濟南房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告

　　在不斷進(jìn)步的時(shí)代，報告不再是罕見(jiàn)的東西，不同種類(lèi)的報告具有不同的用途。那么，報告到底怎么寫(xiě)才合適呢？以下是小編整理的濟南房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告，僅供參考，歡迎大家閱讀。

濟南房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告1

　　市場(chǎng)調研作為一種研究手段，已經(jīng)被廣泛的應用到各行各業(yè)，與房地產(chǎn)相結合的市場(chǎng)調研則是一種全新的研究方法，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位提供相關(guān)的依據。如何將調研結果清晰明了的表現出來(lái)?這就要求撰寫(xiě)的市場(chǎng)調研報告有明確的主題，清晰的條理，和簡(jiǎn)捷的表現形式。

　　當一切調查和分析工作結束之后，必須將這些工作成果展示給客戶(hù)。那么，我們首先需要明確的是：報告應采取什么樣的結構體系?什么樣的方式來(lái)表達數據的涵義?

　　報告的結構體系應包括，調研目的、調研方法、調研范圍以及數據分析在內的一系列內容。這種體系基本上在每個(gè)同類(lèi)型的報告中都適用，因此，此處不做更詳細的說(shuō)明，以下內容主要針對數據分析結論的表現方法。

　　關(guān)于數據分析的部分，通常情況下是采用圖表表示的。圖表是最行之有效的表現手法，它能非常直觀(guān)的將研究成果表示出來(lái)。在將調研的分析結果變成令人信服的.圖表之前，首先要謹記，它只是一種傳遞和表達信息的工具，使用它的重要原則是“簡(jiǎn)單、直接、清晰、明了”。每個(gè)圖表只包含一個(gè)信息，圖表越復雜，傳遞信息的效果就越差。

　　在實(shí)際操作中，各種表格、組織圖表、流動(dòng)圖表、矩陣等都被大量的運用到報告中，但總的來(lái)說(shuō)，以下幾種圖表形式是最常用的：柱狀圖表、條形圖表、餅形圖表、線(xiàn)形圖表。

　　使用圖表的目的在于：將復雜的數據變成簡(jiǎn)單科、清晰的圖表，讓人能夠一目了然的了解數據所表達的涵義。那么，如何選擇不同類(lèi)型的圖表來(lái)表現不同類(lèi)型的數據?首先，我們應先明確數據所表達的主題，然后確定可能使用的圖表類(lèi)型。

　　通常我們的研究數據所體現的關(guān)系是：頻率分布、成分、時(shí)間序列、項類(lèi)或相關(guān)性。要表達一個(gè)主題明確的數據，可能會(huì )有多種圖表形式。但是，哪種是最能將數據表達清楚的呢?這就要求我們的主題(即圖表標題)突出重點(diǎn)，點(diǎn)明主題。讓我們來(lái)看一個(gè)例子，這個(gè)例子能將以上的意思，表達的非常明確。

　　這里的標題描述了圖表的內容范圍，大多數讀者在看了這個(gè)圖表后，都會(huì )把注意力集中到城西，認為圖表的主題是“城西是絕大多數的消費者可能選擇的區域”。但是，制圖者可能是想表達“選擇城北和城東的消費者較少，但隨著(zhù)城市建設的進(jìn)行，將具有較大的發(fā)展潛力”。為了使讀者將注意力集中在我們希望他注意的數據上，所以，我們可以在一般標題后附加一個(gè)重點(diǎn)標題：城北和城東將有更大的發(fā)展潛力。

　　既然已經(jīng)確定了要表達的重點(diǎn)，那么接下來(lái)就是要明確數據間的相互關(guān)系，若是表示占頻率分布、對比等關(guān)系，則除線(xiàn)形圖表以外的其它幾種基本圖表格式都可以使用;在實(shí)際工作中可根據具體需要進(jìn)行選擇�？傊�，條形圖表應該是應用最廣的類(lèi)型，而柱狀圖表是用得最多的另一種類(lèi)型，這兩種圖表基本占整個(gè)報告中圖表總數的半數左右;而線(xiàn)形圖表和餅形圖表的使用則應相對減少，更多的是將各種綜合運用，如線(xiàn)形圖表加上柱狀圖表，或餅形圖表加上條形圖表。

