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物業(yè)管理公司問(wèn)題研究
物業(yè)管理畢業(yè)論文怎么寫(xiě)?下面是小編整理的物業(yè)管理畢業(yè)論文范文，歡迎參考與閱讀!
摘要：物業(yè)管理是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。隨著(zhù)我國住房制度改革的深入，住房私有化程度大幅增加，伴隨這一過(guò)程，物業(yè)管理作為一種新的公共服務(wù)模式得以迅速發(fā)展起來(lái)。由于物業(yè)管理橫跨流通與消費領(lǐng)域，涉及的法律關(guān)系比較復雜，且我國尚未出臺一部統一的物業(yè)管理法。本文針對我國物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理市場(chǎng)運作中存在的一些基本法律問(wèn)題，從研究物業(yè)管理企業(yè)及其相關(guān)的概念如手，重點(diǎn)分析了物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理權的來(lái)源、管理范圍，以及在物業(yè)管理中存在的一些法律問(wèn)題，提出了相應見(jiàn)解。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理; 物業(yè)管理公司; 業(yè)主公約
一、物業(yè)管理相關(guān)基本概念解析
人類(lèi)社會(huì )的工業(yè)化運動(dòng)帶來(lái)了城市的膨脹與發(fā)展，高超的現代化建筑技術(shù)已把城市裝扮成大廈林立。高樓大廈成為居民日常工作、學(xué)習和生活的主要場(chǎng)所。物業(yè)管理作為一種新興的第三產(chǎn)業(yè)提供了人們所需要的對物業(yè)加以維護和修繕等服務(wù)。
(一)物業(yè)管理的概念
一般認為物業(yè)管理的概念可以從兩個(gè)方面來(lái)界定。廣義的物業(yè)是業(yè)主對物業(yè)依法進(jìn)行的自治管理和受物業(yè)業(yè)主選聘、委托的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行的專(zhuān)業(yè)管理結合�！岸M義的物業(yè)管理就是我國《物業(yè)管理條例》第二條規定的指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)�！豹M義的定義明確了物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)性與服務(wù)性的性質(zhì)。
(二)物業(yè)管理的性質(zhì)
物業(yè)管理關(guān)系具有有償性，是一種民事法律關(guān)系，具體來(lái)說(shuō)物業(yè)管理具有以下三種性質(zhì)。
第一，物業(yè)管理關(guān)系是一種民事法律關(guān)系。它不同于房地產(chǎn)的行政管理，不是行政意義上的管理與被管理的關(guān)系，而是物管公司與業(yè)主之間形成的一種民事法律關(guān)系。
第二，物業(yè)管理關(guān)系具有有償性。物業(yè)管理是通過(guò)物管公司來(lái)實(shí)現的，而物管公司實(shí)施管理和提供服務(wù)是需要對業(yè)主收取一定費用的，這就決定了物業(yè)管理關(guān)系的有償性。
第三，物業(yè)管理具有專(zhuān)業(yè)性。物業(yè)管理屬于服務(wù)性行業(yè)，只有具備了相應的專(zhuān)業(yè)技術(shù)，物管公司才能勝任物業(yè)小區的管理和服務(wù)。
(三)物業(yè)管理企業(yè)
物業(yè)管理企業(yè)是指依照合同和契約，對已竣工驗收投入使用的各類(lèi)房屋建筑物和附屬配套設施及場(chǎng)地進(jìn)行管理的企業(yè)。物業(yè)管理具有綜合性，它不僅包括對建筑物本身的管理，而且還包括對房屋區域周?chē)沫h(huán)境、清潔綠化、安全保衛、公共綠地、道路養護統一實(shí)施管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務(wù)。
(四)物業(yè)管理企業(yè)的特點(diǎn)
物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)管理服務(wù)的提供者，是物業(yè)管理法律關(guān)系中最基本的主體。它有著(zhù)與其它經(jīng)濟主體不同的特點(diǎn)：
第一，物業(yè)管理企業(yè)是營(yíng)利性組織。物業(yè)管理企業(yè)它是自主經(jīng)營(yíng)，獨立核算，自負盈虧，自我發(fā)展的服務(wù)型企業(yè)。它通過(guò)向業(yè)主提供服務(wù)而收取一定費用，以維持企業(yè)的生存的發(fā)展。物業(yè)管理企業(yè)同過(guò)去的公有房屋的房管所不一樣，是適應社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需求而產(chǎn)生的，按照商業(yè)化模式運作的物業(yè)管理模式。作為企業(yè)組織，物業(yè)管理企業(yè)必須依法定程序向工商行政管理機關(guān)辦理注冊登記，領(lǐng)取企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照，取得物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)權，并在工商行政管理機關(guān)核定的經(jīng)營(yíng)范圍內按規定的經(jīng)營(yíng)方式從事物業(yè)管理活動(dòng)。
第二，物業(yè)管理企業(yè)必須具備物業(yè)管理資質(zhì)資格。建設部建住房(1999)261 號《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理(試行)辦法》規定：“物業(yè)管理企業(yè)應按本辦法規定申請企業(yè)資質(zhì)等級評定，未經(jīng)主管部門(mén)進(jìn)行資估評定并取得資質(zhì)證書(shū)的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)�！痹撧k法規定對物業(yè)管理企業(yè)必須在注冊資本，管理人員的素質(zhì)要求，企業(yè)管理、財務(wù)管理及物業(yè)管理的業(yè)績(jì)等方面進(jìn)行全面考核，并由此設定不同等級的物業(yè)管理企業(yè)。
第三，物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)范圍廣泛，既可包括日常的物業(yè)維修保養，又可開(kāi)展特色服務(wù)，還可代理有關(guān)部門(mén)收取水費、電費、維修基金、房租等。它服務(wù)的根本目的是保護物業(yè)，使其處于良好的使用狀態(tài)，達到物業(yè)保值增值效果，同時(shí)，為業(yè)主節約交易成本，節省精力，取得相應的經(jīng)濟效果。
