淺談物業(yè)管理論文
隨著(zhù)城市建設的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀(guān)上存在的問(wèn)題，也有客觀(guān)環(huán)境制約帶來(lái)的問(wèn)題。下面小編整理相關(guān)論文，供大家參考!
淺談物業(yè)管理論文【1】
關(guān)鍵詞 ：物業(yè);物業(yè)管理;前期介入;質(zhì)量控制;接管驗收
中圖分類(lèi)號：F263.33文獻標志碼：A文章編號：1000-8772(2014)19-0227-02
1.引言
隨著(zhù)人們生活水平的不斷提高，業(yè)主及物業(yè)使用人對物業(yè)功能及物業(yè)服務(wù)的需求越來(lái)越高，則某社區在物業(yè)管理及物業(yè)使用方面暴露出的問(wèn)題和矛盾也越來(lái)越多。
為了減少或避免在物業(yè)建成后出現諸多功能缺陷和質(zhì)量問(wèn)題，給日后的物業(yè)管理帶來(lái)較大的經(jīng)濟成本和許多矛盾及糾紛，就需要專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極的提前介入物業(yè)建設項目中，從物業(yè)建設的規劃、設計開(kāi)始，站在業(yè)主及有利于物業(yè)管理要求的角度進(jìn)行主動(dòng)控制和管理，
不僅能更有效的保證物業(yè)建設的質(zhì)量，而且是提高物業(yè)管理水平的有效手段。
2.某社區已建物業(yè)及物業(yè)管理存在的問(wèn)題
某社區是一個(gè)居住7600多戶(hù)，35000多人的大社區，則做好物管理工作是非常重要的。
承擔該社區的物業(yè)管理企業(yè)是由某集團公司的房管處改制而成，其職工觀(guān)念落后，物業(yè)管理遺留問(wèn)題多，解決難度大，截止目前還采用的是傳統的物業(yè)管理模式，經(jīng)營(yíng)機制落后，與現代物業(yè)管理企業(yè)相比，已不適應，差距較大。
該社區現有住宅樓及公共設施，一般是建成經(jīng)竣工驗收后，移交給物業(yè)管理部門(mén)向職工分配入住和負責管理，在此之前的建設各階段，物業(yè)公司從未參與。
所以，存在很多難以解決的問(wèn)題。
現僅列舉幾個(gè)典型事例作以說(shuō)明：①甲街坊2007年建成的5棟高層樓，電梯廳設計在整棟樓的中間，四周均為居室，形成封閉狀，無(wú)窗戶(hù)通風(fēng)采光，如果停電或照明燈壞，電梯廳一片漆黑，居民上下樓進(jìn)入電梯廳十分恐懼;并且需一天內24小時(shí)照明，
燈具和電能消耗量很大，維護費用高;更糟糕的是，樓內一旦發(fā)生火災，一層至頂層(26層)相當于一個(gè)高煙囪，不僅不利于有毒煙氣的排出，更有助于煙火的燃燒，對人的危害極大。
糾其原因：設計思想錯誤，雖然每層多增加一戶(hù)銷(xiāo)售收入的眼前利益，但給業(yè)主及后期物業(yè)管理增加巨大的維護和管理成本。
�、诩捉址坏叵屡潆娛�，每當下雨天氣，配電室上方的頂板及配電柜底下的電纜線(xiàn)溝槽就大量滲漏水，造成嚴重供電安全隱患，每次需要耗用大量人工緊急排水處理。
其主要原因：是地下配電室防水隱蔽工程施工質(zhì)量太差造成。
�、奂捉址唤陙�(lái)建成7棟高層樓，8棟多層樓，若大的一個(gè)街坊，設計決策毫無(wú)瞻前性，即無(wú)自行車(chē)摩托車(chē)棚，也無(wú)地上地下汽車(chē)停車(chē)場(chǎng)，業(yè)主入住不久意見(jiàn)很大，日常住宅樓周?chē)M(mǎn)了各種車(chē)輛，小孩和老人一點(diǎn)活動(dòng)空間都沒(méi)有了，全被車(chē)輛擠占，目前已達到超飽和的狀態(tài)。
隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展，居民購車(chē)將越來(lái)越多，則停車(chē)問(wèn)題更加嚴重，致使物業(yè)管理十分困難。
�、芤医址�2011年底建成四棟高層樓，竣工后向物業(yè)移交時(shí)，送來(lái)一大堆二百多把的鑰匙交給物業(yè)，物業(yè)接管后，當水電等設施出現故障進(jìn)行維修時(shí)，維修人員不僅對水電管線(xiàn)的走向布局、電氣開(kāi)關(guān)、
配電箱柜及供水閥門(mén)等所控制的路徑很難搞得清楚，而且就連那把鑰匙開(kāi)那個(gè)設備間的門(mén)也是一塌糊涂，致使物業(yè)維修工作十分被動(dòng)和困難。
這顯然是物業(yè)公司沒(méi)有積極主動(dòng)的提前參與物業(yè)設備安裝、驗收及技術(shù)交底所致。
因篇幅有限，還有很多問(wèn)題不便列舉。
通過(guò)以上幾個(gè)實(shí)際問(wèn)題的分析可知，某社區之所以在物業(yè)建成業(yè)主入住后暴露出諸多質(zhì)量問(wèn)題和安全隱患，糾其原因，主要還是當時(shí)規劃設計失誤、建筑施工質(zhì)量差、監督管理不嚴所致。
那么，如何在以后的物業(yè)建設中避免和解決這些問(wèn)題呢?一個(gè)比較有效的辦法，就是要改革目前的物業(yè)管理模式，選派優(yōu)秀、專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理技術(shù)人員，積極的提前介入物業(yè)建設項目，參與物業(yè)建設各階段的監督管理，是解決某社區出現以上類(lèi)似問(wèn)題的非常有效的手段和重要措施。
3.物業(yè)管理前期介入的概念及必要性
3.1、物業(yè)管理前期介入的概念
物業(yè)管理的前期介入，是指物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在接管物業(yè)之前，受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位(或產(chǎn)權人)的邀請或委托，從業(yè)主使用功能的角度和物業(yè)管理的角度出發(fā)，對物業(yè)的規劃、設計、設備選用、功能布局、施工監管、驗收接管、銷(xiāo)售和租賃階段，
就提出建設性意見(jiàn)，協(xié)助物業(yè)開(kāi)發(fā)單位把好規劃設計關(guān)、建設配套關(guān)、施工質(zhì)量關(guān)和使用功能關(guān)，以確保項目設計和工程質(zhì)量，使物業(yè)投入使用后最大限度的滿(mǎn)足業(yè)主與使用人的需求和有利于之后的物業(yè)管理的要求。
是一個(gè)長(cháng)效服務(wù)的概念。
3.2、物業(yè)管理前期介入某社區物業(yè)建設的必要性
3.2.1.因傳統的物業(yè)管理方式滯后于物業(yè)建設，需要物業(yè)管理的提前介入。
傳統的物業(yè)管理方式，幾乎都是物業(yè)建成后交付使用時(shí)才確定(或移交給)物業(yè)管理單位，使物業(yè)管理遠遠滯后于物業(yè)建設，這容易導致物業(yè)建成后產(chǎn)生許多無(wú)法補救的質(zhì)量問(wèn)題及遺留的責任問(wèn)題。
現實(shí)中，開(kāi)發(fā)商或施工單位愉工減料、甩尾巴的情況時(shí)有發(fā)生，而業(yè)主還都是分散的、未來(lái)的潛在業(yè)主，對物業(yè)建設無(wú)法進(jìn)行實(shí)質(zhì)性監管。
為了維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，較好地履行建設單位與物業(yè)管理企業(yè)的責任，實(shí)現物業(yè)前期建設與后期管理的有效銜接，防范后期物業(yè)管理中可能存在的潛在風(fēng)險，則有必要物業(yè)管理早期介入。
