權益物業(yè)管理的論文
一、物業(yè)權益法律關(guān)系分析
�。ㄒ唬┪飿I(yè)權益及物業(yè)權益法律關(guān)系概念
物業(yè)權益是指開(kāi)發(fā)商或業(yè)主基于商品房土地使用權和房屋所有權，業(yè)主委員會(huì )通過(guò)業(yè)主大會(huì )授權，物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于物業(yè)服務(wù)合同約定，房地產(chǎn)相關(guān)行政管理部門(mén)基于行政管理權而產(chǎn)生的一系列法律權利、義務(wù)和基于此而產(chǎn)生的收益。物業(yè)權益法律關(guān)系是指法律在調整各方主體針對物業(yè)權益在物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)過(guò)程中各種關(guān)系的總和。
�。ǘ┪飿I(yè)權益法律關(guān)系特點(diǎn)
物業(yè)權益法律關(guān)系具有主體多樣性，直接參與者有開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和房地產(chǎn)行政管理部門(mén)。實(shí)踐中，間接參與者還有物業(yè)承租方、專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)、房產(chǎn)設計單位和建設施工單位。物業(yè)權益法律關(guān)系具有客體明確性，物業(yè)權益法律關(guān)系客體都指向物和債，一般不涉及人身和精神產(chǎn)品。具體的講，只涉及物業(yè)本身和基于物業(yè)而產(chǎn)生的債。物業(yè)權益法律關(guān)系具有內容復雜性，包括業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )權利義務(wù)；前期物業(yè)管理；物業(yè)管理；物業(yè)服務(wù)；各方法律責任等等。
二、我國物業(yè)管理、服務(wù)過(guò)程中物業(yè)權益存在的主要問(wèn)題
當前我國物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)由于法律制度保障，技術(shù)規范水平，公民法律意識，地區發(fā)展差異，歷史遺留問(wèn)題，服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，從業(yè)人員素質(zhì)等諸多原因存在下列主要問(wèn)題。
1．房屋質(zhì)量最低保修期不明確或過(guò)短
我國現行《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》規定的2至5年的質(zhì)量保修期從技術(shù)層面和相對于房屋70年的產(chǎn)權使用期明顯偏短。實(shí)踐中，前期物業(yè)管理后，房屋出現滲漏，供熱與供冷系統質(zhì)量問(wèn)題，給排水質(zhì)量問(wèn)題以及其他共用設備老化問(wèn)題就成為物業(yè)糾紛的主要原因之一。
2．住宅專(zhuān)項維修資金制度問(wèn)題
我國現行《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》規定住宅專(zhuān)項維修資金由業(yè)主繳納，屬業(yè)主所有，用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修、更新和改造。實(shí)踐中，業(yè)主要使用這筆錢(qián)，程序繁瑣，效率低下。截至2013年底，全國住宅專(zhuān)項維修金累積節余超萬(wàn)億，使用率不到10%。還有一個(gè)普遍存在的問(wèn)題，上世紀修建的商品房很多并沒(méi)有繳納住宅專(zhuān)項維修資金，同一物業(yè)管理區域，有的繳納了而有的沒(méi)有繳納。上述實(shí)際情況造成一旦房屋出現質(zhì)量問(wèn)題很難解決，是物業(yè)糾紛引發(fā)誘因之一。
3．業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )法律地位和業(yè)務(wù)能力問(wèn)題
業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )沒(méi)有對外承擔民事賠償的能力，因而其民事行為能力相當有限，從法理上講，業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )至少是限制民事行為能力組織，代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同比較牽強，但考慮到可操作性也只能如此。實(shí)踐中，很多小區業(yè)主委員會(huì )無(wú)固定辦公場(chǎng)所，不知其權利和義務(wù)，存在多一事不如少一事的消極心理，這給物業(yè)管理帶來(lái)不利影響，也是物業(yè)糾紛的誘因之一。
