物業(yè)管理方案【精選】
為了確保事情或工作扎實(shí)開(kāi)展，就常常需要事先準備方案，方案屬于計劃類(lèi)文書(shū)的一種。方案要怎么制定呢？以下是小編為大家收集的物業(yè)管理方案，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
物業(yè)管理方案1
以服務(wù)師生員工為宗旨，全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀(guān)，根據“物業(yè)管理中心20xx年優(yōu)質(zhì)服務(wù)年計劃”，全面提高物業(yè)服務(wù)的專(zhuān)業(yè)技能和服務(wù)水平，搞好物業(yè)管理，現擬定“平安紅五月”實(shí)施方案如下：
一、 加強安全宣傳教育，培訓提升全體員工安全防范意識。各個(gè)部門(mén)5月份開(kāi)展法律知識，法制觀(guān)念、公司制度，治安消防的學(xué)習教育，增強員工法治觀(guān)念和安全常識，培養員工遵紀守法、安全防范的自覺(jué)性。
1．在四月份中心組織培訓的基礎上，五月份再搞一次安全培訓，各部門(mén)搞一次安全培訓。
2．保安隊員和主管以上管理人員參加一次滅火器和消防水帶的現場(chǎng)滅火操作。
3．長(cháng)期堅持利用早會(huì )和訓話(huà)時(shí)間，隔天學(xué)習一次法律法規、管理文件，以加強職業(yè)安全的教育。
二、 加強安全制度建設與安全管理，嚴防各類(lèi)重大事故發(fā)生。
1．建全各種門(mén)崗安全制度、消防安全制度、設備安全制度、其他作業(yè)安全制度，應急機制和各類(lèi)規定，做到各項安全工作有章可循，有法可依。
2．搞好安全生產(chǎn)，杜絕安全事故發(fā)生，在“平安紅5月”創(chuàng )建活動(dòng)中，重點(diǎn)搞好安全生產(chǎn)（服務(wù)），以保證將“平安紅五月”的'工作落到實(shí)處。
�、伲� 責任明確。各個(gè)部門(mén)安排落實(shí)一位副經(jīng)理和質(zhì)量管理員，具體實(shí)施安全綜合管理，防盜防火，安全生產(chǎn)，人民調解，維護穩定的工作，并向物管中心簽署“平安紅五月”目標責任書(shū)。
�、冢� 管理落實(shí)。副經(jīng)理和質(zhì)量管理員監督檢查本部門(mén)安全生產(chǎn)的整個(gè)流程，發(fā)現不符合安全操作規程的行為和安全隱患及時(shí)糾正。
�、郏� 安全作業(yè)、安全防范，自我保護成為員工的自覺(jué)行動(dòng)。
3．各個(gè)部門(mén)成立矛盾糾紛調解小組，副經(jīng)理任組長(cháng)、質(zhì)量管理員和一名工會(huì )骨干任調解員。信息有效，制度落實(shí)，將和諧關(guān)系落到實(shí)處。矛盾糾紛調解率達100%，調處成功率達85%以上，物管中心成立矛盾糾紛調解領(lǐng)導小組，協(xié)調處理矛盾糾紛。
三、由物管中心、客服部、、保安部聯(lián)合組成“平安紅五月”創(chuàng )建檢查領(lǐng)導小組，每周檢查指導一次安全工作，發(fā)現隱患及時(shí)整改，對忽視安全工作的嚴重行為，通報批評。
1、檢查安全制度是否健全、上墻，是否在實(shí)際工作中得到實(shí)施。
2、檢查防火、防盜、防自然災害事故，防違規生產(chǎn)服務(wù)是否落實(shí)到位。嚴格排查安全方面的管理漏洞和事故隱患，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)實(shí)施整改。
3、檢查夜班、周末治安安全值班巡邏情況。
4、排查矛盾糾紛處理情況，處理重點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題。
5、檢查處理顧客投訴和物業(yè)服務(wù)熱點(diǎn)問(wèn)題。
創(chuàng )建“平安紅五月”，是我們創(chuàng )建“物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)年”，學(xué)習實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀(guān)的一個(gè)具體措施，只有平安物業(yè)，才有優(yōu)質(zhì)物業(yè)。期待創(chuàng )建“平安紅五月”工作能夠作好，為學(xué)校的建設發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。
物業(yè)管理方案2
一、XX佳園物業(yè)概況
“XX佳園”位于福廈路、環(huán)城西路與205國道交匯處，總建筑面積約2萬(wàn)平方米，小區以多層住宅為主，配有較高價(jià)值的店面，其中A區、B區占據交通“黃金點(diǎn)”，交通便捷，銀行、學(xué)校、超市、酒店、郵局等生活設施齊全，是居家置業(yè)的理想物業(yè)。美麗的社區，更需要“陽(yáng)光物業(yè)”這樣較耐心、細致、負責任的物業(yè)公司去用心呵護。
二、公司接管后將采取的管理檔次及服務(wù)標準
根據XX佳園的實(shí)況，我司確定XX佳園物業(yè)為中高檔管理。其服務(wù)標準如下：
�。ㄒ唬┙�24小時(shí)值班制度，設立服務(wù)電話(huà)，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報修、求助、建議、問(wèn)詢(xún)、質(zhì)疑、投訴等各類(lèi)信息的收集和反饋，及時(shí)處理并有回訪(fǎng)記錄。
�。ǘ┒ㄆ谙蜃∮脩�(hù)發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)單，對合理建議及時(shí)整改。滿(mǎn)意率達95%以上。
�。ㄈ┙⒙鋵�(shí)維修制，零修急修及時(shí)率100%，返修率不高于1%。
�。ㄋ模┟堪肽旯_(kāi)一次物業(yè)管理服務(wù)費用收支情況。
�。ㄎ澹┪飿I(yè)檔案、業(yè)主樓案、設備設施檔案齊全。
�。┏Ｒ幮怨卜⻊�(wù)
1、房屋管理及維修養護
�。�1）棟號、樓層、房號等標志明顯，設立引路方向平面圖。
�。�2）物業(yè)外觀(guān)完好、整潔、外墻無(wú)脫落，無(wú)亂貼、亂涂、亂畫(huà)現象。
�。�3）空調安裝統一。
2、共用設備管理，保證設備與機房環(huán)境整潔，設備良好，定期保養無(wú)事故隱患。
�。�1）供電系統。保證正常供電，停電提前1天通知用戶(hù)，備用應急發(fā)電機可隨時(shí)起用。接地電阻每3年檢測1次。
�。�2）弱電系統。保證系統正常工作。故障及時(shí)排除。
�。�3）消防系統。24小時(shí)值班；設備設施齊全、完好無(wú)損，可隨時(shí)起用；組織開(kāi)展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人；消防疏散通道暢通；保證無(wú)火災安全隱患。
�。�4）給排水系統。每半年清洗水池1次，保證水質(zhì)符合國家標準；水池、水泵周?chē)鍧嵭l生，無(wú)二次污染；停水提前1天通知；消防泵每月進(jìn)行1次操作，每年進(jìn)行1次全面檢查；排水系統通暢，汛期道路無(wú)積水，地下室、車(chē)庫、設備房無(wú)積水、侵泡發(fā)生；遇有事故，維修人員在20分鐘內到達現場(chǎng)搶修，并無(wú)長(cháng)時(shí)間停水；制有應急處理方案。
3、共用設施管理。共用配套服務(wù)設施完好，道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。
4、保安及車(chē)輛管理。
�。�1）專(zhuān)業(yè)保安隊伍，24小時(shí)值班及巡邏，保安文明執勤，言語(yǔ)規范，處理突發(fā)事件。
�。�2）出入車(chē)輛有序，無(wú)堵塞交通現象，不影響行人通行。
�。�3）車(chē)輛出入管理嚴格，有登記。
�。�4）停車(chē)場(chǎng)停放整齊，場(chǎng)地整潔。
�。�5）危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。
�。�6）聯(lián)系群眾，搞好群防群治。
�。�7）在公安派出所指導下搞好治安管理。
5、環(huán)境衛生管理。做到定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。
�。�1）環(huán)衛設施完備。
�。�2）實(shí)行標準化清掃保潔。
�。�3）垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛生消毒滅殺。
�。�4）共用部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫(huà)現象，大堂、樓梯、扶欄、天臺、屋面等保持潔凈，共用場(chǎng)地無(wú)紙屑、煙頭等廢棄物。
�。�5）做好環(huán)衛宣傳工作，提高人的清潔衛生意識。
6、綠化管理
�。�1）綠地無(wú)改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象。
�。�2）花草樹(shù)木修剪整齊美觀(guān)，無(wú)病蟲(chóng)害，無(wú)折損。
�。�3）綠地無(wú)紙屑、煙頭、石塊等雜物。
�。�4）綠化完好率達到95%以上。
7、室內裝飾裝修管理（二次裝修）。全過(guò)程監控，保證房屋的整體性，抗震性和結構安全。
�。�1）受理本小區二次裝修咨詢(xún)與審批。
�。�2）所有裝修人員到管理處辦理出入證。
8、房屋租售管理。
�。�1）督促外來(lái)人員在三天內辦理《暫住證》手續。
�。�2）配合派出所、居委會(huì )對小區內租戶(hù)、流動(dòng)人員的調查，并登記在冊，確保小區的生活安全。
9、社區文化
�。�1）設立學(xué)習宣傳園地，開(kāi)展健康向上的活動(dòng)。
�。�2）制有居民精神文明建設公約。
�。�3）配合街道辦事處、居委會(huì )、派出所開(kāi)展各項工作。
�。�4）業(yè)主滿(mǎn)意率95%以上。
�。ㄆ撸┽槍π缘膶�(zhuān)項服務(wù)（代理業(yè)務(wù)）
1、代住戶(hù)進(jìn)行室內衛生清掃、室內裝修、搬家等。
2、提供空房代管、房屋中介等服務(wù)。
3、代定報刊、郵件報刊的代收代發(fā)。
4、提供維修服務(wù)并做到小修不過(guò)夜，中修三天完成。
5、安裝、維護和修理各種家用電器和生活用品等。
三、公司擬采取的管理方式
“對物業(yè)進(jìn)行嚴格管理，為業(yè)主、開(kāi)發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”是本公司的根本理念，規范化管理，貼心服務(wù)，鑄造品牌物業(yè)公司的信譽(yù)與形象。
�。ㄒ唬藴驶芾�
物業(yè)管理涉及面廣，一般住用戶(hù)對物業(yè)管理服務(wù)內容、標準、檔次很難進(jìn)行全面了解，業(yè)主對服務(wù)質(zhì)量與收費關(guān)系的誤解是當前物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系僵化的一個(gè)主要原因。房屋及設備保養不及時(shí)、日常管理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因。本公司從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標準化質(zhì)量管理，使本公司物業(yè)管理行為向規范化的國際慣例靠攏，在內部管理上自律、制度上創(chuàng )新，以達到管理嚴格有序、服務(wù)質(zhì)量高的管理目標，使開(kāi)發(fā)商放心、業(yè)主滿(mǎn)意、公司信譽(yù)度得到提高。
�。ǘ贤ǚ⻊�(wù)至上
組織、溝通、協(xié)調能力是物管企業(yè)的一項不可或缺的重要素質(zhì)，具備這項素質(zhì)，工作中的各項矛盾往往可以大事化小、小事化無(wú)；反之，則誤會(huì )重重，隔閡加深。目前大多數物業(yè)公司受投訴主要在于溝通不暢所致。為此，本公司專(zhuān)門(mén)設置業(yè)主聯(lián)絡(luò )處，通過(guò)禮貌走訪(fǎng)、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的問(wèn)題（合理要求）、答復業(yè)主疑問(wèn)、設置業(yè)主交流箱、公示欄、宣傳欄等方式，發(fā)展與業(yè)主的良好關(guān)系。同時(shí)，鑒于物業(yè)管理是一項具體、繁瑣的業(yè)務(wù)，公司要求管理人員親力親為，實(shí)行走動(dòng)式管理，親臨服務(wù)一線(xiàn)，直接了解業(yè)主需求，認真負責，講道德，重誠實(shí)，對業(yè)主有求必應，保證服務(wù)質(zhì)量。凡是業(yè)主對入伙交房時(shí)提出的涉及與開(kāi)發(fā)商有關(guān)的問(wèn)題，我們將利用規范物業(yè)公司的耐心、親切的服務(wù)優(yōu)勢對業(yè)主進(jìn)行溝通、疏導和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業(yè)管理的規范要求登記下來(lái)，書(shū)面呈報開(kāi)發(fā)商。絕對禁止加劇業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司、物業(yè)公司與業(yè)主之間錯綜復雜矛盾的做法與行為。
�。ㄈ┚喸煊H善的社區文化
創(chuàng )造一個(gè)和諧、文明、舒適、優(yōu)美的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、禮貌、親善的`社區文化，與業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任，主導公司員工發(fā)展與業(yè)主、派出所、社區居民委員會(huì )以及政府部門(mén)的友好協(xié)作關(guān)系。不論員工在工作期間或在工作區域之外，業(yè)主或員工的難處是否關(guān)系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動(dòng)構架良好的人際關(guān)系，為小區、為業(yè)主、為自己、為這個(gè)物欲橫流的社會(huì )開(kāi)辟一方文明的凈土。
四、為開(kāi)展XX佳園物業(yè)管理所配置的人力、物力資源
�。ㄒ唬┤藛T設置。
根據所確定的管理檔次及實(shí)地考察，按物業(yè)管理面積2萬(wàn)平方米計算，本公司“XX佳園”管理處擬設置工作人員11人。
職位人數負責內容
管理入主任兼業(yè)主聯(lián)絡(luò )處主任1人負責總體工作安排、業(yè)主溝通
工程人員1人負責設備、設施維修、保養
車(chē)管員/收銀員2人停車(chē)場(chǎng)管理、出納、收費
保潔綠化人員1人負責保潔綠化
保安人員6人負責崗亭、車(chē)輛出入、巡邏
注：財務(wù)人員由總公司兼任。
�。ǘ┚C合效益簡(jiǎn)要分析
XX佳園綜合管理費及維修金收費標準可為（以上收費標準僅供參考，最后的收費標準以物價(jià)局批復標準收費）：
管理費維修金
多層住宅0。50元/平方米·月0。20元/平方米·月
商場(chǎng)1。50元/平方米·月0。25元/平方米·月
地上車(chē)位40元/位·月
地下車(chē)位60元/位·月
五、XX佳園物業(yè)管理的具體操作
公司貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務(wù)理念，從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標準化質(zhì)量管理。逐步建立完善的安全保衛系統、設備設施維護系統、環(huán)境保結系統、綠化維護系統、共用設施管理系統、社區文化活動(dòng)組織系統。
�。ㄒ唬┣捌跍蕚�
公司派出專(zhuān)業(yè)人員對待承接項目進(jìn)行深入研究，了解項目規劃、物業(yè)特點(diǎn)以及周邊地區物業(yè)分布情況、安全狀況，結合本方案擬定特定物業(yè)項目的管理方案；進(jìn)駐前二個(gè)月開(kāi)始籌建物業(yè)管理隊伍，進(jìn)行人員選拔、培訓，針對項目特點(diǎn)制定各項管理規定及工作流程，擬定用戶(hù)手冊、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理協(xié)議；進(jìn)駐前一星期必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關(guān)辦公設備；物業(yè)接管必須進(jìn)行驗收評估，妥善進(jìn)行鑰匙、圖紙資料的交接。
1內部機構的設置與擬定人員編制
2。物業(yè)管理人員的選聘和培訓
開(kāi)展管理工作前3個(gè)月。培訓內容為：專(zhuān)業(yè)管理概念，緊急應變的處置，業(yè)主及用戶(hù)投訴的處理，特別電梯配電應取得上崗證方可上崗。
3。規章制度制定
1）、根據政府有關(guān)部門(mén)的法律、法令、文件和示范文體，編寫(xiě)《業(yè)主公約》、《用戶(hù)手冊》并在入伙時(shí)發(fā)放。
2）、制定嚴謹、科學(xué)的管理文件（各項守則、管理規定，各級員工崗位職責及工作程序）并在入伙前完成。
�。ǘ┪飿I(yè)管理的啟動(dòng)
1。物業(yè)的接管驗收
1）、產(chǎn)權資料（項目批準文件、用地批準文件、建筑執照）。
2）、技術(shù)資料（竣工圖、設備的檢驗合格證書(shū)等）
2。入伙管理