　　在用圖表表達數據的同時(shí)，還要注意一些細節的處理。比如：使用柱狀圖表和條形圖表時(shí)，柱體之間的距離應小于柱體本身;在說(shuō)明文字較多時(shí)，用條形圖表表示更清晰，便于讀者辨認;在使用餅形圖表時(shí)，應在標明數據的同時(shí)，突出數據的標識。即：同時(shí)使用數值與數據標識。

　　在我們進(jìn)行過(guò)程中，請記�。哼x擇和使用圖表不是一個(gè)絕對精確的科學(xué)，所以你會(huì )注意到一些比較自由的限定詞，如：總的來(lái)說(shuō)、大多數情況、絕大多數、少數情況等等。所有這些都說(shuō)明必須根據你的判斷來(lái)怎樣設計出最好的圖表。另外，要完成一份合格的報告不能只是單純的使用圖形，還應根據實(shí)際情況盡可能的使用一些表格來(lái)豐富整個(gè)報告形式，使其不致太過(guò)單一。

　　一份合格而優(yōu)秀的報告，應該有非常明確、清晰的構架，簡(jiǎn)潔、清晰的數據分析結果，其中的含義是需要在實(shí)際工作過(guò)程中去體會(huì )，自己加以總結。一份合格的報告不應該僅僅是簡(jiǎn)單的看圖說(shuō)話(huà)，還應該結合項目本身特性及項目所處大環(huán)境對數據表現出的現象進(jìn)行一定的分析和判斷，當然一定要保持中立的態(tài)度，不要加入自己的主觀(guān)意見(jiàn)。另外，通常的市場(chǎng)調研報告都會(huì )有一個(gè)固定的模式，我們應該根據不同項目的不同需要，對報告的形式、風(fēng)格加以調整，使市場(chǎng)調研報告能夠有更豐富的內涵。

濟南房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告2

　　一、城市概況

　　濟南位于北緯36度40分，東經(jīng)117度00分，南依泰山，北跨黃河，屬于暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候區，四季分明，日照充分，年平均氣溫14攝氏度。濟南，又稱(chēng)“泉城”，是中國東部沿海經(jīng)濟大省—山東省的省會(huì )，是全省政治、經(jīng)濟、文化、科技、教育和金融中心，也是國家批準的沿海開(kāi)放城市和副省級城市。濟南下轄六個(gè)區、三個(gè)縣、一個(gè)縣級市，總面積8227平方公里，人口596萬(wàn)，其中市區人口260萬(wàn)。濟南是“全國城市綜合實(shí)力50強”和“全國投資硬環(huán)境40優(yōu)”的城市之一。

　　100年前，濟南曾經(jīng)自開(kāi)口岸，創(chuàng )近代中國內陸城市自設商埠、對外開(kāi)放的先河，并由此極大地促進(jìn)了當時(shí)濟南經(jīng)濟社會(huì )的快速發(fā)展和城市化水平。自二十世紀八十年代中國改革開(kāi)放以來(lái)，濟南市經(jīng)濟迅速發(fā)展。20xx年實(shí)現國內生產(chǎn)總值170億美元，比上年增長(cháng)13.5%。濟南的產(chǎn)品已出口到140多個(gè)國家和地區。截止到20xx年，全市累計批準外商投資項目2926個(gè)，合同利用外資51.47億美元，實(shí)際利用外資28.3億美元。共有51個(gè)國家和地區的外商來(lái)濟南市投資，世界500強企業(yè)中已有18家來(lái)濟南市投資，前六大投資國別和地區分別為香港、德國、臺灣、日本、美國、新加坡。濟南已同世界上100多個(gè)國家和地區建立了經(jīng)貿往來(lái)關(guān)系。德國西門(mén)子、日本松下、美國百事可樂(lè )、沃爾瑪、瑞典沃爾沃等世界跨國公司500強企業(yè)在濟南建立了合資、合作企業(yè)，并取得了良好的經(jīng)濟效益。

