物業(yè)管理收費相關(guān)問(wèn)題研究
在我國，物業(yè)管理收費問(wèn)題是當前小區業(yè)主關(guān)注的熱點(diǎn)，是物業(yè)管理公司工作的難點(diǎn)，以下小編就為大家獻上關(guān)于物業(yè)管理收費相關(guān)問(wèn)題研究的論文，歡迎大家借鑒!
摘要： 隨著(zhù)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)也已深入到人們的生活當中，與此同時(shí)物業(yè)管理收費矛盾也激增，而利益與收費標準是產(chǎn)生如此現象的直接動(dòng)因。在物業(yè)管理收費糾紛頻發(fā)的態(tài)勢之下，該如何管理物業(yè)收費已成為大家急于探究的問(wèn)題。
關(guān)鍵詞：物業(yè)費 問(wèn)題 管理 建議
隨著(zhù)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)也已深入到人們的生活當中，與此同時(shí)物業(yè)管理收費矛盾也激增，甚至出現社會(huì )不和諧的聲音，總結經(jīng)驗教訓，所有的矛盾癥結都歸咎于利益，收費標準是最直接的動(dòng)因。物業(yè)管理關(guān)乎千家萬(wàn)戶(hù)群眾的生活和切身利益，如何規范和完善物業(yè)管理工作，成為廣大市民普遍關(guān)注的焦點(diǎn)。在物業(yè)管理收費糾紛頻發(fā)的態(tài)勢之下，物價(jià)部門(mén)面臨巨大的壓力，疲于奔命，企業(yè)不滿(mǎn)、業(yè)主不滿(mǎn)，物價(jià)部門(mén)該如何管理已成為大家急于探究的問(wèn)題。
一、當前物業(yè)收費中存在的問(wèn)題
(一)物業(yè)管理的法律法規不夠完善。由于法律法規的配套實(shí)施細則和政策滯后，致使物業(yè)管理紛爭不止。一是業(yè)主委員會(huì )行使權利的途徑?jīng)]有立法來(lái)保障，法律賦予的權利等于空談，業(yè)主對物業(yè)管理中的不合理收費訴求無(wú)門(mén);二是因為產(chǎn)權不明晰發(fā)生大量的物業(yè)糾紛，如小區公共地方停車(chē)問(wèn)題，停車(chē)費收入如何分配，以及公共面積使用收費規定不祥等長(cháng)期積累的一系列問(wèn)題;三是由于物業(yè)管理企業(yè)提供了某些服務(wù)，但由于服務(wù)本身是隱性的，造成了業(yè)主對它的忽視。由于業(yè)主沒(méi)有因此得到很直觀(guān)的利益，所以很難感受到物業(yè)管理公司的工作，從而造成了業(yè)主認為物業(yè)公司亂收費的錯覺(jué);四是大部分的物業(yè)管理公司很少公布物業(yè)公司的職務(wù)以及相關(guān)管理制度，從而造成業(yè)主對物業(yè)管理部門(mén)的相關(guān)職能的了解甚少，對物業(yè)管理者的收費行為產(chǎn)生懷疑，并因此產(chǎn)生矛盾。
(二)業(yè)主委員會(huì )行使《物權法》賦予的權力有限。按照現行的物業(yè)管理法律法規，物業(yè)管理涉及物業(yè)公司和業(yè)主雙方，屬于民事范疇，政府價(jià)格主管部門(mén)盡量不要干預，職能定位為“指導”，努力方向為推進(jìn)物業(yè)收費市場(chǎng)化。 在解決物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾時(shí)，寄希望于業(yè)主的物權能夠通過(guò)業(yè)主委員會(huì )得以體現和保證。而根據相關(guān)統計，目前大多數的物業(yè)區都沒(méi)有成立業(yè)主管理委員會(huì )。追究業(yè)主委員會(huì )籌建難，普及率低有原因：一是物業(yè)區業(yè)主不熟悉相關(guān)法規政策，因此對是否建立業(yè)主委員會(huì )沒(méi)有一個(gè)主觀(guān)的概念，認為這是一個(gè)可有可無(wú)的組織，對其職能及作用沒(méi)有相關(guān)的了解;二是沒(méi)有合法的運作經(jīng)費及籌措形式。在物業(yè)區成立業(yè)主委員會(huì )并不會(huì )得到相關(guān)政府組織的支持，也沒(méi)有任何法規規定是否成立業(yè)主委員會(huì )，業(yè)主委員會(huì )的相關(guān)管理制度也沒(méi)有特定的規定;三是業(yè)主委員會(huì )有關(guān)人員有時(shí)還需面對暴力的人身傷害或財產(chǎn)損失。由以上原因可以看出，物業(yè)區無(wú)人積極組織成立業(yè)主委員會(huì );使其行使權利之路充滿(mǎn)艱辛。
(三)收費方式不規范、收費難度大。價(jià)格主管部門(mén)規定的物業(yè)服務(wù)費是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主所收取的費用。目前主要采用上門(mén)催收的方式，收費物業(yè)管理人員與業(yè)主正面接觸，收費的效果很大程度取決于業(yè)主與小區物業(yè)管理的相互理解和配合程度，實(shí)際操作難度較大，從而導致收費難，收費率低，企業(yè)資金缺口大，嚴重出現虧損。面對這種局面，物業(yè)管理企業(yè)又缺少必要的、行之有效的制約手段，而有部分居民有償服務(wù)的意識不強，他們在享受物業(yè)管理企業(yè)提供的各項服務(wù)的同時(shí)，總希望少交費，甚至于不交費，因此雙方往往產(chǎn)生矛盾甚至發(fā)生沖突。
