干部住宅小區物業(yè)管理論文
還在為不會(huì )寫(xiě)畢業(yè)論文而煩惱嗎，下面小編為大家整理了關(guān)于干部住宅小區的物業(yè)管理論文，僅供大家參考。
一、當前軍隊住宅小區物業(yè)管理存在的問(wèn)題
業(yè)主觀(guān)念難以轉變，無(wú)意參與物業(yè)管理。軍隊住宅小區的業(yè)主以軍人為主，即使是新建軍隊經(jīng)濟適用房小區的業(yè)主，也大多有過(guò)甚至剛剛告別多年福利住房的經(jīng)歷，福利住房的低廉房租以及免費維修等在軍人業(yè)主的思想中打下深深的烙印。許多軍隊住宅小區的業(yè)主大多不太了解物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)，對物業(yè)管理也不關(guān)心，主要表現在：一是有部分業(yè)主認為，參與物業(yè)管理是對全體業(yè)主有益，希望其他業(yè)主能夠出面，自己“搭便車(chē)”的思想較為嚴重;二是部分業(yè)主不能將物業(yè)服務(wù)看作是使自己房產(chǎn)保值、增值的消費行為，花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的意識不強;三是有些業(yè)主認為“凡是對物業(yè)管理有利的做法，都是業(yè)主在吃虧”，不愿與物業(yè)管理公司打交道，甚至站到物業(yè)服務(wù)公司的對立面。所需設施老化嚴重，不利于推行物業(yè)管理。軍隊住宅小區除新建經(jīng)濟適用住房小區外，大多為已售干休所住房或從家屬生活區劃分出售的區域，住房情況復雜，建成年代、樓房形狀、結構形式差別較大，對其按照統一的標準進(jìn)行改造難度很大。主要體現在：受建筑年代、建設要求和當年技術(shù)水平等影響，部分房屋質(zhì)量差，維修保養成本較大;部分管線(xiàn)老化厲害、超負荷運行現象嚴重;一些新劃售房區的各種附屬設施設備的市政化程度較低，物業(yè)管理公司難以接手。法規體系有待完善，物業(yè)監管力度不大。當前，我軍實(shí)行物業(yè)管理的依據除國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》及《物權法》外，還有《軍隊住房物業(yè)管理暫行規定》、《軍隊營(yíng)房保障社會(huì )化管理暫行規定》等。這些法律法規只是對軍隊住宅小區實(shí)行物業(yè)管理的組織實(shí)施、監督監管、資金使用等問(wèn)題作了籠統的規定，缺乏可操作性的實(shí)施細則。特別體現在物業(yè)管理的監管上，既缺乏監管的主體機構，又缺乏相應的規章制度。根據國家的法律法規及我軍住房物業(yè)管理的相關(guān)文件，對軍隊住宅小區的監管職責應由業(yè)主代表——業(yè)主委員會(huì )來(lái)履行。但實(shí)際上，軍隊住宅小區的業(yè)主委員會(huì )大多組織構成比較松散，還不具備主體地位，難以發(fā)揮維權、監督和協(xié)調的作用。在規章制度層面上，規范和約束小區業(yè)主與業(yè)主之間、物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系僅靠幾部管理公約還遠遠不夠，必須有更加細化的配套規章制度體系，來(lái)規范營(yíng)房管理部門(mén)、施工單位、物業(yè)管理公司、業(yè)主四方的關(guān)系，明確他們各自對物業(yè)的質(zhì)量、養護、使用應承擔的責任。管理經(jīng)費標準偏低，業(yè)主費用收繳困難。營(yíng)房管理經(jīng)費的標準，嚴重影響、制約軍隊住宅小區的物業(yè)管理質(zhì)量水平。在物業(yè)費的收繳上，由于軍隊住宅小區業(yè)主受傳統觀(guān)念影響較深，一部分人不愿意支付住房的日常消費費用，特別是房屋維修基金的收繳更是困難。甚至有業(yè)主把房屋維修基金等同于物業(yè)管理費用當中的一部分，認為交納物業(yè)管理費中已經(jīng)包括房屋維修基金，不大愿意交納這部分“多余”的資金。此外，物業(yè)管理資金缺乏監管，使用狀況的不透明，也是許多業(yè)主不愿意交費的原因之一。這些問(wèn)題如果長(cháng)期得不到解決，將對我軍住宅小區的物業(yè)管理社會(huì )化進(jìn)程產(chǎn)生十分不利的影響。物業(yè)服務(wù)缺乏標準，公司和業(yè)主責權不明。當前，我國的物業(yè)公司大多還處于勞動(dòng)密集型階段，不同的地域、不同公司的管理理念、員工素質(zhì)、服務(wù)水平差別很大，就軍隊住宅小區一些現狀，目前物業(yè)管理也很難有統一的服務(wù)標準。例如，在物業(yè)維修上，維修到哪種程度，保修期多長(cháng)等，也沒(méi)有統一的尺度。此外，對于物業(yè)公司的服務(wù)性收費，由于地區、市場(chǎng)供應、小區級別等差異，我軍目前也沒(méi)有統一的服務(wù)收費標準，這就決定了一些小區物業(yè)公司的收費行為具有一定的隨意性和自主性。
二、做好軍隊住宅小區物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議