1）、房屋驗收、交接執行公司嚴謹、科學(xué)的“入伙管理系統”。發(fā)放入伙通知書(shū)、住戶(hù)手冊，明確入伙驗收手續、收費標準，簽署“業(yè)主公約”，禮貌、熱忱接待業(yè)主，主動(dòng)解釋有關(guān)疑問(wèn)；簽訂物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約；通過(guò)宣傳使用戶(hù)了解和配合物業(yè)管理工作；向用戶(hù)發(fā)放《用戶(hù)須知》、《用戶(hù)手冊》；配合用戶(hù)搬遷，應打掃好室內外衛生、清掃進(jìn)出道路、協(xié)助用戶(hù)搬遷以及交通指揮等；做好用戶(hù)搬遷階段的安全工作，合理協(xié)調保安人員值班、巡邏，適當增加保安力量。
2）、建立業(yè)主檔案和產(chǎn)權備案。在辦理移交手續中，系統了解業(yè)主相關(guān)資料，建立顧客檔案，界定每個(gè)產(chǎn)權人擁有產(chǎn)權的范圍和比例，建立產(chǎn)權備案制度，為今后順利管理打好基礎。
3。二次裝修施工全過(guò)程監控
二次裝修管理攸關(guān)樓宇的建筑風(fēng)格、品質(zhì)，因此，為了保證樓房長(cháng)期正常使用，公司將依《廈門(mén)市住宅區物業(yè)管理條例》、建設部第46號令《建筑裝飾裝修管理規定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》、《廈門(mén)市建筑外墻裝飾管理規定》、《家庭居室裝飾二次裝修管理試行辦法》、《廈門(mén)市物業(yè)管理服務(wù)收費辦法》等有關(guān)法規以及《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《用戶(hù)手冊》、《業(yè)主公約》執行管理。
作業(yè)現場(chǎng)管理時(shí)，管理處將采取必要的安全防護和消防措施，保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全，控制現場(chǎng)的各種粉類(lèi)、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動(dòng)對環(huán)境的污染和危害，減輕或避免對相鄰居民的日常生活造成影響。
安全防范管理。二次裝修施工人員須按政府規定，接受管理處管理，留宿施工人員由業(yè)主或代理人書(shū)面擔保，防范治安事件發(fā)生；進(jìn)行二次裝修中用電、煤氣、明火安全管理，消除消防隱患；二次裝修與入住并存期間，加強安全防范重點(diǎn)宣傳，有針對性地采取措施，確保不遺留安全隱患。
環(huán)境衛生管理。規范二次裝修材料及垃圾的運輸和堆放，嚴禁投入下水道，確保樓宇內道路通暢及環(huán)境整潔；加強噪聲控制，限定二次裝修施工時(shí)間或進(jìn)行噪聲隔離，限度降低對周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時(shí)造成的環(huán)境影響。
共用設備設施管理。確保二次裝修中水電主干線(xiàn)、消防設施等戶(hù)內外設備設施不受破壞，嚴禁任意動(dòng)用消防設施，使其正常運行。
外二次裝修管理。嚴禁破壞外墻整體美觀(guān)，不得在外墻鑿洞；禁止安裝雨陽(yáng)蓬或作任何形式的封閉；窗戶(hù)、落地窗防護柵應設在窗扇內側；公共部位嚴禁安裝、架設私家物品及構筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門(mén)。
土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進(jìn)行野蠻施工，以防止破壞樓板結構；不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結構、外墻、屋面防水、廚衛防水；外墻體埋設管線(xiàn)，須進(jìn)行防水處理，以防止外墻滲水；不得在無(wú)梁板上砌筑檣體。
水電設施二次裝修管理。嚴禁在結構樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設水管；廚衛下水主管檢查口不得封死；二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞；墻體及吊頂內埋設電線(xiàn)應使用套管；動(dòng)員住戶(hù)在進(jìn)行吊頂裝飾時(shí)留出檢查口。
裝修工程完工后，由裝修戶(hù)通知管理處工程部對工程進(jìn)行驗收，出具竣工驗收單并辦理相關(guān)手續。
�。ㄈ┩晟频娜粘Ｎ飿I(yè)管理服務(wù)
A、安全保衛系統
1、總體安全環(huán)境管理
在社區四周、車(chē)床進(jìn)出口、社區出入口，電梯轎廂內設置閉路監控系統，建立24小時(shí)不間斷監控資料；結合公安110報警系統，對突發(fā)安全事件及時(shí)解決，依法辦事。
培訓專(zhuān)業(yè)保安巡查員隊伍，保安巡查員統一著(zhù)裝、佩戴明顯標志，文明值勤，言語(yǔ)規范，認真負責，對社區進(jìn)行24小時(shí)值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線(xiàn)及頻次；對危及人身安全處設有明顯標志和防范措施并及時(shí)消除安全隱患。
在出入口處對來(lái)訪(fǎng)客人進(jìn)行登記，控制樓宇內流動(dòng)人員數量，防止推銷(xiāo)人員散發(fā)廣告傳單或無(wú)關(guān)人員流竄；建立我公司覆蓋全廈門(mén)市的物業(yè)保安呼叫系統，遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調配全公司人力和物力集中支援；制定應急準備和應急措施，如防臺風(fēng)、防地震方案等。
2、對出租戶(hù)管理
租戶(hù)的社區角色不同，人員流動(dòng)性大，社會(huì )背景、身份也極為復雜，因此，出租戶(hù)管理成為當今物業(yè)管理中較難處理的問(wèn)題。我公司將從提倡親和社區文化入手，對租戶(hù)進(jìn)行分類(lèi)拜訪(fǎng)與重點(diǎn)關(guān)注；配合派出所、居委會(huì )對小區內租戶(hù)、流動(dòng)人員的調查。確保樓宇內業(yè)主、租戶(hù)的生活安全與人際和諧。
3、車(chē)輛交通及道路管理
樓宇停車(chē)場(chǎng)有專(zhuān)人疏導，管理有序，排列整齊，機動(dòng)車(chē)輛出入有登記；非機動(dòng)車(chē)車(chē)輛按規定位置停放；每天巡查樓宇內道路，確保道路通暢，路面平整；井蓋無(wú)缺損、無(wú)丟失，路面井蓋不影響車(chē)輛和行人通行及業(yè)主的日常生活。
4、科學(xué)管理
記錄全面的事件日志，針對事故多發(fā)地加強巡邏及監控，消滅安全隱患。
B、設備設施維護系統
1。房屋管理與維修養護
主出入口設樓宇平面示意圖，幢、單元（門(mén)）、戶(hù)標號標志明顯；定期檢查外墻，發(fā)現破損及時(shí)修補，確保房屋外觀(guān)完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無(wú)脫落、無(wú)污跡；空調安裝位置統一，冷凝水集中收集；設立小告示板，開(kāi)展與業(yè)主交流，及時(shí)通報相關(guān)事項。
2。共用設備管理
本公司設備保養與維修，一是以預防為主，堅持日常保養與計劃維修并重，使設備始終處于良好狀態(tài)；二是對房屋設備做到“三好”，“四會(huì )”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設備�！八臅�(huì )”是指物業(yè)維修人員對房屋設備要會(huì )使用、會(huì )保養、會(huì )檢查、會(huì )排除故障�！拔宥ā笔菍Ψ课葜饕O備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)；三是實(shí)行專(zhuān)業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結合。以專(zhuān)業(yè)修理為主，同時(shí)設備的使用操作人員參加日常的維護保養和進(jìn)行部分的小型維修。四是完善設備管理和定期維修制度。制度科學(xué)的保養規程，完善設備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計劃。
1）給排水設備管理
管理目標：細心保養，確保給排水設備、閥門(mén)、管道工作正常，無(wú)跑冒滴漏，方便住用戶(hù)生活。
供水設備（包括蓄水池、供水泵、管網(wǎng)、屋頂水箱、水表、閥門(mén)等）。對生活水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養，確保供水設備運行正常、設施完好、無(wú)滲漏、無(wú)污染；每天2次巡視水泵房、給水管網(wǎng)、屋頂水箱；水泵、水池、水箱有嚴格管理措施，無(wú)污染隱患；生活用水的水質(zhì)符合衛生標準；對二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次，無(wú)二次污染，保存二次供水衛生許可證、水質(zhì)化驗單；停水提前一天通知住用戶(hù)。
排水管理。每天巡視排水管道等設施，確保排水、排污管理通暢，無(wú)堵塞、外溢現象；汛期道路、車(chē)庫、設備房無(wú)積水、浸泡發(fā)生；每年一次清理化糞池、污水井；遇有事故，維修人員在規定時(shí)間內進(jìn)行搶修，無(wú)大面積跑水、泛水、長(cháng)時(shí)間停水現象。
2）供電設備管理
供電設備（變壓器、電表、供電線(xiàn)路、總開(kāi)關(guān)、戶(hù)外型負荷開(kāi)關(guān)、戶(hù)內型漏電保護自動(dòng)開(kāi)關(guān)、避雷針等）。建立24小時(shí)運行和維修值班制度，及時(shí)排除故障；每天檢查供電線(xiàn)路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度（每班巡查一次，每月細查一次，半年大檢修一次），并做好運行記錄；停電提前一天通知各用戶(hù)；臨時(shí)施工及�。ㄓ�)戶(hù)裝修制定臨時(shí)用電管理措施；發(fā)生地震、火災、水災等情況及時(shí)切斷電源；備用應急發(fā)電機隨時(shí)起用。
配電房管理。由機電技術(shù)人員管理和值班，無(wú)關(guān)人員禁止入內；建立配電運行記錄，每班巡查1次，每月細查1次，半年大檢修1次，查出問(wèn)題及時(shí)處理，并做好記錄；室內照明、通風(fēng)保持良好；操作開(kāi)頭的標志明顯，停電拉閘要掛標志牌，檢修停電，更應掛牌；操作及檢驗時(shí)，必須按規定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。
供電設備的正常維護和保養。觀(guān)察種類(lèi)儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時(shí)的電流數值，三相電流是否平衡，對照值班記錄檢查分析有關(guān)差異；核對各個(gè)支路的實(shí)際負荷是否與裝設的保護元件整定值相符合；配電箱固定是否牢固，箱內器件是否完好無(wú)損，各閘具的接頭有無(wú)松動(dòng)，操作是否靈活，刀刃及接點(diǎn)有無(wú)燒傷，導線(xiàn)絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無(wú)焦痕；導線(xiàn)絕緣是否良好，各類(lèi)絕緣導線(xiàn)的絕緣是否老化，各接頭處無(wú)燒焦、變脆、絕緣包布有無(wú)失效，接頭之間有無(wú)腐蝕現象；金屬管連接的地線(xiàn)是否良好，有無(wú)虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無(wú)脫扣拔節現象，管路有無(wú)塌腰變形；各用電器具是否牢固；各種地板的接地電阻是否符合規定。
3)弱電設備管理
每天對門(mén)禁對講系統進(jìn)行維修保養，確保故障能及時(shí)排除。
4)消防管理
消防控制中心24小時(shí)值班，消防系統設施設備齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)起用；制訂突發(fā)事件應急方案；消防管理員接受?chē)栏裾幍呐嘤枴?/p>
建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統設施設備，每月全部檢查一次，及時(shí)發(fā)現并消除火災安全隱患，確保消防設施齊全、完好，標識完整，可隨時(shí)起用；在明顯處設立消防疏散示意圖。照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通無(wú)阻；全體管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時(shí)處理各種問(wèn)題；組織開(kāi)展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人;建立義務(wù)X，制訂突發(fā)火災應急方案;每年舉行一次消防演習，增強應急技能、提高業(yè)主消防意識。
C、環(huán)境保結系統
環(huán)境衛生管理的目的是凈化環(huán)境，給住用人提供一個(gè)清潔宜人的工作、生活環(huán)境。我司對清潔衛生工作將嚴格“五定”管理，即定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。
管理標準：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛設備完備;標準化保潔（專(zhuān)職人員及清潔衛生責任制);垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛生消毒滅殺;房屋公共部門(mén)共用設施無(wú)蟻害;樓宇內道路等共用場(chǎng)地無(wú)紙屑、煙頭等廢棄物;房屋共用部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫(huà);樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。
1、日常保潔
范圍工作內容頻次標準備注
樓道1收垃圾，洗垃圾桶2次/天無(wú)遺留物、臭味
2掃地板及樓梯1次/天無(wú)雜物，無(wú)積水
3沖洗樓梯1次/周無(wú)雜物，無(wú)積水
4擦公寓口信報箱1次/天無(wú)灰塵，無(wú)手印
5擦電梯2次/天無(wú)灰塵，無(wú)手印
6擦公共防盜門(mén)1次/周無(wú)灰塵
7擦樓梯扶手1次/周無(wú)灰塵
8擦公共天花板1次/周無(wú)灰塵、蜘蛛絲
9擦消火栓1次/月無(wú)灰塵
10擦窗戶(hù)2次/月無(wú)灰塵
道路1路面循環(huán)清掃無(wú)雜物
2路邊綠地2次/天無(wú)雜物
3水泵結合器1次/周無(wú)灰塵
4路燈柱1次/周無(wú)灰塵
綠地清理2次/天無(wú)灰塵、枯葉
2、四害消滅
在樓道、道路、綠地等公共區域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周?chē)鷧^域對四害滋生地消毒處理。
D、綠化維護系統
制定綠化管理標準，定期對樓宇綠化進(jìn)行澆水、施肥、修剪、殺蟲(chóng)等工作;對樓宇綠化進(jìn)行改進(jìn)、栽種;綠地無(wú)改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象;花草樹(shù)木長(cháng)勢良好，修剪整齊美觀(guān)，無(wú)病蟲(chóng)害，無(wú)折損、無(wú)斑禿;綠地無(wú)紙屑、煙頭、石塊等雜物。
項目措施標準
綠化澆水澆水（依氣候變化)澆足澆透
草皮修剪（按季節進(jìn)行)草皮美觀(guān)平整
雜草清除（每周一次)確�；緹o(wú)雜草
防蟲(chóng)病蟲(chóng)害防治（一年2次)無(wú)病蟲(chóng)害
養護施肥（一年4次)綠化生長(cháng)旺盛
喬灌木修剪造型一年4次
E、共用設施管理系統
制定共用設施管理標準，對業(yè)主的共用設施：籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等制定相應的管理辦法，定期對共用設施進(jìn)行維護保養;開(kāi)發(fā)收益性服務(wù)項目，借助專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)對共用設施進(jìn)行有效管理，并引入良好的運營(yíng)機制充分發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值，為業(yè)主及開(kāi)發(fā)商獲取收益也為良好的物業(yè)管理注入動(dòng)力。
F、社區文化活動(dòng)組織系統
1、社區文化建設
創(chuàng )造一個(gè)和諧、文明、舒適的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。在一年里，特別是節日，如春節、中秋節等，管理處騰出活動(dòng)空間，與社區居委員會(huì )一道，組織社區居民參與開(kāi)展各種積極向上的文藝活動(dòng)，使住用戶(hù)擁有一份歸屬感;各項活動(dòng)事先計劃，爭取政府有關(guān)部門(mén)支持，并發(fā)展與業(yè)主委員會(huì )、社區居委會(huì )以及政府有關(guān)部門(mén)的良好合作關(guān)系;在樓宇告示欄上設立學(xué)習宣傳園地;配合、支持、參與社區文化建設，提倡高雅的社區文化。
2、便民服務(wù)
“不出社區門(mén)，照樣過(guò)日子”是本公司服務(wù)的一項重要目標，當住戶(hù)遇到生活上或工作上的多方面問(wèn)題而難以應對時(shí)，全公司員工都能夠有求必應地提供服務(wù)，主動(dòng)為住戶(hù)排憂(yōu)解難，積極開(kāi)展臨時(shí)性的、專(zhuān)項性的、業(yè)戶(hù)自愿選擇的特約服務(wù)方式。