4．物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要職責是向業(yè)主提供服務(wù)，從而收取服務(wù)費而盈利。第二項職責是受業(yè)主大會(huì )委托代為管理物業(yè)共有部分維護，共有設施維修，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取相關(guān)服務(wù)費。實(shí)踐中，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)以管理者自居，缺乏服務(wù)意識，服務(wù)態(tài)度不好。為了節省服務(wù)成本，聘用沒(méi)有從業(yè)資格的人員，這些人員往往業(yè)務(wù)能力不強，問(wèn)題最突出的是安保方面。上述問(wèn)題直接導致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵，是物業(yè)服務(wù)糾紛的最直接、最主要原因。
5．物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費模式問(wèn)題
一般通行收費模式以業(yè)主房產(chǎn)面積每平米多少服務(wù)費的定價(jià)模式進(jìn)行收費，這種收費模式具有極簡(jiǎn)單的可操作性，但公平性和合理性值得商榷。6．物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)收益分配和亂收費問(wèn)題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收益顯然應該歸全體業(yè)主所有，現實(shí)中，這些收益有些被物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵占。相當部分物業(yè)管理區域內無(wú)相關(guān)財務(wù)信息公開(kāi)，矛盾最突出的是小區共有部分用于停車(chē)位和臨時(shí)停車(chē)收費的收益。上述不合理甚至是違法現象的存在，是造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主關(guān)系緊張的主要原因，糾紛就在所難免，甚至發(fā)生沖突，時(shí)有相關(guān)報到見(jiàn)諸媒體。
三、物業(yè)權益法律關(guān)系之調整方法
現行調整物業(yè)權益的主要法律有《物權法》、《合同法》、《物業(yè)管理條例》、各種地方《物業(yè)管理條例》等。從法律手段來(lái)講，對于物業(yè)權益調整有民事、行政、經(jīng)濟、刑事等方法�！段餀喾ā氛{整物業(yè)權益是一種民事方法�！逗贤ā氛{整物業(yè)權益更多的是一種經(jīng)濟手段。針對物業(yè)權益法律關(guān)系的普遍性和重要性，《物業(yè)管理條例》和地方《地方物業(yè)管理條例》就物業(yè)權益的綜合調整應運而生，明確界定調整范圍，詳細規定各方權責，綜合運用民事、行政、經(jīng)濟和刑事手段，是物業(yè)權益法律調整的主要方法。但在實(shí)踐中由于物業(yè)權益問(wèn)題本身的復雜性，急需實(shí)施細則加以細化，以更好的指導物業(yè)權益司法實(shí)踐。綜上所述，物業(yè)權益法律調整主要依據上述幾部法律法規，在司法實(shí)踐中各地法官針對相似案件由于缺乏實(shí)施細則而出現不同處理結果的情況比較突出。鑒于此，確立物業(yè)權益法律調整的基本原則十分必要。
四、物業(yè)權益之法律調整原則
(一)物業(yè)管理規范原則
物業(yè)及其權益是廣大業(yè)主的重要權益，是人民安居樂(lè )業(yè)的基礎。據相關(guān)資料顯示，我國相當部分的物業(yè)存在質(zhì)量問(wèn)題。怎樣確保物業(yè)質(zhì)量和價(jià)值，得益于規范的物業(yè)管理。規范建筑質(zhì)量、規范管理制度、規范房地產(chǎn)監管，讓制度合法、合理，具有可操作性，還需要立法者和制度制定者提高立法技巧和制度科學(xué)性。
(二)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量原則
物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是否符合物業(yè)服務(wù)合同約定，怎樣提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平，得益于物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)從業(yè)人員提高自身素質(zhì)，依托先進(jìn)的技術(shù)和方法，進(jìn)而改善人居環(huán)境和秩序。有效避免物業(yè)服務(wù)糾紛，努力構建和諧社區。
五、完善物業(yè)權益之法律調整相關(guān)措施
