房產(chǎn)物業(yè)管理的實(shí)踐與對策論文
房產(chǎn)物業(yè)管理的實(shí)踐與對策論文【1】
【摘要】 近年來(lái),隨著(zhù)城市建設速度的加快、商品房開(kāi)發(fā)的不斷增多,房產(chǎn)物業(yè)管理糾紛也日益增多,本文主要分析房產(chǎn)物業(yè)管理在實(shí)踐中遇到的與立法不相符合的困境,并積極尋求解決的途徑。
這對于正確處理房產(chǎn)物業(yè)管理糾紛案,穩定社會(huì )秩序,完善房產(chǎn)物業(yè)管理法規,具有十分重要的現實(shí)意義。
【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè);業(yè)主委員會(huì );解決對策
1908 年成立的世界上第一個(gè)全國性的物業(yè)管理行業(yè)性組織――國際建筑物業(yè)主和管理人員協(xié)會(huì )(BOMAI),它標志著(zhù)物業(yè)管理進(jìn)入法制化,現代化時(shí)代。
自我國首家房產(chǎn)物業(yè)管理公司――深圳市物業(yè)管理公司于1993年3月成立以來(lái),我國的物業(yè)管理已風(fēng)風(fēng)雨雨地走過(guò)十六年,房產(chǎn)物業(yè)管理行業(yè)已呈現出欣欣向榮的態(tài)勢,但由于我國房產(chǎn)物業(yè)管理起步晚,業(yè)主和相關(guān)當事人法制差,法制的不完善,我國的房產(chǎn)物業(yè)管理同時(shí)也存在著(zhù)不少的問(wèn)題。
如業(yè)主大會(huì )不能按時(shí)成立或職權不明,業(yè)主被物業(yè)管理企業(yè)或開(kāi)發(fā)商侵權而法律無(wú)法予以有效地保護,專(zhuān)項維修基金使用不規范,去向不明等,上述問(wèn)題在我們房產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)踐中都不同程度地存在著(zhù)。
本文擬從房產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)踐中遇到的問(wèn)題提出以下對策。
1.物業(yè)管理在實(shí)踐中遇到的問(wèn)題
2003 年5月28日國務(wù)院第9次常務(wù)會(huì )會(huì )議通過(guò)《物業(yè)管理條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)物管條例),同年9月1日正式施行。
條例共七章70條,涉及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì ),前期物業(yè)管理、服務(wù)與物業(yè)使用等內容,可以說(shuō)物管條例的內容在理論上是比較完善的,然而在實(shí)踐中施行起來(lái),卻遇到以下幾個(gè)方面的困境:
1.1業(yè)主委員會(huì )的法律地位不明確。
物管條例第八條規定:“物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì )。”第十五條規定:“業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構。”這一規定從立法上說(shuō)似乎明確了業(yè)主委員會(huì )的法律地位,但是,實(shí)際操作起來(lái)卻有不少困難,學(xué)術(shù)界和法律界對其法律地位也存在爭議。
業(yè)主委員會(huì )法律地位的不明確,使業(yè)主委員會(huì )處于尷尬的處境,也不利于保護廣大業(yè)主的合法權益,長(cháng)此以往,容易造成社會(huì )的不穩定。
1.2開(kāi)發(fā)商與房產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)責權利不對等。
物管條例第24條規定國家“提倡”建設單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
然而,在實(shí)際操作中,不少地開(kāi)發(fā)商自行組建物業(yè)管理企業(yè),并將其建設中的質(zhì)量、服務(wù)承諾推到物業(yè)管理企業(yè)頭上,使其成為“替罪羊”。
比如業(yè)主按規定交 2%的專(zhuān)項維修資金,由開(kāi)發(fā)商收取后即自行挪作它用,并未按規定轉到物業(yè)管理企業(yè)帳上。
物業(yè)公司收不上費用只能少服務(wù)或不服務(wù),如此一來(lái),便會(huì )形成惡性循環(huán),對小區的治安、公共環(huán)境設施的維護極為不利。
1.3業(yè)主大會(huì )與建設單位、物業(yè)管理企業(yè)地位不平等,易引起雙方的矛盾沖突。
