淺談物業(yè)公司的成本管理的優(yōu)秀論文

　　80年代初，物業(yè)管理作為城市商住小區的通用管理模式和方法傳入我國，至今已有三十多年的歷史。隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟的不斷成熟，物業(yè)管理已成為我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要組成部分，也成為與人們生活息息相關(guān)的新型服務(wù)行業(yè)。物業(yè)管理的范圍很廣，包括衛生清潔、綠化、設備維修維護、小區安全等等。

　　物業(yè)成本費用是物業(yè)管理公司在提供物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中所發(fā)生的各項支出。住宅小區公共性服務(wù)的成本費用主要包括：人員工資薪金，社會(huì )保險費，固定資產(chǎn)折舊費，行政辦公費，通訊費，交通費，服裝費，設備設施維護費，公用水電費，垃圾清運費，清潔，綠化，法定稅費等等。而要控制這些成本的發(fā)生就要分析這些成本形成的原因。找出最佳的著(zhù)手點(diǎn)。

　　一、物業(yè)管理企業(yè)的成本特征

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　　物業(yè)管理企業(yè)的成本一般分為管理成本、服務(wù)成本。管理成本是對物業(yè)所管轄的小區房屋及配套的管理所發(fā)生的成本。服務(wù)成本主要是物業(yè)管理公司為所管轄的小區業(yè)主服務(wù)過(guò)程中所發(fā)生的成本，如保潔人員、保安人員的工資、各項設備的維護保養費用、小區衛生清潔費用等。

　�。ǘ�）成本發(fā)生面廣

　　由于物業(yè)管理企業(yè)占領(lǐng)的市場(chǎng)越大，其管理的物業(yè)分布面越廣，所以設置的管理機構越多，發(fā)生物業(yè)成本的地域上也分布越廣。

　�。ㄈ�）監管成本難

　　不同物業(yè)區段面臨的市場(chǎng)環(huán)境差異很大，比如不同物業(yè)所管轄區段的性質(zhì)、業(yè)主的要求、規模的大小、收費標準、收費模式等都是有差別的，這就導致物業(yè)管理企業(yè)很難用統一的管理標準、管理模式管理各處，加大了物業(yè)管理企業(yè)成本監控的難度。

　　二、物業(yè)管理企業(yè)成本管理存在問(wèn)題及成因分析

　　雖然物業(yè)管理在我國已有三十多年的歷史，物業(yè)管理市場(chǎng)也得到了充分的發(fā)展，但物業(yè)管理企業(yè)的成本管理還有待改善，還存在一系列問(wèn)題。且其成因比較復雜。這些問(wèn)題的主要表現及成因分析如下：

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　　在物業(yè)管理行業(yè)降低管理成本普遍的做法是減少費用支出等等。但是隨著(zhù)物業(yè)管理項目的增加，而物業(yè)管理企業(yè)作為勞動(dòng)密集型行業(yè)，增加的物業(yè)管理人員也隨之增加，管理成本無(wú)法得到實(shí)質(zhì)性降低。同時(shí)，考慮到接管物業(yè)項目的初期各類(lèi)發(fā)生的開(kāi)支較多，以及業(yè)主的入住率不足直接影響到物業(yè)管理費的收繳等等，管理成本其實(shí)不降反增。

　�。ǘ�）物業(yè)管理成本持續提升

　　國家頒布新的《勞動(dòng)合同法》，加快了人力成本的增長(cháng)，但是物業(yè)服務(wù)費標準多年不變，這使得物業(yè)的服務(wù)成本大于物業(yè)服務(wù)收入。由于政策的因素而加劇了經(jīng)營(yíng)成本的進(jìn)一步增加。

