物業(yè)公司成本控制方法
物業(yè)公司成本控制方法
摘要：隨著(zhù)物業(yè)管理行業(yè)的競爭日益加劇，我國物業(yè)管理行業(yè)也進(jìn)入了微利時(shí)代，物業(yè)公司想要獲得更多的發(fā)展空間，提升企業(yè)的實(shí)際經(jīng)濟效益，就必須從加強企業(yè)成本控制方面入手，只有實(shí)現成本的有效控制，才能提升企業(yè)綜合競爭實(shí)力，也才能在市場(chǎng)上占有一席之地。
本文簡(jiǎn)要地分析了物業(yè)管理企業(yè)成本控制方面現存的問(wèn)題并提出相應管控方向建議。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理; 成本控制; 管控方向
1.引言
我國的物業(yè)管理行業(yè)可以說(shuō)是一個(gè)微利行業(yè)，隨著(zhù)市場(chǎng)競爭壓力的逐漸增大，物業(yè)公司的經(jīng)濟收益更是微乎其微，在這種大的市場(chǎng)環(huán)境之下，多數物業(yè)公司都處于慘淡經(jīng)營(yíng)甚至瀕臨虧損的境地。
所以物業(yè)公司如果想要真正的提升企業(yè)綜合競爭實(shí)力，除了最大限度的提升物業(yè)管理費用的收繳及管理工作力度之外，更重要的就是必須加強對企業(yè)內部的成本管理工作力度。
2.物業(yè)管理成本概述
物業(yè)管理企業(yè)的工作主要是根據與客戶(hù)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，對社區內的房屋以及各項配套的公共設施、場(chǎng)地進(jìn)行日常管理和維護，確保社區內環(huán)境衛生，維護社區內社會(huì )秩序等社區服務(wù)。
物業(yè)管理成本是指物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的各項支出，根據不同的分類(lèi)標準可劃分為不同類(lèi)別，一般來(lái)說(shuō)，主要包括：管理服務(wù)人員的工資和按規定提取的福利費;公共設施、設備日常運行、維修及保養費;綠化管理費;清潔衛生費;保安費;辦公費;文體活動(dòng)成本;物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費;法定稅費等。
根據物業(yè)管理企業(yè)的工作內容可以看出，物業(yè)管理成本具有點(diǎn)多、面廣、線(xiàn)長(cháng)的特點(diǎn)。
物業(yè)管理企業(yè)日常管理的事物繁多，包含社區的各個(gè)方面，即使是同一物業(yè)企業(yè)由于不同社區的物業(yè)類(lèi)型不一樣、社區大小不一樣、新舊不一樣、客戶(hù)需求不一樣、收費標準不一樣，導致物業(yè)管理企業(yè)成本監管難度很大，很難實(shí)行統一的成本管理標準、統一的成本核算。
3.物業(yè)成本控制現狀分析
物業(yè)管理企業(yè)屬于勞動(dòng)密集型的微利企業(yè)，其成本的構成相對于其他行業(yè)來(lái)說(shuō)比較簡(jiǎn)單，主要包括物業(yè)管理成本和經(jīng)營(yíng)成本，如前所述，前者包含管理服務(wù)人員的工資福利、設施設備的維保、保潔、秩序費用等，后者包含開(kāi)展各項經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的費用支出。
傳統的物業(yè)成本控制是以裁員、減少維保費用項目等，直接“降低成本”為核心，其從短期看有一定的經(jīng)濟效果，但其弊端會(huì )隨著(zhù)客戶(hù)對服務(wù)的認同度的改變和提高逐漸顯現。
其最終會(huì )導致物業(yè)管理服務(wù)的品質(zhì)下降，從而影響企業(yè)的長(cháng)遠的戰略發(fā)展。
以下我們進(jìn)一步分析影響企業(yè)成本控制的主要因素，以找到符合企業(yè)可持續發(fā)展的戰略導向的成本控制方法。
( 1) 成本管理控制的滯后性。
通常，企業(yè)的成本管理控制始于相關(guān)物業(yè)接管驗收之后。