按條例規定,業(yè)主大會(huì )是業(yè)余的松散的沒(méi)有法律地位的非贏(yíng)利組織。
而建設單位、物業(yè)管理企業(yè)卻是具有法人地位的商業(yè)性組織,這種法律地位的不平等必然導致權利義務(wù)不對稱(chēng),如建設單位能自行決定挪用專(zhuān)項維修資金,物業(yè)管理企業(yè)有權決定提高物業(yè)管理費,自行出賣(mài)或出租公共停車(chē)場(chǎng)等。
4、房管部門(mén)有權利、義務(wù)卻無(wú)處罰責任,導致業(yè)主大會(huì )無(wú)法及時(shí)召開(kāi),業(yè)主委員會(huì )無(wú)法及時(shí)成立,業(yè)主與物業(yè)公司(開(kāi)發(fā)商)發(fā)生矛盾時(shí)無(wú)法及時(shí)有效地解決。
但從實(shí)際操作來(lái)看,困難極大。
2.解決對策
前面已經(jīng)提到,我國物業(yè)管理在立法與實(shí)踐中的困境極不利于保護業(yè)主的合法權益,不利于社會(huì )的安定團結,因此,完善我國現行物業(yè)管理方面的法規,是解決上述困境必須著(zhù)力解決的一項問(wèn)題。
有鑒于此,特提出以下對策:
2.1立法上明確劃分建設單位與物業(yè)管理企業(yè)的權利、義務(wù)和責任(包括前期物業(yè)管理)。
首先應當在立法中明確建設單位對開(kāi)發(fā)完畢已竣工驗收合格的小區住宅必須實(shí)行前期物業(yè)管理,其組成應由建設單位在當地房管部門(mén)指導下進(jìn)行。
規定入住率達到一定比例(如30%―50%)或首次交付使用達到一定期限,房管部門(mén)必須組織業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì ),如果建設單位或前期物業(yè)管理企業(yè)阻撓業(yè)主大會(huì )成立的,一定比例(如10%―15%)的業(yè)主可向房管部門(mén)申請強制成立業(yè)主大會(huì ),房管部門(mén)應當給予支持,否則,業(yè)主可向上一級行政主管部門(mén)提出行政訴訟,狀告房管部門(mén)“不作為”。
業(yè)主大會(huì )成立并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )后,在一定期限內(如6個(gè)月)應當做出選聘新物業(yè)管理企業(yè)的決定,在選聘新物業(yè)公司期間,建設單位必須將物管條例第29條規定的竣工驗收資料、技術(shù)資料說(shuō)明文件等移交業(yè)主委員會(huì )保管,由業(yè)主大會(huì )授權委托業(yè)主委員會(huì )在房管部門(mén)的指導和街道辦事處的配合下確定物業(yè)管理企業(yè),定聘后,業(yè)主委員會(huì )再將上述物業(yè)資料轉交物業(yè)管理企業(yè)保管。
物業(yè)管理企業(yè)直接對業(yè)主委員會(huì )負責,最終對業(yè)主大會(huì )負責。
以此杜絕“老子”遺禍“兒子”擔罪現象發(fā)生,對現有建設單位已設立的物業(yè)管理企業(yè),可采取限期分離辦法解決,使建設單位逐步淡出物業(yè)管理行業(yè)。
2.2立法應明確業(yè)主委員會(huì )的法律地位,建立建設單位、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主三者互相平衡制約、相互監督的制約機制。
業(yè)主委員會(huì )的產(chǎn)生,體現了建筑物區分所有權人通過(guò)建立團體關(guān)系、維護共同性物業(yè)權益的強烈愿望。
它由業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生,其對公共物業(yè)財產(chǎn)的管理權利,來(lái)自于區域內全體區分所有權人以業(yè)主公約或業(yè)主大會(huì )授權的方式所做的委托,雙方之間產(chǎn)生的是一種類(lèi)似于信托性質(zhì)的民事關(guān)系。
因此,法律應明確規定業(yè)主大會(huì )可在依法成立并登記后取得法人資格,業(yè)主委員會(huì )是大會(huì )的執行機構,它負責實(shí)施其決議,代表業(yè)主大會(huì )對物業(yè)進(jìn)行有效管理。
這有利于改變業(yè)主與物業(yè)公司權責不對稱(chēng)的狀況,從而有效地緩解矛盾,并最大限度地避免糾紛的發(fā)生。
2.3用法規或司法解釋明確物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系――服務(wù)與被服務(wù)、被委托與委托的合同關(guān)系、業(yè)主大會(huì )與政府的關(guān)系,它們之間是互相配合,互相支持,互相協(xié)助的關(guān)系。
