物業(yè)管理研究論文范文
物業(yè)管理研究論文范文一：物業(yè)管理人員管理現狀分析
摘要：新形勢下，20**物業(yè)管理企業(yè)只有采用先進(jìn)的系統化的人力資源管理模式，加強對員工的科學(xué)管理，充分發(fā)揮員工的積極性，將企業(yè)的目標與員工個(gè)人目標統一起來(lái)，這樣才能夠實(shí)現更大的企業(yè)價(jià)值。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;管理
一、物業(yè)管理企業(yè)的人員管理現狀
1.對人力資源管理不重視
目前，部分20**物業(yè)管理企業(yè)，尤其是小型20**物業(yè)管理企業(yè)對人力資源管理的認識還不到位，只是簡(jiǎn)單地認為人力資源管理部門(mén)是只花錢(qián)不掙錢(qián)的部門(mén)，不能給企業(yè)帶來(lái)實(shí)質(zhì)的效益，這就導致很多企業(yè)都不愿意對人力資源部門(mén)進(jìn)行資源投資。
2.企業(yè)內部培訓機制不完善
20**物業(yè)管理企業(yè)的內部培訓機制不完善，未制定相應的員工培訓規劃，在培訓上投入較小，培訓方式和內容都較落后，采用的還是集中培訓的方式。加上中高層管理人員對于管理技能培訓認識還不到位，不注重企業(yè)員工素質(zhì)的提升、企業(yè)文化的建設，這樣就很容易造成員工掌握工作技能不熟練，對企業(yè)的忠誠度降低，甚至出現員工流失嚴重的現象。
3.在人員招聘方面有所欠缺
一些中小型20**物業(yè)管理企業(yè)在招聘人員過(guò)程中，未對其招聘崗位進(jìn)行分析，更沒(méi)有明確招聘崗位的職責，造成招聘條件和招聘標準過(guò)于主觀(guān);未建立一套完善的招聘管理系統，也未對招聘工作進(jìn)行追蹤、分析和調查，這樣對招聘人員的選拔就產(chǎn)生了影響，增大了員工流動(dòng)和企業(yè)用人的成本。
4.薪酬管理機制相對單一
目前，大部分企業(yè)在薪酬方面還是采用傳統的模式，不利于激發(fā)員工的積極性。隨著(zhù)企業(yè)戰略目標的深化，這種單一的薪酬管理方式很容易造成優(yōu)秀員工流失。
二、物業(yè)管理企業(yè)的人員管理發(fā)展趨勢
1.從業(yè)人員專(zhuān)業(yè)化程度不斷提升
隨著(zhù)20**物業(yè)管理企業(yè)從注重數量提升轉變?yōu)橘|(zhì)量和規模的增長(cháng)，勢必推動(dòng)20**物業(yè)管理行業(yè)整體素質(zhì)的提升，使得20**物業(yè)企業(yè)社會(huì )資源配置也能得到全面提升和優(yōu)化。實(shí)現集約化、規�；殉蔀�20**物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展趨勢，同時(shí)也提升了對人才的要求。在人力資源管理上對人員的需求并不是簡(jiǎn)單的人員增加，更多的需要20**物業(yè)管理企業(yè)具備更多優(yōu)秀的人員，特別是高素質(zhì)、能力強的復合型20**物業(yè)管理人員。這樣才能更好地推動(dòng)企業(yè)發(fā)展。
2.部分專(zhuān)業(yè)工作將實(shí)行外包
有的20**物業(yè)管理企業(yè)為了降低成本，提高服務(wù)水平和工作效率，對部分專(zhuān)業(yè)工作實(shí)行外包�？梢哉f(shuō)，專(zhuān)業(yè)外包對于20**物業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)既有利亦有弊，需要靠企業(yè)的管理人才運籌得當，化弊為利，實(shí)現低風(fēng)險、高效率。在激烈的市場(chǎng)競爭環(huán)境下，必須樹(shù)立科學(xué)的人力資源管理理念，提升對人力資源的`開(kāi)發(fā)意識，配備高素質(zhì)的人事工作人員，采用先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理手段，運用現代的科學(xué)管理方法，實(shí)現人力資源管理工作的高效率和最優(yōu)化。
3.網(wǎng)絡(luò )信息背景下需要復合型人才
把握現代管理和科學(xué)技術(shù)知識的高素質(zhì)的復合型人才，是20**物業(yè)管理企業(yè)提升自身競爭力、獲得可持續發(fā)展的重要資源。20**物業(yè)管理企業(yè)要想在鞏固現有市場(chǎng)的基礎上，進(jìn)行新市場(chǎng)的開(kāi)拓，探索一條可持續發(fā)展的道路，就必須向業(yè)主提供更加優(yōu)質(zhì)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)服務(wù)，這也就需要企業(yè)培訓和組建一支掌握信息化、智能化管理方式的高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才隊伍，以更好地為業(yè)主提供服務(wù)。
