物業(yè)管理早期介入存在的問(wèn)題及對策論文
摘 要：隨著(zhù)城市建設的快速發(fā)展和擴張，城市道路、公益事業(yè)、城市配套設施也日趨完善，房地產(chǎn)事業(yè)也得到了蓬勃發(fā)展，一批高標準、高品位的住宅小區相繼建成投入使用，但應運而生的物業(yè)服務(wù)也陸續跟進(jìn)。但現實(shí)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)完住宅小區后，有條件的，聘請有資質(zhì)的物業(yè)公司接管，無(wú)條件的，則利用現有人員成立個(gè)物業(yè)公司便開(kāi)始接管。至于物業(yè)管理早期介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項目少之又少，這樣物業(yè)管理早期介入就成了今后物業(yè)管理的短板，也給今后物業(yè)管理工作帶來(lái)諸多困難和問(wèn)題。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；早期介入；解決對策
1 物業(yè)管理早期介入的重要性和必要性
物業(yè)管理企業(yè)早期介入通俗地講就是，物業(yè)管理企業(yè)參與物業(yè)的規劃設計和開(kāi)發(fā)建設，對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設質(zhì)量和方便日后地下管線(xiàn)、地上管網(wǎng)、綠化管理、公用設施等方面的維護保養，有無(wú)可替代的重要作用。通過(guò)早期介入這種建管結合的服務(wù)，為今后物業(yè)的使用和管理打下堅實(shí)的基礎，其作用和意義將是深遠的。
1.1 能夠為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建設中提出科學(xué)化的建議和意見(jiàn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建設時(shí)，只注重建筑進(jìn)度、配套設施 的方便和成本的節約，在今后物業(yè)規范上考慮過(guò)少，從未沒(méi)有從今后的管理和使用的角度去合理規劃，對物業(yè)管理必需的設施，以及交通泊位、小區綠化、水、電、氣、通風(fēng)、采光、空調位置預留等配套設施，往往考慮不足，造成以后難以彌補的后果。如果將物業(yè)管理早期介入，就能對戶(hù)型結構、配套設施、道路綠化、車(chē)輛停放、物業(yè)用房等，向開(kāi)發(fā)商提出具體建議，充分考慮設備、材料的經(jīng)久耐用，便于維修，盡可能地避免在規劃設計中，由于考慮不足和遺漏造成日后物業(yè)管理和業(yè)主使用中出現不必要的麻煩，使規劃設計更加合理，功能更加完善，服務(wù)更加到位。
1.2 能夠為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、業(yè)主監督房屋建筑質(zhì)量
在施工階段和竣工驗收階段要求物業(yè)管理企業(yè)介入，從物業(yè)管理和業(yè)主的角度出發(fā)，一是對該階段施以全面、細致的輔助把關(guān)，增加工程監理和驗收力度，以保證物業(yè)建設質(zhì)量，進(jìn)而減少返工，減少今后物業(yè)使用中遇到的“后遺癥”。二是物業(yè)管理企業(yè)應協(xié)助監理人員做好施工質(zhì)量監督，以確保施工程序、施工質(zhì)量、安裝符合規范，建筑材料符合要求。熟悉掌握房屋結構、隱蔽工程、各種管線(xiàn)鋪設路徑、閥門(mén)詳細位置。參與機電設備的安裝調試，掌握設備的功能特點(diǎn)及維保要領(lǐng)，做好相關(guān)記錄。三是參與工程驗收，便于全面收集原始資料�？⒐を炇帐前押霉こ藤|(zhì)量關(guān)的最后關(guān)口，竣工驗收工作做得是否細致到位，直接關(guān)系到接管物業(yè)的質(zhì)量，關(guān)系到以后的物業(yè)管理和業(yè)主的利益。物業(yè)管理企業(yè)應選派業(yè)務(wù)精熟、工作負責的管理人員和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，從以后維修、保養和業(yè)主使用的角度，積極參與竣工驗收全過(guò)程，熟悉小區所有施工圖是否與建設匹配，施工圖是否有變更，協(xié)助開(kāi)發(fā)商把好工程質(zhì)量關(guān)，以減少日后物業(yè)管理出現不必要的成本支出。
1.3 能夠便于今后的物業(yè)管理和使用
物業(yè)管理是住宅小區建設的延伸。物業(yè)管理早期介入，能夠使物業(yè)規劃、設計更趨人性化、功能化，能夠使小區日常管理服務(wù)更加便捷、更加協(xié)調、更加周全，能夠使物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)的土建結構、管線(xiàn)走向、配套設施、設備安裝、綠化管理等方面掌握的更全面、更詳細、更到位。
2 物業(yè)管理早期介入存在的問(wèn)題
2.1 物業(yè)管理招投標不規范