　　新的世紀，濟南市按照“實(shí)現新跨越，建設新泉城”的總體目標要求，積極擴大對外開(kāi)放，進(jìn)行深化市場(chǎng)取向改革，大力推進(jìn)經(jīng)濟結構調整，不斷拓展城市發(fā)展空間。今后一個(gè)時(shí)期，濟南市按照“新區開(kāi)發(fā)、老區提升、兩翼展開(kāi)、整體推進(jìn)”的思路，將逐步建設東部產(chǎn)業(yè)帶、東部新城、泉城特色風(fēng)貌帶、西部新城、西部片區和北部片區，以濟南為中心的“半日經(jīng)濟圈”、“一日經(jīng)濟圈”正在形成，新的城市規劃建設已全面展開(kāi)。新一輪的城市建設，一系列重點(diǎn)工程的實(shí)施，將為外商提供巨大的商機。

　　二、濟南社會(huì )經(jīng)濟背景分析

　　一）20xx年濟南經(jīng)濟實(shí)力進(jìn)一步增強。初步核算，實(shí)現地區生產(chǎn)總值1618.9億元，增長(cháng)15.6%。第一產(chǎn)業(yè)增加值118.7億元，增長(cháng)7.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值742.4億元，增長(cháng)19.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值757.8億元，增長(cháng)13.0%。人均生產(chǎn)總值27610元(按現行匯率折算為3338.6美元)，可比增長(cháng)14.1%。

　　二)經(jīng)濟運行質(zhì)量提高。20xx年，全市社會(huì )勞動(dòng)生產(chǎn)率45158元/人，增長(cháng)14.6%(勞動(dòng)生產(chǎn)率按就業(yè)人口計算)。各項稅收總額206.8億元，增長(cháng)18.8%，高于GDP增幅3.2個(gè)百分點(diǎn)，占生產(chǎn)總值比重12.77%，提高0.02個(gè)百分點(diǎn)。財政收入明顯增加。全市境內財政總收入377.8億元，增長(cháng)18.9%，其中地方財政一般預算收入89.04億元，可比增長(cháng)20.9%。

　　三)經(jīng)濟結構調整有新進(jìn)展。三次產(chǎn)業(yè)比例由上年末的7.6：44.6：47.8變化為7.3：45.9：46.8，第二產(chǎn)業(yè)比重上升1.3個(gè)百分點(diǎn)。非公有制經(jīng)濟實(shí)現增加值604.3億元，增長(cháng)19.6%，占GDP的比重37.3%，提高1.9個(gè)百分點(diǎn)；固定資產(chǎn)投資率40.2%，提高3.2個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)濟外向度15.6%，提高3.4個(gè)百分點(diǎn)；規模以上工業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)比重28%，提高2個(gè)百分點(diǎn)。

　　四)現代服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速。全年現代服務(wù)業(yè)實(shí)現增加值299.5億元，增長(cháng)13.5%，在第三產(chǎn)業(yè)增加值中所占比重為39.5%。旅游業(yè)增勢良好。泉水持續噴涌和重大賽事帶動(dòng)了旅游業(yè)發(fā)展，全年共接待國內外旅游人數1217.9萬(wàn)人次，增長(cháng)27.6%，其中接待境外游客10.7萬(wàn)人次，增長(cháng)59.3%；旅游總收入94.1億元，增長(cháng)30.7%，其中國際旅游創(chuàng )匯3698萬(wàn)美元，增長(cháng)54.3%。商務(wù)服務(wù)業(yè)方興未艾。商務(wù)服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)收入75.0億元，增長(cháng)15.0%，其中舉辦展會(huì )70場(chǎng)，營(yíng)業(yè)收入0.65億元，增長(cháng)16.1%。