1)、日常服務(wù)
設置業(yè)主聯(lián)絡(luò )處、服務(wù)專(zhuān)線(xiàn)，開(kāi)辟為業(yè)主/業(yè)主委員會(huì )與本公司溝通交流場(chǎng)所，不但要接受住戶(hù)的質(zhì)疑、問(wèn)詢(xún)、投訴、求助、報修，還要求公司員工必須熱情相待，及時(shí)處理和反饋住戶(hù)的各種要求;建立回訪(fǎng)制度并記錄，定期向住用戶(hù)發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)單，對合理化建議及時(shí)整改;每半年公開(kāi)一次物業(yè)管理服務(wù)費用收支情況;代定報刊，郵件報刊代收代發(fā)。
2)、特約服務(wù)
提供有償特約維修服務(wù)。室內維修裝潢業(yè)務(wù)，小修不過(guò)夜，中修三天完成;空房代管，房屋中介;委托代裝家用電器;代辦家庭清潔、消毒、打蠟;委托代聘各種類(lèi)型的保姆、家教和醫療護理;信息咨詢(xún)服務(wù)等
六、物業(yè)接管事項說(shuō)明
�。ㄒ�)我公司一旦接受委托進(jìn)行物業(yè)管理，保安、環(huán)境衛生等關(guān)系小區基本生活秩序的工作立即入場(chǎng)開(kāi)展，各項接管工作一周內完成，以保障小區業(yè)主的切身利益。
�。ǘ�)為了高效完成接管工作，公司領(lǐng)導成立以陳副總經(jīng)理為首的接管驗收小組（具9年物業(yè)管理工作經(jīng)驗)。成員包括2名工程師、1名會(huì )計師。
物業(yè)管理方案3
一、施工管理
1.建立監督和記錄制度，對工作計劃、檢查情況及對問(wèn)題處理進(jìn)行統計；
2.熟悉現場(chǎng)和各類(lèi)施工圖紙，跟蹤了解隱蔽工程施工及各類(lèi)管道情況、檢修口預留位置，做出詳細記錄；
3.對內外裝修方式、布局、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn)；
4.了解各公共部分水電開(kāi)關(guān)、裝飾材料等的造型及位置，環(huán)境清潔用水預留接口等情況；
5.對影響大樓功能、危及設備及業(yè)主人身安全、嚴重影響今后管理運行的問(wèn)題，及時(shí)書(shū)面匯報與業(yè)主方，列出整改報告，提交業(yè)主方備案處理
二、設備安裝調試
1.對現場(chǎng)設施設備安裝狀況進(jìn)行檢查，包括電梯井道防水、安裝過(guò)程的質(zhì)量監控，各種管線(xiàn)的預埋等；
2.出席有關(guān)工程的會(huì )議，參與機電設備的測試檢查，建立調試檔案；
3.及時(shí)發(fā)現可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問(wèn)題，列出遺漏工程，從物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)角度提出相應的整改意見(jiàn)，及時(shí)通報業(yè)主方。
三、竣工驗收及接管驗收
1.安排相應專(zhuān)業(yè)人員參與分戶(hù)驗收，并對驗收問(wèn)題進(jìn)行記錄，書(shū)面反饋與業(yè)主單位，并對整改落實(shí)情況檢查；
2.從物業(yè)維護保養管理的'角度驗收，配合業(yè)主方對物業(yè)進(jìn)行嚴格的驗收，維護業(yè)主方的合法權益；
3.對接管驗收中發(fā)現問(wèn)題，明確記錄在案，書(shū)面報業(yè)主方，并督促施工方在約定期限內對存在的問(wèn)題加以解決，直到完全合格；
4.做好接管驗收清單和需要提交資料清單，協(xié)助業(yè)主單位做好相應資料的移交和驗收問(wèn)題的整改跟進(jìn)與反饋。
四、人員配置及素質(zhì)要求：
項目經(jīng)理進(jìn)駐現場(chǎng)，根據項目進(jìn)度派3-5名專(zhuān)業(yè)人員。
電梯技工：
人員數量：1人。介入時(shí)間：電梯安裝至設備移交電氣或機械專(zhuān)業(yè)，中專(zhuān)以上學(xué)歷；有電梯前期介入相應經(jīng)驗；了解電梯安裝的相關(guān)技術(shù)，持特種設備操作證（電梯）
空調技工：
人員數量：1人。介入時(shí)間：空調安裝至移交。有大型商場(chǎng)或寫(xiě)字樓物業(yè)空調制冷兩年以上工作經(jīng)驗；具備暖通基本常識，持相關(guān)上崗證和中級以上職業(yè)資格證書(shū)；有中央空調系統操作、保養工作經(jīng)驗2年以上。
高壓運行維護技工：
人員數量：2人介入時(shí)間：配電房安裝至移交。持高（電監會(huì )頒發(fā)）、低壓電工證（安監局頒發(fā)）；一年以上星級酒店或超高層建筑物業(yè)供配電運行值班經(jīng)驗；有10KV高壓環(huán)網(wǎng)柜倒閘操作和低壓配電停送電實(shí)際操作經(jīng)驗；有變壓器運行、報停管理經(jīng)驗。
物業(yè)管理方案4
一、項目概況
1、地理位置
該項目位于sh區與jz區的結合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。
2、項目主要經(jīng)濟指標
二、物業(yè)管理資料
物業(yè)管理將政策和法規為理論依據，寓管理與服務(wù)之中，建立社區服務(wù)體系。為住戶(hù)帶給全方位管理，服務(wù)項目呈現多元化、全方位態(tài)勢，總體歸納為“六項管理、三類(lèi)服務(wù)”，即“房屋及設施設備管理、環(huán)境衛生管理、治安消防管理、綠化管理、車(chē)輛交通管理和其它公共管理”；常規性公共服務(wù)（合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù)（全方位、多層次的綜合服務(wù)）。
1、房屋及設施設備管理
1.1建筑公共部位得到維修、養護和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結構部位、外墻面、樓梯間公共通道、門(mén)廳、共用排煙道。
房屋建筑的維護管理實(shí)行“管養合一”主要落實(shí)在以下幾個(gè)方面：
A、工作的主動(dòng)性
管理職責人與服務(wù)中心相結合，落實(shí)巡查制度及年度房屋建筑維護、養護，執行房屋修繕標準、有關(guān)工程施工技術(shù)規范、健全檔案記錄、持續房屋正常的使用功能及完好。
B、工作的多樣性
根據房屋的完損狀況、季節變化、住戶(hù)對象等采取日常修繕?lè )⻊?wù)，季節修繕?lè )⻊?wù)、重點(diǎn)修繕?lè )⻊?wù)和特殊修繕?lè )⻊?wù)等形式，并做到制度化、規范化。
C、工作的針對性
在工作中要因地制宜、因時(shí)制宜、因房制宜、因戶(hù)制宜，根據住戶(hù)的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務(wù)措施。
1.2共用設施、設備的管理
范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線(xiàn)、樓內消防設施、電梯、水泵房。
共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進(jìn)行統一管理，對于不同的設施、設備進(jìn)行不同的維修管理，執行相應的工作質(zhì)量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術(shù)檔案，落實(shí)定期檢查、維修、保養制度各種運行記錄齊備。到達設施設備齊全、功能正常、運行良好。
1.3市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的養護和管理
范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車(chē)庫等。
根據共用設施和附屬建筑、構筑物的類(lèi)別不同，指定并落實(shí)巡查制度、維修保養制度、大中修工程的驗收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對于有些專(zhuān)項類(lèi)別，如：車(chē)庫、制定專(zhuān)業(yè)管理方案并實(shí)施。透過(guò)有序的工作使其到達功能正常、暢通、達標，基本完好。
1.4智能化設施設備
范圍包括：樓宇對講系統、用戶(hù)寬帶數據網(wǎng)系統、室內紅外線(xiàn)報警系統，周界紅外線(xiàn)對射報警系統、門(mén)禁及車(chē)庫管理系統、電子巡更系統等。
根據智能系統的構成、分系統設備的組成狀況，建立起適合jt智能系統、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統設備的檔案管理、智能系統的運行管理、系統的維護保養管理、設備維護保養工作質(zhì)量的檢查及設備維修管理，并以科技為先導、智能指揮中心統一指揮、全方位服務(wù)，充分利用現有資源，提升智能系統功能，透過(guò)嚴格管理保證智能系統運作正常。
2、環(huán)境衛生管理
在jt我們遵循“高標準、嚴要求”的環(huán)境衛生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛生維護、實(shí)施環(huán)境衛生管理和環(huán)境衛生保護的.職能。做好兩項工作，即衛生管理、環(huán)境管理。
2.1衛生管理
是對房屋公共部位的清潔、衛生、垃圾的收集、清運到達環(huán)衛設施齊全，實(shí)行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲(chóng)。透過(guò)對小區的清潔衛生，區域管理的過(guò)程控制，確保向住戶(hù)帶給高檔次的服務(wù)水準及高質(zhì)量的生活場(chǎng)所。
2.2環(huán)境管理
jt的環(huán)境管理為小區禮貌潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎設施健全、生活舒適便捷，構成環(huán)保意識，日常管理與保護有機結合，提高住戶(hù)的生活質(zhì)量。
3、綠化管理
綠化的功能是美化環(huán)境。透過(guò)我們的管理到達綠草蔭蔭、綠樹(shù)成蔭的效果；我們以專(zhuān)業(yè)化的管理養護人員，將片區負責與巡查相結合，科學(xué)合理的保養、管理小區的綠化。綠化管理的主要資料是花木、草坪的養護。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重點(diǎn)管理工作之一。我們要貫徹“預防為主、防治（消）結合”的方針，對所轄物業(yè)區域的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理。
5、車(chē)輛交通管理
對小區內各類(lèi)車(chē)輛（汽車(chē)、摩托車(chē)、自行車(chē)等）進(jìn)出、行駛、停泊實(shí)施管理工作，確保車(chē)輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng )造優(yōu)美的轄區環(huán)境。
6、公共管理
6.1住戶(hù)裝修管理
在jt物業(yè)轄區里，對業(yè)主及住戶(hù)的裝修實(shí)行全面的監管。以確保裝修設計合理，隱蔽工程貼合設計規定及圖紙要求。裝修材料及施工過(guò)程貼合消防管理規定的要求，并安全使用。保障住宅的結構安全及小區的整體美觀(guān)，使業(yè)主有一個(gè)舒適、安寧的生活環(huán)境。
6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。
6.3協(xié)助政府進(jìn)行社會(huì )管理，如在物業(yè)轄區范圍內從事人口統計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。
7、常規性公共服務(wù)
即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶(hù)帶給的經(jīng)常性服務(wù)，是所有業(yè)主及轄區內住戶(hù)都能夠享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛生服務(wù)、治安保衛服務(wù)、維修居住區環(huán)境服務(wù)等。我們將以專(zhuān)業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)帶給給業(yè)主及住戶(hù)。
8、委托性特約服務(wù)
是為某些住戶(hù)群體帶給的服務(wù)，如：為高層住戶(hù)14小時(shí)開(kāi)啟電梯、24小時(shí)高層供水、水泵的維修保養等。我們以專(zhuān)業(yè)的養護工作為業(yè)主及住戶(hù)帶給舒適便利的生活環(huán)境。
9、經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù)
即向業(yè)主及住戶(hù)帶給便利、高效、經(jīng)濟的便民服務(wù)。營(yíng)造jt溫馨、和諧的社區環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節思考，以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累和平凡的小事，體現物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶(hù)體驗生活在jt這個(gè)溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶(hù)為中心，有步驟地開(kāi)展各種無(wú)償與有償服務(wù)，并不斷傾聽(tīng)業(yè)主及住戶(hù)的意見(jiàn)，開(kāi)辟新的服務(wù)項目。
物業(yè)管理方案5
1、服務(wù)結構
本方案為今后服務(wù)的基本結構，主要提供物業(yè)管理公共服務(wù)，包括客戶(hù)服務(wù)、秩序、保潔、綠化、維修保養五個(gè)方面的內容。我們將根據實(shí)際情況，不斷完善各類(lèi)服務(wù)操作規范，以便更有效的管理，為客戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)、超值服務(wù)。
2管理機構設置及人員配置
經(jīng)理一名、辦公室文員一名、保安三名、保潔4名。
3物業(yè)服務(wù)的內容和標準
3-1房屋共用部位、共用設施設備的維修養護和管理
共用部位是指房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、主、柱、梁屋頂等)戶(hù)外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設施設備是指共用的上下水管道、落水管、供電線(xiàn)路、消防設施、綠地、道路、停車(chē)場(chǎng)、車(chē)庫和共用設施設備使用的房屋。
保潔服務(wù)內容和標準
一、小區公共場(chǎng)所、公共綠地、主次干道
1、公共綠地1次/天清理
2、硬化地面1次/天清掃
3、主次干道1次/天清掃
4、室外標識、宣傳欄、信報箱、雕塑小品1次/月擦拭
5、水池、溝、渠、沙井1次/天清理
二、房屋共用部位
1、多層樓內通道、樓梯一次/天拖掃
2、樓道玻璃(不含封閉式玻璃)一次/天拖掃
3、樓梯扶手2次/周擦拭
4、公共活動(dòng)場(chǎng)所一次/天清掃
5、積水、積雪及時(shí)清掃
6、室外石凳、石桌、燈罩、燈具1次/周擦拭
7、清潔完后、清潔區域內無(wú)垃圾、無(wú)污物。
三、來(lái)及處理與收集
1、合理設置垃圾桶、果殼箱。
2、垃圾每日收集一次，做到日產(chǎn)日清。
3、垃圾桶、果殼箱每日清理，定期清洗保持清潔。
4、對垃圾中轉站，根據需要進(jìn)行沖洗、消殺、有效控制蚊蠅。秩序服務(wù)內容和標準
1、小區出入口24小時(shí)站崗執勤
2、對重點(diǎn)區域、重點(diǎn)部位每小時(shí)巡邏一次;
3、對進(jìn)出小區車(chē)輛進(jìn)行管理，引導車(chē)輛有序通行、停放。
4、在小區內危險隱患部位設警示牌。
5、秩序員每半年進(jìn)行1次應急處理培訓。
綠化服務(wù)內容和標準
1、根據保潔員人數劃分鋤草范圍，綠化帶內雜草每半月清除一次，保證無(wú)顯目的雜草。
2、持續干旱一周時(shí)，必須澆水一遍。3、綠化工每周檢查一次，發(fā)現蟲(chóng)害及時(shí)消殺。
3、每年修剪至少五次，保持綠化植物外型美觀(guān)。
4、對枯死、病死、損傷死亡的綠化植物即使及時(shí)補種。
5、每周對綠化帶內的果皮、紙屑、垃圾袋清理一次
6、在綠地草坪設置宣傳牌，業(yè)主愛(ài)護花木，不隨意攀折、踐踏。
車(chē)輛管理內容和標準
1、車(chē)輛出入憑卡放行，一車(chē)一卡，業(yè)主遺失車(chē)卡，每個(gè)罰款10元。
2、對無(wú)照牌、超高、超重，攜帶危險品車(chē)輛嚴禁進(jìn)入。
3、車(chē)進(jìn)小區限速行駛;停放在規定車(chē)位，不能擋道。
4、外來(lái)車(chē)輛進(jìn)入由業(yè)主申請后，可停放在指定地點(diǎn)。
5、每天12時(shí)到15時(shí)，19時(shí)到次日8時(shí)不許進(jìn)入。
6、臨時(shí)停放車(chē)輛交清費用后方可進(jìn)入;車(chē)輛停放實(shí)行先到先停，業(yè)主優(yōu)先，停滿(mǎn)為止的原則。
維修服務(wù)
1、保修
�、俟芾硖幗M織建筑單位施工，費用從建筑單位保修款中支付。②業(yè)主在裝修過(guò)程中自己造成的'損壞，不屬于保修范圍。③保修期限以《住宅質(zhì)量保證書(shū)》上規定的各部位保修時(shí)間為依據。
