物業(yè)管理方案

　　為了確保事情或工作有效開(kāi)展，我們需要事先制定方案，方案具有可操作性和可行性的特點(diǎn)。制定方案需要注意哪些問(wèn)題呢？以下是小編為大家收集的物業(yè)管理方案，歡迎大家分享。

物業(yè)管理方案1

　　一、培訓的意義：

　　對員工進(jìn)行不同階段的培訓，是圓滿(mǎn)完成委托管理目標的保證。

　　二、培訓的目標：

　　1、培訓目標是在意識、知識、技能三方面加強和提高，改進(jìn)員工的行為和表現，培養出高素質(zhì)的物業(yè)從業(yè)人員。

　　2、通過(guò)系統的培訓，加強員工對管理服務(wù)的認識，改進(jìn)工作態(tài)度，做到“服務(wù)第一，質(zhì)量取勝”。要求每個(gè)員工都做到“團結、奉獻、盡責、高效”。

　　三、培訓的方式：

　　XX物業(yè)員工培訓可分三步進(jìn)行，將根據不同時(shí)期，不同情況，制定有針對性地培訓計劃。

　　第一步：崗前培訓

　　物業(yè)介入前，物業(yè)公司組織擬派員工并安排培訓課程，以便在最短的時(shí)間內熟悉物業(yè)區域，同時(shí)樹(shù)立正確的服務(wù)意識。

　　第二步：在職培訓

　　完成崗前培訓課程后，安排各級員工進(jìn)入物業(yè)內進(jìn)行實(shí)地訓練，并配合物業(yè)介入，令物業(yè)管理工作能夠全面開(kāi)展，為業(yè)主及時(shí)提供高水準的服務(wù)。

　　第三步：提高培訓

　　在物業(yè)介入后每三個(gè)月安排更新培訓，提高員工綜合素質(zhì)和服務(wù)技能，以適應物業(yè)行業(yè)發(fā)展。

　　四、培訓課程：

　　五、1、管理處專(zhuān)業(yè)培訓：確保管理處正常及有效的運作。（1）基本物業(yè)管理概況

　�。�2）管理處的具體運作

　　2、客戶(hù)服務(wù)培訓：掌握與客戶(hù)溝通的技巧、水平，達到星級酒店服務(wù)標準。

　�。�1）客戶(hù)服務(wù)準則

　�。�2）電話(huà)用語(yǔ)、禮貌培訓

　�。�3）客戶(hù)接待禮儀

　�。�4）客戶(hù)投訴

　�。�5）客戶(hù)管理

　　3、工程培訓：物業(yè)區域實(shí)際情況、安排具有針對性的培訓，確保設備運行正常。

　�。�1）物業(yè)接管驗收

　�。�2）二次裝修程序控制

　�。�3）設備保養和維修

　　4、保安培訓：針對物業(yè)區域的.特性，加強物業(yè)保安服務(wù)意識。（1）保安準則及工作綱要

　�。�2）保安儀表、行為及紀律

　�。�3）處理投訴及對客戶(hù)的禮貌和態(tài)度（4）保安消防裝備使用

　�。�5）保安消防智能化系統的使用及維護（6）緊急情況的處理辦法

　�。�7）火災事故的處理辦法

　�。�8）車(chē)輛、人員出入控制

　�。�9）事故紀錄

　�。�10）法律、法規

　�。�11）隊列操練

　　5、清潔綠化培訓：掌握清潔綠化標準和檢查方法

　�。�1）清潔流程和標準

　�。�2）清潔、綠化器材和物料

　�。�3）檢查標準

　�。�4）綠化管理

　　附：培訓計劃表

物業(yè)管理方案2

　　一、XX佳園物業(yè)概況

　　“XX佳園”位于福廈路、環(huán)城西路與205國道交匯處，總建筑面積約2萬(wàn)平方米，小區以多層住宅為主，配有較高價(jià)值的店面，其中A區、B區占據交通“黃金點(diǎn)”，交通便捷，銀行、學(xué)校、超市、酒店、郵局等生活設施齊全，是居家置業(yè)的理想物業(yè)。美麗的社區，更需要“陽(yáng)光物業(yè)”這樣較耐心、細致、負責任的物業(yè)公司去用心呵護。

　　二、公司接管后將采取的管理檔次及服務(wù)標準

　　根據XX佳園的實(shí)況，我司確定XX佳園物業(yè)為中高檔管理。其服務(wù)標準如下：

　�。ㄒ唬┙�立24小時(shí)值班制度，設立服務(wù)電話(huà)，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報修、求助、建議、問(wèn)詢(xún)、質(zhì)疑、投訴等各類(lèi)信息的收集和反饋，及時(shí)處理并有回訪(fǎng)記錄。

　�。ǘ�）定期向住用戶(hù)發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)單，對合理建議及時(shí)整改。滿(mǎn)意率達95%以上。

　�。ㄈ�）建立落實(shí)維修制，零修急修及時(shí)率100%，返修率不高于1%。

　�。ㄋ模┟堪肽旯�開(kāi)一次物業(yè)管理服務(wù)費用收支情況。

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)檔案、業(yè)主樓案、設備設施檔案齊全。

　�。�六）常規性公共服務(wù)

　　1、房屋管理及維修養護

　�。�1）棟號、樓層、房號等標志明顯，設立引路方向平面圖。

　�。�2）物業(yè)外觀(guān)完好、整潔、外墻無(wú)脫落，無(wú)亂貼、亂涂、亂畫(huà)現象。

　�。�3）空調安裝統一。

　　2、共用設備管理，保證設備與機房環(huán)境整潔，設備良好，定期保養無(wú)事故隱患。

　�。�1）供電系統。保證正常供電，停電提前1天通知用戶(hù)，備用應急發(fā)電機可隨時(shí)起用。接地電阻每3年檢測1次。

　�。�2）弱電系統。保證系統正常工作。故障及時(shí)排除。

　�。�3）消防系統。24小時(shí)值班；設備設施齊全、完好無(wú)損，可隨時(shí)起用；組織開(kāi)展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人；消防疏散通道暢通；保證無(wú)火災安全隱患。

　�。�4）給排水系統。每半年清洗水池1次，保證水質(zhì)符合國家標準；水池、水泵周?chē)�清潔衛生，無(wú)二次污染；停水提前1天通知；消防泵每月進(jìn)行1次操作，每年進(jìn)行1次全面檢查；排水系統通暢，汛期道路無(wú)積水，地下室、車(chē)庫、設備房無(wú)積水、侵泡發(fā)生；遇有事故，維修人員在20分鐘內到達現場(chǎng)搶修，并無(wú)長(cháng)時(shí)間停水；制有應急處理方案。

　　3、共用設施管理。共用配套服務(wù)設施完好，道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。

　　4、保安及車(chē)輛管理。

　�。�1）專(zhuān)業(yè)保安隊伍，24小時(shí)值班及巡邏，保安文明執勤，言語(yǔ)規范，處理突發(fā)事件。

　�。�2）出入車(chē)輛有序，無(wú)堵塞交通現象，不影響行人通行。

　�。�3）車(chē)輛出入管理嚴格，有登記。

　�。�4）停車(chē)場(chǎng)停放整齊，場(chǎng)地整潔。

　�。�5）危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。

　�。�6）聯(lián)系群眾，搞好群防群治。

　�。�7）在公安派出所指導下搞好治安管理。

　　5、環(huán)境衛生管理。做到定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。

　�。�1）環(huán)衛設施完備。

　�。�2）實(shí)行標準化清掃保潔。

　�。�3）垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛生消毒滅殺。

　�。�4）共用部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫(huà)現象，大堂、樓梯、扶欄、天臺、屋面等保持潔凈，共用場(chǎng)地無(wú)紙屑、煙頭等廢棄物。

　�。�5）做好環(huán)衛宣傳工作，提高人的清潔衛生意識。

　　6、綠化管理

　�。�1）綠地無(wú)改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象。

　�。�2）花草樹(shù)木修剪整齊美觀(guān)，無(wú)病蟲(chóng)害，無(wú)折損。

　�。�3）綠地無(wú)紙屑、煙頭、石塊等雜物。

　�。�4）綠化完好率達到95%以上。

　　7、室內裝飾裝修管理（二次裝修）。全過(guò)程監控，保證房屋的整體性，抗震性和結構安全。

　�。�1）受理本小區二次裝修咨詢(xún)與審批。

　�。�2）所有裝修人員到管理處辦理出入證。

　　8、房屋租售管理。

　�。�1）督促外來(lái)人員在三天內辦理《暫住證》手續。

　�。�2）配合派出所、居委會(huì )對小區內租戶(hù)、流動(dòng)人員的調查，并登記在冊，確保小區的生活安全。

　　9、社區文化

　�。�1）設立學(xué)習宣傳園地，開(kāi)展健康向上的活動(dòng)。

　�。�2）制有居民精神文明建設公約。

　�。�3）配合街道辦事處、居委會(huì )、派出所開(kāi)展各項工作。

　�。�4）業(yè)主滿(mǎn)意率95%以上。

　�。ㄆ撸┽槍π缘膶�(zhuān)項服務(wù)（代理業(yè)務(wù)）

　　1、代住戶(hù)進(jìn)行室內衛生清掃、室內裝修、搬家等。

　　2、提供空房代管、房屋中介等服務(wù)。

　　3、代定報刊、郵件報刊的代收代發(fā)。

　　4、提供維修服務(wù)并做到小修不過(guò)夜，中修三天完成。

　　5、安裝、維護和修理各種家用電器和生活用品等。

　　三、公司擬采取的管理方式

　　“對物業(yè)進(jìn)行嚴格管理，為業(yè)主、開(kāi)發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”是本公司的根本理念，規范化管理，貼心服務(wù)，鑄造品牌物業(yè)公司的信譽(yù)與形象。

　�。ㄒ唬�標準化管理

　　物業(yè)管理涉及面廣，一般住用戶(hù)對物業(yè)管理服務(wù)內容、標準、檔次很難進(jìn)行全面了解，業(yè)主對服務(wù)質(zhì)量與收費關(guān)系的誤解是當前物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系僵化的一個(gè)主要原因。房屋及設備保養不及時(shí)、日常管理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因。本公司從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標準化質(zhì)量管理，使本公司物業(yè)管理行為向規范化的國際慣例靠攏，在內部管理上自律、制度上創(chuàng )新，以達到管理嚴格有序、服務(wù)質(zhì)量高的管理目標，使開(kāi)發(fā)商放心、業(yè)主滿(mǎn)意、公司信譽(yù)度得到提高。

　�。ǘ�）溝通服務(wù)至上

　　組織、溝通、協(xié)調能力是物管企業(yè)的一項不可或缺的重要素質(zhì)，具備這項素質(zhì)，工作中的各項矛盾往往可以大事化小、小事化無(wú)；反之，則誤會(huì )重重，隔閡加深。目前大多數物業(yè)公司受投訴主要在于溝通不暢所致。為此，本公司專(zhuān)門(mén)設置業(yè)主聯(lián)絡(luò )處，通過(guò)禮貌走訪(fǎng)、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的問(wèn)題（合理要求）、答復業(yè)主疑問(wèn)、設置業(yè)主交流箱、公示欄、宣傳欄等方式，發(fā)展與業(yè)主的良好關(guān)系。同時(shí)，鑒于物業(yè)管理是一項具體、繁瑣的業(yè)務(wù)，公司要求管理人員親力親為，實(shí)行走動(dòng)式管理，親臨服務(wù)一線(xiàn)，直接了解業(yè)主需求，認真負責，講道德，重誠實(shí)，對業(yè)主有求必應，保證服務(wù)質(zhì)量。凡是業(yè)主對入伙交房時(shí)提出的涉及與開(kāi)發(fā)商有關(guān)的問(wèn)題，我們將利用規范物業(yè)公司的耐心、親切的服務(wù)優(yōu)勢對業(yè)主進(jìn)行溝通、疏導和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業(yè)管理的規范要求登記下來(lái)，書(shū)面呈報開(kāi)發(fā)商。絕對禁止加劇業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司、物業(yè)公司與業(yè)主之間錯綜復雜矛盾的做法與行為。

　�。ㄈ�）締造親善的社區文化

　　創(chuàng )造一個(gè)和諧、文明、舒適、優(yōu)美的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、禮貌、親善的社區文化，與業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任，主導公司員工發(fā)展與業(yè)主、派出所、社區居民委員會(huì )以及政府部門(mén)的友好協(xié)作關(guān)系。不論員工在工作期間或在工作區域之外，業(yè)主或員工的難處是否關(guān)系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動(dòng)構架良好的人際關(guān)系，為小區、為業(yè)主、為自己、為這個(gè)物欲橫流的社會(huì )開(kāi)辟一方文明的凈土。

　　四、為開(kāi)展XX佳園物業(yè)管理所配置的人力、物力資源

　�。ㄒ唬┤藛T設置。

　　根據所確定的管理檔次及實(shí)地考察，按物業(yè)管理面積2萬(wàn)平方米計算，本公司“XX佳園”管理處擬設置工作人員11人。

　　職位人數負責內容

　　管理入主任兼業(yè)主聯(lián)絡(luò )處主任1人負責總體工作安排、業(yè)主溝通

　　工程人員1人負責設備、設施維修、保養

　　車(chē)管員/收銀員2人停車(chē)場(chǎng)管理、出納、收費

　　保潔綠化人員1人負責保潔綠化

　　保安人員6人負責崗亭、車(chē)輛出入、巡邏

　　注：財務(wù)人員由總公司兼任。

　�。ǘ�）綜合效益簡(jiǎn)要分析

　　XX佳園綜合管理費及維修金收費標準可為（以上收費標準僅供參考，最后的收費標準以物價(jià)局批復標準收費）：

　　管理費維修金

　　多層住宅0。50元/平方米·月0。20元/平方米·月

　　商場(chǎng)1。50元/平方米·月0。25元/平方米·月

　　地上車(chē)位40元/位·月

　　地下車(chē)位60元/位·月

　　五、XX佳園物業(yè)管理的具體操作

　　公司貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務(wù)理念，從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標準化質(zhì)量管理。逐步建立完善的安全保衛系統、設備設施維護系統、環(huán)境保結系統、綠化維護系統、共用設施管理系統、社區文化活動(dòng)組織系統。

　�。ㄒ唬┣捌跍蕚�

　　公司派出專(zhuān)業(yè)人員對待承接項目進(jìn)行深入研究，了解項目規劃、物業(yè)特點(diǎn)以及周邊地區物業(yè)分布情況、安全狀況，結合本方案擬定特定物業(yè)項目的管理方案；進(jìn)駐前二個(gè)月開(kāi)始籌建物業(yè)管理隊伍，進(jìn)行人員選拔、培訓，針對項目特點(diǎn)制定各項管理規定及工作流程，擬定用戶(hù)手冊、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理協(xié)議；進(jìn)駐前一星期必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關(guān)辦公設備；物業(yè)接管必須進(jìn)行驗收評估，妥善進(jìn)行鑰匙、圖紙資料的交接。

　　1內部機構的設置與擬定人員編制

　　2。物業(yè)管理人員的選聘和培訓

　　開(kāi)展管理工作前3個(gè)月。培訓內容為：專(zhuān)業(yè)管理概念，緊急應變的處置，業(yè)主及用戶(hù)投訴的處理，特別電梯配電應取得上崗證方可上崗。

　　3。規章制度制定

　　1）、根據政府有關(guān)部門(mén)的法律、法令、文件和示范文體，編寫(xiě)《業(yè)主公約》、《用戶(hù)手冊》并在入伙時(shí)發(fā)放。

　　2）、制定嚴謹、科學(xué)的管理文件（各項守則、管理規定，各級員工崗位職責及工作程序）并在入伙前完成。

　�。ǘ�）物業(yè)管理的啟動(dòng)

　　1。物業(yè)的接管驗收

　　1）、產(chǎn)權資料（項目批準文件、用地批準文件、建筑執照）。

　　2）、技術(shù)資料（竣工圖、設備的檢驗合格證書(shū)等）

　　2。入伙管理

　　1）、房屋驗收、交接執行公司嚴謹、科學(xué)的“入伙管理系統”。發(fā)放入伙通知書(shū)、住戶(hù)手冊，明確入伙驗收手續、收費標準，簽署“業(yè)主公約”，禮貌、熱忱接待業(yè)主，主動(dòng)解釋有關(guān)疑問(wèn)；簽訂物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約；通過(guò)宣傳使用戶(hù)了解和配合物業(yè)管理工作；向用戶(hù)發(fā)放《用戶(hù)須知》、《用戶(hù)手冊》；配合用戶(hù)搬遷，應打掃好室內外衛生、清掃進(jìn)出道路、協(xié)助用戶(hù)搬遷以及交通指揮等；做好用戶(hù)搬遷階段的安全工作，合理協(xié)調保安人員值班、巡邏，適當增加保安力量。

　　2）、建立業(yè)主檔案和產(chǎn)權備案。在辦理移交手續中，系統了解業(yè)主相關(guān)資料，建立顧客檔案，界定每個(gè)產(chǎn)權人擁有產(chǎn)權的范圍和比例，建立產(chǎn)權備案制度，為今后順利管理打好基礎。

　　3。二次裝修施工全過(guò)程監控

　　二次裝修管理攸關(guān)樓宇的建筑風(fēng)格、品質(zhì)，因此，為了保證樓房長(cháng)期正常使用，公司將依《廈門(mén)市住宅區物業(yè)管理條例》、建設部第46號令《建筑裝飾裝修管理規定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》、《廈門(mén)市建筑外墻裝飾管理規定》、《家庭居室裝飾二次裝修管理試行辦法》、《廈門(mén)市物業(yè)管理服務(wù)收費辦法》等有關(guān)法規以及《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《用戶(hù)手冊》、《業(yè)主公約》執行管理。

　　作業(yè)現場(chǎng)管理時(shí)，管理處將采取必要的安全防護和消防措施，保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全，控制現場(chǎng)的各種粉類(lèi)、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動(dòng)對環(huán)境的污染和危害，減輕或避免對相鄰居民的日常生活造成影響。

　　安全防范管理。二次裝修施工人員須按政府規定，接受管理處管理，留宿施工人員由業(yè)主或代理人書(shū)面擔保，防范治安事件發(fā)生；進(jìn)行二次裝修中用電、煤氣、明火安全管理，消除消防隱患；二次裝修與入住并存期間，加強安全防范重點(diǎn)宣傳，有針對性地采取措施，確保不遺留安全隱患。

　　環(huán)境衛生管理。規范二次裝修材料及垃圾的運輸和堆放，嚴禁投入下水道，確保樓宇內道路通暢及環(huán)境整潔；加強噪聲控制，限定二次裝修施工時(shí)間或進(jìn)行噪聲隔離，限度降低對周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時(shí)造成的環(huán)境影響。