　　五)居民消費價(jià)格小幅攀升。居民消費價(jià)格總水平比上年上升2.5%，其中食品類(lèi)、煙酒及用品類(lèi)、居住、醫療保健及個(gè)人用品類(lèi)、衣著(zhù)類(lèi)，分別上漲7.4%、4.6%、3.7%、0.8%和0.2%；家庭設備用品及維修服務(wù)、交通和通信類(lèi)、娛樂(lè )教育文化用品及服務(wù)類(lèi)分別下降2.7%、2.4%和0.3%；工業(yè)品出廠(chǎng)價(jià)格上升6.7%，原材料、燃料、動(dòng)力購進(jìn)價(jià)格上升16.4%。

　　六)濟南向區域中心城市轉變。目前濟南市現代服務(wù)業(yè)的比重大約占GDP的25%左右，現代服務(wù)業(yè)的比重決定了城市的地位，香港作為國際性區域城市，其第三產(chǎn)業(yè)的比重占其GDP的86%，現代服務(wù)業(yè)的比重占50%左右，東京、紐約等國際性城市的第三產(chǎn)業(yè)比重占GDP的90%以上，現代服務(wù)業(yè)的比重占60%以上。濟南的產(chǎn)業(yè)結構決定了濟南有可能發(fā)展成為國內區域性的中心城市，成為中國經(jīng)濟版圖上一個(gè)重要的力量。在20xx廣東社科院的中國城市競爭力評估中，濟南的城市競爭力指數全國排名12名，成為中國經(jīng)濟版圖中的重要城市。

　　三、濟南市房地產(chǎn)市場(chǎng)研判

　　一）20xx年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　1、房地產(chǎn)投資

　　20xx年，在國家實(shí)施宏觀(guān)調控政策的新形勢下，濟南房地產(chǎn)市場(chǎng)運行情況良好，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房地產(chǎn)施工面積、房地產(chǎn)交易繼續保持增長(cháng)態(tài)勢，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿(mǎn)生機和活力

　　，為城市建設和經(jīng)濟社會(huì )可持續發(fā)展做出了積極貢獻。

　　房地產(chǎn)業(yè)較快發(fā)展。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資110.2億元，增長(cháng)22.7%。其中住宅投資完成87.1億元，增長(cháng)17.5%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資的'79.0%。商品房屋竣工面積275.4萬(wàn)平方米，下降6.8%，其中住宅竣工面積246.3萬(wàn)平方米，下降3.1%。

　　2、房地產(chǎn)轉讓持續快速增長(cháng)

　　20xx年,濟南市各類(lèi)房地產(chǎn)轉讓持續快速增長(cháng)。其中，轉讓件數33322件，同比增長(cháng)37.0%，增幅與上年基本持平；轉讓面積433.40萬(wàn)平方米，增長(cháng)34.6%，增幅比上年提高7.8百分點(diǎn)；轉讓金額93.83億元，增長(cháng)76.0%，增幅比上年提高53.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　3、商品房市場(chǎng)運行情況

　�。ㄒ唬┥唐贩�

　　濟南市商品房（含住房、非住房）全年銷(xiāo)售13504件，同比增長(cháng)47.7%，增幅同比提高4.9百分點(diǎn)；銷(xiāo)售面積187.30萬(wàn)平方米，增長(cháng)60.6%，提高44.3個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售金額50.94億元，增長(cháng)86.1%，提高60.7個(gè)百分點(diǎn)。全市商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為2720元/平方米，同比增長(cháng)15.9%，提高8個(gè)百分點(diǎn)。其中，非住宅商品房（含辦公和商業(yè)用房）銷(xiāo)售價(jià)格為4969元/平方米，增長(cháng)36.4%，提高24.6個(gè)百分點(diǎn)。

　�。ǘ�）商品住房

　　1、基本情況

　　20xx年，濟南市商品房住房銷(xiāo)售13069件，同比增長(cháng)47.1%，增幅比上年回落2.5個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售面積175.89萬(wàn)平方米，增長(cháng)60.6%，提高26.7個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售金額45.27億元，增長(cháng)82.6%，提高25.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　2、價(jià)格增幅下降

