物業(yè)管理主體關(guān)系

　　下面小編為大家準備了關(guān)于物業(yè)管理主體關(guān)系的論文哦，希望可以幫助物業(yè)專(zhuān)業(yè)的同學(xué)!

　　摘要:業(yè)主與業(yè)主委員會(huì )的關(guān)系其實(shí)是以委托授權為基礎的被代理人與代理人的關(guān)系。業(yè)主委員會(huì )基于業(yè)主授權所為的行為視為業(yè)主所為，由業(yè)主承擔法律責任。業(yè)主與物業(yè)公司間的關(guān)系是一種特殊的委托關(guān)系，二者由這一特殊的委托關(guān)系相聯(lián)系，共同構成了物業(yè)管理法律關(guān)系中最重要的兩個(gè)主體。

　　關(guān)鍵詞:物業(yè)管理 業(yè)主委員會(huì ) 物業(yè)公司 關(guān)系

　　隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，物業(yè)管理在我國得到了迅猛發(fā)展，但同時(shí)也暴露出許多問(wèn)題。2003年9月1日起施行的《物業(yè)管理條例》澄清和解決了一些問(wèn)題，但有的基本性問(wèn)題即便在2007年10月1日《物權法》實(shí)施以來(lái)仍然存在。正是由于這些基礎性問(wèn)題遲遲不能解決，因此，盡管《物權法》第84條、85條和第87條就物業(yè)管理進(jìn)行了專(zhuān)條規定，且《物業(yè)管理條例》已根據《物權法》進(jìn)行了相應修訂，但物業(yè)管理方面的糾紛仍然不斷。所以，對物權法規范下物業(yè)管理主體及其關(guān)系做一剖析，對于我國目前的物業(yè)管理乃至整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展均具有重要意義。

　　一、物業(yè)管理涉及的相關(guān)主體

　　物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理關(guān)系是一種典型的民事法律關(guān)系，這可以從修改后的《物業(yè)管理條例》將物業(yè)管理企業(yè)更名為物業(yè)服務(wù)企業(yè)中體現出來(lái)。從最微觀(guān)的層面看，物業(yè)管理關(guān)系僅僅是業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系。然而，業(yè)主數量眾多以及建筑物區分所有權的存在，客觀(guān)上決定了業(yè)主只能通過(guò)業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )表達自己的意愿，故而又產(chǎn)生了業(yè)主與業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)公司之間的關(guān)系。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在物業(yè)管理中發(fā)揮著(zhù)重要作用，同時(shí)，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、居民委員會(huì )在物業(yè)管理中的作用也同樣不可小覷。此外，圍繞著(zhù)物業(yè)管理活動(dòng)，保安公司、煤氣公司、電梯公司、環(huán)衛公司等也與業(yè)主發(fā)生著(zhù)或近或遠的關(guān)系。然而，除業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)公司外，其他單位均不是物業(yè)管理所直接涉及的主體。

　　綜上，厘清物業(yè)管理主體關(guān)系，實(shí)質(zhì)上是要厘清業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)公司這四者之間的關(guān)系，其中又以業(yè)主與業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)公司間的關(guān)系在整個(gè)物業(yè)管理中最為重大。

　　二、業(yè)主與業(yè)主委員會(huì )

　　業(yè)主即建筑物區分所有權人，是物業(yè)管理中最重要的主體。接受物業(yè)管理服務(wù)的是業(yè)主，交付物業(yè)管理費用的是業(yè)主。然而，由于建筑物區分所有權與一般意義上的所有權不同，既包含了對專(zhuān)有部分完整的所有權，又包含了對共有部分的共有權以及由此派生的社員權即對物業(yè)的共有部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地的知情權和監督權，對物業(yè)的共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金的管理和使用的監督權。因此，眾多業(yè)主區分所有權相互搏弈的結果必然是業(yè)主大會(huì )以及業(yè)主委員會(huì )的產(chǎn)生。

　　業(yè)主大會(huì )是一個(gè)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成的機構。根據《物業(yè)管理條例》的規定，同一個(gè)物業(yè)管理區域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政部門(mén)的指導下成立物業(yè)大會(huì )，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權，根據業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數等因素確定。業(yè)主大會(huì )作出的決定，必須經(jīng)與會(huì )業(yè)主所持投票權1/2以上通過(guò)�？梢�(jiàn)，我國現行物業(yè)管理制度下的業(yè)主大會(huì )是同一個(gè)物業(yè)管理區域的最高權力機關(guān)。然而，一個(gè)物業(yè)管理區域內的業(yè)主，少則幾十，多則成百上千，凡事均由業(yè)主大會(huì )決定并由其從事對外的各種活動(dòng)顯然不具有可行性，因此業(yè)主委員會(huì )也就應運而生。

