試論房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控目標及其實(shí)現的法律保障
摘要：即將頒布的我國《物業(yè)管理條例》提出“國家鼓勵建設單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)”。住宅、物業(yè)所在的物業(yè)管理區域的建設單位，應當通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)”。這為完善物業(yè)管理招投標機制，推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化發(fā)展提供了有力的法律依據。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理
一、實(shí)施物業(yè)管理招投標所面臨的主要問(wèn)題
當前物業(yè)管理招投標工作已經(jīng)得到政府部門(mén)的充分重視和社會(huì )的充分肯定，不少地區已制定了相應的管理辦法，但是招投標作為物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)化競爭的重大改革措施而全面推開(kāi)，還存在諸多的困難和阻力。
1、地區保護主義使區域性物業(yè)管理招投標受到制約
我國加入WTO，標志著(zhù)我國社會(huì )經(jīng)濟已全面融入了世界經(jīng)濟的大流通。但是，在國內物業(yè)管理的市場(chǎng)競爭中，區域性的地方保護主義現象還很?chē)乐�。雖然有的物業(yè)管理企業(yè)憑借自身的實(shí)力和利用品牌影響力，經(jīng)過(guò)種種考核贏(yíng)得了物業(yè)管理權，但由于一些地方政府部門(mén)或發(fā)展商，考慮地區性勞動(dòng)力就業(yè)安置問(wèn)題和其他局部的利益保護，采取不合作態(tài)度，或提出苛刻條件，使中標的物業(yè)管理企業(yè)的管理工作無(wú)法正常開(kāi)展，有的被迫撤出。
2、開(kāi)發(fā)商受經(jīng)濟利益驅動(dòng)增大招投標難度
從實(shí)際情況看，目前物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為和活動(dòng)大多受到開(kāi)發(fā)商的約束。一些開(kāi)發(fā)商從自身利益出發(fā)，將物業(yè)交給下屬的物業(yè)管理企業(yè)管理，或增大招投標難度而不愿意將物業(yè)推向市場(chǎng)公開(kāi)招投標。這樣建設與管理不分的現象，造成許多難以調和的矛盾。許多開(kāi)發(fā)商認為自己既然能把別墅、大樓造起來(lái)，也一定有能力管得好，況且開(kāi)發(fā)項目工程一旦結束，這么多的員工需要安排，自己造自己管一舉兩得，出于這種動(dòng)機，他們通過(guò)各種渠道和采用各種辦法通過(guò)招投標“這一關(guān)”，實(shí)現其接管物業(yè)管理的目的，他們根本不考慮是否真的有能力把物業(yè)管好。而是盲目效仿某某模式，實(shí)現“房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理共創(chuàng )品牌”目標。這種做法不利于物業(yè)管理市場(chǎng)的健康發(fā)展和管理專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化的進(jìn)程。而且開(kāi)發(fā)商自建的物業(yè)管理企業(yè)若不對外擴展，不實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨立核算，就很難降低成本，提高效益，也難以經(jīng)得起市場(chǎng)的考驗;獨立經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理企業(yè)則由于受市場(chǎng)條件的限制，因市場(chǎng)資源有限而影響企業(yè)發(fā)展。因此要全面實(shí)行招投標，當務(wù)之急是實(shí)施建管分離的市場(chǎng)化銜接。
3、法規不完善，缺乏招投標基礎
目前物業(yè)管理實(shí)施招投標一般依據《中華人民共和國招投標法》來(lái)進(jìn)行具體操作，政策制定中的部分條款還不夠明確，可操作性不強。由于政策含糊和缺乏規范性程序的指導往往造成政策解釋和實(shí)施方式的多樣性。雖然有些城市已制定出《物業(yè)管理招投標暫行辦法》，但有限的法規仍給一些物業(yè)管理招投標中的不正當競爭留下了可鉆的空子，使競爭參與者無(wú)法可依，也難以對招投標各方進(jìn)行有效的監督。