第四，物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)行為必須是依委托的行為，其服務(wù)對象即是轄區內全體業(yè)主—委托人。作為一種受托行為，其事務(wù)處理范圍一般不能超越法律規定的范圍和委托權限。物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理行為是受業(yè)主或業(yè)主管理團體的委托而有償為其處理有關(guān)物業(yè)管理方面事務(wù)的行為。
第五，物業(yè)管理企業(yè)還承擔著(zhù)一定的社會(huì )公共職能，具有一定的社會(huì )責任。物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中，因其涉及千家萬(wàn)戶(hù)，涉及生活的方方面面，它已成為現代城市管理的重要組成部分，因而國家通過(guò)法律、法規、規章等行政干預及道德規范，要求物業(yè)管理企業(yè)對涉及物業(yè)小區內的公安、交通、市政、環(huán)衛、綠化、電信等社區生活秩序，環(huán)境秩序進(jìn)行管理，以協(xié)助有關(guān)行政機關(guān)的管理活動(dòng)，接受相關(guān)行政管理部門(mén)對其物業(yè)管理的特定方面的指導和監督。
二、物業(yè)管理企業(yè)的責任分析
物業(yè)企業(yè)責任即物業(yè)企業(yè)受業(yè)主托付而承擔的責任，是一種受托義務(wù)，是受托人遵照委托人的意愿，根據委托事務(wù)的一般性質(zhì)，在委托人的授權和指示范圍內，忠實(shí)地替委托人辦理受托事務(wù)。在既無(wú)邊無(wú)際明確授權也無(wú)行業(yè)規范以及習慣作法的情況下，受托人應當以符合委托人的最大利益為原則，謹慎合理地處理委托事務(wù)”。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主管理團體簽訂明確雙方在物業(yè)管理中的權利義務(wù)關(guān)系的合同—物業(yè)管理委托合同。物業(yè)管理可依據不同的標準作不同的分類(lèi)
(一)物業(yè)管理企業(yè)作為受托人，根據是否經(jīng)過(guò)特別法律委托而承擔的責任
第一，日常管理服務(wù)責任，它是物業(yè)管理企業(yè)提供的經(jīng)常性管理和服務(wù)，可以包括：①日常養護和維修。即對物業(yè)及各種設施舍，設備進(jìn)行經(jīng)常定期的保養和維修，使其處于良好的可使用狀態(tài);②安全保衛，即由企業(yè)安全保衛人員對物業(yè)轄區的人身和財產(chǎn)安全實(shí)施保護工作;③清潔綠化，即由清潔人員定時(shí)、定點(diǎn)地收集和清運垃圾廢物，打掃衛生，對居住環(huán)境進(jìn)行綠化，為業(yè)主提供清潔、優(yōu)雅的辦公和居住環(huán)境;④物業(yè)維修，更新費用的帳務(wù)公開(kāi)，并接受為主及業(yè)主管理團體的監督。⑤及時(shí)處理業(yè)主投訴;⑥其它業(yè)務(wù)。
第二，特約服務(wù)義務(wù)、物業(yè)管理企業(yè)根據業(yè)主的臨時(shí)或特別需要提供的服務(wù)。如為業(yè)主送奶、送報、看護病人、小孩、代訂車(chē)船票，代為購物等特約服務(wù);為方便業(yè)主工作生活開(kāi)辦特色服務(wù)。這類(lèi)服務(wù)反映了物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)的靈活性和服務(wù)的便民性，此類(lèi)義務(wù)不是物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理義務(wù)。
(二)物業(yè)管理企業(yè)，按照物業(yè)管理的運作機制而承擔的責任
第一，物的管理責任，即物業(yè)公司對物業(yè)進(jìn)行管理的責任。①物業(yè)的接管驗收。物業(yè)企業(yè)依據其與房地產(chǎn)公司之間的協(xié)議和一定的標準，對物業(yè)進(jìn)行檢驗和接收。接管驗收是在物業(yè)竣工驗收合格的基礎上對物業(yè)工程質(zhì)量和使用功能的再檢驗，物業(yè)企業(yè)在驗收時(shí)發(fā)現質(zhì)量問(wèn)題應記錄在案，在約定期限內督促開(kāi)發(fā)商采取補救措施直到完全合格。開(kāi)發(fā)商應向物業(yè)公司提供竣工驗收合格證、房屋竣工圖、管線(xiàn)竣工位置、方向，綜合平面圖、產(chǎn)權人狀況資料等。物業(yè)的接管驗收標志著(zhù)物業(yè)企業(yè)正式進(jìn)駐物業(yè)，開(kāi)始履行物業(yè)管理職責;②對物業(yè)共有部分的維修、維修、保養責任。物業(yè)企業(yè)對法定共有部管理服務(wù)功能，并對物業(yè)企業(yè)的社區服務(wù)管理進(jìn)行監督，真正促進(jìn)物業(yè)分即樓房的外墻面。通道、屋面、屋頂、支柱、土地、樓梯間、共用出入口、電梯、地下室、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機電設備、公用天線(xiàn)和消防設施等房屋本體公用設施及共用部分進(jìn)行定期養護維修。對物業(yè)的通道路燈、溝渠、池、井、綠化、娛樂(lè )場(chǎng)所、停車(chē)場(chǎng)、自行車(chē)庫等物業(yè)公用設施進(jìn)行統一管理維修養護。
第二，物業(yè)的使用管理責任。①對業(yè)主合理使用物業(yè)專(zhuān)用部分進(jìn)行監督。主要是對業(yè)主入住物業(yè)前，對其物業(yè)進(jìn)行裝修時(shí)不當毀損行為的管理。業(yè)主裝修房屋，應向物業(yè)企業(yè)提出申請、填寫(xiě)裝修申請表，按照約定的時(shí)間、方式辦理裝修事宜。物業(yè)企業(yè)對業(yè)主是否有危及整個(gè)建筑物安全的行為，隨意變更專(zhuān)有部分共有的電線(xiàn)、水管、煤氣等等設備的行為，及是否合理利用相鄰他方專(zhuān)有物業(yè)進(jìn)行監督管理;②對業(yè)主合理使用物業(yè)共用部分進(jìn)行監督和管理。我國《城市新建住宅小區管理辦法》第十四條明確規定，房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人違反下列行為之一的，由物業(yè)管理司予以制止，批評教育、責令恢復原狀、賠償損失。一是擅自改變小區內土地用途的;二是擅自改變房屋，配套設施用途、特征、外觀(guān)，毀損設施、設備，危及房屋安全的;三私搭亂建，亂停亂放車(chē)輛，在房屋共用部分亂堆亂放，隨意占用，破壞綠化……，明確了物業(yè)企業(yè)對物業(yè)及使用人合理使用物業(yè)共用部分進(jìn)行管理。
三、物業(yè)管理合同責任
