物業(yè)管理的介入最佳時(shí)機
摘 要：本文論述了物業(yè)管理前期介入意義和對后期物業(yè)管理服務(wù)工作的影響，不同的介入時(shí)間會(huì )對后期的物業(yè)管理產(chǎn)生不同的影響。確定物業(yè)管業(yè)管理介入開(kāi)發(fā)的時(shí)機是本文重點(diǎn)論述的內容。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理前期介入 現實(shí)意義 時(shí)機選擇
所謂物業(yè)管理前期介入，即開(kāi)發(fā)商通過(guò)招標或邀請物業(yè)管理公司，使其在正式接管物業(yè)之前，從物業(yè)管理和運作角度為房地產(chǎn)設計、施工、竣工、驗收、接管等方面提出專(zhuān)業(yè)性、建設性意見(jiàn)，并配合監理公司對工程質(zhì)量進(jìn)行監督，以保證設計的合理、施工質(zhì)量的提高，為以后的管理打下良好的基礎。一般認為，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的后續工作，為了對物業(yè)實(shí)施有效管理，以保證物業(yè)正常使用和發(fā)揮功能，物業(yè)管理企業(yè)需要前期介入。目前我市一些富有遠見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商雖已開(kāi)始嘗試對物業(yè)項目實(shí)施前期介入管理，但大多數的前期介入都是在入住前半年左右進(jìn)入的，且主要是就建筑安裝的后期工作提出一些建議，為接管驗收做前期準備，因而介入管理在深度和廣度上都存在一定的缺陷，難以解決開(kāi)發(fā)商給物業(yè)管理帶來(lái)的許多問(wèn)題。
1. 物業(yè)管理前期介入的現實(shí)意義
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設、營(yíng)銷(xiāo)、消費使用的全過(guò)程中，物業(yè)管理起著(zhù)至關(guān)重要的作用。我國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，從以抓建設為主的生產(chǎn)導向階段，以抓促銷(xiāo)為主的銷(xiāo)售導向階段，已經(jīng)發(fā)展到現代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的營(yíng)銷(xiāo)導向階段，開(kāi)發(fā)商們開(kāi)始根據市場(chǎng)需要和用戶(hù)呼聲確定開(kāi)發(fā)戰略，對物業(yè)管理公司的要求不再停留在搞好后期管理服務(wù)上，還希望借助物管公司熟悉掌握住戶(hù)需求變化和物業(yè)使用管理的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢前期介入開(kāi)發(fā)階段，共同參與物業(yè)的規劃、設計、施工、驗收等工作，保證物業(yè)建設的設計合理和質(zhì)量良好，使得開(kāi)發(fā)出的物業(yè)能夠最貼近住戶(hù)需求。物業(yè)管理前期介入，也能讓消費者真切感受到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對物業(yè)管理的重視。目前消費者的物業(yè)管理意識已經(jīng)有了很大的提高，據專(zhuān)家評估，物業(yè)管理因素可以占到樓宇價(jià)格的20%―30%。
2. 物業(yè)管理前期介入開(kāi)發(fā)的時(shí)機分析
根據前期介入階段的不同，它可分為早、中、晚三類(lèi)。早期介入是指物業(yè)管理公司在項目可行性研究階段即開(kāi)始介入;中期介入則是在項目施工階段開(kāi)始;在工程基本結束、準備竣工驗收和接管驗收時(shí)介入看作為晚期介入。
2.1物業(yè)管理早期介入。
物業(yè)管理的早期介入是在物業(yè)項目剛剛立項，進(jìn)行可行性研究時(shí)介入的。從項目設計開(kāi)始提前介入，參與物業(yè)建設項目的優(yōu)化設計，對物業(yè)實(shí)施超前管理，為完善物業(yè)建設提出建設性意見(jiàn)，避免物業(yè)建成后的使用和管理問(wèn)題。
2.1.1完善基本配套設施的設計。
