物業(yè)管理糾紛有關(guān)法律問(wèn)題論文
物業(yè)管理糾紛有關(guān)法律問(wèn)題論文
[摘 要]隨著(zhù)我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展和物業(yè)管理服務(wù)的市場(chǎng)化，物業(yè)管理糾紛也日漸增多。
由于我國物業(yè)管理方面的法律法規還不夠完善，因而給物業(yè)管理糾紛的解決帶來(lái)了一定的難度。
物業(yè)管理糾紛涉及的法律問(wèn)題很多，本文僅針對物業(yè)管理糾紛經(jīng)常涉及的、當前有關(guān)物業(yè)管理的法律法規尚未規定或規定不明確的業(yè)主委員會(huì )的訴訟主體資格、物業(yè)服務(wù)合同的法律屬性、物業(yè)服務(wù)收費等幾個(gè)主要法律問(wèn)題進(jìn)行探討。
認為業(yè)主委員會(huì )是具有民事訴訟主體資格的組織，物業(yè)服務(wù)合同屬于信托合同，應進(jìn)一步規范物業(yè)服務(wù)收費標準，調整物業(yè)管理費收取及管理權的歸屬，并加大對物業(yè)管理收費的監管力度。
[關(guān)鍵詞]業(yè)主委員會(huì ) 物業(yè)服務(wù)合同 物業(yè)服務(wù)收費
所謂物業(yè)管理，是指業(yè)主自行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
物業(yè)管理在我國作為一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)，伴隨城鎮居民住房的商品化、社會(huì )化和房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，已經(jīng)基本形成了企業(yè)化經(jīng)營(yíng)、專(zhuān)業(yè)化管理和社會(huì )化服務(wù)的運行機制。
為規范物業(yè)管理行業(yè)，2003年6月國務(wù)院制定頒布了《物業(yè)管理條例》。
隨著(zhù)《物權法》的實(shí)施，國務(wù)院于2007年8月又做出了關(guān)于修改《物業(yè)管理條例》的決定，在某些方面進(jìn)一步完善了《物業(yè)管理條例》的規定。
由于我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展很快，物業(yè)管理又很具體和復雜，而相關(guān)法律法規的某些條文原則化，缺乏可操作性，對某些問(wèn)題的規定不明確，這就導致涉及物業(yè)管理方面的糾紛和訴訟呈繼續上升的趨勢，物業(yè)管理現狀成為公眾批評和責難的焦點(diǎn)之一。
本文擬就物業(yè)管理糾紛經(jīng)常涉及的、當前有關(guān)物業(yè)管理的法律法規尚未規定或規定不明確的幾個(gè)主要法律問(wèn)題進(jìn)行分析研究。
一、業(yè)主委員會(huì )的訴訟主體資格問(wèn)題
業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )的常設機構，它由業(yè)主代表組成，得到全體業(yè)主經(jīng)過(guò)法定程序的授權，代表全體業(yè)主行使各項權益，并監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)。
業(yè)主委員會(huì )作為維護全體業(yè)主合法權益的組織，在物業(yè)管理中起著(zhù)至關(guān)重要的作用。
《物業(yè)管理條例》雖首次將“業(yè)主委員會(huì )”在行政法規中做出規定，但該條例主要是從業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員會(huì )的內部關(guān)系上來(lái)界定業(yè)主委員會(huì )的性質(zhì)，至于在對外的法律關(guān)系中業(yè)主委員會(huì )的主體資格如何，它是否為法人機構、是否具有民事訴訟主體資格等問(wèn)題，該條例都未做出明確的規定。
在現實(shí)生活中，業(yè)主委員會(huì )這種不明確的法律地位導致不能正常發(fā)揮應有的作用及維護全體業(yè)主的合法權益，同時(shí)也給法院的審判工作帶來(lái)了不少困惑。[1]
對于業(yè)主委員會(huì )的主體資格問(wèn)題，從國外立法來(lái)看，各國規定不一。
如德國規定業(yè)主委員會(huì )是不具有法人資格的團體;法國規定為有法人資格的團體，業(yè)主委員會(huì )可以代表全體業(yè)主為民事及訴訟上的一切行為;美國雖在法律上不承認其有法人資格，但有關(guān)物業(yè)管理的判例承認其具有民事訴訟主體資格。
在我國，對此問(wèn)題不僅立法上沒(méi)有明確規定，并且理論界、法學(xué)界爭議較大。
在司法實(shí)踐中，業(yè)主委員會(huì )是否具有民事訴訟主體資格，各地法院做法不一。