�、鼙Ｐ奁趦瘸霈F問(wèn)題，急修半小時(shí)到現場(chǎng)處理，一般性維修3天內處理。
�、萃ㄖ┕挝坏谋Ｐ抟顚�(xiě)保修單，工程科維修要有派工單。
2、有償服務(wù)
1、對有償服務(wù)，由業(yè)主申請，服務(wù)科約定維修時(shí)間
2、值班人員填寫(xiě)維修登記表和派工單。
3、維修工帶著(zhù)派工單上門(mén)維修，到現場(chǎng)后，先向業(yè)主出示工作牌，宣布收費標準，業(yè)主同意后開(kāi)始維修。
4、維修完成清理現場(chǎng)，請業(yè)主驗收并在維修單上簽字。維修單采取三聯(lián)制，客戶(hù)、財務(wù)、存檔各一聯(lián)。
5、維修人員在服務(wù)時(shí)收費應公平合理，不能向業(yè)主索取吃、用、財務(wù)等。
物業(yè)管理方案6
為做好xx公司20xx年防臺防汛工作，根據集團防臺防汛相關(guān)文件工作要求，認真落實(shí)防汛防風(fēng)措施，確保安全到位、保障到位、責任到位。提高應對災害性天氣的快速反應能力，在遇到高汛期、強臺風(fēng)來(lái)臨期間，最大限度確保人員生命安全和減少公司經(jīng)濟損失，積極抓好防臺防汛工作的'落實(shí)，確保安全生產(chǎn)工作落實(shí)到位，特制訂公司20xx年防臺防汛工作方案。
一、明確防臺防汛工作目標
嚴格貫徹落實(shí)十九大精神，堅持安全生產(chǎn)為第一原則，確保公司全體職工充分認識到防汛防臺工作的重要性和必要性，杜絕思想上的麻痹心理和僥幸心理，嚴格落實(shí)防臺防汛工作責任制，把防臺防汛工作的各項措施落實(shí)到位。
二、貫徹防臺防汛工作要求
1、部署“提前”：提前謀劃、提前安排、提前落實(shí)。
2、堅持“三個(gè)保證”：保證領(lǐng)導靠前指揮、保證臺風(fēng)汛期值班制度、保證相關(guān)工作人員隨時(shí)待命。
3、做到“四個(gè)到位”：應急預案落實(shí)到位、防范措施落實(shí)到位、領(lǐng)導責任制落實(shí)到位、工作安排落實(shí)到位。
三、組織領(lǐng)導結構
1、防臺防汛工作領(lǐng)導小組
為使防臺防汛決策部署更具實(shí)效性，成立防臺防汛領(lǐng)導小組，做到提前預測、綜合分析、認真組織、合理安排，確保統一指揮，迅速協(xié)調，領(lǐng)導小組成員名單如下：
組長(cháng)：xx（主要負責人）
副組長(cháng)：xx（分管領(lǐng)導）
成員：xx（業(yè)務(wù)部）、xx（安全生產(chǎn)部）
各物業(yè)資產(chǎn)管理人
2、職責分工
組長(cháng)對公司防臺防汛工作負總責，全面指揮領(lǐng)導小組防臺防汛工作；副組長(cháng)對公司防臺防汛工作負分管責任，協(xié)助組長(cháng)開(kāi)展指揮工作，并組織相關(guān)會(huì )議、監督相關(guān)工作執行情況等；各小組成員負有防臺防汛工作直接責任，負責防臺防汛工作方案具體實(shí)施。
四、主要措施
1、堅持主訊期間值班制度。日常以電話(huà)值班為主，臺風(fēng)過(guò)境期間安排專(zhuān)人進(jìn)行值班，值班人員要密切關(guān)注公司物業(yè)，及時(shí)向防臺防汛工作小組報告情況。
2、開(kāi)展全面隱患排查。各物業(yè)管理人員應做好排查工作，在8月中旬之前，完成1次全面排查，重點(diǎn)做好排水系統、電器安全使用、玻璃幕墻、廣告牌、安全應急等設施的全面排查，對查出的問(wèn)題及時(shí)整改到位。做好防臺防汛期間的日常定期檢查，并做好記錄。在汛期過(guò)后做好復查工作。
3、加強責任落實(shí)力度。各物業(yè)管理人應明確自身職責，全面落實(shí)防臺防汛工作。在領(lǐng)導小組日常指導監督的同時(shí)，領(lǐng)導小組組長(cháng)和副組長(cháng)將開(kāi)展不定期抽查，對日常檢查記錄表、值班情況、情況上報不及時(shí)等，將根據性質(zhì)追究責任。
xx物業(yè)管理有限公司
物業(yè)管理方案7
一、指導思想
以科學(xué)發(fā)展觀(guān)為指導，以體制機制創(chuàng )新為核心，按照行業(yè)管理與屬地管理相結合、物業(yè)管理與社區管理相結合、業(yè)主自主管理與社區自治相結合的“三結合”原則，強化屬地管理職能，理順物業(yè)管理體制，擴大物業(yè)管理覆蓋面，建立健全規范、穩定、有效、和諧的物業(yè)管理長(cháng)效機制，不斷鞏固文明城市創(chuàng )建成果，進(jìn)一步促進(jìn)文明社區與和諧寧南建設。
二、職責任務(wù)
(一)強化屬地管理，建立責權明確的工作體系
按照“重心下移、屬地管理”的原則，建立街道物業(yè)管理辦公室領(lǐng)導下的“兩站一中心”物業(yè)管理體系，承接市區物業(yè)管理部門(mén)下放的部分職能，具體落實(shí)轄區住宅小區物業(yè)管理的組織、監管工作，。
1.街道物業(yè)管理辦公室職責
(1)會(huì )同主管部門(mén)參與轄區物業(yè)管理招投標、新建居住小區的物業(yè)承接驗收、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核、物業(yè)管理區域劃分;負責物業(yè)維修資金續籌與使用審核，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量檢查考評，物業(yè)管理項目交接監管等。
(2)指導、監督業(yè)主委員會(huì )的成立、改選和換屆工作，并對業(yè)主委員會(huì )的備案提出審核意見(jiàn);負責指導、監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )日常運作。
(3)對本轄區內沒(méi)有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區，在業(yè)主大會(huì )沒(méi)有確定管理方式之前，負責組織街道物業(yè)服務(wù)中心有償提供物業(yè)基本服務(wù)。
(4)協(xié)調處理轄區內有關(guān)物業(yè)管理投訴和信訪(fǎng)方面的工作。
(5)對未按規劃建設配套共用設施、社區和物業(yè)管理用房，或配套用房、設施存在質(zhì)量問(wèn)題的，提請有關(guān)部門(mén)責令開(kāi)發(fā)建設單位整改。
(6)組織建立轄區物業(yè)管理的領(lǐng)導機構。
2.街道各科室職責
(1)街道城建科負責研究制定轄區內住宅區物業(yè)管理的發(fā)展戰略，指揮協(xié)調領(lǐng)導小組各成員單位搞好住宅區物業(yè)管理工作。
(2)街道財政所負責落實(shí)配套資金，按照規定及時(shí)撥付補貼款，監督資金使用，參與對社區的年度考核與獎懲評比。
(3)街道市容衛生管理辦公室負責牽頭和督促社區及時(shí)拆除住宅區內違建，指導和督促保潔員做好職責范圍內各住宅區的衛生保潔工作。
(4)街道司法所負責協(xié)助街道成立物業(yè)管理矛盾調解站，加強對調解員的政策業(yè)務(wù)培訓與工作指導，充分發(fā)揮調解機制作用，協(xié)調解決各類(lèi)物管矛盾糾紛。
(5)街道社會(huì )事務(wù)科負責社區建設的組織協(xié)調和綜合管理工作。將社區符合低保條件的居民納入保障范圍，督促和協(xié)助社區和物管企業(yè)按照先征后返的原則，對低保戶(hù)實(shí)行先征后返。
(6)街道綜合科負責積極協(xié)調住宅區內幼兒園和學(xué)校繳納相應的物業(yè)管理費，以減輕物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)負責。
(7)街道紀工委負責對社區管理工作的年度考核，對物管資金使用進(jìn)行監督和審計。
3.社區居委會(huì )職責
(1)指導成立業(yè)主大會(huì )籌備組，派代表參加籌備工作;會(huì )同開(kāi)發(fā)建設單位組織新開(kāi)發(fā)的小區召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì )，并監督指導業(yè)主委員會(huì )依法選舉;指導監督業(yè)主委員會(huì )換屆和新老業(yè)主委員會(huì )的交接工作等。
(2)監督、指導業(yè)主委員會(huì )的工作。負責傳達街道對社區公共利益作出的決定，對業(yè)主委員會(huì )的決議提出建議和意見(jiàn)。
(3)配合街道辦事處建立轄區物業(yè)管理責任體系，并融入到社區綜合管理當中。
(4)成立物業(yè)管理監督小組，負責對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常監督，并及時(shí)把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。
(5)負責協(xié)調物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì )之間的關(guān)系。
4.物業(yè)管理服務(wù)中心職責
(1)負責老舊小區內住宅及公共設施、公共秩序、居住環(huán)境、衛生、綠化、停車(chē)場(chǎng)、裝修的管理和服務(wù)工作。
(2)接受業(yè)主委員會(huì )或業(yè)主管委會(huì )的監督，廣泛聽(tīng)取業(yè)主、使用人意見(jiàn)，提出整改措施并落實(shí);定期參加業(yè)主大會(huì )，為業(yè)主、使用人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
(3)受理業(yè)主來(lái)訪(fǎng)、查詢(xún)、委托、投訴等事宜，能解決的及時(shí)解決。
(4)建立健全住戶(hù)檔案，完善老舊小區管理臺帳。
(5)檢查、督促清潔人員做好樓道和小區環(huán)境衛生工作，加強老舊小區環(huán)境保護宣傳工作。
(6)定期檢查保養公用設施設備，對下水道、化糞池適時(shí)組織疏通清理，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)解決。
(7)每天不少于兩次在小區內巡邏，遇突發(fā)事件采取必要措施并及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報告。
(8)對小區進(jìn)出車(chē)輛進(jìn)行管理、疏導，保持出入口暢通。
(9)按時(shí)保質(zhì)完成上級部門(mén)交辦的物業(yè)管理其他工作。
5.物業(yè)管理應急維修站職責
(1)按照快速反應、及時(shí)組織、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、有償微利的原則，開(kāi)展轄區內無(wú)管理單位住宅區的共用部位、共用設施設備和業(yè)主自用部位的應急維修工作。
(2)負責實(shí)行全天候24小時(shí)專(zhuān)人接聽(tīng)應急報修電話(huà)并做好記錄。
(3)負責安排維修單位，服務(wù)時(shí)限，30分鐘內到場(chǎng)及時(shí)排險，并做到修水不過(guò)天，修電不過(guò)夜，及時(shí)提供下水道疏通、化糞池清理服務(wù)。
(4)負責督查受理結果，反饋維修信息，建立維修服務(wù)臺帳。
(5)對于不在服務(wù)范圍內的維修項目，向報修人提供相關(guān)維修咨詢(xún)，對涉及供水、供電、燃氣等部門(mén)的報修，應提供相關(guān)電話(huà)。
(6)對屬于房屋共用部位、共用設施設備的維修項目，向報修人提供專(zhuān)項維修資金政策咨詢(xún)，并協(xié)助其辦理維修資金申請手續。
6.物業(yè)管理矛盾投訴調解站職責
(1)受理調解業(yè)主、使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。
(2)受理調解業(yè)主與業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會(huì )之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。
(3)受理調解業(yè)主、使用人與開(kāi)發(fā)建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。
(4)受理調解其它物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。
(5)有關(guān)政策規定社會(huì )矛盾糾紛大調解不予受理的矛盾糾紛，物業(yè)管理投訴調解工作站不予受理。
(6)凡物業(yè)管理方面的投訴不經(jīng)街道物業(yè)管理投訴調解工作站受理調解的不得越級上訪(fǎng)，如越級上訪(fǎng)原則上不予受理。
(二)完善分類(lèi)管理模式，逐步實(shí)現物業(yè)管理規范化
1.已實(shí)施市場(chǎng)化物管的小區管理要求：建立健全業(yè)主委員會(huì )，協(xié)調業(yè)主對物管公司的監管;加強物管公司的培訓指導，不斷提升服務(wù)水準;對物管公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考評，為主管部門(mén)年審提供基本意見(jiàn);參與優(yōu)秀小區評比活動(dòng)，推廣優(yōu)秀小區的管理和服務(wù)模式，推動(dòng)物業(yè)管理規范運行。
2.單位自管小區的物管要求：督促自管單位切實(shí)擔負起物管責任，及時(shí)將各級有關(guān)檢查考評情況向物管公司及其行政主管部門(mén)進(jìn)行通報，形成齊抓共管的.合力。
3.不具備市場(chǎng)化運作的老舊小區的接管要求：由街道物業(yè)管理服務(wù)中心負責有償提供基本物業(yè)服務(wù)，經(jīng)過(guò)一段時(shí)期運行，逐步過(guò)渡到由業(yè)主委員會(huì )與街道物業(yè)管理服務(wù)中心簽訂服務(wù)委托合同，進(jìn)行基本業(yè)務(wù)規范管理。
4.對經(jīng)濟適用房住宅區的接管要求：經(jīng)濟適用房住宅區屬于政府保障性住房，原則上由街道物業(yè)服務(wù)中心統一實(shí)施物業(yè)管理，實(shí)行低標準收費。開(kāi)發(fā)商按規定建設一定比例的商業(yè)用房，其收益用于補貼物業(yè)管理費的不足。
(三)加大幫扶力度，推進(jìn)物業(yè)管理持續健康發(fā)展
一是加大對小區居民的宣傳力度，增強居民花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的意識。組織社委會(huì )協(xié)助物業(yè)公司收取物業(yè)管理費，以收費促管理，以管理促環(huán)境，以環(huán)境再促收費，形成良性循環(huán)。二是積極爭取上級部門(mén)支持。協(xié)助搞好出新小區房屋維修、保潔護綠、治安巡邏等工作，為物業(yè)管理創(chuàng )造條件、提供支持。三是鼓勵具有一定實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭。提高市場(chǎng)份額，推進(jìn)物業(yè)公司規�；芾�，降低運營(yíng)成本，提高整體水平。
三、組織領(lǐng)導
街道成立物業(yè)管理服務(wù)工作領(lǐng)導小組，成員如下：
領(lǐng)導小組下設辦公室，與物業(yè)管理辦公室合署辦公，負責日常事務(wù)處理工作，辦公室主任由郭治宇同志兼任，謝洪同志任副主任，各社區成立社區物業(yè)管理服務(wù)站，站長(cháng)由社區主任擔任，聯(lián)系電話(huà)：52400834。
四、機構設置
為便于機構運轉，街道成立物業(yè)管理辦公室，下設立“兩站一中心一小組”執行機構，具體負責物業(yè)管理過(guò)程中的事務(wù)處理。
1.街道物業(yè)管理矛盾投訴調解站
2.街道物業(yè)管理應急維修服務(wù)站
3.街道物業(yè)管理服務(wù)中心
4.社區物業(yè)管理監督小組
各社區居委會(huì )成立物業(yè)管理監督小組，實(shí)行二級監管。一級監管，由街道物業(yè)管理辦公室與各社區主任組織實(shí)施，履行區物業(yè)科下放職權與職責;二級監管由小區“四位一體”組織實(shí)施，由居委會(huì )社工代表、社區業(yè)主代表，社委會(huì )代表、物業(yè)公司代表組成，社委會(huì )主任任組長(cháng)，負責對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常監督，并及時(shí)把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。
五、實(shí)施步驟
1.制定方案階段(6月12日前)
(1)調查轄區內住宅性質(zhì)。分已實(shí)行物業(yè)管理小區、自管小區、失管小區，摸清范圍、樓幢數、居民戶(hù)數等情況。
(2)外出調研，深入試點(diǎn)單位調研住宅小區屬地化管理經(jīng)驗。
(3)落實(shí)辦公的場(chǎng)地，各種制度及網(wǎng)絡(luò )流程圖上墻。
2.宣傳發(fā)動(dòng)階段(6月20日前)
(1)召開(kāi)領(lǐng)導小組成員及“兩站一中心一小組”人員動(dòng)員會(huì )。
(2)通過(guò)各社區物業(yè)執行機構。召開(kāi)社區居民骨干、樓幢長(cháng)、黨小組長(cháng)、社區積極分子，進(jìn)行廣泛宣傳發(fā)動(dòng)，提高社區居民對實(shí)行物業(yè)管理的認識，積極協(xié)助物管公司開(kāi)展工作。
3.全面實(shí)施階段(6月21日—6月30日)
“兩站一中心一小組”全面開(kāi)展工作，切實(shí)為社區居民開(kāi)展物業(yè)服務(wù)。
六、工作要求
