物業(yè)管理模式反思及改革論文

　　摘要：迄今為止，物業(yè)管理作為一項專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的不動(dòng)產(chǎn)管理模式在我國已走過(guò)30余年的發(fā)展歷程。在這之中，我們取得了一定成績(jì)，但也存在市場(chǎng)化程度地、法律地位不明確、組織結構不健全等一系列問(wèn)題，這些問(wèn)題的存在不僅不利于我國物業(yè)管理的長(cháng)遠發(fā)展，還可能引發(fā)各種社會(huì )問(wèn)題。鑒于此，筆者在分析我國物業(yè)管理發(fā)展脈絡(luò )的基礎上，對其中問(wèn)題進(jìn)行了反思，并提出了我國物業(yè)管理新模式的改革框架。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；業(yè)主；物業(yè)服務(wù)

　　物業(yè)服務(wù)這一不動(dòng)產(chǎn)管理模式是我國住房商品化發(fā)展的必然結果，其有效填補了集體制住房體系解體后的住宅管理空白，改進(jìn)了住宅社區環(huán)境，提升了廣大業(yè)主的生活質(zhì)量。經(jīng)過(guò)30余年的發(fā)展，我國已經(jīng)基本形成了以現代企業(yè)為主導的一體化物業(yè)管理模式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數量與從業(yè)人員總人數不斷增長(cháng)，人們逐漸認可這一消費模式，行業(yè)地位正式得以確立。但值得注意的是，物業(yè)管理作為一項引自國外的市場(chǎng)經(jīng)濟產(chǎn)物，其在我國的本土化實(shí)踐仍處于初級階段，管理模式粗糙，管理設計不合理仍制約著(zhù)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

　　一、對我國傳統物業(yè)管理模式的反思

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)市場(chǎng)主體不健全，市場(chǎng)競爭機制失靈

　　經(jīng)濟學(xué)將市場(chǎng)定義為“對某一特定產(chǎn)品展開(kāi)交易的買(mǎi)方與賣(mài)方的集合”。通過(guò)定義可以看出，市場(chǎng)應當既有賣(mài)方，也有買(mǎi)方。但當前我國物業(yè)管理卻不完全滿(mǎn)足市場(chǎng)的定義，物業(yè)服務(wù)作為一項商品大部分情況下買(mǎi)方缺乏主動(dòng)選擇權，僅由賣(mài)方參與市場(chǎng)運作。我國《物權法》中指出，業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)的主體應當能夠自主選舉業(yè)主大會(huì )代表行使權利。然而，目前大部分業(yè)主大會(huì )仍處于民事行為能力不完整狀態(tài)，尚不具有成為市場(chǎng)主體的能力。這導致市場(chǎng)的雙向選擇與競價(jià)機制等無(wú)法發(fā)揮作用，整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)缺乏買(mǎi)方監督，也缺乏市場(chǎng)活力，業(yè)主只能被動(dòng)接受“服務(wù)”，物業(yè)管理總體質(zhì)量遲遲得不到提升。

　�。ǘ�）業(yè)主大會(huì )法律地位不明確，缺乏順暢的運行機制與監督機制

　　首先，業(yè)主大會(huì )的法律地位尚未明確。目前，《物業(yè)管理條例》對業(yè)主大會(huì )的行為能力及行為權限未做出明確規定，業(yè)主大會(huì )仍不能成為物業(yè)服務(wù)合同的簽訂主體，其在司法中的地位不被承認，因而無(wú)法對外行使法律權力。其次，業(yè)主大會(huì )缺乏順暢的運行機制。由于缺乏流程完善的運行機制，業(yè)主大會(huì )的日常運行往往面臨四難，即“籌備難、備案難、決策難、選舉難”。最后，業(yè)主大會(huì )缺乏有效的監督制度。由于缺乏必要的監督制度，業(yè)主又難于自我規范，導致濫用權力現象突出。一些業(yè)主大會(huì )成員擅自挪用住宅維修基金，擅自出租、出售公共區域的情況時(shí)有發(fā)生。

　�。ㄈ�）前期物業(yè)承接查驗主體缺失，缺少可操作性強的技術(shù)標準

　　首先，前期物業(yè)承接查驗主體缺失。單個(gè)業(yè)主應當能夠對其購買(mǎi)的物業(yè)專(zhuān)有部分有專(zhuān)有權，全體業(yè)主應當對物業(yè)共有部分有共有權。在進(jìn)行物業(yè)交接時(shí)，建設單位應當對專(zhuān)有部分及共有部分進(jìn)行協(xié)同查驗。但就目前來(lái)看，建設單位僅落實(shí)了專(zhuān)有部分查驗，無(wú)法完成共有部分的查驗工作。其次，物業(yè)承接查驗缺乏可操作性較強的標準�，F階段，我國各地區物業(yè)查驗方法與標準尚未統一，查驗的具體環(huán)節與詳細標準尚未確立，致使高質(zhì)量的交接查驗無(wú)法實(shí)行。

　�。ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度缺乏合理性，尋租現象嚴重

　　我國現行的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度主要由政府主導，這其中就包含了對企業(yè)經(jīng)濟活動(dòng)進(jìn)行管制和干預的行為。長(cháng)此以往，市場(chǎng)的作用被削弱，競爭機制無(wú)法得到有效發(fā)揮，企業(yè)難以憑借自身條件參與公平競爭，社會(huì )資源被浪費，業(yè)主也無(wú)法從市場(chǎng)上獲得自己最滿(mǎn)意的服務(wù)。與此同時(shí)，現行資質(zhì)管理制度缺乏可行性，無(wú)資質(zhì)經(jīng)營(yíng)、超資質(zhì)經(jīng)營(yíng)、出借資質(zhì)等情況難以得到明顯遏制。以超資質(zhì)經(jīng)營(yíng)為例，《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》中對物業(yè)服務(wù)企業(yè)超資質(zhì)運營(yíng)的，“由縣級以上政府對主管部門(mén)發(fā)出警告，責令整改，并處1萬(wàn)~3萬(wàn)罰款�！逼渲�，責令整改部分的相關(guān)細節與標準并沒(méi)有明確，責令整改后的資質(zhì)問(wèn)題也未提及，這就使得問(wèn)題難以得到實(shí)質(zhì)性解決。

