物業(yè)管理在城市管理中存在的問(wèn)題及對策
物業(yè)管理在城市管理中存在的問(wèn)題及對策是小編為大家帶來(lái)的論文范文，歡迎閱讀。
摘 要：物業(yè)管理是城鎮化管理中的重要微觀(guān)活動(dòng)，是政府對環(huán)境和設施直接管理以外的有益補充，其服務(wù)效果影響著(zhù)城鎮化質(zhì)量的評判，解決好物業(yè)管理問(wèn)題，是人民小康生活落到實(shí)處的重要標準之一。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 城鎮化 城市管理 對策分析
物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類(lèi)房屋及其與之相配套的設備、設施和場(chǎng)地。
而物業(yè)管理是指受物業(yè)所有人的委托，依據物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設備，公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。
一、物業(yè)管理在我國的發(fā)展歷程
一般認為，物業(yè)管理在我國有20年左右的發(fā)展歷史，首先發(fā)端于沿海發(fā)達城市深圳，逐步向內陸地區延伸。
1994年4月建設部頒布了33號令《城市新建住宅小區管理辦法》，明確指出：“住宅小區應當逐步推行社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統一實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理�！�2003年9月1日，我國第一部《物業(yè)管理條例》正式施行，對規范物業(yè)管理，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，提供了重要的法律依據。
2007年3月16日，十屆全國人大五次會(huì )議上通過(guò)的《物權法》，于10月1日起正式實(shí)施，《物權法》是調整財產(chǎn)支配管理的法律，是對財產(chǎn)進(jìn)行占有、使用、收益和處分的最基本準則，《物權法》的頒布將解決中國物業(yè)管理行業(yè)內一系列長(cháng)期懸而未決的問(wèn)題，對中國物業(yè)管理行業(yè)未來(lái)的發(fā)展將起到深遠影響。
由于物業(yè)除房屋建筑外，還有大量的設施設備、綠化、衛生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目，業(yè)主本身基本沒(méi)有可能自主管理。
而在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，不管是從業(yè)主要求的主觀(guān)還是政府財政承載力的客觀(guān)看，物業(yè)管理也不可能完全依靠政府。
再加之物業(yè)種類(lèi)多樣，除了居住物業(yè)，還有對管理專(zhuān)業(yè)要求更高的商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)以及機場(chǎng)、車(chē)站、橋梁等特殊物業(yè)，因此，由專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行市場(chǎng)化管理是最好的選擇和發(fā)展方向。
二、物業(yè)管理在城鎮化中存在的問(wèn)題
城鎮化既是物質(zhì)文明的進(jìn)步，也是精神文明前進(jìn)的動(dòng)力。
在城鎮化過(guò)程中，產(chǎn)生大量的物業(yè)，和人們居住、生活、工作密切相關(guān)，人們在其環(huán)境內享受到的相關(guān)服務(wù)水平、精神愉悅程度是衡量城鎮化質(zhì)量的重要標準之一。
上海世博會(huì )提出口號“城市，讓生活更美好”，凸顯了城鎮化的核心——發(fā)展。
物業(yè)管理水平，是人生活的美好與否最直接的見(jiàn)證，和其他服務(wù)性行業(yè)相同的是，在20幾年的發(fā)展歷程中，物業(yè)管理水平得到了長(cháng)足進(jìn)步和質(zhì)的提升，但也還存在一些問(wèn)題。
1.物業(yè)管理水平參差不齊。
