高端商業(yè)物業(yè)管理高成本的有效控制

　　高端商業(yè)物業(yè)管理高成本的有效控制

　　摘 要：得益于我國經(jīng)濟的發(fā)展，高端物業(yè)的管理行業(yè)也蓬勃發(fā)展，另外，房地產(chǎn)業(yè)也隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展而發(fā)展，給物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展推波助瀾。

　　物業(yè)管理行業(yè)快速發(fā)展到一定程度就會(huì )促使各個(gè)物業(yè)管理企業(yè)不可避免的形成更加劇烈的競爭形勢，物業(yè)管理公司要生存發(fā)展，就要合理的控制管理成本。

　　關(guān)鍵詞：高端商業(yè);物業(yè)管理;成本控制

　　隨著(zhù)社會(huì )的發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)為高端商業(yè)樓宇服務(wù)花費的成本越來(lái)越高，物業(yè)企業(yè)發(fā)展負擔越來(lái)越重，成本的提高讓物業(yè)企業(yè)的運營(yíng)難上加難，一些企業(yè)能否生存下去都不能確定。

　　服務(wù)成本上升導致企業(yè)運營(yíng)負擔加重，規模相對較小的企業(yè)承受不了逐漸上升的運營(yíng)成本，宣布退出不盈利的盤(pán)，甚至有些企業(yè)即將退出物業(yè)行業(yè)。

　　本文針對這些問(wèn)題，從物業(yè)管理成本這一角度入手，提出合理的意見(jiàn)和措施。

　　1 商業(yè)物業(yè)服務(wù)成本上升的原因

　　高端商業(yè)樓宇不同于其它樓宇，它的管理具體特點(diǎn)是樓盤(pán)整體建筑面積大，建筑內設備繁雜，樓宇內空間范圍大，公共性服務(wù)中所發(fā)生的水、電、煤等能源消耗大，樓內人流多，對物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量更加關(guān)注。

　　很多企業(yè)不能適應這些商業(yè)樓宇管理的特殊性，不能很好的為他們提供服務(wù)，失去管理對象，物業(yè)企業(yè)瀕臨破產(chǎn)。

　　共有四個(gè)方面的原因導致物業(yè)企業(yè)服務(wù)成本上升，首先，員工底薪和保險費用的上升增加企業(yè)用工成本;其次，企業(yè)運營(yíng)離不開(kāi)能源資源，能源資源的價(jià)格一路上漲，企業(yè)運營(yíng)成本自然上升;再次，樓內設備維修費、保養費、專(zhuān)項服務(wù)外包費都在逐年提高;最后，國家對商業(yè)樓宇物業(yè)行業(yè)的要求提高，制定相關(guān)制度、安全技術(shù)標準來(lái)監督物業(yè)行業(yè)，促使物業(yè)企業(yè)需要付出高成本來(lái)維修設備等。

　　物業(yè)企業(yè)需要從根本上解決物業(yè)服務(wù)費用高的問(wèn)題，僅僅采取傳統的減開(kāi)支，提供不合格服務(wù)的方式來(lái)降低成本是擺脫不了眼前的困局。

　　所以說(shuō)，物業(yè)企業(yè)必須要推陳出新來(lái)維持生存，以先進(jìn)的物業(yè)管理手段和物業(yè)管理信息技術(shù)代替傳統陳舊的企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，從以勞動(dòng)力為主，技術(shù)操作要求低的企業(yè)轉變?yōu)橐愿呖萍既瞬艦橹�，技術(shù)操作要求高的企業(yè)。

　　2 高端商業(yè)物業(yè)企業(yè)成本管理的有效措施

　　(1)合理控制能源開(kāi)支

　　物業(yè)企業(yè)要控制管理成本，最大化控制企業(yè)財務(wù)成本是重中之重。

　　比如切實(shí)實(shí)行先進(jìn)管理體系的企業(yè)，在具體管理過(guò)程中設定了增加收入節約支出的指標，對工作進(jìn)行量化考核，這些措施都很好的改善管理成本高的現狀。

　　在物業(yè)管理中做好節能減排，就要運用嚴謹的管理方法，事情發(fā)生之前設定目標，發(fā)生時(shí)有效控制，發(fā)生之后進(jìn)行量化考核。