　　共用設備設施管理。確保二次裝修中水電主干線(xiàn)、消防設施等戶(hù)內外設備設施不受破壞，嚴禁任意動(dòng)用消防設施，使其正常運行。

　　外二次裝修管理。嚴禁破壞外墻整體美觀(guān)，不得在外墻鑿洞；禁止安裝雨陽(yáng)蓬或作任何形式的封閉；窗戶(hù)、落地窗防護柵應設在窗扇內側；公共部位嚴禁安裝、架設私家物品及構筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門(mén)。

　　土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進(jìn)行野蠻施工，以防止破壞樓板結構；不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結構、外墻、屋面防水、廚衛防水；外墻體埋設管線(xiàn)，須進(jìn)行防水處理，以防止外墻滲水；不得在無(wú)梁板上砌筑檣體。

　　水電設施二次裝修管理。嚴禁在結構樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設水管；廚衛下水主管檢查口不得封死；二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞；墻體及吊頂內埋設電線(xiàn)應使用套管；動(dòng)員住戶(hù)在進(jìn)行吊頂裝飾時(shí)留出檢查口。

　　裝修工程完工后，由裝修戶(hù)通知管理處工程部對工程進(jìn)行驗收，出具竣工驗收單并辦理相關(guān)手續。

　�。ㄈ�）完善的日常物業(yè)管理服務(wù)

　　A、安全保衛系統

　　1、總體安全環(huán)境管理

　　在社區四周、車(chē)床進(jìn)出口、社區出入口，電梯轎廂內設置閉路監控系統，建立24小時(shí)不間斷監控資料；結合公安110報警系統，對突發(fā)安全事件及時(shí)解決，依法辦事。

　　培訓專(zhuān)業(yè)保安巡查員隊伍，保安巡查員統一著(zhù)裝、佩戴明顯標志，文明值勤，言語(yǔ)規范，認真負責，對社區進(jìn)行24小時(shí)值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線(xiàn)及頻次；對危及人身安全處設有明顯標志和防范措施并及時(shí)消除安全隱患。

　　在出入口處對來(lái)訪(fǎng)客人進(jìn)行登記，控制樓宇內流動(dòng)人員數量，防止推銷(xiāo)人員散發(fā)廣告傳單或無(wú)關(guān)人員流竄；建立我公司覆蓋全廈門(mén)市的物業(yè)保安呼叫系統，遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調配全公司人力和物力集中支援；制定應急準備和應急措施，如防臺風(fēng)、防地震方案等。

　　2、對出租戶(hù)管理

　　租戶(hù)的社區角色不同，人員流動(dòng)性大，社會(huì )背景、身份也極為復雜，因此，出租戶(hù)管理成為當今物業(yè)管理中較難處理的問(wèn)題。我公司將從提倡親和社區文化入手，對租戶(hù)進(jìn)行分類(lèi)拜訪(fǎng)與重點(diǎn)關(guān)注；配合派出所、居委會(huì )對小區內租戶(hù)、流動(dòng)人員的調查。確保樓宇內業(yè)主、租戶(hù)的生活安全與人際和諧。

　　3、車(chē)輛交通及道路管理

　　樓宇停車(chē)場(chǎng)有專(zhuān)人疏導，管理有序，排列整齊，機動(dòng)車(chē)輛出入有登記；非機動(dòng)車(chē)車(chē)輛按規定位置停放；每天巡查樓宇內道路，確保道路通暢，路面平整；井蓋無(wú)缺損、無(wú)丟失，路面井蓋不影響車(chē)輛和行人通行及業(yè)主的日常生活。

　　4、科學(xué)管理

　　記錄全面的事件日志，針對事故多發(fā)地加強巡邏及監控，消滅安全隱患。

　　B、設備設施維護系統

　　1。房屋管理與維修養護

　　主出入口設樓宇平面示意圖，幢、單元（門(mén)）、戶(hù)標號標志明顯；定期檢查外墻，發(fā)現破損及時(shí)修補，確保房屋外觀(guān)完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無(wú)脫落、無(wú)污跡；空調安裝位置統一，冷凝水集中收集；設立小告示板，開(kāi)展與業(yè)主交流，及時(shí)通報相關(guān)事項。

　　2。共用設備管理

　　本公司設備保養與維修，一是以預防為主，堅持日常保養與計劃維修并重，使設備始終處于良好狀態(tài)；二是對房屋設備做到“三好”，“四會(huì )”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設備�！八臅�(huì )”是指物業(yè)維修人員對房屋設備要會(huì )使用、會(huì )保養、會(huì )檢查、會(huì )排除故障�！拔宥ā笔菍Ψ课葜饕�設備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)；三是實(shí)行專(zhuān)業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結合。以專(zhuān)業(yè)修理為主，同時(shí)設備的使用操作人員參加日常的維護保養和進(jìn)行部分的小型維修。四是完善設備管理和定期維修制度。制度科學(xué)的保養規程，完善設備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計劃。

　　1）給排水設備管理

　　管理目標：細心保養，確保給排水設備、閥門(mén)、管道工作正常，無(wú)跑冒滴漏，方便住用戶(hù)生活。

　　供水設備（包括蓄水池、供水泵、管網(wǎng)、屋頂水箱、水表、閥門(mén)等）。對生活水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養，確保供水設備運行正常、設施完好、無(wú)滲漏、無(wú)污染；每天2次巡視水泵房、給水管網(wǎng)、屋頂水箱；水泵、水池、水箱有嚴格管理措施，無(wú)污染隱患；生活用水的水質(zhì)符合衛生標準；對二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次，無(wú)二次污染，保存二次供水衛生許可證、水質(zhì)化驗單；停水提前一天通知住用戶(hù)。

　　排水管理。每天巡視排水管道等設施，確保排水、排污管理通暢，無(wú)堵塞、外溢現象；汛期道路、車(chē)庫、設備房無(wú)積水、浸泡發(fā)生；每年一次清理化糞池、污水井；遇有事故，維修人員在規定時(shí)間內進(jìn)行搶修，無(wú)大面積跑水、泛水、長(cháng)時(shí)間停水現象。

　　2）供電設備管理

　　供電設備（變壓器、電表、供電線(xiàn)路、總開(kāi)關(guān)、戶(hù)外型負荷開(kāi)關(guān)、戶(hù)內型漏電保護自動(dòng)開(kāi)關(guān)、避雷針等）。建立24小時(shí)運行和維修值班制度，及時(shí)排除故障；每天檢查供電線(xiàn)路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度（每班巡查一次，每月細查一次，半年大檢修一次），并做好運行記錄；停電提前一天通知各用戶(hù)；臨時(shí)施工及�。ㄓ�)戶(hù)裝修制定臨時(shí)用電管理措施；發(fā)生地震、火災、水災等情況及時(shí)切斷電源；備用應急發(fā)電機隨時(shí)起用。

　　配電房管理。由機電技術(shù)人員管理和值班，無(wú)關(guān)人員禁止入內；建立配電運行記錄，每班巡查1次，每月細查1次，半年大檢修1次，查出問(wèn)題及時(shí)處理，并做好記錄；室內照明、通風(fēng)保持良好；操作開(kāi)頭的標志明顯，停電拉閘要掛標志牌，檢修停電，更應掛牌；操作及檢驗時(shí)，必須按規定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。

　　供電設備的正常維護和保養。觀(guān)察種類(lèi)儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時(shí)的電流數值，三相電流是否平衡，對照值班記錄檢查分析有關(guān)差異；核對各個(gè)支路的實(shí)際負荷是否與裝設的保護元件整定值相符合；配電箱固定是否牢固，箱內器件是否完好無(wú)損，各閘具的`接頭有無(wú)松動(dòng)，操作是否靈活，刀刃及接點(diǎn)有無(wú)燒傷，導線(xiàn)絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無(wú)焦痕；導線(xiàn)絕緣是否良好，各類(lèi)絕緣導線(xiàn)的絕緣是否老化，各接頭處無(wú)燒焦、變脆、絕緣包布有無(wú)失效，接頭之間有無(wú)腐蝕現象；金屬管連接的地線(xiàn)是否良好，有無(wú)虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無(wú)脫扣拔節現象，管路有無(wú)塌腰變形；各用電器具是否牢固；各種地板的接地電阻是否符合規定。

　　3)弱電設備管理

　　每天對門(mén)禁對講系統進(jìn)行維修保養，確保故障能及時(shí)排除。

　　4)消防管理

　　消防控制中心24小時(shí)值班，消防系統設施設備齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)起用；制訂突發(fā)事件應急方案；消防管理員接受?chē)栏裾�規的培訓�?/p>

　　建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統設施設備，每月全部檢查一次，及時(shí)發(fā)現并消除火災安全隱患，確保消防設施齊全、完好，標識完整，可隨時(shí)起用；在明顯處設立消防疏散示意圖。照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通無(wú)阻；全體管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時(shí)處理各種問(wèn)題；組織開(kāi)展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人;建立義務(wù)X，制訂突發(fā)火災應急方案;每年舉行一次消防演習，增強應急技能、提高業(yè)主消防意識。

　　C、環(huán)境保結系統

　　環(huán)境衛生管理的目的是凈化環(huán)境，給住用人提供一個(gè)清潔宜人的工作、生活環(huán)境。我司對清潔衛生工作將嚴格“五定”管理，即定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。

　　管理標準：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛設備完備;標準化保潔（專(zhuān)職人員及清潔衛生責任制);垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛生消毒滅殺;房屋公共部門(mén)共用設施無(wú)蟻害;樓宇內道路等共用場(chǎng)地無(wú)紙屑、煙頭等廢棄物;房屋共用部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫(huà);樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。

　　1、日常保潔

　　范圍工作內容頻次標準備注

　　樓道1收垃圾，洗垃圾桶2次/天無(wú)遺留物、臭味

　　2掃地板及樓梯1次/天無(wú)雜物，無(wú)積水

　　3沖洗樓梯1次/周無(wú)雜物，無(wú)積水

　　4擦公寓口信報箱1次/天無(wú)灰塵，無(wú)手印

　　5擦電梯2次/天無(wú)灰塵，無(wú)手印

　　6擦公共防盜門(mén)1次/周無(wú)灰塵

　　7擦樓梯扶手1次/周無(wú)灰塵

　　8擦公共天花板1次/周無(wú)灰塵、蜘蛛絲

　　9擦消火栓1次/月無(wú)灰塵

　　10擦窗戶(hù)2次/月無(wú)灰塵

　　道路1路面循環(huán)清掃無(wú)雜物

　　2路邊綠地2次/天無(wú)雜物

　　3水泵結合器1次/周無(wú)灰塵

　　4路燈柱1次/周無(wú)灰塵

　　綠地清理2次/天無(wú)灰塵、枯葉

　　2、四害消滅

　　在樓道、道路、綠地等公共區域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周?chē)鷧^域對四害滋生地消毒處理。

　　D、綠化維護系統

　　制定綠化管理標準，定期對樓宇綠化進(jìn)行澆水、施肥、修剪、殺蟲(chóng)等工作;對樓宇綠化進(jìn)行改進(jìn)、栽種;綠地無(wú)改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象;花草樹(shù)木長(cháng)勢良好，修剪整齊美觀(guān)，無(wú)病蟲(chóng)害，無(wú)折損、無(wú)斑禿;綠地無(wú)紙屑、煙頭、石塊等雜物。

　　項目措施標準

　　綠化澆水澆水（依氣候變化)澆足澆透

　　草皮修剪（按季節進(jìn)行)草皮美觀(guān)平整

　　雜草清除（每周一次)確�；�本無(wú)雜草

　　防蟲(chóng)病蟲(chóng)害防治（一年2次)無(wú)病蟲(chóng)害

　　養護施肥（一年4次)綠化生長(cháng)旺盛

　　喬灌木修剪造型一年4次

　　E、共用設施管理系統

　　制定共用設施管理標準，對業(yè)主的共用設施：籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等制定相應的管理辦法，定期對共用設施進(jìn)行維護保養;開(kāi)發(fā)收益性服務(wù)項目，借助專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)對共用設施進(jìn)行有效管理，并引入良好的運營(yíng)機制充分發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值，為業(yè)主及開(kāi)發(fā)商獲取收益也為良好的物業(yè)管理注入動(dòng)力。

　　F、社區文化活動(dòng)組織系統

　　1、社區文化建設

　　創(chuàng )造一個(gè)和諧、文明、舒適的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。在一年里，特別是節日，如春節、中秋節等，管理處騰出活動(dòng)空間，與社區居委員會(huì )一道，組織社區居民參與開(kāi)展各種積極向上的文藝活動(dòng)，使住用戶(hù)擁有一份歸屬感;各項活動(dòng)事先計劃，爭取政府有關(guān)部門(mén)支持，并發(fā)展與業(yè)主委員會(huì )、社區居委會(huì )以及政府有關(guān)部門(mén)的良好合作關(guān)系;在樓宇告示欄上設立學(xué)習宣傳園地;配合、支持、參與社區文化建設，提倡高雅的社區文化。

　　2、便民服務(wù)

　　“不出社區門(mén)，照樣過(guò)日子”是本公司服務(wù)的一項重要目標，當住戶(hù)遇到生活上或工作上的多方面問(wèn)題而難以應對時(shí)，全公司員工都能夠有求必應地提供服務(wù)，主動(dòng)為住戶(hù)排憂(yōu)解難，積極開(kāi)展臨時(shí)性的、專(zhuān)項性的、業(yè)戶(hù)自愿選擇的特約服務(wù)方式。

　　1)、日常服務(wù)

　　設置業(yè)主聯(lián)絡(luò )處、服務(wù)專(zhuān)線(xiàn)，開(kāi)辟為業(yè)主/業(yè)主委員會(huì )與本公司溝通交流場(chǎng)所，不但要接受住戶(hù)的質(zhì)疑、問(wèn)詢(xún)、投訴、求助、報修，還要求公司員工必須熱情相待，及時(shí)處理和反饋住戶(hù)的各種要求;建立回訪(fǎng)制度并記錄，定期向住用戶(hù)發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)單，對合理化建議及時(shí)整改;每半年公開(kāi)一次物業(yè)管理服務(wù)費用收支情況;代定報刊，郵件報刊代收代發(fā)。

　　2)、特約服務(wù)

　　提供有償特約維修服務(wù)。室內維修裝潢業(yè)務(wù)，小修不過(guò)夜，中修三天完成;空房代管，房屋中介;委托代裝家用電器;代辦家庭清潔、消毒、打蠟;委托代聘各種類(lèi)型的保姆、家教和醫療護理;信息咨詢(xún)服務(wù)等

　　六、物業(yè)接管事項說(shuō)明

　�。ㄒ�)我公司一旦接受委托進(jìn)行物業(yè)管理，保安、環(huán)境衛生等關(guān)系小區基本生活秩序的工作立即入場(chǎng)開(kāi)展，各項接管工作一周內完成，以保障小區業(yè)主的切身利益。

　�。ǘ�)為了高效完成接管工作，公司領(lǐng)導成立以陳副總經(jīng)理為首的接管驗收小組（具9年物業(yè)管理工作經(jīng)驗)。成員包括2名工程師、1名會(huì )計師。

物業(yè)管理方案3

　　一、前期管理

　�。ㄒ唬�、人員安排

　　管理處主任、各部門(mén)負責人按進(jìn)度陸續入駐欣怡家園社區現場(chǎng)，參與前期的物業(yè)規劃，具體內容如下：參與有關(guān)設備的安裝、調試、監理工作，掌握樓宇設備設施的合理布局等基本情況，提出建議；參與房屋的竣工驗收和房屋設施的預驗工作；配合房產(chǎn)公司做好綜合驗收相關(guān)工作；投入入住前的各項工作。

　�、贅怯罹C合驗收前一個(gè)月，部分治安人員經(jīng)上崗培訓合格后，先期到位，負責對將接收的物業(yè)的守衛工作。

　�、跇怯罹C合驗收前，按照慈溪市住宅樓宇條例規定，做好物業(yè)的接管驗收工作，包括用房、資金、資料、房屋設備設施等內容。

　�、蹣I(yè)主入住前半個(gè)月，管理處掛牌辦公，所有員工經(jīng)培訓合格后上崗，共同迎接業(yè)主入住。

　�。ǘ�）、前期管理及監督

　　管理處成立后，管理處主任編寫(xiě)入住工作方案，配備管理處工作人員，制定開(kāi)辦采購計劃；

　　治安方面：熟悉社區地形地物及各種安防設施，明確人員排班及各崗位工作職責；

　　車(chē)輛管理：設計安裝社區內道路標志，建立完善車(chē)輛管理制度；

　　垃圾清運：確定臨時(shí)裝修垃圾堆放處。

　�。ㄈ�）、配合工作

　　與供電、供水、煤氣、電信等公司和有線(xiàn)電視、郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證業(yè)主入住后水、電、氣、通信等正常使用。

　　與學(xué)校、派出所聯(lián)系，了解小孩轉學(xué)、戶(hù)口遷移的手續辦理細節，以及有關(guān)聯(lián)系電話(huà)，入住時(shí)公告業(yè)主。

　　二、入住管理

　�。ㄒ唬�、舉行簡(jiǎn)樸溫馨的入住儀式

　　為使業(yè)主在短時(shí)間內了解、熟悉欣怡家園社區情況，展現我公司物業(yè)管理人的良好形象，我們將邀請房產(chǎn)公司相關(guān)領(lǐng)導、社區領(lǐng)導等在社區舉行簡(jiǎn)樸溫馨的入住儀式。

　�。ǘ�）、辦理入住手續采取的便利措施

　　辦理入住八字方針：“熱情、周到、高效、便利”。

　　1、設立入住手續辦理場(chǎng)地，有咨詢(xún)、資料分發(fā)（業(yè)主手冊、裝修管理規定等），收取相關(guān)費用、簽訂入住公約，精神文明公約、發(fā)放鑰匙、驗房服務(wù)等，由專(zhuān)職人員提供一條龍服務(wù)，精心安排入住程序。

　　2、提前與煤氣公司、電信公司、廣播電視局簽訂代辦業(yè)務(wù)協(xié)議書(shū)，代辦相關(guān)業(yè)務(wù)，給業(yè)主方便。

　　3、提供集體辦理和上門(mén)服務(wù)等服務(wù)項目。

　�。ㄈ�）、收費標志上墻及宣傳工作

　　1、在社區宣傳櫥窗內，制作張貼收費一覽表，列明本住宅社區物業(yè)服務(wù)收費及有償服務(wù)收費標準，公布監督、服務(wù)電話(huà)。

　　2、印制收費標準宣傳單，委托房產(chǎn)公司銷(xiāo)售部門(mén)在房屋交付業(yè)主時(shí)一同發(fā)放。

　　3、在入住手續辦理現場(chǎng)，準備部分收費標準宣傳單即相關(guān)收費文件復印件，以備業(yè)主索取。

　　三、裝修管理

　�。ㄒ唬�、裝修控制流程

　　1、業(yè)主辦理入住手續；

　　2、對業(yè)主裝修隊進(jìn)行裝修講解；

　　3、對裝修方案進(jìn)行備案，簽訂《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》；

　　4、裝修管理員、環(huán)境巡查員、治安巡邏員交叉監督；

　　5、（對違章裝修的）立即指出，上門(mén)以理說(shuō)服業(yè)主，以情打動(dòng)業(yè)主，使其改正；

　　6、（若仍不糾正的）采取相應的制止措施，向職能部門(mén)反映，以取得行政上的支持。

　�。ǘ�）、裝修宣傳

　　為加大裝修宣傳力度，充分發(fā)揮社區文化的導向功能、約束功能，并架起管理處與業(yè)主的橋梁，真正提高業(yè)主按章裝修的自覺(jué)性，提前對每一個(gè)業(yè)主進(jìn)行裝修宣傳，向業(yè)主和裝修隊發(fā)放《裝修須知》，明確裝修規定、違章裝修的危害行和處理措施，從而降低違章裝修發(fā)生率。