1.加強領(lǐng)導，提高認識。各級領(lǐng)導要從建設新型現代社區、提升城市管理水平，促進(jìn)和諧社會(huì )建設、推進(jìn)文明城市創(chuàng )建的高度出發(fā)。認真領(lǐng)會(huì )物業(yè)管理體制創(chuàng )新的重要意義，強化責任意識，精心組織，周密部署，明確措施，建立問(wèn)責體系，確保體制創(chuàng )新各項工作落到實(shí)處。
2.強化宣傳，營(yíng)造氛圍。要做好輿論正面引導，大力宣傳實(shí)行規范化物業(yè)管理的意義、作用及物業(yè)管理的有關(guān)政策法規。采取散發(fā)宣傳單、印制便民手冊、宣傳板報等方式，積極引導業(yè)主自覺(jué)遵守物業(yè)管理的有關(guān)規定，樹(shù)立物業(yè)管理是消費、是商品的意識，營(yíng)造全社會(huì )共同關(guān)心、支持、參與住宅小區實(shí)行規范化物業(yè)管理工作的良好氛圍。
3.明確職責，落實(shí)要求。各職能科室要齊抓共管，相互配合，落實(shí)支持物業(yè)工作的各項政策。各社區要建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導機構，建立“一把手”負總責的責任體系，抽出精干力量落實(shí)社區責任及考核標準。街道物業(yè)管理辦公室要認真組織檢查考核工作，建立健全聯(lián)席會(huì )議制度，嚴格督辦并通報檢查結果，確保試點(diǎn)工作順利進(jìn)行。
4.突出重點(diǎn)，加大投入。各社區要加大對本轄區物業(yè)管理的監管，特別對老舊小區要重點(diǎn)扶持，完善各項公共配套設施，并延伸服務(wù)內容。同時(shí)，街道將采取爭取一點(diǎn)，自籌一點(diǎn)的辦法，對老舊小區物業(yè)管理給予必要投入。
物業(yè)管理方案8
為規范小區管理，為業(yè)主帶給優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，我公司將采取一系列的管理措施，確保小區品質(zhì)。
一、管理目標
物業(yè)公司本著(zhù)“科學(xué)規范、竭誠高效、安全禮貌、持續發(fā)展”的質(zhì)量方針，堅持“以人為本”的服務(wù)管理念，對小區物業(yè)實(shí)施科學(xué)的管理、帶給優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并在現有管理經(jīng)驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進(jìn)的管理理念，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來(lái)的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關(guān)標準（并高于此標準），確保業(yè)主及使用人綜合滿(mǎn)意率到達90%以上。
二、管理原則
為實(shí)現即定管理目標，追求最佳的環(huán)境效益、社會(huì )效益和經(jīng)濟效益，在物業(yè)管理過(guò)程中將始終把握以下原則：
�。ㄒ唬┓⻊�(wù)第一、管理從嚴的原則
“服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續秉承“以人為本”的管理理念，從業(yè)主及使用人的需求出發(fā)，強化服務(wù)機能，豐富服務(wù)內涵，帶給優(yōu)質(zhì)、周到、及時(shí)的服務(wù)�！肮芾韽膰馈笔欠⻊�(wù)的保障和基礎，包括對物業(yè)的維護管理、員工的管理以及對業(yè)主及使用人不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實(shí)施依法管理、從嚴管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應有的成效。
�。ǘ⿲�(zhuān)業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結合的原則
在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個(gè)用心性，即物業(yè)管理公司的用心性和業(yè)主使用人的用心性。物業(yè)管理公司應當尊重并按照廣大業(yè)主及使用人的要求，透過(guò)服務(wù)中心對小區實(shí)施專(zhuān)業(yè)化的管理，同時(shí)努力爭取業(yè)主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護物業(yè)，并自覺(jué)遵守業(yè)主公約，共同建立禮貌的辦公環(huán)境。
�。ㄈ┪锕転橹�、多種經(jīng)營(yíng)的原則
在搞好日常管理和常規服務(wù)的同時(shí)，從物業(yè)的.實(shí)際出發(fā)，開(kāi)展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)營(yíng)，既滿(mǎn)足廣大業(yè)主及使用人的不同需求，又增強物業(yè)公司的造血功能，增加經(jīng)濟積累，以利于更好地為業(yè)主及使用人服務(wù)。
三、管理方法
�。ㄒ唬⿲�(shí)施全程物業(yè)管理，從開(kāi)發(fā)商、業(yè)主及專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提出合理化推薦，構筑一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境；
�。ǘ┏闪⑽飿I(yè)服務(wù)中心，配備專(zhuān)業(yè)管理人員，實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理；
�。ㄈ┰诠粳F有管理資源的基礎上，充分借鑒行業(yè)先進(jìn)管理經(jīng)驗，用心培養高素質(zhì)的管理人才，組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍；
�。ㄋ模┲贫ㄒ惶浊泻蠈�(shí)際的規章制度，確定一系列高標準的物業(yè)管理行為規范，以制度促管理，寓管理于服務(wù)；
�。ㄎ澹﹪栏褡袷赜嘘P(guān)物業(yè)管理法規，制定切實(shí)可行的管理方案；與業(yè)主簽訂各項協(xié)議，依法約束雙方行為；
�。┮勒帐袌�(chǎng)化、企業(yè)化的運作方式，帶給全方位服務(wù)，開(kāi)展多元化經(jīng)營(yíng)。
物業(yè)管理方案9
為了搞好《金龍商貿廣場(chǎng)》商貿、住宅區物業(yè)管理服務(wù)，給業(yè)主創(chuàng )造一個(gè)溫馨、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境，特制定如下實(shí)施方案：
一、管理服務(wù)指導思想與目標
本公司在物業(yè)管理中以人為本，服務(wù)至上，一切從業(yè)主的需要出發(fā)，對小區的房屋建筑、公共設施設備、公共秩序、環(huán)境衛生、綠化等實(shí)施全面的管理、維修、服務(wù)，努力營(yíng)造溫馨、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境;以三級企業(yè)二級管理為目標，把《金龍商貿廣場(chǎng)》商貿、住宅區建成安全小區、環(huán)保小區、文明小區，爭創(chuàng )市、省級優(yōu)秀示范商務(wù)、住宅小區。
二、物業(yè)管理服務(wù)基本要求
1、與小區業(yè)主（使用人）簽訂規范的物業(yè)管理服務(wù)合同，雙方權利義務(wù)關(guān)系明確。
2、對住宅小區房屋建筑與共用部位、共用設施設備進(jìn)行認真查驗，驗收手續齊全。
3、管理人員、專(zhuān)業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)或崗位證書(shū)。
4、制訂完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。
5、管理服務(wù)人員統一著(zhù)裝、佩戴標志，行為規范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。
6、公示24小時(shí)服務(wù)熱線(xiàn)電話(huà)，專(zhuān)人接聽(tīng)。急修1小時(shí)內、其它報修按雙方約定時(shí)間到達現場(chǎng)，有報修、維修和回訪(fǎng)記錄。
7、根據業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，并公示服務(wù)項目與收費價(jià)目。
8、按有關(guān)規定和合同約定，及時(shí)公布物業(yè)服務(wù)費用收支情況。
9、按合同約定規范使用住房專(zhuān)項維修資金。
10、設立業(yè)主“意見(jiàn)箱”、電子郵箱、廣播、公告欄等建立與業(yè)主溝通平臺。每年至少1次征詢(xún)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)，滿(mǎn)意率要求達二級標準指標75％以上。
三、《金龍商貿廣場(chǎng)》商貿、住宅區物業(yè)管理范圍
《金龍商貿廣場(chǎng)》商貿、住宅區占地總面積平方米，總建筑面積平方米（其中住宅平方米；商業(yè)用房平方米）。
四、《金龍商貿廣場(chǎng)》商貿、住宅區物業(yè)管理內容及具體要求
1、房屋建筑管理維修
�。�1）、對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。
�。�2）、根據房屋實(shí)際使用年限，適時(shí)檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬急修范圍的搶修不超過(guò)24小時(shí)；屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編
制維修計劃和住房專(zhuān)項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )提出報告與建議，根據業(yè)主大會(huì )的決定，組織維修。（未成立業(yè)主委員會(huì )的向開(kāi)發(fā)商報告）
�。�3）、每3日巡查1次小區房屋單元門(mén)、樓梯通道以及其他共用部位的門(mén)窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養護。
�。�4）、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現場(chǎng)，發(fā)現影響房屋外觀(guān)、危及房屋結構安全及拆改共用管線(xiàn)等損害公共利益現象的，及時(shí)勸阻并報告開(kāi)發(fā)商、業(yè)主委員會(huì )和有關(guān)主管部門(mén)。
�。�5）、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報告業(yè)主委員會(huì )和有關(guān)主管部門(mén)。
�。�6）、小區主出入口設有小區平面示意圖，各幢及樓層、門(mén)戶(hù)有明顯標志。
2、共用設施設備維修養護
�。�1）、對共用設施設備進(jìn)行日常管理和維修養護（依法應由專(zhuān)業(yè)部門(mén)負責的除外）。
�。�2）、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的'運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。
�。�3）、設施設備標志齊全、規范，責任人明確;操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范;設施設備運行正常。
�。�4）、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復;屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計劃和住房專(zhuān)項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )提出報告與建議，根據業(yè)主大會(huì )的決定，組織維修或者更新改造（未成立業(yè)主委員會(huì )的向開(kāi)發(fā)商報告）。
�。�5）、消防設施設備完好，可隨時(shí)啟用;消防通道暢通。
�。�6）、設備房保持整潔、通風(fēng)，無(wú)跑、冒、滴、漏和鼠害現象。
�。�7）、小區主要道路及停車(chē)場(chǎng)交通標志齊全。
�。�8）、路燈、樓道燈完好率不低于95％。
�。�9）、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;
�。�10）制訂對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障應急方案。
3、維護小區公共安全秩序
�。�1）、商貿小區（開(kāi)業(yè)后）出入口24小時(shí)值勤、對重點(diǎn)區域、重點(diǎn)部位每2小時(shí)巡查1次。
�。�2）、對進(jìn)出小區的車(chē)輛進(jìn)行管理，引導車(chē)輛有序通行、停放。
《小區物業(yè)管理工作實(shí)施方案》全文內容當前網(wǎng)頁(yè)未完全顯示，剩余內容請訪(fǎng)問(wèn)下一頁(yè)查看。
物業(yè)管理方案10
一、物業(yè)管理公司的資質(zhì)要求：
為了加強和促進(jìn)物業(yè)管理工作的健康發(fā)展，保證物業(yè)管理公司組建質(zhì)量，根據《公司法》的要求，全國各地城市地方人民政府頒布了物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審查的規定。如上海的《上海市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級管理暫行辦法》中將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級劃分為三級
1、一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)必備條件：
�。�1）管理物業(yè)規模一般在50萬(wàn)平米以上，或者管理涉及物業(yè)在20萬(wàn)平米以上；
�。�2）管理物業(yè)類(lèi)型三種以上或管理涉外物業(yè)兩種以上，物業(yè)類(lèi)型是指多層、高層住宅、公寓、別墅、商住樓、辦公樓、商場(chǎng)、廠(chǎng)房等以及其他特種房屋（下同）；
�。�3）管理物業(yè)必須有兩個(gè)以上為優(yōu)秀小區或者大廈，且管理達標面在50%以上；
�。�4）企業(yè)經(jīng)理或者常務(wù)副經(jīng)理必須從事物業(yè)管理工作3年以上；
�。�5）具有經(jīng)濟類(lèi)、工程類(lèi)中級職稱(chēng)管理人員10人以上；
�。�6）企業(yè)經(jīng)營(yíng)年限必須在3年以上；
�。�7）企業(yè)注冊資本50萬(wàn)元以上（含50萬(wàn)元）
2、三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)必備條件：
�。�1）管理物業(yè)規模一般在3萬(wàn)一20萬(wàn)平米，或者管理涉外物業(yè)1萬(wàn)~5萬(wàn)平米；
�。�2）有中級專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)管理人員3人以上；
�。�3）企業(yè)注冊資本10萬(wàn)元以上（含10萬(wàn)元）；
3、處于以上兩種類(lèi)型之間的為二級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
對于物業(yè)管理公司在管理物業(yè)規模3萬(wàn)平米以下或涉外物業(yè)規模l萬(wàn)平米以下的暫不定級。
物業(yè)管理公司申報經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批時(shí)所要提供的資料
1、內資企業(yè)（全民、集體、股份制、股份合作制）
�。�1）物業(yè)管理公司資質(zhì)申請報告；
�。�2）設立物業(yè)管理公司的可行性報告和上級主管單位的批準文件；
�。�3）管理章程；
�。�4）公司法定代表人任命或聘任書(shū)；
�。�5）驗資證明；
�。�6）經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所證明；
�。�7）擁有或委托管理物業(yè)證明（委托管理協(xié)議書(shū)）；
�。�8）具有專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)的管理人員的資格證書(shū)或證明文件；
�。�9）其他有關(guān)資料。
2、外商投資企業(yè)（含中外合資、中外合作、外商獨資）
除需要提供內資企業(yè)申報審批所需的有關(guān)資料外，還需要提供合資或合作項目議定書(shū)、合同等文件的副本及中方投資審批機關(guān)的標準文件。
3、私營(yíng)企業(yè)
�。�1）業(yè)主身份證明（復印證）；
�。�2）業(yè)主的工作簡(jiǎn)歷；
�。�3）申請資質(zhì)審批的報告；
�。�4）管理章程；
�。�5）驗資證明；
�。�6）經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所證明；
�。�7）擁有或委托管理物業(yè)的證明；
�。�8）雇員的名冊；
�。�9）專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的資格證書(shū)；
�。�10）其他有關(guān)資料。