　　業(yè)主委員會(huì )是指由業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生，作為業(yè)主大會(huì )的執行機構，代表業(yè)主實(shí)行自治管理的組織，它行使著(zhù)廣泛的職責。業(yè)主委員會(huì )作為全體業(yè)主的代表，其法律地位至關(guān)重要，因為只有明確業(yè)主委員會(huì )的法律地位，在對內關(guān)系上才能確定業(yè)主委員會(huì )與業(yè)主、業(yè)主大會(huì )的關(guān)系，才能擺正業(yè)主委員會(huì )在執行公共物業(yè)管理事務(wù)時(shí)的位置，以至當業(yè)主委員會(huì )或其成員由于過(guò)錯或不作為給廣大業(yè)主造成損害時(shí)才能確定應承擔的責任類(lèi)型。然而，如此重大的問(wèn)題，《物業(yè)管理條例》并未對其加以明確。就實(shí)務(wù)中大量存在的業(yè)主與物業(yè)公司、業(yè)主與業(yè)主委員會(huì )的糾紛，學(xué)界的主張也各不相同。有的主張應賦予業(yè)主委員會(huì )以物業(yè)管理合同主體的資格，有的主張取消業(yè)主委員會(huì )，改由業(yè)主大會(huì )內設的管理處或事務(wù)處行使目前由業(yè)主委員會(huì )履行的職責，有的則主張業(yè)主委員會(huì )盡管不具有實(shí)體法上的主體資格，但應作為“其他組織”享有訴訟主體資格。

　　要正確認識業(yè)主委員會(huì )的法律地位，就必須從物業(yè)管理實(shí)務(wù)出發(fā)，看業(yè)主委員會(huì )在現實(shí)生活中是如何運作，現行法律法規對業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)又是如何規定的�！段飿I(yè)管理條例》規定，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有選舉業(yè)主委員會(huì )委員的權利并享有被選舉權。業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )，并負責選舉、更換業(yè)主委員會(huì )委員，監督業(yè)主委員會(huì )的工作。由于業(yè)主委員會(huì )是從業(yè)主中選舉產(chǎn)生的一個(gè)機構，它代表全體業(yè)主同物業(yè)公司進(jìn)行一系列的活動(dòng)。因此，凡不具有業(yè)主資格和身份的人，都不能成為業(yè)主委員會(huì )的委員。從目前來(lái)看，絕大部分委員都有自己的本職工作，并不是專(zhuān)業(yè)的“委員”，一般說(shuō)來(lái)，業(yè)主委員會(huì )委員的工作是無(wú)償的，并沒(méi)有相應的報酬。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)費用從業(yè)主交納的物業(yè)管理費中提取并由物業(yè)公司單列開(kāi)支，其辦公用房也為全體業(yè)主共有，其掌握的公共設施專(zhuān)用基金(由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商繳納)和物業(yè)維修基金(由業(yè)主繳納)等也屬于全體業(yè)主所有。業(yè)主委員會(huì )只有在取得業(yè)主大會(huì )授權后才能代表全體業(yè)主的利益從事物業(yè)管理范圍內的活動(dòng)，而業(yè)主大會(huì )授權的基礎又來(lái)源于業(yè)主對物業(yè)的所有權。業(yè)主委員會(huì )所從事的活動(dòng)包括代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理合同，了解和反映業(yè)主的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)公司履行物業(yè)管理合同等。業(yè)主委員會(huì )的上述行為，其收益并不屬于業(yè)主委員會(huì )，而是屬于全體業(yè)主，當然責任也歸于全體業(yè)主。

　　由以上分析可以看出，盡管從名義上看，業(yè)主委員會(huì )具有自己?jiǎn)为毜拿�稱(chēng)，但是其完全不具有獨立性，它只是全體業(yè)主的授權代理人而非獨立的法律主體。從訴訟的角度看，將業(yè)主委員會(huì )理解為業(yè)主的訴訟代表人似乎更為恰當。業(yè)主委員會(huì )作為訴訟代表人有先天的優(yōu)勢：首先，業(yè)主通過(guò)參與業(yè)主大會(huì )來(lái)選舉的業(yè)主委員會(huì )成員的訴訟權利是有限的，必須經(jīng)得全體業(yè)主的授權。其次，一般說(shuō)來(lái)，管理規約可以明確約定業(yè)主委員會(huì )在一定范圍內行使某一方面的物業(yè)管理訴訟或仲裁活動(dòng)，那么只要業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)未超越該范圍，均可以不再重復授權，保證了訴訟或仲裁活動(dòng)的效率。

　　綜上，業(yè)主與業(yè)主委員會(huì )的關(guān)系其實(shí)是以委托授權為基礎的被代理人與代理人的關(guān)系。業(yè)主委員會(huì )基于業(yè)主授權所為的行為視為業(yè)主所為，由業(yè)主承擔法律責任。當然，當業(yè)主委員會(huì )超越授權故意或過(guò)失給業(yè)主造成損害時(shí)，業(yè)主委員會(huì )應就此承擔責任。