　　20xx年濟南市商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格為2574元/平方米，增長(cháng)13.7%，增幅回落3.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，上半年為2608元/平方米，增長(cháng)19.2%，提高1個(gè)百分點(diǎn)。因受宏觀(guān)調控影響，自6月份起，商品住房?jì)r(jià)格上漲勢頭得到有效遏制，增長(cháng)速度明顯放緩，下半年的平均價(jià)格為2538元/平方米，同比增長(cháng)9.4%，增幅比上半年回落了9.8個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落6.8個(gè)百分點(diǎn)。圖2中兩條趨勢線(xiàn)（累計平均價(jià)格線(xiàn)，下同）的距離自6月份起逐漸縮小，說(shuō)明濟南市商品住房?jì)r(jià)格增長(cháng)幅度總體上呈逐漸回落、平穩下降態(tài)勢。

　　3、高價(jià)位、大戶(hù)型住房銷(xiāo)量快速增長(cháng)

　　20xx年濟南市商品住房1500—20xx元/平方米價(jià)位的銷(xiāo)量最高，這種狀況與去年相同。但是，1000—1500元/平方米價(jià)位的銷(xiāo)量卻出現了負增長(cháng)，該現象主要與低價(jià)位住房市場(chǎng)供應量減少有關(guān)。相反，3000至5000元/平方米區間的銷(xiāo)量卻出現了成倍增長(cháng)。其中，3500—4000和4000—4500元/平方米價(jià)位的銷(xiāo)量增長(cháng)達3至5倍以上。

　　商品住房不同價(jià)位銷(xiāo)售件數對比

　　在高價(jià)位住房銷(xiāo)量快速增長(cháng)的同時(shí)，大戶(hù)型住房的銷(xiāo)量也呈快速增長(cháng)態(tài)勢。全年130平方米以上的大戶(hù)型共計銷(xiāo)售4947件，同比增長(cháng)102.5%；所占商品住房銷(xiāo)售總件數的比重也由上年的27.5%提高到37.9%。其中130—150平方米的銷(xiāo)量增長(cháng)最快，為上年同期的2.3倍。

　　4、高層住房銷(xiāo)量一路走高

　　濟南市高層、小高層住房全年銷(xiāo)售5823件，同比增長(cháng)96.8%，增幅高于多層住房74.5個(gè)百分點(diǎn)。尤其是高層住房的銷(xiāo)量同比增長(cháng)3.7倍，與我市商品住房中價(jià)位在3500—4000和4000—4500元/平方米的住房銷(xiāo)量增長(cháng)密切相關(guān)。由此可見(jiàn)，一方面，隨著(zhù)人民生活水平的不斷提高，高層住房正快速得到中高收入群體的認同；另一方面，正是由于高層、小高層這類(lèi)高價(jià)位住房銷(xiāo)量的高速增長(cháng)，促使其成為拉升我市商品住房平均價(jià)格的重要因素之一。

　　二）二手房市場(chǎng)運行情況

　�。ㄒ唬┒�手房

　　20xx年濟南市二手房（含住房、非住房）銷(xiāo)售14701件，同比增長(cháng)35.8%，增幅同比提高11個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售面積152.26萬(wàn)平方米，增長(cháng)25.6%，提高7.4個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售金額33.21億元，增長(cháng)54.0%，提高26.5個(gè)百分點(diǎn)。全市二手房平均銷(xiāo)售價(jià)格為2181元/平方米，同比增長(cháng)22.7%，提高14.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，二手非住宅用房（含辦公和商業(yè)用房）銷(xiāo)售價(jià)格為3205元/平方米，同比增長(cháng)66.3%。

　�。ǘ�）二手住房

　　1、基本情況

　　濟南市二手住房全年銷(xiāo)售14211件，同比增長(cháng)39.4%，增幅比上年提高14.5個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售面積125.08萬(wàn)平方米，增長(cháng)42.2%，提高36.2個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售金額24.50億元，增長(cháng)61.7%，提高32.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　2、價(jià)格增長(cháng)減速