　�。ㄈ�）、裝修備案

　　1、根據《裝修城市房屋使用安全管理條例》進(jìn)行備案。

　　2、保證房屋設施正常使用功能。審核重點(diǎn)：房屋結構、智能化設施及管線(xiàn)、電訊、有線(xiàn)電視、供水、供電、供氣等管線(xiàn)。

　　3、保證房屋外觀(guān)統一美觀(guān)。審核重點(diǎn)：陽(yáng)臺、窗臺、天臺、空調安裝及管線(xiàn)走向。

　　4、裝修材料符合防火規定。

　�。ㄋ模�、裝修跟蹤監管體系

　　業(yè)主裝修施工，指定專(zhuān)職房管員，實(shí)施“全過(guò)程”

　　追蹤監管。通過(guò)現場(chǎng)巡查，及時(shí)與業(yè)主溝通，了解施工方案、裝修工程進(jìn)展，把違章裝修消滅在萌芽階段。治安人員、環(huán)境監管人員及其他人員均對裝修進(jìn)行監管，形成立體式的裝修監管網(wǎng)絡(luò )，體現裝修管理“全過(guò)程、全因素、全員管理”的特點(diǎn)，消除管理盲點(diǎn)，維護好智能設施管線(xiàn)等公共管線(xiàn)，杜絕違章搭建。

　�。ㄎ澹┻`章裝修處理

　　業(yè)主裝修備案中，服務(wù)中心分別與業(yè)主和施工單位簽訂具有法律效力的《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》，劃清管理處、業(yè)主、裝修施工單位之間的責、權。同時(shí)制定《欣怡家園住宅社區裝修管理規定》，業(yè)主出現違章裝修，房管員或治安人員上門(mén)做好業(yè)主的思想工作，禮貌地向業(yè)主介紹裝修規定，耐心的向業(yè)主聲明違章裝修可能造成的危害。做到以理說(shuō)服業(yè)主，以情感化業(yè)主，爭取支持和理解，讓業(yè)主自覺(jué)接收整改要求。針對違章裝修，除了采取說(shuō)服教育、行政壓力促使其整改外，根據違章?lián)p壞情況，采取賠償處理等經(jīng)濟手段控制。對違章裝修并無(wú)視一切的業(yè)主，將上報行政職能部門(mén)，由相關(guān)部門(mén)解決處理。

　　四、入住期間的安全防范措施

　�。ㄒ唬┤胱∑陂g的治安分析

　　1、周邊環(huán)境較為復雜，地處城鄉結合部，外來(lái)人口與入住高峰期中的外來(lái)裝修、搬運人員往來(lái)頻繁的狀態(tài)相互并存。

　　2、裝修集中，裝修監管面大，裝修防火任務(wù)艱巨。

　　3、社區內各種智能化設備處于調試、試運行階段，業(yè)主對設備的運行、使用還不夠了解，誤報、出錯率高，治安壓力大，管理難度大。

　�。ǘ�）、具體防范措施

　　針對這一時(shí)期的治安形勢，我們在入住期間確立了“人防為主、技防物防為輔”的治安策略。

　　1、治安隊伍建設

　　按照高標準建立一支高素質(zhì)的治安隊伍，嚴格招聘、培訓、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節。治安人員中聘用退伍軍人，具有良好思想品質(zhì)的精湛業(yè)務(wù)技能的組成。建立業(yè)務(wù)、績(jì)效考核與工資、職位掛鉤的機制，實(shí)行10%末位淘汰制。

　　2、確立治安重點(diǎn)，搞好對人流、物流、車(chē)流的有效控制

　�、偃肆骺刂�

　　對來(lái)訪(fǎng)人員須通過(guò)門(mén)崗，與業(yè)主取得聯(lián)系后方可進(jìn)入，并做好訪(fǎng)問(wèn)登記和離去注銷(xiāo)手續；

　　對裝修、搬運人員采取出入證管理制度，對他們的活動(dòng)范圍進(jìn)行一定限制；

　　對可疑陌生人，采取追蹤、監控的措施，必要時(shí)可上前有禮貌地執行驗證檢查；

　　經(jīng)常與派出所聯(lián)合檢查戶(hù)口，把可疑分子清出社區。

　�、谖锪骺刂�

　　對物資流動(dòng)實(shí)施申報制、盤(pán)查制和登記制；

　　業(yè)主物品的搬出必須向主動(dòng)門(mén)崗申報，并嚴格按照規定進(jìn)行登記；

　　治安人員有責任和義務(wù)對物資的出入進(jìn)行禮貌檢查；

　　所有物資流動(dòng)實(shí)行登記放行制度。

　�、圮�(chē)流控制

　　通過(guò)停車(chē)場(chǎng)IC卡管理系統記錄車(chē)主、車(chē)牌號、車(chē)型等信息。

　　3、加強與相關(guān)部門(mén)的配合

　　與當地派出所建立聯(lián)系，請求派出所的協(xié)助，加大治安治理綜合力度。

　　五、協(xié)助業(yè)主委員會(huì )籌建工作

　　按照國家物業(yè)有關(guān)規定和慈溪市住宅物業(yè)管理條例規定，在業(yè)主入住率達50%前，由管理處制定相應的公眾制度，并廣泛聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)，逐步修改成文，同時(shí)向業(yè)主宣傳成立業(yè)主委員會(huì )的相關(guān)程序和要求，為業(yè)主委員會(huì )成立做好基礎工作。在入住率達到50%時(shí)，報請政府職能部門(mén)，組織召集第一次業(yè)主代表大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )成立大會(huì )。管理處還應配合業(yè)主委員會(huì )籌備小組制定公眾制度草案，如業(yè)主、使用人公約等，備好大會(huì )審議材料，如前期物業(yè)管理報告、財務(wù)收支情況、物業(yè)管理委托合同等。

　　六、管理人員的配備

　　管理處定編52人，其中主任、副主任各1名，各部門(mén)負責人4人，由物業(yè)公司聘任，授權到欣怡家園住宅社區實(shí)施綜合管理。

　　接待員：2人，接待業(yè)主的來(lái)訪(fǎng)和投訴并及時(shí)處理。

　　文員：1人，負責社區房屋及業(yè)主的有關(guān)資料的存檔工作和信息收集工作。

　　財務(wù)：1人，負責社區的經(jīng)濟核算和各種費用的收繳工作。

　　衛生清潔工：16人，負責社區的衛生清潔工作，每天清掃公共場(chǎng)所、綠化帶及人行道、樓梯道等公共部位。

　　綠化管理養護工：2人，負責社區內的綠化及花草樹(shù)木的養護培植工作，并對業(yè)主的垂直綠化（陽(yáng)臺擺花）和庭院綠化進(jìn)行指導。

　　治安員：32人，負責住宅區內的治安、保衛防范、車(chē)輛管理工作，配合派出所、車(chē)管、消防等部門(mén)維護正常治安秩序，負責管理社區的停車(chē)場(chǎng)以及出入社區的各種車(chē)輛，維護社區的交通秩序；

　　維修工：7人，負責社區的房屋及設施設備的維修、養護。

　　七、管理人員的錄用與考核、培訓計劃

　�。ㄒ唬�、管理人員的錄用要求

　　全面負責社區物業(yè)管理工作

　　大專(zhuān)以上文化，三年以上物業(yè)實(shí)際管理經(jīng)驗

　�。ǘ�）、員工服務(wù)準則

　　1、熱愛(ài)本職工作，努力學(xué)習管理技能，不斷提高管理水平，樹(shù)立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的宗旨，做好本職工作。

　　2、上班時(shí)間穿戴整齊，按規定著(zhù)裝，佩帶工作牌，保持精力充沛，不做與工作無(wú)關(guān)的事情，不做不雅觀(guān)的舉動(dòng)。

　　3、主動(dòng)向來(lái)訪(fǎng)業(yè)主問(wèn)好，待人彬彬有禮，舉止文雅，接待態(tài)度認真、懇切、答復問(wèn)題明確，不含糊其詞，并做好記錄。一般問(wèn)題當天解決，來(lái)信一周內答復，涉及疑難問(wèn)題定期答復。

　　4、對業(yè)主的無(wú)禮行為，應盡量容忍，耐心說(shuō)服，不以惡相待，不容許與業(yè)主發(fā)生打罵行為。

　　5、竭誠為業(yè)主服務(wù)，對業(yè)主提出的問(wèn)題或困難，盡快給予合理解決，對涉及政策方面性的問(wèn)題，暫不能回答或解決的事，給予耐心解釋?zhuān)�并做好記錄，上報處理；涉及多方面的�?wèn)題，會(huì )同有關(guān)部門(mén)研究解決。

　　6、執行房屋修繕原則，不準日益增減項目、數量，必須按計劃進(jìn)行，保證按時(shí)施工，完工后有業(yè)主驗收簽名；愛(ài)護居民財產(chǎn)，嚴格增收紀律，不請吃、不請喝、不怠工、不誤工、不刁難業(yè)主。

　　7、維護業(yè)主的合法權益，深入了解情況，積極為業(yè)主排憂(yōu)解難，不準借機利用權利或職務(wù)謀取利益。

　�。ㄈ�）、工作人員的考核

　　1、部門(mén)負責人的考核內容：

　�、賹�公司、管理處制度政策的落實(shí)情況：對公司、管理處會(huì )議執行情況應及時(shí)向所屬員工傳達，管理處制定專(zhuān)人隨時(shí)抽查，了解各部門(mén)員工對有關(guān)會(huì )議的熟知情況；

　�、跁�(huì )議培訓學(xué)習情況：無(wú)特殊事由，應出席公司組織的每次會(huì )議、學(xué)習，并認真學(xué)習討論會(huì )議內容，會(huì )后有心得體會(huì )；

　�、勰杲K互評情況：部門(mén)負責人之間年終進(jìn)行互相評分，從工作態(tài)度，專(zhuān)業(yè)水平、執行能力、協(xié)調能力、工作量、五個(gè)方面得出各個(gè)主管的評分。

　　2、考核的內容

　�、偃粘？记冢好吭陆y計一次，統計每人每月的上班時(shí)間，加班天數，早退、遲到、事（�。┘�、曠工等；

　�、趦x態(tài)儀表：制服穿著(zhù)，胸卡佩帶、儀容等；

　�、趧趧�(dòng)紀律：（具體參照各崗位規章制度）；

　�、酃ぷ鳎▽W(xué)習）筆記：?jiǎn)T工必須按照各崗位的規定，認真如實(shí)填寫(xiě)工作登記本，每次培訓認真做好筆記，管理處隨時(shí)檢查，并作為員工年終考核的重要依據之一；

　�、軉T工考評表：管理處員工每月必須填寫(xiě)一份《員工考評表》，對當月工作進(jìn)行小結，并提出工作建議及存在問(wèn)題，自評后由各部門(mén)負責人進(jìn)行評分，并及時(shí)匯總到管理處，此表作為年終員工考評的重要依據之一。

　�。ㄋ模�、員工的培訓

　　“萬(wàn)事以人為本”，要提高物業(yè)的管理水平，必須要有一大批專(zhuān)業(yè)人才通力協(xié)作。從欣怡家園社區的建設發(fā)展來(lái)看，高智能、高科技在物業(yè)管理的運用越來(lái)越多，以及面臨著(zhù)城市建筑、工程施工、園林綠化、工程法律、公共關(guān)系以及物業(yè)經(jīng)營(yíng)等各類(lèi)專(zhuān)業(yè)知識的.挑戰，對員工的素質(zhì)提出了更高的要求。為培養一支優(yōu)秀的員工隊伍，為公司的長(cháng)遠發(fā)展打下堅實(shí)的基礎，公司倡導“終身學(xué)習制”，鼓勵員工多途徑、多途徑參加更高學(xué)歷和技術(shù)等級職稱(chēng)的培訓。

　　八、員工培訓的內容

　�、偎枷氲赖陆ㄔO：不斷加強物資文明和精神文明建設，努力培養不斷進(jìn)取、具有堅韌不拔的創(chuàng )業(yè)精神和良好思想風(fēng)貌的員工隊伍。

　�、诼殬I(yè)道德建設：培養員工較高的職業(yè)道德素養，樹(shù)立良好的公司形象、員工形象、服務(wù)形象、管理形象。

　�、畚幕�技術(shù)業(yè)務(wù)培訓：根據每個(gè)管理、服務(wù)崗位、不同職責和要求制定出標準，學(xué)習相關(guān)社會(huì )科學(xué)知識和自然科學(xué)技術(shù)知識。

　　2、員工培訓的類(lèi)型

　　管理人員：側重于服務(wù)意識、組織管理、領(lǐng)導藝術(shù)、經(jīng)濟知識、企業(yè)經(jīng)營(yíng)；

　　普通員工：側重于服務(wù)、服從意識，工作技能和職業(yè)道德等；

　　新員工（試用期內）：公司將組織集中進(jìn)行為期一個(gè)月的培訓，包括軍事訓練和理論學(xué)習。軍事訓練側重于隊列、拳術(shù)訓練，培養良好的形象；理論學(xué)習側重于《公司概況》、《公司宗旨》、《管理模式》、《管理理念》、《員工手冊》、《規章制度》、《專(zhuān)業(yè)知識》、《崗位職責》、《操作規程》等。

　　3、員工培訓的形式

　　公司主要采取自培與外培相結合的方式。

　　4、培訓的考核評估

　　培訓前考核：了解員工的現狀，確定員工培訓的需求方向；

　　培訓中考核：邊培訓、邊考察，了解員工培訓要求和標準執行情況；

　　培訓后考核：分為實(shí)操和書(shū)面考評兩種，反饋培訓成效，把考評的結果作為考核員工綜合培訓成績(jì)的主要依據，考核合格者方可上崗。

　　九、管理“十條標準”

　�。ㄒ唬�、文明服務(wù)：遵守社會(huì )公德，講究職業(yè)道德，執行各項規章制度。管理處各類(lèi)員工守時(shí)守紀，著(zhù)裝整潔，禮貌待人，嚴格按《服務(wù)準則》，做好各項服務(wù)。

　�。ǘ�）、整體環(huán)境：社區房屋及公共場(chǎng)所沒(méi)有堆積物，地面平整，無(wú)建筑垃圾。社區整體外貌無(wú)損壞，房屋達到完好或基本完好的標準，保證居住安全和正常使用。車(chē)輛停放整齊有序，樓房外觀(guān)沒(méi)有違章建筑物。

　�。ㄈ�）、清潔衛生：社區內室外清掃保潔，檢查制度，衛生無(wú)死角。做到：垃圾日產(chǎn)日清，管道、溝渠暢通，無(wú)積污堵塞，社區內無(wú)人飼養家禽；樓公共走廊潔凈，不堆放雜物；社區內排污達到國家規定排放標準。

　�。ㄋ模�、庭院綠化：社區內公共綠地、庭院綠地和街道綠化分布合理，花、草、樹(shù)木、建筑小品培植得當，環(huán)境優(yōu)雅宜人。（五）、治安管理：社區內治安保衛制度化、防偷盜、防自然災害，有制度、有設施、有公約、有專(zhuān)人負責。社區內治安人員盡職盡責，保證社區居民人身財產(chǎn)安全。

　�。�六）、經(jīng)費管理：嚴格按照國家和市有關(guān)部門(mén)制定的收費標準，無(wú)亂收費、亂攤派行為。收費統一，手續簡(jiǎn)便，方便業(yè)主，各種費用收繳及時(shí)，為業(yè)主服務(wù)的管理費收之于民、用之于民。管理處嚴格執行財經(jīng)紀律，財會(huì )人員無(wú)貪污、挪用行為，并厲行節約，積極開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)。

　�。ㄆ撸�、設施齊備：社區內給排水、供電、通訊、照明、消防、文體等設施齊全完備，運作正常，不改變原設計用途，且發(fā)現破損及時(shí)修理。

　�。ò耍�、社區文化：社區內積極開(kāi)展社區文化活動(dòng)，有專(zhuān)供老人、兒童活動(dòng)的設施。宣傳教育活動(dòng)內容豐富，文體活動(dòng)開(kāi)展有計劃、有制度，旅客培養居民愛(ài)護公物，遵守法紀，團結互助，弘揚社會(huì )主義精神文明和道德風(fēng)尚，共同創(chuàng )建文明住宅社區。

　�。ň牛�、機構職能：管理處管理人員職責明確，分工合作，協(xié)調管理。行政管理盡職盡責，監督機制完善。召開(kāi)各種會(huì )議有記錄（紀要），開(kāi)展各項活動(dòng)有效益。資料、檔案齊全，保存完好。

　�。ㄊ�）、管住關(guān)系：“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨貫穿在各項管理服務(wù)之中，切實(shí)體現“為業(yè)主排憂(yōu)解難”，使業(yè)主滿(mǎn)意。

物業(yè)管理方案4

　　以“創(chuàng )建衛生城市,構建和諧社會(huì )”為宗旨,不斷增強市民文明衛生意識,改善居民生活工作環(huán)境,提高城市整體形象,讓人民群眾人人享受創(chuàng )建成果。根據“呼和浩特市創(chuàng )建國家衛生城市工作方案”的精神,現將我市物業(yè)服務(wù)企業(yè)“創(chuàng )衛”方案制定如下:

　　一、創(chuàng )建工作組織機構

　　(一)成立呼和浩特市物業(yè)管理住宅小區創(chuàng )建國家衛生城市領(lǐng)導小組(以下簡(jiǎn)稱(chēng)創(chuàng )衛領(lǐng)導小組)。

　　組長(cháng):(市房產(chǎn)局局長(cháng))

　　副組長(cháng):

　　(市房產(chǎn)局副局長(cháng))

　　(市物業(yè)處處長(cháng))

　　成員:

　　(市物業(yè)處副處長(cháng))

　　(市物業(yè)處管理科科長(cháng))

　　(新城區物業(yè)局局長(cháng))

　　(賽罕區物業(yè)辦主任)

　　(玉泉區物業(yè)辦主任)

　　(回民區物業(yè)辦主任)

　　(二)領(lǐng)導小組下設創(chuàng )建國家衛生城市辦公室(以下簡(jiǎn)稱(chēng)創(chuàng )衛辦),負責創(chuàng )建國家衛生城市的日常工作。

　　主任：

　　副主任:

　　成員:由管理科、協(xié)會(huì )及四區物業(yè)辦抽調人員組成

　　二、任務(wù)與要求

　　(一)明確責任目標

　　1、“創(chuàng )衛辦”要根據“創(chuàng )衛領(lǐng)導小組”的意見(jiàn),對創(chuàng )建階段工作進(jìn)行安排部署;聽(tīng)取四區物業(yè)辦(局)創(chuàng )衛工作匯報,提出要求,協(xié)調解決問(wèn)題,檢查督辦四區物業(yè)辦每一階段的工作任務(wù);及時(shí)通報各階段工作的進(jìn)展情況和存在的問(wèn)題,負責創(chuàng )衛工作的通報、簡(jiǎn)報等宣傳工作

　　2、四區物業(yè)辦(局)要立即行動(dòng)起來(lái),成立創(chuàng )衛工作小組,制定轄區創(chuàng )衛工作方案,真正做到領(lǐng)導、工作人員、措施、標準、責任五個(gè)到位。根據轄區內住宅小區現狀,分開(kāi)好、中、差三個(gè)層次規范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為,加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)的衛生監管力度,重點(diǎn)督促中等及差的小區的'物業(yè)服務(wù)企業(yè)抓好小區的衛生管理,健全各類(lèi)衛生設施,建立衛生管理制度,落實(shí)清掃保潔人員,保持環(huán)境整潔,垃圾收集、儲存、清運符合衛生要求。

　　(二)具體要求:

　　“創(chuàng )衛”是一項十分艱巨、繁重長(cháng)效的系統工程,要求各物業(yè)服務(wù)企業(yè)做到:

　　1、小區內垃圾日產(chǎn)日清;

　　2、小區內道路、綠地等共用場(chǎng)地無(wú)紙屑、煙頭等廢棄物;

　　3、花草修剪整齊美觀(guān);

　　4、房屋共用部位保持清潔,無(wú)亂貼、亂畫(huà),無(wú)擅自占用和堆放雜物等現象;

　　5、房屋外觀(guān)完整、整潔;室外招牌、廣告牌、霓虹燈保持整潔統一美觀(guān),無(wú)安全隱患或破損;

　　6、對二次供水蓄水池要定期清洗消毒,建立檔案,水箱要加蓋加鎖;

　　7、排水、排污管道通暢,無(wú)堵塞外溢現象;

　　8、車(chē)輛管理有序,按規定位置停放。

　　(三)重點(diǎn)整治內容:

　　定期清理衛生死角;清理樓道、雨蓬亂堆亂放等雜物;清洗墻壁亂貼亂畫(huà)等廣告;特別是目前各小區自行車(chē)棚擅自占用和堆放雜物現象十分嚴重,要加大力度進(jìn)行整治,在全面整治的基礎上,要加強日常保潔管理。

　　三、創(chuàng )建工作步驟

　　1、動(dòng)員部署階段(20xx年3月~4月)

　　成立工作領(lǐng)導小組,討論方案,明確職責,研究工作;召開(kāi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作動(dòng)員大會(huì );各物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬定具體工作方案,對照標準,查找問(wèn)題。

　　2、整改提高階段(20xx年4月~5月)

　　開(kāi)展全市范圍內模擬檢查,對發(fā)現問(wèn)題限期整改達標。

　　3、考核驗收階段(20xx年5月~6月)

　　認真對照模擬檢查結果,逐條逐項進(jìn)行梳理、擺問(wèn)題、找差距、要在鞏固現有成績(jì)的基礎上,強化長(cháng)效管理,提高工作水平。迎接各級部門(mén)的調研、技術(shù)考核和綜合檢查。

　　創(chuàng )建國家衛生城市工作要同創(chuàng )建國家環(huán)保模范城市工作緊密結合,發(fā)揮各自?xún)?yōu)勢,同步協(xié)調推進(jìn),各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要配合社區調動(dòng)廣大業(yè)主對創(chuàng )建工作的積極性,共同為創(chuàng )建工作獻策獻力,積極參與到各項創(chuàng )建活動(dòng)中來(lái),讓廣大業(yè)主真正成為創(chuàng )建國家衛生城市的主力軍。

　　四、加大宣傳力度,營(yíng)造濃厚的創(chuàng )建氛圍

　　在創(chuàng )建活動(dòng)中,要積極開(kāi)展多種多樣的宣傳活動(dòng),切實(shí)加大宣傳工作力度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要配合社區,利用宣傳欄開(kāi)展公共衛生、個(gè)人衛生和預防疾病等相關(guān)知識的宣傳,懸掛宣傳橫幅,每個(gè)住宅小區要在顯著(zhù)位置設立至少一處大型創(chuàng )衛公益廣告牌。進(jìn)一步增強業(yè)主的衛生意識、健康意識、環(huán)境意識和創(chuàng )建國家衛生城市的參與意識,努力營(yíng)造人人關(guān)心創(chuàng )建、人人參與創(chuàng )建的良好氣氛。

物業(yè)管理方案5

　　根據“后勤總公司20xx年工作重點(diǎn)”的總體要求和“物業(yè)管理中心關(guān)于確定20xx年為物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)年的決定”，結合實(shí)際，現制定“優(yōu)質(zhì)服務(wù)年”活動(dòng)方案如下：

　　一、指導思想和總體要求

　　以“解放思想、擴大開(kāi)放、迅速提高質(zhì)量、迅速占領(lǐng)市場(chǎng)”為指導思想，堅持發(fā)展就是硬道理的基本原則，全面貫徹科學(xué)發(fā)展觀(guān)，以人為本，強化管理，提高服務(wù)質(zhì)量，大膽、積極、穩妥地推進(jìn)中心的改革和發(fā)展，做到市場(chǎng)有新的發(fā)展，管理服務(wù)水平有新的提高，經(jīng)濟效益有新的突破，中心面貌有新的變化，及時(shí)做好學(xué)校西進(jìn)的各項準備工作，為教學(xué)工作的正常運行提供強有力的后勤保障。

　　二、工作目標

　　緊緊圍繞中心工作，加強常規管理，注重工作實(shí)效，以“重視質(zhì)量，深化改革，加速發(fā)展”為工作重點(diǎn)，努力做到：加強學(xué)習，提高服務(wù)意識；加強管理，提高服務(wù)水平；加強考核，提高服務(wù)效率，使服務(wù)工作力求做到有預見(jiàn)性、有高效性，以確保各項服務(wù)保障工作順利開(kāi)展，并實(shí)現“優(yōu)質(zhì)服務(wù)年”的各項工作目標，為總公司的健康、穩定、可持續發(fā)展作出我們應有的`貢獻。

　　時(shí)間活動(dòng)內容日常工作責任部門(mén)審核結果三月份物管中心辦公室、各個(gè)部門(mén)會(huì )議宣傳動(dòng)員，三張板報宣傳教育，各個(gè)部門(mén)擬定創(chuàng )優(yōu)方案和聯(lián)系一個(gè)物業(yè)服務(wù)對象實(shí)施創(chuàng )優(yōu)服務(wù)，取得經(jīng)驗，啟動(dòng)創(chuàng )優(yōu)工作。

　　1、發(fā)揮社會(huì )監督作用，邀請監督員對物管中心各部門(mén)的工作明察暗訪(fǎng)，提出針對問(wèn)題的改進(jìn)意見(jiàn)。對好的作法加以宣傳和推廣。

　　2、每月搞2次培訓。3、每月搞2次質(zhì)量檢查。

　　4、中心辦公室召開(kāi)兩月1次的物業(yè)服務(wù)示范單位經(jīng)驗交流會(huì )，學(xué)習推廣經(jīng)驗。

　　5、實(shí)施計劃在執行過(guò)程中可以修訂完善。

　　四月份

　　各個(gè)部門(mén)搞2次職業(yè)培訓；搞一次副經(jīng)理以上管理人員到社會(huì )物業(yè)小區參觀(guān)學(xué)習考察；派遣人員到社會(huì )物業(yè)小區實(shí)習，學(xué)以致用；發(fā)放優(yōu)質(zhì)服務(wù)卡，方便業(yè)主服務(wù)需要；中心辦公室召開(kāi)2月1次的物業(yè)服務(wù)示范單位經(jīng)驗交流會(huì )，學(xué)習推廣經(jīng)驗，聘請業(yè)主代表參加會(huì )議，找出不足，及時(shí)整改提高。

　　五月份搞一次崗位練兵和職業(yè)競賽，全面提高物業(yè)服務(wù)的專(zhuān)業(yè)技能和服務(wù)水平；搞一次“便民服務(wù)”（亦可以會(huì )同總公司一起搞）；搞一次顧客滿(mǎn)意度調查，同時(shí)成立業(yè)主委員會(huì )。六月份

　　開(kāi)展“優(yōu)質(zhì)服務(wù)年”咨詢(xún)活動(dòng)，了解和解決師生員工反映的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題；中心辦公室召開(kāi)2月1次的物業(yè)服務(wù)示范單位經(jīng)驗交流會(huì )，學(xué)習推廣經(jīng)驗，找出不足，及時(shí)整改提高。各個(gè)部門(mén)搞一次針對難點(diǎn)和薄弱環(huán)節的優(yōu)質(zhì)服務(wù)活動(dòng)，促使其物業(yè)條件根本改善，并且長(cháng)期保證質(zhì)量。

　　七月份

　　全面檢查、鞏固落實(shí)本學(xué)期創(chuàng )優(yōu)情況，寫(xiě)出物業(yè)創(chuàng )優(yōu)工作小結。部門(mén)搞出假期安全、抗旱保苗及假期物業(yè)服務(wù)創(chuàng )優(yōu)方案，并付諸實(shí)施。

　　八月份

　　全面檢查督促、貫徹落實(shí)“假期物業(yè)服務(wù)創(chuàng )優(yōu)方案”，保障師生員工暑假正常生活。

　　九月份

　　結合新生入學(xué)江津校區建設，進(jìn)行物業(yè)服務(wù)創(chuàng )新大討論，搞好物業(yè)服務(wù)創(chuàng )新培訓和物業(yè)服務(wù)創(chuàng )新的改進(jìn)實(shí)施。

　　十月份

　　進(jìn)行物業(yè)技術(shù)創(chuàng )新大討論，搞好物業(yè)技術(shù)創(chuàng )新培訓和物業(yè)服務(wù)技術(shù)的改進(jìn)實(shí)施。

　　十一月份

　　進(jìn)行物業(yè)管理創(chuàng )新大討論，搞好物業(yè)管理創(chuàng )新培訓和物業(yè)管理的改進(jìn)實(shí)施。搞一次顧客滿(mǎn)意度調查。

　　十二月份

　　進(jìn)行溫馨、和諧物業(yè)大討論及其培訓，搞好溫馨、和諧物業(yè)。管理層研究先行進(jìn)入江津校區物業(yè)人員名單。

　　一月份

　　總結全年優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng )優(yōu)經(jīng)驗，予以評價(jià)，形成文件，使之規范化制度化。

物業(yè)管理方案6

　　一、計劃目標管理

　　按恒基綠城物業(yè)制定的各項管理指標和創(chuàng )優(yōu)方案，恒基綠城管理處各職能管理人員明確責任，授予權利，在實(shí)際過(guò)程中抓好權限下放和自我控制及實(shí)施過(guò)程中的檢查和控制，并將目標實(shí)施的各項進(jìn)展情況、存在問(wèn)題及時(shí)用圖表和文字表述出來(lái)，實(shí)現目標動(dòng)態(tài)控制，進(jìn)行目標成果評價(jià)，確定成果和考績(jì)，并與個(gè)人利益待遇相結合。

　　二、協(xié)調管理

　　運用協(xié)調管理的方法，解決在管理服務(wù)過(guò)程中經(jīng)常發(fā)生的各部門(mén)之間、部門(mén)與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)主之間的矛盾和沖突。

　　——行政促動(dòng)力，以行政職務(wù)權利為依托，以行政命令為基本形式，以獎罰為后盾的強制性促動(dòng)力。

　　——競爭促動(dòng)力，運用競爭手段促使相關(guān)方面關(guān)系的協(xié)調，如通過(guò)競爭，以先進(jìn)帶動(dòng)后進(jìn)，共同完成任務(wù)。

　　——輿論促動(dòng)力，因勢利導利用輿論達到協(xié)調的目的

　　——管理者的凝聚力，具體情況為領(lǐng)導者或一名管理人員對員工的吸引力、影響力，這將是本區今后促進(jìn)日常物業(yè)管理工作協(xié)調的核心力量。

　　三、督導管理

　　管理處擬采用恒基綠城物業(yè)管理成熟的督導管理模式，對各職能部門(mén)實(shí)施指揮和指導管理。

　　——經(jīng)濟管理，通過(guò)制定員工崗位和工作成績(jì)的工資制度，調動(dòng)員工積極性。 ——法規管理，制定一套完整的規章制度和工作程序，以此規范員工言行，提高工作質(zhì)量和工作效率。

　　——宣傳教育，通過(guò)各種宣傳教育手段培養員工的敬業(yè)精神，職業(yè)道德；加強員工培訓，不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。

　�。ǘ�）、激勵機制

　　激勵機制是激勵活動(dòng)要素在進(jìn)行過(guò)程中相互聯(lián)系、相互作用、相互制約及激勵效果之間內在聯(lián)系的綜合機能，其作用旨在提高“內聚力”。

　　——實(shí)施日常管理目標責任制，增強管理層的工作主動(dòng)性，按“國優(yōu)”標準制定各項管理指標，嚴格作好各項工，作明確獎罰。

　　——實(shí)施獎金、破格晉級制度，調動(dòng)全員工作熱情。管理處員工實(shí)施獎懲制度，獎金標準與工作表現和業(yè)績(jì)掛鉤，并可根據具體情況，對先進(jìn)給予破格晉升，以形成競爭激勵機制，提高員工積極性。

　　——依法管理，管教結合，融情于管。管理處依法與員工簽定勞務(wù)合同，關(guān)心員工生活，幫助其解決家庭困難，使其無(wú)后顧之憂(yōu)，保持良好的'工作情緒，給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

　�。ㄈ�）、監督機制

　　監督機制是實(shí)現物業(yè)管理各項工作順利開(kāi)展的必要外在約束條件，防止或糾正工作中出現的偏差，保證小區管理機構及其工作人員依法辦事。 ——管理者對機構內部工作人員進(jìn)行監督。

　　——業(yè)主對管理機構及工作人員進(jìn)行廣泛監督，形成多方面綜合監督體系。

　　——通過(guò)信息反饋等各種手段，實(shí)現監督管理的閉環(huán)機制，保證恒基綠城x物業(yè)管理監督機制的有效實(shí)現。

　�。ㄋ模�、自我約束機制

　　——經(jīng)濟利益促動(dòng)自我約束機制，充分利用經(jīng)濟措施去誘發(fā)管理對象、對利益敏感的動(dòng)機，由這種動(dòng)機去對行為作自我約束。

　　——目標結構與責任相聯(lián)系的促進(jìn)機制，將管理目標層層分解到個(gè)人以后，由分層次的子目標之間相互聯(lián)系而形成的促動(dòng)機制。

　　——權利鏈條相互制約機制，建立管理對象之間相互制約的權利鏈條，形成相關(guān)機構、相關(guān)員工相互制約的自我約束機制。

　�。ㄎ澹┬畔⒎答伡翱刂茩C制

　　信息反饋渠道：

　　信息反饋控制方式：

　�。�1）中央智能監控中心通過(guò)投訴電話(huà)、閉路電視、各專(zhuān)業(yè)組配備的無(wú)線(xiàn)對講機等現代工具，及時(shí)反饋住宅區每個(gè)區域發(fā)生的任何情況。

　�。�2）通過(guò)嚴格的崗位責任制和完善的管理規章制度，實(shí)行規范化運作。

　�。�3）流暢嚴密的運作流程，一環(huán)緊扣一環(huán)，一環(huán)監督一環(huán)。

　�。�4）管理處主任、管理員的每月（日）檢查，通過(guò)總結評比獲取反饋信息。

　�。�5）通過(guò)反饋信息的總評比，及時(shí)發(fā)現管理服務(wù)上的缺點(diǎn)、盲點(diǎn)，以便改進(jìn)工作，提高服務(wù)質(zhì)量。

　�。�六）量化管理及標準化運作

　　1、量化管理

　�。�1）每年根據ISO9001質(zhì)量方針和總公司下達的任務(wù)，確定年度質(zhì)量目標，對業(yè)主、客戶(hù)滿(mǎn)意率、機電設備運作完好率、消防隱患處理率等做出量化要求。

　�。�2）實(shí)行目標經(jīng)營(yíng)管理責任制，對管理處管理目標進(jìn)行細化和量化，做出具體要求。

　�。�3）管理處對全體員工培訓指標進(jìn)行量化，確定培訓課程、內容及課時(shí)。

　�。�4）年度考核量化，年度崗位輪換率10%，采取末位淘汰制。

　�。�5）財務(wù)運作量化，制定詳細的年度財務(wù)預算方案，對管理處各項目采取計劃控制成本的財務(wù)指標量化管理，提高效益。

　　2.運作標準化管理

　�。�1）貫徹公司企業(yè)文化，包括企業(yè)精神、經(jīng)營(yíng)管理理念和發(fā)展目標。

　�。�2）貫徹公司ISO9001物業(yè)管理質(zhì)量體系，嚴格按照管理規程和操作要求運行。

　�。�3）運用公司《員工手冊》，規范管理處員工的行為，提倡專(zhuān)業(yè)、規范、文明的行為表率。

　�。�4）發(fā)揮公司計算機管理系統的作用，提高物業(yè)管理工作效率。

　�。�5）實(shí)施公司企業(yè)形象系統。

　　四、人員的配備

　　管理處人員配備1、項目經(jīng)理1人

　　2、辦公室主任：1人

　　3、客服：2人

　　4、樓道主管1人，樓管員3人，

　　5、保潔工：6人

　　6、綠化工：2人

　　7、保安隊長(cháng)：1人

　　8、保安人員：8人

　　9、工程部：3人

　　10、靈活機動(dòng)人員：2人

物業(yè)管理方案7

　　一、項目特點(diǎn)分析

　　假設該商業(yè)項目地處繁華的四川北路商業(yè)街的南端，歷史文脈悠遠，無(wú)與倫比的自然環(huán)境與深厚的文化積淀決定了其具備一切作為繁華地段的先決條件。該商業(yè)項目，總建筑面積約2萬(wàn)多平方米，該項目集購物、休閑、餐飲于一體的多功能綜合商業(yè)物業(yè)。

　　二、項目所屬區域分析該商業(yè)項目廣場(chǎng)位于四川北路是上海市虹口區的核心區，是僅次于是南京路、淮海路的上海第三大商業(yè)街，是上海開(kāi)埠以后，最早建成的幾條馬路之一。她一改昨天那條狹小擁擠的商業(yè)街舊貌，形成了今天四川北路特有的現代化"平民商業(yè)大街"、"上海四川路，中華名品街"。