很多物業(yè)，業(yè)主入住以前，物業(yè)相關(guān)設施運轉正常，噴泉唱響、綠化盎然、安保到位、水電暢通，業(yè)主入住后，有的物業(yè)管理一如既往，更多的物業(yè)管理品質(zhì)下降，噴泉停水、蒿草遍地、門(mén)禁松垮、維修拖沓。
這里面原因多樣，有物業(yè)公司從業(yè)人員水平的問(wèn)題，有對項目認識不充分致使管理經(jīng)費不足的問(wèn)題，有物業(yè)公司和業(yè)主之間溝通的問(wèn)題，也有物業(yè)公司對時(shí)代發(fā)展的不適應問(wèn)題。
物業(yè)管理公司作為服務(wù)者，不管在哪種問(wèn)題上出現問(wèn)題，都會(huì )造成服務(wù)品質(zhì)下降，而和其他服務(wù)行業(yè)不同的是，物業(yè)管理和業(yè)主的吃喝拉撒睡密切相關(guān)，其服務(wù)的不完善，對業(yè)主造成的傷害更大。
2.物業(yè)開(kāi)發(fā)與管理的脫節現象嚴重。
現在普遍存在的一種現象是，物業(yè)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理脫節。
開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售時(shí)，會(huì )對項目做高端配置并作為賣(mài)點(diǎn)宣傳，卻不會(huì )告知業(yè)主，這些配置的保養、運營(yíng)、維修、維護的資金從何而來(lái)，又怎樣保證這些配置幾十年正常運轉。
物業(yè)運營(yíng)越久，公共設施、設備因老化維護成本會(huì )越高。
但開(kāi)發(fā)商為項目持續熱銷(xiāo)，會(huì )在項目前期交房時(shí)，通過(guò)商品房銷(xiāo)售收入來(lái)貼補物業(yè)費用，營(yíng)造好的居住環(huán)境。
隨著(zhù)小區業(yè)主的大批入住，開(kāi)發(fā)商對項目物業(yè)補貼卻是不增反減。
以太原市某小區為例，該項目2009年第一批業(yè)主入住時(shí)，開(kāi)發(fā)商對項目物業(yè)補貼費用達到300萬(wàn)元;第二年的補貼即降到200多萬(wàn)元;2011年，開(kāi)發(fā)商對項目物業(yè)補貼僅為100萬(wàn)元。
按照國家法律，小區內共用部位、共用設施屬于全體業(yè)主共同所有，開(kāi)發(fā)商對小區的保修責任在3年之內，剩下的就是物業(yè)管理公司的事了。
以太原市另一小區為例，業(yè)主的居住面積為5萬(wàn)平方米，全年應收物業(yè)費74萬(wàn)元。
但僅物業(yè)公司的項目經(jīng)理、電工、管工、保潔、保安、會(huì )計等18個(gè)員工一年的工資即達43萬(wàn)元，項目?jì)让磕瓯仨氝M(jìn)行支出的避雷檢測、自來(lái)水水池清洗、配電室年檢、市政排水檢測維修、消防設施檢測、6部電梯檢測的費用18萬(wàn)元。
還有其他維修耗材、跑冒滴漏、簡(jiǎn)易綠化、清理清洗支出約5萬(wàn)元。
因此小區內銀杏樹(shù)死掉也就無(wú)力更換，因為更換一顆約千元，噴泉也基本不噴水，主要是物業(yè)管理公司算不來(lái)賬，這都是物業(yè)管理公司進(jìn)入前對項目沒(méi)有摸透，盲目進(jìn)入的結果。
3.物業(yè)管理市場(chǎng)化觀(guān)念淡薄倒逼物業(yè)公司變相降低服務(wù)品質(zhì)、亂收費。
以太原為例，2005年，太原出臺《太原市普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級收費標準(暫行)》。
按照該標準，太原市各類(lèi)住宅小區內的物業(yè)費最高不得超過(guò)1.27元/平方米·月。
但實(shí)際上，近兩年新建的大盤(pán)項目，其物業(yè)成本已達到8元/平方米·月，甚至更高。
為降低小區物業(yè)的虧損，并免受物價(jià)部門(mén)的稽查，多數標榜高檔物業(yè)的小區會(huì )在1.27元/平方米·月的標準基礎上，再加收2元至6元的“管家服務(wù)費”、“定制服務(wù)費”。
配置越高的小區，物業(yè)所加收的費用越高。
即便如此，隨著(zhù)物業(yè)配套設施的老化及原材料成本的上升，物業(yè)管理公司算不過(guò)來(lái)賬的現象可能還將長(cháng)期存在。
