探究小區前期物業(yè)管理介入

　　摘 要：物業(yè)管理介入是現今物業(yè)管理的最新手段，但是很多物業(yè)管理公司并不注重前期的物業(yè)管理，只將管理環(huán)節放在事中或事后。其實(shí)事前的控制也是不容忽視的，只有這樣才能將整個(gè)管理環(huán)節貫穿始終，提高最終的物業(yè)管理效率。文章站在事前控制、防患未然的角度來(lái)闡述前期物業(yè)管理的重要性，介入的方法和項目提出了完善前期物業(yè)管理的對策。為小區物業(yè)管理體出了可行性參考，為未來(lái)小區物業(yè)管理指明方向。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 前期物業(yè)管理 前期物業(yè)管理介入

　　所謂前期物業(yè)管理介入是指開(kāi)發(fā)企業(yè)邀請從事物業(yè)管理企業(yè)及有關(guān)人員，從物業(yè)管理和運作的角度為開(kāi)發(fā)商提出小區的規劃、樓宇設計、設備選用、功能規劃、施工監管、工程竣工、驗收接管、房屋銷(xiāo)售租賃等方面的建設性意見(jiàn)，協(xié)助開(kāi)發(fā)商把好規劃設計關(guān)、建設配套關(guān)、工程質(zhì)量關(guān)和使用功能關(guān)，以確保物業(yè)的設計和建造質(zhì)量，并制定物業(yè)管理方案，為以后物業(yè)管理工作打下良好的基礎，以使開(kāi)發(fā)出的物業(yè)最大限度地滿(mǎn)足用戶(hù)的需求和物業(yè)管理的需要。

　　一、前期物業(yè)管理介入的重要性

　　(一)輔助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商改進(jìn)工程的設計和質(zhì)量

　　1.提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商工程規劃與設計的準確性，保證前期物業(yè)的順利開(kāi)展。任何一個(gè)開(kāi)發(fā)商都是從自身最高利益的角度出發(fā)去建設一個(gè)新樓盤(pán)，在利益的驅使下，開(kāi)發(fā)商往往不考慮今后物業(yè)的增值與保值，而以最快的速度去完成小區的規劃與設計，然后就有可能會(huì )出現屋頂排水設計不合理、房間采光不足等細節問(wèn)題。然而進(jìn)行前期物業(yè)管理的介入就可以參與到項目的規劃與設計中去，輔助開(kāi)發(fā)商改進(jìn)工程的設計，從而可以有效地避免這些缺陷與不足的設計問(wèn)題的出現。

　　2.協(xié)助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商監督工程建設的進(jìn)度與質(zhì)量。在施工建設過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商雖有參與工程監理工作，但是開(kāi)發(fā)商不是專(zhuān)業(yè)的建筑師，而且為了提高工程進(jìn)度而盲目追求速度，往往不注重對施工過(guò)程中會(huì )遇見(jiàn)的問(wèn)題及時(shí)反應并解決，就將質(zhì)量問(wèn)題全權委托在受理的建筑機構上，從而使建好的房屋一遇到雨水等惡劣的天氣時(shí)，就會(huì )出現墻面滲水、屋頂積水等問(wèn)題，而且房屋在使用一段時(shí)間后墻面會(huì )出現裂縫的問(wèn)題。這些問(wèn)題不但增加了開(kāi)發(fā)商在小區驗收這個(gè)階段的費用，而且也推遲了小區使用的時(shí)間，這不僅給物業(yè)管理公司帶來(lái)了管理煩惱，也給開(kāi)發(fā)商自身帶來(lái)不必要的繁瑣。進(jìn)行有效的前期介入工作就可以及早發(fā)現問(wèn)題，提出問(wèn)題并解決問(wèn)題，從而保證工程的建設質(zhì)量。