(四)開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題造成的矛盾也是問(wèn)題之一。大部分物業(yè)小區的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)公司為父子關(guān)系。為了促銷(xiāo)樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商在售樓時(shí)以較低的物業(yè)服務(wù)費或送首年甚至承諾送若干年的物業(yè)服務(wù)費來(lái)吸引購房者，在售樓期內的1-2年內，開(kāi)發(fā)商從售樓款中補貼部分款項給物業(yè)服務(wù)公司作經(jīng)營(yíng)費用，過(guò)后就由物業(yè)服務(wù)公司自負盈虧。物業(yè)服務(wù)公司需要提高收費才能維持運作，但業(yè)主對提高收費沒(méi)有心理準備或不能接受。造成物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)費標準偏低、收繳率偏低的結果，經(jīng)營(yíng)難、提高收費難的兩難局面。另外，由于開(kāi)發(fā)商在小區工程未完全竣工時(shí)提前交房，一些配套設施工程不配套，遺留費用分攤問(wèn)題，也會(huì )影響到物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。
二、解決物業(yè)管理收費存在問(wèn)題的建議
小區物業(yè)管理公司與業(yè)主間的尖銳矛盾是無(wú)法回避的。因此，使物業(yè)管理收費走出困境，是當前各物業(yè)管理公司及相關(guān)管理部門(mén)急待解決的一個(gè)重要問(wèn)題。
(一)完善相關(guān)的法律法規制度，使各項收費透明化。根據發(fā)達國家和我國港、澳、臺地區物業(yè)管理發(fā)展的經(jīng)驗，加強業(yè)主組織的地位、實(shí)現業(yè)主自治是解決業(yè)主內部糾紛、業(yè)主與物業(yè)管理公司糾紛和維護業(yè)主權益的有效途徑。必須用法律的形式對業(yè)主(或住戶(hù))自治組織加以規范、扶持和制約，出臺一些具有較強的可操作性的法規，對于收費標準的相關(guān)規定，各物業(yè)公司以及相關(guān)管理部門(mén)要制度統一的指標，并對各項指標的收費金額做出標準的規定，使收費合理化、透明化。
(二)嘗試物業(yè)管理新模式。就是試行居委會(huì )、物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì )三方共同管理小區，由社區居委會(huì )牽頭成立社區物業(yè)服務(wù)站，對小區實(shí)施全新的物業(yè)管理。社區物業(yè)服務(wù)站這一全新模式，首要目的不是追求盈利，而是保障小區居民能享有滿(mǎn)意的物業(yè)服務(wù)。凡是小區內的重大問(wèn)題，都必須通過(guò)三方聯(lián)席會(huì )議的形式協(xié)商解決。參加會(huì )議的人員，涵蓋了社區居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物管企業(yè)等各方代表，會(huì )議由街道辦事處指定專(zhuān)人負責召集和主持。此模式可以形成一個(gè)好的管理體制，在社區當中形成少數人服從大多數人的總體管理思想和要求，從而達到社區和諧。
(三)妥善解決老小區(安全文明小區)管理問(wèn)題。老小區的癥結在于：配套設施不全，收費標準低、收費難，房屋安全隱患大，小區管委會(huì )年年虧損。所以，現階段解決老小區的根本問(wèn)題在于解決虧損問(wèn)題。出臺文件、提高收費標準、政府補貼等都是現階段可供參考的行之有效的方法。
化解物業(yè)管理收費糾紛，規范物業(yè)收費程序，是物業(yè)管理在市場(chǎng)化進(jìn)程中必須解決的迫切問(wèn)題，希望經(jīng)過(guò)不斷發(fā)展完善和市場(chǎng)的洗禮，逐步完善和規范物業(yè)管理，逐步營(yíng)造出一個(gè)安全、舒適、和諧的居住環(huán)境或工作環(huán)境。
參考文獻：
1、淺談我市物業(yè)服務(wù)收費存在的主要問(wèn)題及解決建議，曾超，武陵城集團網(wǎng)，2009.9
2、物業(yè)管理收費存在的問(wèn)題及建議，郭智芳，價(jià)格視窗網(wǎng)，2009.9
3、當前物業(yè)管理收費改革中的問(wèn)題和對策，劉銳金、郭道初、凌云、楊志堅、盧坤華、邱劍、何杰鋒，肇慶價(jià)格信息網(wǎng)，2009.9
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