這一規定能更有針對性地解決物業(yè)管理糾紛,以南寧市澳洲麗園物業(yè)管理為例,物業(yè)管理公司就明確了本身的權利義務(wù)和地位,對于業(yè)主投訴的問(wèn)題都能及時(shí)有效地以解決。
這種到位的服務(wù)深受業(yè)主歡迎。
業(yè)主就更加支持物業(yè)管理公司的正常管理活動(dòng),形成良性循環(huán)。
與此同時(shí),政府部門(mén)也應指導業(yè)主大會(huì )開(kāi)展工作,兩者相互配合,互相支持,互相協(xié)助,共同搞好物業(yè)管理區域內的安全衛生、交通、綠化等工作。
2.4明確地方房管部門(mén)的失職責任,把物業(yè)管理的監督權授予廣大業(yè)主。
根據國務(wù)院《行政法規制定程序條例》“起草行政法規,應當符合體現行政機關(guān)的職權與責任相統一的原則,在賦予有關(guān)行政機關(guān)必要的職權的同時(shí),應當規定其行使職權的條件、程序和應承擔的責任”的規定。
物管條例應當補充規定地方房地產(chǎn)行政管理部門(mén)對業(yè)主大會(huì )成立遭遇阻撓應承擔的責任及其失職時(shí)應當承擔的責任。
廣大業(yè)主也可以行使監督權,只有如此,才能夠確保物業(yè)公司管理的規范化。
2.5建立專(zhuān)項維修基金管理委員會(huì )。
專(zhuān)項維修基金的收取、管理、使用、續籌與監督等均應明確到位,建立專(zhuān)項維修基金管理委員會(huì ),對其使用情況、利息情況定期予以公布。
從實(shí)際情況看,專(zhuān)項維修資金的籌集一般有三種途徑,第一是開(kāi)發(fā)商售房時(shí)按房款2%收取,然后轉給物業(yè)公司保管。
第二是業(yè)主購房時(shí)不交專(zhuān)項維修基金,待用時(shí)再以業(yè)主大會(huì )決議形式籌集。
第三是在收取物業(yè)管理費用中分兩部分,一部分為平時(shí)物業(yè)管理支出,另一部分為專(zhuān)項維修資金。
至于采取哪種方式續籌專(zhuān)項維修基金,也必須經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權2/3 以上通過(guò)。
【參考文獻】
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房產(chǎn)物業(yè)管理對策的研究【2】
【摘 要】隨著(zhù)我國社會(huì )的快速發(fā)展和住房制度的不斷改革，物業(yè)管理作為一種新型的服務(wù)模式發(fā)展起來(lái)。
通過(guò)不斷地探索，我國物業(yè)管理業(yè)得到了快速發(fā)展，管理規模也越來(lái)越大，同時(shí)管理水平也越來(lái)越高。
物業(yè)管理在改善人們生活水平、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展、維護小區安全穩定等方面發(fā)揮了重大的作用。
但是物業(yè)管理體系還不十分完善，仍然存在一些需要解決的問(wèn)題。
本研究綜述了房產(chǎn)物業(yè)管理的現狀及存在的問(wèn)題、解決現存問(wèn)題一些必要措施。
【關(guān)鍵詞】房產(chǎn);物業(yè)管理;現狀;對策
通過(guò)多年的改革和不斷地探索，我國物業(yè)管理服務(wù)作為一種新興的行業(yè)誕生并得到迅速地發(fā)展。
我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)在管理規模、覆蓋面積、從業(yè)人數、管理水平方面都有了相當大的提高，并且在改善人們生活環(huán)境方面做出了極大的貢獻。
但是，我國的現行的物業(yè)管理體系還不夠完善，政府相關(guān)部門(mén)對此的監管力度也不夠，因此暴露出了一些不同層次的問(wèn)題，比如說(shuō)物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量差、物業(yè)公司亂收費、業(yè)主與物業(yè)公司糾紛頻繁發(fā)生等。
這些問(wèn)題都嚴重的制約了物業(yè)管理行業(yè)的良性發(fā)展，給人們也帶來(lái)了許多困擾。
所以說(shuō)如何加強物業(yè)管理業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，已經(jīng)成為社會(huì )各界關(guān)心的問(wèn)題。
業(yè)主們希望享受到更優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。
1.房產(chǎn)物業(yè)管理的現狀及問(wèn)題
1.1物業(yè)公司存在強迫業(yè)主接受物業(yè)合同的現象