二、物業(yè)管理公司資質(zhì)審批程序
國家房產(chǎn)行政管理體系——各地區房產(chǎn)管理局收到物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)資質(zhì)報告及申報資料齊全后，在一定時(shí)間內（通常規定為兩個(gè)星期內）審核完畢，符合經(jīng)營(yíng)資質(zhì)條件的，核發(fā)批準文件，其他必須按有關(guān)規定向工商行政管理機構辦理注冊登記，在手續辦完后才能對外營(yíng)業(yè)。
三、物業(yè)管理公司設立和工商登記
�。ㄒ唬┙M織機構設立物業(yè)管理公司組織機構設置依照《公司法》可以成立“有限責任公司”、“股份合作公司”兩種。
�。ǘ┕ど痰怯浉鶕豆痉ā酚嘘P(guān)規定，物業(yè)管理公司登記的主管機關(guān)是工商行政管理機關(guān)。由于物業(yè)管理是一個(gè)新興行業(yè)，在注冊登記中會(huì )遇到一些問(wèn)題，為了今后更好的開(kāi)展工作，有必要搞清楚。
1、物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)宗旨物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)宗旨應含有以下幾個(gè)方面：
�。�1）物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的延續和完善，是一個(gè)復雜、完整的系統工程。因此物業(yè)管理公司應積極參與社會(huì )分工，實(shí)現房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)良性循環(huán)，促進(jìn)我國住房制度改革的深化。
�。�2）對所管理的.房產(chǎn)及各類(lèi)附屬設施進(jìn)行科學(xué)的管理與養護，使其物業(yè)保值、增值，延長(cháng)其使用壽命，限度地實(shí)現社會(huì )財富的節約。
�。�3）物業(yè)管理的對象是物業(yè)，服務(wù)對象是人。所以應以業(yè)主（使用人）為對象，開(kāi)展各類(lèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，寓經(jīng)營(yíng)與管理十服務(wù)之中，提供全方位的方便服務(wù)。
�。�4）發(fā)揮物業(yè)的使用功能，為業(yè)主（使用人）創(chuàng )造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實(shí)現社會(huì )、經(jīng)濟、環(huán)境三個(gè)效益的統一。
�。�5）履行社會(huì )管理義務(wù)，積極開(kāi)展兩個(gè)文明建設，致力于全社會(huì )的文明和進(jìn)步。
2、經(jīng)營(yíng)范圍根據物業(yè)管理的行業(yè)特點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)宗旨要求，物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)范圍有：
�。�1）管理方面：樓宇（多層、高層）管理；房屋的修繕管理；設備的維修、保養管理；車(chē)輛運行及看護管理；治安管理；清潔環(huán)衛管理；綠化管理；消防管理；物業(yè)保險管理等。
�。�2）服務(wù)方面：物業(yè)修繕；物業(yè)租售代理；物業(yè)清掃保潔；搬家、裝潢服務(wù)。車(chē)輛出租；綠化工程及花木租售；燃料供應；蔬菜糧食供應；服裝清洗供應；美容美發(fā)；康樂(lè )健身；幼兒教育；老年服務(wù)；家教服務(wù)；商業(yè)服務(wù)等。物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的范圍非常廣泛，但其目的是為所管物業(yè)范圍內的居民或單位提供優(yōu)質(zhì)、方便的各種服務(wù)。
物業(yè)管理方案11
為落實(shí)市十三屆人大三次會(huì )議審議透過(guò)的《關(guān)于依法加強居民小區物業(yè)管理的議案》，進(jìn)一步規范物業(yè)管理活動(dòng)，切實(shí)維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，努力提高物業(yè)管理水平，根據《物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律、法規，結合我市物業(yè)管理工作實(shí)際，特制定本方案:
一、指導思想
以國家《物業(yè)管理條例》為依據，以沈陽(yáng)市城市管理工作會(huì )議精神為指導，以落實(shí)《關(guān)于依法加強居民小區物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn)，以規范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進(jìn)一步加強居民小區物業(yè)管理工作，推動(dòng)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
二、目標和范圍
(一)目標:
1、有效解決開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，年底前整改率到達90%;對存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要及時(shí)維修，維修及時(shí)率到達90%。
2、新建住宅小區推行招投標率到達100%;20xx年新進(jìn)入市場(chǎng)的樓盤(pán)，在商品房銷(xiāo)售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。
3、凡從事物業(yè)管理活動(dòng)的`企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》。
4、強化對物業(yè)管理行為的監督及從業(yè)人員的培訓，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率到達100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。
5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區物業(yè)化率到達100%。
6、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要到達80%以上成立業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )。
(二)范圍:對全市實(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區進(jìn)行排查。根據排查結果，進(jìn)行清理整頓，進(jìn)一步規范物業(yè)管理行為。
三、工作資料
(一)完善我市物業(yè)管理地方性規章建設。依據國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套法規、規章，結合我市物業(yè)管理實(shí)際狀況，透過(guò)調研，同時(shí)借鑒國內先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗，盡快頒布實(shí)施《沈陽(yáng)市物業(yè)管理規定》，依法加強我市物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理。
(二)全力解決開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題。開(kāi)發(fā)建設單位作為行為主體要切實(shí)承擔起職責，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問(wèn)題從新進(jìn)行完善，建委、規劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門(mén)，按照各部門(mén)職責，落實(shí)到職責單位，做到誰(shuí)的問(wèn)題、誰(shuí)負責、誰(shuí)解決。并對存在開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題的住宅小區，逐個(gè)建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。個(gè)性是存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要確保及時(shí)維修，年底前房屋維修職責要全實(shí)到單位、到個(gè)人，維修及時(shí)率確保在90%以上。同時(shí)，有關(guān)部門(mén)要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產(chǎn)生開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題。
(三)加大對物業(yè)市場(chǎng)的監督。
四、物業(yè)費的成本測算
1、管理、服務(wù)人員的工資和按規定提取的福利費。
2、清潔衛生費清潔衛生費測算表
3、保安費:保安費測算表
物業(yè)管理方案12
為了加強和完善分公司現有的物業(yè)管理模式，提高社會(huì )資信度，增強管理理念，樹(shù)立企業(yè)品牌，讓我們的管理更上一個(gè)新的臺階，針對分公司現在所管理兩棟大廈的實(shí)際，特制定以下管理方案：
一、服務(wù)宗旨：
服務(wù)第一、租戶(hù)至上、規范管理、追求創(chuàng )新。
二、追求目標：
管理無(wú)盲點(diǎn)、租戶(hù)無(wú)怨言、服務(wù)無(wú)挑剔。以公司經(jīng)營(yíng)為主導、為租戶(hù)推出完善的服務(wù)、為公司創(chuàng )造效益、為企業(yè)打造品牌。
三、 物業(yè)服務(wù)整體策劃與構想
1、指導思想
用先進(jìn)的物業(yè)管理理念和專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理技術(shù)，營(yíng)造安全、舒適、優(yōu)雅、溫馨的生活和工作空間，運用持續發(fā)展的戰略，確保物業(yè)的保值與增值。
2、管理服務(wù)方式
完善服務(wù)、誠信待人。物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此企業(yè)將在今后的服務(wù)工作中，充分體現企業(yè)的服務(wù)宗旨和追求目標，奉行“服務(wù)第一、租戶(hù)至上”的原則和務(wù)實(shí)周到的工作理念，為租戶(hù)提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù)，并將日常工作緊密融合于管理之中與租戶(hù)建立良好的服務(wù)關(guān)系，同時(shí)在不斷完善的過(guò)程中真正讓租戶(hù)享受到安心、舒適和稱(chēng)心的工作環(huán)境。
3、安全、消防真抓實(shí)干
為確保租戶(hù)的生命、財產(chǎn)安全，我們主張以切合實(shí)際的人防為主、技防為輔的安全管理理念，建立一支強有力，多用途的管理復合式人才隊伍。在日常管理中，派專(zhuān)人24小時(shí)值班，負責所轄物業(yè)的安全工作，嚴格管理，防止易燃、易爆等危險品進(jìn)入轄區，制定出與其相適應的應急處理安全操作規程，如發(fā)生特殊事件時(shí)，力爭將損失降至最小程度。制定出詳盡的安全手冊，使員工、租戶(hù)翻開(kāi)手冊即可操作，如《貴州黃果樹(shù)企業(yè)物業(yè)安全管理手冊》使每一位員工了解和熟悉管理程序，永不間歇地實(shí)現物業(yè)管理項目的創(chuàng )新，將不間斷地充實(shí)管理隊伍，采用輪回培訓制度，不斷提高員工的技能和素質(zhì)。
4、環(huán)境管理責任到人
多年的管理經(jīng)驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實(shí)到位，才能充分發(fā)揮每個(gè)人的才能，認真地去做好每天的工作，積極宣傳環(huán)保意識，使管理區域的環(huán)境衛生達到最佳效果，為區域所在地增加一道清潔、衛生、亮麗的風(fēng)景。
五、管理指標承諾及實(shí)施措施：
1、為了確保承諾指標的實(shí)現，在服務(wù)達標中采用計劃、實(shí)施、檢查、總結的管理模式，對提供服務(wù)的各個(gè)過(guò)程及其相互作用進(jìn)行識別和管理，不斷改進(jìn)和提高服務(wù)與管理質(zhì)量，使各項承諾指標得以實(shí)現，為租戶(hù)提供完善、周到、優(yōu)質(zhì)、理想的服務(wù)、努力創(chuàng )造一個(gè)安全、文明、和諧、舒適的辦公環(huán)境。結合本公司所確定的管理目標及質(zhì)量方針，特對以下各項指標做出承諾，并將相應的保證措施匯總如下：
�。�1）、房屋及配套設施完好率達99%，制定維修技術(shù)人員專(zhuān)職負責區域巡查，建檔記錄，確保整潔、無(wú)破損立面，房屋無(wú)改變使用功能，公共設施及通道無(wú)隨意占用。
�。�2）、房屋及設施的零修、急修及時(shí)率達99%，建立嚴格的修繕制度，要求維修人員接到急修請求后攜帶工具十分鐘之內趕到現場(chǎng)，零修工程及時(shí)完成，急修工程不過(guò)夜，以?xún)?yōu)質(zhì)服務(wù)為本，實(shí)行24小時(shí)維修制度。
�。�3）、維修質(zhì)量合格率達100%，分項監督、檢查、工程維護嚴格把關(guān)，按照工序一步到位，杜絕返工，確保質(zhì)量。
�。�4）、清潔、保潔率達99%，區域內保潔落實(shí)到人，巡查記錄完善，監督檢查得力，嚴格考核制度，確保區域垃圾日產(chǎn)日清，設施完好，無(wú)環(huán)境污染現象。
�。�5）、公共區域照明及電梯完好率達96%，落實(shí)責任人，堅持對公共區域內的照明，及消防設施進(jìn)行日常巡視、檢修和定期維護保養，并建立健全檔案記錄，確保公共設施完好并正常使用。
�。�6）、化糞池、排水管完好率達99%，制定作業(yè)規程，定期疏通、清理，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)維修，達到排放暢通無(wú)積水。
�。�7）、機電設備的完好率達100%，完善機電設備的運作制度和維護保養制度，配備專(zhuān)業(yè)工程技術(shù)人員，實(shí)行24小時(shí)專(zhuān)人值班，出現故障及時(shí)排除。
�。�8）、檔案建立完好率達100%，各種檔案資料專(zhuān)人管理，分類(lèi)存放，檢索方便，保證檔案資料齊全。
六、 服務(wù)意識
物業(yè)管理是通過(guò)專(zhuān)業(yè)化，一體化的管理，體現社會(huì )效益的，它的產(chǎn)品是服務(wù)，其管理目標是通過(guò)服務(wù)實(shí)現的，無(wú)論是保安、保潔還是維修都是服務(wù)。因此培養員工的服務(wù)意識是我們企業(yè)文化建設的`重要內容，在員工素質(zhì)教育中，我們著(zhù)重要培養員工服務(wù)意識和觀(guān)念；樹(shù)立“業(yè)主第一，服務(wù)至上”的服務(wù)意識，樹(shù)立關(guān)心人，理解人，尊重人的觀(guān)念，培養員工“善化解矛盾，常溝通技巧”的特殊素質(zhì)，物業(yè)管理面對的是享受服務(wù)的群體，其服務(wù)內容涵蓋了與業(yè)主息息相關(guān)的種種生活內容，繁雜的工作常常需要溝通和理解，使人與人以及人與自然之間達到充分的和諧。
七、 收費標準
結合我司的實(shí)際情況，針對我司現管理的兩棟大廈，馳宇大廈，兩臺電梯，中央空調，6名保安，3名保潔，5名電工，總面積15000 m2 ，玫瑰商場(chǎng)大樓，1臺電梯，3名保安，1名保潔總面積XX m2 ，根據測算，保證服務(wù)質(zhì)量的前提下，馳宇大廈的物業(yè)管理費每平方暫按10元收取，玫瑰商場(chǎng)大樓的物業(yè)管理費每平方出租面積暫按4元收取物業(yè)和管理費。
八、 物業(yè)的發(fā)展與拓展;
物業(yè)管理是一個(gè)服務(wù)型的工作，結合我司情況，現有的物業(yè)收入，遠遠達不到我司費用支出，為了提高我司經(jīng)濟效益，達到長(cháng)效管理，我們在開(kāi)展物業(yè)管理的同時(shí)，要有針對性的進(jìn)行物業(yè)業(yè)務(wù)拓展工作，利用我司所屬物業(yè)，開(kāi)展自主經(jīng)營(yíng)，聯(lián)合創(chuàng )業(yè)，業(yè)務(wù)創(chuàng )新等，多渠道的經(jīng)營(yíng)戰略，提高我司經(jīng)濟效益，增強企業(yè)的競爭力，提升企業(yè)品牌，做強企業(yè)形象，使我們的企業(yè)能在當今市場(chǎng)經(jīng)濟大潮中立于不敗之地，夯實(shí)基礎，用發(fā)展的眼光和經(jīng)營(yíng)的思路，使企業(yè)逐步走向輝煌。
物業(yè)管理方案13
為進(jìn)一步加強物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量，改善人們群眾的生活和工作環(huán)境，建立物業(yè)管理長(cháng)效機制，根據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《大連市實(shí)施〈物業(yè)管理條例〉辦法》等有關(guān)規定，結合我區的實(shí)際情景，制定以下實(shí)施方案。
一、創(chuàng )新機制，構筑適應城市發(fā)展的物業(yè)管理模式
