公共租賃住房小區物業(yè)管理

　　公共租賃住房小區物業(yè)管理，下面帶來(lái)的公共租賃住房小區物業(yè)管理相關(guān)論文范文，歡迎閱讀。

　　公共租賃住房小區物業(yè)管理【1】

　　摘要 本文淺議了公共租賃住房小區物業(yè)管理的特點(diǎn)，及其物業(yè)管理過(guò)程中出現的問(wèn)題，探索了解決公共租賃住房小區物業(yè)管理的方法。

　　關(guān)鍵詞 公共租賃住房小區 物業(yè)管理 特點(diǎn) 問(wèn)題 方法

　　公共租賃住房建設，基本上從2008年才開(kāi)始，國家有關(guān)政策從2007年開(kāi)始制定發(fā)布。

　　公共租賃小區具有不同于其他一般小區的特點(diǎn)，公共租賃小區的物業(yè)管理也具有特殊性，這需要我們邊探索邊管理。

　　一、 公共租賃住房小區物業(yè)管理的特點(diǎn)

　　我國為改善城市低收入居民的居住條件，建設保障性安居工程，其中以實(shí)物的形式解決這部分人群的住房困難問(wèn)題，這就是公共租賃住房。

　　1、從產(chǎn)權人的角度講，公共租賃住房是政府實(shí)施的保障性安居工程，公共租賃住房小區的產(chǎn)權人一般為政府或政府指定機構，因此小區物業(yè)管理實(shí)際上也是政府管理的行為。

　　因此公共租賃住房的物業(yè)管理和一般商品房的物業(yè)管理不同，它帶有政府特色。

　　2、從小區的管理對象來(lái)講，他們是中低收入的住房困難家庭、新就業(yè)職工和外來(lái)務(wù)工人員這些符合國家住房保障政策的準入人群，具有對象特殊性。

　　3、從小區的規劃講，公共租賃住房小區的規劃設計上強調配套全、功能齊、戶(hù)型小、節能環(huán)保，有配套的物業(yè)管理用房，一般還有一定數量的商業(yè)配套設施。

　　這有利于后期公共租賃住房物業(yè)管理成本的降低。

　　4、從小區的日常監管來(lái)講，公共租賃住房小區的承租人必須接受一定行為規范和準入條件動(dòng)態(tài)管理的約束。

　　具體的講，小區的日常監管和服務(wù)有政府和小區物業(yè)共同進(jìn)行，承租人和一般小區比較，他要接受特殊的約束。

　　二、公共租賃住房物業(yè)管理出現的問(wèn)題

　　國家保障房的建設歷史時(shí)間短，我們對于保障房小區的物業(yè)管理處于一邊探索一邊管理的情況，一般的小區物業(yè)管理會(huì )出現的問(wèn)題，公共租賃住房物業(yè)管理會(huì )出現，因為公共租賃住房小區的特殊性，它的物業(yè)管理增加了它的特殊問(wèn)題。

　　1、房屋的居住情況：政府管理辦法對公共租賃住房承租戶(hù)有約束，對房屋的空置期限有要求，但是因為各種客觀(guān)主觀(guān)的情況，公共租賃住房小區有一定的空置率。

　　以山東一保障房小區為例，該小區主要是公共租賃住房，共有已經(jīng)竣工和在建樓盤(pán)八個(gè)，目前已售兩個(gè)樓盤(pán)，租賃戶(hù)還未完全入住，每個(gè)城市這種情況不在少數。

　　這樣的小區，如果僅靠物業(yè)費，即便物業(yè)費100%收繳，物業(yè)公司依然難以運營(yíng)。

　　2、特殊群體人員多：公共租賃住房主要針對中低收入家庭，在這些家庭中，特殊群體很多。

　　以山東泰安市為例，保障房搖號時(shí)，特殊家庭：如城鎮低保家庭、殘疾人員家庭、民政部門(mén)認定的優(yōu)撫對象、工會(huì )部門(mén)認定的特困職工等等具有優(yōu)先保障的家庭。

　　這樣的家庭收入很低，物業(yè)費對他們來(lái)說(shuō)，是很大的一筆支出，拿出的很困難。

　　3、社會(huì )關(guān)注度高，物業(yè)管理企業(yè)社會(huì )壓力大。

　　物業(yè)公司本身是企業(yè)，物業(yè)收入有限，以有限的收入做有限的服務(wù)，居戶(hù)感覺(jué)不滿(mǎn)意，企業(yè)感覺(jué)難做。

