物業(yè)公司集團化財務(wù)管理的思考
摘 要：隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理的市場(chǎng)需求越來(lái)越大，物業(yè)公司管理項目的數量及區域也越來(lái)越多。適應市場(chǎng)的發(fā)展，物業(yè)公司也越來(lái)越多的采取集團化管理。本文從財務(wù)管理的角度對物業(yè)公司在集團化發(fā)展過(guò)程中的業(yè)務(wù)特點(diǎn)、風(fēng)險控制等方面進(jìn)行分析，探討物業(yè)公司集團化財務(wù)管理的思路。
關(guān)鍵詞：物業(yè)集團公司;財務(wù)管理
伴隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)這幾年的快速發(fā)展，各種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司如雨后春筍般發(fā)展起來(lái)。經(jīng)過(guò)國家政策的調控、市場(chǎng)的洗禮，具有一定的開(kāi)發(fā)實(shí)力，符合市場(chǎng)需求，管理科學(xué)的公司逐漸生存下來(lái)。由于企業(yè)自身擴張和盈利追逐的內在動(dòng)力，比較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并不滿(mǎn)足一定區域的開(kāi)發(fā)，開(kāi)始在全國范圍內拿地開(kāi)發(fā)項目。隨著(zhù)開(kāi)發(fā)交付樓盤(pán)越來(lái)越多，如何對這些項目進(jìn)行物業(yè)管理，如何在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈中發(fā)揮物業(yè)公司的作用，使物業(yè)公司品牌樹(shù)立為開(kāi)發(fā)項目服務(wù)，是這些開(kāi)發(fā)商面臨的問(wèn)題。對這種涉及開(kāi)發(fā)區域比較廣、樓盤(pán)數量比較多的情況下，房開(kāi)企業(yè)一般會(huì )設立物業(yè)集團公司，然后在各個(gè)開(kāi)發(fā)區域設立子公司或分公司進(jìn)行物業(yè)管理。
物業(yè)公司在集團模式下如何進(jìn)行風(fēng)險控制，如何進(jìn)行分、子公司的管理是物業(yè)公司財務(wù)管理中需要解決的問(wèn)題。筆者結合自己的工作實(shí)際，從以下幾個(gè)方面談?wù)剬@方面的認識。
一、建立符合物業(yè)公司業(yè)務(wù)特點(diǎn)的核算模式
有別于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金密集型的行業(yè)特點(diǎn)，物業(yè)公司屬于人力密集型行業(yè)。根據《物業(yè)管理條例》及《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的相關(guān)要求，物業(yè)公司要定期向業(yè)主公布收支情況。物業(yè)公司在設置賬套、組織核算的時(shí)候要考慮到這些特點(diǎn)。組織架構上，物業(yè)公司一般設立子公司或分公司，下面的項目上設立管理處進(jìn)行管理。無(wú)論采用那種方式，一般都要核算管理處的收支，子公司或分公司本級的收支情況。實(shí)務(wù)中會(huì )出現以下兩種會(huì )計核算方式：
(一)不分項目會(huì )計核算方式
采用此方式下公司本級和管理處的收支都在一個(gè)賬套上核算，公司本級和管理處的收入、支出不分別列示。物業(yè)公司所有的收入都在營(yíng)業(yè)收入中反映，公司所有的成本在營(yíng)業(yè)成本中反映，公司管理部門(mén)發(fā)生的費用都在管理費用中反映，公司整個(gè)經(jīng)營(yíng)成果在利潤中體現。資產(chǎn)負債表中的應收賬款反映公司整個(gè)物業(yè)費的掛帳情況。此方式的優(yōu)點(diǎn)是簡(jiǎn)單方便，缺點(diǎn)是不能對管理處進(jìn)行考核，各種管理數據需要在賬套中十分繁瑣的提取，增加財務(wù)人員的工作量，有時(shí)也不能滿(mǎn)足管理的要求。