太原市某小區，景觀(guān)池沒(méi)錢(qián)注水，開(kāi)發(fā)商撤離不再補貼物業(yè)費，物業(yè)管理公司自身也無(wú)力支付此筆費用，這時(shí)就需要業(yè)主們作出選擇，是該把水池填平，還是自己交費繼續發(fā)揮水池的作用。
物業(yè)公司根據業(yè)主的決定及支付費用來(lái)工作，前提是，物業(yè)公司不會(huì )貼錢(qián)搞服務(wù);業(yè)主方面也覺(jué)得不公平，認為既然買(mǎi)了這個(gè)小區的物業(yè)，配套設施就應該運轉正常，物業(yè)公司不該降低服務(wù)品質(zhì)，但無(wú)奈的是，從當時(shí)的購房合同中也找不到有利于自己的依據。
三、對策分析
1.提高物業(yè)管理公司準入門(mén)檻，加強監管。
我國物業(yè)管理公司資質(zhì)等級分為三級，即一級資質(zhì)、二級資質(zhì)、三級資質(zhì)，資質(zhì)的設立，有助于提高物業(yè)公司工作的專(zhuān)業(yè)性、服務(wù)的可靠性，但在二級和三級資質(zhì)的要求上，顯得差距過(guò)于明顯。
二級資質(zhì)要求企業(yè)注冊資本人民幣300萬(wàn)元以上，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于20人，管理兩種類(lèi)型以上物業(yè)，并且管理各類(lèi)物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%：即多層住宅100萬(wàn)平方米;高層住宅50萬(wàn)平方米;獨立式住宅(別墅)8萬(wàn)平方米;辦公樓、工業(yè)廠(chǎng)房及其它物業(yè)20萬(wàn)平方米。
而在三級資質(zhì)要求上，企業(yè)注冊資本人民幣降為50萬(wàn)元，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于10人，有委托的物業(yè)管理項目即可。
顯然，二級資質(zhì)和三級資質(zhì)對企業(yè)要求差距偏大，且三級資質(zhì)的準入門(mén)檻過(guò)低，很容易把物業(yè)變?yōu)樾�、新公司的管理試驗品�?/p>
并且，三級資質(zhì)企業(yè)對物業(yè)的管理好壞無(wú)明確的、可操作性強、易于監管、對企業(yè)本身經(jīng)營(yíng)構成強力制約的條文規定，致使其無(wú)論好壞的管理經(jīng)歷都變?yōu)樯壎壻Y質(zhì)的資本之一。
因此，提高物業(yè)管理公司的準入門(mén)檻，加強監督是提高物業(yè)管理行業(yè)整體水平的基礎要素。
2.物業(yè)是產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)與管理應聯(lián)責、聯(lián)動(dòng)。
開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售產(chǎn)品時(shí)，物業(yè)服務(wù)是一個(gè)重要的促銷(xiāo)點(diǎn)，很多購房者也把優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)作為一個(gè)關(guān)鍵的購房參照指標。
但開(kāi)發(fā)商售完產(chǎn)品后，往往物業(yè)管理會(huì )移交另一公司，其物業(yè)功能、品質(zhì)能否達到開(kāi)發(fā)商宣傳的水平變成未知數，即使是物業(yè)管理仍由開(kāi)發(fā)商關(guān)聯(lián)的物業(yè)公司進(jìn)行管理，其時(shí)間長(cháng)度和品質(zhì)也仍是未知數，而業(yè)主不可能像購買(mǎi)其他產(chǎn)品一樣不滿(mǎn)意就輕易更換。
物業(yè)管理公司招標，并不是解決物業(yè)管理問(wèn)題的根本辦法，因為現階段物業(yè)管理問(wèn)題主要是財務(wù)核算問(wèn)題。
物業(yè)管理者是企業(yè)，成本、效益是考量的首要因素。
如果物業(yè)管理者按照開(kāi)發(fā)商的宣傳提供服務(wù)經(jīng)常會(huì )導致虧損無(wú)法經(jīng)營(yíng)，但物業(yè)管理者提供的服務(wù)達不到開(kāi)發(fā)商宣傳的水平又會(huì )引起業(yè)主的不滿(mǎn)。