同時(shí)物業(yè)管理招投標沒(méi)有統一的專(zhuān)業(yè)評審機構，使招投標工作缺乏公正性。各地進(jìn)行的物業(yè)管理招投標一般是由物業(yè)發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì )委托政府管理部門(mén)一起組織招標;或是物業(yè)發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì )自己組織人員招標。由于沒(méi)有統一的招投標權威管理評審部門(mén)，對招標內容、程序、評標人員組成等沒(méi)有一個(gè)標準模式，加上缺少公證機關(guān)和社會(huì )輿論的監督，在實(shí)際操作中受人為因素影響非常大，使招投標運作缺乏規范性和公正性。
4、社會(huì )監督機制不健全，易引發(fā)行業(yè)不正之風(fēng)
由于市場(chǎng)競爭機制的不完善，造成招投標過(guò)程中出現了一些不正之風(fēng)。某些物業(yè)招標單位實(shí)際上早巳內定好了物業(yè)管理企業(yè)，卻打著(zhù)公開(kāi)招標的幌子，將其他管理企業(yè)作為陪襯。還有些物業(yè)發(fā)展商事前透露招投標消息，并對競標的其它物業(yè)管理企業(yè)了解物業(yè)情況進(jìn)行限制。更有甚者，利用招投標形式，騙取物業(yè)管理企業(yè)的投標資料和管理方案。
一些物業(yè)管理企業(yè)往往不是靠品牌、實(shí)力和整體管理水平參與競爭，而是通過(guò)其他不正當的手段取得競爭項目。
二、物業(yè)招投標市場(chǎng)機制有待培育和完善
物業(yè)管理的招投標市場(chǎng)如同其他行業(yè)招投標市場(chǎng)一樣，市場(chǎng)機制和監管機制的形成和完善也要有一個(gè)過(guò)程。從我們的實(shí)踐過(guò)程中，我們體會(huì )到這個(gè)過(guò)程需要以下七個(gè)基本要素的培育和完善。
1、培育招標方的規范、誠信
物業(yè)管理招投標市場(chǎng)的成熟首先應是招標方的成熟。招標方如果是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設單位，包括政府投資部門(mén)、事業(yè)單位和開(kāi)發(fā)商，一般具有招標的經(jīng)驗和能力，要努力創(chuàng )造公開(kāi)、公平、公正的招標條件，堅持對投標單位誠信的原則，尊重投標方的知識產(chǎn)權和勞動(dòng)。如果招標方是物業(yè)業(yè)主通過(guò)業(yè)主委員會(huì )來(lái)實(shí)施，地方政府主管部門(mén)就有責任和義務(wù)加強對業(yè)主和業(yè)主委員會(huì )進(jìn)行有關(guān)這方面的知識的傳授和指導，并協(xié)他們選擇好自己信任的物業(yè)管理公司。為提高物業(yè)管理水平，政府主管部門(mén)對招投標應該設定市場(chǎng)準入條件，同時(shí)政府部門(mén)還應當采取必要措施，強制一定條件的物業(yè)必須實(shí)行招投標。
2、培育和培養投標方的成熟
物業(yè)管理招投標的投標方物業(yè)管理公司一般都具有一定的業(yè)務(wù)知識和市場(chǎng)競爭的經(jīng)驗，都能理解招投標的程序和提供合適的投標書(shū)。但由于觀(guān)念的滯后和經(jīng)濟利益的制約，往往會(huì )有些非規范化的行為。有的物業(yè)管理公司脫離實(shí)際，在投標書(shū)中作出種種過(guò)高的承諾，或比價(jià)過(guò)低，影響審標、評標工作的順利進(jìn)行。因此作為投標方，物業(yè)管理企業(yè)要注重觀(guān)念的轉變，正確對待經(jīng)濟利益，積極參與招投標活動(dòng)依靠自己的服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)能力在市場(chǎng)上取得一席之地。
3、培育和發(fā)展中間服務(wù)體系
招投標是一項專(zhuān)業(yè)性、技術(shù)性很強的工作，如同一切市場(chǎng)體系一樣，物業(yè)管理招投標市場(chǎng)的發(fā)育和運行離不開(kāi)相關(guān)的、有效的服務(wù)體系，包括專(zhuān)業(yè)化的招投標中介、咨詢(xún)機構，物業(yè)管理評估機構，律師事務(wù)所和市場(chǎng)信息網(wǎng)絡(luò )的建立。因為無(wú)論是開(kāi)發(fā)建設單位還是業(yè)主委員會(huì )一般都缺乏物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)知識，難以對眾多的投標方作出科學(xué)的評價(jià)。另外物業(yè)管理招投標市場(chǎng)的信息網(wǎng)絡(luò )渠道并不暢通，如目前上海已有二千多家物業(yè)管理公司，但是這些物業(yè)管理公司的信譽(yù)、能力、經(jīng)營(yíng)范圍、服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格水平都缺乏完整的信息材料，致使招標方缺乏選擇的余地。