　　三、完善物業(yè)管理企業(yè)成本管理采取的措施

　�。ㄒ唬┘訌娙肆�資源成本的控制

　　物業(yè)管理行業(yè)屬勞動(dòng)密集型行業(yè)，人力資源成為物業(yè)管理公司主要成本費用。提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，降低勞動(dòng)成本，對人員的管理就成為控制成本的重要部分。如小區采用銀行交費制，減少人員收費環(huán)節，提高服務(wù)檔次，使物業(yè)管理處集中精力為業(yè)主服務(wù)。這樣物業(yè)管理公司就能以相對較低的成本提高種類(lèi)更多的服務(wù)品種，從而使其服務(wù)品種結構更加符合顧客不斷變化的服務(wù)需求。所以因地制宜、合理有效地設置物業(yè)管理公司職能部門(mén)，科學(xué)地使用人力資源成本是降低物業(yè)管理公司成本切實(shí)有效的手段和方法。

　�。ǘ�）加強維修費用控制

　　物業(yè)管理公司成本中占很大比重的是維修費用，維修費用包括日常維修費用和公共部位維修費用。維修工作的好壞也直接影響到物業(yè)管理的水平。因此，在物業(yè)管理的財務(wù)管理工作中對維修費用要做到最恰當的控制。物業(yè)管理企業(yè)應要求各個(gè)物業(yè)管理處認真編制維修費用的全年預算，同時(shí)建立和完善維修費用審批制度。物業(yè)管理企業(yè)要把握好平時(shí)發(fā)生的維修費用，注意機器的維護和保養，這樣可以避免機器超負荷的運轉之后再進(jìn)行大修理。對于大項目的維修進(jìn)行競標的方式，通過(guò)維修單位提供的價(jià)格及服務(wù)綜合比較，選出合適的維修單位來(lái)為本企業(yè)服務(wù)，盡量把維修費用控制在最低水平。與服務(wù)好、信譽(yù)好、價(jià)格合理的維修公司可以采取簽訂長(cháng)期合同，不僅可以保證服務(wù)的質(zhì)量而且價(jià)格優(yōu)惠。

　�。ㄈ�）為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，適當提高物業(yè)收費標準

　　由于歷史原因，有一部分或個(gè)別的小區的硬件設施、監控等配套設施不能滿(mǎn)足小區業(yè)主的要求，這使得在收費方面是存在著(zhù)一定的難度。應當投入人力和物力去改善小區的環(huán)境，大大提高業(yè)主的滿(mǎn)意度，適當時(shí)機調整物業(yè)管理收費標準的幅度，增加物業(yè)管理公司的物業(yè)收入，減少虧損。

　�。ㄋ模┙档臀锪舷�耗

　　為了提高物料的綜合利用率，物業(yè)管理公司要嚴格把關(guān)采購物料的質(zhì)量、領(lǐng)用、消耗各個(gè)環(huán)節，節約使用辦公用品、維修材料、燃料、配件、等物品，杜絕浪費。

　�。ㄎ澹┘訌婎A算考核

　　加強預算考核的嚴肅性，對于各部門(mén)進(jìn)行考核監督，嚴格按照預算開(kāi)支，強化預算管理，提高預算的準確性，減少決策的盲目性、隨意性、重復性，減少計劃外項目。

　　綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)作為一個(gè)以服務(wù)為宗旨，以經(jīng)營(yíng)為手段，以經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會(huì )效益的綜合統一為目的一種綜合性經(jīng)營(yíng)組織。決定物業(yè)管理企業(yè)的能否長(cháng)足發(fā)展的重要因素之一就是控制管理成本的高低，所以物業(yè)管理企業(yè)的當前任務(wù)的重中之重是降低成本實(shí)現投資效益最大化。將成本管理與公司實(shí)際情況相結合.找出最優(yōu)的成本管理路子，使得物業(yè)管理公司得到良好的發(fā)展，更好為小區全體業(yè)主服務(wù)，達到雙贏(yíng)的局面。

　　參考文獻：

　　[1]李世謙，物業(yè)管理實(shí)務(wù)，經(jīng)濟管理出版社，1997

　　[2]王文華，物業(yè)會(huì )計與財務(wù)管理，立信會(huì )計出版社，2005年12月

　　[3]劉洪玉柴強，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，中國建筑工業(yè)出出版社，2006年8月第1版

　　[4]文躍然，人力資源戰略與規劃，復旦大學(xué)出版社，2007年8月版

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