矛盾，因開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理的分離、脫節而產(chǎn)生。
建設部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第15條規定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構發(fā)布的商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定�！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條明確規定：“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規劃范圍內的房屋及相關(guān)設施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應當視為要約。
該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任�！边@些條款都是為開(kāi)發(fā)商規范銷(xiāo)售開(kāi)了一個(gè)好頭，但在具體實(shí)施中，企業(yè)的壽命、法人代表的壽命、官司訴訟成本及時(shí)間等等因素又會(huì )將業(yè)主置于不利地位，且業(yè)主無(wú)更多精力和法律依據維權。
消費者購得的物業(yè)是一個(gè)完整產(chǎn)品，所以物業(yè)開(kāi)發(fā)和管理具有整體性。
一個(gè)物業(yè)管理有問(wèn)題，必須能夠影響開(kāi)發(fā)商下一個(gè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)，才能讓開(kāi)發(fā)商真正從各個(gè)角度認真考量自己開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品在將來(lái)物業(yè)管理中的可實(shí)施性以及對業(yè)主的責任問(wèn)題。
同時(shí)，有一個(gè)需要清楚的問(wèn)題是，并不是說(shuō)物業(yè)開(kāi)發(fā)和管理的聯(lián)動(dòng)是開(kāi)發(fā)商單一的經(jīng)營(yíng)行為延續，而是指開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)、宣傳、銷(xiāo)售產(chǎn)品時(shí)就在監管部門(mén)的監督下，科學(xué)地對未來(lái)的物業(yè)管理進(jìn)行財務(wù)分析和可行性論證，并將論證結果作為開(kāi)發(fā)商應負的法律責任，開(kāi)發(fā)商應為此繳納相應的保證金，同時(shí)將物業(yè)實(shí)施內容、項目，物業(yè)管理財務(wù)成本狀況是否與當初項目論證相一致，定時(shí)在行政部門(mén)監管下，通過(guò)第三方專(zhuān)業(yè)評估、審計部門(mén)的審驗，作為法人、法人代表、股東等開(kāi)發(fā)其他項目甚至其他經(jīng)營(yíng)行為時(shí)的準入條件，這也是企業(yè)誠信工程建設的內容之一。
另外，物業(yè)開(kāi)發(fā)和管理的聯(lián)動(dòng)，有利于開(kāi)發(fā)和管理企業(yè)的真正銜接，避免物業(yè)管理企業(yè)盲目拿到項目、先拿項目再做成本核算。
讓物業(yè)管理公司進(jìn)入之前就通過(guò)主管部門(mén)認定的開(kāi)發(fā)商物業(yè)管理實(shí)施可行性研究報告和物業(yè)的實(shí)際情況兩方面進(jìn)行科學(xué)分析核算，無(wú)實(shí)力或認為算不過(guò)來(lái)賬的物管公司就退出，前置性防范風(fēng)險，而物業(yè)公司自己認為有實(shí)力、可以取得效益進(jìn)場(chǎng)的公司就要承擔相應的管理責任，不得在物業(yè)管理過(guò)程中直接、間接、變相降低服務(wù)水平，不得以財務(wù)核算為理由亂收費。
3.物業(yè)管理條例應因時(shí)制宜調整，加快物業(yè)管理市場(chǎng)化。