按照“重心下移、屬地管理、條保塊管、綜合協(xié)調”的原則，在我區率先構建與現代城市管理相適應的物業(yè)管理新體制。明確街道辦事處和社區居委會(huì )在住宅區管理中的主體地位，充分發(fā)揮社區基層組織與業(yè)主自治組織的作用，各職能部門(mén)履行各自職責范圍內的工作，建立轄區內物業(yè)管理的監督、協(xié)調、考核工作體系和工作機制，實(shí)現社區建設與物業(yè)管理相互促進(jìn)、共同發(fā)展。
(一)房管部門(mén)是物業(yè)管理的行業(yè)主管部門(mén)，負責監督、指導物業(yè)管理工作
1、擬定物業(yè)管理發(fā)展規劃、發(fā)展目標及工作思路，制定相關(guān)配套;
2、負責專(zhuān)項維修資金的歸集，會(huì )同財政部門(mén)制定專(zhuān)項維修資金的使用方案，同時(shí)做好監督管理和檢查工作;
3、落實(shí)物業(yè)管理項目的招投標制度，組織物業(yè)管理行業(yè)的檢查、考核和人員培訓工作;
4、監管物業(yè)服務(wù)企業(yè)，規范物業(yè)管理服務(wù)行為，調處物業(yè)管理重大糾紛案件。
(二)街道辦事處負責具體實(shí)施轄區內住宅區的物業(yè)管理綜合協(xié)調和監督管理工作
1、負責所轄區域住宅小區物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常工作的指導和監督，續籌與使用審核物業(yè)維修資金、檢查考評物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、交接監管物業(yè)管理項目，參與轄區物業(yè)管理招投標、查處物業(yè)管理違法行為、新建住宅區公共配套設施竣工驗收、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核、物業(yè)管理區域劃分;
2、牽頭組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，成立業(yè)主委員會(huì )，負責指導、監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )日常運作;
3、負責將住宅區物業(yè)管理作為社區居委會(huì )重要工作之一，融入社區綜合管理;
4、協(xié)調處理轄區內物業(yè)管理方面的投訴和信訪(fǎng)工作;
5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區域后，業(yè)主大會(huì )尚未選聘出物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由街道辦事處負責協(xié)調城建部門(mén)委托經(jīng)核準的生活垃圾經(jīng)營(yíng)性處置單位負責環(huán)境衛生工作，物業(yè)公用設施設備、場(chǎng)地需要維修養護的，組織利益相關(guān)的業(yè)主按照規定使用專(zhuān)項維修資金維修，沒(méi)有專(zhuān)項維修資金或者專(zhuān)項維修資金不足的，組織利益相關(guān)的業(yè)主自籌。
(三)社區居委會(huì )在街道辦事處的領(lǐng)導下，協(xié)調業(yè)主委員會(huì )，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
協(xié)調轄區內的物業(yè)管理活動(dòng)，組織業(yè)主委員會(huì )制定管理公約、業(yè)主大會(huì )議事規則，協(xié)調業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，規范物業(yè)服務(wù)行為。
街道辦明確分管領(lǐng)導，根據轄區規模和工作量配備落實(shí)相應的管理人員和工作經(jīng)費并指定村委會(huì )代行社區居委會(huì )職責，待街道和社區組織機構建設完善全面落實(shí)此項工作。
(四)公安、經(jīng)發(fā)、財政、規劃、城建、社管、執法、工商、環(huán)保、技術(shù)監督等各職能部門(mén)各司其職，做好以下工作：
1、公安局負責物業(yè)服務(wù)企業(yè)保安人員的行業(yè)管理，負責指導、支持業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)各項治安管理措施，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好公共秩序維護工作，定期對物業(yè)管理區域內消防設施和消防工作進(jìn)行檢查和指導，依法處理物業(yè)管理區域內破壞消防設施的行為;
2、經(jīng)發(fā)局負責我區物業(yè)服務(wù)費收費管理和機動(dòng)車(chē)停放服務(wù)收費管理，查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規收費行為;
3、財政局負責物業(yè)管理工作必要的財政資金的配套落實(shí);
4、規劃局負責物業(yè)管理區域內建筑外立面、搭建、開(kāi)挖地坪的審批、監管;
5、城建局負責對物業(yè)管理區域內市政、綠化等建設期的監管;
6、社管局負責參與對業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的監督管理，負責住宅小區二次供水的監督管理;
7、執法局負責行使對物業(yè)管理區域內綜合執法職能;
8、工商局負責查處物業(yè)管理區域內非法行為和無(wú)照經(jīng)營(yíng)行為，對利用住宅或車(chē)庫作經(jīng)營(yíng)(辦公)場(chǎng)所的不予核發(fā)營(yíng)業(yè)執照;
9、環(huán)保局負責處理物業(yè)管理區域內的除交通、社會(huì )噪聲源等其他已經(jīng)環(huán)保審批的三產(chǎn)等企業(yè)噪聲、油煙、廢氣等超標行為;
10、技術(shù)監督局負責對物業(yè)管理區域內特種設備的檢驗和監督管理。
二、建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì )議制度
建立管委會(huì )領(lǐng)導分管、會(huì )議決策、部門(mén)協(xié)調抓落實(shí)的`物業(yè)管理運行機制和快速反應機制。聯(lián)席會(huì )議成員單位由街道辦事處、社區居民委員會(huì )、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主代表、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位及各相關(guān)職能部門(mén)的代表組成。街道辦事處為聯(lián)席會(huì )議召集人。
(一)聯(lián)席會(huì )議主要協(xié)調下列事項
1、業(yè)主委員會(huì )和有關(guān)部門(mén)不依法履行職責的情景;
2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現的問(wèn)題;
3、物業(yè)管理區域內發(fā)生的突發(fā)事件;
4、物業(yè)管理與社區管理的銜接和配合;
5、物業(yè)管理區域劃定后的調整;
6、因欠繳物業(yè)費、調整物業(yè)費價(jià)格、共用部位及物業(yè)管理用房租賃收益等引發(fā)的糾紛、矛盾;
7、業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位、建設單位之間因物業(yè)管理問(wèn)題發(fā)生的爭議;
8、需要協(xié)調的其他物業(yè)管理事項。
(二)聯(lián)席會(huì )議議事議程
1、街道辦事處無(wú)法獨立協(xié)調解決的重大問(wèn)題、難點(diǎn)問(wèn)題，可召開(kāi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議。一般問(wèn)題應自接到問(wèn)題反映之日起3日內組織召開(kāi)，應急問(wèn)題須隨時(shí)召開(kāi);
2、聯(lián)席會(huì )議召集人根據反映問(wèn)題所涉及資料，書(shū)面通知各職能部門(mén)，明確事件發(fā)生情景、聯(lián)席會(huì )議協(xié)調問(wèn)題、會(huì )議時(shí)間及地點(diǎn)、參加人員等;應急問(wèn)題需多部門(mén)協(xié)調的，可電話(huà)聯(lián)系各部門(mén)負責人指派與會(huì )人員及時(shí)召開(kāi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議;
3、聯(lián)席會(huì )議所涉及的單位需按照通知要求及時(shí)參會(huì )，對反映的實(shí)際問(wèn)題認真研究，提出解決方案，制定具體措施，明確職責人及解決問(wèn)題的時(shí)限;
4、會(huì )議團體議定后，由街道辦事處負責整理聯(lián)席會(huì )議記錄并構成會(huì )議紀要，同時(shí)負責相關(guān)資料的整理、存檔、備查;
5、街道辦事處負責議定事項的督促、落實(shí)，并將最終落實(shí)情景以簡(jiǎn)報形式發(fā)至各參會(huì )單位。
三、加強管理，推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程
(一)開(kāi)展前期物業(yè)管理招投標，實(shí)現建管分離
在實(shí)施物業(yè)企業(yè)備案的基礎上，全面推行前期物業(yè)管理招投標制度，推進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理的分業(yè)經(jīng)營(yíng)。經(jīng)過(guò)公開(kāi)、公平的市場(chǎng)競爭，實(shí)現雙向選擇、優(yōu)勝劣汰，提高物業(yè)行業(yè)整體素質(zhì)。關(guān)于物業(yè)管理招投標及前期物業(yè)管理的相關(guān)規定，由房管部門(mén)另行制定。
(二)制定貼合我區實(shí)際的物業(yè)服務(wù)費收費指導標準
由經(jīng)發(fā)局牽頭，國土、城建、街道辦等單位參與，按照市場(chǎng)規律，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調研，必要時(shí)舉行聽(tīng)證會(huì )，制定出貼合我區實(shí)際的物業(yè)服務(wù)費收費指導標準。對物業(yè)服務(wù)各單項平均成本價(jià)格每年根據物價(jià)指數、勞動(dòng)力成本增長(cháng)指數等進(jìn)行客觀(guān)、科學(xué)的調整，定期向社會(huì )公開(kāi)發(fā)布，建立質(zhì)價(jià)相符的收費機制。
(三)全面貫徹執行交接驗收制度
為減少建設單位的開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)風(fēng)險，維護業(yè)主的共同財產(chǎn)權益，要嚴格落實(shí)《大連市房屋建筑工程竣工驗收備案管理暫行辦法》(大政發(fā)〔20xx〕70號)及我區有關(guān)規定，有效化解物業(yè)管理的矛盾糾紛，構建和諧互信的物業(yè)管理關(guān)系。
四、加強領(lǐng)導，健全組織機構
成立長(cháng)興島臨港工業(yè)區物業(yè)管理工作領(lǐng)導小組，組長(cháng)由分管城建的副主任擔任，下設辦公室，辦公室主任由房管部門(mén)主要負責人擔任，辦公室負責物業(yè)管理的日常指導工作，加強對《實(shí)施方案》貫徹情景的調查研究，及時(shí)協(xié)調解決工作中存在的問(wèn)題，不斷完善管理措施。
物業(yè)管理方案14
為了貫徹執行《重慶市物業(yè)管理條例》，規范我辦物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善社區居民的生活和工作環(huán)境，現結合我辦實(shí)際，制定物業(yè)管理工作實(shí)施方案。
一、組織領(lǐng)導
組長(cháng)：張勁松（牌樓街道辦事處主任）
副組長(cháng)：張成兵（牌樓街道辦事處副主任）
成員：幸坤權（牌樓辦事處社區服務(wù)中心主任）
駱霞（牌樓街道辦事處城管科科長(cháng)）
陳守元（印盒石社區主任）
陳聯(lián)國（觀(guān)音巖社區主任）
黃東方（萬(wàn)安社區主任）
潘中英（太平社區主任）
王明（石峰村主任）
葉平（大河溝社區主任）
周君（搭馬橋社區主任）
何永鳳（袁家墩社區主任）
何小燕（牌樓社區主任）
領(lǐng)導小組下設辦公室在社區服務(wù)中心，幸坤權兼任辦公室主任。主要職責：負責指導各社區居委會(huì )劃分物業(yè)管理小區，抓好試點(diǎn)，協(xié)調幫助社區居委會(huì )解決有關(guān)問(wèn)題，各社區要成立社區服務(wù)站，作為社區基層的物業(yè)管理協(xié)調機構。
二、規劃與目標
1、小區根據需要與合理原則，全辦城建規劃為176個(gè)物業(yè)管理小區，（其中基礎條件較好的居民區（一類(lèi)小區）個(gè)；單位型居住區（二類(lèi)小區）個(gè)；目前，各方面尚不具備條件的小區（三類(lèi)小區）個(gè)。
印盒石社區17個(gè)，其中一類(lèi)小區1個(gè)，二類(lèi)小區12個(gè)，三類(lèi)小區4個(gè)。
觀(guān)音巖社區19個(gè)，其中一類(lèi)小區4個(gè)，二類(lèi)小區5個(gè)，三類(lèi)小區10個(gè)。
萬(wàn)安社區31個(gè)，其中一類(lèi)小區2個(gè)，二類(lèi)小區8個(gè)，三類(lèi)小區21個(gè)。
石峰村1個(gè)，其中一類(lèi)小區個(gè)，二類(lèi)小區個(gè)，三類(lèi)小區1個(gè)。
太平社區30個(gè)，其中一類(lèi)小區5個(gè)，二類(lèi)小區9個(gè)，三類(lèi)小區16個(gè)。
大河溝社區20個(gè)，其中一類(lèi)小區3個(gè)，二類(lèi)小區3個(gè)，三類(lèi)小區4個(gè)。
搭馬橋社區29個(gè)，其中一類(lèi)小區個(gè)，二類(lèi)小區8個(gè)，三類(lèi)小區21個(gè)。
袁家墩社區21個(gè)，其中一類(lèi)小區4個(gè)，二類(lèi)小區6個(gè)，三類(lèi)小區11個(gè)。
牌樓社區8個(gè)，其中一類(lèi)小區2個(gè)，二類(lèi)小區4個(gè)，三類(lèi)小區2個(gè)。
2、工作目標。社區物業(yè)管理工作是城市管理工作的重要基礎，直接關(guān)系到居民的切利益和社會(huì )的穩定與發(fā)展，加強社區物業(yè)管理有利于提高城市管理水平和改善居住環(huán)境，而且對于我區創(chuàng )建國家衛生城市、文明城市和一流人居環(huán)境具有重要意義。我辦物業(yè)管理工作的目標是：加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，讓社區居民充分認識到物業(yè)管理工作的重要意義，取得理解和支持；在轄區物業(yè)管理小區逐個(gè)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，成立業(yè)主委員會(huì )，力爭在20xx年底，逐步實(shí)現規范化的物業(yè)管理，以全面提升城市管理水平。
三、實(shí)施步驟
1、制定方案（20xx年8月1日——8月30日。組織街、居工作人員對社區居民住宅進(jìn)行摸底調查，研究討論，在征求有關(guān)單位和社區居民意見(jiàn)的'基礎上，劃定物業(yè)管理小區、制定社區物業(yè)管理實(shí)施方案。
2、宣傳部署（20xx年9月1日——9月30日）。對社區物業(yè)管理工作動(dòng)員部署。運用墻報、黑板報、專(zhuān)欄等形式加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，使社區居民充分認識實(shí)行物業(yè)管理工作的必要性和意義，以及給群眾帶來(lái)的切身利益。
3、抓好試點(diǎn)（20xx年10月1日——10月30日）。確定大河溝社區、牌樓社區、太平社區為物業(yè)管理的試點(diǎn)社區。
4、總結推廣（20xx年11月1日——11月30日）�？偨Y試點(diǎn)工作經(jīng)驗在各社區加以推廣，試點(diǎn)中的問(wèn)題和不足之處加以修正和改進(jìn)，在具體實(shí)施過(guò)程中搞好分類(lèi)督促指導，推進(jìn)（重慶市物業(yè)管理條例）在我辦的全面落實(shí)。
四、主要措施
1、物業(yè)管理領(lǐng)導小組每月召開(kāi)一次會(huì )議，學(xué)習上級有關(guān)文件和會(huì )議精神，分析進(jìn)度，查擺問(wèn)題，研究部署階段性工作等。
2、建立街、居二級目標管理責任制。街道和社區居委會(huì )主要領(lǐng)導是落實(shí)物業(yè)管理的第一責任人，對社區物業(yè)管理工作做到親自規劃部署，經(jīng)常了解情況，積極協(xié)調解決問(wèn)題，確保全辦物業(yè)管理工作有計劃有步驟地推進(jìn)。
3、強化考評，嚴肅紀律。街道將定期或不定期地對各社區居委會(huì )對推進(jìn)物業(yè)管理工作的情況進(jìn)行督促檢查和評比，對物管工作落實(shí)好的社區和表現突出的個(gè)人，年終進(jìn)行表彰。對群眾反映強烈，不認真宣傳條例，不主動(dòng)劃定物業(yè)管理區域，不積極支持業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì )或配合有關(guān)部門(mén)推進(jìn)物業(yè)管理工作的單位，要及時(shí)督導，責令限期改正，典型的要予以通報批評或組織處理。