總的來(lái)看，物業(yè)管理合同是物業(yè)企業(yè)物業(yè)管理權的主要來(lái)源，其管理行為在合同約定的范圍內行使，未完成合同約定的職責應承擔違約責任。
(一)物業(yè)管理合同的概念
物業(yè)管理合同是進(jìn)行現代物業(yè)管理的根據和標準，也是物業(yè)企業(yè)實(shí)施管理的依據，在物業(yè)管理活動(dòng)中起看非常重要的作用。它是指業(yè)主管理團體與物業(yè)企業(yè)對特定物業(yè)的管理使用，有償的服務(wù)等問(wèn)題達成書(shū)面協(xié)議，是業(yè)主團體委托物業(yè)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理明確雙方權利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。它對全體業(yè)主及其管理者均有約束力。從其主體、內容、客體上看，物業(yè)管理合同是新型的委托合同。
第一，物業(yè)管理合同主體之業(yè)主一方，不是一人或數人，而是一個(gè)業(yè)主團體，是一個(gè)以建筑物范疇為聯(lián)結的松散型團體。因此，在物業(yè)管理合同中，無(wú)法做到每一個(gè)業(yè)主的利益都能公平地實(shí)現：相反，業(yè)主只能根據自己在整個(gè)物業(yè)中所有享有的權利份額來(lái)對待自己的實(shí)際權益，只是從整體上看，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主團體之間的權利義務(wù)內容是平等的。
第二，物業(yè)管理合同的客體是對物業(yè)的管理和對業(yè)主的服務(wù)，其是一種勞務(wù)行為或服務(wù)行為，這種管理和服務(wù)既有單一的、也有全面的、綜合的、社會(huì )化的，因此合同內容、管理費用由此而不同。
第三，物業(yè)管理合同本質(zhì)是商業(yè)性合同，但物業(yè)管理的內容決定了物業(yè)管理服務(wù)還應包括保安，代辦保險、郵政、路燈養護等延伸性服務(wù)，這些服務(wù)又具有社會(huì )性、公益性特點(diǎn)。因此，物業(yè)管理企業(yè)這些的管理服務(wù)不僅要接受業(yè)主的監督，而且也上升為社會(huì )責任受?chē)矣嘘P(guān)部門(mén)的檢查與指導。
第四，物業(yè)管理合同是一種勞務(wù)合同，物業(yè)管理企業(yè)對整個(gè)物業(yè)享有物業(yè)管理權，業(yè)主通過(guò)合同以業(yè)主團體的名義將物業(yè)委托與物業(yè)企業(yè)管理，業(yè)主均應服從物業(yè)企業(yè)的管理。這是物業(yè)管理權與物業(yè)所有權，使用權分離的結果，物業(yè)企業(yè)的管理行為不影響物業(yè)所有權，使用權的單獨行使。業(yè)主仍可依法對其物業(yè)行使占有、使用、管理、收益、處分權。
(二)物業(yè)管理合同的法律性質(zhì)
; 物業(yè)管理合同是一種新型的合同，目前法律尚無(wú)明確的規定。在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )以業(yè)主團體的名義聘用物業(yè)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理;物業(yè)公司受聘后，以自己的名義向業(yè)主和非業(yè)主使用人提供各種服務(wù)，業(yè)主團體對物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)支付報酬。這種合同，很難歸入我國《合同法》規定的任一有名合同之列。與相似的其他有名民事合同相比，物業(yè)管理合同具有自身的特點(diǎn)。
第一，物業(yè)企業(yè)實(shí)施的“管理”屬于一種勞務(wù)，物業(yè)管理合同在性質(zhì)上屬于勞務(wù)合同。勞務(wù)合同包括加工、承攬合同、運送合同、雇傭合同、委托合同、行紀合同和居間合同等。物業(yè)管理合同與有償委托合同相比有所不同。按照目前的通說(shuō)，委托是指當事人一方委托他方處理事務(wù)，他方允為處理的合意。其中委托他人處理事務(wù)的一方是委托人，處理事務(wù)的一方是受托人。委托人具有事務(wù)處理的請求權，同時(shí)應該承擔支付報酬和費用的義務(wù)。受托人具有“忠誠義務(wù)、勤勉義務(wù)、遵照指示處理委托事務(wù)義務(wù)、親自處理委托事務(wù)義務(wù)、義務(wù)、移交財產(chǎn)和權益的義務(wù)”等。物業(yè)管理合同與有償委托合同，二者都是由雙主當事人約定一方為他方處事事務(wù)。他方給付一定報酬及支付費用的合同，但二者不同之處在于：委托合同受托人在處理事務(wù)時(shí)并非以自己的名義實(shí)施，而是以委托人的名義實(shí)施;物業(yè)管理合同則不同，受托人——物業(yè)公司在物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中始終以自己的名義開(kāi)展業(yè)務(wù)活動(dòng)，并不以業(yè)主或業(yè)主團體的名義實(shí)施管理服務(wù);在委托合同中，受托人若以自己的名義從事受托行為，則應公開(kāi)自己的代理人身份，即“受托人以自己的名義，在委托人的授權范圍內與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時(shí)知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據證明該合同只約束受托人與第三人的除外�！蔽飿I(yè)管理合同中，受托人實(shí)施管理活動(dòng)不僅涉及第三人，也涉及委托人而非訂立合同行為。同時(shí)，物業(yè)管理合同有自己特定的內容，即以維修、保安、綠化等事項為主要內容，而委托合同范圍十分廣泛，不受限制。再加上物業(yè)管理合同反映了物業(yè)管理市場(chǎng)運作的特殊規律，合同中當事人的權利義務(wù)分配并非僅靠委托合同解決，還有國家干預和道德規范要求。
第二，與雇傭合同相比較。二者在受托人辦理的事務(wù)性質(zhì)和內容上基本相同，即委托人可以通過(guò)合同將特定的事務(wù)交由受托人完成，也可以通過(guò)雇傭合同由自己的雇員完成，他方付給報酬。但這兩種法律關(guān)系不同。物業(yè)管理合同是兩個(gè)獨立主體之間的法律關(guān)系，物業(yè)管理合同的受托人是依法設立的專(zhuān)業(yè)企業(yè)，它依靠自身的資金實(shí)力，專(zhuān)業(yè)人員配備以及綜合性的管理服務(wù)能力提供物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)服務(wù)。而雇傭關(guān)系是一種組織隸屬關(guān)系，受雇人是自然人，其提供的勞務(wù)是自然人通過(guò)自己的技能和經(jīng)驗證完成雇主所要求的任務(wù)。且雇傭一般按工作時(shí)間給付勞動(dòng)報酬，而物業(yè)管理委托按事務(wù)完成情況給付報酬或傭金。此外，在雇傭中，受傭人必須絕對服從雇主的命令或安排，而物業(yè)企業(yè)在完成管理服務(wù)過(guò)程中具有獨立性，不必完全聽(tīng)命于業(yè)主或業(yè)主團體的支配。