　　例如居戶(hù)感覺(jué)小區保安少，物業(yè)公司則無(wú)法支付更多保安的工資等等。

　　保障房小區是政府的惠民安居工程，收社會(huì )關(guān)注度高，小的問(wèn)題可能引起大的輿論關(guān)注，這對管理物業(yè)公司是較大的壓力。

　　三、探索解決公共租賃住房小區物業(yè)管理的方法

　　1、政府的大力支持。

　　一是從資金上面支持，公共租賃住房是政府惠民安居工程的重點(diǎn)，公共租賃住房特殊群體特別多，政府可以通過(guò)提供公共租賃小區營(yíng)業(yè)房收入補貼公共租賃住房小區物業(yè)公司，或通過(guò)少收或不收物業(yè)企業(yè)稅金等方式補貼公共租賃住房小區管理物業(yè)公司，減少公共租賃住房承租戶(hù)物業(yè)費用。

　　二是從政策上支持，聯(lián)合房管、社區、公安、醫療等部門(mén)入駐公共租賃住房小區，加上物業(yè)管理企業(yè)，聯(lián)合辦公，建立公共租賃住房聯(lián)合服務(wù)體系，為公共租賃住房承租戶(hù)提供便捷優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

　　三是從硬件設施上支持，在公共租賃小區附近建立學(xué)校、醫院等，減少公共租賃承租戶(hù)生活成本;四是從公共租賃住房建設的質(zhì)量監管上加力，實(shí)際情況中，因為房屋質(zhì)量問(wèn)題引起業(yè)主和物業(yè)企業(yè)矛盾的很多。

　　這就要求政府加強監管，選招業(yè)績(jì)好信譽(yù)高的開(kāi)發(fā)商建造質(zhì)量過(guò)硬的公共租賃住房，也就有利于物業(yè)管理的順利開(kāi)展。

　　2、建立公共租賃住房小區服務(wù)體系。

　　物業(yè)公司招聘工作人員以其管理的公共租賃小區人員為主，保安、保潔等工作人員如果都是本小區人員，首先他有一個(gè)特別的責任感，這是他的家園，他會(huì )希望管理好自己的家園，其次是他有一個(gè)穩定的收入，所管理小區人員穩定的收入為物業(yè)企業(yè)帶來(lái)穩定的物業(yè)費收入，物業(yè)公司可以為這個(gè)小區投入更多資金，這是一個(gè)良性循環(huán)。

　　3、建設公共租賃住房小區文化。

　　把公共租賃住房小區建成住戶(hù)的家，讓他們有家的感覺(jué)。

　　政府及物業(yè)企業(yè)共同努力，加大政策宣傳，多開(kāi)展社區文化活動(dòng)，提高住戶(hù)公共生活意識，讓住戶(hù)把小區建設當作自己家的建設。

　　參考文獻

　　【1】王志剛.公共租賃住房小區物業(yè)管理的若干問(wèn)題.住宅與房地產(chǎn).2013.5

　　業(yè)主拒繳物業(yè)管理費的行業(yè)【2】

　　摘 要：目前物業(yè)管理服務(wù)區域內不交費的行為非常嚴重，不僅侵害了其他交費業(yè)主的利益也使物業(yè)服務(wù)企業(yè)難以繼續經(jīng)營(yíng)。

　　本文首先闡述了業(yè)主與物業(yè)管理的相關(guān)概念，提出了業(yè)主拒繳物業(yè)管理費時(shí)常說(shuō)的四句話(huà)，然后進(jìn)行了物業(yè)行業(yè)的解釋?zhuān)�以期業(yè)主以平和的心態(tài)多了解物業(yè)專(zhuān)業(yè)知識，并能夠化解誤解。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;業(yè)主;物業(yè)管理行業(yè)

　　物業(yè)管理有狹義和廣義之分。

　　狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)公司，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據物業(yè)管理合同進(jìn)行的房屋建筑及其設備設施、環(huán)境綠化、交通秩序和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護，修繕活動(dòng)。

　　廣義的物業(yè)管理不僅包括物業(yè)服務(wù)公司還包括業(yè)主管理的運行過(guò)程，和委托物業(yè)公司或者其他協(xié)議管理人員進(jìn)行的管理行為。