　　20xx年濟南市二手住房平均銷(xiāo)售價(jià)格為1959元/平方米，同比增長(cháng)13.8%，增幅比上年回落8.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，上半年為1785元/平方米，同比增長(cháng)8.6%，增幅比20xx年上半年回落9.3個(gè)百分點(diǎn)；下半年2160元/平方米，同比增長(cháng)20.1%，增幅比同期回落6.6個(gè)百分點(diǎn)。從圖6中的兩條趨勢線(xiàn)走勢上我們可以觀(guān)察到，自20xx年4月份起，二手住房?jì)r(jià)格的高增長(cháng)

　　態(tài)勢明顯減速。從而證明，宏觀(guān)調控在我市二手住房市場(chǎng)上顯效比商品住房提前了兩個(gè)月。

　　3、主力價(jià)位上升

　　20xx年，濟南市二手住房主力價(jià)位是1500—20xx和20xx—2500元/平方米，銷(xiāo)售件數分別是3950和4185件，占二手住房銷(xiāo)售總件數的57.2%，比上年的主力價(jià)位1000—1500和1500—20xx元/平方米上升一檔。同時(shí)，二手住房?jì)r(jià)位在20xx—2500元/平方米以上的銷(xiāo)售件數出現成倍增長(cháng)態(tài)勢，其中3000—3500元/平方米的同比增長(cháng)4.5倍。

　　但是，1500元/平方米以下的二手住房銷(xiāo)量卻在20xx年出現了負增長(cháng)。其主要原因，一是愿意和有能力購買(mǎi)好房子的人比以前多了；二是宏觀(guān)調控條件下，前期房地產(chǎn)市場(chǎng)上因投資、投機需求而購買(mǎi)的各類(lèi)住房陸續上市，使“新二手房”和“次新二手房”房源增多；三是因為市場(chǎng)上各類(lèi)住房的價(jià)格全面看漲，以至較低價(jià)位的二手房供應量急劇減少。

　　目前，10萬(wàn)以下的二手房在濟南市區已難覓蹤影。

　　4、中小戶(hù)型優(yōu)勢依舊

　　在20xx年濟南市二手住房銷(xiāo)售中，130平方米以下的中小戶(hù)型共銷(xiāo)售12938件，占二手住房銷(xiāo)售總量的91%，優(yōu)勢依舊。其中，主力戶(hù)型與上年基本一致，仍然保持在90平方米以下，共計9812件，占二手住房銷(xiāo)售總量的69%。

　　5、已購公房銷(xiāo)售情況

　　20xx年濟南市已購公房共銷(xiāo)售5366件，同比增長(cháng)42.2%；銷(xiāo)售面積35.36萬(wàn)平方米，增長(cháng)50.3%；銷(xiāo)售金額7.57億元，增長(cháng)100.8%；平均銷(xiāo)售價(jià)格2141元/平方米，增長(cháng)33.6%，以上三項指標的增長(cháng)速度均高于一般二手住房。另外，已購公房銷(xiāo)售件數占全市二手住房銷(xiāo)售的比重為39%，比上年略有增長(cháng)。

　　在已購公房中，省直房全年共銷(xiāo)售376件，銷(xiāo)售面積2.74萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額0.63億元；平均銷(xiāo)售價(jià)格2283元/平方米（因銷(xiāo)售數量少而采用精確數值計算），同比增長(cháng)11.8%。雖然其價(jià)格增幅較低，但平均銷(xiāo)售價(jià)格卻在二手住房中最高。

　　到20xx年底，濟南市省直已購公房上市已滿(mǎn)13個(gè)月，其銷(xiāo)售件數也由20xx年12月上市之初的10件增長(cháng)到目前的平均每月31件，但畢竟數量太少、比重太小，其上市渠道不暢的狀況仍未好轉。

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