三、新形勢下物業(yè)管理企業(yè)人員管理的對策
1.建設核心企業(yè)文化
結合企業(yè)的管理特點(diǎn)，建設核心企業(yè)文化，營(yíng)造團結合作融洽的文化氛圍，為人才創(chuàng )造和諧穩定的工作環(huán)境。讓員工能夠在一個(gè)和諧、輕松、公平、團結的環(huán)境和團隊中工作，并將人性化管理更好的滲透到每名員工的思想中，使得人性化管理得到認同并形成強大凝聚力，成為企業(yè)的生產(chǎn)力。
2.把人力成本管理上升為人力價(jià)值管理
人工成本管理對企業(yè)各項工作的開(kāi)展具有非常重要的作用，做好企業(yè)人工成本控制才能夠讓企業(yè)獲得更好、更全面的發(fā)展，進(jìn)一步提升企業(yè)人力價(jià)值。新形勢下做好企業(yè)人工成本管理十分必要。(1)實(shí)現人才到“人財”的轉變，為企業(yè)帶來(lái)巨大財富。當人才感到自己是企業(yè)投資的一部分、占有一定比例時(shí)，企業(yè)與人才的合作、對人才的激勵就自然成了人才是企業(yè)投資者的主人翁管理，無(wú)為而治。(2)20**物業(yè)企業(yè)想要在激烈的市場(chǎng)競爭中提升自身的市場(chǎng)競爭力，在不斷拓寬市場(chǎng)的同時(shí)，更需要不斷擴大生產(chǎn)規模、增加人工數量，這樣就會(huì )造成企業(yè)成本增加，導致人工成本管理難度的提升，因此，需要不斷強化人工成本管理。企業(yè)只有針對當前市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行科學(xué)分析，積極應對降低成本、提高效益帶來(lái)的壓力，探索出適合自身的人工管理方式，才能體現出人力資本價(jià)值。(3)把人力成本管理上升為人力價(jià)值管理，節約企業(yè)成本，提升企業(yè)利潤。企業(yè)想要在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中降低人工成本，就需要提升人工成本的利用效率，提高運營(yíng)效率，提升20**物業(yè)人工成本管理水平，為企業(yè)獲得更大的發(fā)展空間。
3.提升20**物業(yè)管理人員的領(lǐng)導力
“千里馬常有，伯樂(lè )不常有”。領(lǐng)導者要善于識人、知人、用人、留人。在人才問(wèn)題上更新觀(guān)念，開(kāi)拓創(chuàng )新，重塑人格魅力，提高管理水平。管理水平的高低，在很大程度上左右著(zhù)企業(yè)的發(fā)展;領(lǐng)導風(fēng)格及人格魅力，在很大程度上影響員工的積極性和團隊的穩定性。
4.完善薪酬激勵制度
效益激勵是培養員工愛(ài)崗敬業(yè)的助推器。在實(shí)際操作過(guò)程中，企業(yè)能夠采取各種手段和方式對員工進(jìn)行公平公正的獎懲，并由此提升員工的上進(jìn)心和工作積極性。一旦企業(yè)沒(méi)有完善的競爭激勵制度，對員工未實(shí)行競爭約束，更未培養員工的競爭意識，就很難調動(dòng)員工的工作積極性。企業(yè)應在對員工日常的考核中，充分利用員工績(jì)效考核制度對員工進(jìn)行業(yè)績(jì)評價(jià)，并實(shí)行等級薪金制度。對表現優(yōu)秀的員工給予獎勵，對表現較差的員工予以懲罰。需要注意的是，在開(kāi)展效益激勵的過(guò)程中一定要秉持公平、公正、公開(kāi)的原則，不能馬虎了事。另外，在進(jìn)行效益激勵的同時(shí)，對那些工作中成績(jì)較好的員工，讓他們做先進(jìn)、立標桿、樹(shù)典型，并給予他們豐厚的獎勵，以此激發(fā)其他員工的工作熱情，營(yíng)造一種良好的工作氛圍。
5.構建科學(xué)合理的薪酬管理機制
企業(yè)薪酬管理機制的公平與否，對薪酬水平、薪酬結構的科學(xué)性和適應性有著(zhù)非常重要的影響，甚至會(huì )影響到人員的穩定性。因此，企業(yè)應采取有效措施：
(1)構建合理科學(xué)的薪酬管理制度，同時(shí)針對薪酬管理工作中存在的不足，及時(shí)制定出與目前企業(yè)發(fā)展戰略相適應的薪酬管理方案，并根據形勢的變化，不斷進(jìn)行薪酬水平和薪酬結構的調整，進(jìn)而實(shí)現效率、公平、合理的薪酬目標。
(2)針對薪酬管理現狀，轉變過(guò)于單一化的薪酬管理理念，建立一個(gè)以市場(chǎng)需求為導向的“寬帶式薪酬管理模式”，摒棄和改變傳統用職稱(chēng)、崗位和級別進(jìn)行薪酬評估機構，重新結合企業(yè)自身的一些特點(diǎn)，建立薪酬管理體系，制定薪酬管理的方案和操作流程，促進(jìn)企業(yè)更快地適應形勢的發(fā)展和業(yè)務(wù)的需要。
6.完善績(jì)效管理
進(jìn)行考核、評估、激勵。關(guān)注結果，還要關(guān)注過(guò)程、影響。
(1)做好績(jì)效考核各個(gè)環(huán)節的工作�？茖W(xué)選擇績(jì)效考核方法，建立公平公正公開(kāi)的考核機制，將考核結果作為獎罰晉升的依據。做好考核評估，績(jì)效申訴、績(jì)效反饋、績(jì)效改進(jìn)、績(jì)效面談。
