物業(yè)消防安全管理

　　物業(yè)消防安全管理

　　摘 要：該文通過(guò)對目前物業(yè)消防安全管理中暴露問(wèn)題的闡述及原因探析，針對問(wèn)題的解決提出了一些粗淺的建議。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè) 消防 管理

　　隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展和住房制度改革的深入推進(jìn)，物業(yè)管理作為一種和現代化房產(chǎn)開(kāi)發(fā)相配套的綜合管理體系，已經(jīng)成為城市社會(huì )的重要組成部分。

　　經(jīng)過(guò)多年的實(shí)踐和摸索，物業(yè)發(fā)展取得了可喜的成績(jì)，但是，近年來(lái)因物業(yè)未盡到消防安全管理職責導致業(yè)主利益受損的民事訴訟案件日益增多，涉及堵塞消防車(chē)通道、擅自停用消防設施、私搭亂建等內容的舉報投訴也日益增多，這些均與物業(yè)消防安全管理息息相關(guān)，物業(yè)消防安全管理暴露出的一些問(wèn)題不容忽視、亟待解決，鑒于此，筆者將針對物業(yè)消防安全管理存在問(wèn)題及對策談一些粗淺的認識。

　　1 物業(yè)管理的含義及職責

　　《物業(yè)管理條例》(2007年修訂版)中第二條對“物業(yè)管理”進(jìn)行了明確規定：業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　其具有以下特點(diǎn)：

　　首先，物業(yè)管理是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間建立起來(lái)的一種民事法律關(guān)系，雙方的權利義務(wù)主要通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行約定，目的是維護和改善人民群眾的工作和生活環(huán)境。

　　其次，物業(yè)管理是一種經(jīng)營(yíng)型服務(wù)，物業(yè)企業(yè)在為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎上，以最大限度地獲取利潤為目的。

　　第三，國家行政法律法規賦予物業(yè)企業(yè)以管理職能，其中消防安全管理職能尤為重要，對保護人民生命、財產(chǎn)安全具有至關(guān)重要的作用。

　　由上述特點(diǎn)可以看出，物業(yè)企業(yè)既承擔民事責任，又擔負行政職責，只有協(xié)調好同業(yè)主、承租戶(hù)、業(yè)主委員會(huì )、政府主管部門(mén)等主體的關(guān)系，才能促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的良性發(fā)展。

　　目前我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展迅速，根據服務(wù)或管理對象的不同，可以分為居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)等，涉及多層住宅、高層住宅、寫(xiě)字樓、工業(yè)區、政府機關(guān)辦公樓、醫院、學(xué)校、車(chē)站、碼頭、賓館、商場(chǎng)商業(yè)街和農民房等眾多領(lǐng)域，其中最常見(jiàn)的就是居住物業(yè)和商業(yè)物業(yè)。

　　2 物業(yè)消防安全管理存在問(wèn)題及原因探析

　　目前，尤其是社會(huì )化服務(wù)程度欠發(fā)達地區的物業(yè)消防安全管理情況不容樂(lè )觀(guān)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常消防檢查、巡查、消防設施維護保養以及消防培訓演練方面均存在著(zhù)諸多問(wèn)題，究其原因，主要表現在以下幾個(gè)方面。

　　2.1 物業(yè)與開(kāi)發(fā)商交接不規范

　　《物業(yè)管理條例》中明確規定實(shí)行“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離”的原則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行全面而細致的查驗，理清關(guān)系，分清職責。

　　但現實(shí)中，大多物業(yè)企業(yè)是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司衍生出來(lái)的，物業(yè)企業(yè)的現場(chǎng)查驗工作成為“走過(guò)場(chǎng)”，形同虛設，可能在存在建筑消防設施不能正常使用、室外消火栓管網(wǎng)沒(méi)有建設到位等等先天火災隱患的情況就接手物業(yè)，對開(kāi)發(fā)商應移交的有關(guān)消防手續也把關(guān)不嚴，埋下先天隱患，極易同開(kāi)發(fā)商推諉扯皮，損壞業(yè)主合法權益。

　　2.2 物業(yè)消防安全職責不明晰

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)既承擔民事責任，又擔負行政職責，具體到消防安全職責，一是以行政法律法規形式明確的行政職責，如《中華人民共和國消防法》(2008年版)第十八條規定住宅區的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當對管理區域內的共用消防設施進(jìn)行維護管理，提供消防安全防范服務(wù)。

　　公安部61號令《機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規定》的第十條對居民住宅區的物業(yè)管理單位的消防安全職責進(jìn)行了詳細列舉;二是以民事合同形式明確的民事責任，如《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》、《物業(yè)管理服務(wù)合同》中明確的消防安全管理事項。

　　可以看出，物業(yè)消防安全職責的界定存在兩個(gè)問(wèn)題：一是消防法律法規對物業(yè)擔負消防安全責任的重要性認識不到位不全面，《消防法》中僅對居民住宅區的物業(yè)企業(yè)消防安全職責進(jìn)行了規定，關(guān)于商住樓、綜合樓的物業(yè)企業(yè)并未提及。

