《物權法》對物業(yè)管理的影響
在物業(yè)管理活動(dòng)中,業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理公司三者的定位一直是一個(gè)懸而未決的問(wèn)題,借《中華人民共和國物權法》頒布實(shí)施之機,本文主要探討了物業(yè)管理活動(dòng)的權利基礎、新法律對物業(yè)管理活動(dòng)的主要影響以及業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)應采取的對策。
摘 要：《物權法》對物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展會(huì )產(chǎn)生深遠的影響。規范了物業(yè)管理，保護了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的權益，解決了物業(yè)管理活動(dòng)中許多亟待解決的問(wèn)題，同時(shí)有些內容需要進(jìn)一步完善。
關(guān)鍵詞：物權法 車(chē)庫歸屬 土地使用期 業(yè)主管理
《物權法》完善了物業(yè)管理市場(chǎng)和物業(yè)管理制度，明確了業(yè)主的權益，部分解決了物業(yè)管理活動(dòng)中有關(guān)財產(chǎn)歸屬和管理權限方面的問(wèn)題，有利于物業(yè)管理市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。
一、促進(jìn)物業(yè)管理矛盾糾紛的防范化解
《物權法》關(guān)于專(zhuān)有部分所有權、共有部分共有權以及共同管理權力的規定，為物業(yè)管理活動(dòng)中的各方主體的權利、義務(wù)和責任界定奠定了法律基礎;建筑區劃內的道路、綠地、車(chē)位、車(chē)庫及其他公共場(chǎng)所和設施的產(chǎn)權明晰，從根本上減少了業(yè)主、開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)之間因產(chǎn)權不清等造成的矛盾糾紛;不動(dòng)產(chǎn)相鄰權利人相鄰關(guān)系的規定，有助于避免業(yè)主之間的矛盾糾紛轉嫁于物業(yè)管理活動(dòng)。
《物權法》全面確認了業(yè)主的基本權利，規定了物權法定原則，而業(yè)主的建筑物區分所有權又是重要的物權，其客體范圍也比較寬泛，所以，必須要通過(guò)物權法予以明確界定。一旦物權法明確了業(yè)主的基本權利以后，也就規范了業(yè)主與物業(yè)管理之間的關(guān)系，物業(yè)管理公司在管理物業(yè)時(shí)必須要尊重業(yè)主的基本權利，不得妨礙業(yè)主權利的行使�！段餀喾ā芬幎I(yè)主的專(zhuān)有部分的所有權，業(yè)主的共有權的范圍，以及管理權的行使方式，這不僅對于解決各種糾紛而且對于保護公民的私有財產(chǎn)非常重要。物業(yè)管理公司應當尊重業(yè)主的上述權利。例如，涉及有關(guān)修繕、改建、重建建筑物及其附屬設施，就必須要由業(yè)主依法共同決定，而不能由物業(yè)管理公司單方面決定。
物業(yè)管理公司根據合同機制選任的，物業(yè)管理公司是受業(yè)主的委托來(lái)行使管理權，其所有的權利都來(lái)源于法律規定和業(yè)主的授予。物業(yè)管理公司在從事管理活動(dòng)中，應當有義務(wù)接受業(yè)主監督。
物業(yè)管理公司違反合同，侵害業(yè)主權利時(shí)，應當對業(yè)主承擔責任。這實(shí)際上首先確定了物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的合同關(guān)系。因此，雙方都應當按照合同履行各自的義務(wù)，任何一方違約都應當承擔相應的違約責任。
二、《物權法》關(guān)于車(chē)庫等歸屬的界定及其對物業(yè)管理的影響
一些媒體報道，廣州、北京等地開(kāi)發(fā)商開(kāi)始突擊出售車(chē)位，主要有兩個(gè)擔心;一是擔心《物權法》實(shí)施后，小區車(chē)位將優(yōu)先滿(mǎn)足本小區業(yè)主的需要，影響外賣(mài)或出租，減少收益;二是擔心產(chǎn)權屬于開(kāi)發(fā)商的車(chē)位在《物權法》實(shí)施后必須接受業(yè)主的共同管理，而使車(chē)位定價(jià)不能自己說(shuō)了算。既有《物權法》相關(guān)規定過(guò)于原則過(guò)于籠統、內容不夠明確的因素，也有開(kāi)發(fā)商和業(yè)主對法律相關(guān)內容存在誤解誤讀的因素。實(shí)際上《物權法》是通過(guò)約定來(lái)解決車(chē)庫歸屬的。
首先，《物權法》通過(guò)約定來(lái)解決車(chē)庫歸屬充分體現私法自治原則。私法領(lǐng)域中奉行的基本原理是自治。物權法作為私法的重要組成部分，作為財產(chǎn)歸屬于利用的基本法，也應遵循自治的內在要求。其次，通過(guò)約定來(lái)解決車(chē)庫歸屬有利于對車(chē)庫有效利用和管理。再次，通過(guò)約定來(lái)解決車(chē)庫歸屬有利于鼓勵開(kāi)發(fā)商修建車(chē)庫。
三、空間權以及土地使用權到期后的歸屬
空間利用權是指公民、法人或其他組織利用土地地表上下一定范圍內的空間，并排斥他人干涉的權利。我國《物權法》第141條規定;“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權人的權利。”
土地使用權以及地上建筑物的歸屬應該區分住宅用地和非住宅用地。住宅用地期限自動(dòng)延長(cháng)，對公民財產(chǎn)保護無(wú)疑是一種促進(jìn)和加強，符合物權法的立法初衷和原則。對非住宅用地而言，其到期之后應當由土地使用權人提出延期的申請，建設用地使用權人需要繼續使用土地的，應當在期限屆滿(mǎn)前一年申請續期。但對住宅用地而言，土地使用權到期之后，其自動(dòng)延期，不需要經(jīng)過(guò)任何手續。
住宅用地土地使用權到期以后，應當補交土地出讓金。依據現行法律規定，無(wú)論是住宅用地還是非住宅用地，在土地使用權到期之后，都應該繳納土地使用費。。
住宅用地使用權到期以后，收回土地使用權應當給予地上建筑物和附著(zhù)物的處理，有約定的按照約定。沒(méi)有約定的，則應當按照法律的規定來(lái)處理。
四、促進(jìn)業(yè)主自我管理、自我約束機制的形成
《物權法》設立了業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )制定、明確了業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的決定對業(yè)主的約束作用、規定了業(yè)主應當遵守建筑物及其附屬設施的管理規約，尤其是《物權法》第八十三條明確了要求損害他人合法權益的行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失的實(shí)施主體是業(yè)主大會(huì )也業(yè)委會(huì )，從而為拒付物業(yè)管理費、侵占共有部分等損害他人合法權益的行為提供了業(yè)主內部自我管理與約束機制，強化了業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中得責任與義務(wù)，業(yè)主大會(huì )的法律地位得到明確。業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，受業(yè)主大會(huì )委托來(lái)管理共有財產(chǎn)或者共同生活事務(wù)，并對外簽訂合同，有利于維護業(yè)主的共同利益。
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