4、政府部門(mén)應多政策指導、少行政干預
物業(yè)管理招投標作為一項市場(chǎng)化的必要措施，在各方面都缺乏實(shí)際操作經(jīng)驗的情況下，政府主管部門(mén)的適當干預是必要的。一些成功的招投標都是在政府有關(guān)部門(mén)主持或指導下進(jìn)行并取得良好效應的。但是政府的干預和指導重點(diǎn)應該在于理順開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì )三方面的關(guān)系，幫助三方面正確對待招投標活動(dòng)。
5、培育和營(yíng)造物業(yè)管理招投標的市場(chǎng)環(huán)境
要積極培育和營(yíng)造物業(yè)管理招投標的市場(chǎng)環(huán)境。物業(yè)管理市場(chǎng)的培育和發(fā)展，重要前提是要具有公平競爭的市場(chǎng)環(huán)境和機制。物業(yè)管理主管部門(mén)應注意用市場(chǎng)觀(guān)念、市場(chǎng)機制來(lái)培育和發(fā)展物業(yè)管理的市場(chǎng)。打破地區保護和區域壟斷，把先進(jìn)的物業(yè)管理理念、模式和機制推向整個(gè)行業(yè)范圍，為物業(yè)發(fā)展商、業(yè)主選擇合適的管理者提供較大的空間。并積極引導物業(yè)管理企業(yè)練好內功，增強綜合素質(zhì)，憑企業(yè)品牌影響和整體實(shí)力進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行競爭，公正、公平地分享市場(chǎng)份額。同時(shí)要建立良好的招投標市場(chǎng)經(jīng)濟秩序，在整個(gè)招投標過(guò)程中，不管是開(kāi)發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)都應重視信譽(yù)、注重企業(yè)形象、遵法守紀、公平參與，建立良好的企業(yè)信譽(yù)，自覺(jué)抵制不正當競爭，并將競爭引入法制化、規范化、科學(xué)化的軌道，創(chuàng )造公平、公正的物業(yè)管理招投標競爭環(huán)境，保證物業(yè)管理招投標的順利進(jìn)行。
6、制訂、頒布物業(yè)管理招投標法規和配套實(shí)施細則
招投標市場(chǎng)的發(fā)育和規范化運作需要有一系列法規制度來(lái)約束。目前一些地方雖然有了招投標管理暫行條例，但是還需要建立完善可操作的實(shí)施條款，如物業(yè)管理項目招標、投標、決標管理辦法，項目登記辦法，信息發(fā)布管理辦法，投標企業(yè)管理辦法等等。專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理招投標辦法和細則應規定：主管單位的職責，招標項目、類(lèi)別、條件、原則、程序，招投標主體的資格審定，標書(shū)的規格，評委會(huì )的組成，開(kāi)標、評標、定標的方法，中介機構，招投標的監督機制等。明確一些常規性的基本要求和操作程序，使參與者有章可循，用法規和制度來(lái)限制和約束不正當競爭行為，同時(shí)制約和保護法律主體雙方的權責利行為。
7、建立和完善物業(yè)仲裁機構
招投標市場(chǎng)的發(fā)育和規范化運作除了需要有一系列法規以外，還應建立解決發(fā)展商、物業(yè)管理公司和業(yè)主等多方糾紛的仲裁機構或稱(chēng)之為“快速法庭”。這一機構站在招標方和投標方的“中間”以第三方的身份快速、專(zhuān)業(yè)、公正地裁斷物業(yè)管理市場(chǎng)中產(chǎn)生的糾紛問(wèn)題，并且輔助政府主管部門(mén)進(jìn)行決策，幫助和指導招投標過(guò)程中以及日常的物業(yè)管理中物業(yè)管理公司和業(yè)主的維權保護，以推動(dòng)物業(yè)民主化管理的進(jìn)程。
物業(yè)管理的招投標作為物業(yè)管理市場(chǎng)化推進(jìn)中的一大進(jìn)步，為物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設單位、物業(yè)業(yè)主和物業(yè)管理公司、專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司都提供了廣闊的市場(chǎng)活動(dòng)空間，它是提高業(yè)主自治管理能力和物業(yè)管理企業(yè)競爭能力的最好手段。又為建立物業(yè)管理的有形市場(chǎng)，培育和完善招投標機制提供了有力的保證，隨著(zhù)這種公開(kāi)、公平競爭機制的引入，對建立完善的社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化物業(yè)管理體制加速物業(yè)行業(yè)的持續、快速、健康發(fā)展將起到重要的推進(jìn)作用
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