作業(yè)成本法在物業(yè)管理企業(yè)成本管理中的應用
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摘要：當前以產(chǎn)品為成本對象的傳統管理方法已經(jīng)滯后于物業(yè)管理等新興服務(wù)行業(yè)的成本管理的需求。
本文提出了運用作業(yè)成本法優(yōu)化作業(yè)流程，進(jìn)行作業(yè)成本管理的觀(guān)點(diǎn)，通過(guò)設計作業(yè)成本法在物業(yè)管理企業(yè)應用的實(shí)施模式并結合案例研究，探索作業(yè)成本法在物業(yè)管理企業(yè)的創(chuàng )新應用，以期為物業(yè)管理企業(yè)的成本管理構建一個(gè)更加科學(xué)合理的方法體系。
關(guān)鍵詞：作業(yè)成本法 物業(yè)管理 成本管理
目前我國物業(yè)管理收費一般按照政府指導價(jià)結合市場(chǎng)競爭機制來(lái)制定收費價(jià)格，受政府管制的物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)競爭環(huán)境下，物業(yè)管理收費價(jià)格上調空間不大，由于人工成本等物業(yè)管理成本在逐年增長(cháng)，籠統地以產(chǎn)品為成本對象的傳統管理方法已經(jīng)滯后于物業(yè)管理的成本管理需求，而物業(yè)管理行業(yè)本身就是一個(gè)微利行業(yè)，如果希望持續性發(fā)展，必須對成本進(jìn)行精細化管理，盡量減少或消除不增值作業(yè)、增加增值作業(yè)，挖掘新的利潤增長(cháng)點(diǎn)，而作業(yè)成本法正是最好的選擇。
一、作業(yè)成本法的發(fā)展
20世紀80年代，隨著(zhù)以MRPⅡ為核心的管理信息系統的廣泛應用，以及計算機集成制造系統(CIMS)的興起，直接人工費用普遍減少，間接成本相對增加，明顯突破了傳統成本法中“直接成本比例較大”的假定。
美國實(shí)業(yè)界普遍感到產(chǎn)品成本信息與現實(shí)脫節。
在此背景下，大批西方會(huì )計學(xué)者開(kāi)始對傳統的成本會(huì )計系統進(jìn)行全面的反思。
美國的卡普蘭與約翰遜兩位教授合作出版了轟動(dòng)西方會(huì )計學(xué)界的專(zhuān)著(zhù)《相關(guān)性消失：管理會(huì )計的興衰》。
卡普蘭和約翰遜認為：伴隨著(zhù)競爭的加劇，技術(shù)的尖端化和管理上適時(shí)制的應用，傳統成本會(huì )計系統和管理會(huì )計系統與“決策有用性目標”的相關(guān)性越來(lái)越差，新的管理會(huì )計系統既要提供“過(guò)程式控制信息”，又要提供創(chuàng )造價(jià)值的“戰略性獲利能力信息”，作業(yè)成本法應運而生。
作業(yè)成本法在行業(yè)領(lǐng)域應用方面，也由最初的制造行業(yè)擴展到保險、銀行、物業(yè)管理、零售、鐵道運輸、醫療衛生等服務(wù)行業(yè)。
例如ABC成功地應用于數據服務(wù)公司(Data Services，Inc.)、AT&T公司、消防基金公司(Fireman's Fund)、美國快遞公司(American Express)、海軍供給司令部等。
二、作業(yè)成本法的原理
作業(yè)成本法是以作業(yè)為基礎，設立作業(yè)中心，根據資源動(dòng)因進(jìn)行資源歸集，形成作業(yè)成本庫，然后再根據作業(yè)動(dòng)因，把作業(yè)成本精確地分配到最終成本對象，通過(guò)成本動(dòng)因找出增值作業(yè)和不增值作業(yè)的原因，從而減少或消除不增值活動(dòng)而不增加過(guò)多的成本，作業(yè)成本法的目的在于作業(yè)成本管理，是以提高客戶(hù)價(jià)值、增加企業(yè)利潤為目的的新型集中化管理方法。