　　公安部61號令自2002年5月1日實(shí)施以來(lái)一直未進(jìn)行修訂，其將除居民住宅區以外的其他物業(yè)管理單位的消防安全職責交由物業(yè)和業(yè)主以民事委托管理范圍的辦法來(lái)確定。

　　在消防機構執法實(shí)踐過(guò)程中，很多設置在綜合樓中的社會(huì )單位、公眾聚集場(chǎng)所存在的難以消除、屢改屢犯的火災隱患均與物業(yè)存在密不可分的聯(lián)系，商業(yè)物業(yè)在維護社會(huì )消防安全方面承擔著(zhù)十分重要的責任，而《消防法》卻僅局限于住宅物業(yè)，不能不說(shuō)是立法上的一個(gè)重要缺失;二是行政職責同民事職責往往是不相對應的，一些物業(yè)企業(yè)僅將職責局限于合同中寫(xiě)明的民事職責，從而導致行政職責不明晰，落實(shí)不到位，不能及時(shí)發(fā)現和消除火災隱患。

　　2.3 物業(yè)過(guò)于重服務(wù)輕管理

　　2007年修訂的《物業(yè)管理條例》將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，強調更多的是業(yè)主自治管理和物業(yè)服務(wù)，但有的物業(yè)企業(yè)過(guò)分強調對業(yè)主的服務(wù)，疏于日常管理。

　　從物業(yè)管理條例第四十六條規定可見(jiàn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主的消防違法行為可以采取“勸阻”、“制止”的方式責令其改正，但事實(shí)上效果欠佳，物業(yè)也是“睜一只眼閉一只眼”，大多數更不會(huì )向消防機構報告;《物業(yè)管理服務(wù)合同》范本中雖然也提到對拒不改正違章行為的可以對責任人采取停水停電的催改方式，但是實(shí)際情況下，物業(yè)輕易不會(huì )采取這種手段。

　　物業(yè)對消防違法行為管理的“無(wú)力”致使其負責區域內的消防違法行為屢禁不止。

　　2.4 設施維護保養資金不到位

　　物業(yè)管理區域內公共消防設施的維護保養經(jīng)費主要來(lái)源于兩個(gè)方面：一是業(yè)主們交納的物業(yè)服務(wù)費，二是住宅專(zhuān)項維修資金。

　　我們發(fā)現，對于綜合樓等商業(yè)物業(yè)來(lái)講，公共消防設施維護保養費用僅來(lái)源于物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)費是否能夠足額按時(shí)交納直接影響著(zhù)物業(yè)服務(wù)管理的水平。

　　對于住宅物業(yè)來(lái)講，雖然按照財政部和建設部共同出臺的《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》，有專(zhuān)項維修資金可用于共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修、更新和改造，但專(zhuān)項維修資金屬業(yè)主共同所有，復雜的使用條件和程序往往使得專(zhuān)項維修資金很難動(dòng)用。

　　此外，《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》第二十五條第四項規定：根據物業(yè)服務(wù)合同約定，應當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用，不得從住宅專(zhuān)項維修資金中列支。

　　而哪些情形屬于物業(yè)應當承擔的、哪些情形可以動(dòng)用專(zhuān)項維修資金，法律法規并沒(méi)有明確的規定和標準，執行困難很大。

　　2.5 物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)較低

　　國家對從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，從事物業(yè)管理的人員還要取得職業(yè)資格證書(shū)，但是在物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，從事消防安全管理的人員主要涉及消防控制室值班人員、保安以及水電維修人員，其中只有消防控制室值班人員按照國家規定必須經(jīng)消防專(zhuān)門(mén)培訓后才能持證上崗，其余人員均不需要經(jīng)消防專(zhuān)門(mén)培訓。

　　這就造成了從事消防安全管理的人員整體素質(zhì)較低，大多不懂得消防安全基本常識，不學(xué)習消防法律法規，更不懂得建筑消防設施的基本原理及日常維護，不會(huì )發(fā)現消除火災隱患，使得防火管理盲區較多，基本處于失控漏管的狀態(tài)。

　　2.6 消防機構監管存在盲區

　　從消防機構監管角度來(lái)講，主要存在以下問(wèn)題：一是消防機構將日常監管的重點(diǎn)放在火災危險性較大的消防安全重點(diǎn)單位、公眾聚集場(chǎng)所以及人員密集場(chǎng)所，側重于對一個(gè)個(gè)社會(huì )單位的監督檢查，而對于居民住宅區、商住樓、綜合樓這樣的綜合體的監管相對而言要少得多，并且對肩負這類(lèi)場(chǎng)所安全重任的物業(yè)企業(yè)也管理較少;二是消防機構對物業(yè)未履職行為沒(méi)有有效的懲罰手段，不能督促物業(yè)發(fā)揮其作用;三是直接管理業(yè)主力不從心。

