加強小區物業(yè)管理促進(jìn)社會(huì )和諧發(fā)展

　　本論文主要是關(guān)于加強小區物業(yè)管理促進(jìn)社會(huì )和諧發(fā)展的論述，對需要寫(xiě)著(zhù)一方面論文的寫(xiě)作者有一定的指導作用!

　　摘　要：隨著(zhù)城市建設的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀(guān)上存在的問(wèn)題，也有客觀(guān)環(huán)境制約帶來(lái)的問(wèn)題;既有歷史遺留的老問(wèn)題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。因此，只有不斷加強和完善小區的物業(yè)管理，才能促進(jìn)社會(huì )的和諧發(fā)展和進(jìn)步。

　　關(guān)鍵詞 ：加強;物業(yè);管理;促進(jìn);和諧;發(fā)展

　　物業(yè)管理是集管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)為一體的有償勞動(dòng)，是物業(yè)社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化發(fā)展的有效途徑。廣義的物業(yè)管理泛指一切圍繞房地產(chǎn)發(fā)展、租賃及售租后的服務(wù);狹義的物業(yè)管理則指樓宇的維修及相關(guān)設備的維護管護、治安保衛、清潔衛生、綠化、餐飲等。物業(yè)管理的對象是物業(yè)，服務(wù)的對象是人。通過(guò)專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理，可以以更經(jīng)濟的方法為房屋、居住環(huán)境、物業(yè)維修等方面提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟的服務(wù)，實(shí)現社會(huì )、經(jīng)濟、環(huán)境效益的同步增長(cháng)。

　　作為物業(yè)服務(wù)公司與其服務(wù)的業(yè)主之間本來(lái)應該是唇齒相依的關(guān)系，互利互惠，應該彈奏出和諧的樂(lè )章，然而事實(shí)上，物業(yè)公司抱怨物業(yè)費難收，業(yè)主難“伺候”，業(yè)主更是怨聲載道，抱怨收費高、收費亂。出現的不協(xié)調的現象和因素呈現多發(fā)態(tài)勢，嚴重地阻礙了社會(huì )的和諧發(fā)展。

　　一、物業(yè)管理現狀

　　(一)居民小區與物業(yè)服務(wù)公司不相匹配，管理“缺失”。我市(縣級市)從2003年開(kāi)始成立物業(yè)服務(wù)公司，2004年成立物業(yè)管理辦公室。目前，我市城區共有213個(gè)居民小區，其中有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的小區46個(gè)，沒(méi)有物業(yè)管理的小區167個(gè)，這些基本上都是過(guò)去開(kāi)發(fā)建設的老舊小區。全市有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)公司15家，從業(yè)人員400多人，服務(wù)區域總建筑面積330多萬(wàn)平方米。

　　(二)小區基礎建設參差不齊，物業(yè)管理難以規范。老舊住宅小區基礎條件十分落后。由于開(kāi)發(fā)商隨意變更小區建設規劃，致使小區缺少物業(yè)用房，沒(méi)有綠地、自行車(chē)棚、汽車(chē)停車(chē)位，更談不上花壇、水池等美化設施。由于小區配套嚴重缺項，車(chē)輛亂停亂放現象嚴重，導致無(wú)法清掃，造成小區臟亂差的局面。

　　(三)前期物業(yè)管理不到位�！哆|寧省物業(yè)管理條例》第十九條規定：在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設單位應當選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，簽訂書(shū)面前期物業(yè)服務(wù)合同，并在30日內報物業(yè)所在地的縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。然而建設單位即使聘用物業(yè)公司并與其簽訂前期物業(yè)合同，也只是形式，簽訂的合同極不規范�！哆|寧省物業(yè)管理條例》第二十二條規定：建設單位應當按照國家有關(guān)規定組織對物業(yè)進(jìn)行竣工驗收。建設行政主管部門(mén)及其他有關(guān)行政管理部門(mén)應當對工程質(zhì)量及配套設施的完備情況進(jìn)行監督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，建設單位應當依法向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理資料，交接雙方應當做好查驗記錄。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現資料、配套設施不完備，共用部位、共用設施設備出現質(zhì)量和使用功能問(wèn)題的，應當向物業(yè)所在地縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政主管部門(mén)報告，并書(shū)面告知建設單位。建設單位接到書(shū)面報告后，應當立即進(jìn)行整改;不能立即整改的，應當制定整改方案。而我市多數開(kāi)發(fā)建設單位都沒(méi)按《規定》去做，或敷衍了事。此外，住宅建設項目竣工時(shí)，在經(jīng)單項驗收(如水、電、質(zhì)監、消防等)后就交付使用，唯獨沒(méi)有物業(yè)行政管理部門(mén)參加驗收，這便給開(kāi)發(fā)建設單位在小區物業(yè)用房、綠化、自行車(chē)(摩托車(chē))車(chē)棚等基礎設施建設方面造成了可乘之機，導致后期物業(yè)無(wú)法正常管理，致使業(yè)主怨聲載道，把矛盾推向了物業(yè)公司，影響了物業(yè)費的收取，降低了物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，結果造成惡性循環(huán)。