第三，與承攬合同相比較。承攬合同是當事人雙方關(guān)于一方按照另一方的要求完成一定工作并交付工作成果，另一方應受該工作成果并給付一定報酬的合同。承攬合同的類(lèi)型中有一類(lèi)是服務(wù)承攬，與物業(yè)管理的內容大致相似，但兩者仍有明顯區別：承攬合同的定作人所要求的是承攬人依照合同完成一定工作并支付成果，合同標的一般為工作成果，而物業(yè)管理合同的委托人只要求物業(yè)企業(yè)提供綜合性的物業(yè)管理服務(wù)，并不要求支付工作成果，它強調的是物業(yè)管理行為的過(guò)程本身。而且，在承攬合同中，如工作成果在交付前發(fā)生意外風(fēng)險而滅失，后果由定作人承擔。物業(yè)管理合同不存在雙方風(fēng)險責任的劃分問(wèn)題，因為物業(yè)企業(yè)無(wú)交付工作成果的義務(wù)，如物業(yè)因意外風(fēng)險受損與滅失，后果一律由業(yè)主自負。因此，依據《中華人民共和國合同法》第251條對承攬合同的規定，承攬合同的重點(diǎn)在加工、定作一類(lèi)的事宜，合同中許多條款對物業(yè)管理合同不適用。
第四，與行紀合同相比較。合同法第414條規定：“行政合同是行紀人以自己的名義為委托人從事貿易活動(dòng)，委托人支付報酬的合同”。二者都屬于一方當事人以自己名義為另一方面事處理一定事務(wù)的合同，但二者仍存在區別：行紀合同的委托事務(wù)僅限于動(dòng)產(chǎn)和有價(jià)證券買(mǎi)賣(mài)等貨物買(mǎi)賣(mài)等貨物買(mǎi)賣(mài)及其他財產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)活動(dòng);物業(yè)管理合同是物業(yè)企業(yè)依合同約定向業(yè)主團體提供各項物業(yè)管理服務(wù)，其委托事務(wù)是各項管理服務(wù)工作。
四、物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理權來(lái)源
物業(yè)企業(yè)的物業(yè)管理權是因物業(yè)管理委托合同而取得的，業(yè)主的物業(yè)管理權源于業(yè)主的建筑物區分所有權，其表現為業(yè)主對物業(yè)的專(zhuān)有部分所享有的獨立的管理權和對物業(yè)共有部分所享有的與其它共有權人共同管理物業(yè)的權利。
(一)建筑物區分所有權之業(yè)主物業(yè)管理權
業(yè)主通過(guò)置業(yè)獲得物業(yè)專(zhuān)有部分的專(zhuān)有權，因專(zhuān)有權同時(shí)獲得共有部分的共有權。專(zhuān)有權和共有權的結合形成了業(yè)主的建筑業(yè)區分所有權。業(yè)主要實(shí)現建筑物區分所有權的各項權利，就必須對其所擁有的物業(yè)加以管理，行使物業(yè)管理權。物業(yè)管理權是業(yè)主為實(shí)現其所有權權利而具備的對其物業(yè)進(jìn)行照料和保管的權利。
第一，業(yè)主對專(zhuān)屬于自己的一定范圍的建筑空間(即專(zhuān)有部分)實(shí)施照料和保管，以便于更好地“直接占有、使用，以實(shí)現其居住、營(yíng)業(yè)及其他目的”，或“將其予以出租收取租金，或于其上設定負擔(如設定抵押)，以及將之予以轉讓等”。同時(shí)，還可以合理利用相鄰他人的專(zhuān)有部分或不屬于自己所有的共有部分，以便于維護或修繕、改良自己的專(zhuān)有部分，這是基于建筑物區分所有權的相鄰使用權。因此，業(yè)主實(shí)現其專(zhuān)有部分占有、使用、收益、處分權利，必須使用管理的手段、工具、程序等。然而值得注意的是：區分所有建筑物內擁有眾多業(yè)主，各業(yè)主使用、管理自己的物業(yè)必將受到限制，具體表現為：
�、賾敽侠硎褂闷鋵�(zhuān)有部分，不得危及整個(gè)建筑物安全，即不得為自己專(zhuān)有部分的改建或增建拆除內部梁柱或墻壁的全部或一部分，或其它有損于整棟建筑物之外觀(guān)的行為。
�、诓坏秒S意變更專(zhuān)有部分共有的電線(xiàn)、水管、煤氣管道，影響其容量、通暢。
�、蹜氉猿鲑Y修理其專(zhuān)有部分，維持建筑物存在。
�、芫S護住宅環(huán)境的衛生和安寧，遵守建筑物所在地風(fēng)序良俗。
�、輰�(zhuān)有部分的利用應符合其本來(lái)用途，不得作出令人厭惡的使用管理行為，不可釋放不可稱(chēng)量物質(zhì)。
第二，業(yè)主在區分所有建筑物中，與其它業(yè)主因共有、共用部分和他們共同行使使用權，產(chǎn)生了對共同事物的管理權和共同義務(wù)的分擔，這是一般意義上的物業(yè)管理權。業(yè)主們在共有關(guān)系中，對如何享有共有部分的占有、使用、收益、處分權利進(jìn)行管理界定。 如，業(yè)主對共有部分的共同占有具有不可分割性，即其與專(zhuān)有部分“共同構成區分所有建筑物之物法性權利—共有所有權與專(zhuān)有所有權之客體，此權利客體必須連同區分所有權人之成員權一同予以處分(包含分割)”;對共有部分的共同使用，依共用部分的用法或使用需要予以進(jìn)行，不依業(yè)主對共用部分之“應有份額”予以使用�！凹丛谝粭澖ㄖ锷嫌幸话朊娣e之專(zhuān)有部分所有權人，不能對共用部分之走廊或電梯只使用一半之面積，而依其性質(zhì)得為共同使用或輪番使用，因而共用部分不問(wèn)其持分多少，于使用上應全體使用�！�;業(yè)主對共用部分依規約或其共有持分，獲得共有部分所產(chǎn)生的利益，同時(shí)，基于居住及實(shí)現以上權能，可對共用部分實(shí)施“不影響或損及建筑物共用部分之固有性質(zhì)的修繕改良行為”。這些管理活動(dòng)具體表現應包括。
�、俑鳂I(yè)主要合理使用共用、共有部分。所謂合理使用就是按物業(yè)的本來(lái)用途使用，如載人電梯不得用來(lái)載運其它物品，停車(chē)場(chǎng)不應用來(lái)堆放其它雜物等。只有這樣，才能保證物盡其用，維護物業(yè)安全及其他業(yè)主的合法權益。
�、谌绻淖兾飿I(yè)共用、共有部分本來(lái)用途而使用之，應征得其他業(yè)主的同意，并且不得危害建筑物的安全。
�、蹣I(yè)主(使用人)一般只能自己使用共有物業(yè)，如果由業(yè)主(使用人)以外的人使用，應征得其它業(yè)主的同意。
�、芄灿腥瞬坏谜埱蠓指罟灿形�，若準許共有人分割，物業(yè)就會(huì )喪失其固有的使用價(jià)值，或影響其它業(yè)主的合理利用。
�、莨灿袡鄰膶儆趯�(zhuān)有權，當專(zhuān)有權轉讓時(shí)，共有權應同時(shí)轉讓?zhuān)移渌灿袡嗳藷o(wú)優(yōu)先購買(mǎi)權。
