物業(yè)管理定價(jià)策略論文
物業(yè)管理定價(jià)策略論文
摘要: 現在物業(yè)管理已滲透到城市管理與人們生產(chǎn)、生活、學(xué)習的各個(gè)領(lǐng)域，成為社會(huì )主義經(jīng)濟生活的重要組成部分。
專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì )化的物業(yè)管理企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競爭中，應通過(guò)對市場(chǎng)的分析，確定合理的、有效的和動(dòng)態(tài)的物業(yè)管理價(jià)格，采取最佳的定價(jià)策略，以獲得更大的市場(chǎng)份額，使其處于有利地位。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理價(jià)格 需求 供給 策略
現在物業(yè)管理已滲透到城市管理與人們生產(chǎn)、生活、學(xué)習的各個(gè)領(lǐng)域，成為社會(huì )主義經(jīng)濟生活的重要部分。
隨著(zhù)人們物業(yè)管理意識的提高，《物業(yè)管理條例》的頒布實(shí)施，物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì )化將會(huì )更加有力地促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的有序競爭，本文擬從物業(yè)管理需求與供給的角度，分析其價(jià)格的合理性、有效性和動(dòng)態(tài)性，以期增強物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)競爭中的實(shí)力和生命力。
物業(yè)管理的需求
隨著(zhù)住房制度改革的深化，人們生活水平的提高，住房的商品屬性已逐漸被人們認識與重視。
住房既然是商品，就要實(shí)行商品性經(jīng)營(yíng)，納入市場(chǎng)供求規則系統，由市場(chǎng)決定資源的產(chǎn)出配置，從而形成了房屋產(chǎn)權的社會(huì )化管理，為物業(yè)管理的形成創(chuàng )造了前提條件，并奠定了物質(zhì)基礎，滿(mǎn)足了人們對財產(chǎn)管理的需要。
一個(gè)高度文明的現代化城市管理離不開(kāi)物業(yè)管理，物業(yè)管理的內容、職責、范圍、目標是現代化城市管理的重要組成部分。
推行物業(yè)管理可以更好地促進(jìn)城市管理的發(fā)展，同時(shí)為全面建設小康社會(huì )提供一個(gè)新的條件和基礎。
物業(yè)管理的供給
改革開(kāi)放二十多年來(lái)，全國各級城市基礎設施建設尤其是房地產(chǎn)業(yè)，一直處于高速增長(cháng)的狀態(tài)，僅城鎮住宅建設近年來(lái)每年增加5億M2～8億M2，多數房地產(chǎn)項目竣工面積的增長(cháng)幅度在20%左右。
物業(yè)管理作為房地產(chǎn)的后續服務(wù)，在為已建物業(yè)的保值增值服務(wù)、改善人們的生產(chǎn)生活環(huán)境的過(guò)程中起著(zhù)越來(lái)越重要的作用。
物業(yè)管理企業(yè)如雨后春筍般涌現出來(lái)。
物業(yè)管理的范圍幾乎涵蓋了人們生活工作的方方面面，其主要內容包括房屋的維修、養護與管理;配套設施的使用、維修、養護與管理;清潔衛生與園藝綠化;車(chē)輛行駛及停放管理和小區公共秩序等。
我國物業(yè)管理模式大概有四種類(lèi)型：
福利型行政化管理模式。
這是在傳統的計劃經(jīng)濟模式下產(chǎn)生的，其標志是分配是福利性的，管理是行政性的，產(chǎn)權歸國家所有，使用權歸個(gè)人所有，房屋按個(gè)人職務(wù)資歷分配。
這種模式已被淘汰。
行政型專(zhuān)業(yè)化管理模式。
這是在計劃經(jīng)濟向市場(chǎng)經(jīng)濟轉軌時(shí)期實(shí)施的“雙軌共管”型管理模式，適用于單位自買(mǎi)、自建的直管房。
該房產(chǎn)產(chǎn)權按一定比例優(yōu)先出售給職工。
這是一種過(guò)渡模式。
直管型專(zhuān)業(yè)化管理模式。
這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己組建的物業(yè)管理公司，對所開(kāi)發(fā)出售的物業(yè)進(jìn)行管理。