　　三、業(yè)主與物業(yè)公司

　　如前文所述，物業(yè)管理關(guān)系最終體現為業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系，二者以物業(yè)管理合同為紐帶。對于物業(yè)管理合同歸類(lèi)于哪種民事合同，目前學(xué)術(shù)界還存在著(zhù)不同的觀(guān)點(diǎn)。第一種觀(guān)點(diǎn)認為，物業(yè)管理合同是一種新型的合同類(lèi)型，表現在合同一方的物業(yè)公司屬于新興的第三產(chǎn)業(yè)，而合同另一方的業(yè)主又是通過(guò)業(yè)主委員會(huì )這個(gè)特殊的代表機關(guān)來(lái)從事簽訂合同的行為，因此，它不歸屬于目前《合同法》所規定的任何一種合同類(lèi)型。第二種觀(guān)點(diǎn)認為，物業(yè)管理合同應歸屬于承攬合同，它是物業(yè)公司按照業(yè)主一方的具體要求完成特定管理工作的合同。第三種觀(guān)點(diǎn)認為，物業(yè)管理合同是一種委托合同，委托人是業(yè)主，受托人是物業(yè)公司，物業(yè)公司基于委托合同即其受業(yè)主之托處理相應的事務(wù)就是物業(yè)管理。就這三種觀(guān)點(diǎn)而言，第一種顯然并不可取，點(diǎn)出物業(yè)管理合同是一種非典型合同，并無(wú)益于點(diǎn)明業(yè)主與物業(yè)公司間的關(guān)系。第二和第三種觀(guān)點(diǎn)說(shuō)出了物業(yè)管理合同的一些特點(diǎn)，但似乎都不能涵蓋物業(yè)管理合同的所有特性。而要真正把握物業(yè)管理合同的類(lèi)型，必須先弄清楚該合同的特征，然后根據該特征與《合同法》規定的有名合同進(jìn)行一一比對，才能得出最終的結論。

　　所謂物業(yè)管理合同，其實(shí)是業(yè)主委員會(huì )代表全體業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)公司簽訂的，有關(guān)物業(yè)管理和提供勞務(wù)事項的協(xié)議。在物業(yè)管理合同中，業(yè)主大會(huì )選聘的某物業(yè)公司是基于對該公司的資信、管理能力、服務(wù)質(zhì)量的信任，并且只有物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權的2/3以上通過(guò)才能最終選定。因此，物業(yè)管理合同是一種典型的信賴(lài)合同。其次，物業(yè)管理合同是一種提供服務(wù)的合同。物業(yè)公司要為業(yè)主提供物業(yè)管理區域內房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理以及維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序，所有這些，均體現為物業(yè)公司為業(yè)主提供的服務(wù)。最后，物業(yè)管理合同是有償、雙務(wù)合同。物業(yè)管理是物業(yè)公司在收取物業(yè)管理費的前提下向全體業(yè)主提供的一系列服務(wù)，且合同雙方均負有一定的義務(wù)。根據以上對物業(yè)管理合同的分析，不難發(fā)現物業(yè)管理合同應該不是承攬合同，因為承攬合同的承攬人在依照合同完成特定工作后還須交付工作成果，其工作成果在交付前后還有著(zhù)意外毀損滅失的風(fēng)險，而物業(yè)管理合同全然不具有這樣的性質(zhì)。

　　我國《合同法》規定的提供服務(wù)的合同包括了運輸合同、保管合同、倉儲合同、委托合同、行紀合同、居間合同等合同類(lèi)型。兩相比對，物業(yè)管理合同與委托合同最具有相似性。所謂委托合同，是指委托人和受托人約定，由受托人處理委托事務(wù)的合同。當然，二者只是根本上的相似，在許多地方仍然存在差異。如委托合同既可以是有償合同，也可以是無(wú)償合同，而物業(yè)管理合同一定是有償合同。此外，對于物業(yè)管理合同來(lái)說(shuō)，無(wú)論什么時(shí)候物業(yè)公司與第三人從事行為的后果均由物業(yè)公司承擔，對于業(yè)主并不直接發(fā)生效力。

　　所以，業(yè)主與物業(yè)公司間的關(guān)系是一種特殊的委托關(guān)系，二者由這一特殊的委托關(guān)系相聯(lián)系，共同構成了物業(yè)管理法律關(guān)系中最重要的兩個(gè)主體。

　　參考文獻:

　　[1] 高飛、劉丹：試論物業(yè)管理法律關(guān)系中涉及的相關(guān)主體[J].重慶社會(huì )科學(xué)，2005(2).

　　[2] 張小紅、韋人：物業(yè)管理服務(wù)合同的法律特征[J].法學(xué)，1998(7).

　　[3] 譚玲、胡丹纓：物業(yè)管理相關(guān)問(wèn)題再探析[J].現代法學(xué)，2006(6).

　　[4] 胡智勇：業(yè)主委員會(huì )訴訟主體資格探討[J].法學(xué)，2005(3).

　　[5] 陳蘇：也談“物業(yè)管理權”的性質(zhì)[N].人民法院報，2005-05-09.

【物業(yè)管理主體關(guān)系】相關(guān)文章：

10-08

10-07

10-06

10-08

10-09

10-06

02-16

10-08

10-08