我國的物業(yè)管理業(yè)在不斷發(fā)展，它的服務(wù)覆蓋面積越來(lái)越大，隨之而來(lái)是各種各樣的問(wèn)題。
目前，樓房開(kāi)發(fā)商在售樓之前都會(huì )委托一家物業(yè)公司來(lái)負責整個(gè)小區的物業(yè)管理，而物業(yè)公司通常會(huì )要求購房者與公司簽訂一系列的相關(guān)合同。
當業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿(mǎn)意要求解除合同時(shí)，物業(yè)公司就會(huì )以合同未到期作為推脫的理由，這給業(yè)主帶來(lái)了很大的困擾。
本來(lái)業(yè)主作為消費者選擇服務(wù)是自由選擇，可以享受消費者的正當權利，但正是由于開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司的不規范的操作，同時(shí)缺乏相應的法律監管，造成了業(yè)主不能正常地享受權利。
所有業(yè)主都期望可以解決這種損害他們利益的問(wèn)題。
1.2物業(yè)公司存在服務(wù)質(zhì)量差和亂收費問(wèn)題
目前，我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展還不完善，缺乏相關(guān)的政府部門(mén)的監管，導致業(yè)主和物業(yè)公司的服務(wù)關(guān)系不明確，這使得物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)不規范、服務(wù)差。
有的物業(yè)公司只是追求利益，不按約定提供服務(wù)，他們只收費不提供服務(wù)，這使得業(yè)主極其不滿(mǎn)。
而我國缺乏對物業(yè)管理業(yè)進(jìn)行法律約束，國家沒(méi)有制定一個(gè)統一的物業(yè)收費標準，因此物業(yè)公司可以自行設定收費標準，物業(yè)費的多少完全由物業(yè)公司說(shuō)了算，這個(gè)過(guò)程中業(yè)主完全是被動(dòng)接受服務(wù)的。
有相當一部分物業(yè)公司為了進(jìn)一步的獲取利潤，更是亂收費。
與此同時(shí)，物業(yè)公司的服務(wù)態(tài)度是極其惡劣，他們隨便的停水、停電，嚴重的影響了業(yè)主們的正常生活。
還存在著(zhù)一系列的服務(wù)問(wèn)題，如小區衛生條件差，打掃不及時(shí);小區門(mén)衛形同虛設，閑雜人可以隨意出入導致小區治安問(wèn)題嚴重。
1.3物業(yè)管理企業(yè)結構單一
物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè)，它在發(fā)展過(guò)程中收到了多種因素的限制和約束，使得物業(yè)管理企業(yè)結構單一，沒(méi)有更好地全力的發(fā)展。
物業(yè)管理發(fā)展的單一導致了很多業(yè)主在享受服務(wù)時(shí)受到了很大的限制，而且企業(yè)的單一就意味著(zhù)不能為更多的業(yè)主提供服務(wù)。
這使得我國物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展嚴重缺乏后勁，物業(yè)公司只是依靠管理費來(lái)維持公司的運轉，這大大地影響公司的發(fā)展壯大。
因此，公司沒(méi)有能力提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
1.4公共設施以及維修基金歸屬不明確
物業(yè)公司在和業(yè)主進(jìn)行委托管理時(shí)，應該明確設施和維修基金歸屬。
但是，很多住宅小區房屋的公共設施產(chǎn)權界定尚未明確，這些公用設施的利用與收益的歸屬根本無(wú)法界定，給物業(yè)管理和收費帶來(lái)困難。
很多住宅小區房屋的共用部位、共用設施設備的產(chǎn)權界定無(wú)法明確。
同時(shí)，法律責任也不清楚，比如說(shuō)在管理區域內發(fā)生丟車(chē)、人身傷害等刑事案件，物業(yè)公司應當承擔什么責任?目前司法機關(guān)在調解和判決時(shí)缺乏法律依據。
我國相關(guān)的法律也不完善，這使得設施和基金的管理存在一系列的問(wèn)題。
到目前為止，有些地方仍沒(méi)有按照國家規定建立起維修基金的歸集、使用、管理制度;有些地方?jīng)]有按照國家規定從房改售房款中提取專(zhuān)項維修資金;也有一些地方住房專(zhuān)項維修資金由政府行政部門(mén)管理，使用手續繁瑣。
維修基金不到位給住宅共用部位維修和共用設施的更新改造造成困難。
2.房產(chǎn)物業(yè)管理存在的問(wèn)題的解決辦法
2.1政府加強對該行業(yè)的監管