這是目前我國最流行的一種管理模式。
市場(chǎng)型專(zhuān)業(yè)化管理模式。
獨立的專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理公司，通過(guò)投標在市場(chǎng)競爭中接管物業(yè)，遵循物業(yè)產(chǎn)權與管理權相分離的原則，物業(yè)管理公司接受業(yè)主的委托，對物業(yè)進(jìn)行綜合化、專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化的經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)。
這是一種主導管理模式。
物業(yè)管理定價(jià)策略
在傳統的觀(guān)念中，物業(yè)管理是風(fēng)險很小的行業(yè)。
但是作為社會(huì )的閑置資本，當他的風(fēng)險相對較低時(shí)，必定導致大量投資者蜂擁而入，當市場(chǎng)供大于求時(shí)，就會(huì )導致價(jià)格的降低和企業(yè)成本的降低，導致利潤率降低，甚至虧損，企業(yè)就有可能倒閉。
物業(yè)管理經(jīng)過(guò)二十多年的發(fā)展，人們也逐漸意識到物業(yè)管理行業(yè)利潤已趨于社會(huì )平均化，利潤率趨小。
根據2002年部分地區物業(yè)管理市場(chǎng)現狀調查，全行業(yè)能夠持平或略有盈余的企業(yè)大概只有1/3，大多數處于虧損狀態(tài)。
今后物業(yè)管理企業(yè)間的競爭將日趨激烈，物業(yè)管理的定價(jià)無(wú)疑是企業(yè)獲利的關(guān)鍵。
價(jià)格是一種價(jià)值的考察，也是市場(chǎng)分析中十分敏感而又難以控制的因素。
對物業(yè)管理者來(lái)說(shuō)，價(jià)格直接關(guān)系到市場(chǎng)對其所提供的服務(wù)產(chǎn)品的接受程度，影響著(zhù)市場(chǎng)需求和物業(yè)管理者的利潤。
面對物業(yè)管理市場(chǎng)的激烈競爭，確定合理的、有效地、具有競爭力的和動(dòng)態(tài)性的物業(yè)管理價(jià)格是所有物業(yè)管理者關(guān)注和用心研究的問(wèn)題之一。
物業(yè)管理價(jià)格的合理性
物業(yè)管理具有經(jīng)營(yíng)屬性，所提供的服務(wù)是一種商品，具有價(jià)值，已被市場(chǎng)認同。
物業(yè)管理者在制定價(jià)格時(shí)應真正反映其內在的價(jià)值，使其具有合理性。
我們知道，一般單位產(chǎn)品價(jià)格等于該全部產(chǎn)品的總成本與銷(xiāo)售全部產(chǎn)品時(shí)獲得總利潤之和與全部產(chǎn)品總數量之比，即單位產(chǎn)品價(jià)格等于單位產(chǎn)品成本與單位產(chǎn)品利潤之和。
物業(yè)管理提供的產(chǎn)品是一種商品，其單位產(chǎn)品的價(jià)格也包括單位產(chǎn)品成本和單位產(chǎn)品利潤。
物業(yè)管理因其類(lèi)型不同，其成本和組成也不完全相同，一般由行政辦公費用、一般公共設施維護費用、電梯費用、空調費用、環(huán)衛清潔費用、綠化費用、保安費用、電視系統費用、保險費用等組成;物業(yè)管理的利潤可以根據市場(chǎng)行情或物業(yè)管理者的期望值確定。
按照物業(yè)管理的行規，物業(yè)管理企業(yè)對所管理的物業(yè)一般按其成本的8%-10%計提酬金。
物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)發(fā)相應的服務(wù)應以成本有效為原則，加強內部管理，降低運營(yíng)成本，提高效率。
在合理確定物業(yè)管理價(jià)格時(shí)，還應考慮以下因素：供給產(chǎn)品的類(lèi)型。
公共產(chǎn)品或由公共產(chǎn)品引發(fā)的委托的代辦性服務(wù)，應采用政府宏觀(guān)調控的指導價(jià)，其它的非公共產(chǎn)品按照市場(chǎng)的供求均衡價(jià)格定位。
服務(wù)需求的價(jià)格彈性和收入彈性。
具有一定技術(shù)稟賦的特別服務(wù)，本身作為一種稀缺資源，其需求群是固定的，定價(jià)可高一些;常規的需求服務(wù)則實(shí)行統一的定價(jià)，且價(jià)格不宜太高。
服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)深度。