　　(二)提高物業(yè)管理公司的服務(wù)水平

　　要對一事物了如指掌，那就必須從開(kāi)始去接觸，如果一個(gè)物業(yè)公司是在整個(gè)樓盤(pán)售出之后才開(kāi)始管理，那這個(gè)物管公司僅僅只了解項目面積、小區居住人數，卻不了解樓盤(pán)在規劃設計中的不足，不知曉樓盤(pán)在建設中留下的缺陷，這也就增加了物業(yè)在今后管理的難度。如管道堵塞遭到業(yè)主的投訴，物業(yè)管理者不清楚當初房屋管道設計的走向，這就降低了物業(yè)處理問(wèn)題的效率，增加了物業(yè)在整修方面的投入。在房屋銷(xiāo)售階段不及時(shí)介入其中，就不能提早對業(yè)主的基本資料進(jìn)行匯總和歸檔，在后期管理工作中一方面要重新補充業(yè)主信息，另一方面還要做好與業(yè)主快速的溝通交流工作，這就增加了物業(yè)管理公司在今后管理工作的負擔，也不利于與業(yè)主構建良好的交流渠道。在物業(yè)前期介入管理就可以提早了解項目的基本情況，提前接觸業(yè)主，從而為后期的物業(yè)管理做準備，從而提高物業(yè)管理公司的服務(wù)水平。

　　(三)保障小區居民的合法權益

　　作為商品的購買(mǎi)者，小區居民在樓房建好之前都不能接觸到房屋本身，只有開(kāi)發(fā)商將樣板房展出，他們才能初步了解到自己將要買(mǎi)的房屋中的設計樣板，而不知道鋼筋和水管用的是什么材質(zhì)，如果不進(jìn)行前期物業(yè)管理介入，那么購買(mǎi)者的利益將不能得到最好的保障，從而使物品的質(zhì)量低于價(jià)值，使住房購買(mǎi)者受到損失，進(jìn)而引發(fā)與物業(yè)管理者的矛盾，購買(mǎi)者不但不能安心享用樓房，而且還會(huì )增添煩惱。從而使業(yè)主的權益得不到保障，也就不利于業(yè)主與物業(yè)的和諧相處。

　　二、前期物業(yè)管理的階段性介入及其項目

　　(一)在項目規劃設計階段的介入

　　1.與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做好溝通交流，初步了解項目的規劃設計。不是所有的物業(yè)管理公司一被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選用就可以對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商完全的了解和熟悉，所以物業(yè)管理公司需要花一定的時(shí)間去與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行溝通交流，從而了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商此次開(kāi)發(fā)項目的規模、特點(diǎn)、結構以及配套設施等，初步了解項目系統的情況，然后就可以為后來(lái)介入到項目的策劃中去而籌備。

　　2.合理選配物業(yè)管理公司的有關(guān)人員介入項目的策劃。在了解完項目的情況后就是要及時(shí)分配物業(yè)管理公司中對策劃有相關(guān)經(jīng)驗的人員對項目策劃的介入。在項目規劃設計階段物業(yè)管理公司屬于助手角色，所以選派的人手也是要對策劃項目有專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗的，從而能更好地為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供合理有效的建議，完善項目的規劃設計，加快項目策劃階段的進(jìn)展，從而增強房地產(chǎn)項目決策規劃的準確性，保證房地產(chǎn)項目順利地開(kāi)發(fā)。

　　3.參與各項規劃設計的討論會(huì )。從試用、維護、管理、經(jīng)營(yíng)以及未來(lái)功能的調整和保值、增值等角度，對設計方案提出意見(jiàn)或建議，從而更好地滿(mǎn)足購房者的需求，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險;減少后續的更改和調整，為建設單位節約資金。主要就項目的結構布局、功能等方面提出改進(jìn)建議;就項目環(huán)境設計，配套設施的合理性、適應性及細節提出意見(jiàn)及建議;提供設施設備的設置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見(jiàn);就項目的管理用房、商業(yè)用房等公共配套建筑、場(chǎng)地的設置、要求等提出意見(jiàn)。

　　這樣不但可以增強開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)項目決策、規劃階段中的準確性，保證房地產(chǎn)項目順利地開(kāi)發(fā)，從而避免在設計中出現的小問(wèn)題;而且對于物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，在項目開(kāi)發(fā)設計階段就開(kāi)始介入就可以提早對整個(gè)項目的規模以及配套設施的熟悉了解，對整個(gè)項目的背景了如指掌;這些前期工作的順利完成也就可以提高居民對開(kāi)發(fā)商與物業(yè)的信任和對小區內配套設施的使用需求的滿(mǎn)足。

　　(二)在項目施工建設階段的介入

　　1.選擇合適的現場(chǎng)介入人員。施工現場(chǎng)不是任何人員都可以隨便出入的場(chǎng)地，所以要介入到項目施工階段中去，就必須挑選有豐富的建筑施工現場(chǎng)經(jīng)驗和能保證自身安全的人員進(jìn)行介入。這樣就可以安全地把握工程的進(jìn)展狀況以及及時(shí)地處理施工現場(chǎng)出現的突發(fā)事件。

