淺談我國物業(yè)管理現狀及發(fā)展趨勢
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摘要 在我國，物業(yè)管理目前已初步形成了前景廣闊、充滿(mǎn)生機、最具發(fā)展潛力的新興行業(yè)之一。但是，象其他新興的事物一樣，發(fā)展到一定時(shí)期就會(huì )出現"瓶頸"狀，暴露出各種各樣的問(wèn)題：在物業(yè)管理企業(yè)內部，自身資金不足、資質(zhì)不齊等;在物業(yè)管理行業(yè)上，法體系不健全、各地政府對待物業(yè)管理的行為有偏差等問(wèn)題日益凸顯等等。面對現狀，我們必須認識到物業(yè)管理企業(yè)的專(zhuān)業(yè)化與規�；�、股權化與市場(chǎng)化;物業(yè)管理的智能化與網(wǎng)絡(luò )化發(fā)展;物業(yè)管理行業(yè)的規范化與法制化發(fā)展是我國物業(yè)管理改變現狀、立足未來(lái)的必由之路。
關(guān)鍵詞 物業(yè)管理 現狀 發(fā)展趨勢
"物業(yè)管理"最早出現在19世紀60年代的英國，至今發(fā)展已有近一個(gè)半世紀了。而在中國直到改革開(kāi)放才開(kāi)始由沿海一帶地區接受香港的物業(yè)管理概念，然后逐漸傳入內地，由于我國人多地少，房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間較大，競爭激烈，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后續環(huán)節，自然逐漸成為人們購房時(shí)關(guān)注的熱點(diǎn)，同時(shí)致使物業(yè)管理成為我國發(fā)展最快的新興行業(yè)之一。但是，物業(yè)管理自引入中國以來(lái)才20多年，而在大陸內地則普遍只有10年左右的發(fā)展歷史，發(fā)展速度快與發(fā)展歷史較短的現狀導致了物業(yè)管理市場(chǎng)正在建立的高樓顯得根基不穩。因此，我們目前迫切需要對我國的物業(yè)管理進(jìn)行認真的思考分析，把握正確的發(fā)展趨勢，才能將我國的物業(yè)管理打造得堅不可摧。
一、我國物業(yè)管理的現狀
(一)物業(yè)管理企業(yè)自身存在問(wèn)題
1.自身資金不足
物業(yè)管理要講求經(jīng)濟效益和資金的良性運轉，這些前提就在于物業(yè)管理的經(jīng)費的來(lái)源應該落實(shí)、有保證，但是目前大多數物業(yè)管理企業(yè)卻在抱怨物業(yè)管理的經(jīng)費有困難，主要體現在以下幾個(gè)方面：
一方面由開(kāi)發(fā)商支付的管理基金(建設部有關(guān)文件規定是所開(kāi)發(fā)的物業(yè)總造價(jià)的2%)以及有開(kāi)發(fā)商和業(yè)主一起提供的維修基金不能完全落實(shí)，業(yè)主大多不愿負擔，因此取得這部分經(jīng)費難度很大。
另一方面管理費收取不規范。特別是一些地區管理費標準偏低，正常管理支出沒(méi)有著(zhù)落，多數物業(yè)管理公司之所以能維持運作是由于利用了多種經(jīng)營(yíng)等來(lái)彌補不足。
還有接管物業(yè)時(shí)的驗收費、質(zhì)量保證金以及城市維護費補貼等經(jīng)費項目不能落實(shí)。
2.資質(zhì)參次不齊
物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)直接反映了該企業(yè)的資金狀況、技術(shù)能力、服務(wù)水平等，是物業(yè)管理企業(yè)的一個(gè)綜合體現，也是取得廣大業(yè)主信任的一個(gè)標志，而目前我國的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)各個(gè)相差甚遠，主要由于以下兩個(gè)方面：
一個(gè)是企業(yè)門(mén)檻低。物業(yè)管理企業(yè)不同于工業(yè)企業(yè)需要成套設備、廠(chǎng)房、有成熟的產(chǎn)品，也不同于一般的商業(yè)企業(yè)，需要相對充沛的資金可供周轉從而由進(jìn)銷(xiāo)差價(jià)來(lái)賺取利潤，而物業(yè)管理企業(yè)提供的是服務(wù)，一般沒(méi)有什么資產(chǎn)，最低限額只需要10萬(wàn)元人民幣，"幾張桌子幾個(gè)人"便構成了一個(gè)企業(yè)。
