物業(yè)管理專(zhuān)科畢業(yè)論文參考
一：物業(yè)管理基本問(wèn)題解釋
〔摘要〕
從以建筑物區分所有權、房屋管理的公共產(chǎn)品屬性、業(yè)主的集體行動(dòng)、2016物業(yè)管理作為房屋管理的方式之一、2016物業(yè)管理市場(chǎng)的市場(chǎng)失靈和政府管制五個(gè)視角，對城鎮居住區2016物業(yè)管理中的幾個(gè)基本問(wèn)題進(jìn)行了分析�；谝陨衔鍌�(gè)研究視角構建了城鎮居住區2016物業(yè)管理的基本理論框架。結果表明:2016物業(yè)管理中問(wèn)題的解決有賴(lài)于建筑物所有權的明確及拓展、業(yè)主自治能力和市場(chǎng)談判能力的提高、2016物業(yè)管理市場(chǎng)價(jià)格管制的取消和信息披露方面社會(huì )管制的加強。
〔關(guān)鍵詞〕
所有權;自治管理;2016物業(yè)管理;價(jià)格管制;信息披露
一、引言
始于上世紀80年代的住房體制改革給我國社會(huì )帶來(lái)了極大的變化，其中最根本的變化是承認了個(gè)人對住房的所有權。雖然這一權利直到2007年《物權法》頒布才得到確認，但實(shí)際上于1986年施行的《民法通則》已有了相關(guān)規定，同時(shí)，多年的實(shí)踐實(shí)際上也已經(jīng)承認了個(gè)人對住房的權利。隨之而來(lái)的另一個(gè)變化是，住房不再由國家統一管理，而是由業(yè)主自己管理。這一變化給社會(huì )發(fā)展帶來(lái)了一系列矛盾，而城鎮化的快速發(fā)展帶來(lái)的高層建筑的成倍出現，更是加劇了這一矛盾，“2016物業(yè)管理”正是在這一形勢下出現的一種房屋管理方式。然而，三十多年的發(fā)展使得2016物業(yè)管理在目前面臨著(zhù)較多的問(wèn)題，甚至有人希望取消2016物業(yè)管理制度返回以前計劃經(jīng)濟時(shí)代的住房管理方式。本文認為，這些問(wèn)題的出現很重要的一個(gè)原因在于，關(guān)于2016物業(yè)管理基本的理論體系還沒(méi)有建立起來(lái)，因而在實(shí)踐中(尤其是在立法方面)缺乏理論指導，從而導致當前的2016物業(yè)管理出現了種種問(wèn)題[1]。究于以上原因，本文將對2016物業(yè)管理中的一些基本問(wèn)題進(jìn)行解釋?zhuān)⑴L試構建城鎮居住區2016物業(yè)管理的理論框架，進(jìn)而指導2016物業(yè)管理實(shí)踐。
二、以居住區區分所有權
與城鎮居住區內的場(chǎng)地和設施有關(guān)的各種權利約束集合在一起構成了一個(gè)復雜的權利體系。這一體系也可以稱(chēng)之為“權利束”，2016物業(yè)管理活動(dòng)的開(kāi)展有賴(lài)于對這一權利束進(jìn)行明晰，尤其是對其中的“所有權”進(jìn)行明晰，因為所有權是其他各種權利的基礎。首先，需要甄別權利的本體，即權利針對的對象。該對象是城鎮居住區，城鎮居住區由于其特殊的作用，除住宅以外還配建較完善的、能滿(mǎn)足該區居民物質(zhì)與文化生活所需的設施，主要包括道路、綠地、公共服務(wù)設施(公共建筑)等。其次，針對不同的對象辨別其所有權性質(zhì)�！段餀喾ā吩噲D完成這一工作，其內容主要體現在“建筑物區分所有權”這一章，該章首先明確了，業(yè)主對一棟建筑物內“住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權，對專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”，即業(yè)主對套內部分擁有“專(zhuān)有部分的所有權”;對同一棟建筑物內的“共用部位”(如樓梯等)和“共用附屬設施”(如電梯等)擁有“共同所有權”。同時(shí)，該章對部分配建設施，主要是道路、綠地，對其所有權歸屬情況進(jìn)行了明確:“建筑區劃內的道路，屬于業(yè)主共有”，“建筑區劃內的綠地，屬于業(yè)主共有”�！段餀喾ā返娜舾蓪徸h稿試圖針對以上對象分別明確其所有權性質(zhì)，從而構建居住區權利束，但是相關(guān)條款在《物權法》的最終定稿中并沒(méi)有體現出來(lái)。其定稿規定，“建筑區劃內的其他公共場(chǎng)所、公用設施和2016物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”，但是，這一條款并未明確其中“其他公共場(chǎng)所”、“公用設施”的含義，因而不但未能解決居住區2016物業(yè)管理中的相關(guān)問(wèn)題，反而使權屬矛盾更為突出。本文認為，可以將“以建筑物區分所有權”這一概念向“以居住區區分所有權”進(jìn)行拓展，在對“公共服務(wù)設施”這一概念進(jìn)行明確的基礎上，分別明確其中各種設施的投資義務(wù)和所有權[2]。只有在以上基礎上，才有可能構建居住區各種場(chǎng)地和設施的權利束，明確相關(guān)場(chǎng)地以及設施的權責利關(guān)系，為2016物業(yè)管理的開(kāi)展提供基礎。