　　四川北路，以高品位、中低價(jià)的商品，現代電子技術(shù)的服務(wù)，及利用周邊人文景觀(guān)建設起來(lái)的現代文化旅游和娛樂(lè )設施的特色，加上一批著(zhù)名的商貿企業(yè)先后進(jìn)駐四川北路，吸引著(zhù)越來(lái)越多的市民和國內外的游客。四川北路商業(yè)的消費對象歷來(lái)以普通市民為主，加上旅游和體育活動(dòng)，更使這條繁忙的商業(yè)大街增添了熱烈的氣氛，平均日客流量達90萬(wàn)人次，與南京路、淮海路、金陵路、豫園商場(chǎng)共同構成上海市級商業(yè)中心，通稱(chēng)"四街一場(chǎng)"。

　　三、客戶(hù)群體分析

　　四川北路以其鮮明的個(gè)性“面向于工薪階層”，有別于名店櫛比的南京路和豪華高雅的淮海路，堅持為大眾服務(wù)的經(jīng)營(yíng)方針，立足于國貨名品，扶持民族工業(yè)，成為國內名牌最多、質(zhì)量最優(yōu)、門(mén)類(lèi)最全的商品中心�！白咦吖涔淦渌�路，買(mǎi)賣(mài)請到四川路”的廣告語(yǔ)正是迎合了買(mǎi)價(jià)廉物美商品的顧客的心。

　　四、商鋪物業(yè)管理理念

　　商鋪是有計劃的商業(yè)聚集對商鋪進(jìn)行“統一管理分散經(jīng)營(yíng)”是商鋪區別于其他房地產(chǎn)的核心特點(diǎn)。

　　“統一管理”，要求商鋪必須由代表業(yè)主權利的、受業(yè)主、開(kāi)發(fā)商委托的管理公司統一管理，沒(méi)有統一管理的商鋪是難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場(chǎng)競爭。 “分散經(jīng)營(yíng)”，是商鋪對消費者和經(jīng)營(yíng)者間的交易提供場(chǎng)所，商鋪的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，只是在消費者和經(jīng)營(yíng)者之間搭建橋梁。

　　商鋪的統一管理的理念在于統一招商管理、統一營(yíng)銷(xiāo)、統一服務(wù)監督、統一物管。為了達到“統一管理分散經(jīng)營(yíng)”的管理模式，在商鋪銷(xiāo)售合同中都應該約定承置業(yè)人必須服從管理公司的統一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。

　　“統一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理�！捌放茖徍斯芾怼敝福赫猩虒ο笮杞�(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。

　　審核包括對廠(chǎng)商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營(yíng)業(yè)執照、生產(chǎn)許可證、注冊商標登記證、產(chǎn)品合格委托書(shū)（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書(shū)（適用于專(zhuān)賣(mài)代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權委托書(shū)等。

　　“完善的租約管理”指：簽定租約、合同關(guān)鍵條款必須進(jìn)入。

　　租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費的收取等，還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理，比如：

　　承置業(yè)人的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)是受到整個(gè)商鋪的統一商業(yè)規劃的限制，如果發(fā)生重大變化，須經(jīng)業(yè)主委員會(huì )的認可（業(yè)主委員會(huì )成立之前，經(jīng)開(kāi)發(fā)商認可）；營(yíng)業(yè)時(shí)間的確定；

　　承置業(yè)人的店名廣告、促銷(xiāo)廣告的尺寸大小、懸掛位置、語(yǔ)言文字方面須接受統一管理；

　　為整個(gè)商鋪促銷(xiāo)承擔的義務(wù)；

　　承租人對停車(chē)場(chǎng)的使用，確定有償還是無(wú)償，有無(wú)限制；

　　投保范圍事宜；

　　是否統一的收銀等

　　1、 “統一的營(yíng)銷(xiāo)管理”有助于維護和提高經(jīng)營(yíng)者的共同利益。

　　由于目前商業(yè)競爭激烈，打折降價(jià)的促銷(xiāo)競爭手段比較流行，以吸引購物者光顧。管理公司應該為商鋪策劃好1年12個(gè)月的營(yíng)銷(xiāo)計劃，所謂“大節大過(guò)、小節小過(guò)、無(wú)節造節過(guò)”。

　　組織策劃相關(guān)的促銷(xiāo)活動(dòng)，所發(fā)生的費用應預先與業(yè)主溝通預算，經(jīng)業(yè)主同意后，對實(shí)際發(fā)生的費用按照承置業(yè)人銷(xiāo)售額的一定比例進(jìn)行分攤。如果商鋪統一收銀管理，就能較好地執行按銷(xiāo)售額分攤費用。

　　2、“統一的服務(wù)監督”有助于經(jīng)營(yíng)者間的協(xié)調和合作。

　　商鋪?lái)氃O立由開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導、商業(yè)專(zhuān)家組成的管理委員會(huì )，指導、協(xié)調、服務(wù)、監督承置業(yè)人的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，保證商鋪的高效運轉。常見(jiàn)的方式有：指導項目：店鋪布置指導、促銷(xiāo)活動(dòng)安排；

　　協(xié)調項目：協(xié)調經(jīng)營(yíng)者之間的緊張關(guān)系，增進(jìn)經(jīng)營(yíng)者之間合作；

　　服務(wù)項目：行政事務(wù)管理；

　　監督項目：維護商鋪的紀律、信譽(yù)，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛生、消防等部門(mén)的管理。

　　3、 “統一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護和保養。

　　商鋪的物業(yè)管理內容包括：養護建筑、維護設備、保證水電氣熱正常供應、公用面積的保潔、保安防盜、車(chē)輛管理、綠化養護、意外事故處理等。商鋪的各項設施的使用頻率較高，統一管理有助于對物業(yè)設施設備有計劃的保養與維修，增加使用的安全性和耐久性。

　　五、物業(yè)管理重點(diǎn)、難點(diǎn)

　　重點(diǎn)分析：

　　項目業(yè)態(tài)類(lèi)型多，管理上各有側重。區域內存在不同類(lèi)型的業(yè)態(tài)，如品牌專(zhuān)買(mǎi)、餐飲等。由于其物業(yè)本身特性的不同，對物業(yè)管理需求和要求也不同，因此，在制定商場(chǎng)物業(yè)管理總體方案時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應針對不同類(lèi)型的物業(yè)，在管理方式上有所側重，以適應不同類(lèi)型物業(yè)對物業(yè)管理的需求。如餐飲要特別加強設備管理和消防安全管理，加強巡視和檢查，及時(shí)發(fā)現、排除管理隱患。

　　從本人的經(jīng)驗來(lái)看：一是要推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程，逐步實(shí)現優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)；二是物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施規�；�運作，在企業(yè)內部合理配置人員，提高科技含量，降低成本；

　　要求制定《管理規約》。商業(yè)廣場(chǎng)客流量大，人員復雜，矛盾和糾紛時(shí)常發(fā)生。因此，在提倡使用人自治自律的基礎上，必須對商場(chǎng)置業(yè)人（使用人）的`使用行為加以限制和約定，制定一個(gè)大家共同遵守的行為準則即《管理規約》，來(lái)明確商場(chǎng)置業(yè)人（使用人）的職責、權利和義務(wù)，規范商場(chǎng)置業(yè)人（使用人）的行為，促進(jìn)商場(chǎng)物業(yè)管理工作的順利開(kāi)展。

　　設立置業(yè)人檔案，嚴格管理。管理中心應建立健全置業(yè)人（使用人）的檔案資料及管理系統。在嚴格保密的前提下，充分掌握置業(yè)人（使用人）的流動(dòng)情況，以便加強管理。

　　協(xié)調物業(yè)管理各主體及相關(guān)部門(mén)的關(guān)系。物業(yè)管理活動(dòng)所涉及的主體和相關(guān)部門(mén)較多，有直接參與的，也有間接參與的，如建設單位、城市供水供電等專(zhuān)營(yíng)服務(wù)公司，物業(yè)、市政、環(huán)衛、公安、消防、工商等行政管理部門(mén)等，物業(yè)管理工作離不開(kāi)這些主體和相關(guān)部門(mén)的支持與協(xié)助。因此，物業(yè)管理企業(yè)要積極協(xié)調處理好與這些主體和相關(guān)部門(mén)的關(guān)系，配合他們的工作，借助政府有關(guān)部門(mén)的力量，加強對商場(chǎng)治安等方面的綜合管理，促進(jìn)商場(chǎng)物業(yè)管理和精神文明建設等各項工作的全面開(kāi)展。

　　針對不同置業(yè)人（使用人）的具體情況，物業(yè)管理企業(yè)要出面牽頭，開(kāi)展豐富多彩的文化活動(dòng)，一方面加強了置業(yè)人（使用人）之間的交流和溝通，豐富了置業(yè)人（使用人）的文化生活，提升物業(yè)管理的品位，另一方面，加強物業(yè)管理企業(yè)與置業(yè)人（使用人）溝通，創(chuàng )造融洽和諧的工作環(huán)境，便于物業(yè)管理工作的順利開(kāi)展。

　　難點(diǎn)分析：

　　從進(jìn)駐期直至正常營(yíng)業(yè)期，物業(yè)管理實(shí)施與周邊施工（二次）長(cháng)期并存，且進(jìn)駐期商家進(jìn)駐集中、進(jìn)駐率高、進(jìn)駐快，管理壓力較大。

　　商家其特殊的人員結構及多種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)必將為商場(chǎng)帶來(lái)更清新的時(shí)代氣息、衍生更現代的經(jīng)營(yíng)理念，因此要求物業(yè)管理實(shí)現管理方式和管理手段的現代化。

　　隨著(zhù)人們消費理念的不斷更新，物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)產(chǎn)品也應是“精品服務(wù)”，全心全意滿(mǎn)足顧客的需求，而且不斷滿(mǎn)足顧客不斷增長(cháng)的需求。

物業(yè)管理方案8

　　根據豪洋家園小區特點(diǎn)，結合集團經(jīng)營(yíng)發(fā)展理念，現擬出物業(yè)管理方案。在方案實(shí)施的過(guò)程中，真誠的希望業(yè)主能充分享受到物業(yè)管理所帶來(lái)的方便、溫馨和周到的服務(wù)。使豪洋家園小區物業(yè)持續升值，為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)安全、整潔、優(yōu)美、方便的陽(yáng)光小區，提升生活品質(zhì)，實(shí)現業(yè)主、物業(yè)和諧多贏(yíng)的生活目標。

　　一、物業(yè)服務(wù)的企業(yè)文化

　　員工隊伍：打造敬業(yè)、勤奮、嚴謹、嚴實(shí)的高素質(zhì)、專(zhuān)業(yè)化的`服務(wù)管理隊伍。

　　工作作風(fēng)：積極、精細、熱情、周到、耐心、想到、做到、建議到。服務(wù)原則：服務(wù)第一、業(yè)主至上。

　　服務(wù)理念：用心用力用真情，做實(shí)做精做到位，在日常工作中實(shí)踐中不斷戰勝自我，超越自我，力求管理一流，服務(wù)一流，員工素質(zhì)一流，社會(huì )效益一流。

　　管理理念：我們不相信完美，我們只相信不斷地改進(jìn)和提高;也許不會(huì )令您最滿(mǎn)意，我們一定做得最用心。

　　管理模式：運用三個(gè)手段，建設三大品質(zhì)工程，實(shí)現三項要求。三個(gè)手段：專(zhuān)業(yè)化人才，規范化管理，精細化服務(wù)。

　　三個(gè)品質(zhì)：人才品質(zhì)，管理品質(zhì)，服務(wù)品質(zhì)。

　　三項要求：工作無(wú)差錯，管理無(wú)死角，服務(wù)無(wú)挑剔。

　　發(fā)展目標：文化引領(lǐng)，內強素質(zhì)，外塑品牌。

　　二、物業(yè)總體服務(wù)標準

　　(一)建立24小時(shí)值班制度，設立服務(wù)電話(huà)，接受業(yè)主報修、求助、建議、問(wèn)詢(xún)、投訴、質(zhì)疑等各類(lèi)信息的收集和反饋，及時(shí)處理并有回訪(fǎng)記錄。

　　(二)設立業(yè)主信息建議箱，收集業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)，對合理意見(jiàn)及時(shí)整改。

　　(三)建立落實(shí)維修制度，零修急修及時(shí)率100%，返修率不高于1%。

　　(四)物業(yè)檔案、業(yè)主檔案、設備設施檔案齊全。

　　(五)常規性服務(wù)

　　1、房屋管理及維修養護：棟號、樓層、房號等標志明顯;物業(yè)外觀(guān)完好整潔、外墻無(wú)脫落、無(wú)亂貼、亂涂、亂畫(huà)現象。

　　2、共用設備設施管理：保證設備與環(huán)境整潔，設備良好，定期保養無(wú)事故隱患;公用配套設施完好、道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦整潔;消防系統設備齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)啟用;積極組織開(kāi)展消防法規及消防知識的宣傳教育;消防疏散通道暢通;保證無(wú)火災安全隱患。

　　3、秩序維護及車(chē)輛管理：安保人員文明執勤，語(yǔ)言規范，能正確處理突發(fā)事件;出入車(chē)輛有序，無(wú)堵塞交通現象，不影響行人通行;車(chē)輛出入管理嚴格，出入有登記;地下停車(chē)庫停放整齊，場(chǎng)地整潔。

　　4、環(huán)境衛生管理：做到定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量;環(huán)衛設施完備，垃圾日產(chǎn)日清，樓道、扶欄等保持潔凈，公用場(chǎng)地無(wú)紙屑、煙頭等廢棄物;做好環(huán)衛宣傳工作，提高清潔衛生意識。

　　5、綠化管理：綠地無(wú)改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象;花草樹(shù)木修剪整齊美觀(guān)、無(wú)病蟲(chóng)害、無(wú)折損;綠地無(wú)紙屑、煙頭、石塊等雜物。

　　三、物業(yè)資源，人員配置

　　1、物業(yè)管理服務(wù)收費標準：

　　(1)物業(yè)管理服務(wù)費：生活0.6元/㎡/月。

　　(2)水費：2.00元/噸。

　　(3)電費：0.6元/度

　　(4)地下車(chē)庫固定車(chē)位管理費70元/月(一次性交一年優(yōu)惠%);按月租車(chē)位300元/月，按年租車(chē)位2400元/月;臨時(shí)停車(chē)10元/天，超出規定時(shí)間加收1元/小時(shí)。

　　(5)小區門(mén)前廣場(chǎng)及學(xué)校鐘粹門(mén)廣場(chǎng)禁止停車(chē)，違者按5元/小時(shí)處罰。

　　(6)小區內嚴禁車(chē)輛通行，特殊事情經(jīng)允許后可駕車(chē)進(jìn)入小區，進(jìn)入小區后請停車(chē)入臨時(shí)車(chē)位，滯停時(shí)間不得超過(guò)兩小時(shí)，違者按10元/小時(shí)處罰。

　　豪洋學(xué)校園區后勤管理部

　　二〇xx年二月十一日

物業(yè)管理方案9

　　為落實(shí)市十三屆人大三次會(huì )議審議透過(guò)的《關(guān)于依法加強居民小區物業(yè)管理的議案》，進(jìn)一步規范物業(yè)管理活動(dòng)，切實(shí)維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，努力提高物業(yè)管理水平，根據《物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律、法規，結合我市物業(yè)管理工作實(shí)際，特制定本方案：

　　一、指導思想

　　以國家《物業(yè)管理條例》為依據，以沈陽(yáng)市城市管理工作會(huì )議精神為指導，以落實(shí)《關(guān)于依法加強居民小區物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn)，以規范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進(jìn)一步加強居民小區物業(yè)管理工作，推動(dòng)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

　　二、目標和范圍

　�。ㄒ唬┠繕耍�

　　1、有效解決開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，年底前整改率到達90%；對存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要及時(shí)維修，維修及時(shí)率到達90%。

　　2、新建住宅小區推行招投標率到達100%；20xx年新進(jìn)入市場(chǎng)的樓盤(pán)，在商品房銷(xiāo)售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。

　　3、凡從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》。

　　4、強化對物業(yè)管理行為的監督及從業(yè)人員的.培訓，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率到達100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。

　　5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區物業(yè)化率到達100%。

　　6、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要到達80%以上成立業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )。

　�。ǘ�）范圍：對全市實(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區進(jìn)行排查。根據排查結果，進(jìn)行清理整頓，進(jìn)一步規范物業(yè)管理行為。

　　三、工作資料

　�。ㄒ唬┩晟莆沂形飿I(yè)管理地方性規章建設。依據國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套法規、規章，結合我市物業(yè)管理實(shí)際狀況，透過(guò)調研，同時(shí)借鑒國內先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗，盡快頒布實(shí)施《沈陽(yáng)市物業(yè)管理規定》，依法加強我市物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理。

　�。ǘ�）全力解決開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題。開(kāi)發(fā)建設單位作為行為主體要切實(shí)承擔起職責，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問(wèn)題從新進(jìn)行完善，建委、規劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門(mén)，按照各部門(mén)職責，落實(shí)到職責單位，做到誰(shuí)的問(wèn)題、誰(shuí)負責、誰(shuí)解決。并對存在開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題的住宅小區，逐個(gè)建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。個(gè)性是存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要確保及時(shí)維修，年底前房屋維修職責要全實(shí)到單位、到個(gè)人，維修及時(shí)率確保在90%以上。同時(shí)，有關(guān)部門(mén)要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產(chǎn)生開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題。

　�。ㄈ�）加大對物業(yè)市場(chǎng)的監督。

　　四、物業(yè)費的成本測算

　　管理、服務(wù)人員的工資和按規定提取的福利費。

物業(yè)管理方案10

　　一、指導思想

　　以省物業(yè)管理條例?和?市建立禮貌滿(mǎn)意城市實(shí)施方法?為依據，在穩固禮貌建立各項成果的根底上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民〞的原則，和“三先三后〞的工作思路，深入開(kāi)展我區社區物業(yè)化效勞工作。建立健全全區社區物業(yè)化效勞體系，有效提升居民對社區管理和效勞的滿(mǎn)意度。

　　二、效勞范圍

　　社區物業(yè)效勞要以社區公共局部的管理和效勞為重點(diǎn)，以完善社區功能、提升管理水平為目標，包括以下幾個(gè)方面：

　　〔一〕公共秩序管理。加強對轄區內的流動(dòng)攤擔、店外經(jīng)營(yíng)、車(chē)輛停放的標準管理。

　　〔二〕公共環(huán)境衛生維護。做好社區轄區范圍內〔維護作業(yè)標段以外〕公共場(chǎng)所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門(mén)店生活垃圾袋裝化及上門(mén)收集效勞等工作。

　　〔三〕公共平安防范。協(xié)助管理轄區內公共秩序的同時(shí)，搞好轄區內的治安巡查。

　　〔四〕公用設施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網(wǎng)、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設施的日常管理和維護。

　　〔五〕公共綠化維護。做好轄區內公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲(chóng)、補栽補種等綠化養護工作。