另一個(gè)是市場(chǎng)化較低。物業(yè)管理企業(yè)在我國主要是通過(guò)四種途徑組建起來(lái)的即由開(kāi)發(fā)商組建的物業(yè)管理公司或附屬的物業(yè)管理部、獨立組建的物業(yè)管理公司、房管所轉換的物業(yè)管理公司、各大系統單位組建的物業(yè)管理公司，其中最后一種途徑只占少數，最多的是通過(guò)一、三兩種途徑組建起來(lái)的。而由開(kāi)發(fā)商和房管所組建的物業(yè)管理公司不是把物業(yè)管理作為房地產(chǎn)的附屬品，就是延續計劃經(jīng)濟體制的傳統觀(guān)念，制約著(zhù)物業(yè)管理的自由市場(chǎng)化發(fā)展。
3.托管的規模偏小。
有一些城市或地區的規劃與建設缺乏大手筆，20萬(wàn)平方米以上的成規模小區不多，有的開(kāi)發(fā)商甚至見(jiàn)縫插針客觀(guān)上給物業(yè)管理一帶倆了難度。例如，目前常州有近百家物業(yè)管理企業(yè)，已形成了諸侯割據的局面，但各自托管的面積不大，一般在10萬(wàn)平方米左右，而這個(gè)數字則是一般物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)保本底線(xiàn)。又如在武漢，注冊物業(yè)管理的企業(yè)有300多家，但是真正具有一級資質(zhì)的卻只有三家，其中兩家是具有國有資產(chǎn)背景的企業(yè)，而其他的大都是小打小鬧，各據一方，不成規模。
(二)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展不健全
1.各地政府行為略有偏差
在我國物業(yè)管理的發(fā)展過(guò)程中，各級政府起到了有力的推動(dòng)作用，政府行為從總體上來(lái)評價(jià)應該是好的、積極的。但也不能否認，政府行為中也存在著(zhù)一些偏差，這些偏差正阻礙著(zhù)物業(yè)管理行業(yè)的順利發(fā)展，歸納起來(lái)它主要在于兩個(gè)方面：
首先，對于物業(yè)管理的認識還不夠，這是指未將物業(yè)管理作為我們現代經(jīng)濟部門(mén)體系中重要的一環(huán)、來(lái)看待，而是或多或少地把它視為一種"權宜之計"，所謂的權宜之計，主要是指在傳統房屋管理體制的暴露無(wú)遺，已經(jīng)成為國家財政包袱的情況下，當地政府僅僅將物業(yè)管理作為一個(gè)替代方法來(lái)減輕負擔，從實(shí)際效果看，物業(yè)管理起到了這種作用，但從政府的角度看，只注意這種減輕的作用是片面的、偏頗的。
其次，政府管理體制尚須改進(jìn)。物業(yè)管理對象雖然是房地產(chǎn)產(chǎn)品，但它的服務(wù)對象是人，這一行業(yè)與眾多的公用部門(mén)、政府部門(mén)以及其他部門(mén)形成了復雜的關(guān)系，這些關(guān)系中最重要的是與政府部門(mén)之間的關(guān)系，譬如公安部門(mén)、市政部門(mén)、街道辦事處等，但從現有的管理體制上看，物業(yè)管理在國家和地方上的歸口領(lǐng)導管理卻并不完全一致，特別是常常有些問(wèn)題超出了房地產(chǎn)主管部門(mén)的職權范圍。
2.法律體系仍須完善
不管從事什么行業(yè)，都必須有法可依才能夠保證整個(gè)行業(yè)的健康、快速發(fā)展，而目前我國在物業(yè)管理法律這一塊卻略顯不足：
一個(gè)是法律體系不甚完善。到目前為止，關(guān)于物業(yè)管理的最高法律法規就是2005年才頒布的《物業(yè)管理條例草案》，由此可見(jiàn)法律體系的建構還需要時(shí)日。同時(shí)，也導致了物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在管理與服務(wù)過(guò)程中產(chǎn)生的問(wèn)題、糾紛無(wú)法有效、正確地解決，造成了物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主很難和諧相處。
而另一個(gè)是制定的法律法規與現實(shí)有差距。雖然國家頒布有條例，但是，只能從宏觀(guān)上把握，而各地又相繼制定了地方法規，但在法規與實(shí)際各物業(yè)管理企業(yè)操作上有些差距，例如武漢市物業(yè)管理地方法規中規定物業(yè)管理費不能超過(guò)1元/平方米(不含電梯)，但實(shí)際上迫于無(wú)奈大多數的物業(yè)管理費在1.2元/平方米-1.8元/平方米之間波動(dòng)，與法規不甚相符，而對于這種值得推敲的條文，很多企業(yè)采取變相的收費方式。致使法律與現實(shí)相差甚遠，造成企業(yè)與業(yè)主有苦難言、有法難遵的局面。