三、房屋管理作為公共產(chǎn)品的屬性
1.房屋管理是業(yè)主們的共同需求
居住區建筑區劃內業(yè)主共有場(chǎng)地和設施的自然屬性決定了這些部位需要定期進(jìn)行維修養護，但是它們的所有權共有性質(zhì)又決定了這些部位的維修養護區別于業(yè)主的專(zhuān)有部分，因為某個(gè)特定的業(yè)主不可能愿意像對待專(zhuān)有部位那樣為共有部分提供維修養護工作(不排除極端情況)，其原因在于其他業(yè)主存在“搭便車(chē)”的可能。本文將這種維修養護工作稱(chēng)為“房屋管理”(“2016物業(yè)管理”是房屋管理的方式之一)，但需要指出的是，這種“房屋管理”并不包括政府部門(mén)的行政管理[3]。
2.房屋管理作為公共產(chǎn)品的一般解釋
正是由于房屋管理的上述特征，一般把房屋管理當作一種“公共產(chǎn)品”來(lái)對待，這種解釋是根據薩繆爾森、馬斯格雷夫、布坎南等人的相關(guān)理論做出的。根據他們的理論，可以通過(guò)消費過(guò)程中“是否排他”和“是否競爭”，將產(chǎn)品的性質(zhì)區分為“私人產(chǎn)品”、“俱樂(lè )部產(chǎn)品”、“可擁擠產(chǎn)品”、“公共產(chǎn)品”四類(lèi)。從這個(gè)標準來(lái)看，業(yè)主共同需要的房屋管理是一種“俱樂(lè )部產(chǎn)品”，一方面只有建筑區劃內的業(yè)主才可能獲得這種服務(wù)(排他性);另一方面，建筑區劃內一個(gè)業(yè)主的消費并不影響其他業(yè)主的消費(非競爭性)[4]。
3.房屋管理作為公共產(chǎn)品的一個(gè)新的解釋
但是，隨著(zhù)研究的深入，不少學(xué)者也提出了疑問(wèn):“是否排他”和“是否競爭”是不是兩個(gè)獨立的要素?雙重標準中哪個(gè)是基礎?同時(shí)，對于“排他性”，究竟是產(chǎn)品屬于個(gè)人造成了排他性還是排他性使得產(chǎn)品屬于個(gè)人所有?很明顯，上面的分類(lèi)標準并沒(méi)有給出合理的解釋。近年來(lái)的研究表明，采用“是否排他”一個(gè)標準完全能夠區分私人產(chǎn)品和公共產(chǎn)品，而且，就雙重標準分類(lèi)法的極端情況來(lái)看，正好是競爭性與排他性的結合以及非競爭性與非排他性的結合，因此，“是否競爭”不能成為公共產(chǎn)品的充分條件。在完全排他的私人產(chǎn)品、部分排他的準公共產(chǎn)品、完全排他的純公共產(chǎn)品三種場(chǎng)合中，都存在競爭性和非競爭性的例子，因此完全可以從“是否排他”的角度對產(chǎn)品屬性進(jìn)行區分。這一判斷標準與巴澤爾的產(chǎn)權理論不謀而合。巴澤爾并非專(zhuān)門(mén)研究產(chǎn)品的屬性，但是他的產(chǎn)權理論從另外一個(gè)角度對私人產(chǎn)品和公共產(chǎn)品進(jìn)行了區分。在他的理論里，私人產(chǎn)品從個(gè)人角度看，其所有權利都得到了保證和界定，屬于可以完全排他的產(chǎn)品，可以保證自己的財產(chǎn)不淪為共同財產(chǎn)，因而也就避免了“搭便車(chē)”的問(wèn)題;公共產(chǎn)品就是某方面的權利沒(méi)有界定清楚，任何人都可以不受任何限制地加以利用的產(chǎn)品，因此公共產(chǎn)品是一種產(chǎn)權形式，它不歸任何人擁有，但是又可以為任何人所使用。另外，巴澤爾從消費和生產(chǎn)的角度分析了產(chǎn)品性質(zhì)，消費者排他決定了產(chǎn)品是由個(gè)人使用還是由許多人共同使用;生產(chǎn)者排他解決了產(chǎn)品能否由私人生產(chǎn)并由市場(chǎng)分配的問(wèn)題。因而，其理論可以從“消費者排他”的角度將產(chǎn)品分為完全排他的私人產(chǎn)品、部分排他的準公共產(chǎn)品和完全排他的公共產(chǎn)品，從“生產(chǎn)者排他”的角度判斷應當由哪個(gè)部門(mén)負責提供相應的產(chǎn)品。對房屋管理而言，其在建筑區劃外可以做到消費者的排他(即區劃范圍以外的人無(wú)法享受到服務(wù))，因此對整個(gè)區劃外而言，房屋管理無(wú)疑是“私人產(chǎn)品”;但是對于區域內的各個(gè)業(yè)主而言，房屋管理無(wú)法達到消費者排他的效果，即某個(gè)業(yè)主享受服務(wù)并不能阻止其他業(yè)主享受同樣的服務(wù)，從這一角度來(lái)看2016物業(yè)管理又成為了區劃以?xún)鹊摹肮伯a(chǎn)品”(從生產(chǎn)者的角度可以做同樣的分析)。因此，作為區劃以外的“私人產(chǎn)品”和區劃以?xún)鹊摹肮伯a(chǎn)品”，這雙重屬性一方面決定了房屋管理在建筑區劃內應當由業(yè)主集體提供，在建筑區劃外可以聘請他人提供。
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