3.2.2.物業(yè)設計人員，不是專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理者，需要物業(yè)管理的前期介入，
因為物業(yè)設計人員不是專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理者，在項目規劃設計階段，設計人員往往只從設計技術(shù)、結構安全、建造工藝等角度考慮問(wèn)題。
其在制定設計方案時(shí)，不可能全面考慮后期的物業(yè)管理實(shí)際操作中可能出現的問(wèn)題，也很少從業(yè)主長(cháng)期使用的角度全面細致的考慮問(wèn)題。
因此，容易造成物業(yè)建成后出現設計上的缺陷和漏洞。
所以，物業(yè)管理前期介入，憑借專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理優(yōu)勢及豐富經(jīng)驗，可及時(shí)發(fā)現和減少物業(yè)建設中的細節問(wèn)題。
3.2.3.物業(yè)設計與物業(yè)建成的不同步，物業(yè)管理有必要前期介入。
由于設計階段與物業(yè)的建成存在較長(cháng)時(shí)間間隔，建筑、設施的技術(shù)進(jìn)步和業(yè)主需要的不斷提高有可能使已設計的方案落伍。
而物業(yè)管理前期介入人員，對物業(yè)后期使用可能出現的問(wèn)題有十分清楚的了解和長(cháng)期積累的豐富經(jīng)驗，站在物業(yè)經(jīng)營(yíng)者與維護者的角度，參與設計方案的討論和評審，容易發(fā)現設施、設備的配套及所用材料有不適之處，
并及時(shí)提出改進(jìn)意見(jiàn)，防止原設計方案落后、過(guò)時(shí)，使物業(yè)的功能設計與業(yè)主不斷提高的需求相適應。
3.2.4.保障現代物業(yè)建造質(zhì)量的難度與業(yè)主對物業(yè)功能及物業(yè)服務(wù)需求的不斷提高的矛盾，需要物業(yè)管理的早期介入來(lái)平衡和解決。
由于現代化的物業(yè)建筑具有設計復雜、高新技術(shù)含量高、建造難度大、周期長(cháng)的特點(diǎn)越來(lái)越突出;另一方面，業(yè)主及物業(yè)使用人對物業(yè)功能及物業(yè)服務(wù)的需求將越來(lái)越高，這就自然形成了保障物業(yè)建造質(zhì)量的難度與業(yè)主對物業(yè)功能及物業(yè)服務(wù)的需求不斷提高的矛盾。
那么，如何解決和平衡這一矛盾?如果讓專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)早期介入物業(yè)建設，站在業(yè)主使用和后期物業(yè)管理的角度，參與物業(yè)建設各階段的監督管理，提出建設性意見(jiàn)，進(jìn)行主動(dòng)控制。
這即體現了業(yè)主的利益，又幫助了開(kāi)發(fā)商保障物業(yè)建造質(zhì)量，提高了自身信譽(yù)。
是平衡和解決這一矛盾的非常好的辦法。
由前述得知，既然物業(yè)管理前期介入是非常必要的，那么，它具有何重要作用和意義?則作以下簡(jiǎn)要論述：
4.物業(yè)管理前期介入的作用和意義
4.1.有利于提高工程質(zhì)量，降低物業(yè)管理成本。
由于多種原因，物業(yè)建成交付使用后，往往難免會(huì )出現諸多這樣那樣的質(zhì)量問(wèn)題，致使物業(yè)管理企業(yè)日后要耗費大量的人、財、物進(jìn)行修理。