二、我國物業(yè)管理的發(fā)展趨勢
針對目前我國物業(yè)管理的現狀，隨著(zhù)我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，必然會(huì )出現以規�；�、專(zhuān)業(yè)化來(lái)降低成本提高利潤樹(shù)立品牌;以股權化、市場(chǎng)化來(lái)促進(jìn)正當發(fā)展競爭;一智能化、網(wǎng)絡(luò )化來(lái)提高管理水平與服務(wù)質(zhì)量;以規范化、法制化來(lái)引導制約行業(yè)的健康穩定快速發(fā)展。
(一)物業(yè)管理企業(yè)的專(zhuān)業(yè)化、規�；l(fā)展
現在很多物業(yè)管理企業(yè)大包大攬，過(guò)分強調自己的隊伍，一些本可以外包給專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司的業(yè)務(wù)，也要自己干，很勉強地為業(yè)主提供各種服務(wù)，這樣，既使自己的管理成本居高不下，也使專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司無(wú)事可做。而根據國外物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展歷程，物業(yè)管理行業(yè)將走向專(zhuān)業(yè)化道路，即物業(yè)管理公司僅僅是一個(gè)管理機構，其他如清潔、綠化、設備維護等均由專(zhuān)業(yè)化公司去實(shí)施，一個(gè)20萬(wàn)平方米的小區只需要一個(gè)管理員。中國物業(yè)管理也正向著(zhù)這一趨勢發(fā)展。目前的如電梯公司、綠化公司、清潔公司等專(zhuān)業(yè)公司都如雨后春筍般出現。同時(shí)由于專(zhuān)業(yè)公司的專(zhuān)業(yè)化、低成本、高標準的優(yōu)勢，也可使管理效果大大提升，在物業(yè)管理費標準不能輕易變動(dòng)的情況下，效益是明顯的。
當然，物業(yè)管理公司要想在激烈的競爭中形成自己的核心競爭能力，必須要有規�；慕�(jīng)營(yíng)作為堅強后盾。眾所周知，物業(yè)管理被政府確定為微利行業(yè)，形不成規�；慕�(jīng)營(yíng)，就不可能贏(yíng)得可觀(guān)的利潤，而沒(méi)有經(jīng)濟作基礎，一切都將會(huì )是空談。因此，在這個(gè)新的世紀里，物業(yè)管理企業(yè)必然要走兼并重組之路，擴大企業(yè)的規模和托管的物業(yè)面積形成規模經(jīng)營(yíng)。
(二)物業(yè)管理的股權化與市場(chǎng)化發(fā)展
目前，在一些經(jīng)濟較發(fā)達地區，特別是沿海一帶，一批物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行了經(jīng)營(yíng)者員工持股制的試點(diǎn)，結果顯示優(yōu)勢明顯：一是理順了產(chǎn)權關(guān)系，增強了物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策的獨立性與自主性;二是使經(jīng)營(yíng)者、員工與公司以產(chǎn)權為紐帶結盟形成了牢固的利益共同體，增強了企業(yè)凝聚力;三是將一部分消費資金籌集并轉化為企業(yè)的生產(chǎn)資金，以增強企業(yè)的經(jīng)濟實(shí)力�？偠灾�，企業(yè)的綜合實(shí)力增強了才有資本參與市場(chǎng)競爭�？梢灶A料，采取股權化將是對目前改變企業(yè)資金不足、力量不強的一個(gè)重要方式。