物業(yè)管理與其他商品不同，其提供的產(chǎn)品是一種“軟產(chǎn)品”，它的價(jià)格與接收物業(yè)管理服務(wù)者的認知和滿(mǎn)意程度密切相關(guān)，產(chǎn)品定價(jià)應在彌補成本的基礎上保證一個(gè)合理的利潤率。
物業(yè)管理價(jià)格的有效性
物業(yè)管理價(jià)格的有效性是指在不完全競爭市場(chǎng)的條件下，物業(yè)管理企業(yè)最大可能的發(fā)揮其資源和技術(shù)優(yōu)勢，使物業(yè)管理價(jià)格成為供需雙方均可接受的價(jià)格。
從物業(yè)管理的供給角度看，價(jià)格競爭的有效性取決于產(chǎn)品的可替代性程度。
可替代產(chǎn)品是指具有相同功能或類(lèi)似功能的產(chǎn)品或服務(wù)。
物業(yè)管理可被替代的威脅首先來(lái)自市場(chǎng)――開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)中介服務(wù)、酒店業(yè)和渠道運營(yíng)商，他們也正在嘗試著(zhù)將其服務(wù)模式與物業(yè)管理內容相嫁接，他們的客戶(hù)群體性、服務(wù)過(guò)程或市場(chǎng)的地域邊界具有明顯的可替代特性與相似程度，他們對物業(yè)管理市場(chǎng)的沖擊，必將壓低物業(yè)管理價(jià)格，引起物業(yè)管理利潤率下降。
物業(yè)管理可被替代的第二種威脅來(lái)自業(yè)主或使用人對物業(yè)管理服務(wù)分解，隨著(zhù)業(yè)主市場(chǎng)意識和維權意識的提高，在物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)化過(guò)程中，業(yè)主或使用人可能會(huì )自行選擇開(kāi)發(fā)商、選者分專(zhuān)業(yè)商來(lái)延伸物業(yè)管理服務(wù)，從而分解了物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務(wù)量，局限了物業(yè)管理的價(jià)格和利潤。
物業(yè)管理差異化可以提高物業(yè)管理價(jià)格的有效性。
向業(yè)主提供獨具特色服務(wù)，這種服務(wù)的溢出價(jià)格超出因其獨特性增加的成本，且差異化服務(wù)是其競爭對手不能相比的，就會(huì )為物業(yè)管理企業(yè)帶來(lái)較好的回報。
從物業(yè)管理的需求角度看，價(jià)格競爭的有效性取決于業(yè)主或使用人的心理預期和價(jià)格競爭對品牌的影響。
物業(yè)管理屬于服務(wù)行業(yè)，其產(chǎn)品屬于“經(jīng)驗品”需要人們通過(guò)了解產(chǎn)品的質(zhì)量信息，確定是否繼續購買(mǎi)該產(chǎn)品。
與其他服務(wù)行業(yè)相比，物業(yè)管理具有非常特殊的消費群體，它每天面對的是相同的顧客，為同一顧客服務(wù)的時(shí)間可能是一兩年，也可能是五年十年，甚至可能是幾十年。
但如果消費者獲得其產(chǎn)品質(zhì)量下降的信息，就不會(huì )再購買(mǎi)其產(chǎn)品，即業(yè)主就會(huì )拒付或拖延支付物業(yè)管理費，同時(shí)業(yè)主大會(huì )有權續聘或改聘物業(yè)管理企業(yè)，從而使物業(yè)管理企業(yè)利潤下降，甚至虧損。
一般品牌企業(yè)憑借其管理優(yōu)勢、品牌效應獲取了大量市場(chǎng)份額，在市場(chǎng)信息不對稱(chēng)的條件下，進(jìn)行價(jià)格競爭，對企業(yè)會(huì )造成不良影響。
對消費者而言，物業(yè)管理價(jià)格降低，意味著(zhù)服務(wù)產(chǎn)品內涵的減少或企業(yè)內部資金周轉不靈以及失去業(yè)主的信任度和滿(mǎn)意度和企業(yè)市場(chǎng)份額的減少。
物業(yè)管理者只有充分意識到物業(yè)管理可被替代的威脅，不斷提高服務(wù)意識，提供獨特而具有差異化的產(chǎn)品，滿(mǎn)足消費者心理預期，維護品牌形象，才能確定一個(gè)有效的物業(yè)管理價(jià)格。
物業(yè)管理價(jià)格的動(dòng)態(tài)性
物業(yè)管理價(jià)格的動(dòng)態(tài)性表現在兩個(gè)方面：第一，前期的物業(yè)管理價(jià)格與物業(yè)建成后投入使用的物業(yè)管理價(jià)格是不同的。
