：對確實(shí)經(jīng)濟困難的應辦理緩繳手續．延長(cháng)繳費期限并收取利息對長(cháng)期無(wú)故拒繳的業(yè)主應有懲罰措施．如停止物業(yè)管理服務(wù)等。
二．創(chuàng )建新型物業(yè)管理模式
目前．絕大多數城市的物業(yè)管理都推行一種模式．即所有居住小區普遍由物業(yè)公司進(jìn)行管理。這樣雖然能對整個(gè)小區實(shí)行集中統一管理．提高專(zhuān)業(yè)化程度。但也存在管理費用較高．很多中低收入居民承受不起的問(wèn)題．是當前物業(yè)管理中存在的一個(gè)突出矛盾。為了解決這個(gè)矛盾．應該打破物業(yè)公司管理一種模式的體制．引入我國臺灣地區普遍實(shí)行的業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理．實(shí)行物業(yè)公司管理與業(yè)主自營(yíng)式管理兩種模式并用的物業(yè)管理新體制。所謂業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理．就是將整個(gè)社區的建筑物分為兩部分一部分是私產(chǎn)(即居民的住房)．由業(yè)主自己負責：另一部分是公產(chǎn)．包括庭院、各種公共活動(dòng)場(chǎng)所和臨街的配套建筑物．由社區全體成員管理。他們自己選出一個(gè)比較精干的管理委員會(huì )．全權負責本管理純屬義務(wù)．沒(méi)有任何報酬。委員一般任期一年．每月開(kāi)會(huì )一次．討論決定社區物業(yè)管理的重大問(wèn)題。物業(yè)管理組織非常精干．專(zhuān)職人員只有兩位．
一位是干事．另一位是門(mén)衛兼監控員他們的房間有對公產(chǎn)部分進(jìn)行監控的先進(jìn)電子設備：并且24小時(shí)錄像．保留2周)．另外有少量的臨時(shí)工．如保潔員、修理工等．由干事根據需要聘請。管理經(jīng)費來(lái)源是將公用房屋出租．從中收取管理費．所收的管理費在支付了人員費、設備費、公產(chǎn)運作費、衛生費．以及其他費用公共開(kāi)支以后．一般還有節余。我國臺灣省各城市的經(jīng)濟發(fā)展與居民收入水平均比內地高出許多．尚且普遍推行業(yè)主自營(yíng)式的物業(yè)管理，而我們在大多數居民收入較低的條件下．卻普遍推行公司經(jīng)營(yíng)式的物業(yè)管理，其結果是許多中低收入者交不起物業(yè)管理費．而物業(yè)管理公司由于收入較少．出現經(jīng)營(yíng)困難．使小區物業(yè)管理難以開(kāi)展。因此可以對現行的物業(yè)管理體制進(jìn)行改革．由單一的物業(yè)公司管理模式．改為物業(yè)管理公司與業(yè)主自營(yíng)式管理并用的兩種模式。
三、實(shí)現規模經(jīng)濟在物業(yè)管理行業(yè)中的應用
物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟的產(chǎn)物。它本應是一個(gè)科技含量高．專(zhuān)業(yè)性強的獨立的行業(yè)．但現在業(yè)界卻把它演變成單純的勞動(dòng)密集性行業(yè)．成了以獸一手工勞動(dòng)為主的管理行業(yè)。相當數量的物業(yè)企業(yè)基本上是小作坊式經(jīng)營(yíng)．服務(wù)產(chǎn)品單一管理項目和類(lèi)型少服務(wù)手段原始、粗放經(jīng)營(yíng)等。原因主要有四點(diǎn)：一是行業(yè)準入門(mén)檻低：二是專(zhuān)業(yè)服務(wù)沒(méi)有形成市場(chǎng)；三是資源分割．物業(yè)管理區域規模小四是物業(yè)費偏低．收繳率不高。針對這些問(wèn)題可采取以下措施：
1．加強行業(yè)監管．斷絕與房地產(chǎn)企業(yè)”父子關(guān)系”
很多小物業(yè)公司之所以能生存正是由于原所屬房地產(chǎn)公司供血．而由此出現大企業(yè)吃不飽．小企業(yè)吃不了．資源浪費嚴重的市場(chǎng)狀況。行政主管部門(mén)應從兩方面人手加強監管(1)每年進(jìn)行財務(wù)審查．由政府的審計部門(mén)審計物業(yè)公司的經(jīng)濟賬目．斷絕雙方的資金支持：(2)強制推行物業(yè)區域的招投標．每個(gè)小區的物業(yè)管理都要進(jìn)行招投標．由政府組織向全社會(huì )公開(kāi)．實(shí)現透明化。
2．建立物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級制度
制度應在注冊資本、專(zhuān)業(yè)人員管理經(jīng)驗等多方面進(jìn)行規定．不同資質(zhì)的企業(yè)管理的區域規模有不同要求．達不到一定規模則不準注冊．從而提高了準入門(mén)檻。
3．有效整合物業(yè)管理資源
針對中小城市居住小區面積偏小、居民收入的特點(diǎn)．我們可以將物業(yè)區域按類(lèi)型、位置進(jìn)行聯(lián)合．統一進(jìn)行招投標。區域面積大了．既能充分挖掘企業(yè)潛力．提高企業(yè)人員工作能力：同時(shí)又因為降低了經(jīng)營(yíng)成本：從而能減輕業(yè)主交費負擔。
四。全面提高各方的物業(yè)管理素質(zhì)
物業(yè)管理雖然發(fā)展迅速．但畢竟只有二十多年的發(fā)展．人們在觀(guān)念上認識層次上還需要更大的提高。正是由于差距的存在．使得企業(yè)在實(shí)施管理過(guò)程中，業(yè)主在接受服務(wù)過(guò)程中產(chǎn)生了很多錯誤行為，提高各方素質(zhì)刻不容緩。筆者認為應進(jìn)行以下工作：
1．對業(yè)主委員會(huì )人員進(jìn)行崗前培訓，根據《物業(yè)管理條例》規定各類(lèi)居住小區都應建立業(yè)主委員會(huì )．作為業(yè)主代表行使業(yè)主權利。加強業(yè)主素質(zhì)教育就應從委員會(huì )成員做起．以點(diǎn)帶面．推動(dòng)全員物業(yè)管理知識的普及。具體做法是：
(1)當地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)每年定期免費開(kāi)班培訓．凡是新成立的業(yè)委會(huì )均應派5O％以上成員參加．否則該業(yè)委會(huì )不予注艦。
(2)業(yè)委會(huì )在小區內定期培訓業(yè)主．宣傳物業(yè)管理方面的知識。
2．對物業(yè)公司專(zhuān)業(yè)人員數量作硬性規定目前我國已推行物業(yè)管理資質(zhì)認證工作．每年都進(jìn)行物業(yè)管理員(師)資質(zhì)考試．但由于沒(méi)有對人員數量硬性規定．各企業(yè)對專(zhuān)業(yè)培訓很不重視．物業(yè)服務(wù)也因此極不規范。所以各城市應在這方面有規定出臺．迫使企業(yè)加強專(zhuān)業(yè)人員引進(jìn)和培訓工作．提高企業(yè)的綜合實(shí)力。
五、結語(yǔ)
物業(yè)管理的發(fā)展與千家萬(wàn)戶(hù)的日常生活緊密相連．事關(guān)房地產(chǎn)體制改革能否順利進(jìn)行。它從創(chuàng )立實(shí)踐到建立完整的理論需要一個(gè)漫長(cháng)的過(guò)程．筆者寫(xiě)作本文的目的就是提供一些新想法．希望能對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生一些促進(jìn)作用。
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