物業(yè)管理企業(yè)介入住宅小區的設計，應完善幼兒園、學(xué)校、商場(chǎng)、郵電、交通、娛樂(lè )場(chǎng)所、餐飲等基本的配套設施的設計。如寫(xiě)字樓，要考慮停車(chē)場(chǎng)、會(huì )議室、商務(wù)中心等配套。
2.1.2完善水電設備安裝設計。
樓宇的機電設備在安裝設計時(shí)，要考慮到將來(lái)檢查、維修的方便，避免遺留隱患;電路設計不僅要考慮當前線(xiàn)路的負載能力，還應考慮未來(lái)一個(gè)時(shí)期電器負荷增加的需要;管路、線(xiàn)路鋪設應不影響室內外的美觀(guān)，其有關(guān)資料應保存完好。住房設計應考慮空調、煤氣、熱水器、抽油煙機、洗衣機及其他大型家用電器安裝或安放及其進(jìn)排水、廢氣排放管道的適當位置等。
2.1.3完善消防設施的設計。
在建筑設計中，消防設施設計是有嚴格要求的，自動(dòng)滅火器及滅火器材的位置、自動(dòng)報警器的位置、扶梯、安全出口、滅火通道等設計都應有利于防災、滅災。
2.1.4完善環(huán)保設施及設備、綠地、園林的規劃設計。
工業(yè)物業(yè)的“三廢”的處理、住宅和商業(yè)物業(yè)污水的處理，是物業(yè)設計必須考慮的。工業(yè)和住宅物業(yè)要考慮綠地、園林的規劃設計。在現代物業(yè)設計中，還應考慮垃圾的收集、存放、處理問(wèn)題。
由此可見(jiàn)，前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規劃設計方案的討論，完善設計細節，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設計更有利于日后的使用和管理，可以有效避免因設計的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來(lái)的麻煩。[1]
2.2物業(yè)管理的中期介入。
2.2.1在項目的施工階段。
開(kāi)發(fā)商的主要精力更多放在工程進(jìn)度、資金籌措和促銷(xiāo)推廣上，盡管從開(kāi)發(fā)商的本意來(lái)說(shuō)，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程的目標，但往往由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視了對工程質(zhì)量的全面監控。雖然我國已經(jīng)實(shí)行工程監理制度，但是監理不是物業(yè)建成之后使用維護的參與者，所以從使用方便的角度來(lái)說(shuō)，監理很難發(fā)現施工中存在的問(wèn)題，比如：現在的物業(yè)建設，特別是高層物業(yè)建設，其結構、管線(xiàn)等十分復雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲都可能給設施、設備的使用帶來(lái)極大的困難，甚至導致極大的浪費，特別是在目前房地產(chǎn)的施工安裝單位尚不很了解和重視物業(yè)管理工作的情況下，某些作業(yè)者很可能為方便自己工作，而不是從有利于業(yè)主使用角度去安裝施工，從而給入住后的物業(yè)管理帶來(lái)諸多難以解決的問(wèn)題。物業(yè)管理企業(yè)可根據以往的物業(yè)管理經(jīng)驗，總結物業(yè)在使用過(guò)程中常暴露的各種工程質(zhì)量問(wèn)題，通過(guò)參與施工監理，加強監理的力度，盡可能把施工質(zhì)量問(wèn)題消滅在建造過(guò)程中，消除隱患，確保物業(yè)的工程質(zhì)量。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)參與物業(yè)建造過(guò)程的質(zhì)量監理，可以提高物業(yè)驗收工作質(zhì)量，縮短驗收時(shí)間，使驗收不至于成為“走過(guò)場(chǎng)”的程序，也為以后接管物業(yè)打下良好的基礎。
2.2.2在項目設備安裝階段。