因此，物業(yè)管理的前期介入，其本質(zhì)就是從有利于日后物業(yè)管理和保障物業(yè)使用功能及質(zhì)量的目的出發(fā)，參與物業(yè)建設各階段的監理過(guò)程，減少或消除物業(yè)建成后出現功能缺陷及質(zhì)量問(wèn)題;在物業(yè)建設的各階段，嚴把質(zhì)量關(guān)，是一個(gè)全面質(zhì)量管理的概念。
所以，物業(yè)管理的前期介入，即保證和提高了物業(yè)工程質(zhì)量，也降低物業(yè)后期管理成本。
4.2.有利于及時(shí)發(fā)現和化解物業(yè)建設中的潛在問(wèn)題和各方的矛盾。
物業(yè)管理者是站在業(yè)主使用和后期物業(yè)管理的角度考慮問(wèn)題，參與物業(yè)建設各階段，對于所發(fā)現的問(wèn)題，及時(shí)提出改進(jìn)意見(jiàn)。
即維護了業(yè)主的利益，也有利于開(kāi)發(fā)商創(chuàng )建優(yōu)良工程，對于開(kāi)發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)均帶來(lái)好處，是一個(gè)體現物業(yè)建設各方利益、化解各方矛盾的過(guò)程，有利于提前解決物業(yè)建設中的潛在問(wèn)題，實(shí)現互惠互利，共同發(fā)展。
4.3.有利于對擬接管物業(yè)的全面了解，是做好物業(yè)管理工作的重要環(huán)節和有效手段。
通過(guò)物業(yè)管理的前期介入，使物業(yè)管理企業(yè)能夠對物業(yè)的建筑結構、管線(xiàn)的布置走向、設備設施選型安裝、園區綠化、消防安防、物業(yè)建設各部分所用的材料以及隱蔽工程等的實(shí)際狀況有一個(gè)全面、深入、細致地了解;對于圖紙變更情況更加熟知。
則有利于物業(yè)管理企業(yè)做到胸中有數，方便行動(dòng)。
為做好后期的物業(yè)管理工作打下良好的基礎。
5.結束語(yǔ)
綜上所述可知，物業(yè)管理前期介入，對物業(yè)建成后出現的諸多難以解決的問(wèn)題，變“事后補救”為“事前預防”顯得尤為重要。
所以，對于如前所述某社區已建成物業(yè)存在的質(zhì)量、安全問(wèn)題，應引起相關(guān)管理部門(mén)和責任人深刻的認識和重視。
希望在某社區以后的物業(yè)建設中，應充分認識物業(yè)管理前期介入的重要性，積極改革落后的物業(yè)管理模式，選派優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員提前介入物業(yè)建設，參與各階段的監理。
將一定會(huì )避免或減少某社區如前所述類(lèi)似問(wèn)題的發(fā)生，為廣大業(yè)主提供功能更完善，質(zhì)量更高的物業(yè)產(chǎn)品。
建議：在物業(yè)建設各階段，將物業(yè)管理前期介入納入相關(guān)的管理制度及工作程序之中，在規劃、設計、施工、驗收(包括重要的分部分項工程驗收、材料設備的檢驗試驗、竣工驗收交付使用)等文件中，應有物業(yè)管理前期介入人員的簽字認可。
這對于提高某社區甚至我國今后整體的物業(yè)建設質(zhì)量和物業(yè)管理水平都將起到巨大的推動(dòng)作用。
參考文獻：
[1] 邵小云，吳杰.《物業(yè)服務(wù)前期介入實(shí)操全案》 化學(xué)工業(yè)出版社，2012.10.北京.
[2] 邵小云.《物業(yè)經(jīng)理管理經(jīng)驗談》.化學(xué)工業(yè)出版社.2012.9，北京.
[3] 諶漢初 初志坤.《物業(yè)管理概論》，清華大學(xué)出版社，2014.1北京.
[4] 《中國物業(yè)管理》 物業(yè)服務(wù)業(yè)的創(chuàng )新與轉型升級.中國物業(yè) 管理協(xié)會(huì )主辦，2013年第06期.
