物業(yè)維修基金管理的法律問(wèn)題論文

　　一、我國物業(yè)維修基金管理與運作中存在的法律問(wèn)題

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)維修基金歸集出現的法律問(wèn)題

　　第一，歸集主體不夠明確。由于我國物業(yè)管理制度建立時(shí)間較短，各地區管理制度發(fā)展水平參差不齊導致各地立法不一。例如廣州地區規定物業(yè)維修管理基金以開(kāi)發(fā)商作為繳費主體，以求降低業(yè)主壓力，但是俗話(huà)說(shuō)羊毛出在羊身上，開(kāi)發(fā)商尋找規定的漏洞，將這筆錢(qián)又重新轉嫁到了購房者的身上。雖然《住宅專(zhuān)項維修基金管理辦法》中規定繳費主體應該是購房者，但是根據法理，部門(mén)規章以及地方性法規法律效力并不分高低，一旦歸集主體出現矛盾的時(shí)候，法官將無(wú)所適從。第二，歸集不到位。雖然《住宅專(zhuān)項維修基金管理辦法》中有指出，若業(yè)主沒(méi)有繳納基金，開(kāi)發(fā)商就不能夠給予業(yè)主入住鑰匙，但是目前部分業(yè)主購買(mǎi)房子并非自己入住而是為了”炒房”，這樣就使得維修基金歸集不到位，影響到小區物業(yè)的維修保養。

　�。ǘ�）物業(yè)維修基金管理運作中出現的法律問(wèn)題

　　物業(yè)管理企業(yè)是以營(yíng)利為目的，遵照法律法規程序以及條件所建立的民事主體。目前由物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)維修基金進(jìn)行代收的問(wèn)題逐漸凸顯出來(lái)。物業(yè)管理企業(yè)的最終目的是實(shí)現經(jīng)營(yíng)利潤最大化，其所提供的維修服務(wù)也是為了獲取利潤。然而由于目前物業(yè)市場(chǎng)不夠規范，使得很少有物業(yè)管理企業(yè)以樹(shù)立企業(yè)形象為目標。由于物業(yè)維修基金巨大的數目，并且相關(guān)法律法規并沒(méi)有規定物業(yè)管理企業(yè)需要對物業(yè)維修基金收費以及標準進(jìn)行公開(kāi)的義務(wù)，因此挪用其不僅能夠給企業(yè)帶來(lái)巨額利潤，更是在短期內無(wú)法被業(yè)主所察覺(jué)，因此在利潤的誘惑下，多數物業(yè)管理企業(yè)鋌而走險，出現挪用、私吞等犯罪違法行為。

　　二、關(guān)于完善物業(yè)維修基金管理運作制度的建議

　�。ㄒ唬┙�立健全的相關(guān)法律法規制度體系

　　物業(yè)維修基金與社會(huì )保險基金一樣，均是群眾能夠安居樂(lè )業(yè)的重要保障。由于我國目前物業(yè)管理以及業(yè)主資質(zhì)等立法體系存在問(wèn)題，使得物業(yè)維修基金法律制度無(wú)法健全完整。因此我國首先需要定制起能夠作為直接物業(yè)維修基金制度依據的法律。其次需要以基礎立法為根本，建立起物業(yè)維修基金使用以及管理的行政法規或是單行法，以促進(jìn)我國物業(yè)維修基金制度有關(guān)的法律法規體系不斷健全完善。另外，立法需要對物業(yè)維修基金中行政部門(mén)的監管職責進(jìn)行明確規定，在物業(yè)管理企業(yè)，開(kāi)發(fā)商存在物業(yè)故障不及時(shí)維修，或是業(yè)主舉報維修基金被侵占的時(shí)候，相關(guān)部門(mén)不能夠及時(shí)采取管理措施，對被侵犯的權利進(jìn)行救濟。再者，物業(yè)行業(yè)需要被立法賦予一定監督權力，讓其有權利用宣傳欄，報紙以及網(wǎng)絡(luò )將關(guān)于物業(yè)維修基金的重要信息向全體業(yè)主公布，使得全體業(yè)主能夠對物業(yè)管理企業(yè)、開(kāi)發(fā)商以及業(yè)主自主機構等行為進(jìn)行監督，一旦出現不良行為能夠進(jìn)行及時(shí)有效的反饋。