但實(shí)際上，物業(yè)管理成本的大小很大部分取決于物業(yè)本身的特點(diǎn)，如其規模大小、風(fēng)格特點(diǎn)、所使用的建筑材料、設施設備的配套等都對物業(yè)管理的成本有很大的影響。
因此，物業(yè)管理企業(yè)應充分地與項目開(kāi)發(fā)商進(jìn)行對接，在項目規劃設計之初就根據自身今后的管理的需要及品牌定位等，對項目的功能、工程質(zhì)量、秩序維護等方面提出合理化的建議，以有利于后期的物業(yè)管理及盡可能地減少設施設備的維護成本，延遲設備使用壽命。
制定合理的、可操作性強的物業(yè)管理服務(wù)方案，配置合適的管理設備、培養精良的管理人員，對關(guān)鍵崗位實(shí)行合格準入制。
而不僅僅是在物業(yè)接管驗收之后再來(lái)考慮相關(guān)的成本管理控制。
( 2) 成本管理體制的矛盾性。
物業(yè)管理企業(yè)的成本管理控制體制存在著(zhù)“抓緊就死，放松就亂”的兩難性即集中和分級核算的兩難性。
目前大多數的物業(yè)管理企業(yè)的成本管理體制是直線(xiàn)式的“統一核算，分級管理”，會(huì )計全都集中在集團總部，下屬的各個(gè)項目中心只有出納。
這樣雖強化了對各項目成本的管理控制，但集團式物業(yè)管理企業(yè)下屬的項目中心較多且分散，每筆費用都需到總部各個(gè)職能部門(mén)及領(lǐng)導處報批，這無(wú)疑增加了管理成本，降低了工作效率。
部分物業(yè)管理企業(yè)試行成本管理控制權下放，但相關(guān)權限人的把關(guān)不嚴，自身管理素質(zhì)缺陷又造成了企業(yè)管理混亂，項目成本失控的現象。
因此，企業(yè)管理體制的不合適，直接影響了企業(yè)的成本管理控制。
( 3) 缺乏成本控制的手段。
一是現在物業(yè)管理企業(yè)普遍存在的問(wèn)題是，提到控制就是想到降低成本，然后就是裁員、減少工作時(shí)間和費用支出等。
這樣陳舊的管理思路早已不適應現代的市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展，也不利于整個(gè)行業(yè)和企業(yè)本身的發(fā)展。
這樣的成本管控制體制在深度上只關(guān)注成本節約，而忽略了通過(guò)成本與技術(shù)、業(yè)主資源、服務(wù)質(zhì)量的有機結合來(lái)實(shí)現成本的深度控制。
不單只注重企業(yè)內部的成本因素控制，通過(guò)企業(yè)外部的影響因素控制成本來(lái)實(shí)現對成本的廣度控制。
二是大部分物業(yè)管理企業(yè)都有通過(guò)增加物業(yè)管理的面積來(lái)達到降低成本的意識，但規模效應是否能有效帶動(dòng)經(jīng)濟，這在物業(yè)管理中還是值得討論的問(wèn)題。
作為勞動(dòng)密集型的行業(yè)，物業(yè)管理項目的增加，意味著(zhù)管理服務(wù)人員的成比例的增加，其成本并沒(méi)有實(shí)現實(shí)質(zhì)性的下降。
再考慮到管理初期所投入的各項費用等，總體成本是下降還是上漲仍是個(gè)未知數。
( 4) 成本管理方法的局限性。
目前物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行的成本管理方法有責任成本法、標準成本法等，這些傳統的成本管理法在一定的條件下保證了經(jīng)濟效益目標的實(shí)現，能發(fā)揮一定的作用。
但在現今的現代市場(chǎng)經(jīng)濟環(huán)境下，尤其是在強調以客戶(hù)為主導的環(huán)境下，這些成本管理方法的局限性就無(wú)法很好地適應。
特別是在采用包干制的項目中，項目的盈虧全歸企業(yè)，這些方法是立足于企業(yè)內部，核算企業(yè)的內部耗費，易產(chǎn)生降低服務(wù)品質(zhì)來(lái)?yè)Q取收益的情況，從而使客戶(hù)利益受損。
這些方法忽視了市場(chǎng)競爭、客戶(hù)需求、行業(yè)發(fā)展，不利于企業(yè)的長(cháng)期發(fā)展。
4.有效控制物業(yè)成本措施分析