　　派出工程技術(shù)人員駐到現場(chǎng)，對建設中的項目進(jìn)行觀(guān)察、了解、記錄，關(guān)注整個(gè)項目的進(jìn)程。在現場(chǎng)巡視過(guò)程中，記錄所有關(guān)注的細節，為提供項目建議做準備。

　　(1)根據工程計劃，調整工作計劃。隨著(zhù)現場(chǎng)情況的變化，工程進(jìn)度計劃也在隨時(shí)調整，項目現場(chǎng)介入人員應關(guān)注該計劃，及時(shí)調整介入計劃及工作側重點(diǎn)。

　　(2)記錄設計方案和施工圖紙變更。項目現場(chǎng)介入人員在施工中要認真記錄設計方案、施工圖紙變更及施工洽商，為物業(yè)服務(wù)公司的后期接管提供便利。

　　(3)記錄施工現場(chǎng)發(fā)現問(wèn)題，為提出各種建議做準備。施工過(guò)程是根據施工便利與否而適時(shí)調整的，所以，有許多設備設施安裝的位置與圖紙不符，項目現場(chǎng)介入人員必須在圖紙上進(jìn)行標注，如記錄一些隱蔽工程和截門(mén)等的位置變化，使今后的物業(yè)維修能準確判斷位置。

　　2.參加項目施工建設期間的專(zhuān)業(yè)會(huì )議，對有關(guān)問(wèn)題提出意見(jiàn)和建議。通過(guò)參加項目施工階段各種會(huì )議及時(shí)了解施工焦點(diǎn)。參加期間的專(zhuān)業(yè)會(huì )議，通過(guò)會(huì )議上的問(wèn)題討論、焦點(diǎn)爭論，了解項目的開(kāi)展情況，并在會(huì )議上明確物業(yè)要求，并積極適時(shí)從物業(yè)管理公司的角度對整個(gè)工程項目的施工、設備安裝的質(zhì)量進(jìn)行金面監控，及早反應問(wèn)題，及時(shí)解決問(wèn)題。就施工中發(fā)現的問(wèn)題與建設單位和施工單位共同磋商，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案;配套設備安裝，現場(chǎng)進(jìn)行監督，確保安全和質(zhì)量;對室內外裝修方式、布局、用料及工藝等從物業(yè)的角度提出意見(jiàn);熟悉并記錄基礎及隱蔽工程、管線(xiàn)鋪設走向等。

　　3.收集、整理現場(chǎng)資料。收集、整理各類(lèi)圖紙，包括建筑、結構、機電設備等各系統圖紙。收集機電設備及建材的資料，包括：封樣、產(chǎn)品來(lái)源證、原裝保修書(shū)、使用說(shuō)明書(shū)、環(huán)保認證書(shū)等相關(guān)認證資料的復印件，并關(guān)注必需的配件、配料、專(zhuān)用工具，為日后的維修保養工作做好充分的準備。

　　進(jìn)行前期物業(yè)管理工作的介入就可以讓房地產(chǎn)項目在施工建設過(guò)程中更細致、更周密，保證房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的質(zhì)量，使現代房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)更符合業(yè)主需求;而物業(yè)管理公司從圖紙就開(kāi)始參與并監督其中，就可以減少因工程施工、設備安裝等質(zhì)量問(wèn)題而給自身今后的管理帶來(lái)的麻煩，減少業(yè)主因建筑問(wèn)題而提出的投訴，從而提高后期物業(yè)管理的質(zhì)量，提高房屋的增值保值;這些工作都有質(zhì)量的完成的話(huà)，那么對于業(yè)主來(lái)說(shuō)，他們不但會(huì )自覺(jué)繳納物業(yè)管理費，而且還可以得到安心舒適的物質(zhì)生活，增強業(yè)主的歸屬感。

　　(三)在項目竣工驗收階段的介入

　　1.初步設備臺賬的建立。隨著(zhù)施工進(jìn)入竣工階段，大量設備到位，為了保證交接的順利快速進(jìn)行，通過(guò)物業(yè)現場(chǎng)介入人員的記錄等需要按照不同系統整理建立設備臺賬，對各項設備有了初步統計后就方便后來(lái)驗收工作的便捷進(jìn)行。