引入競爭機制，招標選擇物業(yè)公司。軍隊住宅小區物業(yè)管理的招標應采取以營(yíng)房管理部門(mén)為主體，業(yè)主參與的原則，必要時(shí)可以聘請專(zhuān)業(yè)的組織招標活動(dòng)中間人對招投標活動(dòng)加以指導。營(yíng)房管理部門(mén)要明確招標方向、規范程序，積極引導招投標順利進(jìn)行。在選擇中標方時(shí)，要做好實(shí)地考察工作，管理方不但要對入圍公司的團隊精神和管理能力進(jìn)行實(shí)地考察;還應組織投標單位現場(chǎng)考察小區情況，認真解答投標單位咨詢(xún)的各類(lèi)問(wèn)題，避免以后物業(yè)公司以簽訂合同時(shí)不知情為借口違約。簽訂合同時(shí)，一定要按照標準合同的格式，將雙方的承諾和一些事項的界定具體化，保證合同條款的可操作性，避免日后可能發(fā)生的糾紛。完善規章制度，充分發(fā)揮榜樣作用。在實(shí)行物業(yè)管理之初，部隊房管部門(mén)就要根據國家和軍隊現行相關(guān)法律法規，制訂完善小區物業(yè)管理的各項規章制度。在售房之初就要印發(fā)《入住須知》、《業(yè)主公約》、《住房裝修管理規定》、《物業(yè)管理繳費管理規定》等資料，讓每一位業(yè)主都感到有章可循，有據可依。還要根據小區實(shí)際情況制訂好物業(yè)服務(wù)標準的細則，細化如《安保管理規定》、《停車(chē)管理規定》、《小區綠化管理規定》標準等，盡量做到事事有約在先，從根本上解決物業(yè)管理服務(wù)缺乏標準的問(wèn)題。同時(shí)，要發(fā)揮榜樣的作用，將小區整體開(kāi)發(fā)效果明顯、物業(yè)管理制度完善、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平高、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司關(guān)系融洽、業(yè)主主體作用發(fā)揮好、滿(mǎn)意度高的小區，樹(shù)立為軍隊住宅小區物業(yè)管理的典型，總結并推廣其做法和經(jīng)驗，以此帶動(dòng)軍隊住宅小區物業(yè)管理水平的提高。爭取多方支持，積極籌措管理資金。解決物業(yè)管理資金問(wèn)題，應本著(zhù)盡可能不增加業(yè)主負擔、不增加部隊投入的原則，根據資金的不同用途，多方籌措：將售房所得款的一定比例用作公共維修基金的啟動(dòng)資金，專(zhuān)項用于小區住房共有部分、共用設施設備的維修保養;對于需要改造的設施，在用好總部補助經(jīng)費的同時(shí)，探索利用市場(chǎng)經(jīng)濟手段引入社會(huì )資金的辦法;對列入地方政府改造項目的部分，要積極爭取地方政府的資金支持;將原屬單位按政策應享受的設施設備更新改造費用以及共用部分的維修基金下?lián)芙o物業(yè)服務(wù)公司;充分發(fā)揮小區內在優(yōu)勢和潛力，開(kāi)發(fā)活動(dòng)中心、商鋪等服務(wù)性場(chǎng)所，以其出租收入的一部分彌補物業(yè)管理費和住房公共維修基金。強化主體意識，科學(xué)設立業(yè)主委員會(huì )�，F代物業(yè)管理的實(shí)行，離不開(kāi)業(yè)主的支持與理解。首先，要加強對業(yè)主的政策宣傳，使國家和軍隊的房改政策人人皆知;其次，將實(shí)施物業(yè)管理的必要性以及給業(yè)主帶來(lái)的益處解釋清楚，切實(shí)讓軍隊住宅小區實(shí)行物業(yè)管理深入人心;第三，要切實(shí)做好實(shí)行物業(yè)管理后業(yè)主與物業(yè)服務(wù)機構責、權、利的宣傳與解釋?zhuān)姑總�(gè)業(yè)主都明了自身角色，都能夠自覺(jué)服從小區管理規定，形成人人懂得物業(yè)管理、人人參與物業(yè)管理的良好局面;第四，要加強小區業(yè)主委員會(huì )建設，充分發(fā)揮業(yè)主在物業(yè)管理中權力主體的地位作用。加強監管力度，營(yíng)造和諧物業(yè)環(huán)境。對重大管理行為和物業(yè)管理基金實(shí)施監管，是確保業(yè)主切身利益不受侵害的根本保證。在業(yè)委會(huì )成立之前，部隊營(yíng)房管理部門(mén)應主動(dòng)承擔起臨時(shí)業(yè)委會(huì )的責任，參與物業(yè)管理全過(guò)程，協(xié)助和監督物業(yè)管理機構依法經(jīng)營(yíng)，落實(shí)各項管理工作。要建立物業(yè)管理重大事項的監管機制，凡是小區內涉及共有財產(chǎn)的管理、重大修繕行為、共用部分財產(chǎn)變更、改建重建建筑物及其附屬設施等涉及全體業(yè)主利益的重大事項，都要明確要求物業(yè)管理公司和業(yè)委會(huì )組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )來(lái)研究決定。業(yè)委會(huì )成立之后，基金應由業(yè)委會(huì )負責監管，重大事項必須要經(jīng)過(guò)業(yè)委會(huì )的審核決議后才能實(shí)施。物業(yè)服務(wù)公司至少應每半年向業(yè)主公布一次管理費用收支賬目，每季度應組織業(yè)主召開(kāi)一次管理工作形勢分析會(huì )，讓業(yè)主心里有數，努力營(yíng)造一個(gè)和諧、透明的物業(yè)管理環(huán)境。
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