一是有些招標單位實(shí)際已內定中標對象，沒(méi)有真正意義的招投標，而是把招投標活動(dòng)當成一種過(guò)場(chǎng)、一種形式來(lái)對待；二是有些招標單位不考慮“質(zhì)價(jià)相符”的原則，片面強調最低價(jià)格，造成投標企業(yè)的競相壓價(jià)；三是有些參與投標的物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡性競爭，互相殺價(jià)，靠不切實(shí)際的承諾贏(yíng)得中標，介入后普遍達不到承諾的服務(wù)標準，導致業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)普遍不滿(mǎn)；四是大多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)小區開(kāi)發(fā)建設完之后，自己找上一個(gè)看門(mén)的、一個(gè)收水電暖費用的、一個(gè)打掃衛生的，就成立了物業(yè)隊伍，簡(jiǎn)稱(chēng)“三個(gè)一”。這支隊伍人員隊伍素質(zhì)參差不齊，技術(shù)不夠精湛，只是懂而已，不夠專(zhuān)業(yè)，服務(wù)意識、服務(wù)觀(guān)念和質(zhì)量意識淡薄，處理糾紛和處理突發(fā)事件能力較差等等問(wèn)題的存在，是最為普遍和常見(jiàn)的。
2.2 物業(yè)承接查驗制度不完善、移交不完整
一是有些依附于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，往往不按正常程序進(jìn)行嚴格的物業(yè)承接查驗，工作敷衍了事，造成移交不完整，工作起來(lái)亂了手腳，無(wú)從開(kāi)展工作；二是有些開(kāi)發(fā)建設單位在房屋建設中，忽視了共用設施設備的配套建設，造成共用設施設備劃分不明確或者配套不完整，給物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理中帶來(lái)諸多困難，也使業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間產(chǎn)生不少矛盾和糾紛。
2.3 物業(yè)服務(wù)和收費“質(zhì)價(jià)不符”
一是有些物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)一些不正當的價(jià)格競爭取得項目后，由于壓價(jià)過(guò)低，無(wú)法按招投標文件規定的服務(wù)標準向業(yè)主提供服務(wù)，出現人員配備不足、保安年齡偏大、保潔人數偏少、公用設施維修保養不及時(shí)、房屋漏雨遲遲得不到解決、侵占綠化用地變?yōu)橥＼?chē)位、房產(chǎn)證辦理等諸多問(wèn)題，導致業(yè)主強烈不滿(mǎn)。二是由于物業(yè)服務(wù)標準過(guò)于籠統，業(yè)主往往無(wú)法按照服務(wù)標準對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行投訴，主管部門(mén)對服務(wù)標準、服務(wù)價(jià)格等方面的投訴面臨處理難、調解難等問(wèn)題。
3 加強前期物業(yè)管理的對策
3.1 進(jìn)一步加強和規范前期物業(yè)管理招投標行為
一是加強前期物業(yè)管理招投標制度的學(xué)習，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商物業(yè)管理企業(yè)樹(shù)立依法招投標的意識；二是建立公正、公開(kāi)、公平的招投標競爭市場(chǎng)；三是建立健全招投標備案制度；四是發(fā)展和完善招投標中介服務(wù)機制；五是建設主管部門(mén)要切實(shí)做好對前期物業(yè)管理招投標的指導和監督工作。
3.2 進(jìn)一步加強和規范前期物業(yè)服務(wù)合同管理
《物業(yè)管理條例》第三十五條明確指出，“物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權利義務(wù)、專(zhuān)項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進(jìn)行約定”。尤其是前期物業(yè)服務(wù)合同，更應嚴格按《物業(yè)管理條例》的規定執行，合同的內容和約定，一項也不能減少。因為前期物業(yè)服務(wù)合同是前期物業(yè)管理權利和義務(wù)的唯一法定文件，所以，規范前期物業(yè)服務(wù)合同，不但有利于建管銜接，防止建管脫節以及重建輕管的現象發(fā)生，還能保護先期入住業(yè)主的合法權益，并為今后雙方處理有關(guān)糾紛提供有效的依據。
3.3 進(jìn)一步加強和規范住宅物業(yè)公共服務(wù)標準
將物業(yè)公共服務(wù)分為“綜合服務(wù)、物業(yè)共用部位和共用設備設施維護、公共秩序維護、保潔服務(wù)、綠化養護服務(wù)”等5項內容，根據服務(wù)標準將每項服務(wù)分為不同的等級，并根據項目面積大小制定切實(shí)可行的收費檔次，供前期物業(yè)管理招投標時(shí)選用，引導企業(yè)在不同項目上投放合適的人力、物力和財力，實(shí)現物業(yè)服務(wù)和收費的“最優(yōu)化組合”，降低業(yè)主對物業(yè)服務(wù)標準和收費的投訴率。
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