�、薰灿袡嗳擞袡鄬灿形镞M(jìn)行修繕和改良，任何共有權人都可以在不征得其它共有權人同意的情況下修繕受損害的物業(yè)，并有權要求其它共有權人分擔費用。若需要改良物業(yè)(即改變物業(yè)使用用途)，則應征得其它業(yè)主的同意。
; (二)物業(yè)管理權之移轉
建筑物區分所有權作為一種法權，是法律賦予業(yè)主多該特定財產(chǎn)享有占有、使用、受益、處分之權能。區分所有建筑物這一財產(chǎn)是一種靜態(tài)的物，本身不會(huì )直接使權利人受益，業(yè)主要對財產(chǎn)施加一定的影響(或行為)，這種影響就是對財產(chǎn)加以管理，行使物業(yè)管理權。但建筑物區分所有，并不是物權法上的一物產(chǎn)一權，而是“將某一棟房屋特別是樓房，按其本身結構區分為各個(gè)獨立的單元，每一單元均構成一個(gè)相對獨立的所有權客體(獨立的物)，由此在一棟房屋上成立了兩個(gè)以上的所有權。但是，由于這些區分為各個(gè)單元的房屋，仍然構成一個(gè)整體，而且每一單元房及其使用都離不開(kāi)整個(gè)房屋共有設施支撐。因此，建筑物的區分具有相對性，它既承認房屋作為一種整體(一個(gè)物)存在的事實(shí)，又承認這個(gè)整體中可以劃分為相互獨立的部分，各個(gè)部分上相對獨立的所有權”。因此，眾多業(yè)主為維持在同一建筑物產(chǎn)生的權利歸屬和使用不可分這一共同關(guān)系，妥善解決相鄰關(guān)系和共有關(guān)系，使物業(yè)這一財產(chǎn)產(chǎn)生更大的經(jīng)濟價(jià)值，獲得物業(yè)使用價(jià)值的最大發(fā)揮，使物業(yè)保值增值，并節約交易成本，業(yè)主將其物業(yè)管理權通過(guò)合意的方式轉移出去，這種轉移體現在現代物業(yè)管理中有兩個(gè)步驟：
第一，公共契約。公共契約亦稱(chēng)管理規約或業(yè)主公約，是“全體區分所有權人就建筑物與基地管理、使用及所有關(guān)系，以書(shū)面形式訂立的自治規范”。它是各個(gè)業(yè)主調整彼此之間利害關(guān)系的有效的管理方法。過(guò)去，在高層多主樓宇出現之前，物業(yè)管理權多由業(yè)主行使，這時(shí)的業(yè)主單憑自己的技能、知識和物質(zhì)條件便足以管理好物業(yè)，但隨著(zhù)現代建筑技術(shù)發(fā)展，多主高樓大量出現，僅靠個(gè)別業(yè)主來(lái)進(jìn)行管理已不可能。因為這樣將使作為物業(yè)組成部分之公共設施、設備和場(chǎng)地以及其它涉及全體業(yè)主利益的公共事務(wù)處于無(wú)人管理的狀態(tài)，這對單個(gè)業(yè)主抑或是全體業(yè)主來(lái)說(shuō)都是不利的。因此，對現代多主樓宇的管理成為全體業(yè)主的一項公共事務(wù)，業(yè)主需要通過(guò)某種方式將自己的物業(yè)管理權交給一定的組織來(lái)行使。這一組織便是全體業(yè)主組成的業(yè)主大會(huì )及其執行機構的業(yè)主委員會(huì )。在業(yè)主大會(huì )中，每個(gè)業(yè)主都享有成員權。成員權是“對全體區分所有權人的共同事務(wù)所享有的權利和承擔的義務(wù)，其主要涉及管理關(guān)系，具有人法(管理制度)之要素存在”。業(yè)主成員權體現了業(yè)主對建筑物共同事務(wù)的管理權，即物業(yè)管理權。全體業(yè)主通過(guò)參加業(yè)主大會(huì )，行使成員權，合意訂立公共契約，將自己的物業(yè)管理權在保留了非涉及他人的專(zhuān)有部分管理權外，其余之物業(yè)管理權交給了業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )。至此，業(yè)主物業(yè)管理權完成了第一次移轉，即通過(guò)公共契約將一部分物業(yè)管理權交給了業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )。
公共契約具有契約的實(shí)質(zhì)，是業(yè)主管理團體的最高自治規范，它規定的管理包括：一是關(guān)于區分所有權人之間的基礎法律關(guān)系(或所有關(guān)系)的事項。二是關(guān)于區分所有權人之間共同事務(wù)的事項。 如，管理團體的組織機構、人數、權限及營(yíng)運方式，管理人之選任、任期、解任及職務(wù)權限，集會(huì )的營(yíng)運方式，管理費的數額及繳納方法。三是關(guān)于區分所有權人之間利害關(guān)系調整的事項，主要包括專(zhuān)有部分的使用限制，共用部分(含基地)及附屬設施的使用方法，對違反義務(wù)者的處置事項。作為業(yè)主，只能通過(guò)訂立物業(yè)管理規約等受益權和表決權來(lái)充分行使成員權，而不能單獨對整個(gè)建筑物的公共事務(wù)進(jìn)行獨立的物業(yè)管理。其管理權已交由業(yè)主大會(huì )等行使。
第二，物業(yè)管理委托合同。經(jīng)過(guò)第一次權利轉移，業(yè)主大會(huì )成為行使物業(yè)管理權的權力機關(guān)，有權對關(guān)于全體業(yè)主利益的物業(yè)管理之重大事項進(jìn)行決策，并由此而成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )的常設機構—業(yè)主委員會(huì )，以執行業(yè)主大會(huì )的決定行使業(yè)主大會(huì )授予的物業(yè)管理權，處理物業(yè)管理日常事務(wù)。但由于現代物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)性、復雜性及綜合性，不論是業(yè)主大會(huì )還是業(yè)主委員會(huì )，都不可能具有管理現代物業(yè)的專(zhuān)業(yè)物質(zhì)技術(shù)條件，因而單靠他們是不能管理后物業(yè)的。在場(chǎng)情況下，就需用有專(zhuān)門(mén)從事物業(yè)管理的機構根據業(yè)主委員會(huì )的委托對物業(yè)實(shí)施管理，這種機構便是物業(yè)企業(yè)。業(yè)主委員會(huì )通過(guò)和物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，把部分物業(yè)管理權委托給物業(yè)企業(yè)行使，物業(yè)企業(yè)依被委托的物業(yè)管理全權代表實(shí)施合同約定的物業(yè)管理行為(有關(guān)物業(yè)管理委托合同本文前一部分已予以闡述，不再重復)。至此，物業(yè)管理權發(fā)生了第二次移轉，通過(guò)勞務(wù)合同的方式。物業(yè)管理權第二次轉移時(shí)，業(yè)主委員會(huì )保留了召集并主持業(yè)主大會(huì )，執行業(yè)主大會(huì )決定，選聘并監督物業(yè)企業(yè)以及審議決定物業(yè)各種基金使用等管理權。
五、物業(yè)管理合同中企業(yè)責任相關(guān)的法律問(wèn)題分析
物業(yè)企業(yè)根據業(yè)主公約及物業(yè)管理委托合同，享有了相應的物業(yè)管理權，并依約履行管理服務(wù)義務(wù)，但在實(shí)踐中，仍有一些問(wèn)題需要特別理順。