(2)提高個(gè)人績(jì)效和團隊績(jì)效�？己耸鞘侄�，激勵是目的�？�(jì)效管理應以激勵為立足點(diǎn)、以激勵為核心，制定相關(guān)政策和措施，避開(kāi)因僵硬局限的績(jì)效考核與應用而激化人性利益上的弱點(diǎn)和矛盾，實(shí)現根治。人才激勵與績(jì)效激勵是相互影響相互作用的，應建立人才的動(dòng)態(tài)調整、平衡、分析和管控機制，達到最佳效果。新形勢下，20**物業(yè)管理企業(yè)只有采用先進(jìn)的系統化的人力資源管理模式，加強對員工的科學(xué)管理，充分發(fā)揮員工的積極性，將企業(yè)的目標與員工個(gè)人目標統一起來(lái)，這樣才能夠實(shí)現更大的企業(yè)價(jià)值。
物業(yè)管理研究論文范文二：業(yè)主自治——物業(yè)管理及行政管理
摘要：業(yè)主現有的水平距離業(yè)主自我管理還有一定差距，而20**物業(yè)管理法規滯后、可操作性不強，甚至相互沖突，則是導致20**物業(yè)管理秩序混亂的根本原因。而創(chuàng )造性的20**物業(yè)管理制度建設，正是推動(dòng)與保障20**物業(yè)管理和業(yè)主權利的關(guān)鍵。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;行政管理
一、物業(yè)管理在行政管理下從需求發(fā)展成產(chǎn)業(yè)的回顧
從時(shí)間順序來(lái)看，我國20**物業(yè)管理大體上可以劃分為四個(gè)階段:政府行政管理(含單位自管)階段、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理階段、按照現代企業(yè)制度建立20**物業(yè)管理公司的管理階段和業(yè)主自治管理階段，并在發(fā)展中成為一個(gè)獨立的產(chǎn)業(yè)。其中前三個(gè)階段又具有共性，表現為行政主導的管理或者說(shuō)是這種管理理念的延伸，業(yè)主自治管理正在探索和形成之中。
(一)適應20**物業(yè)管理需求，促成20**物業(yè)管理新生行業(yè)成長(cháng)
20**物業(yè)管理是隨著(zhù)深圳商品房的出現，首先由深圳從香港引進(jìn)的。20世紀80年代起，市場(chǎng)經(jīng)濟日趨活躍，城市建設事業(yè)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理體制的改革步伐加快，當時(shí)主要為了解決外商人員在中國大陸地區的居住問(wèn)題。1981年3月18日深圳第一家涉外商品房管理的專(zhuān)業(yè)公司———深圳市20**物業(yè)管理公司成立，標志著(zhù)20**物業(yè)管理在中國大地的復蘇。政府運用行政手段，通過(guò)實(shí)施一體化20**物業(yè)管理，提供高效而規范的小區20**物業(yè)管理服務(wù)，使得20**物業(yè)管理在當時(shí)作為一新生事物很快為眾多業(yè)主和使用者所接受，甚至成為某種身份的象征。同時(shí)，該20**物業(yè)公司作為一個(gè)政府機構，履行政府與企業(yè)雙重職能，我國的20**物業(yè)管理就這樣在行政管理模式下運行起來(lái)。雖然后來(lái)隨著(zhù)政府改革的深入，20**物業(yè)管理公司最終被定義為企業(yè)從政府部門(mén)剝離出來(lái)，但這套行政管理模式特別是其中的一體化20**物業(yè)管理方式被延續下來(lái)。
(二)成立了專(zhuān)門(mén)的20**物業(yè)管理部門(mén)或企業(yè)，20**物業(yè)管理進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理新階段
進(jìn)入20世紀90年代，20**物業(yè)管理隨著(zhù)我國房地產(chǎn)業(yè)的升溫而進(jìn)入快速成長(cháng)階段，20**物業(yè)管理在全國普遍推開(kāi)，開(kāi)發(fā)商紛紛成立自己的20**物業(yè)管理部門(mén)或企業(yè)接管所開(kāi)發(fā)的20**物業(yè)。在這個(gè)階段，20**物業(yè)管理公司70%都是開(kāi)發(fā)商自辦的企業(yè)。在管理方法上，經(jīng)歷了由引入國外的管理方法、模式加以模仿、消化和借鑒，到結合國情、探討20**物業(yè)管理的本土化實(shí)施的過(guò)程，走出了一條積極探索之路。1994年6月，深圳市人大常委會(huì )通過(guò)了深圳第一部20**物業(yè)管理條例《深圳經(jīng)濟特區住宅區20**物業(yè)管理條例》，標志著(zhù)在經(jīng)濟特區深圳，20**物業(yè)管理進(jìn)入了法制化階段。
(三)社會(huì )需要規范化的20**物業(yè)管理，促使我國20**物業(yè)管理進(jìn)入按照現代企業(yè)制度建立20**物業(yè)管理公司的階段