有些法院認為業(yè)主委員會(huì )沒(méi)有合法的民事訴訟主體資格，其理由是根據我國《民事訴訟法》的規定，只有公民、法人和其他組織具有民事訴訟主體資格，而業(yè)主委員會(huì )不是公民和法人，也不能算是其他組織，因為它只在房管部門(mén)進(jìn)行了注冊，并未在民政部門(mén)進(jìn)行登記;有些法院則認為業(yè)主委員會(huì )可以算是其他組織，具有民事訴訟主體資格。[2]
業(yè)主委員會(huì )作為業(yè)主物業(yè)管理的自治組織，其職責內容主要是為了全體業(yè)主的利益而監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)、協(xié)調業(yè)主之間的關(guān)系，它對外發(fā)生法律關(guān)系的機會(huì )較少，因此沒(méi)有將它設立為法人的必要。
但是，基于業(yè)主委員會(huì )在物業(yè)管理活動(dòng)中充當的角色及所起的作用，應當在相關(guān)物業(yè)管理的法律法規中明確賦予它民事訴訟主體資格，可作為原告或被告參加訴訟。
這不僅有利于有效預防和及時(shí)解決物業(yè)管理糾紛，而且也能從我國有關(guān)民事訴訟的法律規定中找到依據。
我國《民事訴訟法》第49條第一款規定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人。”這表明，公民、法人和其他組織具有民事訴訟主體資格。
業(yè)主委員會(huì )不是公民、法人，但它能否屬于“其他組織”?關(guān)于“其他組織”，我國《關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第40條的規定，詳細列舉了屬于《民事訴訟法》第49條第一款中規定的“其他組織”的八種具體情形，并在第九項規定了一個(gè)開(kāi)放性條款“符合本條規定條件的其他組織”，即“合法成立、有一定的組織機構和財產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織”。
業(yè)主委員會(huì )就屬于這一類(lèi)組織，它應具有民事訴訟主體資格，理由如下。
首先，業(yè)主委員會(huì )是合法成立的組織。
建設部2003年制定的《業(yè)主大會(huì )規程》第五條規定：業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì )的，應當在物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處(鄉人民政府)的指導下，由業(yè)主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會(huì )籌備組，負責業(yè)主大會(huì )籌備工作。
第六條第四款規定：籌備工作之一確定業(yè)主委員會(huì )候選人產(chǎn)生辦法及名單。
第22條規定：業(yè)主委員會(huì )應當自選舉之日起30日內，將業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會(huì )名單等材料向物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。
實(shí)踐中，業(yè)主委員會(huì )是由業(yè)主大會(huì )投票選舉確定，并經(jīng)其所在地的街道辦事處批復后成立的。
這些法律上的規定和實(shí)踐中的做法充分說(shuō)明，業(yè)主委員會(huì )是在政府有關(guān)行政主管部門(mén)指導下由全體業(yè)主選舉，并得到相關(guān)政府部門(mén)批準成立的合法組織。
其次，業(yè)主委員會(huì )有一定的組織機構。
業(yè)主委員會(huì )是由業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生的，其成員由業(yè)主代表?yè)�，所在地的社區主任或副主任亦兼任成員。
業(yè)主委員會(huì )根據相關(guān)法律法規制定了章程，業(yè)主委員會(huì )就是根據《業(yè)主大會(huì )議事規則》及業(yè)主委員會(huì )章程來(lái)履行職責的。
最后，業(yè)主委員會(huì )有一定的財產(chǎn)。
業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的常設機構，得到全體業(yè)主授權，代表全體業(yè)主行使各項權利。
業(yè)主委員會(huì )與全體業(yè)主的這一法律關(guān)系表明，業(yè)主委員會(huì )在履行職責過(guò)程中可支配的財產(chǎn)為：住宅小區的共用部位、共用設施設備和物業(yè)管理辦公場(chǎng)所、經(jīng)營(yíng)用房及由此產(chǎn)生的收益;住宅共用部位、共用設施設備維修基金;業(yè)主委員會(huì )的辦公活動(dòng)經(jīng)費等。[3]
