商品房小區物業(yè)管理論文

　　一、人員配備

　　1.保安：每崗按進(jìn)門(mén)崗1人，出門(mén)崗1人，監控崗1人，巡邏崗1人定崗。共4崗，每崗365天24小時(shí)服務(wù)，需派4人，共計16人。此是最少配置，上班高峰時(shí)需站崗，巡邏崗到出門(mén)崗。下班高峰時(shí)需站崗，巡邏崗到進(jìn)門(mén)崗。

　　2.保潔：按三級服務(wù)標準，一般每1萬(wàn)平米配1人，6萬(wàn)平米配6名保潔。3.管理人員：配小區經(jīng)理1名，管理人員2名（365天提供服務(wù)），財務(wù)1名。4.維修人員：因需365天24小時(shí)提供維修服務(wù)，至少需2名維修人員（電工、登高等特殊作業(yè)需2人）。以上是最經(jīng)濟的人員配備情況，再少會(huì )影響物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

　　二、收入情況

　　1.管理費收入：設每月每平米收Ｘ元，假設物業(yè)管理費收繳率98%，整個(gè)小區每月收Ｘ元/平米*60000平米*98%=58800Ｘ元。

　　2.停車(chē)費收入：固定車(chē)位：假設按物價(jià)局規定的場(chǎng)地停車(chē)費最高150元/車(chē)位計，300只車(chē)位*150元/車(chē)位=45000元。臨時(shí)停車(chē)費：臨時(shí)停車(chē)受居民戶(hù)數影響，戶(hù)數與訪(fǎng)客成正比，與小區周邊產(chǎn)權業(yè)態(tài)有關(guān)，如周邊有飯店、對外接待單位等，臨時(shí)停車(chē)費收入較高，反之收入較低。根據每個(gè)小區情況不同，臨時(shí)停車(chē)費一般在1000—6000元不等。60000平米小區，按平均100元/天計，每月臨時(shí)停車(chē)費收入3000元。停車(chē)費收入合計45000+3000=48000元。

　　3.廣告等其他公益性收入：根據電梯數、小區地理位置、小區品質(zhì)不同而不同，60000平米小區按理想情況估計，每月按5000月計算。停車(chē)費、廣告等其他公益性收入按物業(yè)、業(yè)委會(huì )按三七開(kāi)分成，物業(yè)占三成收入計（48000元/月+5000元/月）*0.3=15900元/月。業(yè)委會(huì )所得七成公益性收入，稅后補充進(jìn)小區維修基金。

　　三、支出情況

　　1.保安工資：假設保安均為街道托底人員（此為最低支出），按2014年最低工資標準1820元，加國定假日加班費（11天3倍工資計算）、高溫費（6-9月每人每月200元）、服裝費、停車(chē)收費提成獎勵等，計2400元/人*16人=38400元/月。

　　2.保潔工資：一般保潔人員為街道托底人員和外來(lái)民工，外來(lái)民工需繳社會(huì )保險費，按2014年最低工資標準1820元，加國定假日加班費、高溫費等，街道托底人員約2400元/人，外來(lái)民工約3600元/人，平均計3000元/人*6人=18000元/月。

　　3.管理人員、維修人員：包括國定假日加班費、高溫費、加社保費等，街道托底人員約3400元/人，在職員工約5600元/人，平均按4000元/人*6人=24000元/月。（扣除提供居民服務(wù)的維修人工費收入。）

　　4.辦公費用：包括辦公室水、電、電話(huà)及辦公用品，公用部位水電費（門(mén)衛室、地下室、路燈、樓道燈等，泵房、電梯用電由水泵、電梯運行費承擔。）60000平米小區，按2000元/月計算。

　　5.稅金：物業(yè)管理費、停車(chē)費、其他公益性收入的5.65%。（58800Ｘ元/月+15900元/月）*5.65%=3322.2Ｘ+898.356.因物業(yè)管理成本中，人力成本占主要成本，因此只分析以上成本費用。假設其他費用，如綠化養護費、維修工程費用全部由維修基金承擔。

　　四、盈虧平衡點(diǎn)測算

　　總收入=總支出58800Ｘ+15900=38400+18000+24000+2000+（3322.2Ｘ+898.35）55477.8Ｘ=67398.35Ｘ=1.21元/月

　　五、結語(yǔ)

　　若停車(chē)費、廣告等其他公益性收入按物業(yè)、業(yè)委會(huì )按三七開(kāi)分成，6萬(wàn)平方米商品房小區多層的物業(yè)管理費盈虧均衡點(diǎn)為1.21元/平米。一般情況下，物業(yè)公司與業(yè)委會(huì )協(xié)商，停車(chē)費、廣告等其他公益性收入對半開(kāi)分成，則6萬(wàn)平方米商品房小區多層的物業(yè)管理費盈虧均衡點(diǎn)下降為1.03元/平米。以上分析中，為降低人員成本，保安人員、保潔人員多為街道托底人員或外來(lái)民工，管理人員中也不乏街道托底人員。這是目前上海物業(yè)管理企業(yè)的現狀，這種情況導致了物業(yè)管理水平難以提高。本文分析了2014年度6萬(wàn)平方米商品房小區多層的物業(yè)管理費盈虧均衡點(diǎn)，而且是從物業(yè)管理三級服務(wù)要求的人員最低配置；收入的理想狀態(tài)下進(jìn)行分析。需要說(shuō)明的是，小區規模與物業(yè)管理費盈虧均衡點(diǎn)成負相關(guān)。如果小區規模小于6萬(wàn)平米，物業(yè)管理費盈虧均衡點(diǎn)會(huì )升高。并且以后每年隨著(zhù)上海最低工資的調整，物業(yè)管理費盈虧均衡點(diǎn)將不斷提高。因此，建議業(yè)委會(huì )通過(guò)業(yè)主大會(huì )形式，適當提高物業(yè)管理費收費標準，進(jìn)而提高物業(yè)管理水平，改善小區環(huán)境，最終達到物業(yè)保值升值的目的。

【商品房小區物業(yè)管理論文】相關(guān)文章：

小區物業(yè)管理方案07-25

(精選)小區物業(yè)管理方案09-13

小區物業(yè)管理方案10-09

小區物業(yè)管理方案10-29

物業(yè)管理小區方案11-29

小區物業(yè)管理服務(wù)方案12-10

物業(yè)管理小區管理方案12-04

小區物業(yè)管理方案范文12-21

小區物業(yè)管理方案最新02-03

小區物業(yè)管理方案(合集)10-09