市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，隨著(zhù)城鎮化的快速推進(jìn)和人們生活水平的提高，允許商品有多種功能和特性，交易雙方可以在合法、自愿、平等的基礎上交易，尤其中、高端物業(yè)配置已經(jīng)成為市場(chǎng)趨勢，物業(yè)管理按等級收費的辦法，迫使部分企業(yè)以降低服務(wù)標準的方法降低成本，進(jìn)而導致物業(yè)服務(wù)費收繳率低，造成了收費與服務(wù)的惡性循環(huán)。
因此，應加快物業(yè)管理市場(chǎng)機制建設，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的良性發(fā)展。
以太原某房地產(chǎn)項目為例，小區建設了大尺寸游泳池，按標準泳池計算，這些泳池每換一次水，需要注入凈水2000噸，按5.2元/噸的普通經(jīng)營(yíng)水價(jià)計算，水費即達上萬(wàn)元。
按照每周換一次清水的頻率來(lái)計算，4月至9月，春夏秋三季僅水費就達25萬(wàn)元，加上泳池內的清污、消毒、上下水管網(wǎng)的養護維修費用總費用超過(guò)每年30萬(wàn)元，物業(yè)管理公司按規定收取的物業(yè)費無(wú)力承擔。
但業(yè)主購房時(shí)，正是看中了這樣的小區功能配套。
物業(yè)管理條例對此種行為就應加以引導性規范，不必逼著(zhù)物業(yè)管理公司巧立名目變相收費。
同時(shí)，應頭尾相顧，在物業(yè)銷(xiāo)售之初，此種有償服務(wù)費用的收取應在購房合同中明文約定，對購房者承擔此筆費用明確告知，并對購房后因通貨膨脹、原材料上漲等因素可能產(chǎn)生的正常調整考慮在合同文本內。
4.物業(yè)管理應納入到城市整體管理考量體系中。
城鎮化的前期，是以建為主，中后期是建管并重，且重在管理。
物業(yè)管理是城市經(jīng)濟活動(dòng)、社會(huì )活動(dòng)、文化活動(dòng)以及各種創(chuàng )建活動(dòng)的微觀(guān)地理單位。
小區的內部宣傳教育、安全防火、治安、環(huán)境、衛生、文化等工作大多由物業(yè)管理公司承擔或協(xié)助政府完成，填補了政府對公共環(huán)境和公共設施以外的社區生態(tài)環(huán)境和人文環(huán)境的空白，完善和發(fā)展了城市管理功能。
因此，物業(yè)管理必須納入到以人為本的城市整體綜合管理當中，物業(yè)管理中遇到的難點(diǎn)問(wèn)題，應盡快解決加以完善，人們的每一個(gè)微觀(guān)生活活得精彩，小康社會(huì )的目標才會(huì )真正落到實(shí)處。
2012年12月1日，山西省第一部物業(yè)管理地方標準《山西省住宅物業(yè)服務(wù)標準》開(kāi)始施行，標準對山西省居民小區物業(yè)服務(wù)的內容和質(zhì)量制定出嚴格具體的考核標準，將物業(yè)服務(wù)標準由低到高共分為一、二、三、四、五個(gè)等級，新標準對物業(yè)企業(yè)的基本職責和義務(wù);小區共用部位維修養護;公共用設施設備運行、維修養護;公共秩序維護;小區環(huán)境衛生;綠化養護管理等六大服務(wù)內容提出詳細要求。
該標準從住宅物業(yè)切入，其出臺及實(shí)施，對其他種類(lèi)物業(yè)管理起到了試點(diǎn)、示范的作用，是物業(yè)管理納入到城市整體管理考量體系的具體舉措之一，為物業(yè)管理全面走向科學(xué)、務(wù)實(shí)、服務(wù)的目標邁出了堅實(shí)的一步。
參考文獻：
1.物業(yè)管理條例，2007年
2.山西省住宅物業(yè)標準，2012年
3.太原市普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級收費標準(暫行)，2005年
4.商品房銷(xiāo)售管理辦法，2001年
【物業(yè)管理在城市管理中存在的問(wèn)題及對策】相關(guān)文章：
淺談物業(yè)管理保安人員管理中存在的問(wèn)題與對策05-14
物業(yè)管理中存在的問(wèn)題與改進(jìn)措施07-02
企業(yè)文化建設中存在的問(wèn)題及對策分析09-11
民生檔案管理存在的問(wèn)題及對策10-23
化學(xué)實(shí)驗教學(xué)存在的問(wèn)題及對策論文11-06
學(xué)前特殊兒童教育存在的問(wèn)題及對策論文10-28