2003年6月8日，以中華人民共和國國務(wù)院令形式頒布的《20**物業(yè)管理條例》在全國施行，按照現代企業(yè)制度的要求建立20**物業(yè)管理公司，實(shí)施一體化20**物業(yè)管理，標志著(zhù)20**物業(yè)管理在我國進(jìn)入法制化、規范化的新階段。在這種背景下，許多沒(méi)有開(kāi)發(fā)商背景的20**物業(yè)公司大量出現，依靠提升服務(wù)和20**物業(yè)管理品質(zhì)求得生存和發(fā)展，推進(jìn)了我國20**物業(yè)管理的大發(fā)展。我國于2007年出臺《物權法》，將業(yè)主的權益法制化。同時(shí)，我國對《20**物業(yè)管理條例》進(jìn)行了修改，20**物業(yè)管理企業(yè)也改名為20**物業(yè)服務(wù)企業(yè)。該法確定了業(yè)主的主體地位，20**物業(yè)服務(wù)真正成為20**物業(yè)服務(wù)企業(yè)“產(chǎn)品”的賣(mài)點(diǎn)。這樣，強勢的行政管理逐步弱化，轉變服務(wù)態(tài)度和提供更好的服務(wù)質(zhì)量讓業(yè)主滿(mǎn)意，成為20**物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存和發(fā)展的根本。
(四)20**物業(yè)成為業(yè)主最重要的財富，20**物業(yè)管理將迎來(lái)業(yè)主自治管理階段
從2010年開(kāi)始，以北京業(yè)主為代表的部分業(yè)主的20**物業(yè)所有者自治意識開(kāi)始覺(jué)醒，并自發(fā)在個(gè)別住宅小區管理中進(jìn)行以業(yè)主組織主導的20**物業(yè)管理嘗試。在這種自治管理方式下，更多選擇權將由業(yè)主組織自行決定，一體化20**物業(yè)管理可能被直接對業(yè)主或業(yè)主組織負責的專(zhuān)業(yè)化管理代替或與之并存。這一現象也已經(jīng)反映到一些地方政府20**物業(yè)管理的規定中，如《北京市20**物業(yè)管理辦法》第二條條文特別強調業(yè)主自行管理或者通過(guò)他人實(shí)施對20**物業(yè)管理區域的管理，與目前普遍實(shí)施的必須由20**物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)管理業(yè)主的20**物業(yè)形成強烈的對比。相似的情況在我國東部經(jīng)濟發(fā)達地區也多地出現。業(yè)主自行(自治)管理已被提到制度層面上，并將通過(guò)業(yè)主組織實(shí)現對20**物業(yè)的完全控制和管理，按照20**物業(yè)自身的特點(diǎn)和業(yè)主的需要來(lái)自行管理20**物業(yè)將會(huì )實(shí)現，業(yè)主自治管理是未來(lái)20**物業(yè)管理的發(fā)展趨勢。
二、行政管理下物業(yè)管理的沖突與反思
行政管理下的一體化20**物業(yè)管理，雖然在一定歷史階段促進(jìn)了經(jīng)濟的發(fā)展和百姓生活水平的提高，但隨著(zhù)我國經(jīng)濟的進(jìn)一步發(fā)展和人民生活水平的大幅提高，這種管理模式也存在許多問(wèn)題。
(一)政府對20**物業(yè)管理大包大攬，重審批，輕監管，缺乏過(guò)程管理
在現實(shí)中，我國政府職能轉變還沒(méi)有完全到位，服務(wù)型政府的建立還有一個(gè)過(guò)程，政府治理在制度化層面的水平低，小政府、大社會(huì )的格局并沒(méi)有形成。政府這支有形的手同市場(chǎng)這只無(wú)形的手并沒(méi)有嚴格區分，在20**物業(yè)管理方面反映出的問(wèn)題是政府大包大攬，管得過(guò)寬，重審批，輕監管，服務(wù)能力差，無(wú)過(guò)程管理，習慣于命令式指揮，習慣于用行政強制手段來(lái)代替市場(chǎng)無(wú)形的手，造成市場(chǎng)混亂，脫離市場(chǎng)實(shí)際與老百姓的生活需求。
我國政府的政策目標一直停留在便民利民的初級階段，難以適應現代社會(huì )以公共服務(wù)為主的20**物業(yè)管理服務(wù)對政府服務(wù)的需求。具體表現在:一是20**物業(yè)管理體制沒(méi)有理順。政府沒(méi)有把包括20**物業(yè)管理在內的社會(huì )公共福利制度的制定和完善提到工作日程，20**物業(yè)管理中的公共事業(yè)服務(wù)、業(yè)主自我服務(wù)、20**物業(yè)經(jīng)營(yíng)性服務(wù)還沒(méi)有區分，而20**物業(yè)服務(wù)提供方有選擇性提供服務(wù)，造成經(jīng)濟效益好的一些服務(wù)項目多而重復，而另一些經(jīng)濟效益差的和需要補貼的項目少或存在空白。二是20**物業(yè)政策方面政府供給的不足。公共選擇理論學(xué)者提出了“政府失敗理論”，政府同其他組織和個(gè)人一樣可能犯錯，打破了政府永遠是天使的神話(huà)。如在維修基金的政策安排上，不但業(yè)主所有的專(zhuān)項維修資金很難由業(yè)主組織自己管理，而且專(zhuān)項維修資金由政府代管的情況下使用極為艱難。