(二)分項目會(huì )計核算方式
此方式就是公司本級和管理處的收支分別核算，公司本級和管理處之間資金往來(lái)通過(guò)設置“內部往來(lái)”科目核算。期末通過(guò)匯總本級和管理處的報表形成公司對外或報送上級公司的報表。該種方式下，在本級和各管理處的賬套中可十分方便的看出各個(gè)責任中心的資產(chǎn)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現金流量情況，匯總后也可得出整個(gè)公司的財務(wù)狀況;可以十分方便的對公司本級、管理處進(jìn)行考核，也可根據業(yè)主的要求公示項目或物業(yè)公司的收支情況。該方式的缺點(diǎn)就是核算的時(shí)候要針對不同項目的業(yè)務(wù)在各自的賬套中進(jìn)行，期末的時(shí)候要做匯總報表。從以上分析可以看出，分項目會(huì )計核算比較符合物業(yè)公司管理實(shí)際，能真實(shí)反映物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)狀況。
二、發(fā)揮預算在物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的控制作用
預算是企業(yè)在戰略規劃和預測、決策的基礎上，以數量和金額形式反映的特定期間的具體行動(dòng)計劃，反映企業(yè)在特定期間內的資源配置狀況和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的詳細安排。預算目標必須與年度經(jīng)營(yíng)目標一致，預算是企業(yè)績(jì)效評估的一個(gè)重要依據。預算具有規劃、溝通與協(xié)調、監控、績(jì)效評估等作用。預算管理由編制、執行與控制環(huán)節、考核等三個(gè)方面組成。在物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)預算中發(fā)揮著(zhù)重要的作用，預算可對物業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行控制。預算的編制要全員參與，物業(yè)公司編制預算需要分、子公司各部門(mén)及下面的管理處共同參與編制。物業(yè)公司可在集團公司及各分、子公司層面設立預算管理委員會(huì )，分、子公司的預算委員會(huì )可由各管理部門(mén)及管理處組成，各財務(wù)部門(mén)在預算編制中發(fā)揮著(zhù)溝通、協(xié)調、平衡的作用。預算編制可根據以往年度的經(jīng)營(yíng)情況及下一年度的經(jīng)營(yíng)目標為基礎，具體編制上可根據客服、工程、秩序、保潔等各業(yè)務(wù)板塊及管理部門(mén)的數據自下而上匯總編制。集團公司根據各單位上報的預算匯總平衡，確定各分、子公司下一年度的預算。預算一經(jīng)確定后，集團公司可與各分、子公司簽訂責任書(shū)下達預算。預算下達后不能隨意調整，由于經(jīng)營(yíng)情況發(fā)生變化確需調整預算，必須上報集團公司財務(wù)部審查，經(jīng)集團公司審批后方可調整。分、子公司根據和集團公司簽訂的責任書(shū)，層層分解預算指標，落實(shí)到每一個(gè)責任單位，并作為對各責任單位績(jì)效考評的依據。預算執行過(guò)程中，分、子公司需要定期(月、季)向集團公司匯報預算的執行情況，并對預算執行過(guò)程中發(fā)生的差異進(jìn)行分析。年末集團公司可依據預算的執行情況對分、子公司進(jìn)行考核。
三、加強資金管理，保障物業(yè)公司資金安全
資金是企業(yè)運轉的“血液”，企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)離不開(kāi)資金的管理，資金管理是企業(yè)財務(wù)管理的核心內容。資金管理在物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中有著(zhù)十分重要的地位和作用。如何增加資金來(lái)源，保障資金安全是物業(yè)公司在資金管理中要解決的主要問(wèn)題。物業(yè)公司維持運轉的主要資金來(lái)源于收繳的物業(yè)費，物業(yè)費是物業(yè)公司生存和發(fā)展的根本。物業(yè)費的核算及催繳是物業(yè)公司資金管理中比較核心的工作。