我國要解決物業(yè)管理中存在的問(wèn)題就要成立專(zhuān)門(mén)的政府機構，加強行業(yè)的監管力度。
由于我國的地域遼闊、生活結構復雜多樣，所以要實(shí)現對物業(yè)管理的完全監管，國家需要設立更多的下級機構，而且需要一個(gè)漫長(cháng)的過(guò)程。
政府的監管不僅可以起到指導監督的作用，而且引導物業(yè)管理行業(yè)按市場(chǎng)和法律規律辦事。
政府要制定符合物業(yè)管理業(yè)發(fā)展的實(shí)際政策，規范物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)，從而推動(dòng)物業(yè)管理的快速發(fā)展。
同時(shí)，讓市場(chǎng)主體發(fā)揮杠桿作用，實(shí)現物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。
2.2物業(yè)公司要加強服務(wù)和收費合理化
物業(yè)管理業(yè)本身就是一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)，所以，物業(yè)公司都要本著(zhù)服務(wù)好業(yè)主的宗旨。
把給業(yè)主提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)作為企業(yè)發(fā)展的最終目標，這反過(guò)來(lái)對企業(yè)的發(fā)展是有好處的。
物業(yè)公司要努力的提高服務(wù)質(zhì)量，避免任何服務(wù)問(wèn)題的發(fā)生，努力得到業(yè)主們的認可。
與此同時(shí)，物業(yè)公司一定要杜絕亂收費，公司要在政府的引導下制定出一套切實(shí)可行的收費標準，做到不亂收費、做到收費合理化。
物業(yè)公司不僅要讓業(yè)主享受到優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，而且還要讓業(yè)主覺(jué)得公司的收費是合理的，這樣業(yè)主們也就心甘情愿地按時(shí)繳納物業(yè)費了。
這對公司的發(fā)展也是有利的，公司可以進(jìn)行良性的運作。
2.3物業(yè)企業(yè)需要多元化發(fā)展，提升企業(yè)的實(shí)力
任何企業(yè)處于長(cháng)久發(fā)展考慮都會(huì )選擇走多元化發(fā)展道路，因此，物業(yè)管理企業(yè)朝著(zhù)多元化發(fā)展是一個(gè)必然的趨勢。
物業(yè)想走多元化道路提升企業(yè)的實(shí)力就要從以下幾個(gè)方面著(zhù)手。
第一，企業(yè)要建立大物業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念，物業(yè)公司要跳出住宅物業(yè)的局限，不斷地擴展業(yè)務(wù)范圍，逐漸實(shí)現走多元化道路。
第二，物業(yè)企業(yè)要走兼并重組的道路。
物業(yè)企業(yè)必將通過(guò)自然的淘汰和聯(lián)合等手段得到調整。
第三，物業(yè)公司要走專(zhuān)業(yè)化服務(wù)的道路。
物業(yè)服務(wù)公司要逐漸的實(shí)現各領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)服務(wù)。
第四，物業(yè)企業(yè)要聯(lián)合其它邊緣行業(yè)開(kāi)展服務(wù)。
最后，物業(yè)企業(yè)要實(shí)現企業(yè)的多元化發(fā)展要走集團化發(fā)展道路。
2.4解決好設施和維修基金歸屬問(wèn)題
我國相關(guān)部門(mén)要制定出相應的法律，對設施及維修基金做出明確的歸屬。
而物業(yè)企業(yè)要解決好維修基金和設施歸屬問(wèn)題就要依賴(lài)國家的法律。
同時(shí)，有專(zhuān)業(yè)人士建議廢除維修基金制定，引進(jìn)財產(chǎn)保險制度。
3.結語(yǔ)
我國物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)新興的行業(yè)。
雖然發(fā)展很快，但是發(fā)展中也暴露出了很多的問(wèn)題。
為了物業(yè)管理業(yè)的健康發(fā)展，要切實(shí)的采取有效的措施。
最終希望我國物業(yè)管理業(yè)可以不斷的完善，可以讓業(yè)主們更好的享受物業(yè)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
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[集合]物業(yè)管理的論文06-22
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