據統計截至20**年6月，全國千億元住宅專(zhuān)項維修資金沉睡，全國各地省級專(zhuān)項維修資金最高使用率僅為1.47%。又如，在業(yè)主委員會(huì )制度安排上，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)獲得了控制和影響業(yè)主委員會(huì )的權力。20**物業(yè)管理條例賦予業(yè)主委員會(huì )和業(yè)主的權利是有限的，不利于業(yè)主維護自己的合法權益。業(yè)主組織還沒(méi)有獲得獨立的法律地位，代表業(yè)主自己管理、維護20**物業(yè)的能力還很弱小，政府也未有意識培訓他們管理20**物業(yè)的經(jīng)驗和能力。
(二)20**物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )不為業(yè)主考慮，反而更多地為政府分擔、為開(kāi)發(fā)商服務(wù)
20**物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )本質(zhì)上應是行業(yè)自律組織。我國現行的20**物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )是以20**物業(yè)服務(wù)企業(yè)為主體，相關(guān)企業(yè)參加，按照有關(guān)法律、法規自愿組成的行業(yè)性自律組織，具有社團法人資格。按照規定，20**物業(yè)服務(wù)企業(yè)應積極參加20**物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )的活動(dòng)，接受其業(yè)務(wù)指導。我國20**物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )在三個(gè)方面偏離了業(yè)主的利益和需求，成為一個(gè)沒(méi)有業(yè)主支持的協(xié)會(huì )。首先在橋梁和紐帶作用方面，20**物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )應當起到業(yè)主、政府與企業(yè)之間的橋梁和紐帶作用，在為業(yè)主爭取利益和權利的同時(shí)，也維護20**物業(yè)企業(yè)的'利益。
但在現實(shí)中，20**物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )鮮與業(yè)主聯(lián)系，不為業(yè)主爭取權益，而是站在政府的角度，執行政府政策和政府意志，成為政府的宣傳部門(mén)。其次在調研和督察作用方面，20**物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )應當調查了解整個(gè)行業(yè)狀況，維護行業(yè)的整體利益，促進(jìn)企業(yè)之間的公平競爭。但在實(shí)際操作中，20**物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )維護的是會(huì )員企業(yè)的權益，對業(yè)主的權益很少予以考慮。第三是交流和服務(wù)作用，開(kāi)展省市區之間、港澳臺地區及國際20**物業(yè)服務(wù)同行聯(lián)絡(luò )和合作，為行業(yè)和社會(huì )各界提供相關(guān)的信息咨詢(xún)服務(wù)。但在現實(shí)中，沒(méi)有真正了解業(yè)主利益和需求，不去督促20**物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)品質(zhì)，20**物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )難以得到業(yè)主的支持。
(三)20**物業(yè)公司以盈利為目的，公益服務(wù)無(wú)法體現，20**物業(yè)從業(yè)人員問(wèn)題不斷20**物業(yè)管理服務(wù)特別是住宅小區的20**物業(yè)管理服務(wù)具有一定公共利益的性質(zhì)，需要相關(guān)組織和人員提供部分公益性服務(wù)。而住宅小區由20**物業(yè)公司實(shí)施一體化管理，雖然極大地減輕了社會(huì )管理的成本，減少了政府支出，但20**物業(yè)公司逐利的本性使其不惜采用一切手段降低成本或增加收入，這同業(yè)主逐漸覺(jué)醒的維權意識沖突不斷并已成為社會(huì )焦點(diǎn)。