　　若物業(yè)怠于履職，將責任、困難和矛盾交由消防機構予以解決，事實(shí)上消防機構警力有限，根本管不過(guò)來(lái)。

　　3 解決物業(yè)消防安全管理問(wèn)題的對策

　　3.1 確立物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防主體責任

　　要改善物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理現狀，必須確立其消防安全主體責任。

　　首先應當在現行消防法律法規的基礎上，由公安部門(mén)聯(lián)合住房和城鄉建設部門(mén)聯(lián)合出臺物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理辦法的部門(mén)規章，進(jìn)一步明確物業(yè)企業(yè)應負擔的消防安全職責，更重要的是，對其怠于履職時(shí)所應承擔的法律責任進(jìn)行明確。

　　其次，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要將消防安全管理作為重要內容納入其日常管理中去，按照行政法律法規的規定，制定符合管理實(shí)際的消防安全管理制度，落實(shí)消防安全責任。

　　第三，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應主動(dòng)同縣鎮、街道辦事處、居(村)委會(huì )及公安等有關(guān)職能部門(mén)建立聯(lián)動(dòng)，當發(fā)現難以解決的火災隱患時(shí)，應及時(shí)報告有關(guān)職能部門(mén)，盡量將火災隱患消除在萌芽狀態(tài)。

　　3.2 形成對物業(yè)服務(wù)企業(yè)監督的合力

　　住建(房管)部門(mén)作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)主管部門(mén)，應當嚴格履行對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的審批、管理職責，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理能力納入企業(yè)資質(zhì)審查的內容，形成物業(yè)企業(yè)消防安全監管的長(cháng)效機制;建立物業(yè)管理人員消防資質(zhì)培訓體系，在“物業(yè)管理人員職業(yè)資格統一考試”的培訓內容中加強對從業(yè)人員的消防安全業(yè)務(wù)培訓。

　　其次，房管部門(mén)應當建立聯(lián)合執法和信息通報等工作機制，會(huì )同消防部門(mén)以及鄉鎮、街道辦事處、居(村)委會(huì )等有關(guān)部門(mén)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展全方位的監督指導，使其充分確立責任意識。

　　此外，要由政府出面，指導加強業(yè)主自治組織建設，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì )監督、維權和協(xié)調的作用，保證業(yè)主自覺(jué)維護公共消防安全秩序，可以更好地對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的消防安全管理工作進(jìn)行監督。

　　3.3 轉變對物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防監管思路

　　消防機構對物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的消防安全重任應引起足夠重視，轉變監管思路，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理情況的監督檢查，尤其要將負責管理高層、地下、人員密集場(chǎng)所并設置有自動(dòng)消防設施的物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入抽查重點(diǎn)，派出所要負責對多層住宅、無(wú)自動(dòng)消防設施的物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展檢查，積極主動(dòng)介入，引導物業(yè)管理人員及時(shí)發(fā)現存在問(wèn)題，提出整改意見(jiàn)，結合實(shí)際情況，督促其盡快加以改善、解決;同時(shí)，還應積極地指導物業(yè)管理層制定相應的工作制度、安全管理措施。

　　此外，消防機構要對物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防違法行為從嚴查處，特別是對其擅自關(guān)停消防設施、擅自改變或同意改變建筑物和場(chǎng)所使用性質(zhì)的，要責令改正并依法嚴格處罰。

　　同時(shí)，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在維護公共消防安全秩序中遇到的業(yè)主無(wú)理阻撓、拒不配合行為，消防機構及派出所要對相關(guān)責任人進(jìn)行消防宣傳教育，對于情節嚴重的違法行為要依法進(jìn)行處罰，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)與管理。

　　3.4 保障公共消防設施維護資金的使用

　　政府及相關(guān)部門(mén)要明確物業(yè)消防管理費用的收取、列支和管理辦法，在物業(yè)服務(wù)收費中單列消防日常維護管理費用，明確消防管理開(kāi)支的范圍、條件、程序和標準，當出現消防設施癱瘓、嚴重故障等緊急情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)職能部門(mén)要簡(jiǎn)化專(zhuān)項維修資金支出程序和環(huán)節，保證公共消防設施及時(shí)恢復功能，確保公共消防安全。

　　3.5 加強對業(yè)主的消防安全宣傳教育

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)要充分發(fā)揮日常物管工作的優(yōu)勢，利用宣傳欄、張掛宣傳橫幅等形式，向業(yè)主宣傳消防法律法規，普及消防安全常識，提高業(yè)主的消防安全意識和消防法制觀(guān)念，提高廣業(yè)主的自防自救能力，使物業(yè)管理中的消防安全工作能夠得到業(yè)主的理解和支持，使業(yè)主能夠自覺(jué)履行相關(guān)消防義務(wù)，積極配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好消防安全工作。

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