(一)物業(yè)管理職能擅自被轉讓的效力問(wèn)題
; 物業(yè)企業(yè)與業(yè)主團體簽訂委托管理合同后，是否可將物業(yè)管理職能再轉讓?未經(jīng)業(yè)主許可，該轉讓是否具有法津效力?一種觀(guān)點(diǎn)認為，職能轉讓無(wú)需經(jīng)過(guò)業(yè)主同意，業(yè)主只能以物業(yè)企業(yè)履行職能不當為由進(jìn)行抗辯;另一種觀(guān)點(diǎn)認為，職能轉讓包括業(yè)主義務(wù)的轉讓?zhuān)x務(wù)的轉讓參照合同有關(guān)債權轉讓的規定精神，權利人應該履行通知義務(wù)，未經(jīng)通知，該轉讓對義務(wù)人不發(fā)生效力。
上述兩種觀(guān)點(diǎn)都忽視了物業(yè)管理合同的委托性質(zhì)，委托合同是委托人基于對受托人業(yè)務(wù)能力，專(zhuān)門(mén)知識及信譽(yù)的依賴(lài)為前提而訂立的，是彼此間信任的結果。所以，“委托合同強調當事人的人身屬性。這樣就要求受托人應當親自辦理委托事務(wù)，受托人不得擅自將自己受托的事務(wù)轉托他人處理”，目的是在于保護委托人的信賴(lài)利益。然而在不違反法律強制性規定的前提下，也允許委托合同雙方當事人變更合同內容即在委托人同意的情況下或在情況緊急下可以將委托事務(wù)再轉托給第三人處理。因此，物業(yè)企業(yè)在接受了物業(yè)管理委托后，應在委托權限內，按業(yè)主團體的指示親自處理委托事宜。若轉委托未經(jīng)業(yè)主團體允許，業(yè)主團體與轉受托人之間不成立直接的權利義務(wù)關(guān)系，受托的物業(yè)企業(yè)仍對委托人承擔受托人的責任，并且由于其擅自轉委托給委托人造成損失的，受托人必須承擔損害賠償責任。從此觀(guān)點(diǎn)可得出如下結論：物業(yè)企業(yè)不得擅自將物業(yè)管理權轉委托給第三人，未經(jīng)委托人承認的擅自轉委托對委托人而言不具有約束。由此造成的法律后果由物業(yè)企業(yè)承擔。同時(shí)我們應當看到，《城市新建住宅小區管理辦法》第八條第六項規定物業(yè)管理公司“有權選聘專(zhuān)營(yíng)公司(如清潔公司、保安公司等)承擔專(zhuān)項管理業(yè)務(wù)”的規定不悖物業(yè)管理委托合同性質(zhì)，此類(lèi)專(zhuān)業(yè)公司是輔助第三人，它僅幫助實(shí)現委托事務(wù)而非委托合同當事人。
(二)物業(yè)企業(yè)對業(yè)主裝修專(zhuān)有部分的管理責任
; 業(yè)主對專(zhuān)有部分進(jìn)行裝修，應向物業(yè)企業(yè)申請，物業(yè)企業(yè)對其裝修過(guò)程進(jìn)行監督。然在實(shí)踐中，業(yè)主裝修不向物業(yè)公司申請，不在規定的時(shí)間，使用一定的方式進(jìn)行作業(yè)，甚至隨意拆除內墻，或在窗外搭建簡(jiǎn)易陽(yáng)臺，或在屋頂開(kāi)調搭建復雜式小閣樓。物業(yè)企業(yè)是否有權管理?以何種方式管理?能否采取強制措施?
按照“壁心和最后粉刷表層說(shuō)”理論，內墻應屬于物業(yè)共用部分，業(yè)主對此無(wú)獨立的財產(chǎn)權利。因為，內墻中有些是承重墻，用于支撐整個(gè)建筑結構，有些即便不屬于承重墻，但若拆除或變更對建筑物整體或局部也會(huì )有不良影響;同時(shí)，內墻中往往敷設有一些管線(xiàn)，這些管線(xiàn)如出現故障，往往不只對業(yè)主一戶(hù)產(chǎn)生影響，若認定內墻屬于業(yè)主專(zhuān)有，對他人利益的保護就不甚周全;且如果認定內墻屬業(yè)主專(zhuān)有，當內墻及內敷管線(xiàn)需修繕時(shí)需由業(yè)主負擔，這也不合情理，因此內墻應定為共有部分。至于樓頂屬法定共用部分，窗外搭建簡(jiǎn)易陽(yáng)臺對建筑物的承重，結構均具有破壞作用，不管它們是否有損建筑物整體安全，業(yè)主都不得隨意處置，搭建。因而從理論上講，物業(yè)企業(yè)有權對業(yè)主這些行為予以制止。然而我國立法上對建筑物專(zhuān)有，共有的劃分未作明確規定，業(yè)主公約和委托合同也未必對各種行為進(jìn)行列舉。因而物業(yè)企業(yè)管理缺乏法律依據，很難做出實(shí)質(zhì)的管理，只能采取歸勸，并向業(yè)主管委會(huì )通報，其所謂的停止侵害，恢復原狀的管理措施也難免流于形式。
另一方面，有些物業(yè)企業(yè)的作法是，業(yè)主在裝修期間，向物業(yè)企業(yè)交納一定金額的保證金和裝修管理費，確保在裝修中，業(yè)主不違反業(yè)主公約及有關(guān)規定。如若違反，物業(yè)企業(yè)有權將保證金作為違約金收繳。這一作法有利于物業(yè)企業(yè)的管理，不失為一良策，但收繳后的違約金歸屬問(wèn)題，使用問(wèn)題仍是一大問(wèn)題。我認為，某些業(yè)主的違規裝修是對整個(gè)建筑物侵害，是對其它業(yè)主的侵害。并且，按照委托合同的性質(zhì)，其違約金應歸于業(yè)主團體用于維護整個(gè)建筑。至于裝修管理費部分，物業(yè)企業(yè)認為裝修時(shí)，他們對裝修工人、裝修材料、裝修行為進(jìn)行了管理、監督，這些工作需要人力、物力開(kāi)支，是正常物業(yè)管理工作以外的增加量，因而這一開(kāi)支不能在物業(yè)管理費中列支，要額外單獨收取。這筆錢(qián)是否該收、法律未加規定，但物業(yè)企業(yè)的職責是管理物業(yè)，他們對裝修的管理不是在裝修是否經(jīng)濟實(shí)惠，漂亮美觀(guān)，而是對裝修行為可能造成對整個(gè)物業(yè)、相鄰部位、其他業(yè)主損失進(jìn)行監督管理，它是物業(yè)企業(yè)管理工作的一部分，應該包括在物業(yè)管理費中。
(三)對物業(yè)管理中侵權行為的違約責任認定
物業(yè)管理中的侵權行為主要指侵犯物業(yè)轄區內的財產(chǎn)權和人身權的行為。對物業(yè)轄區內財產(chǎn)權和人身權的侵犯主要來(lái)自三個(gè)方面：一是轄區內的業(yè)主;二是物業(yè)企業(yè);三是轄區以外的第三人。
轄區內的業(yè)主基于區分所有相鄰關(guān)系，產(chǎn)生了相應的權利和義務(wù)。即為本專(zhuān)有部分使用便利而對相鄰的上下左右的專(zhuān)有部分享有擴張或限制使用的權利義務(wù)，以及以共有部分為媒介對其他與本業(yè)主無(wú)關(guān)的屬于共有的部分所享有的相鄰權利、義務(wù)關(guān)系。在一幢大樓的使用中，業(yè)主之間的關(guān)系除了相鄰關(guān)系，便是共有關(guān)系。