　　業(yè)主是指物業(yè)(產(chǎn)權)所有者，房屋租賃人不是業(yè)主僅是物業(yè)的使用人。

　　業(yè)主即可以是法人、自然人和其它的組織，也可是本國公民或組織，也可是外國公民或組織。

　　物業(yè)與建筑上講的業(yè)主本質(zhì)上是一致的。

　　我國的物業(yè)管理起步比較晚，發(fā)展的過(guò)程中出現了不少的問(wèn)題，其中物業(yè)管理費的收取對于公司來(lái)說(shuō)就是相當頭疼的一件事，業(yè)主對物業(yè)管理費的支出也非常在意。

　　一些物業(yè)公司由于物業(yè)管理費用比較高或某些方面經(jīng)營(yíng)管理不善，業(yè)主對現實(shí)的服務(wù)不滿(mǎn)意達不到心理預期，便以此為借口拒絕繳納或延期繳納物業(yè)管理費。

　　物業(yè)管理公司又沒(méi)有辦法強制業(yè)主繳納物業(yè)管理費的行政手段，物業(yè)管理費收的越來(lái)越少，物業(yè)公司只能靠降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量維持經(jīng)營(yíng)，靠減少工作人員來(lái)維持正常經(jīng)營(yíng)，又會(huì )引起業(yè)主更加強烈的不滿(mǎn)，最后由于業(yè)主和物業(yè)公司相互之間的利益不可調和，導致物業(yè)管理再也持續不下去，也就出現了經(jīng)濟學(xué)中的“囚徒困境”。

　　由于業(yè)主和物業(yè)公司的決策相互博弈而形成了一種雙輸的局面。

　　業(yè)主不滿(mǎn)意服務(wù)不交物業(yè)管理費，物業(yè)公司降低服務(wù)標準不提供物業(yè)服務(wù)……，整個(gè)物業(yè)管理區域必然會(huì )陷入惡性循環(huán)，所有人都會(huì )在這種狀況下受損，業(yè)主得不到舒適清潔的環(huán)境，物業(yè)公司也不可能盈利。

　　我們常聽(tīng)到業(yè)主批評物業(yè)公司的四句話(huà)：①你們才不會(huì )虧錢(qián)，要是虧錢(qián)，早不干了!②除了收錢(qián)，你們干啥了?③我的房子，憑啥讓你管?④什么門(mén)內門(mén)外，我既然交了物業(yè)費，有事我就得找物業(yè)!但凡業(yè)主與物業(yè)公司出現沖突時(shí)這四句話(huà)都會(huì )出現，除了物業(yè)管理公司自身工作方式或內容有不透明或不到位的地方外，業(yè)主對物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)不了解也是主要原因。

　　(1)你們才不會(huì )虧錢(qián)，要是虧錢(qián)，早不干了!這是業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)財務(wù)狀況不了解。

　　物業(yè)管理公司要本著(zhù)為業(yè)主提供高質(zhì)量服務(wù)的宗旨工作，按雙方所簽訂的物業(yè)管理合同和政府規定收費。

　　同時(shí)業(yè)主也需按照合同規定，積極主動(dòng)向物業(yè)公司交納物業(yè)管理費用，確保公司可得到一定的利潤。

　　雙方應從維護雙方利益為出發(fā)點(diǎn)，采取合法合理的手段處理管理中存在的問(wèn)題。

　　目前我國大多數小區在收取物業(yè)費時(shí)都是先服務(wù)再繳費即先支出后收錢(qián)，這些收不回來(lái)的應收賬款慢慢轉化成壞賬，使物業(yè)公司支出越來(lái)越多，就好像是一個(gè)無(wú)底的泥潭越陷越深。

　　如果撤出此小區再重新投標其他項目，只會(huì )使原來(lái)所管項目費用收不回來(lái)，而新項目投標中標與否都是一個(gè)未知數。

　　因此，現在存在的尷尬局面是盡管物業(yè)公司虧錢(qián)，但想走也走不了。

　　而且我國物業(yè)費用收取的規定是并沒(méi)有明確的法律條款，僅僅只能依據2007年國務(wù)院修改2003年版的《物業(yè)管理條例》，其中對費用的規定比較模糊和籠統，造成現在物業(yè)費用核定很低。

　　上漲物業(yè)費變成了一個(gè)很難實(shí)施的現實(shí)困境。

　　(2)除了收錢(qián)，你們干啥了?這是業(yè)主對物業(yè)公司提供服務(wù)的目的和重要性不了解。

　　物業(yè)管理的對象是小區環(huán)境、設施設備、安全等，服務(wù)的對象是廣大業(yè)主，業(yè)主交不交物業(yè)費或交多少物業(yè)費決定著(zhù)物業(yè)公司的服務(wù)與質(zhì)量，也將直接影響著(zhù)物業(yè)管理區域的房產(chǎn)的保值或增值。