　　物業(yè)企業(yè)可以采取措施降低用電功率，從而達到節約電費的目的。

　　(2)由勞動(dòng)密集向知識密集轉換

　　就中國現狀，人工基本工資上調，人力成本提高，但物業(yè)企業(yè)仍以勞動(dòng)力為主，技術(shù)操作為輔，這導致企業(yè)生存壓力很大。

　　企業(yè)完全可以采取適當的措施來(lái)減少對人力的依賴(lài)，從而降低人工成本，比如運用現代先進(jìn)管理技術(shù)，優(yōu)化管理質(zhì)量。

　　一般的高端商業(yè)樓宇都擁有停車(chē)場(chǎng)所，即使有管理人員維持秩序，也會(huì )出現不按規定停放車(chē)輛，不按順序進(jìn)出車(chē)庫，不能順利繳納停車(chē)費的情況。

　　針對這些問(wèn)題，物業(yè)企業(yè)研究停車(chē)庫的現狀，多方面分析考察，使用電子收費系統。

　　在停車(chē)庫經(jīng)常發(fā)生營(yíng)運車(chē)長(cháng)時(shí)間占位的情況，物業(yè)企業(yè)為保護客戶(hù)利益對外來(lái)車(chē)輛借道穿行。

　　解決了停車(chē)場(chǎng)的問(wèn)題，商業(yè)企業(yè)的業(yè)主能夠充分感受到物業(yè)企業(yè)對他們周到的服務(wù)，對物業(yè)企業(yè)所作出的努力充分肯定，物業(yè)企業(yè)有了良好的口碑。

　　利用電子收費系統，優(yōu)化商廈停車(chē)地點(diǎn)的管理系統，能夠減少管理人員數量，降低人工成本。

　　另外，為了讓維持停車(chē)地點(diǎn)秩序的管理員更高效率的實(shí)施管理，物業(yè)企業(yè)可以為商業(yè)大廈安裝先進(jìn)的電子巡更系統。

　　這一措施既造福企業(yè)又方便管理人員，企業(yè)有了電子巡更系統之后，就不需要過(guò)多的人員來(lái)巡視停車(chē)地點(diǎn)，降低了人工成本，且留存員工都具有很高的使用價(jià)值，員工有了電子巡更系統之后，大大精簡(jiǎn)工作，保質(zhì)保量的完成工作。

　　(3)內部培訓上崗降低人工成本

　　物業(yè)企業(yè)通過(guò)人才招聘市場(chǎng)來(lái)聘任掌握新管理技術(shù)的人員需要付出高昂的代價(jià)，物業(yè)企業(yè)本身員工工資普遍不高，這樣的話(huà)企業(yè)壓力太大，企業(yè)可以結合自身實(shí)際情況，按照崗位特點(diǎn)培養吸收合格的員工。

　　考慮合理招聘培養新人才的同時(shí)，要對企業(yè)原有員工合理配置，讓各個(gè)崗位的人員都能夠人盡其職，這樣企業(yè)短時(shí)間內減少人工支出，長(cháng)期考慮也會(huì )控制人工成本。

　　新的吸收人才的方案是大力培訓企業(yè)內部員工。

　　就目前企業(yè)現狀來(lái)說(shuō)，物業(yè)企業(yè)要對全體員工都進(jìn)行培訓，制定培訓計劃，有規律的進(jìn)行培訓，合理安排培訓內容，對各個(gè)崗位的員工區別對待，針對性考核，錄用通過(guò)考核的員工為企業(yè)服務(wù)。

　　與此同時(shí)，要讓員工邊培訓邊鞏固培訓內容，通過(guò)調查問(wèn)卷的方式考察員工。

　　一些與崗位相關(guān)的職稱(chēng)培訓和技術(shù)培訓都能提高員工專(zhuān)業(yè)素質(zhì)。

　　比如獲得全國注冊物業(yè)管理師職稱(chēng)的員工就比沒(méi)有該職稱(chēng)的員工更具有專(zhuān)業(yè)素養。

　　公司內部培訓員工的好處很多，既省了吸收外來(lái)專(zhuān)業(yè)人才的成本，又加強了企業(yè)內部員工的工作能力，讓整個(gè)企業(yè)的員工都具有超強的職業(yè)素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力，為公司更好的服務(wù)。

　　(4)合理配置員工充分利用已有資源

　　通過(guò)合理整合人員，將各個(gè)崗位的員工分工組合，每個(gè)員工都具有較高的技能，能獨當一面，不但擁有本職工作的技能，還能精通其他工作的技能，一個(gè)即擁有修理技能又能做電工的工作的員工將快速有效率的完成工作，為公司降低人工成本。