( 1) 強化人力資源的管理。
如前所述，物業(yè)管理企業(yè)是勞動(dòng)密集型的企業(yè)，那么有效控制人力成本就成為控制管理成本的關(guān)鍵因素之一。
我們應該充分應用科學(xué)技術(shù)管理替代人工管理，輔以信息化的管理方式來(lái)降低人力成本，提高人均管理面積及效能。
加強對員工的企業(yè)文化宣貫及業(yè)務(wù)能力的培訓，為員工開(kāi)辟暢通的職位晉升渠道，以降低員工的離職率，從而節約企業(yè)的培訓成本。
不斷提高員工的政治、科學(xué)和文化水平，加大技術(shù)改造資金投入，根據企業(yè)不同的發(fā)展階段匹配不同時(shí)期的企業(yè)司組織架構，合理有效地配置相應人員，充分研究國家鼓勵的用工政策，既為社會(huì )提供有效的勞動(dòng)崗位，又合理地減少了企業(yè)用工成本。
簡(jiǎn)而言之，對各工作崗位進(jìn)行科學(xué)的編制，可有效地降低物業(yè)管理企業(yè)的人力成本，促進(jìn)企業(yè)的可持續發(fā)展。
( 2) 追蹤作業(yè)成本法。
追蹤作業(yè)成本也就是控制作業(yè)成本。
目前大部分物業(yè)管理企業(yè)都是簡(jiǎn)單的控制部門(mén)或單位的成本，這種方法的缺點(diǎn)在于不能很好地解決具有關(guān)聯(lián)性和同質(zhì)性，且不屬單一部門(mén)費用的歸屬問(wèn)題，易造成單為追求部門(mén)利益而損害企業(yè)整體利益情況的發(fā)生，難以達到最有效的全局成本控制。
追蹤作業(yè)成本是以作業(yè)作為核算的對象而非項目，這樣就避免了上述情況的發(fā)生，較好地從整體上控制成本。
同時(shí)，其有助于企業(yè)樹(shù)立“以業(yè)主為中心”的服務(wù)思想，使企業(yè)注重成本效益水平，同時(shí)以資源消耗對業(yè)主是否有價(jià)值增值的效果作為成本管理控制的標準，而不再僅僅是看成本耗費本身。
( 3) 注重細節管理控制。
由于物業(yè)管理屬于微利行業(yè)，注重細節管理來(lái)控制成本是其確保盈利的必然要求。
例如，河南天一物業(yè)公司就在總結自身特點(diǎn)的基礎上，推進(jìn)成本工程與耗費控制，并在實(shí)踐中取得了很好的成效。
公司遵守基本的財務(wù)管理準則，嚴格控制各項費用開(kāi)支，減少非生產(chǎn)費用，具體有： 壓縮會(huì )議、電話(huà)、接待、車(chē)輛、水電等費用。
為公司帶來(lái)了意想不到的收益成效。
( 4) 注意降低組織成本。
我們不能忽視組織成本也是影響物業(yè)管理企業(yè)成本的重要因素之一。
降低組織成本具體需從兩方面入手，一是完善組織結構。
根據項目自身特點(diǎn)、業(yè)主需求和市場(chǎng)的變化來(lái)不斷調整組織結構，使其達到最優(yōu)。
二是完善組織運作的機制。
如決策機制、日常管理機制、與業(yè)主溝通機制、員工激勵機制等。
( 5) 實(shí)現管理的科學(xué)化。
在科學(xué)技術(shù)為第一生產(chǎn)力的今天，加強科學(xué)管理降低成本是必然的趨勢。
具體應注意以下幾方面： 一是配備高效節能的管理設施設備，與政府相關(guān)單位協(xié)作加強管理項目節能改造工作的推進(jìn); 二是運用先進(jìn)的方法進(jìn)行現代化管理，綜合運用全面預算管理、三標一體化的質(zhì)量管理體系、辦公的信息化管理、物流集中配送管理等現代化管理方法; 三是提高員工綜合素質(zhì)，注重對業(yè)務(wù)、職能等全方位復合型人才的打造與培養。
5.結語(yǔ)
總之，物業(yè)企業(yè)是以服務(wù)為宗旨，以經(jīng)營(yíng)為手段的綜合型經(jīng)營(yíng)組織。
物業(yè)管理成本的高低直接決定了物業(yè)管理企業(yè)的可持續發(fā)展。
因此加強對控制物業(yè)管理成本的研究，從而降低管理服務(wù)成本，實(shí)現投資效益最大化成為物業(yè)管理企業(yè)的重中之重。
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