淺談物業(yè)管理論文【2】
關(guān)鍵詞 ：加強;物業(yè);管理;促進(jìn);和諧;發(fā)展
中圖分類(lèi)號：F279.23文獻標志碼：A文章編號：1000-8772(2014)28-0199-02
物業(yè)管理是集管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)為一體的有償勞動(dòng)，是物業(yè)社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化發(fā)展的有效途徑。
廣義的物業(yè)管理泛指一切圍繞房地產(chǎn)發(fā)展、租賃及售租后的服務(wù);狹義的物業(yè)管理則指樓宇的維修及相關(guān)設備的維護管護、治安保衛、清潔衛生、綠化、餐飲等。
物業(yè)管理的對象是物業(yè)，服務(wù)的對象是人。
通過(guò)專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理，可以以更經(jīng)濟的方法為房屋、居住環(huán)境、物業(yè)維修等方面提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟的服務(wù)，實(shí)現社會(huì )、經(jīng)濟、環(huán)境效益的同步增長(cháng)。
作為物業(yè)服務(wù)公司與其服務(wù)的業(yè)主之間本來(lái)應該是唇齒相依的關(guān)系，互利互惠，應該彈奏出和諧的樂(lè )章，然而事實(shí)上，物業(yè)公司抱怨物業(yè)費難收，業(yè)主難“伺候”，業(yè)主更是怨聲載道，抱怨收費高、收費亂。
出現的不協(xié)調的現象和因素呈現多發(fā)態(tài)勢，嚴重地阻礙了社會(huì )的和諧發(fā)展。
一、物業(yè)管理現狀
(一)居民小區與物業(yè)服務(wù)公司不相匹配，管理“缺失”。
我市(縣級市)從2003年開(kāi)始成立物業(yè)服務(wù)公司，2004年成立物業(yè)管理辦公室。
目前，我市城區共有213個(gè)居民小區，其中有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的小區46個(gè)，沒(méi)有物業(yè)管理的小區167個(gè)，這些基本上都是過(guò)去開(kāi)發(fā)建設的老舊小區。
全市有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)公司15家，從業(yè)人員400多人，服務(wù)區域總建筑面積330多萬(wàn)平方米。
(二)小區基礎建設參差不齊，物業(yè)管理難以規范。
老舊住宅小區基礎條件十分落后。
由于開(kāi)發(fā)商隨意變更小區建設規劃，致使小區缺少物業(yè)用房，沒(méi)有綠地、自行車(chē)棚、汽車(chē)停車(chē)位，更談不上花壇、水池等美化設施。
由于小區配套嚴重缺項，車(chē)輛亂停亂放現象嚴重，導致無(wú)法清掃，造成小區臟亂差的局面。
(三)前期物業(yè)管理不到位。
《遼寧省物業(yè)管理條例》第十九條規定：在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設單位應當選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，簽訂書(shū)面前期物業(yè)服務(wù)合同，并在30日內報物業(yè)所在地的縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。
然而建設單位即使聘用物業(yè)公司并與其簽訂前期物業(yè)合同，也只是形式，簽訂的合同極不規范。
《遼寧省物業(yè)管理條例》第二十二條規定：建設單位應當按照國家有關(guān)規定組織對物業(yè)進(jìn)行竣工驗收。
建設行政主管部門(mén)及其他有關(guān)行政管理部門(mén)應當對工程質(zhì)量及配套設施的完備情況進(jìn)行監督。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，建設單位應當依法向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理資料，交接雙方應當做好查驗記錄。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現資料、配套設施不完備，共用部位、共用設施設備出現質(zhì)量和使用功能問(wèn)題的，應當向物業(yè)所在地縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政主管部門(mén)報告，并書(shū)面告知建設單位。
建設單位接到書(shū)面報告后，應當立即進(jìn)行整改;不能立即整改的，應當制定整改方案。
而我市多數開(kāi)發(fā)建設單位都沒(méi)按《規定》去做，或敷衍了事。
此外，住宅建設項目竣工時(shí)，在經(jīng)單項驗收(如水、電、質(zhì)監、消防等)后就交付使用，唯獨沒(méi)有物業(yè)行政管理部門(mén)參加驗收，這便給開(kāi)發(fā)建設單位在小區物業(yè)用房、綠化、自行車(chē)(摩托車(chē))車(chē)棚等基礎設施建設方面造成了可乘之機，