反映在整個(gè)20**物業(yè)服務(wù)過(guò)程中，從房屋接管、裝修、日常設施設備的維修，到對環(huán)境衛生、安全保衛、客戶(hù)服務(wù)等各個(gè)方面，業(yè)主與20**物業(yè)公司難以達成一致意見(jiàn)。且在我國目前的低水平20**物業(yè)管理下，大多小區實(shí)施的是包干制收費管理，20**物業(yè)公司為了節約成本支出，往往盡量少做事甚至不做事，給業(yè)主的感覺(jué)就是20**物業(yè)管理就是成天收費。同時(shí)，20**物業(yè)管理行業(yè)屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，部分20**物業(yè)管理人員素質(zhì)低、形象差、不負責任，保安動(dòng)粗打人已不是新聞。
(四)業(yè)主更關(guān)心專(zhuān)有部分，對公共部分關(guān)心甚少，對20**物業(yè)管理現狀不滿(mǎn)意見(jiàn)很多，缺乏主人翁精神
對大多數業(yè)主來(lái)說(shuō)，只有房屋專(zhuān)有部分是自己獨有的，而共有部分大家都在使用，所以業(yè)主普通更關(guān)注專(zhuān)有部分，對公共部分往往不愿意出面得罪人。同時(shí)，我國法律對建筑物以外的部分也不進(jìn)行登記，業(yè)主根本無(wú)維權的可能性。在20**物業(yè)管理實(shí)踐中，單個(gè)業(yè)主的利益與業(yè)主共同利益的平衡，共用部位、共用設施設備的利用與收益的歸屬，20**物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，專(zhuān)項維修資金的使用等等，都是容易出現糾紛的熱點(diǎn)問(wèn)題。當對20**物業(yè)管理現狀不滿(mǎn)意時(shí)，大多業(yè)主不去思考如何改善20**物業(yè)管理品質(zhì)，而是在私下議論或是拒交20**物業(yè)費，較少有業(yè)主采取理智的行為。
小區業(yè)主與20**物業(yè)公司矛盾的癥結其實(shí)還隱含著(zhù)深層次的利益關(guān)系，部分政府部門(mén)對20**物業(yè)公司藐視法律的行為姑息縱容，卻對業(yè)主依法自治百般刁難，這幕后往往都有利益在作怪。當業(yè)主與20**物業(yè)公司發(fā)生糾紛時(shí)，一般業(yè)主較難采取正確的維權方式，大多業(yè)主的維權武器是不交20**物業(yè)費，導致在訴訟中大多敗訴。各地法院遇到的情況相類(lèi)似，據上海法院系統的統計，通過(guò)法院審結20**物業(yè)糾紛案件中，9成以上被告為久拖20**物業(yè)費的業(yè)主，且結果往往是業(yè)主敗訴。
(五)業(yè)主組織如業(yè)主大會(huì )、業(yè)主管理委員會(huì )的作用有待發(fā)揮
我國的業(yè)主組織以管理好本小區為目標，在性質(zhì)上屬于群眾自治組織，包括業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )等，目前還沒(méi)有形成合力也缺乏實(shí)力。業(yè)主組織的弱化造成小區20**物業(yè)管理水平完全由20**物業(yè)公司控制，業(yè)主組織真正發(fā)揮的作用有限。以20**物業(yè)業(yè)主委員會(huì )為例，據上海社會(huì )科學(xué)院發(fā)布的《上海藍皮書(shū)社會(huì )(2008)》指出，上海業(yè)主委員會(huì )存在5大難問(wèn)題:業(yè)主大會(huì )召開(kāi)難、業(yè)主委員會(huì )籌建難、正常運作難、司法維權難以及對業(yè)主委員會(huì )及其成員監督難。
如今，這5大難題一個(gè)也沒(méi)有減少。業(yè)主委員會(huì )與20**物業(yè)公司契約關(guān)系的構建，也被復雜的行政與利益關(guān)系所滲透、包圍，他們之間的矛盾與沖突對社會(huì )的和諧穩定已造成很大影響。而業(yè)主大會(huì )往往1年甚至多年才能召開(kāi)一次，召開(kāi)時(shí)參加的業(yè)主積極性也不高，真正關(guān)心并參與小區20**物業(yè)管理的業(yè)主也不多。即使在這種情況下，業(yè)主組織要發(fā)揮作用也要受到居委會(huì )的管理和制約。居委會(huì )同業(yè)主委員會(huì )都同屬群眾自治組織，但居委會(huì )由于有政府行政權力撐腰，成為凌駕于業(yè)委會(huì )的頂頭上司，常見(jiàn)的如居委會(huì )干涉業(yè)委會(huì )的換屆選舉等。因此，在當前的管理體制中，要想成立真正屬于業(yè)主的、不受操控的業(yè)委會(huì )就有一定的難度。
三、做好業(yè)主自治管理下的物業(yè)管理工作
雖然受到各種因素的制約，但業(yè)主自己管理自己的20**物業(yè)是不可阻擋的歷史潮流。要搞好業(yè)主自治管理下的20**物業(yè)管理，需要從以下幾方面開(kāi)展工作:
(一)政府做好管理與服務(wù)，充分尊重業(yè)主20**物業(yè)管理的自治權