三、作業(yè)成本法在物業(yè)管理企業(yè)的應用設計模式
為了使本文的研究對大部分物業(yè)管理企業(yè)都具有參考價(jià)值，本文所研究的成本主要指大多數物企業(yè)經(jīng)常發(fā)生的物業(yè)管理成本，詳見(jiàn)圖1。
四、作業(yè)成本法在物業(yè)管理企業(yè)應用的案例研究
(一)本文選擇該案例研究目的
本文選取上海市Z物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)該公司)作為案例研究對象，是出于以下考慮：
1.上海是中國房地產(chǎn)發(fā)展的前沿城市之一，物業(yè)管理總體比較先進(jìn)。
該公司成立于1998年6月，是一家從事高檔物業(yè)管理及物業(yè)咨詢(xún)的企業(yè)，具有全國物業(yè)管理一級資質(zhì)，年度物業(yè)管理面積在100萬(wàn)平方米以上，物業(yè)管理類(lèi)型多樣，涉及多層、小高層、別墅、商鋪、會(huì )所等，目前使用了物管費收繳ERP軟件、財務(wù)金蝶EAS軟件等集成系統軟件，物業(yè)管理經(jīng)驗豐富。
2.本文通過(guò)設計作業(yè)成本模式在該公司的應用，論證了作業(yè)成本法在物業(yè)管理企業(yè)應用的可行性和科學(xué)性，以期改善該行業(yè)的成本管理方式，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的健康快速發(fā)展。
(二)作業(yè)成本法在該公司的具體應用
本文選取該公司2012年度兩個(gè)比較有代表性的物業(yè)管理小區為研究對象，這兩個(gè)小區為上海市松江區九亭鎮的甲乙兩個(gè)相鄰小區，具體情況如下：
甲小區為九亭花園，管理面積為46.51萬(wàn)平方米，全部為多層，物管費標準為0.9元/平方米/月，綠化率為35%，容積率為1.2。
乙小區為上海弄里人家，管理面積為15.17萬(wàn)平方米，其中：別墅為4.77萬(wàn)平方米，物管費標準為2元/平方米/月，綠化率為41%，容積率為0.7;小高層為10.4萬(wàn)平方米，物管費標準為1.7元/平方米/月，綠化率為32%，容積率為2。
在客戶(hù)維系中，因為甲小區創(chuàng )造的收入高于乙小區，因此公司領(lǐng)導初步認為應重點(diǎn)對小區規模較大、物管費收入較高的甲小區投入更多的資源加以重點(diǎn)維護，現運用作業(yè)成本法對該公司2012年度管理的甲乙兩個(gè)小區進(jìn)行成本測算和效益分析。
1.劃分作業(yè)中心
主要作業(yè)中心有：保安部、保潔部、綠化部、工程管理部和客戶(hù)服務(wù)部等。
2.明確各項作業(yè)活動(dòng)耗費的資源(數據來(lái)源于公司ERP系統，詳見(jiàn)表1)
3.分步計算甲乙小區的作業(yè)成本
第一步，根據作業(yè)成本動(dòng)因，確認間接成本作業(yè)動(dòng)因分配率，詳見(jiàn)表2。
第二步，根據作業(yè)動(dòng)因分配率分配間接成本，詳見(jiàn)表3。
第三步，計算甲乙小區總物業(yè)管理成本，直接成本直接計入，間接成本根據成本動(dòng)因分配計入，詳見(jiàn)表4。
從以上計入方式來(lái)看，第一種是屬于直接成本，第二種是按照作業(yè)動(dòng)因分配計入的成本，本文設計的作業(yè)成本應用模式與作業(yè)成本法的理論不謀而合，充分驗證了作業(yè)成本法在物管行業(yè)應用的可行性。