　　一個(gè)具有高技能、高素質(zhì)的維修工，可以通過(guò)自己的努力，維修一些已經(jīng)下線(xiàn)的設備，即使沒(méi)有了符合設備的配件，也可以完成維修工作，這為企業(yè)節省了購買(mǎi)新設備的費用。

　　高技能的維修人員還可以挑戰外包項目，把原本需要花錢(qián)請其他單位幫忙維修保養的項目自己想辦法去做，長(cháng)此以往，維修工人的維修技術(shù)將得到很大的提高，也給企業(yè)節省不少外包項目的需支付的錢(qián)。

　　(5)利用附加服務(wù)為企業(yè)增收入

　　物業(yè)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入來(lái)源就是物業(yè)服務(wù)費，企業(yè)通過(guò)提供各方面的增值服務(wù)來(lái)增加收入也不失為一個(gè)高明的收入來(lái)源。

　　一般物業(yè)公司服務(wù)的對象是高端商業(yè)大廈，而這些大型商業(yè)樓的停車(chē)場(chǎng)所和廣場(chǎng)都沒(méi)有充分利用起來(lái)，我們管理大廈的物業(yè)企業(yè)就可以抓住契機，充分挖掘未利用的資源，為管理者增加額外收入。

　　經(jīng)過(guò)協(xié)調找尋，有公交公司愿意租用我們夜晚閑置的停車(chē)場(chǎng)所，給我們支付租金，如此一來(lái)，不但白天為商廈的客戶(hù)服務(wù)收取服務(wù)費，而且晚上能夠收取停車(chē)場(chǎng)租金，企業(yè)有了雙份收入。

　　(6)以人為本，以質(zhì)為先

　　只有擁有信譽(yù)，有良好的社會(huì )口碑的物業(yè)企業(yè)才能夠在社會(huì )眾多企業(yè)中生存下來(lái)，所以企業(yè)不能只在乎眼前收益，不在乎長(cháng)遠發(fā)展。

　　物業(yè)管理公司要時(shí)刻關(guān)注國內物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展趨勢，從企業(yè)長(cháng)遠考慮，優(yōu)先把握市場(chǎng)動(dòng)向，占領(lǐng)物業(yè)管理市場(chǎng)的制高點(diǎn)。

　　物業(yè)公司要時(shí)刻培養員工的服務(wù)意識，好的服務(wù)質(zhì)量能讓公司擁有好口碑、好形象，為大眾多接受。

　　能夠提升公司競爭力，越來(lái)越強大。

　　公司要把員工放在第一位，讓員工能夠充滿(mǎn)信心的投入到工作中，積極樂(lè )觀(guān)面對工作，工作過(guò)程中相互合作，團結一心。

　　一群高素質(zhì)、高技能、好品行的員工是物業(yè)公司持續生存發(fā)展的基礎。

　　就物業(yè)公司而言，主要資源就是人才，公司的重點(diǎn)就是培養一批專(zhuān)業(yè)的物業(yè)公司員工。

　　通過(guò)形成本公司特有的企業(yè)文化，吸引優(yōu)秀人才為公司服務(wù)，成為一個(gè)值得全體員工共同努力拼搏為之奮斗的公司。

　　高福利和有規范制度氛圍的企業(yè)會(huì )受到所有職工的喜歡，一個(gè)能給員工工作與生活提供平臺的公司更加會(huì )讓員工當做家一樣的愛(ài)護，他們也愿意充分發(fā)揮自己的技能為公司服務(wù)。

　　3 結語(yǔ)

　　另外，公司員工還可以為客戶(hù)提供多重服務(wù)，比如維護秩序的工作人員在進(jìn)行本職工作的同時(shí)可以主動(dòng)幫客戶(hù)倒垃圾，可以辨別外來(lái)人員與本樓人員，類(lèi)似這樣的服務(wù)我們在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中可以多挖掘一些。

　　在以后公司發(fā)展過(guò)程中探索新思路將不會(huì )間斷。

　　物業(yè)企業(yè)為增加客戶(hù)對我們的信任，可以將收支透明化，隨時(shí)與客戶(hù)溝通，以便于未來(lái)更改物業(yè)服務(wù)費的時(shí)候得到客戶(hù)的支持。

　　參考文獻：

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　　[3]胡泳靈.淺議物業(yè)管理成本費用的控制[J].商場(chǎng)現代化，2008，(09).

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