　　〔六〕其他。其他需要協(xié)調解決的物業(yè)效勞工程。

　　三、根本原則

　　〔一〕居民自治的原則。物業(yè)效勞是社區效勞的重要組成局部，要參照?物業(yè)管理條例?，在居民自治與政府引導的根底上，充分聽(tīng)取居民意見(jiàn)，通過(guò)無(wú)償或低償效勞以及非贏(yíng)利性經(jīng)營(yíng)，優(yōu)化整合資源配置，逐步理順和標準物業(yè)效勞各主體之間的關(guān)系，創(chuàng )新社區物業(yè)效勞新機制，力求解決人民群眾最關(guān)心、最直接、最現實(shí)的利益問(wèn)題。

　　〔二〕因地制宜的原則。充分發(fā)揮街道和社區在推進(jìn)社區物業(yè)效勞工作中的主導作用，根據各個(gè)社區的實(shí)際狀況，制定包括費用收取和效勞工程在內的社區物業(yè)效勞章程，并按章程具體實(shí)施，不斷促進(jìn)社區建設與物業(yè)效勞的協(xié)調開(kāi)展。在不同社區或同一社區的不同小區、樓盤(pán)之間，可采用多種模式進(jìn)行分類(lèi)分層次管理。

　　〔三〕便民利民的原則。要將推進(jìn)社區物業(yè)化效勞作為為民辦事的一項德政工程、民心工程，通過(guò)推行社區物業(yè)化效勞，建立健全社區市容衛生維護體系、社區治安保障體系、xx人員就業(yè)體系和居民生活效勞體系，在凈化市容的同時(shí)，努力擴大社區就業(yè)，提高效勞水平，提升市民對社區環(huán)境的滿(mǎn)意度。

　　四、工作任務(wù)

　　按照禮貌建立的標準和數字化城市管理的要求，把我區農民安置小區和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區納入社區物業(yè)效勞推行方案。今年實(shí)施的xx個(gè)社區〔小區〕是：xx小區。

　　五、工作思路

　　在推進(jìn)社區物業(yè)化效勞工作中，確定“三先三后〞的工作思路。

　　〔一〕先整治后管理。按照“整治在先，管理長(cháng)效〞的原則，對先期實(shí)施物業(yè)化效勞的社區進(jìn)行“牛皮癬〞、綠化設施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設施的專(zhuān)項整治，再通過(guò)物業(yè)化效勞的實(shí)施對其進(jìn)行長(cháng)效管理。

　　〔二〕先宣傳后實(shí)施。通過(guò)廣泛深入的宣傳發(fā)動(dòng)，加深居民對社區物業(yè)化的了解，取得居民對社區實(shí)行物業(yè)化管理的理解與支持，為后續工作營(yíng)造良好的群眾氣氛。

　　〔三〕先效勞后收費。根據社區居民中失地農民、破產(chǎn)企業(yè)下崗職工較多，人均收入較低的現狀，實(shí)行“先效勞后收費〞低償效勞原那么，先帶給優(yōu)質(zhì)的效勞，讓社區居民切實(shí)感受到實(shí)施物業(yè)效勞所帶來(lái)的好處，再收取必須的`效勞費，保證物業(yè)效勞的正常運轉。

　　六、組織領(lǐng)導

　　成立全區社區物業(yè)化效勞工作領(lǐng)導小組。

　　組長(cháng)：

　　副組長(cháng)：

　　辦公室主任：

　　辦公室副主任：

　　成員單位：區政府辦、區綜治辦、區發(fā)改局、區財政局、區城管局、區民政局、區住房城鄉建設局、區工商分局、區市政公司、區園林公司、區環(huán)衛公司及各街道辦事處。

　　各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長(cháng)的社區物業(yè)化效勞的組織機構。

　　七、職責分工

　　區政府辦：負責協(xié)調解決企業(yè)辦社會(huì )職能別離的歷史遺留問(wèn)題；

　　區綜治辦：負責指導和支持做好治安防控工作；

　　區發(fā)改局：負責指導確定社區物業(yè)效勞收費標準；

　　區財政局：負責社區物業(yè)效勞的經(jīng)費統籌工作；

　　區城管局：負責牽頭組織協(xié)調和監督考核工作；

　　區民政局：協(xié)助做好特困、低保人員的就業(yè)工作；

　　區住房城鄉建設局：負責行業(yè)指導工作；

　　區工商分局：負責對成立物業(yè)效勞公司的辦證和資質(zhì)審批帶給支持；

　　區市政、園林和環(huán)衛公司：在社區專(zhuān)業(yè)維護上給予指導、支持和配合；

　　各街道辦事處：組織社區實(shí)施社區物業(yè)效勞工作。

　　八、方法步驟

　　〔一〕準備階段。

　　1、xx月份對全區未實(shí)施物業(yè)效勞的農民安置小區和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區全面調查摸底，確定推行物業(yè)效勞的社區〔小區〕名單。

　　2、xx月上旬組織相關(guān)部門(mén)召開(kāi)協(xié)調會(huì )，專(zhuān)題研究開(kāi)放式居民社區推行物業(yè)化效勞工作。

　　3、xx月下旬組織召開(kāi)工作部署會(huì )。

　　〔二〕實(shí)施階段。

　　1、xx月份對今年確定的物業(yè)化效勞的社區，由街道統一組織，重點(diǎn)撤除違法建筑，改善治安，交通現狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設施，改善社區根本狀況，強化小巷、小區、小院、小店“四小〞管理，辦好四件實(shí)事，重點(diǎn)解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環(huán)境不潔的問(wèn)題，為實(shí)施社區物業(yè)化效勞打下根底。

　　2、xx月上旬組織參觀(guān)，學(xué)習其他單位經(jīng)驗做法。

　　3、xx月下旬全力推進(jìn)社區物業(yè)化效勞工作。

　　〔三〕考核驗收階段。

　　1、將開(kāi)放式居民社區推行物業(yè)效勞工作作為對街道全年績(jì)效考核的一項重要資料。

　　2、xx月份組織相關(guān)社區進(jìn)行交流講評。

　　3、xx月份由區城管局牽頭，組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行驗收，將以社區〔小區〕實(shí)施物業(yè)效勞后臟亂現象是否得到根本改變，市容衛生是否得到顯著(zhù)提升，周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據，社區物業(yè)效勞模式是否可持續、社區居民群眾是否滿(mǎn)意為標準，對社區居民上門(mén)問(wèn)卷調查，滿(mǎn)意度未到達xx%以上的社區一律要求“補課〞，不予驗收，扣除政府獎勵資金和相應的績(jì)效考核分值。

　　九、工作要求

　　〔一〕高度重視，充分認清推行社區物業(yè)化效勞的重要好處。

　　推行社區物業(yè)效勞，是穩固禮貌建立成果、建設人民滿(mǎn)意城市的根底工程，是提升社區城市管理水平、改善宜居創(chuàng )業(yè)環(huán)境的民心工程。各街道和社區要高度重視，把它作為推進(jìn)社區城市管理水平、建立禮貌城區的一個(gè)重要抓手。要召開(kāi)班子會(huì )，專(zhuān)題研究和部署此項工作。要統一思想，充分認清開(kāi)展好社區物業(yè)化效勞是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區居民群眾生活質(zhì)量的重要途徑，是加強社會(huì )治安、增強群眾平安感的重要手段，也是加快推進(jìn)建設人民滿(mǎn)意城市的根本要求。

　　〔二〕充分準備，為全面實(shí)施社區物業(yè)化效勞打下根底。

　　一是要有充分的思想準備。各街道要把搞好社區物業(yè)化效勞，完成任務(wù)指標，作為今年一項重要工作去抓，要明確職責和標準，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發(fā)揮主觀(guān)能動(dòng)性，把此項工作抓緊抓實(shí)，抓出成效。二是要搞好宣傳發(fā)動(dòng)。要進(jìn)行廣泛宣傳，努力爭取居民的認可和參與。要廣泛發(fā)動(dòng)轄區內的民間組織、單位、團體和社區志愿者出資出力共同參與社區物業(yè)效勞工作，最終實(shí)現效勞和管理的常態(tài)化。三是要制定方案，落實(shí)職責。各街道要制定切實(shí)可行的工作實(shí)施方案，細化工作職責，要把職責落實(shí)到具體事、具體人身上，要有具體要求和質(zhì)量標準。

　　〔三〕全力支持，為順利實(shí)施社區物業(yè)化效勞帶給保障。

　　一是人員要落實(shí)。各街道和部門(mén)要明確專(zhuān)人抓此項工作，確定專(zhuān)責。二是經(jīng)費要保證。每個(gè)實(shí)施物業(yè)效勞的社區〔小區〕明確經(jīng)費xx萬(wàn)元，區和街道各安排xx萬(wàn)元。區和街道先期各拿xx萬(wàn)元，作為啟動(dòng)經(jīng)費，保證社區物業(yè)化效勞前期工作的正常、快速運行，驗收合格后，全部經(jīng)費到位。要發(fā)動(dòng)廣闊社區居積極參與社區物業(yè)管理，自覺(jué)繳納相應費用，并使之逐步成為社區物業(yè)管理主要經(jīng)費來(lái)源。三是合力要構成。要努力構成齊抓共促的機制，牽涉到的各種專(zhuān)業(yè)問(wèn)題各部門(mén)要通力協(xié)作，給予足夠的支持。

物業(yè)管理方案11

　　一、演習目的

　　為了檢驗全員應對火災的能力,考核日常消防培訓的成效,提高全員的消防意識和滅火、疏散、自救能力和管理者火場(chǎng)組織、協(xié)調、指揮能力，同時(shí)也對消防設備（施）進(jìn)行一次檢驗，使員工在演習中受到鍛煉和教育，進(jìn)一步增強消防安全意識。

　　二、消防演練內容

　　1、消防理論知識培訓：發(fā)生火警時(shí)如何報警以及保護自身安全、消防器材的種類(lèi)及如何使用、高層建筑火災的特點(diǎn)以及如何消防防范，如何安全疏散人員等；2、初期火災的撲救、控制、火場(chǎng)協(xié)調指揮演練；2、火場(chǎng)人員疏散引導、傷員救護及火場(chǎng)警戒演練；3、滅火器材現場(chǎng)滅火演練；4、演習總結。

　　演習的組織分工及職責

　　1、總指揮：鄭麗紅

　　職責：負責指揮整個(gè)演習過(guò)程；掌控演習前各項準備工作；聽(tīng)取火情報告，布置安排疏散、

　　搶救、警戒工作；指揮協(xié)調有關(guān)職能組，組織安排疏散、搶救、警戒工作；視火情下令向消防支隊報警請求援助，并協(xié)調各方面資源配合消防支隊滅火工作�，F場(chǎng)指揮：蔣中福

　　職責：負責現場(chǎng)救人、滅火指揮工作；到達現場(chǎng)部署、指揮火災撲救工作，向總指揮報告

　　火情；及時(shí)掌握火場(chǎng)最新情況，提出相應對策；掌握現場(chǎng)機動(dòng)力量，合理調配滅火力量；銜接各職能組工作，負責對各區域指揮工作。

　　2、參演組織及其成員A、滅火行動(dòng)組

　　組長(cháng)：羅強組員：張志濤、李松波、李承剛

　　職能：按總指揮布置，迅速感到現場(chǎng)，在現場(chǎng)指揮的領(lǐng)導下進(jìn)行火災撲救；組長(cháng)負責火情偵

　　查，配合現場(chǎng)指揮進(jìn)行滅火布置；演戲結束后負責收拾水帶，并晾干；

　　B、.疏散組

　　組長(cháng)：潘明軍組員：陳琳、胡年有

　　職能：在總指揮及現場(chǎng)指揮的領(lǐng)導下，快速奔赴相關(guān)疏散引導地點(diǎn)，引導現場(chǎng)人員、物資的安全疏散工作；組織區域內人員有序的向安全通道、出口疏散；

　　C、通訊聯(lián)絡(luò )組：邱麗紅

　　職能：負責火場(chǎng)與消防中心之間的聯(lián)絡(luò )；傳達總指揮的`各項命令；D、醫療救護組

　　組長(cháng)：劉小玲組員：何曼花、劉立榮、涂代芳

　　職能：在總指揮的統一部署下，搶救現場(chǎng)被困人員和受傷人員；E、勤務(wù)、設備保障組

　　組長(cháng)：劉元會(huì )組員：胡斌

　　職能：在總指揮的領(lǐng)導下，做好勤務(wù)保障工作；保障消防設施設備的正常運行；保障現場(chǎng)的供水、供電安全；負責點(diǎn)火報警；負責設備的復位工作以及清理工作。F、警戒組

　　組長(cháng)：黃月正組員：王志兵、丁敏

　　職能：在現場(chǎng)指揮的統一部署下，負責搶救被困人員；負責疏通消防通道并接引消防車(chē)；對小區周邊進(jìn)行布控，控制外來(lái)人員接近火場(chǎng)，保護現場(chǎng)。5、扮演人員：尹光女

　　三、演習起止時(shí)間

　　20xx年7月23日下午15：00以廣播警鈴或口哨信號啟動(dòng)消防應急預案開(kāi)始，以總指揮張鄭麗紅總結發(fā)言結束。歷時(shí)計劃60分鐘。

　　四、演習準備

　　1、召集會(huì )議明確各自責任分工。

　　2、器材準備：汽油5升（需購買(mǎi)）、滅火器6個(gè)（自備）、水帶2條（自備）、水槍2個(gè)（自備）、鐵桶2個(gè)（自備）、木柴（自備）、對講機8部（自備）3、演習總結發(fā)言準備。

　　五、演習程序及演練要點(diǎn)

　　1、火災初期信息通報及火情控制演練；

　　2、商鋪二樓發(fā)生火情、火勢蔓延，引燃堆放物品。

　�、虐错懢�鈴；⑵向上級報告(總指揮)；⑶通報相關(guān)負責人。

　　3、總指揮到現場(chǎng)察看火情⑴向全員通報滅火情況;

　�、仆ㄖ獪缁鹦袆�(dòng)組火速趕赴現場(chǎng)，實(shí)施初期火災撲救;⑶組織人員疏散被困人員。

　　4、現場(chǎng)指揮到場(chǎng)后：

　�、怕�(lián)通水電保障組決定停電范圍，完成水電保障；⑵檢查并決定關(guān)閉相關(guān)窗戶(hù)或門(mén)；⑶向警戒組下達加強周邊警戒指令；

　　5、總指揮根據情況作出決定：⑴下達人員疏散指令；⑵決定并下達報119火警指令；

　　6、通訊組接指示后向龍崗消防中隊模擬報警；

　　要求：通訊暢通、及時(shí)、指令傳達明確，人員到達現場(chǎng)緊張、迅速、演習態(tài)度嚴肅、逼真。

　　六、初期火災撲救演練

　　1、滅火行動(dòng)組迅速攜帶滅火器材趕到現場(chǎng),接通水帶水槍?zhuān)�作模擬救火，注意不能開(kāi)水閥，不要拔滅火器鉛封和保險銷(xiāo)，不要開(kāi)啟手輪，僅作模擬動(dòng)作。2、疏散組：參加火場(chǎng)撲救,疏散被困人員，搶救轉移物資。

　　3、水電保障組：檢查火場(chǎng)電源，作分區斷電，應急發(fā)電機啟動(dòng)、保障現場(chǎng)供水，同時(shí)檢查應急照明和疏散指示燈是否正常。

　　要求：齊裝全員迅速趕到現場(chǎng)，水槍、水帶連接動(dòng)作迅速規范，滅火器運送安全無(wú)損，人員無(wú)碰傷撞傷，搶運物資緊張有序高效，現場(chǎng)動(dòng)作逼真，態(tài)度嚴肅，聽(tīng)從指揮。演習結束后器材完整恢復原位。

　　七、火場(chǎng)人員疏散引導和傷員救護演練

　　1、疏散引導組長(cháng)潘明軍指揮組員分別負責人員疏散，從指定安全出口引導人員有序逃生，避免擁擠，摔倒現象的發(fā)生。在最短的時(shí)間內將人員引導到指定安全地帶，并及時(shí)向總指揮報告。

　　2、火場(chǎng)救護演習：演習開(kāi)始五分鐘后，醫療救護組按疏散組長(cháng)指定的位置將傷員帶到安全地點(diǎn)，進(jìn)行緊急搶救處理（創(chuàng )口止血、燒傷護理等），

　　5、演練要點(diǎn)：人員疏散前要隨手關(guān)閉電器電源，就近關(guān)閉窗戶(hù)，要保證防火門(mén)的關(guān)閉。

　　八、火場(chǎng)警戒

　　1、火災現場(chǎng)警戒演練：警戒組在接到指令后立即加強火場(chǎng)周邊安全警戒，防止有人趁火打劫，人員倒流以及圍觀(guān)。

　　2、報警要點(diǎn)：?jiǎn)挝�、地點(diǎn)、位置，提出緊急救援要求,起火的時(shí)間、樓層、燃燒物、火勢及控制情況；有無(wú)易燃易爆危險品，人員疏散、傷亡、被困情況,有人在何處接應消防車(chē)，聯(lián)系電話(huà)，報告人。

　　九、滅火器材現場(chǎng)滅火演練：

　　人員集合完畢，宣布滅火實(shí)戰演習開(kāi)始。

　　1.布置火場(chǎng)，在各部門(mén)清點(diǎn)人數的同時(shí)，完成準備工作。

　　2.先講解干粉滅火器使用方法、分解動(dòng)作及注意事項。

　　3.滅火行動(dòng):當聽(tīng)到指揮人員下達滅火命令后開(kāi)始滅火演習。

　�、艤缁鸾M用干粉滅火器輪流撲滅大火。

　�、葡�火栓滅火:滅火組用室外消火栓接水帶水槍將火撲滅。要求:

　�、畔茸髂�擬動(dòng)作,再作實(shí)戰動(dòng)作,動(dòng)作正確果斷。⑵讓普通員工上來(lái)感受滅火器操作,并作講解。⑶掌握風(fēng)向,控制現場(chǎng)的煙、霧、水流。

　�、仁褂每斓狡跍缁鹌�，開(kāi)啟后的滅火器要反復使用使藥劑耗盡,以節約器材。十一、火災事故教育及演習總結

　　火災事故教育：由總指揮向全體員工宣講。

　　演習總結:由管理處主任對本次演習全過(guò)程、各環(huán)節、各行動(dòng)組的反應速度、技能進(jìn)行講評；對救火組織協(xié)調、指揮與消防義務(wù)隊的配合進(jìn)行總結,肯定優(yōu)點(diǎn),指出不足,進(jìn)一步提高演習水平,使平日訓練、演習接近實(shí)戰,提高應對可能發(fā)生的火災的實(shí)戰能力。使員工從演習及火災事故中知道火災的危害性,明白火災事故處理程序,增加日常遵章守紀的自覺(jué)性,進(jìn)一步提高消防工作重要性的認識,從中吸取教訓,同時(shí)安排演習結束后器材、物質(zhì)的保養、復原、歸位等有關(guān)工作。