由于業(yè)主不同、服務(wù)對象不同和內容不同，簽訂的價(jià)格也不同。
第二，物業(yè)建成投入使用后，隨著(zhù)業(yè)主法律意識的增強和業(yè)主要求的提高，再加上市場(chǎng)的激烈競爭，物業(yè)管理價(jià)格也不可能是靜態(tài)的。
《物業(yè)管理條例》指出房屋所有權即為業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主選聘確定的。
在房屋未銷(xiāo)售或租賃之前，房屋的所有權人是建設單位，即在物業(yè)管理的前期，由建設單位確定物業(yè)管理企業(yè);而在房屋售出或售出一定比例后，物業(yè)的受買(mǎi)人是房屋的所有權人，即物業(yè)開(kāi)發(fā)完成后，由業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)管理企業(yè)。
物業(yè)的前期管理，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設階段即介入，從事物業(yè)形成前的階段性管理。
前期的物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)投標獲得前期物業(yè)服務(wù)合同，該合同也作為建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人之間買(mǎi)賣(mài)合同的一部分，其標價(jià)既是前期的物業(yè)管理價(jià)格，其價(jià)格應具有可行性、可盈利性和可競爭性。
由于未來(lái)的業(yè)主大會(huì )擁有“決定續聘或改聘物業(yè)管理企業(yè)”的權利，所以物業(yè)管理企業(yè)要在前期管理中形成有序的管理秩序，滿(mǎn)足業(yè)主的服務(wù)要求樹(shù)立良好的、有效地管理形象，為物業(yè)管理企業(yè)占領(lǐng)市場(chǎng)打下良好的基礎。
《物業(yè)管理條例》第四十一條規定“物業(yè)服務(wù)費應當遵循合理、公開(kāi)以及費用與服務(wù)水平相適應的原則，區別不同物業(yè)的性質(zhì)與特點(diǎn)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)按造國務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同國務(wù)院建設行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。”所以根據物業(yè)類(lèi)型、物業(yè)地理位置、規模和服務(wù)設施、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度、服務(wù)檔次和服務(wù)質(zhì)量的不同，其成本含量也不同，價(jià)格定位也不同。
在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，企業(yè)能否盈利與其價(jià)格有關(guān)。
從技術(shù)經(jīng)濟學(xué)的角度分析，物業(yè)管理盈虧平衡價(jià)格等于成本與額定的物業(yè)管理面積之比，即物業(yè)管理盈虧平衡價(jià)格等于單位固定成本與單位可變成本與物業(yè)管理面積之比的和。
由于物業(yè)管理服務(wù)需求比一般商品要復雜且多樣化,其單位固定成本和單位可變動(dòng)成本及其所管理的物業(yè)范圍都會(huì )受到很多因素而發(fā)生變化,從而引起盈虧平衡價(jià)格發(fā)生變動(dòng)。
此時(shí)，物業(yè)管理定價(jià)的獲利空間也會(huì )隨著(zhù)變化。
物業(yè)管理的動(dòng)態(tài)盈虧平衡分析使得物業(yè)管理的價(jià)格具有動(dòng)態(tài)性。
隨著(zhù)《物業(yè)管理條例》的頒布與實(shí)施，必將加快物業(yè)管理走向法制化、市場(chǎng)化的步伐，有利于建立公平合理的市場(chǎng)價(jià)格體系與競爭機制。
企業(yè)應通過(guò)對市場(chǎng)的分析，確定合理的、有效的和動(dòng)態(tài)的物業(yè)管理價(jià)格，采取最佳的定價(jià)策略，以獲得更大的市場(chǎng)份額，使其處于有利地位。
參考資料：
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