鑒于民事訴訟的相關(guān)規定及業(yè)主委員會(huì )的性質(zhì)和職責，應在有關(guān)物業(yè)管理的法律法規中明確賦予業(yè)主委員會(huì )的民事訴訟主體資格。
這既有利于業(yè)主委員會(huì )大膽地開(kāi)展工作，從而更好地履行自己的職責，也有利于全體業(yè)主對自身利益的維護，且對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)也將起著(zhù)促進(jìn)和監督作用。
二、物業(yè)服務(wù)合同的法律性質(zhì)問(wèn)題
物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主委員會(huì )與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在平等、自愿基礎上依法訂立的，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)、業(yè)主支付管理費用為內容的，規范業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)權利義務(wù)關(guān)系的書(shū)面協(xié)議。
關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同，《物業(yè)管理條例》第35條規定：“業(yè)主委員會(huì )應當與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權利義務(wù)、專(zhuān)項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進(jìn)行約定。”顯然，這一條僅對物業(yè)服務(wù)合同的主要內容做出了規定，但對其性質(zhì)沒(méi)有明確界定。
理論界對此問(wèn)題也存在不少分歧。
有人認為物業(yè)服務(wù)合同是委托合同，也有人認為是服務(wù)合同或承包管理合同，還有人認為是無(wú)名、混合合同。
合同的法律性質(zhì)不同，當事人之間的權利義務(wù)關(guān)系也就不同。
物業(yè)管理糾紛很多就是因為物業(yè)服務(wù)合同的法律性質(zhì)不確定，從而導致雙方當事人的權利義務(wù)不明確而產(chǎn)生的。[4]
筆者認為，物業(yè)服務(wù)合同應為信托合同，并且它還具有一般信托合同所不具有的特征。
我國《信托法》規定：“本法所稱(chēng)信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為。”概括起來(lái)，信托合同的主要特征有以下幾點(diǎn)：一是合同是基于委托人對受托人的信任才訂立的。
二是委托人移轉財產(chǎn)權給受托人。
三是受托人按委托人的意愿以自己的名義實(shí)施管理或處分行為并自行承擔法律責任，這一點(diǎn)是信托合同與委托合同的主要區別所在。
委托合同中的受托人只能以委托人名義而不能以自己的名義對外進(jìn)行活動(dòng)，由此產(chǎn)生的法律后果也由委托人承擔。
四是具有特定的受益人或者特定目的。
物業(yè)服務(wù)合同完全符合信托合同的主要特征。
首先，物業(yè)服務(wù)合同是在業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力及管理水平充分信任的基礎上簽訂的。
業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì )自行選聘自己滿(mǎn)意的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并由業(yè)主委員會(huì )與之訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。
其次，業(yè)主移轉物業(yè)共有財產(chǎn)權給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
為了實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須占有業(yè)主的共有財產(chǎn)，業(yè)主與其共有財產(chǎn)權基本分離，單個(gè)業(yè)主不能以其享有物業(yè)共有權而排斥物業(yè)服務(wù)企業(yè)對它的管理。
再次，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按業(yè)主大會(huì )的意志，是以自己的名義而不是以業(yè)主的名義進(jìn)行管理，并自行承擔物業(yè)管理過(guò)程中的法律責任。
這表現為物業(yè)服務(wù)企業(yè)以自己的名義自主決定聘用何人對物業(yè)進(jìn)行維修、養護和管理，自行承擔履行職責過(guò)程中的法律責任。