物業(yè)管理方案12

　　一、XX項目物業(yè)分析：

　　1、物業(yè)地域范圍開(kāi)闊，封閉性交強

　　2、購置物業(yè)人員層次較高，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)尖端客戶(hù)群體，其對居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當強的物業(yè)消費承受能力；

　　3、購置物業(yè)用途復雜，有居住類(lèi)要求、有辦公類(lèi)要求、有會(huì )所類(lèi)要求等；

　　4、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶(hù)私有設施及服務(wù)的管理。

　　二、根據以上分析，對XX項目物業(yè)建議如下：

　　1、建議在保潔管理方面實(shí)行兩個(gè)分開(kāi)，即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主提供的保潔工作相分開(kāi)。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區域內具有公共及社會(huì )性質(zhì)的工作，其對具體的環(huán)境衛生標準及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主提供保潔服務(wù)的要求不同，分開(kāi)管理有利于降低物業(yè)管理成本，必要時(shí)可以通過(guò)物業(yè)公司將該部分工作對外進(jìn)行分包處理。

　　2、突出物業(yè)管理的兩個(gè)體系，即突發(fā)事件的應急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務(wù)體系。

　　三、物業(yè)管理提供日常服務(wù)的內容：

　　1、對河道的清理與水質(zhì)的保護（如通過(guò)種植水生性綠植改善水質(zhì)、根據季節放養魚(yú)類(lèi)加強河道景觀(guān)效果；

　　2、對市政道路的保潔；

　　3、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔（主要集中在季節更替時(shí)，如刮風(fēng)導致的塵土積累或落葉）？

　　4、24小時(shí)水電維修；

　　5、對業(yè)主生活垃圾的定時(shí)清運；

　　6、對水、電、燃氣等設備日常的保養與維護；

　　7、項目范圍內綠化的種植與養護；

　　8、業(yè)主能源費用的代收代繳；

　　9、定期花木殺蟲(chóng)及滅鼠；

　　10、暫住證等社區性證明的辦理；

　　11、業(yè)主院落檔案的管理。

　　四、物業(yè)特約服務(wù)－管家式服務(wù)體系：

　　1、管家的服務(wù)，是指由管家負責，帶領(lǐng)包括保安、保潔、廚師、司機等為主人提供盡可能完善的'服務(wù)，針對玉河項目提出的管家式服務(wù)，應理解為通過(guò)物業(yè)管家的努力為業(yè)主提供盡可能多的服務(wù)，隨時(shí)解決業(yè)主提出的關(guān)于生活、出行等方面的需求。

　　2、管家式的服務(wù)建議由2至3人24小時(shí)專(zhuān)職負責三到四位業(yè)主隨時(shí)有可能提出的服務(wù)要求，業(yè)主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責盡可能的解決業(yè)主提出的問(wèn)題；任何針對業(yè)主的服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同。這樣，業(yè)主提出的要求有專(zhuān)人負責，避免了處理問(wèn)題相互推托的情況提高解決問(wèn)題的效率，同時(shí)對業(yè)主的各種服務(wù)也同樣由該物業(yè)管家帶領(lǐng)陪同，增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。

　　3、管家式服務(wù)的內容：

　　A、業(yè)主訂購報刊的派送（報紙需經(jīng)過(guò)熨燙，免費）？

　　B、帶領(lǐng)工作人員完成業(yè)主提出的家政服務(wù)要求（付費）

　　室內清潔

　　搬家、搬物

　　地板、地毯的清潔養護

　　代收洗、補、燙衣物

　　室內插花、裝飾

　　代購日常生活用品

　　車(chē)輛清洗服務(wù)

　　家庭看護管理

　　寵物看護管理

　　C、為業(yè)主提供車(chē)輛接、送服務(wù)（付費并需要提前預約）

　　五、XX項目的安全保衛管理：

　　1、保衛部門(mén)日常工作內容：

　　24小時(shí)固定安全崗位的值勤

　　24小時(shí)流動(dòng)崗位的安全及消防巡視

　　車(chē)輛停放的安全管理

　　特殊時(shí)間段道路車(chē)流、人流的疏導管理

　　2、保衛部門(mén)的設施設備：

　　中央控制室

　　與中控室連接的門(mén)禁對講系統

　　設像監視系統

　　電子巡更系統

　　業(yè)主院落重點(diǎn)部位（廚房）設置煙感報警系統

　　停車(chē)管理系統（如有大規模公共停車(chē)位需要管理）

　　安防器材（對講機、滅火器、警棍等）

　　3、保衛部門(mén)提供的委托性特約服務(wù)：

　　禮儀性保衛

　　短途護衛（主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時(shí)對人員安全護衛）

　�。ㄒ陨蟽煞N服務(wù)提供時(shí)需要有物業(yè)管家陪同并屬付費項目）

　　六、突發(fā)事件應急處理體系的建立

　　業(yè)主物業(yè)的安全性是本項目物業(yè)管理的關(guān)鍵所在，除提供一般保衛方式外，還應建立聯(lián)動(dòng)體系，保證在突發(fā)事件發(fā)生時(shí)及時(shí)控制事態(tài)發(fā)展，將業(yè)主的損失降低。應急處理體系流程如下：

　　1、遇有突發(fā)事件，業(yè)主通過(guò)門(mén)禁對講系統向中央控制室報警（或直接找物業(yè)管家）；

　　2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業(yè)管家、片區巡視保安、備勤保安趕赴現場(chǎng)，控制事態(tài)不繼續發(fā)展；

　　3、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報現場(chǎng)情況；

　　4、物業(yè)經(jīng)理根據物業(yè)管家對現場(chǎng)情況的匯報決定是否報警（110、119、120、999等）

物業(yè)管理方案13

　　根據市紀委關(guān)于糾風(fēng)工作的部署和全市20xx年糾風(fēng)工作要點(diǎn)，結合全市物業(yè)管理行業(yè)實(shí)際，制定本工作方案。

　　一、指導思想

　　認真貫徹落實(shí)市紀委全會(huì )精神，以科學(xué)發(fā)展觀(guān)為指導，堅持以人為本、執政為民理念，圍繞全市物業(yè)管理行業(yè)存在的實(shí)際問(wèn)題，扎實(shí)開(kāi)展物業(yè)管理糾風(fēng)治理工作，認真解決損害群眾利益突出問(wèn)題，為促進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)科學(xué)發(fā)展提供有力保證。

　　二、工作目標

　　按照市紀委屆次全會(huì )精神和物業(yè)管理糾風(fēng)調研匯報會(huì )的指示，全市物業(yè)管理糾風(fēng)工作將認真貫徹落實(shí)上級部署，在市紀委統一領(lǐng)導和相關(guān)部門(mén)的通力協(xié)作下，實(shí)現以下目標：一是將優(yōu)化經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境與物業(yè)管理糾風(fēng)工作相結合，結合行業(yè)存在的問(wèn)題，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)行為上升到全市優(yōu)化經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境工作上來(lái)，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)對優(yōu)化經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境的重要性認識;二是認真落實(shí)我市環(huán)境建設的工作重點(diǎn)，嚴肅“工作人員五條禁令”，加強學(xué)習，提高認識，嚴格落實(shí)各項規章制度，特別是考勤制度、請銷(xiāo)假制度等，嚴禁工作中的“吃、拿、卡、要”現象，樹(shù)立部門(mén)良好形象;三是加強監管手段，樹(shù)立服務(wù)為民的思想，進(jìn)一步規范行政行為，強化服務(wù)意識，解決百姓關(guān)注的熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題，拓寬群眾投訴渠道，廣泛接受社會(huì )各界監督，及時(shí)辦理群眾的咨詢(xún)和投訴。

　　三、主要任務(wù)和責任分工

　　(一)重點(diǎn)加強物業(yè)管理法制建設。在市紀委支持下，擬定《關(guān)于加強物業(yè)管理工作的實(shí)施意見(jiàn)》，報請市政府頒布實(shí)施。加強物業(yè)管理關(guān)鍵環(huán)節監管。規范物業(yè)市場(chǎng)準入、退出流程，緊緊抓住物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理、前期物業(yè)管理招投標、前期物業(yè)管理備案、物業(yè)項目竣工(承接)驗收、物業(yè)管理用房落實(shí)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理“六個(gè)”關(guān)鍵環(huán)節，依法加強行政監管，依法維護物業(yè)管理各方當事人合法權益。在強化監管的同時(shí)，形成各部門(mén)聯(lián)動(dòng)，齊抓共管的工作局面，為構建和諧社區形成聯(lián)動(dòng)合力。

　　完成時(shí)限：20xx年6月底。

　　牽頭部門(mén)：住房保障局

　　責任部門(mén)：市政府法制辦、各區政府、建設局、規劃局、工商局

　　(二)切實(shí)加大行業(yè)監管工作力度。嚴格糾正隨意降低服務(wù)標準或只收費不服務(wù)行為，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)規范服務(wù)，保障群眾基本權益。一是開(kāi)展業(yè)主委員會(huì )培訓工作。結合推行社區物業(yè)服務(wù)站工作，舉辦社區、業(yè)委會(huì )專(zhuān)題培訓，指導業(yè)主委員會(huì )切實(shí)發(fā)揮作用，促進(jìn)業(yè)主自我管理、自我約束機制盡快形成，切實(shí)發(fā)揮業(yè)主委員會(huì )依法維護權益的'功能。二是嚴格實(shí)行物業(yè)管理招投標制度。督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理分離,鼓勵有實(shí)力、信譽(yù)好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與競爭，扶持其做大做強。三是嚴格規范物業(yè)服務(wù)收費行為。加快對住宅小區開(kāi)展物業(yè)服務(wù)分等定級標準工作,實(shí)行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià),體現質(zhì)價(jià)相符，進(jìn)一步推廣物業(yè)服務(wù)“菜單式”模式，切實(shí)提高服務(wù)收費透明度。

　　完成時(shí)限：20xx年12月底。

　　牽頭部門(mén)：住房保障局

　　責任部門(mén)：各區政府、物價(jià)局

　　(三)開(kāi)展創(chuàng )建業(yè)主滿(mǎn)意的物業(yè)公司活動(dòng)。今年市物業(yè)辦將組織成立物業(yè)管理行風(fēng)監督員隊伍，同時(shí)開(kāi)展創(chuàng )建業(yè)主滿(mǎn)意的物業(yè)公司評議活動(dòng)。通過(guò)以上載體，完善物業(yè)管理監督運行機制。指導行業(yè)內部處理好以下五個(gè)方面的關(guān)系：一是要處理好社區和物業(yè)的關(guān)系，建立社區與物業(yè)的良性互動(dòng)機制;二是要處理好業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)意識和技能;三是要處理好新區和老區的關(guān)系，通過(guò)有關(guān)制度和激勵措施，妥善處理好協(xié)調發(fā)展的關(guān)系;四是要處理好日常管理和應急管理的關(guān)系，提高處理應急問(wèn)題管理的能力;五是要處理好公共管理與物業(yè)公司的關(guān)系，梳理有關(guān)水電熱氣等公共服務(wù)與物業(yè)服務(wù)的界限，明晰物業(yè)管理范圍。

　　完成時(shí)限：20xx年12月底。

　　牽頭部門(mén)：住房保障局

　　責任部門(mén)：市紀委環(huán)境辦、各區政府(社區、城管)、建設局、規劃局、環(huán)保局、供排水、供熱、供電、供氣、通訊等單位

　　(四)在保障性物業(yè)管理工作上實(shí)現突破。針對老舊小區物業(yè)管理存在的問(wèn)題，進(jìn)一步探索保障性物業(yè)管理工作，通過(guò)組織貼心人行動(dòng)、好鄰居行動(dòng)、新管家行動(dòng)等多種措施，

　　推進(jìn)棄管樓房管理工作，計劃成立社區物業(yè)服務(wù)站40個(gè)。

　　完成時(shí)限：20xx年12月底。

　　牽頭部門(mén)：住房保障局

　　責任部門(mén)：各區政府、財政局、民政局

　　四、工作措施和保障措施

　　(一)工作措施

　　市物業(yè)辦以推進(jìn)物業(yè)管理糾風(fēng)工作為契機，深入解決影響和制約行業(yè)發(fā)展存在的問(wèn)題，嚴格處理侵害百姓權益的違規企業(yè)。重點(diǎn)從以下三個(gè)方面入手，一是重點(diǎn)研究解決如何規范服務(wù)行為問(wèn)題。20xx年要從規范管理和服務(wù)方面出臺有關(guān)規范性文件，明晰物業(yè)管理與公共服務(wù)單位的職責范圍，解決好供水、供熱、排水等維修管理責任劃分問(wèn)題。在市紀委的支持下，將物業(yè)管理服務(wù)與公共服務(wù)的責任進(jìn)行界定。二是要規范入住收費工作。針對物業(yè)公司收取裝修保證金及進(jìn)戶(hù)不合理收費問(wèn)題，要會(huì )同價(jià)格主管部門(mén)共同研究規范收費行為的具體工作措施。建立收費價(jià)格公示制度，將企業(yè)等級、小區等級、服務(wù)標準、收費標準全面公示，服務(wù)成本也要定期公示，既是約束物業(yè)公司按標準提供服務(wù)，也能督促業(yè)主按標準履行義務(wù)。三是要開(kāi)展經(jīng)常性培訓�，F在的服務(wù)水準層次過(guò)低、服務(wù)程序、流程、職責不清晰，特別是一線(xiàn)人員缺少與服務(wù)標準對應的崗位培訓。對此，我們將全面開(kāi)展物業(yè)管理培訓工作，開(kāi)展多層次的崗位培訓工作，提升服務(wù)水平。四是強化物業(yè)投訴調查、協(xié)調、調解措施，探索調解糾紛速裁平臺，對業(yè)主的合理訴求提供法律支持，維護業(yè)主合法權益。

　　(二)保障措施

　　一是加強組織領(lǐng)導。物業(yè)辦高度重視物業(yè)管理糾風(fēng)工作，為認真貫徹落實(shí)市紀委屆次全會(huì )和全市優(yōu)化經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境工作會(huì )議精神，成立物業(yè)辦糾風(fēng)工作專(zhuān)項推進(jìn)領(lǐng)導小組，狠抓落實(shí)。

　　二是強化責任意識。各科室要認真履行職責，圍繞糾風(fēng)工作重點(diǎn)和百姓投訴熱點(diǎn)，切實(shí)解決好百姓反響強烈的問(wèn)題，明確責任，抓出實(shí)效。

　　三是加強協(xié)調和配合。不定期與有關(guān)部門(mén)溝通，研究解決問(wèn)題的措施和辦法，對重大問(wèn)題及時(shí)與糾風(fēng)辦請示匯報。

物業(yè)管理方案14

　　一、項目概述

　　該工廠(chǎng)位于內蒙古呼和浩特市黃合少鎮南地村，占地面積為平方米，建筑面積為平方米，總投資為元人民幣。該工廠(chǎng)分為兩個(gè)部分，其中廠(chǎng)房面積為平方米，高級員工公寓樓面積約為平方米，員工數量將達到約人，是一個(gè)多元化的大型工業(yè)園區。

　　二、工廠(chǎng)物業(yè)特點(diǎn)

　　工廠(chǎng)物業(yè)與一般物業(yè)不同，其業(yè)主是法人而不是自然人。自然人尋求的是一個(gè)舒適的生活空間，而法人代表著(zhù)企業(yè)，尋求的是一個(gè)適應其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和辦公的公共空間。因此，物業(yè)管理工作要順應這些特殊要求，才能使工廠(chǎng)物業(yè)管理有的放矢。企業(yè)作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位，除了內部管理和接受?chē)�家工商、稅�?wù)、物價(jià)等部門(mén)的管理外，還需要協(xié)調生產(chǎn)、后勤服務(wù)、社會(huì )公共事務(wù)等多個(gè)方面。因此，工廠(chǎng)物業(yè)管理存在著(zhù)基礎服務(wù)、延伸服務(wù)和廠(chǎng)區企業(yè)文化建設服務(wù)三大需求�；�礎服務(wù)除住宅物業(yè)服務(wù)內容外，還包括直接保障正常生產(chǎn)的供電、給排水、電梯、消防、通訊、信息網(wǎng)絡(luò )等設施、設備的維護；企業(yè)消防安全檢查和室內電檢；為保障企業(yè)正常生產(chǎn)秩序對來(lái)訪(fǎng)人員的嚴格管理；為企業(yè)產(chǎn)品、貨物的安全出入對各類(lèi)車(chē)輛的管理；生產(chǎn)廢棄物的清運、書(shū)刊信報和郵件的收發(fā)等等。延伸服務(wù)包括根據生產(chǎn)需求對廠(chǎng)房、辦公用房的裝修改造；車(chē)輛的落戶(hù)年審；會(huì )務(wù)服務(wù)、員工就餐，以及與市政、衛生、交通、治安、供水、供電、供熱、村鎮街道等行政部門(mén)相關(guān)事務(wù)的協(xié)調。

　　三、物業(yè)管理要點(diǎn)

　　1、運用持續發(fā)展的戰略，確保物業(yè)的保值與升值。同時(shí)結合所轄的廠(chǎng)區物業(yè)建筑特點(diǎn)，導入切合實(shí)際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉變傳統思想觀(guān)念，全心全意為全體員工服務(wù)。為實(shí)現以上設想，擬采用“三個(gè)重點(diǎn)、四項措施”的管理方針。

　　一）三個(gè)重點(diǎn)

　　1、完善服務(wù)、誠信待人

　　物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，因此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現我們的服務(wù)宗旨和追求目標，奉行“以人為本，員工至上”的原則和務(wù)實(shí)周到的工作理念，為全體員工提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù)，并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中，與全體員工建立良好的服務(wù)關(guān)系。同時(shí)以周、月、季走訪(fǎng)溝通的方式及時(shí)了解員工的意見(jiàn)與需求，在不斷完善的'過(guò)程中真正讓員工享受到安心、舒心和稱(chēng)心的工作（居�。┉h(huán)境。

　　2、環(huán)境管理責任到人

　　為創(chuàng )造一個(gè)良好的工作環(huán)境，我們將強化環(huán)境管理，責任到人。我們將建立一套完善的環(huán)境管理制度，明確責任分工，強化環(huán)境管理的各項工作，確保環(huán)境管理的有效性和可持續性。同時(shí)，我們將加強對員工的環(huán)保意識培訓，使員工在工作中更加注重環(huán)境保護，共同營(yíng)造一個(gè)良好的生產(chǎn)、工作環(huán)境。

　　3、安全生產(chǎn)，責任到人

　　安全生產(chǎn)是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基礎，也是企業(yè)物業(yè)管理的重要內容。我們將建立一套完整的安全生產(chǎn)管理制度，明確責任分工，加強安全生產(chǎn)的各項工作，確保安全生產(chǎn)的有效性和可持續性。同時(shí)，我們將加強對員工的安全意識培訓，使員工在工作中更加注重安全生產(chǎn)，共同營(yíng)造一個(gè)安全、穩定的生產(chǎn)、工作環(huán)境。