政府應放心讓業(yè)主自己管理自己的20**物業(yè)，從管理型政府向服務(wù)型政府轉變，有意識培育業(yè)主組織的治理能力，幫助業(yè)主及業(yè)主組織提升20**物業(yè)管理能力。我國政府一直在探索政府管理職能實(shí)現三大轉變:即政府管理的范圍要從大政府向小政府轉變，政府管理的理念要從管理型政府向服務(wù)型政府轉變，政府管理的方式要從主要依靠行政命令向主要依靠市場(chǎng)選擇轉變。反映在20**物業(yè)管理行業(yè)，政府要充分尊重業(yè)主管理20**物業(yè)的自治權，放手讓業(yè)主自己管理自己的20**物業(yè)，充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的作用，調動(dòng)各方面的積極性參與20**物業(yè)管理。
同時(shí)，政府還需要作好20**物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)，促進(jìn)20**物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，發(fā)揮好政府的指導和引導作用。特別是政府要組織研究力量，搞清楚20**物業(yè)管理行業(yè)的內在發(fā)展規律，引領(lǐng)20**物業(yè)管理的發(fā)展方向。同時(shí)，要加強20**物業(yè)管理政策法規的制定、修改并及時(shí)發(fā)布，根據人民的生活需要和20**物業(yè)自身的管理要求適時(shí)調整20**物業(yè)管理政策，促使20**物業(yè)管理行業(yè)良性發(fā)展。
(二)業(yè)主及業(yè)主組織在20**物業(yè)管理中發(fā)揮主體地位和主導作用
業(yè)主應盡可能擺脫政府對20**物業(yè)管理的控制和對20**物業(yè)管理公司的依賴(lài)，積累并形成自身的20**物業(yè)管理治理能力，20**物業(yè)的保值增值完全由業(yè)主自己承擔。我國目前的20**物業(yè)管理由于沒(méi)有業(yè)主的主動(dòng)積極參與，使得20**物業(yè)管理驅動(dòng)力不足，在專(zhuān)業(yè)化、職業(yè)化方面程度低。
因此，有必要對20**物業(yè)管理進(jìn)行制度改革、機制創(chuàng )新和資源整合，對業(yè)主及業(yè)主組織重新進(jìn)行角色與功能定位，制約和均衡行政權力在20**物業(yè)管理中的作用，充分發(fā)揮業(yè)主及業(yè)主組織的主體地位和主導作用。加強業(yè)主自治能力的培養，在論證研究的基礎上可以率先在部分條件好的小區實(shí)施20**物業(yè)管理示范區試點(diǎn)，全面培養業(yè)主自我管理能力，通過(guò)業(yè)主組織企業(yè)化方式培育、積累業(yè)主自治能力，真正實(shí)現業(yè)主自己的20**物業(yè)自己負責經(jīng)營(yíng)和管理。
還可以借鑒其他行業(yè)的管理經(jīng)驗，在20**物業(yè)管理行業(yè)引進(jìn)職業(yè)經(jīng)理人制度，充分發(fā)揮職業(yè)經(jīng)理人在現代管理中的作用，協(xié)助業(yè)主和業(yè)主組織實(shí)現規范化、科學(xué)化、高效率的20**物業(yè)管理工作，改變目前小區20**物業(yè)管理中對20**物業(yè)公司的依賴(lài)，從而在整體上帶動(dòng)業(yè)主的管理能力，提升20**物業(yè)的管理水平和可持續發(fā)展能力。理順所有權關(guān)系，20**物業(yè)的保值增值本是業(yè)主自己的事，完全應該由業(yè)主決策和承擔，即使委托20**物業(yè)公司管理，這個(gè)責任也仍然在業(yè)主自己身上，而不是20**物業(yè)公司。
(三)20**物業(yè)服務(wù)企業(yè)或職業(yè)經(jīng)理人等經(jīng)營(yíng)單位要提供高效的服務(wù)能力
經(jīng)營(yíng)單位狠抓經(jīng)營(yíng)管理，充分運行現代科學(xué)技術(shù)，更好地促進(jìn)業(yè)主及業(yè)主組織提升20**物業(yè)管理能力。我國20**物業(yè)管理行業(yè)雖然經(jīng)歷了30多年的發(fā)展，取得了一定的發(fā)展。但總的來(lái)說(shuō)，與發(fā)達國家相比還有許多不完善的方面，需要不斷地改進(jìn)和提高。例如，20**物業(yè)服務(wù)企業(yè)或職業(yè)經(jīng)理人等經(jīng)營(yíng)單位經(jīng)營(yíng)理念還比較落后，服務(wù)能力還很弱，現代科學(xué)技術(shù)在20**物業(yè)管理行業(yè)的應用還不夠充分。不少20**物業(yè)服務(wù)企業(yè)依靠房地產(chǎn)企業(yè)的支撐，自身經(jīng)營(yíng)和盈利能力較差，沒(méi)有創(chuàng )造良好的品牌效應，在施行一體化的20**物業(yè)管理過(guò)程中，沒(méi)有自己的服務(wù)特色和技術(shù)特長(cháng)，依舊停留在簡(jiǎn)單勞動(dòng)和勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的傳統管理上，缺乏高素質(zhì)人才，管理效率低下，沒(méi)有走技術(shù)創(chuàng )新和管理創(chuàng )新之路。