　　業(yè)主和物業(yè)公司其實(shí)是一種合作伙伴關(guān)系。

　　只有業(yè)主繳費，并合法合理監督物業(yè)公司管理職責，業(yè)主的居住環(huán)境和保值增值就可以保證。

　　簡(jiǎn)而言之就是物業(yè)幫業(yè)主創(chuàng )造更舒適和安全的環(huán)境，使業(yè)主的房子更加值錢(qián)。

　　但如果業(yè)主不交費，物業(yè)公司不作為或服務(wù)質(zhì)量很差，基本設施不進(jìn)行日常維護及保養，環(huán)境清潔只是湊乎，安全管理缺乏，日久天長(cháng)帶來(lái)的后果是小區的環(huán)境沒(méi)有人處理，骯臟混亂，小區設施設備老化，治安越來(lái)越差，小區整體環(huán)境混亂不堪，到頭來(lái)吃虧的還是業(yè)主自身!

　　(3)我的房子，憑啥讓你管?這是業(yè)主對物業(yè)企業(yè)責任和義務(wù)的不了解。

　　根據我國頒布的《物權法》對小區業(yè)主的權利義務(wù)進(jìn)行了全面的界定。

　　業(yè)主享有小區的建筑物區分所有權。

　　建筑物區分所有權包括三部分：專(zhuān)有部分的專(zhuān)有權，共有部分的共有權和共同管理權的三種權利的結合。

　　專(zhuān)有所有：例如買(mǎi)下一棟樓宇中的某一具體單元，業(yè)主完全享有的物業(yè)。

　　業(yè)主的房子如果在不影響公共部位的情況下，對自己專(zhuān)有部位行使權利這確實(shí)是物業(yè)公司沒(méi)有權利管理的，但如果業(yè)主越界行使專(zhuān)有部位的權利甚至造成對物業(yè)共有部位的權益的侵害，物業(yè)公司是有權利阻止和消除危險的。

　　(4)什么門(mén)內門(mén)外，我既然交了物業(yè)費，有事我就得找物業(yè)!這是業(yè)主對物業(yè)企業(yè)責任和義務(wù)的不了解。

　　我們剛才所說(shuō)的業(yè)主對自己擁有的房屋內部有專(zhuān)有權利，但對小區公共部分、公共設備設施、公共環(huán)境、公共秩序的專(zhuān)有權是委托選聘的物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行管理。

　　因此業(yè)主對公共環(huán)境及設備有義務(wù)提供費用進(jìn)行維護和維修。

　　物業(yè)費的構成主要包括物業(yè)公司的日常管理費用、人員工資、管理區域綠化、清潔、設施設備維護、公共秩序維護。

　　物業(yè)管理的范圍僅是對公共區域進(jìn)行服務(wù)，但目前由于物業(yè)費用的難收取，物業(yè)公司也不得不忍氣吞聲隨叫隨到。

　　還有當業(yè)主遇到人身或財產(chǎn)受到侵害的時(shí)候，認為交了物業(yè)費就應該保護人身及業(yè)主財產(chǎn)安全，殊不知物業(yè)公司僅是協(xié)助公安局進(jìn)行秩序的維護，而不是業(yè)主財產(chǎn)的保管費!

　　以上是這四句話(huà)的物業(yè)管理解釋。

　　如果業(yè)主和物業(yè)公司都能為對方考慮，關(guān)于物業(yè)費的收取和物業(yè)服務(wù)的提供內容進(jìn)行全面的協(xié)商達成一致的意見(jiàn)，相互之間共同遵守物業(yè)管理合同，業(yè)主按時(shí)足額繳納管理費，物業(yè)公司為業(yè)主提供全面周到的服務(wù)，業(yè)主的生活環(huán)境將更加舒適，物業(yè)公司也能夠盈利，“雙輸”的局面變成“雙贏(yíng)”。

　　參考文獻

　　[1] 黃曉東，黃琳 住宅小區業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司之間矛盾沖突的解決之道[J]. 現代物業(yè). 2008(12)

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　　[4] 劉英團 千呼萬(wàn)喚始出來(lái)――評《物權法》對業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物管公司的激勵與約束[J]. 現代物業(yè). 2007(08)

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