物業(yè)管理模式的反思與再造
摘 要：物業(yè)管理作為市場(chǎng)經(jīng)濟的產(chǎn)物，代表著(zhù)一種專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化、企業(yè)化的房屋管理模式。但迄今為止，經(jīng)歷了30多年的發(fā)展，我國尚未形成真正的物業(yè)管理市場(chǎng)，沒(méi)有孕育出成熟的物業(yè)管理模式和管理制度。若不盡快探索出符合我國國情，適應房屋管理客觀(guān)規律的物業(yè)管理模式，不僅不能使我國的物業(yè)管理走上可持續發(fā)展道路，還會(huì )由于體制、模式的不健全，引起大量的社會(huì )問(wèn)題�；谝陨蠁�(wèn)題，本文在梳理我國物業(yè)管理30年實(shí)踐的基礎上，分析了我國現行物業(yè)管理模式存在的主要問(wèn)題，并在此基礎上提出幾點(diǎn)建議。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理模式;反思;再造
我國的物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展，順應了住房市場(chǎng)化的改革要求，填補了在單位制住房解體后住房管理的真空，逐漸形成了由企業(yè)主導的一體化物業(yè)管理模式，也培育了人們物業(yè)服務(wù)的消費意識。但我們也要看到，隱藏在其中的深層次問(wèn)題。
1.關(guān)于我國物業(yè)管理模式的反思
1.1 物業(yè)管理主體嚴重錯位。物業(yè)管理在本質(zhì)上是業(yè)主們實(shí)行的一種共同管理，物業(yè)的所有權歸業(yè)主所有。但在我國物業(yè)管理的發(fā)展過(guò)程中，業(yè)主的主體地位和權力長(cháng)期被漠視，物業(yè)管理企業(yè)成為物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)際主導者，《物業(yè)管理條例》更是直接確認了業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)的單一物業(yè)管理方式。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)管理中主題角色的錯位，客觀(guān)上導致了社會(huì )上對物業(yè)管理的錯誤認識，限制了業(yè)主對物業(yè)管理方式行使自由決策權和選擇權，也業(yè)主怠慢與行使共同管理物業(yè)的權力、不履行義務(wù)留下了制度上的缺口。
1.2 物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)機制完全失靈。在物業(yè)管理市場(chǎng)上，賣(mài)方顯然是物業(yè)服務(wù)公司。由于物業(yè)服務(wù)的提供帶有集體性，所以其屬于準公共物品的范疇，任何單一業(yè)主都不能決定其價(jià)格。換句話(huà)說(shuō)，只有業(yè)主全體或代表業(yè)主全體的業(yè)主大會(huì )才是真正的買(mǎi)方。但在我國的物業(yè)管理市場(chǎng)上，作為真正買(mǎi)方的業(yè)主大會(huì )在大部分住宅區還沒(méi)有成立，這就使得物業(yè)管理市場(chǎng)處于有賣(mài)無(wú)買(mǎi)，強賣(mài)強買(mǎi)的狀態(tài)。在這種狀態(tài)下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)即使不提高自身服務(wù)水平，也能夠生存和賺取暴利，導致我國物業(yè)管理行業(yè)整體上缺乏足夠強大的市場(chǎng)競爭力和不斷進(jìn)步的動(dòng)力，市場(chǎng)機制完全失靈，最終阻礙物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
1.3 物業(yè)服務(wù)和政府提供的相關(guān)公共服務(wù)界限不清。在現行的物業(yè)管理模式下，物業(yè)服務(wù)包含了大量的政府應提供的公共服務(wù)內容，使物業(yè)管理偏離了行業(yè)的核心價(jià)值。物業(yè)服務(wù)和政府提供的相關(guān)公共服務(wù)界限不清，一定程度上免除了政府應當承擔的職責，掩蓋了政府公共服務(wù)的缺失。由此導致了物業(yè)服務(wù)企業(yè)以管理者自居，忽略了保障住房使用安全、宜居和保值增值的物業(yè)管理核心價(jià)值。這不僅給政府的公信力和威信帶來(lái)了負面影響，也阻礙了物業(yè)管理企業(yè)的健康發(fā)展。
1.4 現行物業(yè)管理制度基本失效。近年來(lái)，物業(yè)管理深層次矛盾逐漸顯現，因物業(yè)管理引發(fā)的各種糾紛層出不窮，這些群體事件、暴力事件已經(jīng)嚴重影響到住宅區的生活秩序和和諧社會(huì )的建設，而這些問(wèn)題的產(chǎn)生根源就在于現行物業(yè)管理制度和模式的不適應。如若再不改革現行制度，再造物業(yè)管理模式，必將危及房屋的可持續管理。