　　(四)業(yè)主委員會(huì )自主能力差，維權意識淡薄。按照規定，同一個(gè)物業(yè)管理區域內的業(yè)主應當依法成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )，召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議時(shí)，應制定業(yè)主大會(huì )議事規則和管理規約，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。而很多業(yè)主大會(huì )的召開(kāi)及業(yè)主委員會(huì )的選舉形式都不夠民主，不夠規范。很多物業(yè)小區在居民入住率較低的情況下召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，而業(yè)主大會(huì )又缺乏民主氣氛，往往是推舉或指定有一定影響的公務(wù)員、企業(yè)老板或社會(huì )公眾人物為業(yè)主委員會(huì )成員，靠名人效應辦事，偏離了法制軌道。業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，應當依法維護業(yè)主合法權益，執行業(yè)主大會(huì )決定的物業(yè)管理事項。“代表全體業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同”是業(yè)主委員會(huì )應當履行的職責之一，然而有的業(yè)主委員會(huì )成員缺乏必備的物業(yè)知識和法律常識，造成草率簽訂物業(yè)服務(wù)合同，無(wú)法代表廣大業(yè)主的意愿和利益，在履行合同中產(chǎn)生諸多糾紛。有的業(yè)主委員會(huì )監管無(wú)力，管理無(wú)序。有的業(yè)主素質(zhì)十分低下，不按規定交或拒繳物業(yè)費，并在小區內亂倒垃圾臟水。

　　(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)制度不健全，人員素質(zhì)低下，缺乏競爭意識。按照規定，從事物業(yè)管理的人員應當按照《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法》《全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書(shū)管理辦法》等國家有關(guān)規定，取得職業(yè)資格證書(shū)。目前我市有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)15家，而絕大多數都是從開(kāi)發(fā)建設企業(yè)派生出來(lái)的產(chǎn)物，這樣的企業(yè)只對自己的開(kāi)發(fā)項目實(shí)施物業(yè)服務(wù)收費，對其他項目則不參與。在400余人的從業(yè)人員中有300人左右是下崗失業(yè)人員，普遍存在年齡結構老、文化層次低、技術(shù)水平差的特點(diǎn)。加之部分物業(yè)管理企業(yè)忽視自身建設，既不經(jīng)常開(kāi)展職業(yè)道德教育和專(zhuān)業(yè)技術(shù)培訓，又沒(méi)有建立嚴格的各級各類(lèi)人員崗位責任、工作標準和考核標準，使管理服務(wù)的觀(guān)念、內容、質(zhì)量很難到位，管理水平不高，服務(wù)質(zhì)量不好，擺不正服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。

　　(六)專(zhuān)項維修資金不能得到及時(shí)使用。據了解，目前，我市沒(méi)有物業(yè)管理的167個(gè)小區住宅基本都已到維修期，而《朝陽(yáng)市住宅共用部位共同設施設備維修基金管理使用暫行辦法》第十條規定：維修基金的使用，由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計劃，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )審定后，市房產(chǎn)部門(mén)按計劃撥付，物業(yè)管理企業(yè)負責實(shí)施并報送竣工決算”。由于維修資金政策不透明，再加上沒(méi)有物業(yè)管理，少數居民為不影響自己的正常生活，只能自己掏錢(qián)維修，致使大部分住宅的基礎、承重墻體、樓板、屋頂、上下管道等共同設備設施年久老化，無(wú)人維修，給居民的日常生活造成極大的危害和安全隱患。同時(shí)，絕大多數業(yè)主購房時(shí)已按標準向開(kāi)發(fā)商足額繳納了專(zhuān)項維修基金，但部分開(kāi)發(fā)商將專(zhuān)項維修資金據為己有，造成維修基金嚴重流失。

