高層住宅消防物業(yè)管理論文
高層住宅消防物業(yè)管理論文
摘 要:隨著(zhù)城市舊城區改造速度的不斷加快,受土地資源限制和利潤最大化驅使,以高層居住建筑為主的居住小區數量急劇增加。
高層居住建筑疏散、撲救以及災后處理難度大。
因此,對高層住宅物業(yè)消防管理進(jìn)行研究十分有必要。
關(guān)鍵詞:高層建筑 疏散 撲救
1 火災危險性特點(diǎn)
高層居住建筑既具有高層建筑火災蔓延快、疏散時(shí)間長(cháng)、撲救難度大的特點(diǎn)。
1.1 火勢以垂直蔓延為主
一旦高層居住建筑發(fā)生火災,煙氣極易通過(guò)樓梯間、電梯井、管道井、電纜井、排氣井等豎向管井向上蔓延。
采用落地窗、飄窗的居住建筑,縮短了窗間墻、窗檻墻的距離,使火災更容易突破外窗,沿建筑外立面向上蔓延;出于節能、保溫的需要,大量居住建筑使用可燃材料制作的外墻保溫材料,加劇了火勢蔓延;出于外立面美觀(guān)的考慮,高層居住建筑在外立面上設置豎向的空調機井,使得火災蔓延速度加快。
1.2 人員疏散困難
一是特定的疏散對象自救能力差。
空居老人、留守兒童對火災相應遲鈍,自身疏散能力較差,加上恐懼、有毒煙氣、照明缺乏而不能快速疏散至安全區域。
二是組織疏散的人員缺乏,聘請物業(yè)管理的小區,由于服務(wù)重點(diǎn)側重公共衛生、環(huán)境保持等方面,工作時(shí)間集中在白天,且樓面管理人員流動(dòng)快,導致在火災初期很難有效組織被困居民有序疏散。
未聘請物業(yè)管理的小區則更難有效組織居民有序疏散。
三是鄰里關(guān)系生疏,絕大多數的業(yè)主由于工作單位、工作性質(zhì)、籍貫等不同,且特別注重個(gè)人、家庭隱私保護,彼此之間溝通很少,火災發(fā)生后鄰里之間很難形成有效的處置、疏散、救援力量,同時(shí)也很難為搜救人員提供有用的人員信息。
四是用于疏散逃生的建筑消防設施完好率低。
用于自然排煙的排煙窗標示不清,正壓送風(fēng)風(fēng)口打不開(kāi)、機械排煙口無(wú)法正常工作、排煙道堵塞、排煙機電氣控制設備故障,應急照明燈具缺損、安全通道鎖閉等進(jìn)一步加劇疏散難度。
五是用于探測火災的建筑消防設施警報信息傳遞不暢通。
火災探測器一般設置在電梯前室、樓梯問(wèn)等公用部位,由于防盜門(mén)具有良好的密封性能,即使探測到火災,由于警報裝置設置在公共部位,很難將警報信息發(fā)送到每個(gè)家庭。
1.3 火災撲救難度大
首先是防盜型戶(hù)門(mén)破拆困難,由于火災大都發(fā)生在室內,在缺乏機動(dòng)鏈鋸、無(wú)齒鋸等特種消防裝備的情況下,緊閉的防盜型戶(hù)門(mén)很難打開(kāi),這勢必導致消防射流難以到達火點(diǎn)。
其次是無(wú)序停放的私家車(chē)、遍地種植的樹(shù)木、花草和有意布置的坡地景觀(guān)、各種路障使得消防車(chē)很難接近起火建筑,即使能接近,由于缺乏必要的登高操作面及場(chǎng)地,也嚴重阻礙特種消防車(chē)功能的發(fā)揮。
再次消火栓系統滅火設備組件缺損、消防水源缺水、消防供水設施停用等致使居民和消防隊員不能使用它們來(lái)快速處置火災。
2 存在的主要問(wèn)題
2.1 各責任主體消防管理職責落實(shí)不到位
物業(yè)管理單位承擔著(zhù)公共部位的消防設施管理、維護,對于安裝在居民家庭內的消防設施(火災探測器、噴頭等)由于工作時(shí)間錯時(shí)、人戶(hù)困難等原因,很難按時(shí)進(jìn)行有效維護;街道、社區居委會(huì )由于缺乏消防專(zhuān)業(yè)人員,較少開(kāi)展防火檢查、檢查時(shí)也很難發(fā)現火災隱患;作為居住小區消防監督管理機構的公安派出所,從職責、警力等方面很難對涉及改變消防設施使用功能的室內裝修進(jìn)行監管。
2.2 消防管理行為不規范
物業(yè)管理單位對公共消防設施的管理大都停留在“防盜”的層面。
有的物業(yè)管理單位為減少消防設施日常運行開(kāi)支,隨意關(guān)停消防設備。