物業(yè)費的核算包括臺帳建立、記錄、帳務(wù)處理等。建立臺帳是物業(yè)費收繳的基礎，臺帳在物業(yè)費收繳中發(fā)揮重要的作用。物業(yè)費臺帳應包括業(yè)主名稱(chēng)、單元明細、收費面積、收費單價(jià)、應收金額，以及業(yè)主補交、預交、欠繳的明細等信息。物業(yè)公司應在收房時(shí)向開(kāi)發(fā)商取得業(yè)主的明細資料，建立臺帳，臺帳建立后應根據業(yè)主信息變化及時(shí)更新。物業(yè)公司收到業(yè)主繳納的物業(yè)費時(shí)應登記臺帳，同時(shí)在財務(wù)賬中進(jìn)行帳務(wù)處理。物業(yè)公司應建立資金管理制度，明確物業(yè)費收繳過(guò)程中收款、記賬、復核各個(gè)環(huán)節的責任，保障資金安全。 如何提高物業(yè)費收繳率是物業(yè)公司資金管理中另一個(gè)重要環(huán)節。根據簽訂物業(yè)服務(wù)合同所確定的服務(wù)標準，物業(yè)公司的支出基本上比較固定，物業(yè)費收入的多少基本上可決定物業(yè)公司的利潤情況。實(shí)際工作中衡量物業(yè)費收入的一個(gè)指標是收繳率，收繳率的高低決定著(zhù)物業(yè)公司的盈虧。根據年度預算確定的盈利目標，收繳率應該保持一定的水平，完成收繳率指標，是物業(yè)公司在提供物業(yè)服務(wù)基礎上的一個(gè)重要任務(wù)。由于樓盤(pán)的質(zhì)量問(wèn)題、物業(yè)公司服務(wù)以及業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的不理解等各方面的原因，業(yè)主繳納物業(yè)費的進(jìn)度參差不齊，欠繳情況經(jīng)常發(fā)生。物業(yè)公司應根據財務(wù)部門(mén)提供的應收物業(yè)費賬齡分析表，制定催收策略，確定催收力量，采取有效的方法進(jìn)行催收。為了順利收繳物業(yè)費，物業(yè)公司也要根據物業(yè)服務(wù)合同確定的標準提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，同時(shí)也要為業(yè)主繳納物業(yè)費提供方便。物業(yè)公司可采取短信提示、多種結算方式、延長(cháng)服務(wù)時(shí)間、上門(mén)等多種方式進(jìn)行催收。
四、對分、子公司定期或不定期進(jìn)行財務(wù)檢查
物業(yè)公司作為人力密集型行業(yè)，進(jìn)入門(mén)檻不高，員工素質(zhì)參差不齊，收費點(diǎn)比較多;在建立完善財務(wù)制度進(jìn)行管理的同時(shí)，也要加強監督檢查。物業(yè)公司日常工作中有很多業(yè)務(wù)涉及到現金的收付，比如物業(yè)費的收款，發(fā)票開(kāi)具，業(yè)主裝修押金的收取與退還，臨時(shí)停車(chē)費的收款，垃圾清運費的支付，公共區域能耗費的支付等。這些業(yè)務(wù)涉及到人員的變化，付款審批的環(huán)節，收款及時(shí)入賬與否以及收費點(diǎn)與銀行距離的遠近等各種因素，容易產(chǎn)生差錯與舞弊。有的地區管理的樓盤(pán)比較分散，分子公司本級與管理處票據傳遞距離比較遠，平時(shí)的日常監管容易流于形式。因此集團公司定期或不定期地進(jìn)行財務(wù)檢查，可督促分、子公司及管理處嚴格遵守財務(wù)制度規定的流程進(jìn)行管理，防患于未然。對財務(wù)檢查中發(fā)現的問(wèn)題，分、子公司應積極整改，并將整改的結果向集團公司匯報。集團公司也可把檢查出問(wèn)題及整改情況作為年度考核依據之一。
總之，物業(yè)公司集團化后對分、子公司的財務(wù)管理，應根據行業(yè)特點(diǎn)與公司具體情況，采取符合物業(yè)公司業(yè)務(wù)特點(diǎn)的措施與方法并在實(shí)際工作中不斷加以完善，只有這樣才能發(fā)揮財務(wù)管理在物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的核心作用。
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