導致后期物業(yè)無(wú)法正常管理，致使業(yè)主怨聲載道，把矛盾推向了物業(yè)公司，影響了物業(yè)費的收取，降低了物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，結果造成惡性循環(huán)。
(四)業(yè)主委員會(huì )自主能力差，維權意識淡薄。
按照規定，同一個(gè)物業(yè)管理區域內的業(yè)主應當依法成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )，召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議時(shí)，應制定業(yè)主大會(huì )議事規則和管理規約，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。
而很多業(yè)主大會(huì )的召開(kāi)及業(yè)主委員會(huì )的選舉形式都不夠民主，不夠規范。
很多物業(yè)小區在居民入住率較低的情況下召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，而業(yè)主大會(huì )又缺乏民主氣氛，往往是推舉或指定有一定影響的公務(wù)員、企業(yè)老板或社會(huì )公眾人物為業(yè)主委員會(huì )成員，靠名人效應辦事，偏離了法制軌道。
業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，應當依法維護業(yè)主合法權益，執行業(yè)主大會(huì )決定的物業(yè)管理事項。
“代表全體業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同”是業(yè)主委員會(huì )應當履行的職責之一，然而有的業(yè)主委員會(huì )成員缺乏必備的物業(yè)知識和法律常識，造成草率簽訂物業(yè)服務(wù)合同，無(wú)法代表廣大業(yè)主的意愿和利益，在履行合同中產(chǎn)生諸多糾紛。
有的業(yè)主委員會(huì )監管無(wú)力，管理無(wú)序。
有的業(yè)主素質(zhì)十分低下，不按規定交或拒繳物業(yè)費，并在小區內亂倒垃圾臟水。
(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)制度不健全，人員素質(zhì)低下，缺乏競爭意識。
按照規定，從事物業(yè)管理的人員應當按照《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法》《全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書(shū)管理辦法》等國家有關(guān)規定，取得職業(yè)資格證書(shū)。
目前我市有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)15家，而絕大多數都是從開(kāi)發(fā)建設企業(yè)派生出來(lái)的產(chǎn)物，這樣的企業(yè)只對自己的開(kāi)發(fā)項目實(shí)施物業(yè)服務(wù)收費，對其他項目則不參與。
在400余人的從業(yè)人員中有300人左右是下崗失業(yè)人員，普遍存在年齡結構老、文化層次低、技術(shù)水平差的特點(diǎn)。
加之部分物業(yè)管理企業(yè)忽視自身建設，既不經(jīng)常開(kāi)展職業(yè)道德教育和專(zhuān)業(yè)技術(shù)培訓，又沒(méi)有建立嚴格的各級各類(lèi)人員崗位責任、工作標準和考核標準，使管理服務(wù)的觀(guān)念、內容、質(zhì)量很難到位，管理水平不高，服務(wù)質(zhì)量不好，擺不正服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。
(六)專(zhuān)項維修資金不能得到及時(shí)使用。
據了解，目前，我市沒(méi)有物業(yè)管理的167個(gè)小區住宅基本都已到維修期，而《朝陽(yáng)市住宅共用部位共同設施設備維修基金管理使用暫行辦法》第十條規定：維修基金的使用，由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計劃，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )審定后，市房產(chǎn)部門(mén)按計劃撥付，
物業(yè)管理企業(yè)負責實(shí)施并報送竣工決算”。
由于維修資金政策不透明，再加上沒(méi)有物業(yè)管理，少數居民為不影響自己的正常生活，只能自己掏錢(qián)維修，致使大部分住宅的基礎、承重墻體、樓板、屋頂、上下管道等共同設備設施年久老化，無(wú)人維修，給居民的日常生活造成極大的危害和安全隱患。
同時(shí)，絕大多數業(yè)主購房時(shí)已按標準向開(kāi)發(fā)商足額繳納了專(zhuān)項維修基金，但部分開(kāi)發(fā)商將專(zhuān)項維修資金據為己有，造成維修基金嚴重流失。
(七)部門(mén)之間聯(lián)動(dòng)協(xié)作不暢。