第四，物業(yè)服務(wù)合同存在特定的受益人即全體業(yè)主。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)對物業(yè)專(zhuān)業(yè)化的管理和維護，以實(shí)現全體業(yè)主的共同利益。
從以上四點(diǎn)分析可以認定物業(yè)服務(wù)合同屬信托合同而非委托合同。
至于認為物業(yè)服務(wù)合同屬服務(wù)合同或承包管理合同，或無(wú)名、混合合同的觀(guān)點(diǎn)也是值得商榷的。
理由如下：第一，所謂服務(wù)合同是指一方以其勞務(wù)、技術(shù)、知識等為他人提供服務(wù)的合同。
從形式上看，物業(yè)服務(wù)合同屬服務(wù)合同，但服務(wù)合同的外延較廣，不能準確反映物業(yè)服務(wù)合同中業(yè)主移轉物業(yè)共有財產(chǎn)權的個(gè)性特點(diǎn)。
將物業(yè)服務(wù)合同抽象地、籠統地認定為服務(wù)合同，雙方當事人的權利義務(wù)關(guān)系不具體，難以預防和解決糾紛。
第二，雖然物業(yè)服務(wù)合同與承包管理合同都是由一方占有另一方的財產(chǎn)，但承包管理合同的承包方要支付發(fā)包方的承包金，以作為占有發(fā)包方財產(chǎn)的對價(jià)，而物業(yè)服務(wù)合同則是由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付管理費用，兩者的區別顯而易見(jiàn)。
第三，按照我國合同法的規定，在法律對有關(guān)合同已有規定的情況下，應按照法律的規定確定合同的性質(zhì)。
我國信托法既然對信托合同有了明確規定，物業(yè)服務(wù)合同又符合信托合同的主要特征，就應依信托法的規定確定其性質(zhì)，以便恰當地確定雙方當事人的權利義務(wù)，它不應歸入無(wú)名、混合合同。[5]
綜上所述，物業(yè)服務(wù)合同應屬信托合同，并且具有一般信托合同所不具有的特征。
一般信托合同往往只涉及對某物或某事項的管理，而物業(yè)服務(wù)合同不僅涉及對業(yè)主所有的建筑物共有部分及共有設施設備等物的管理，而且還涉及對業(yè)主群居生活關(guān)系的管理，如《物業(yè)管理條例》規定：“對物業(yè)管理區域內違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告。”由此可見(jiàn)，物業(yè)服務(wù)合同是一種比較復雜、特殊的信托合同。
三、物業(yè)服務(wù)收費問(wèn)題
物業(yè)服務(wù)收費是物業(yè)服務(wù)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護管理區域內的環(huán)境衛生和良好秩序，向業(yè)主所收取的費用。
按時(shí)交納物業(yè)管理費是每位業(yè)主應承擔的一項基本合同義務(wù)，但由于我國有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費制度的不完善，業(yè)主拒交或延交物業(yè)管理費成了如今物業(yè)管理中的一種較為普遍的現象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)由此與業(yè)主發(fā)生的糾紛時(shí)有發(fā)生。
這不僅影響了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)，而且導致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，最終損害了全體業(yè)主的利益。
這種狀況又在一定程度上強化了部分業(yè)主拒付或延付物業(yè)管理費的心理，從而造成一種惡性循環(huán)。
為有效預防和及時(shí)解決這一類(lèi)糾紛，應從以下幾方面健全物業(yè)服務(wù)收費制度。
第一，應進(jìn)一步規范物業(yè)服務(wù)收費標準。
《物業(yè)管理條例》第41條規定：“物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開(kāi)以及費用與服務(wù)水平相適應的原則，區別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同國務(wù)院建設行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。”因此，各地價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)主管部門(mén)要嚴格按照國務(wù)院相關(guān)法律規定，制訂本地區物業(yè)管理收費具體實(shí)施辦法，完善物業(yè)收費價(jià)格形成機制，其規定要做到詳細、明確、具體。
要將物業(yè)管理收費標準同服務(wù)水平和檔次掛鉤，把按房屋性質(zhì)收費改為按不同的服務(wù)等級收費，以體現按質(zhì)論價(jià)。