　　二、我國物業(yè)管理模式的改革構想

　�。ㄒ唬┏闪⒒蛲晟茦I(yè)主大會(huì )，培養物業(yè)服務(wù)買(mǎi)方主體

　　對于新建項目而言，業(yè)主大會(huì )的成立與運行可從以下幾方面入手：一是，運用“準強制性”手段選舉組建業(yè)主大會(huì )，即建設單位應當在物業(yè)專(zhuān)有部分達到一定交付比例后向該處物業(yè)所在街道辦報送首次業(yè)主大會(huì )所需材料，準備相關(guān)事宜；二是，確定業(yè)主委員資格門(mén)檻。一般來(lái)講，占建筑物總面積5%以上的業(yè)主可自行向街道辦提出資格申請，其余業(yè)主可由建設單位、居委會(huì )推舉產(chǎn)生。對于已經(jīng)入住的項目，業(yè)主大會(huì )的完善可從以下幾方面入手：一是，進(jìn)一步明確業(yè)主大會(huì )的組織結構，細化運行過(guò)程中相關(guān)人員的職責，記錄運行情況并納入考核體系；二是，制定社會(huì )組織參與物業(yè)管理指導的相關(guān)政策與措施，鼓勵專(zhuān)業(yè)性較高的社會(huì )團體參與業(yè)主大會(huì )工作。

　�。ǘ�）實(shí)行業(yè)主大會(huì )登記制度，明確業(yè)主大會(huì )法律地位

　　首先，業(yè)主大會(huì )需設立獨立賬戶(hù)。業(yè)主大會(huì )成立后，工作人員可持登記證書(shū)、組織機構代碼證等相關(guān)證件到銀行開(kāi)立業(yè)主大會(huì )獨立賬戶(hù)，以處理日常運營(yíng)過(guò)程中的資金往來(lái)問(wèn)題，降低資金被挪用的風(fēng)險，更好地實(shí)現業(yè)主共同管理的目標。其次，可登記共同財產(chǎn)。業(yè)主大會(huì )具備獨立法人資格后，可對公共場(chǎng)所、公共設施等建筑區域內業(yè)主共有項目進(jìn)行登記。這樣能夠方便業(yè)主對物業(yè)進(jìn)行維護與保養，同時(shí)，也可對物業(yè)公共部分的收益進(jìn)行合理分配與利用，建立更為和諧的業(yè)主關(guān)系。

　�。ㄈ�）建立權責明確、監管到位的業(yè)主大會(huì )運行機制

　　具體來(lái)講，業(yè)主大會(huì )保持良性循環(huán)的運行機制需做好以下幾方面工作：一是，健全組織架構。對業(yè)主大會(huì )的理事機構、監事機構、決策機構、專(zhuān)職人員等進(jìn)行選拔，優(yōu)化相關(guān)人員工作能力與綜合素質(zhì)。二是，設立業(yè)主共同基金。將物業(yè)管理資金、物業(yè)公用部分經(jīng)營(yíng)收益、專(zhuān)項維修資金以及其他合法收益等集中起來(lái)，建立業(yè)主共同基金。業(yè)主共同基金存入到開(kāi)立的獨立賬戶(hù)中，定期向廣大業(yè)主披露資金使用情況。三是，改進(jìn)管理規約，明確業(yè)主同業(yè)主大會(huì )的法律關(guān)系。業(yè)主大會(huì )可代表業(yè)主行使公共區域的管理權力；可代表業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付費用；可按照規約對未繳納服務(wù)費用的業(yè)主進(jìn)行催繳或起訴，以保障全體業(yè)主的共同利益。

　�。ㄋ模└母锴捌谖飿I(yè)管理制度，完善承接工作

　　首先，前期物業(yè)管理期限需重新界定。從首位業(yè)主入住開(kāi)始到全體業(yè)主同建設單位完成物業(yè)交接的整段時(shí)間界定為前期物業(yè)管理期限。在期限到來(lái)之前，業(yè)主大會(huì )需對公共部分進(jìn)行查驗，從源頭上保證物業(yè)管理順利開(kāi)展，杜絕前期開(kāi)發(fā)過(guò)程中問(wèn)題的遺留現象。其次，制定物業(yè)項目承接與查驗標準。進(jìn)一步明確承接檢查的相關(guān)技術(shù)標準對公共部分的驗收質(zhì)量、功能情況進(jìn)行綜合性、具體性的查驗與記錄。同時(shí)，對物業(yè)查驗的適用范圍、程序、方法等做出具體規定，以提升查驗工作的可操作性。

　　三、結語(yǔ)

　　物業(yè)管理作為一種專(zhuān)業(yè)化社會(huì )化企業(yè)化的不動(dòng)產(chǎn)管理模式，伴隨著(zhù)我國社會(huì )經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，并顯示出其巨大的社會(huì )作用強大的生命力和廣闊的發(fā)展前景。我們應當根據國內外成熟經(jīng)驗，深入剖析我國物業(yè)管理領(lǐng)域存在的問(wèn)題，并創(chuàng )新我國特色的物業(yè)管理新模式，從而更好地服務(wù)于業(yè)主。

　　參考文獻：

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