物業(yè)管理方案15
一、概述
某項目位于甲縣城東，將是甲縣新城區及行政、文化、體育、經(jīng)濟中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景，某小區的物業(yè)管理水準將更顯重要。
二、目標
貫徹開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)某小區項目構思，引進(jìn)大都市物業(yè)管理理念，通過(guò)優(yōu)良的服務(wù)將某小區管理成都市居住區，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮，力促某小區物業(yè)保值增值。樹(shù)立某物管公司品牌，
三、組織
物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當前多數物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡(jiǎn)潔、實(shí)用，降低組織內耗及勞資成本等。
反饋
運行機制
組織結構圖
經(jīng)營(yíng)環(huán)境圖
四、人事人事設置原則:
一人多崗，不要因人設崗。預計16名員工(按整個(gè)小區交付時(shí)設計)。序號崗位人數主要職責備注1經(jīng)理1在董事會(huì )領(lǐng)導下，全面負責經(jīng)營(yíng)等。2經(jīng)營(yíng)部主任1具體經(jīng)營(yíng)事務(wù)、人事等。3辦事員3文書(shū)、財務(wù)、勞資、后勤等。財會(huì )要持證4物業(yè)管理員1具體物業(yè)管理、裝修監管、收費、維保服務(wù)等。5安全護衛員7門(mén)衛、巡更、停車(chē)管理、小區內公共秩序等。6水電工1公共區域水電設施維護、水電維修服務(wù)等。7保潔員2公共區域衛生保潔、綠化養護等。員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問(wèn)公司進(jìn)行培訓，骨干員工將送市主管部門(mén)的崗位培訓結構培訓。培訓率100%。
五、經(jīng)營(yíng)預測a)經(jīng)營(yíng)收入:
19、14萬(wàn)元(年度，以下省略)物業(yè)管理費:11、34萬(wàn)元應收
12、6萬(wàn)元30000x12x0、35=126000(元)
預計收入11、34萬(wàn)元(收繳率90%)維修服務(wù)費:0、5萬(wàn)元特約服務(wù):5、8萬(wàn)元其他收入:1、5萬(wàn)元b)支出:20、25萬(wàn)元人員工資福利:14萬(wàn)元辦公費用:2、5萬(wàn)元(辦公、安全護衛、綠化、保潔、消殺等)維修保養費用:1、5萬(wàn)元稅金:1、05萬(wàn)元不可預見(jiàn)費用:1、2萬(wàn)元c)潤虧:-1、11萬(wàn)元d)物業(yè)接管期間前期投入:10萬(wàn)元(辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛用品、綠化等)e)公共性服務(wù)費構成測算:21、962萬(wàn)元/年，0、61元/月xm2
(1)員工的工資和按規定提取的福利費序號崗位人數工資標準工資合計1經(jīng)理1120012002經(jīng)營(yíng)部主任18008003辦事員360018004物業(yè)管理員18008005安全護衛員750035006水電工17007007保潔員2400800工資總額合計9600工資總額合計:9600元/月;115200元/年福利:115200x23%=26496(元/年)合計:14、、17萬(wàn)元/年
(2)公用設施設備維修及保養費:1、5萬(wàn)元
(3)綠化管理費:綠化率45%1、04萬(wàn)m2x1元/年xm2=1、04萬(wàn)元
(4)清潔衛生費:2人x12月x80元/月x人=0、192萬(wàn)元
(5)安全護衛費:7人x200元/年x人=0、14萬(wàn)元
(6)辦公費:按管理人員工資總額25%計算
5、52萬(wàn)元x25%=1、38萬(wàn)元
(7)固定資產(chǎn)折舊費:按10%計算即1萬(wàn)元
(8)稅費:按營(yíng)收5、5%繳納即1、052萬(wàn)元
(9)保險費:暫不投保(10)合理利潤:按營(yíng)收8%計算1、36萬(wàn)元但為減輕業(yè)主負擔，我司將通過(guò)多元化經(jīng)營(yíng)、特約服務(wù)，嚴控經(jīng)營(yíng)成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務(wù)費價(jià)格，擬向政府物價(jià)主管部門(mén)申報本小區公共性服務(wù)費價(jià)格指導價(jià)格為0、35元/月xm2。
六、前期物業(yè)接管
a)派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗收(無(wú)驗收權，僅可從物業(yè)管理角度向開(kāi)發(fā)商提出建議)。
b)物業(yè)接管驗收既應從今后物業(yè)維護保養管理的角度進(jìn)行驗收，也應站在業(yè)主的立場(chǎng)上，對物業(yè)進(jìn)行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權益。是物業(yè)通過(guò)竣工驗收后，對物業(yè)主體結構安全和使用功能的再驗收;供電、給排水、衛生、道路等設備設施能正常使用;房屋幢、戶(hù)編號已經(jīng)有關(guān)部門(mén)確認;落實(shí)物業(yè)的保修事宜(保修責任、保修期限、保修范圍)。確保保修項目、期限、標準、責任、方式的落實(shí)，重大保修項目細則與圖紙校驗到位;接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術(shù)資料進(jìn)行對照檢查，發(fā)現產(chǎn)權、技術(shù)資料有缺漏的，應以書(shū)面形式上報開(kāi)發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。接管小組按《設備移交清單》，對各類(lèi)設備按數量、規格、性能、容量等進(jìn)行對照檢查，發(fā)現接管設備(設施)與移交清單不符或有缺漏的，應以書(shū)面形式上報開(kāi)發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進(jìn)行全面檢查，并將檢查記錄在冊，對發(fā)現的問(wèn)題應及時(shí)督促有關(guān)單位迅速解決。在保修期內，因施工、安裝、設備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問(wèn)題，公司應查明原因，及時(shí)上報開(kāi)發(fā)商，請求盡快解決。抄水、電、氣表的底數，記錄備案。接管驗收中若發(fā)現問(wèn)題，應明確記錄在案，約定期限督促開(kāi)發(fā)商督促建筑商對存在的問(wèn)題加固補強、整修，直至完全合格。接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。當物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續以后，整個(gè)物業(yè)驗收與接管工作即完成。
七、入伙
1、準備工作治安方面:小區四周種綠籬或安裝防護欄;增設報警系統;統一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗;車(chē)輛管理:增設區間道路標志;封閉小區由多個(gè)出入口到一進(jìn)一出;增設自行車(chē)棚;加固架空層車(chē)庫;垃圾清運:增設垃圾池(屋)或垃圾清運站等樓道燈:改用節能燈(如:溫感、聲控或角摸式等)分步購置辦公、護衛、保潔、水電工等設備及工屬具和員工工作服等;制定入住流程;印刷入住表格;
2、協(xié)調工作與供電局、自來(lái)水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶(hù)入住后的水、電、氣等的供應。代業(yè)主與電話(huà)公司聯(lián)系電話(huà)安裝事宜，爭取現場(chǎng)放號，方便業(yè)主。與學(xué)校、派出所和居委會(huì )聯(lián)系，了解小孩轉學(xué)和遷移戶(hù)口的手續辦理細節，以及有關(guān)聯(lián)系電話(huà)，入住時(shí)公告。
3、入伙現場(chǎng)入伙準備、協(xié)調工作到位后，要部署入伙現場(chǎng)，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂(lè )，安全護衛立崗、巡更，迎接業(yè)主入伙。舉行入伙儀式:邀請政府官員、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩，造聲勢。注意事項:避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現象。
八、物業(yè)裝修與管理業(yè)主在收樓后有權對自己所購物業(yè)進(jìn)行裝修，但裝修必須在規定范圍內進(jìn)行。
其有關(guān)規定包括:國家建設部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶(hù)裝修管理規定》。根據上述規定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行申請登記，包括填寫(xiě)業(yè)主裝修申請表、領(lǐng)取《裝修管理規定》，根據約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準后方可動(dòng)工。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應組織驗收，合格后即退還裝修押金及保證金。業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時(shí)，需如實(shí)填寫(xiě)裝修施工內容，并注明委托施工單位及進(jìn)場(chǎng)人數，業(yè)主、施工隊及物業(yè)管理企業(yè)三方應在申請書(shū)上簽字蓋章。
九、物業(yè)檔案的建立
物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設開(kāi)發(fā)成果的記錄，是以后實(shí)施物業(yè)管理時(shí)對工程維修、配套、改造必不可少的依據，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時(shí)必須移交的內容之一�，F代建筑工程隨著(zhù)科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設備設施以及埋入地下和建筑體內部的.管線(xiàn)越來(lái)越多，越來(lái)越復雜，越來(lái)越高科技化和專(zhuān)業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個(gè)環(huán)節。收集的關(guān)鍵是盡可能完整，時(shí)間上講是指從規劃設計到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料;從空間上講是指物業(yè)構成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境，整理的重點(diǎn)是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內在規律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類(lèi)與保存，利用即是在日后的管理過(guò)程中使用并加以充實(shí)。
十、日常管理
(一)房屋管理運作一覽表工作內容核對業(yè)主裝修審核巡視跟蹤監督走訪(fǎng)回訪(fǎng)熟悉收費財務(wù)頻度天一天內辦完二遍/天，入伙期間6h/天，消滅違章于未然每周三次100%標準準確符合規定，無(wú)危及安全、外觀(guān)無(wú)改變、用途無(wú)改變無(wú)亂堆亂放、亂挖亂接，無(wú)違章裝修，房屋完好率100%，投訴率1‰以下。無(wú)違章裝修及時(shí)聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)、滿(mǎn)足業(yè)主合理要求，業(yè)主滿(mǎn)意率99%以上對小區幢數、套數、面積、公共實(shí)施、管線(xiàn)、開(kāi)關(guān)、業(yè)主幢號、房號、姓名、單位、電話(huà)以及家庭情況等隨問(wèn)隨答，正確率90%以上收繳率90%以上日清月結，帳表相符，每六個(gè)月帳目向業(yè)主公開(kāi)一次工作程序8:00~8:30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8:30~17:00跟蹤監督、巡視、走訪(fǎng)、整理檔案
(二)綠化管理工作項目澆水施肥修剪整形病蟲(chóng)防治除雜草保潔補苗工作要求冬春季晴天每二天澆一次水，時(shí)間近午為宜;夏秋季每天二次，時(shí)間近早晚為宜春秋季一遍，根據長(cháng)勢局部加施灌木和粗生喬木春秋季多遍;冬季喬木一遍春夏秋季多遍，冬季清園，嚴重者重點(diǎn)防治每月一遍，嚴重者半月一遍8h/天春夏季一遍，嚴重者隨缺隨補標準均勻，保持綠色長(cháng)勢良好均勻，無(wú)重、無(wú)漏喬木剪下叢生枝、內生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50mm長(cháng)勢優(yōu)良不污染環(huán)境純度90%以上保潔率99%以上綠化率95%以上程序7:00~9:30澆水、施肥;9:30~11:30除雜草、整形、保潔;13:30~15:30除殺蟲(chóng)、補缺、保潔;15:30~17:00澆水、施肥
(三)房屋及公用設施維修、養護運作一覽表工作內容裝修審查、監督巡視清理室內維修室外維修及養護道路停車(chē)場(chǎng)天面樓梯及墻面明溝暗溝外墻供水供電供氣路燈頻度8h內隨來(lái)隨辦，隨進(jìn)度進(jìn)行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季急修不過(guò)夜，小修補24h內，中修二天，大修二天內有回音檢查二遍/天，及時(shí)維修每月檢查一遍每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修每周檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，責任范圍內即壞即修，責任區外及時(shí)報告有關(guān)部門(mén)每月檢查一遍，即壞即修標準符合規定，無(wú)危及安全、外觀(guān)，無(wú)改變用途熟悉房屋公用設施、種類(lèi)、位置、分布、安全要求、開(kāi)關(guān)位置，公用設施完好率90%以上無(wú)堵、少污積、無(wú)缺損、井蓋完好率100%憑票收費不索要小費、好處，回訪(fǎng)率100%，業(yè)主滿(mǎn)意率90%以上平整率無(wú)積水，缺損，完好率90%以上無(wú)積水，無(wú)漏隔熱層完好整潔無(wú)缺，扶手完好，梯燈正常，無(wú)張貼痕跡暢通無(wú)積水、無(wú)塌陷無(wú)鼠洞無(wú)脫無(wú)鼓、無(wú)滲水、無(wú)違章、整齊統一運作正常，無(wú)亂搭亂接，無(wú)泄漏燈泡正常，燈罩完好率90%以上程序8:00~8:30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8:30~17:00跟蹤監督、養護維修、巡視、走訪(fǎng)、整理檔案工作內容定崗檢查流動(dòng)檢查學(xué)習與訓練消防設施家居安全違法行為裝修監督車(chē)輛行駛停放保潔單車(chē)、摩托保管突發(fā)事件學(xué)習法規教育訓練頻度24h每周一遍24h，每20分鐘一遍24h5分鐘內到達現場(chǎng)每周一次，每次1h標準人車(chē)進(jìn)出有序，車(chē)輛發(fā)牌、登記，交費90%以上，無(wú)收購、乞討、商販等可疑人物進(jìn)出。完好率100%被盜、刑事、火災、治安案件發(fā)生率2‰違章率5%以下無(wú)違章、無(wú)鳴笛叫人100%無(wú)違章采取正確、恰當措施國家和地方法規、業(yè)主公約等遵紀守法、嚴明安全護衛紀律健身、隊列等常規訓練
(四)安全護衛、停車(chē)管理
(五)保潔管理工作項目地面清潔保潔樓梯道垃圾清運消殺滅鼠、蟑螂頻度二遍/天14h/天掃二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月，向業(yè)主發(fā)藥一次/年標準地面無(wú)雜物、垃圾、道路無(wú)泥沙，無(wú)雜草、積水，單車(chē)棚、樓梯口無(wú)雜物和蜘蛛網(wǎng)，清潔率95%以上所有公共區域無(wú)雜物、垃圾，保潔率95%以上無(wú)雜物和蜘蛛網(wǎng)，無(wú)張貼、亂堆，扶手無(wú)塵，清潔率95%以上日產(chǎn)日清，整潔無(wú)味無(wú)污積，垃圾清運率100%無(wú)蠅、少蚊、少蟲(chóng)鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內15m2或室外管道20m內3只以下程序5:00~7:00地面清掃;7:00~8:00清運垃圾;8:00~10:30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害;13:30~15:00清運垃圾;15:00~16:00地面清掃保潔。
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