　　2.擬寫(xiě)初步交接方案。根據現場(chǎng)施工竣工情況，擬定初步的交接方案，為前期物業(yè)管理的到來(lái)做好充分準備。

　　3.配合開(kāi)發(fā)商做好前期單項工程調試驗收輔助工作。物業(yè)現場(chǎng)介入人員根據項目施工單項工程的調試、驗收進(jìn)度，擬定輔助調試、驗收方案，記錄相關(guān)信息，提出前期物業(yè)管理相關(guān)人員逐步進(jìn)入的建議，做好相關(guān)的輔助工作，盡快的完成驗收接管工作。

　　4.物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理者，從確保物業(yè)正常使用的角度，參與對已竣工物業(yè)的驗收，嚴把質(zhì)量關(guān);房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和施工單位也要為物業(yè)管理企業(yè)參與竣工驗收提供方便與支持。主要做好參與隱蔽工程、單項工程驗收的驗收，做好記錄，對問(wèn)題工程提出整改建議;參與分期驗收以及全部工程的驗收，對問(wèn)題工程及時(shí)提出整改建議，并做好整改記錄。

　　完成好這些工作，就可以減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在竣工驗收階段因建設階段中出現的質(zhì)量問(wèn)題的返工，節省開(kāi)發(fā)商返工重修的費用，縮短項目開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、使用之間的過(guò)渡期;對于物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)就可以縮短在驗收接管階段的所要消耗的時(shí)間，從而有充分的時(shí)間充裕的時(shí)間為后期管理進(jìn)行方案的設計、人員崗位的安排，為今后的管理做好準備，減輕日后管理的難度。

　　(四)在項目銷(xiāo)售交房階段的介入

　　1.選物業(yè)管理公司是以“售后服務(wù)者”的身份，積極參與開(kāi)發(fā)商售樓活動(dòng)�，F今售后服務(wù)已成為人們選房的重要砝碼，物業(yè)管理公司提前亮明身份，向業(yè)主、準業(yè)主展示自身的服務(wù)優(yōu)勢等于給其吃了定心丸，既有利于房產(chǎn)的促銷(xiāo)，同時(shí)也有利于日后雙方的和諧共處。

　　在銷(xiāo)售階段主要是派出現場(chǎng)咨詢(xún)人員，在售樓現場(chǎng)為客戶(hù)提供咨詢(xún)服務(wù)，促進(jìn)雙方的了解，印發(fā)有關(guān)資料和制度，以加深業(yè)主對物業(yè)管理的認識并明了物業(yè)管理的消費內容和金額，將各項收費的用途和管理辦法公開(kāi)化、透明化;采取各種方法宣傳并展示未來(lái)物業(yè)管理的狀況。

　　2.做好交房的準備工作。在項目經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中就有可能隨時(shí)進(jìn)行交房工作，這就需要物業(yè)管理公司對員工進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的交房培訓，積極做好與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的配合工作，順利完成交房工作。

　　這不但可以加快房地產(chǎn)項目的銷(xiāo)售速度，加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在前期建設各階段所消耗的資金的回攏和周轉，保證開(kāi)發(fā)商永續不斷的發(fā)展;而且還可以讓參與到房屋的銷(xiāo)售階段的物業(yè)管理人員增加除自身素質(zhì)外的銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)知識，并能與房地產(chǎn)企業(yè)達到共贏(yíng)，除此之外，物管人員還可以在此階段中提早接觸到業(yè)主，拉近與業(yè)主的距離，保證后期物業(yè)管理工作的順利開(kāi)展。

　　三、完善前期物業(yè)管理介入的對策

　　(一)房地產(chǎn)企業(yè)應協(xié)助物業(yè)公司完成前期介入的相關(guān)工作

　　1.為物業(yè)管理公司提供盡可能的方便，提高介入質(zhì)量。在物業(yè)前期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除了做好在各階段的重要工作角色外，還要積極地配合物業(yè)管理公司的日常工作，以及為物業(yè)公司提供所需物品，比如平時(shí)常用的辦公用品，工程、綠化工具等，這樣就能方便物管公司介入到前期管理當中，更好地配合好開(kāi)發(fā)商完成前期的工作。 　　2.應進(jìn)行人性化管理，與物管工作人員和睦相處。開(kāi)發(fā)商除了為物業(yè)管理公司提供辦公場(chǎng)所外，還應為其工作人員提供更衣室、儲藏室及休息室等配置，這些措施能提高物管公司在前期介入的工作中的積極性，提高前期管理的效率。