　　(七)部門(mén)之間聯(lián)動(dòng)協(xié)作不暢。負責屬地管理的相關(guān)街道辦事處和社區，沒(méi)有把物業(yè)管理工作提升到應有的高度，使得屬地管理與行業(yè)管理脫節，街道、社區、派出所很難在物業(yè)管理中發(fā)揮應有的作用;土地、規劃、工商、城管、環(huán)保、供電、供氣、供水等部門(mén)之間難以形成齊抓共管的合力，使得物業(yè)管理過(guò)程中出現的難點(diǎn)問(wèn)題甚至無(wú)人解決，無(wú)法解決。

　　二、加強小區物業(yè)管理，促進(jìn)社會(huì )和諧的具體措施

　　(一)實(shí)行物業(yè)管理工作考核制度。將物業(yè)管理工作列為各街道辦事處的重點(diǎn)工作之一，納入市委市政府目標管理崗位責任制考核內容。同時(shí)，相關(guān)部門(mén)也要明確責任，明確分工。要大力推進(jìn)“網(wǎng)絡(luò )化管理”，每名社區干部包一定戶(hù)數責任區，每天都到社區走一走，到樓道內看一看，碰到糾紛勸一勸，遇到求助幫一幫，及時(shí)了解社情民意，化解矛盾糾紛。

　　(二)不斷提升物業(yè)管理水平。加大物業(yè)服務(wù)行業(yè)的培訓力度，規范物業(yè)服務(wù)行為。要徹底扭轉物業(yè)公司收錢(qián)后，就成了“大爺”的觀(guān)念，使其認清自己的“管家”身份。同時(shí)，政府及有關(guān)部門(mén)要制定相關(guān)的制度辦法，推行對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行履約保證金制度，避免物業(yè)公司中途“撂挑子”或“棄管”。

　　(三)實(shí)行項目資金制度和住宅開(kāi)發(fā)環(huán)境配套驗收制度。按照《朝陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目資本金管理暫行辦法》，由城建行政主管部門(mén)收取項目資本金，并專(zhuān)戶(hù)保管，已督促開(kāi)發(fā)建設單位按規定設計要求履行職責，把物業(yè)建設達標作為退款的前置條件，以此約束其完善物業(yè)設施設備。按照《朝陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設項目環(huán)境配套驗收管理辦法》規定，城建行政主管部門(mén)應把物業(yè)用房、物業(yè)基礎設施設備、綠化等作為驗收的重點(diǎn)，物業(yè)管理部門(mén)直接參與建設項目審批、圖表的匯審及項目竣工驗收。要進(jìn)一步加大工作力度，對繼續從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設并陳欠專(zhuān)項維修資金的建設單位，在辦理《建筑工程規劃許可證》前，必須補交陳欠款額，否則，不予辦理相關(guān)手續，不予批準開(kāi)工建設。對已不從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目且陳欠專(zhuān)項維修資金的建設單位，切實(shí)加大追繳力度，并由所在區域的業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )向人民法院起訴，依法強制收繳。

　　(四)加快老舊小區改造步伐。要加大老舊小區的維修改造力度，提高修繕標準，完善配套設施，嚴格接管驗收，為老舊小區物業(yè)管理創(chuàng )造良好的基礎條件。同時(shí)，要改革創(chuàng )新物業(yè)管理途徑辦法，在部分無(wú)人管的住宅小區推行在街道辦事處指導下，以社區服務(wù)中心為管理主體的新的小區管理模式，或鼓勵小區業(yè)主“自治管理”。

　　(五)從物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身來(lái)講，除了為業(yè)主提供合同約定、可量化的服務(wù)之外，在其服務(wù)范圍和服務(wù)水準上還要達到相當的廣度和深度，才能稱(chēng)其為優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)。一是要加強居住環(huán)境的改善，物業(yè)管理要大力建設環(huán)保社區、綠色社區。一方面應包括建立污水處理系統、垃圾分類(lèi)管理等節能環(huán)保措施、對舊建筑物“穿衣戴帽”美化整治，另一方面應實(shí)施立體綠化，因地制宜實(shí)施“見(jiàn)縫插綠”，想方設法為業(yè)主提供舒適的休閑娛樂(lè )場(chǎng)所。其次要注重精神文明建設。物業(yè)管理企業(yè)應多開(kāi)展一些能夠增進(jìn)鄰里感情的活動(dòng)，強化團結意識，重建人們之間的相互信任和接納的意識。第三，物業(yè)管理企業(yè)始終把服務(wù)放在第一位，真正做到想業(yè)主之所想，急業(yè)主之所急。

　　總之，提高物業(yè)管理水平，是構建和諧社會(huì )的重要基礎。另外，社會(huì )各界及相關(guān)部門(mén)如能各司其職，齊抓共管，那么創(chuàng )造和諧社會(huì )將是順理成章的事情。

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