有的物業(yè)管理單位為增加服務(wù)收入,在消防車(chē)道上設置車(chē)位并出租給業(yè)主使用、將地下室分隔成封閉的隔問(wèn)出租給業(yè)主作倉庫等、將避難層、避難間改造為公共娛樂(lè )場(chǎng)所等。
2.3 業(yè)王消防安全意識及維權意識低
由于消防安全意識薄弱,許多業(yè)主使用大量可燃材料進(jìn)行室內裝修,裝修過(guò)程中,普遍存在電氣線(xiàn)路及設備安裝不規范;私自改裝燃氣管線(xiàn)及設備等不安全行為;隨意拆除、封堵、遮蔽消防設施。
大部分業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的訴求停留在環(huán)境衛生打掃、公共照明保障、電梯服務(wù)、綠化養護等方面,而對消防設施的管理很少關(guān)注,不關(guān)心自身消防安全方面的權益。
2.4 物業(yè)管理單位消防服務(wù)質(zhì)量監管存在盲區
服務(wù)質(zhì)量的好壞,居民關(guān)注的重點(diǎn)集中在環(huán)境衛生是否臟亂差、失竊事件是否高發(fā)、治安事件是否頻發(fā)等方面,基本不關(guān)注消防設施是否完好。
作為監管單位的公安派出所也主要從治安、防盜等方面考量物業(yè)管理單位管理水平。
2.5 消防物業(yè)收費困難
按照《物業(yè)管理條例》有關(guān)規定繳納專(zhuān)項維修資金的居住小區,如遇到消防設施的大修、中修和更新、改造,其費用可通過(guò)專(zhuān)項維修資金予以列支,而一些未設立專(zhuān)項維修資金的物業(yè),其共用消防設施、器材維修經(jīng)費就難以落實(shí)。
3 解決問(wèn)題的對策
3.1 把好消防行政許可源頭關(guān)
一些高層建筑未經(jīng)消防設計、審核許可投入施工,存在很多先天隱患,開(kāi)發(fā)商違法賣(mài)給業(yè)主,讓業(yè)主承擔整改火災隱患的法律后果。
因此,必須要加大建筑工程消防許可的查處力度,杜絕未經(jīng)消防審核、驗收的工程擅自投入使用。
并日常監督管理中要嚴格將豎井、管道、屋面等隱蔽工程中的可燃物進(jìn)行清理,嚴密封堵豎井、管道等縱向的部位,堵塞火災蔓延的渠道。
3.2 規范物業(yè)管理單位消防管理行為
物業(yè)管理單位的行政管理部門(mén)在市場(chǎng)準入、等級評比時(shí)應增加消防設施維護管理人員職業(yè)資格要求和人員數量要求,明確物業(yè)服務(wù)單位在物業(yè)管理區域內應承擔的責任:制定消防安全制度,落實(shí)消防安全措施,提供消防安全防范服務(wù);開(kāi)展消防安全宣傳和防火檢查,消除火災隱患;對共用消防設施、器材、疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道進(jìn)行維護管理。
3.3 加強消防監督管理
公安派出所對物業(yè)服務(wù)單位履行消防管理的職責應加強監督。
依法定期督促物業(yè)服務(wù)單位履行消防安全管理職責;對設有自動(dòng)消防設施的小區,在房產(chǎn)交付時(shí),督促房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)單位向業(yè)主發(fā)放裝修消防安全須知;幫助居民成立多種形式的互助組織,幫助制定滅火及應急疏散預案并組織社區居民開(kāi)展逃生自救演練等。
3.4 通過(guò)立法落實(shí)建筑消防設施維護、改造費用
在地方性法規、規章中明確建筑消防設施正常運行、維護以及因中修、大修、改造、更新等經(jīng)費的收取、管理、使用、審計,做到高層居住建筑消防設施的維護、改造經(jīng)費有章可循、有法可依。
參考文獻
[1] 周廣連,梁云紅.建筑消防設施[M].江蘇教育出版社,2009.
[2] 徐鶴生,周廣連.建筑消防系統[M].高等教育出版社,2010.
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