有的開(kāi)發(fā)、設計單位在物業(yè)配套機電設備的選購、施工中往往留下華而不實(shí)或考慮不周之處，造成可維護性不足，特別是在接管驗收階段，開(kāi)發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護帶來(lái)諸多不便，也對物業(yè)管理單位順利、及時(shí)地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來(lái)影響。有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，從而專(zhuān)心開(kāi)發(fā)建設。物業(yè)管理公司可以根據物業(yè)管理的技術(shù)規范要求，對接管的物業(yè)從使用功能上嚴格把關(guān)，就日常管理維護工作中可能出現的問(wèn)題直接與建筑安裝單位交涉，監督并促使其解決發(fā)現的問(wèn)題，避免扯皮推諉的發(fā)生。特別是能夠及時(shí)指出安裝調試過(guò)程中給排水、電力照明、通訊、暖通、氣體動(dòng)力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個(gè)設備系統中所存在的問(wèn)題，促使開(kāi)發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設備設施在投入使用前就能正常運行。其機電設備管理人員可以提前熟悉相應設備的操作、管理和維護，同時(shí)嚴格按照國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》做好接管驗收工作。同時(shí)，由于有了提前介入，物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規劃布局、結構和管線(xiàn)布置、設備設施能基本做到心中有數，對物業(yè)可能出現的隱患了如指掌;所發(fā)現的問(wèn)題在施工安裝方尚未退場(chǎng)之前即已解決，既節省費用，又大大縮短物業(yè)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和使用之間的過(guò)渡期。[2]
2.3在工程基本結束、準備竣工驗收和接管驗收時(shí)介入。
此時(shí)，物業(yè)的建設已經(jīng)基本完成，物業(yè)公司的介入對物業(yè)本身品質(zhì)的提升已無(wú)任何幫助。物業(yè)公司的任務(wù)就是幫助開(kāi)發(fā)商進(jìn)行物業(yè)的銷(xiāo)售，總的來(lái)說(shuō)，物業(yè)公司的作用體現在以下兩點(diǎn)：
2.3.1有利于促進(jìn)物業(yè)的銷(xiāo)售。
先進(jìn)的物業(yè)管理和服務(wù)工作無(wú)疑是對購房者消費心態(tài)的滿(mǎn)足與保證。物業(yè)管理前期介入將工作重點(diǎn)放在營(yíng)造出一種富有特色的企業(yè)文化上，樹(shù)立物業(yè)品牌。同時(shí)，大力宣傳該物業(yè)的獨到之處，對該物業(yè)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)水準及價(jià)格與價(jià)值相符的收費標準，從而吸引更多的消費者前來(lái)購置物業(yè)，并可以使產(chǎn)權人的房產(chǎn)得到增值。
2.3.2有利于物業(yè)管理公司的準備工作。
物業(yè)管理前期介入可以使物業(yè)管理公司提前熟悉樓宇中各種設備和線(xiàn)路，收集、掌握房屋及公用設施設備的第一手資料，建立原始檔案，為以后順利管理帶來(lái)便利。此外，在對物業(yè)實(shí)體實(shí)施管理之前還可以進(jìn)行服務(wù)方案的設計，制定相應的管理細則，并進(jìn)行人員的招聘和培訓等，實(shí)施入住前的宣傳與教育。[3]
3. 結語(yǔ)
通過(guò)以上的分析可知，物業(yè)管理公司的前期介入確實(shí)非常重要、非常關(guān)鍵。從科學(xué)角度分析，物業(yè)管理公司的介入應越早越好。物業(yè)管理公司越早介入，開(kāi)發(fā)商損失越少，業(yè)主得利越多，物業(yè)管理公司的管理基礎將會(huì )越扎實(shí)，樓盤(pán)的保值、升值將會(huì )更有保障。因此，筆者認為，物業(yè)管理的最佳介入時(shí)機是項目處于可行性研究之時(shí)。
參考文獻：
[1]阮文勤.試論物業(yè)管理前期介入[J].福建商業(yè)高等專(zhuān)科學(xué)校學(xué)報，2005，(2)：19-20.
[2]張惠蕓.試論物業(yè)管理前期介入[J].天津職業(yè)院校聯(lián)合學(xué)報，2006(5);134-136.
[3]殷閩華.試論物業(yè)管理前期介入的意義[J].福建行政學(xué)院福建經(jīng)濟管理干部學(xué)院學(xué)報，2003增刊.
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