2.我國物業(yè)管理模式的再造
我們認為，物業(yè)管理再造的中心在于發(fā)揮政府及其相關(guān)事業(yè)單位和業(yè)主大會(huì )的共同努力，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行指導、監督和管理。
2.1 指導方面。在物業(yè)管理行業(yè)中，政府及其相關(guān)事業(yè)單位必須把握好指導職能。首先，政府應指定相應的行業(yè)規則以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的具體職能，指導其正確運營(yíng);其次，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不當之處甚至違規操作，政府及其相關(guān)部門(mén)應當及時(shí)指出，保障業(yè)主權利;最后，相關(guān)部門(mén)應定期組織工作人員和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)管理者進(jìn)行培訓和學(xué)習，通過(guò)知識的豐富來(lái)提高員工的工作效率和知識理論儲備，保障新的管理模式的實(shí)施。
2.2 監督方面。在新型物業(yè)管理模式的實(shí)施過(guò)程中，為避免出現過(guò)多問(wèn)題，需要政府及其相關(guān)部門(mén)和業(yè)主大會(huì )的監督。主要可以從以下方面入手：第一，對物業(yè)管理主體的權利落實(shí)監督。由前文可知，物業(yè)管理行業(yè)存在嚴重的主體錯位問(wèn)題，業(yè)主應有的物業(yè)所有權被物業(yè)服務(wù)企業(yè)所代替。由此，監督方需要保障業(yè)主權益，使的物業(yè)服務(wù)企業(yè)角色回歸，成為物業(yè)服務(wù)的提供者，提高物業(yè)管理效率;第二，對物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行監督。由前文，物業(yè)管理行業(yè)存在物業(yè)服務(wù)和政府提供的相關(guān)公共服務(wù)的交叉部分，容易造成政府的缺位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的越位。所以對物業(yè)管理服務(wù)的監督是面向兩方面的，由此，業(yè)主的監督就提到了更重要的地位。一方面，需要監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)不會(huì )偏離原有服務(wù)宗旨，回歸服務(wù)中心，保障服務(wù)于業(yè)主，另一方面，也需要監督政府履行自身承擔的職責，共同創(chuàng )造良好的物業(yè)服務(wù)環(huán)境。第三，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常工作的監督。任何行業(yè)在日常工作的過(guò)程中都會(huì )存在一定的失誤和差錯，所以，為了保障物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常工作職能可以有效發(fā)揮，監督方應該不定時(shí)的對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行工作程序上的監督，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法辦事。
2.3 管理方面。在物業(yè)管理領(lǐng)域，政府及其相關(guān)部門(mén)要想保障物業(yè)管理模式的再造，就必須加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，無(wú)論是在日常的工作之中、具體的業(yè)務(wù)操作之上或是對應急事務(wù)的處理方式上，都要加強管理，保障物業(yè)管理依法實(shí)行，有規有矩。
結論
綜上，我們對我國物業(yè)管理模式進(jìn)行了反思，并從政府和業(yè)主角度出發(fā)提出了再造的建議，相信如果我們在平時(shí)的物業(yè)管理操作之中可以注意以上幾點(diǎn)的話(huà)，我國的物業(yè)管理服務(wù)一定會(huì )上升到一個(gè)新的高度，同時(shí)我國居民的自主管理權力及其行使也會(huì )得到充分的落實(shí)。(作者單位：吉林建筑大學(xué))
文章屬于吉林建筑大學(xué)大學(xué)生創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)訓練計劃項目結題論文。
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