業(yè)主在使用專(zhuān)有部分時(shí)，不遵守轄區內的管理規定，妨害了其他共有人或對其他共有人造成了損害，行為人應當根據共用，相鄰等規則承擔賠償損失，賠禮道德觀(guān)念歉等民事責任，在這一過(guò)程中，物業(yè)企業(yè)在此共有相鄰關(guān)系中未盡到管理義務(wù)，導致侵權行為發(fā)生，合同規定應承擔違約責任的，物業(yè)企業(yè)應承擔違約責任。在找不到侵權行為人的情況下，企業(yè)也應該在合理的范圍內賠償損失。我國《城市新建住宅小區管理辦法》第十四條明確規定，房地產(chǎn)產(chǎn)權人，使用人不得在房屋共用部分亂堆、亂放、影響住宅小區景觀(guān)、噪聲擾民等，否則由物業(yè)管理公司予以制止、批評、教育，責令恢復原狀，賠償損失。因此，在共有相鄰關(guān)系中，物業(yè)企業(yè)為了全體業(yè)主共同的生活環(huán)境，依據法律，規約及合同，應對建筑物內具體設施的使用，如下水管道，煤氣管道如何使用，是否統一安裝抽油煙機等進(jìn)行管理，以免造成煙塵妨害相鄰關(guān)系;對大樓內業(yè)主的易燃及有爆炸性危險物的存放;出入口、走道、逃生梯、樓梯間雜物的堆放;濃煙、惡臭或有毒物質(zhì)的物品燃燒排放;不可稱(chēng)量物質(zhì)發(fā)生的噪音，震動(dòng);穿出梁柱、樓板、墻板、階梯、妨害建筑物結構安全及滲漏;以及有礙觀(guān)瞻的涼曬衣物、張貼廣告、搭設牌樓等一系列涉及相鄰共有關(guān)系的行為進(jìn)行管理，監督，否則，疏于管理將導致違約的法律后果。
在現實(shí)生活中，存在一種特殊形態(tài)的區分所有建筑物相鄰關(guān)系—愛(ài)畜飼養問(wèn)題。物業(yè)企業(yè)是否應當管理?怎樣管理?愛(ài)畜給他人造成損守，物業(yè)企業(yè)是否應承擔疏于管理之虞的違約責任?對于飼養有危害或困擾他人的動(dòng)物，國外有關(guān)立法都對此有規定，如日本在一般公寓大廈管理條例中規定這種飼養為違反了共同利益的行為，然而現實(shí)中，人們往往出于精神的慰籍和寄托而飼養愛(ài)畜。在此法律準許人們對愛(ài)畜飼養以符合對人的理解、關(guān)心、同情之本質(zhì)，也能體現民法的道義感。因而，在法律沒(méi)有絕對禁止愛(ài)畜飼養時(shí)，物業(yè)企業(yè)仍有義務(wù)對愛(ài)畜的飼養進(jìn)行管理。首先應及時(shí)通知愛(ài)畜主人對愛(ài)畜進(jìn)行了衛生免疫檢測，其次，限制愛(ài)畜放養時(shí)間，禁止愛(ài)畜在共用部分給鄰人生活帶來(lái)妨礙等。物業(yè)企業(yè)對業(yè)主飼養愛(ài)畜不遵守物業(yè)管理公約，損害共有相鄰關(guān)系的行為予以制止，并及時(shí)向有關(guān)部門(mén)匯報。
物業(yè)企業(yè)在履行合同的過(guò)程中因故意或過(guò)失不當實(shí)施管理侵害他人的財產(chǎn)權或人身權，應當承擔損害賠償等民事責任，合同或規約中規定應承擔違約責任的，也可承擔違約責任。 例如，某住宅小區的物業(yè)管理企業(yè)張貼一張廣告，稱(chēng)“為安全起見(jiàn)，將關(guān)閉一扇出入小區的大門(mén)，敬請業(yè)主從另一扇大門(mén)出入。同時(shí)，關(guān)閉的那扇大門(mén)附近空地將開(kāi)設酒吧對外營(yíng)業(yè)�！蔽飿I(yè)企業(yè)將開(kāi)設的酒吧承包給一業(yè)主經(jīng)營(yíng)，造成廣大業(yè)主十分不滿(mǎn)，認為出入小區的大門(mén)被關(guān)閉，出入極不方便，占用空地開(kāi)設酒吧影響小區環(huán)境，且其收益如何分配�？梢哉J定，物業(yè)企業(yè)關(guān)閉大門(mén)及開(kāi)設酒吧的做法是故意的侵權行為。眾所周知，小區空地屬于公共部位，屬于全體業(yè)主共有，除業(yè)主團體決議通過(guò)，其他人無(wú)權擅自占用、收益。物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會(huì )決議就擅自改變公共部位的使用性質(zhì)開(kāi)設酒吧，侵害了業(yè)主的合法權益。同時(shí)，物業(yè)企業(yè)擅自決定關(guān)閉小區大門(mén)，也是違約行為。根據建筑物區分所有理論，大門(mén)亦屬于公共設施，應按照其設計的用途加以利用，作為管理人的物業(yè)企業(yè)也應在公共契約和物業(yè)管理合同約定的范圍內行使管理行為，不應影響物業(yè)公共設施的合理使用。物業(yè)管理企業(yè)的這一系列行為無(wú)疑侵害了全體業(yè)主的利益，超越了委托權限。在實(shí)踐中，還常常出現物業(yè)企業(yè)利用其物業(yè)管理權，在物業(yè)共用部分的樓頂搭建廣告牌或在建筑物的外墻墻體上涂刷廣告語(yǔ)，進(jìn)行收益的情況。樓頂，外墻同樣屬于共有部分，應為全體業(yè)主所有，對共有部分使用必須經(jīng)全體業(yè)主同意，其收益也應歸于共有人所有。物業(yè)企業(yè)的行為侵害了業(yè)主共有財產(chǎn)權，是越權行為，應當承擔侵權或違約的法律責任。
第三人侵權行為是指轄區外的人進(jìn)入物業(yè)轄區內侵犯轄區內的財產(chǎn)權或人身權的行為。如果物業(yè)管理合同中約定其屬于物業(yè)企業(yè)的管理范圍，而該企業(yè)未盡到應盡的注意義務(wù)，則企業(yè)應承擔違約責任，行為人應承擔侵權責任。當無(wú)法尋找行為人時(shí)，企業(yè)應合理賠償。實(shí)踐中該類(lèi)事件發(fā)生較多，如 97 年第 10 期《中外房地》刊登了《花園別墅的血案該誰(shuí)負責》一文，講述藏姓女土購置了一房產(chǎn)，置業(yè)時(shí)宣傳資料承諾“24 小時(shí)保安，防盜對講……”等等，而事實(shí)上保安設備較差，保安人員非專(zhuān)職人員,未盡職盡責，導致不法分子闖入住宅殺死藏女士及其母親。事后物業(yè)企業(yè)否認其應承擔責任。該案中，兇手固然要承擔刑事、民事責任，但該企業(yè)也顯然違反了合同，因其怠于履行合同而致使慘案發(fā)生，也應承擔違約責任。
(四)物業(yè)企業(yè)對物業(yè)維修基金的代管
物業(yè)企業(yè)根據建設部、財政部印發(fā)的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》規定，可以經(jīng)業(yè)主委員會(huì )同意，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)將維修基金移交給物業(yè)企業(yè)代管，維修基金的使用執行《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規定》，專(zhuān)項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的大修、更新、改造。此項維修基金是專(zhuān)項代管，管理使用必須經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、財政部門(mén)的指導、協(xié)調、監督，并由業(yè)主管理委員會(huì )審議決定。物業(yè)企業(yè)使用代管基金用于物業(yè)的大修、更新、改造，那么，何種情況屬于辦法中規定的“大修、更新、改造”?