同時(shí)，股權化也是企業(yè)走向市場(chǎng)化的一個(gè)步驟。另外，隨著(zhù)政府對物業(yè)管理認識的進(jìn)一步深入，會(huì )更加深刻地認識到由社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理公司向業(yè)主收取管理費，這本身就是市場(chǎng)經(jīng)濟產(chǎn)物，管理者與業(yè)主的關(guān)系不是以前的計劃經(jīng)濟下的行政管理關(guān)系，而是市場(chǎng)經(jīng)濟體制下的經(jīng)濟民事關(guān)系，真正保護物業(yè)管理企業(yè)展的方法是將逐漸取消對物業(yè)管理行業(yè)的一些約束行為，如物業(yè)管理費將會(huì )收支價(jià)格開(kāi)放，由物業(yè)管理企業(yè)根據自身實(shí)力與業(yè)主協(xié)商，達成一致的收費標準，使企業(yè)盡快扭虧，提高社會(huì )效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益，從而培養企業(yè)自身的造血功能，加速了企業(yè)的市場(chǎng)化進(jìn)程。
(三)物業(yè)管理的職能化與網(wǎng)絡(luò )化發(fā)展
近些年來(lái)，中國大步跨入了信息化的社會(huì )，人們的工作、生活與通信、信息的關(guān)系是越來(lái)越密切了。信息化社會(huì )在改變我們生活方式和工作習慣的同時(shí)，也對傳統的住宅提出了挑戰，隨著(zhù)市民生活水平的提高，人們居住環(huán)境的要求不斷升級，希望有一個(gè)舒適、安全、便捷的家，智能化小區自然就成為21世紀建筑發(fā)展的主流。
當然，在目前信息技術(shù)未能完全普及的情況下智能化還存在許多的問(wèn)題，但這種趨勢是不可能避免的，物業(yè)管理的智能化主要體現在以下幾個(gè)方面：防盜系統的設置;照明控制系統的完善;樓宇設備自控系統的處理;公共廣播系統;小區管線(xiàn)系統;停車(chē)場(chǎng)管理系統;家庭智能化等方面。
這些智能化配套設施逐漸地進(jìn)入社區，不同的智能化設施可能關(guān)系到物業(yè)管理公司中不同的部門(mén)和人員的監控管理工作，同時(shí)又與每一住戶(hù)日常生活息息相關(guān)，如何充分高效地利用這些設施為住戶(hù)服務(wù)?如何將社區中的需求與系列基礎設施的功能統一起來(lái)?這就要求物業(yè)物業(yè)管理實(shí)現網(wǎng)絡(luò )化，以達到設備的應用管理、人的管理和住戶(hù)的服務(wù)高效統一。網(wǎng)絡(luò )化的管理突破了所有的門(mén)坎，可以實(shí)現與每一位住戶(hù)的"零距離"溝通。物業(yè)公司通過(guò)網(wǎng)上發(fā)布通知，組織社區的投訴、報修、費用帳單速遞與催交等等，物業(yè)管理可以深入地面向每個(gè)家庭提供更具個(gè)性化的服務(wù)，同時(shí)也可根據小區居民的特點(diǎn)開(kāi)展豐富多彩的社區活動(dòng)，營(yíng)造小區特有的文化氛圍。高附加值的服務(wù)必須獲得高附加值的回報，物業(yè)管理公司在提升服務(wù)檔次的同時(shí)，也可以相應提高物業(yè)管理價(jià)格。
(四)物業(yè)管理行業(yè)的規范化與法制化發(fā)展
任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都離不開(kāi)政府的支持，而政府扶持的關(guān)鍵是制定符合市場(chǎng)規律和產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求的科學(xué)、合理、系統的政策體系，由于認識到物業(yè)管理行業(yè)在國民經(jīng)濟、城鎮建設管理中的地位和作用，政府肯定會(huì )繼續為扶持物業(yè)管理行業(yè)的規范化發(fā)展提供強有力的支持，并形成較為完善的物業(yè)管理體系，形成整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的規范化。
那么，政府的規范化發(fā)展就需要以成熟的行業(yè)法規、條例為基礎，加大物業(yè)管理的立法力度，使行業(yè)發(fā)展有法可依，徹底實(shí)現法制化。這不僅是企業(yè)的呼聲，國家有關(guān)部門(mén)也在進(jìn)行著(zhù)積極的努力，以《物業(yè)管理條例》中，我們就可以看出國家是對物業(yè)管理的法制化建設發(fā)展相當重視的。我相信，隨著(zhù)更加科學(xué)、合理、真正能體現法制精神的物業(yè)管理行業(yè)法規體系的逐漸完善，我國的物業(yè)管理將會(huì )迎來(lái)它輝煌的未來(lái)!
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