在20**物業(yè)管理中引進(jìn)職業(yè)經(jīng)理人的還很少，錯失了這一在眾多行業(yè)中普遍采用的高效的現代管理方法，使20**物業(yè)管理企業(yè)間的競爭和行業(yè)內部的管理創(chuàng )新缺乏動(dòng)力。因此，建議現有的20**物業(yè)服務(wù)企業(yè)在參與20**物業(yè)管理外，還可大膽引進(jìn)職業(yè)經(jīng)理人制度，促進(jìn)20**物業(yè)管理行業(yè)的適度競爭，通過(guò)市場(chǎng)引導各經(jīng)營(yíng)單位不斷提升服務(wù)能力，強化內部經(jīng)營(yíng)管理，以業(yè)主和業(yè)主組織為中心，提升20**物業(yè)管理服務(wù)能力，更好地為業(yè)主的20**物業(yè)服務(wù)，這樣20**物業(yè)保值增值才具有持續的保障。
四、業(yè)主自治管理的突破
業(yè)主及業(yè)主組織對20**物業(yè)的自治管理是歷史的必然選擇，要從根本上理順20**物業(yè)管理關(guān)系，推行20**物業(yè)管理區域實(shí)體化，建立20**物業(yè)管理區域科學(xué)合理的管理層次和管理機制，就要破除并改革當前20**物業(yè)服務(wù)企業(yè)對20**物業(yè)管理權的壟斷。在業(yè)主自治進(jìn)程中，政府要大力宣傳、制定政策主動(dòng)引導推進(jìn);20**物業(yè)服務(wù)企業(yè)和職業(yè)經(jīng)理人等經(jīng)營(yíng)單位要主動(dòng)調整管理方式、運作模式并真正落實(shí)以業(yè)主服務(wù)為宗旨工作思路和工作作風(fēng);業(yè)主及業(yè)主組織站在本20**物業(yè)管理區域自身的角度，根據本區域實(shí)際狀況創(chuàng )造性地開(kāi)展工作，不但要做好治安維護、清潔衛生工作，更要培育自治能力和管理水平，增強自治能力，使業(yè)主權利得以維護和20**物業(yè)保值增值的目標得以實(shí)現，促進(jìn)居民安居樂(lè )業(yè)，解決好我國最基本的民生問(wèn)題———住的問(wèn)題。
同時(shí)，需要清醒認識到業(yè)主自治管理在我國的形成還有一個(gè)過(guò)程，在現有20**物業(yè)管理現狀下，要實(shí)施業(yè)主自治管理，還需要推動(dòng)20**物業(yè)管理行業(yè)在三個(gè)層面有實(shí)質(zhì)性的突破:一是在20**物業(yè)管理思想觀(guān)念方面的突破與創(chuàng )新。在思想觀(guān)念上要由行政管理向業(yè)主自治管理轉變，政府由行政管理轉向市場(chǎng)服務(wù)。
認識到20**物業(yè)管理是政府、市場(chǎng)與業(yè)主不同利益主體多元互動(dòng)下業(yè)主的自治管理。二是在20**物業(yè)管理制度上的突破與創(chuàng )新。我國要想通過(guò)20**物業(yè)管理搞好社會(huì )治理提升城市管理水平，必須要有系統的、配套的制度設計與安排，解決好當前20**物業(yè)管理過(guò)度行政化干涉的問(wèn)題、開(kāi)發(fā)商遺留事項讓20**物業(yè)公司受傷的問(wèn)題、強勢的政府行政權力與業(yè)主自治邊界問(wèn)題等。
此外，業(yè)主現有的水平距離業(yè)主自我管理還有一定差距，而20**物業(yè)管理法規滯后、可操作性不強，甚至相互沖突，則是導致20**物業(yè)管理秩序混亂的根本原因。而創(chuàng )造性的20**物業(yè)管理制度建設，正是推動(dòng)與保障20**物業(yè)管理和業(yè)主權利的關(guān)鍵。
三是在20**物業(yè)管理機制方面的突破與創(chuàng )新。良好的20**物業(yè)管理必須是業(yè)主廣泛參與的過(guò)程與結果，但據對業(yè)主的調查統計結果顯示，在20**物業(yè)小區里積極維權的業(yè)主大約占10%，保持沉默的也大約占10%，有80%的業(yè)主不大關(guān)心20**物業(yè)管理和小區事務(wù)。必須創(chuàng )造性地開(kāi)展工作，將廣大業(yè)主發(fā)動(dòng)起來(lái)，使全體業(yè)主共同關(guān)心、支持并參與家園管理與建設;明確業(yè)主組織在20**物業(yè)管理中的核心作用，做好相關(guān)業(yè)主組織的職責、權力設計，鼓勵、支持業(yè)主組織參與并提升小區20**物業(yè)管理水平;可以大膽在20**物業(yè)管理區域施行實(shí)體化管理并引入職業(yè)經(jīng)理人制度，開(kāi)創(chuàng )20**物業(yè)管理新局面。
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