第二，應調整物業(yè)管理費收取及管理權的歸屬。
關(guān)于物業(yè)管理費收取和管理權的歸屬，《物業(yè)管理條例》沒(méi)有明確規定。
我國各地立法均規定物業(yè)管理費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取并進(jìn)行獨立管理和核算。
在我國物業(yè)管理收費制度不完善、業(yè)主又缺乏一定的監督能力的情況下，這種規定為物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵犯業(yè)主的權益埋下了隱患。
如有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)出于某種目的，對個(gè)別或少數業(yè)主送、免物業(yè)管理費，其結果可能造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)降低服務(wù)質(zhì)量或把這部分經(jīng)濟損失轉嫁到其他業(yè)主身上。
這種規定也為業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)不信任，甚至導致個(gè)別或少數業(yè)主拖欠管理費提供了可能。
物業(yè)管理費本是全體業(yè)主交付的用于物業(yè)管理的資金，其所有權本應屬于全體業(yè)主。
其收取權及管理權歸由業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )選出的，由業(yè)主代表組成的，代表全體業(yè)主行使各項權益的業(yè)主委員會(huì )享有比較合理。
[6] 業(yè)主委員會(huì )應設立自己的專(zhuān)用賬號，實(shí)行獨立會(huì )計核算，物業(yè)服務(wù)企業(yè)每發(fā)生一筆合同約定范圍內的費用，需經(jīng)業(yè)主委員會(huì )審核，然后方可從業(yè)主委員會(huì )賬戶(hù)中支出。
這種做法能夠使業(yè)主有效監控管理費用的支出。
物業(yè)管理費的收取權和管理權歸業(yè)主委員會(huì )享有，既有利于維護全體業(yè)主的權益，也有利于保障物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
第三，應加強對物業(yè)管理收費的監管。
《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》明確規定了物業(yè)管理收費項目及其公示要求。
規定收費項目有車(chē)輛保管費、綜合服務(wù)費(物業(yè)服務(wù)費)、物業(yè)維修養護費、特約服務(wù)費及代理收費共五項規定。
規定這些收費必須實(shí)行明碼標價(jià)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將收費項目、收費標準、服務(wù)內容等，經(jīng)過(guò)物價(jià)部門(mén)審查后，在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置進(jìn)行公示。
雖有以上明文規定，但由于法規對不履行以上義務(wù)所應承擔的法律責任規定不明確，物業(yè)服務(wù)企業(yè)財務(wù)公開(kāi)透明的公示制度往往流于形式。
另外，相關(guān)法規對物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規定多收費、少服務(wù)等行為應當怎樣處罰也缺乏具體規定，導致有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)因經(jīng)濟利益驅動(dòng)，損害業(yè)主合法權益。
[7] 因此，在立法上應進(jìn)一步完善對物業(yè)管理收費的規定，在實(shí)踐中有關(guān)政府主管部門(mén)應加大對物業(yè)管理收費的監管力度。
隨著(zhù)我國物業(yè)管理行業(yè)的蓬勃發(fā)展，物業(yè)管理糾紛出現了許多新的類(lèi)型及特點(diǎn)，涉及的法律問(wèn)題也不斷增多。
進(jìn)一步完善全國性的物業(yè)管理法律法規，健全地方物業(yè)管理規章，出臺相關(guān)司法解釋?zhuān)越鉀Q不斷攀升的物業(yè)管理糾紛已成為當務(wù)之急。
這需要不斷去研究、探索，不僅要總結過(guò)去的經(jīng)驗教訓，而且要借鑒國外先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗，以更好地推動(dòng)我國現代物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
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