　　二）四項措施

　　1、建立全面、科學(xué)的管理體系

　　我們將建立一套全面、科學(xué)的物業(yè)管理體系，包括物業(yè)管理規章制度、服務(wù)流程、質(zhì)量標準、考核評價(jià)等方面，確保物業(yè)管理工作的科學(xué)性和規范性。

　　2、建立健全的服務(wù)流程

　　我們將建立健全的服務(wù)流程，包括服務(wù)咨詢(xún)、服務(wù)接待、服務(wù)實(shí)施、服務(wù)反饋等方面，確保服務(wù)工作的高效性和規范性。

　　3、建立完善的質(zhì)量管理體系

　　我們將建立完善的質(zhì)量管理體系，包括質(zhì)量標準、質(zhì)量檢查、質(zhì)量反饋等方面，確保服務(wù)質(zhì)量的穩定性和可持續性。

　　4、建立科學(xué)的考核評價(jià)體系

　　我們將建立科學(xué)的考核評價(jià)體系，包括服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)效率、服務(wù)態(tài)度等方面，確保物業(yè)管理工作的規范性和有效性。

　　廠(chǎng)區的環(huán)境管理對于全體員工來(lái)說(shuō)都是非常重要的。因此，我們非常注重為員工創(chuàng )造一個(gè)良好、舒適的工作和居住環(huán)境。我們根據以往的物業(yè)管理經(jīng)驗，認為保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實(shí)到位，才能充分發(fā)揮每個(gè)人的才能，使其認真地去做好每天的工作，樹(shù)立環(huán)保意識，從而保證廠(chǎng)區的環(huán)境衛生狀況達到最佳狀態(tài)，為廠(chǎng)區所在地增加一道清潔、衛生、亮麗的風(fēng)景。

　　在保證員工生命和財產(chǎn)安全方面，我們主張以實(shí)際情況為基礎的人員防范為主，以物業(yè)先進(jìn)的消防設施為輔的安全管理防范理念。我們建立了一支強有力、多用途的管理復合式人才隊伍，并與政府職能部門(mén)緊密聯(lián)系，齊抓共管，使所轄物業(yè)在長(cháng)年平安的條件下為全體員工服務(wù)。我們建議派專(zhuān)人全天值班，負責所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴格管理，防止易燃易爆等危險品進(jìn)入廠(chǎng)區，制定出與其相適應的應急處理安全操作程序，發(fā)生特殊時(shí)間時(shí)力爭將損失降至最小程度。

　　我們制定了詳盡的執行手冊，例如《物業(yè)部員工手冊》等，使每一位員工了解工作規程，熟悉管理程序，達到規范、自我、服務(wù)全體員工的目的。我們時(shí)刻準備著(zhù)，永不間歇地實(shí)現物業(yè)管理項目的創(chuàng )新，不斷提出建設性意見(jiàn)，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。同時(shí)，我們采用“培訓—上崗—再培訓—再上崗”的輪回培訓制度，不斷提高員工的工作技能與素質(zhì)。

　　為了提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，我們需要一個(gè)高效率及科學(xué)的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配置。因此，我們按“直線(xiàn)制”設定管理架構，中心設客服部、保安部、工程部、保潔部四個(gè)部門(mén)�？头�部負責處理員工的咨詢(xún)、投訴，并提供協(xié)助；負責物業(yè)服務(wù)中心會(huì )議中心的管理；書(shū)寫(xiě)各類(lèi)通知、通告，由總經(jīng)理簽署發(fā)出；負責服務(wù)單位的搬入和遷出協(xié)調工作；負責服務(wù)單位檔案的建立與管理工作。這樣的管理架構集指揮和職能于一身，命令統一，責權分明，指揮及時(shí)，既能滿(mǎn)足物業(yè)初期管理的要求，又能為將來(lái)業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。

　　要求：大專(zhuān)以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，具有2年以上相關(guān)工作經(jīng)驗。熟悉物業(yè)清潔、綠化、養護知識，了解各種清潔用品的使用規范。具備豐富的社會(huì )經(jīng)驗和較強的語(yǔ)言表達能力，能夠應對突發(fā)事件。工作認真負責，敬業(yè)樂(lè )業(yè)。

　　2.客服員要求：大專(zhuān)以上學(xué)歷，有1年以上物業(yè)管理接待工作經(jīng)驗。性格溫順，自身素質(zhì)較好，語(yǔ)言表達能力較強。工作認真負責，勤業(yè)、敬業(yè)、樂(lè )業(yè)。

　　3.保安管理部

　　1.保安管理部主管要求：大專(zhuān)學(xué)歷或同等學(xué)歷，熟悉國家有關(guān)法律、法規和保安知識，具有較強的管理能力。持有物業(yè)管理上崗證，有2年以上的本職工作經(jīng)驗，具有豐富的社會(huì )經(jīng)驗和較強的語(yǔ)言表達能力，能夠應對突發(fā)事件。有一定的消防知識。工作認真負責，敬業(yè)樂(lè )業(yè)。部隊復轉軍人優(yōu)先選擇。

　　2.保安管理員要求：高中以上學(xué)歷，退伍軍人優(yōu)先，身高175CM以上，身體健康、品行端正，工作認真負責，需要有本地戶(hù)口擔保人。

　　3.監控管理員要求：高中以上學(xué)歷，男身高175CM以上，女165CM以上，身體健康，不矯正視力為1.5，品行端正，工作認真，需要有本地戶(hù)口。

　　4.工程管理部

　　1.工程管理部主管要求：大專(zhuān)以上學(xué)歷（工科專(zhuān)業(yè)），工程師職稱(chēng)，持有物業(yè)管理上崗證，有3年以上工作經(jīng)驗，具備扎實(shí)的專(zhuān)業(yè)知識基礎，豐富的實(shí)際工作經(jīng)驗，極強的動(dòng)手操作能力以及較強的資源運用能力、組織管理能力和綜合事務(wù)管理能力，具有電工操作證。工作認真負責，敬業(yè)樂(lè )業(yè)。

　　2.弱電技工要求：大專(zhuān)以上學(xué)歷，電子技術(shù)、計算機或相關(guān)專(zhuān)業(yè)，助理工程師職稱(chēng)，有3年以上工作經(jīng)驗，業(yè)務(wù)熟練，具有獨立完成工作的能力，敬業(yè)精神強。

　　3.強電技工要求：身體健康，大專(zhuān)以上學(xué)歷，電力系統或相關(guān)專(zhuān)業(yè)，助理工程師職稱(chēng)，有3年以上工作經(jīng)驗，有大型企業(yè)設備管理經(jīng)驗，業(yè)務(wù)熟練，具有獨立完成工作的能力，敬業(yè)精神強。

　　4.空調技工要求：大專(zhuān)以上學(xué)歷，環(huán)境設備工程及制冷專(zhuān)業(yè)，有3年以上工作經(jīng)驗，有大型設備的管理經(jīng)驗，業(yè)務(wù)熟練，具有獨立完成工作的能力，敬業(yè)精神強。

　　5.維修工要求：高中以上學(xué)歷（水電專(zhuān)業(yè)），持有特種行業(yè)操作證，身體健康，品行端正，工作認真負責，具有一定的口頭表達能力。

　　5.保潔綠化部

　　1.保潔綠化部主管要求：大專(zhuān)以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，具有2年以上相關(guān)工作經(jīng)驗。熟悉物業(yè)清潔、綠化、養護知識，了解各種清潔用品的使用規范。具備豐富的社會(huì )經(jīng)驗和較強的語(yǔ)言表達能力，能夠應對突發(fā)事件。工作認真負責，敬業(yè)樂(lè )業(yè)。

物業(yè)管理方案15

　　一、指導思想

　　以《省物業(yè)管理條例》和《市建立禮貌滿(mǎn)意城市實(shí)施辦法》為依據，在鞏固禮貌建立各項成果的基礎上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路，深入開(kāi)展我區社區物業(yè)化服務(wù)工作。建立健全全區社區物業(yè)化服務(wù)體系，有效提升居民對社區管理和服務(wù)的滿(mǎn)意度。

　　二、服務(wù)范圍

　　社區物業(yè)服務(wù)要以社區公共部分的管理和服務(wù)為重點(diǎn)，以完善社區功能、提升管理水平為目標，包括以下幾個(gè)方面：

　�。ㄒ唬┕�共秩序管理。加強對轄區內的流動(dòng)攤擔、店外經(jīng)營(yíng)、車(chē)輛停放的規范管理。

　�。ǘ�）公共環(huán)境衛生維護。做好社區轄區范圍內（維護作業(yè)標段以外）公共場(chǎng)所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門(mén)店生活垃圾袋裝化及上門(mén)收集服務(wù)等工作。

　�。ㄈ�）公共安全防范。協(xié)助管理轄區內公共秩序的同時(shí)，搞好轄區內的治安巡查。

　�。ㄎ澹┕�共綠化維護。做好轄區內公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲(chóng)、補栽補種等綠化養護工作。

　�。�六）其他。其他需要協(xié)調解決的物業(yè)服務(wù)項目。

　　三、基本原則

　�。ㄒ唬┚用褡灾蔚脑瓌t。物業(yè)服務(wù)是社區服務(wù)的重要組成部分，要參照《物業(yè)管理條例》，在居民自治與政府引導的基礎上，充分聽(tīng)取居民意見(jiàn)，通過(guò)無(wú)償或低償服務(wù)以及非贏(yíng)利性經(jīng)營(yíng)，優(yōu)化整合資源配置，逐步理順和規范物業(yè)服務(wù)各主體之間的關(guān)系，創(chuàng )新社區物業(yè)服務(wù)新機制，力求解決人民群眾最關(guān)心、最直接、最現實(shí)的利益問(wèn)題。

　�。ǘ�）因地制宜的原則。充分發(fā)揮街道和社區在推進(jìn)社區物業(yè)服務(wù)工作中的主導作用，根據各個(gè)社區的實(shí)際狀況，制定包括費用收取和服務(wù)項目在內的社區物業(yè)服務(wù)章程，并按章程具體實(shí)施，不斷促進(jìn)社區建設與物業(yè)服務(wù)的協(xié)調發(fā)展。在不同社區或同一社區的不同小區、樓盤(pán)之間，可采用多種模式進(jìn)行分類(lèi)分層次管理。

　�。ㄈ�）便民利民的原則。要將推進(jìn)社區物業(yè)化服務(wù)作為為民辦事的一項德政工程、民心工程，通過(guò)推行社區物業(yè)化服務(wù)，建立健全社區市容衛生維護體系、社區治安保障體系、4050人員就業(yè)體系和居民生活服務(wù)體系，在凈化市容的同時(shí)，努力擴大社區就業(yè)，提高服務(wù)水平，提升市民對社區環(huán)境的滿(mǎn)意度。

　　四、工作任務(wù)

　　按照禮貌建立的標準和數字化城市管理的要求，把我區農民安置小區和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區納入社區物業(yè)服務(wù)推行計劃。今年實(shí)施的10個(gè)社區（小區）是:觀(guān)沙嶺街道金嶺農民安置小區、觀(guān)沙嶺街道黃泥塘農民安置小區、咸嘉湖街道白鶴嘴社區安塑小區、咸嘉湖街道荷葉塘社區麗臣小區、西湖街道裕民農民安置小區南片、西湖街道裕民農民安置小區北片、望岳街道道坡農民安置小區、望岳街道上堆坊農民安置小區、岳麓街道洋海塘農民安置小區東片、岳麓街道洋海塘農民安置小區西片。

　　五、工作思路

　　在推進(jìn)社區物業(yè)化服務(wù)工作中，確定“三先三后”的.工作思路。

　�。ㄒ唬┫日�治后管理。按照“整治在先，管理長(cháng)效”的原則，對先期實(shí)施物業(yè)化服務(wù)的社區進(jìn)行“牛皮癬”、綠化設施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設施的專(zhuān)項整治，再通過(guò)物業(yè)化服務(wù)的實(shí)施對其進(jìn)行長(cháng)效管理。

　�。ǘ�）先宣傳后實(shí)施。通過(guò)廣泛深入的宣傳動(dòng)員，加深居民對社區物業(yè)化的了解，取得居民對社區實(shí)行物業(yè)化管理的理解與支持，為后續工作營(yíng)造良好的群眾氛圍。

　�。ㄈ�）先服務(wù)后收費。根據社區居民中失地農民、破產(chǎn)企業(yè)下崗職工較多，人均收入較低的現狀，實(shí)行“先服務(wù)后收費”低償服務(wù)原則，先帶給優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，讓社區居民切實(shí)感受到實(shí)施物業(yè)服務(wù)所帶來(lái)的好處，再收取必須的服務(wù)費，保證物業(yè)服務(wù)的正常運轉。

　　六、組織領(lǐng)導

　　成立全區社區物業(yè)化服務(wù)工作領(lǐng)導小組。

　　組長(cháng):

　　副組長(cháng):

　　辦公室主任：

　　辦公室副主任：

　　成員單位：區政府辦、區綜治辦、區發(fā)改局、區財政局、區城管局、區民政局、區住房城鄉建設局、區工商分局、區市政公司、區園林公司、區環(huán)衛公司及各街道辦事處。

　　各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長(cháng)的社區物業(yè)化服務(wù)的組織機構。

　　七、職責分工

　　區政府辦：負責協(xié)調解決企業(yè)辦社會(huì )職能分離的歷史遺留問(wèn)題；

　　區綜治辦：負責指導和支持做好治安防控工作；

　　區發(fā)改局：負責指導確定社區物業(yè)服務(wù)收費標準；

　　區財政局：負責社區物業(yè)服務(wù)的經(jīng)費統籌工作；

　　區城管局：負責牽頭組織協(xié)調和監督考核工作；

　　區民政局:協(xié)助做好特困、低保人員的就業(yè)工作；

　　區住房城鄉建設局：負責行業(yè)指導工作；

　　區工商分局：負責對成立物業(yè)服務(wù)公司的辦證和資質(zhì)審批帶給支持；

　　區市政、園林和環(huán)衛公司：在社區專(zhuān)業(yè)維護上給予指導、支持和配合；

　　各街道辦事處：組織社區實(shí)施社區物業(yè)服務(wù)工作。

　　八、方法步驟

　�。ㄒ唬�準備階段

　　1、2月份對全區未實(shí)施物業(yè)服務(wù)的農民安置小區和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區全面調查摸底，確定推行物業(yè)服務(wù)的社區（小區）名單。

　　2、3月上旬組織相關(guān)部門(mén)召開(kāi)協(xié)調會(huì )，專(zhuān)題研究開(kāi)放式居民社區推行物業(yè)化服務(wù)工作。

　　3、3月下旬組織召開(kāi)工作部署會(huì )。

　�。ǘ�）實(shí)施階段

　　1、4月份對今年確定的物業(yè)化服務(wù)的社區，由街道統一組織，重點(diǎn)拆除違法建筑，改善治安，交通現狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設施，改善社區基本狀況，強化小巷、小區、小院、小店“四小”管理，辦好四件實(shí)事，重點(diǎn)解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環(huán)境不潔的問(wèn)題，為實(shí)施社區物業(yè)化服務(wù)打下基礎。

　　2、5月上旬組織參觀(guān)，學(xué)習其他單位經(jīng)驗做法。

　　3、5月下旬全力推進(jìn)社區物業(yè)化服務(wù)工作。

　�。ㄈ�）考核驗收階段

　　1、將開(kāi)放式居民社區推行物業(yè)服務(wù)工作作為對街道全年績(jì)效考核的一項重要資料。

　　2、6月份組織相關(guān)社區進(jìn)行交流講評。

　　3、8月份由區城管局牽頭，組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行驗收，將以社區（小區）實(shí)施物業(yè)服務(wù)后臟亂現象是否得到根本改變，市容衛生是否得到顯著(zhù)提升，周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據，社區物業(yè)服務(wù)模式是否可持續、社區居民群眾是否滿(mǎn)意為標準，對社區居民上門(mén)問(wèn)卷調查，滿(mǎn)意度未到達85%以上的社區一律要求“補課”，不予驗收，扣除政府獎勵資金和相應的績(jì)效考核分值。

　　九、工作要求

　�。ㄒ唬└叨戎匾�，充分認清推行社區物業(yè)化服務(wù)的重要好處

　　推行社區物業(yè)服務(wù)，是鞏固禮貌建立成果、建設人民滿(mǎn)意城市的基礎工程，是提升社區城市管理水平、改善宜居創(chuàng )業(yè)環(huán)境的民心工程。各街道和社區要高度重視，把它作為推進(jìn)社區城市管理水平、建立禮貌城區的一個(gè)重要抓手。要召開(kāi)班子會(huì )，專(zhuān)題研究和部署此項工作。要統一思想，充分認清開(kāi)展好社區物業(yè)化服務(wù)是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區居民群眾生活質(zhì)量的重要途徑，是加強社會(huì )治安、增強群眾安全感的重要手段，也是加快推進(jìn)建設人民滿(mǎn)意城市的基本要求。

　�。ǘ�）充分準備，為全面實(shí)施社區物業(yè)化服務(wù)打下基礎

　　一是要有充分的思想準備。各街道要把搞好社區物業(yè)化服務(wù)，完成任務(wù)指標，作為今年一項重要工作去抓，要明確職責和標準，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發(fā)揮主觀(guān)能動(dòng)性，把此項工作抓緊抓實(shí)，抓出成效。二是要搞好宣傳發(fā)動(dòng)。要進(jìn)行廣泛宣傳，努力爭取居民的認可和參與。要廣泛發(fā)動(dòng)轄區內的民間組織、單位、團體和社區志愿者出資出力共同參與社區物業(yè)服務(wù)工作，最終實(shí)現服務(wù)和管理的常態(tài)化。三是要制定方案，落實(shí)職責。各街道要制定切實(shí)可行的工作實(shí)施方案，細化工作職責，要把職責落實(shí)到具體事、具體人身上，要有具體要求和質(zhì)量標準。

　�。ㄈ�）全力支持，為順利實(shí)施社區物業(yè)化服務(wù)帶給保障

　　一是人員要落實(shí)。各街道和部門(mén)要明確專(zhuān)人抓此項工作，確定專(zhuān)責。二是經(jīng)費要保證。每個(gè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)的社區（小區）明確經(jīng)費10萬(wàn)元，區和街道各安排5萬(wàn)元。區和街道先期各拿2萬(wàn)元，作為啟動(dòng)經(jīng)費，保證社區物業(yè)化服務(wù)前期工作的正常、快速運行，驗收合格后，全部經(jīng)費到位。要動(dòng)員廣大社區居民用心參與社區物業(yè)管理，自覺(jué)繳納相應費用，并使之逐步成為社區物業(yè)管理主要經(jīng)費來(lái)源。三是合力要構成。要努力構成齊抓共促的機制，牽涉到的各種專(zhuān)業(yè)問(wèn)題各部門(mén)要通力協(xié)作，給予足夠的支持。

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