4.作業(yè)成效分析(詳見(jiàn)圖2)
從以上測算數據可以看出，甲小區物業(yè)管理收入502.31萬(wàn)元，物業(yè)管理成本453.47萬(wàn)元，毛利48.84萬(wàn)元，毛利率9.72%;乙小區物業(yè)管理收入326.34萬(wàn)元，物業(yè)管理成本268.02萬(wàn)元，毛利58.62萬(wàn)元，毛利率17.95%。
公司領(lǐng)導初步認為應重點(diǎn)維護規模大、物管費收入高的甲小區的決策是不恰當的，應重點(diǎn)維護收入質(zhì)量較高的乙小區，對甲小區的管理應采取的措施：降本增效。
(三)作業(yè)成本管理
當作業(yè)成本小組把2012年公司經(jīng)營(yíng)數據和作業(yè)分析提交給公司決策層后，領(lǐng)導決定從2013年1月份開(kāi)始進(jìn)行作業(yè)改進(jìn)。
1.保安中心作業(yè)改進(jìn)措施
通過(guò)作業(yè)成本追蹤分析，發(fā)現該公司保安中心人工成本比較高，甲小區監控設備老化，保安人數較多，人浮于事比較嚴重，該公司領(lǐng)導研究決定投入90萬(wàn)元升級電子監控設備，按照平均年限法分3年計提折舊，殘值率為0，每年的折舊費增加30萬(wàn)元。
監控中心設備升級后，保安中心通過(guò)監控中心既可以及時(shí)發(fā)現、解決小區里面發(fā)生的異常情況，還可以減少20個(gè)保安人員，相應的可減少的人員工資和社保費等人工成本45萬(wàn)元，每年可以新增加利潤15萬(wàn)元。
2.保潔中心作業(yè)改進(jìn)措施
該公司保潔中心負責兩方面的工作：(1)負責小區公共區域的清潔衛生、垃圾清理等。
(2)根據業(yè)主的要求，可以提供按照小時(shí)計算支付的特約清潔服務(wù)，通過(guò)對該公司保潔中心的作業(yè)成本追蹤分析，發(fā)現保潔中心特約保潔服務(wù)較少，而根據客戶(hù)服務(wù)部提供的業(yè)主要求來(lái)看，業(yè)主對特約保潔服務(wù)需求較大，通過(guò)作業(yè)成本分析和改進(jìn)工作流程，該保潔中心在保證小區公共區域的清潔衛生的基礎上為業(yè)主提供特約保潔服務(wù)。
該公司2013年保潔員工人數與2012年相同，保潔中心成本變化不大;而2013年1月通過(guò)作業(yè)改進(jìn)后，向業(yè)主提供特約保潔服務(wù)增加利潤38萬(wàn)元。
五、研究結論
本文遵循從理論到實(shí)踐，以物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理成本為研究對象，構建了較為完整的物業(yè)管理企業(yè)應用作業(yè)成本法的實(shí)施模式，從新的視角來(lái)分析和應用作業(yè)成本法，并得出以下主要結論：
第一，隨著(zhù)計算機系統的普及應用，物業(yè)管理企業(yè)將作業(yè)成本法應用到自身的成本管理系統，不僅能夠提供傳統成本計算方法所無(wú)法提供的成本信息，而且對企業(yè)的成本管理深入到作業(yè)層次，通過(guò)作業(yè)動(dòng)因分析進(jìn)行作業(yè)管理，實(shí)行全程式成本管理，能夠優(yōu)化物業(yè)管理企業(yè)的作業(yè)鏈和價(jià)值鏈，滿(mǎn)足企業(yè)管理層面的需要。
第二，通過(guò)作業(yè)成本法在物業(yè)管理企業(yè)的成功運用：確定合適的作業(yè)動(dòng)因、分配間接成本和作業(yè)分析，可以從源頭上改進(jìn)作業(yè)流程，優(yōu)化作業(yè)成本管理，提高經(jīng)濟效益。
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