　�。ǘ�）規范物業(yè)維修基金管理運作

　　第一，對于每一筆所動(dòng)用的物業(yè)維修基金物業(yè)管理企業(yè)均需要定期對其用途、動(dòng)用數額等進(jìn)行公布，并且規定業(yè)主具有隨時(shí)查閱物業(yè)維修基金運作情況的權利。第二，相關(guān)法律法規需要對物業(yè)管理企業(yè)以及業(yè)主委員會(huì )之間的關(guān)系進(jìn)行明確，使得其權利能夠受到多方制約。當物業(yè)管理企業(yè)權利被業(yè)主委員會(huì )所侵犯時(shí)，需要有強制性法律對其進(jìn)行制裁。第三，借鑒發(fā)達國家經(jīng)驗，引進(jìn)法律顧問(wèn)作為業(yè)主委員會(huì )的法律援助，引入基金管理公司、會(huì )計事務(wù)所以及保險公司等提供金融服務(wù)，這樣才能夠從根本確保物業(yè)維修基金的安全與收益。

　�。ㄈ�）規范施工單位的保修義務(wù)

　　開(kāi)發(fā)商需要謹遵建筑法律法規需要以及標準，向小區物業(yè)管理公司遞交合格的房屋，物業(yè)管理公司在承接建筑時(shí)，需要對公用設施以及物業(yè)公共部分進(jìn)行檢驗。移交之后，若是發(fā)生故障，物業(yè)管理公司有義務(wù)對其進(jìn)行維修，若是在保修期內，則需要由施工單位進(jìn)行保修，并且賠償損失。法律可以對施工單位進(jìn)一步規定其需要為所建物業(yè)進(jìn)行財產(chǎn)保險，財產(chǎn)保險期限則是該建筑物的保修期限，受益人則為全體業(yè)主。這樣能夠有效杜絕一旦保修期內房屋出現問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商“卷鋪蓋走人”，導致業(yè)主無(wú)法找到開(kāi)發(fā)商承擔責任，而物業(yè)管理公司也由于無(wú)法追償維修費用而拒絕接受保修期內的維修。

　�。ㄋ模┙�立具有投資收益功能的信托機構

　　第一，可以借鑒發(fā)達國家的物業(yè)維修基金保值增值方法。例如法國許多物業(yè)管理企業(yè)同時(shí)監管多棟大樓，所收取的物業(yè)管理費以及物業(yè)維修基金總數驚人，這筆數額巨大的資金通常被用來(lái)投資低收益但是小風(fēng)險的行業(yè)以求達成保值增值的目的。第二，有學(xué)者提出利用社會(huì )分工理論進(jìn)行對物業(yè)維修基金的保值增值，即成立專(zhuān)業(yè)信托機構對物業(yè)維修基金保值增值工作進(jìn)行承擔，風(fēng)險自負，按照比例對增值部分進(jìn)行分成。由于物業(yè)維修基金是業(yè)主對業(yè)主自治機構的信任，以改造、維護以及更新小區公共設施為目的所成立的基金，因此可以利用信托法對其進(jìn)行調整，并且在此基礎上成立具體的信托法律制度用以對物業(yè)維修基金進(jìn)行管理。

　　三、結束語(yǔ)

　　隨著(zhù)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，新建小區也日益增多，人們對物業(yè)維修基金越來(lái)越關(guān)注，其使用、籌集以及保值增值等相關(guān)問(wèn)題與全體業(yè)主的自身利益聯(lián)系緊密，并且物業(yè)維修基金制度對房屋的安全使用以及公共區域的使用功能等有著(zhù)重要意義，因此成為關(guān)注焦點(diǎn)。因此，需要對物業(yè)維修管理基金的監督機制，管理方式等立法不斷加強完善，明確其性質(zhì)，不斷健全其歸集、管理、運作等流程中的法律法規，從而促使物業(yè)維修基金逐漸規范。

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