負責屬地管理的相關(guān)街道辦事處和社區，沒(méi)有把物業(yè)管理工作提升到應有的高度，使得屬地管理與行業(yè)管理脫節，街道、社區、派出所很難在物業(yè)管理中發(fā)揮應有的作用;土地、規劃、工商、城管、環(huán)保、供電、供氣、供水等部門(mén)之間難以形成齊抓共管的合力，
使得物業(yè)管理過(guò)程中出現的難點(diǎn)問(wèn)題甚至無(wú)人解決，無(wú)法解決。
二、加強小區物業(yè)管理，促進(jìn)社會(huì )和諧的具體措施
(一)實(shí)行物業(yè)管理工作考核制度。
將物業(yè)管理工作列為各街道辦事處的重點(diǎn)工作之一，納入市委市政府目標管理崗位責任制考核內容。
同時(shí)，相關(guān)部門(mén)也要明確責任，明確分工。
要大力推進(jìn)“網(wǎng)絡(luò )化管理”，每名社區干部包一定戶(hù)數責任區，每天都到社區走一走，到樓道內看一看，碰到糾紛勸一勸，遇到求助幫一幫，及時(shí)了解社情民意，化解矛盾糾紛。
(二)不斷提升物業(yè)管理水平。
加大物業(yè)服務(wù)行業(yè)的培訓力度，規范物業(yè)服務(wù)行為。
要徹底扭轉物業(yè)公司收錢(qián)后，就成了“大爺”的觀(guān)念，使其認清自己的“管家”身份。
同時(shí)，政府及有關(guān)部門(mén)要制定相關(guān)的制度辦法，推行對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行履約保證金制度，避免物業(yè)公司中途“撂挑子”或“棄管”。
(三)實(shí)行項目資金制度和住宅開(kāi)發(fā)環(huán)境配套驗收制度。
按照《朝陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目資本金管理暫行辦法》，由城建行政主管部門(mén)收取項目資本金，并專(zhuān)戶(hù)保管，已督促開(kāi)發(fā)建設單位按規定設計要求履行職責，把物業(yè)建設達標作為退款的前置條件，以此約束其完善物業(yè)設施設備。
按照《朝陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設項目環(huán)境配套驗收管理辦法》規定，城建行政主管部門(mén)應把物業(yè)用房、物業(yè)基礎設施設備、綠化等作為驗收的重點(diǎn)，物業(yè)管理部門(mén)直接參與建設項目審批、圖表的匯審及項目竣工驗收。
要進(jìn)一步加大工作力度，對繼續從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設并陳欠專(zhuān)項維修資金的建設單位，在辦理《建筑工程規劃許可證》前，必須補交陳欠款額，否則，不予辦理相關(guān)手續，不予批準開(kāi)工建設。
對已不從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目且陳欠專(zhuān)項維修資金的建設單位，切實(shí)加大追繳力度，并由所在區域的業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )向人民法院起訴，依法強制收繳。
(四)加快老舊小區改造步伐。
要加大老舊小區的維修改造力度，提高修繕標準，完善配套設施，嚴格接管驗收，為老舊小區物業(yè)管理創(chuàng )造良好的基礎條件。
同時(shí)，要改革創(chuàng )新物業(yè)管理途徑辦法，在部分無(wú)人管的住宅小區推行在街道辦事處指導下，以社區服務(wù)中心為管理主體的新的小區管理模式，或鼓勵小區業(yè)主“自治管理”。
(五)從物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身來(lái)講，除了為業(yè)主提供合同約定、可量化的服務(wù)之外，在其服務(wù)范圍和服務(wù)水準上還要達到相當的廣度和深度，才能稱(chēng)其為優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)。
一是要加強居住環(huán)境的改善，物業(yè)管理要大力建設環(huán)保社區、綠色社區。
一方面應包括建立污水處理系統、垃圾分類(lèi)管理等節能環(huán)保措施、對舊建筑物“穿衣戴帽”美化整治，另一方面應實(shí)施立體綠化，因地制宜實(shí)施“見(jiàn)縫插綠”，想方設法為業(yè)主提供舒適的休閑娛樂(lè )場(chǎng)所。
其次要注重精神文明建設。
物業(yè)管理企業(yè)應多開(kāi)展一些能夠增進(jìn)鄰里感情的活動(dòng)，強化團結意識，重建人們之間的相互信任和接納的意識。
第三，物業(yè)管理企業(yè)始終把服務(wù)放在第一位，真正做到想業(yè)主之所想，急業(yè)主之所急。
總之，提高物業(yè)管理水平，是構建和諧社會(huì )的重要基礎。
另外，社會(huì )各界及相關(guān)部門(mén)如能各司其職，齊抓共管，那么創(chuàng )造和諧社會(huì )將是順理成章的事情。
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