在實(shí)踐中，物業(yè)企業(yè)對養護建筑物及附屬設施設備分為大修、中修、小修。按京房修字[1994]第521號文件規定，大修工程是指需要牽動(dòng)或拆換部分主體構件或設備，但不需要全部拆除的工程，包括承重結構部位，外墻面、樓幢間，走廊通道等共用部位及共用上下水管道，加壓水泵、電梯、共用照明、消防設施等共用設施設備和公益性文體設施的大修，更新、改造;中修工程指需牽動(dòng)或拆換少量主體結構或少量設備，但保持原房(或設備)的結構和規模的工程，適用于一般損壞房屋;小修工程是指修復房屋或設備在使用過(guò)程中其構部件小的損壞，以保持房屋或設備原有完損等級為目的日常養護工程，我認為，從這些規定中看，物業(yè)企業(yè)對房屋及小區共用部位共用設備的大修、中修費用應從共用部位，共用設施設備維修基金中列支。在現實(shí)中，我國許多物業(yè)企業(yè)實(shí)行財務(wù)包干制度，即先由政府部門(mén)確定物業(yè)小區每平方米物業(yè)管理費多少錢(qián)，然后該樓盤(pán)的物業(yè)管理由該物業(yè)企業(yè)全權包干。這種做法引起的后果是：一方面使物業(yè)企業(yè)在進(jìn)行較大的維修時(shí)有所顧慮甚至不得已而偷工減料;另一方面，物業(yè)管理費是一定的，又易使物業(yè)企業(yè)滋生不負責的心理，影響物業(yè)管理質(zhì)量。因此，為了保障物業(yè)的維修管理，維護業(yè)主的利益，必須設立維修基金。這樣，既可以保障物業(yè)企業(yè)對物業(yè)大修時(shí)的經(jīng)費，以確保質(zhì)量，同時(shí)又可防止物業(yè)企業(yè)以各種理由再向業(yè)主收取費用。物業(yè)企業(yè)在對物業(yè)進(jìn)行大修、中修時(shí)，應向業(yè)主管委會(huì )匯報，并制定詳細的施工計劃。在征得同意及向有關(guān)部門(mén)報批的前提下，才能使用維修基金。同時(shí)隨時(shí)接受業(yè)主管委會(huì )的檢查、監督，業(yè)主的查詢(xún)，審計監督和對帳制度。如果物業(yè)企業(yè)挪用維修基金或造成維修基金損失，便違反行政法規及合同的有關(guān)約定，均應承擔法律責任。
(五)物業(yè)管理費
物業(yè)管理費是指“物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權人，使用人委托對城市住宅小區的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開(kāi)展日常維護、修繕，整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)收取的費用”。在委托物業(yè)管理中，物業(yè)企業(yè)有權收取物業(yè)管理費。但物業(yè)管理費包括哪些項目，物業(yè)管理費的收取與履行委托義務(wù)應當如何掛鉤這一問(wèn)題日益成為物業(yè)管理的瓶頸。
從有關(guān)立法來(lái)看，物業(yè)管理費包括公共性服務(wù)費、專(zhuān)項服務(wù)收費、公眾代辦性服務(wù)費、特約服務(wù)費等費用。
第一，公共性服務(wù)收費，實(shí)行政府定價(jià)，用于為業(yè)主，使用人提供的住宅共用部位、共用設備設施的日常養護和保潔，保安等具有公共性的服務(wù)。
第二，專(zhuān)項服務(wù)收費，實(shí)行政府指導價(jià)，用于電梯，轉供電，二次供水等房屋設備運行服務(wù)所需的費用。
第三，公眾代辦性服務(wù)費是物業(yè)企業(yè)代供電、供水、煤氣公司等收取的電、水、煤氣費用所取得的相應的代辦費，由委托單位支付。
第四，特約服務(wù)收費，實(shí)行業(yè)主與經(jīng)營(yíng)者根據市場(chǎng)價(jià)格自主協(xié)商定價(jià)，由物業(yè)企業(yè)為業(yè)主(使用人)個(gè)別需求提供特約服務(wù)。
從上述組成看，公眾代辦性服務(wù)費，特約服務(wù)收費不易產(chǎn)生歧意，在公共性服務(wù)費，專(zhuān)項服務(wù)費中，出現許多問(wèn)題。首先，公共性服務(wù)費與專(zhuān)項服務(wù)費如何區分，法律未明確規定，諸多的如裝修管理費，停車(chē)場(chǎng)使用費等屬于何種收費不明確;其次，公共性服務(wù)費，專(zhuān)項服務(wù)費收費標準有何依據;再次，此兩項收費與服務(wù)管理質(zhì)量如何相聯(lián)系。
這些問(wèn)題未解決，使得業(yè)主與物業(yè)企業(yè)對此兩項收費分歧很大，糾紛非常多。業(yè)主往往以物業(yè)企業(yè)管理不善，超標準收費，造成業(yè)主意外損失及物業(yè)企業(yè)帳目不清等理由拒付或拖欠物業(yè)管理費，并決心要解除物業(yè)管理委托合同，而物業(yè)企業(yè)認為業(yè)主對物業(yè)管理要求過(guò)高，物業(yè)管理的成本很高，且由于服務(wù)費的限價(jià)，物業(yè)企業(yè)只有在管理水平基本持平的情況下，降低管理成本來(lái)艱難度日。其實(shí)，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)關(guān)于收費的糾紛焦點(diǎn)在于對物業(yè)管理的理解，國家法律對物業(yè)收費有標準，但對管理物業(yè)標準未細化，使得收費標準與管理標準缺乏統一，沒(méi)有可參照的依據，致使業(yè)主與物業(yè)企業(yè)權利義務(wù)失衡。物業(yè)企業(yè)即使某些做法錯誤但收費是天經(jīng)地義，而業(yè)主認為沒(méi)管好物業(yè)就不得收費卻沒(méi)有法律依據，最終都不得不交費。
物業(yè)企業(yè)收費要根據物業(yè)管理的服務(wù)內容，服務(wù)質(zhì)量，服務(wù)類(lèi)別制定出物業(yè)管理服務(wù)收費的分類(lèi)標準。國家立法也應完善物業(yè)收費管理辦法，規范收費項目，并根據不同的服務(wù)質(zhì)量標準，明確相應的服務(wù)收費價(jià)格構成，同時(shí)，加強收費的內外監督，加強財務(wù)審計和成本核算。物業(yè)企業(yè)自身也要強化管理，建立健全規范自身價(jià)格行為的約束機制，公開(kāi)服務(wù)項目，服務(wù)標準，收費標準，做到每一項收費及收費標準合法，每一項收費都有實(shí)質(zhì)的服務(wù)內容，服務(wù)標準。真正杜絕多收費少服務(wù)或只收費不服務(wù)的不合理現象。若出現收費與服務(wù)內容、標準不符，物業(yè)企業(yè)必須承擔違約責任，同時(shí)還應承擔行政責任。
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