　　3.應適當的提高案場(chǎng)的福利補貼，滿(mǎn)足物管員工的日常需求。一個(gè)新案場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，為自己的員工和物管公司的員工提供住房以及伙食補貼是一項重要的決策，這可以減輕員工們日常工作的開(kāi)支，增加他們的儲蓄，這就能團結員工，創(chuàng )造良好的融洽工作氛圍，使員工們踏實(shí)安心為前期開(kāi)發(fā)而努力工作。

　　4.親歷親行的管理，將會(huì )使效益達到最高。開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導可以親自進(jìn)行案場(chǎng)的日常工作的監督，一方面可以提高案場(chǎng)所有工作人員的自覺(jué)性，另一方面也可以加深領(lǐng)導對自身項目的了解與熟悉，為新項目的宣傳起到一定的積極作用。

　　(二)物業(yè)管理公司應有針對性加強自身建設

　　1.明確小區的等級，把握管理機構的建立。在被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商入用時(shí)，就應該及時(shí)明確要開(kāi)發(fā)的小區的等級，并以此來(lái)把握物業(yè)管理公司機構的規模、人員等的建設，避免不必要的多余建設，造成人才的閑用或造成供不應求悲劇。

　　2.建設具備高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人員的隊伍。隨著(zhù)時(shí)代的發(fā)展，人們生活水平和素質(zhì)的不斷提高，物業(yè)管理的工作范圍也不斷擴大，對物業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)和靈活運用能力的要求也越來(lái)越高。未受過(guò)較好教育的職工，樸實(shí)有余而能力不足，無(wú)法較快地接受新知識新事物，缺乏工作的創(chuàng )新能力和管理的戰略思想。有時(shí)解決問(wèn)題不能靈活運用方法，行事簡(jiǎn)單粗暴，容易與業(yè)主發(fā)生沖突，引起投訴。這些人員已經(jīng)不能滿(mǎn)足日趨發(fā)展的社會(huì )，所以，物業(yè)管理公司必須建設一批具有專(zhuān)業(yè)素質(zhì)的人員對物業(yè)管理工作進(jìn)行操作，此外，還必須建立合理的人力資源規劃，優(yōu)化人才結構，這樣才能保證人才的合理利用。

　　3.在項目建設各階段的及時(shí)介入與采取可行性措施。不要因為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為物業(yè)管理公司前期介入的衣食父母而對項目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現的問(wèn)題而視而不見(jiàn)，物業(yè)管理公司應該為此負責地積極介入到開(kāi)發(fā)商各階段的工作中去，認真觀(guān)察與參與，并對發(fā)現的問(wèn)題及時(shí)地提出，并配合開(kāi)發(fā)商采取可行性措施解決處理問(wèn)題，這樣就可以減少在今后物業(yè)管理過(guò)程中的不必要麻煩的產(chǎn)生。

　　4.做好與開(kāi)發(fā)商、業(yè)主的溝通交流，為后期物業(yè)管理打基礎。物業(yè)管理公司不僅僅只是要與業(yè)主做好溝通，而應該要協(xié)調做好與開(kāi)發(fā)商，與業(yè)主共同的交流溝通，對開(kāi)發(fā)商與業(yè)主的熟悉就是對自己業(yè)績(jì)的把握，做好物業(yè)的前期介入就實(shí)現三贏(yíng)，并為物業(yè)的后期管理打下良好的基礎。

　　隨著(zhù)形勢的發(fā)展，物業(yè)管理在小區建成之后再介入的狀況已經(jīng)不能適應，物業(yè)項目的開(kāi)發(fā)建設是一次性的買(mǎi)賣(mài)，而物業(yè)管理是長(cháng)期陪伴業(yè)主的事情，為了能滿(mǎn)足業(yè)主，惠利物業(yè)，不但要切實(shí)做好物業(yè)管理工作，而且還要不斷提高前期物業(yè)介入的質(zhì)量，讓業(yè)主在入住之前就得到踏實(shí)的保障，讓物業(yè)自身提早投入到建設工作中來(lái)，實(shí)現開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主三方的共贏(yíng)。

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