物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)都圍繞物業(yè)權益展開(kāi)，建設現代化城市和新型城鎮化都對物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)提出了更高的要求，怎樣確保我國建筑工程質(zhì)量和后期高效的質(zhì)量維護，怎樣改善我國公民家居環(huán)境和秩序，對現有物業(yè)相關(guān)法律和制度進(jìn)行完善十分必要。
�。ㄒ唬┘訌姺课萁ㄖこ藤|(zhì)量監管，引入房屋質(zhì)量保證金制度
首先建議參照住宅專(zhuān)項維修資金制度以法律形式建立房屋質(zhì)量保證金制度，責令房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商繳納房屋質(zhì)量保證金，督促開(kāi)發(fā)商對房屋建筑工程質(zhì)量加以重視，從源頭確保房屋建筑工程質(zhì)量，減少后期物業(yè)管理糾紛。在房屋質(zhì)量保修期后，退還開(kāi)發(fā)商。其二，延長(cháng)房屋質(zhì)量保修期，強化開(kāi)發(fā)商、設計單位、建設施工單位責任，督促其努力提高房屋建筑水平，以確保廣大人民群眾安居和中國建筑質(zhì)量之要求。
�。ǘ┩晟谱≌瑢�(zhuān)項維修資金制度，降低繳存比例，提高使用率
其一建議降低首次繳存比例，在需要增加時(shí)由業(yè)主再繳納，這樣即可保證物業(yè)后期維護，又可降低業(yè)主買(mǎi)房成本。其二，在住宅專(zhuān)項維修資金使用程序上進(jìn)行簡(jiǎn)化，建議規定當房屋共有部分出現問(wèn)題時(shí)，半數業(yè)主或受物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題直接影響相關(guān)業(yè)主通過(guò)即可。
�。ㄈ┙o予業(yè)主委員會(huì )資金保障，建立物業(yè)管理基金制度
業(yè)主委員會(huì )的民事行為能力要想得以加強，唯一的辦法就是得到資金保障。有效的途徑就是將物業(yè)共有部分收益交由業(yè)主委員會(huì )管理，建立物業(yè)管理基金，用于業(yè)主委員會(huì )日常工作費用，提高業(yè)主委員會(huì )成員工作積極性，著(zhù)實(shí)解決物業(yè)管理區域存在的問(wèn)題，為廣大業(yè)主辦實(shí)事。并建立相應財務(wù)公開(kāi)制度，接受業(yè)主的監督。這樣做可以同時(shí)既能解決共有部分收益不公開(kāi)、難分配、被侵占，業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )無(wú)作為、不作為等一系列問(wèn)題。
�。ㄋ模┨岣呶飿I(yè)服務(wù)質(zhì)量，嚴格按照合同辦事
物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是物業(yè)服務(wù)企業(yè)賴(lài)以生存的法寶，是業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費的前提。國家鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)總是會(huì )把盈利放在首位，怎么以較少的投入獲取較高的收益是企業(yè)思考較多的事情。怎么在這二者之間找到平衡點(diǎn)，是有效降低物業(yè)服務(wù)糾紛的有效途徑。那么業(yè)主監督，業(yè)主委員會(huì )監督，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身提高和物業(yè)服務(wù)協(xié)會(huì )行業(yè)約束就顯得尤為重要。最重要的是嚴格按照合同辦事，怎樣約定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量條款，做到可衡量化，可操作性，這給業(yè)主委員會(huì )提出了較高的素質(zhì)要求。（五）改革物業(yè)服務(wù)收費模式，有效提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量物業(yè)服務(wù)收費模式是物業(yè)服務(wù)合同的重要條款，怎樣收費和收多少應該以物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)項目和服務(wù)質(zhì)量為依據，而不能簡(jiǎn)單以物業(yè)面積為單一定價(jià)依據。改革物業(yè)服務(wù)收費模式是提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的有效途徑，明確的菜單式收費模式既限定了收費項目，也明確了服務(wù)質(zhì)量標準，為提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和減少物業(yè)服務(wù)糾紛奠定基礎。同時(shí)服務(wù)合同中沒(méi)有約定的就不能收費，否則就屬于亂收費。最后物業(yè)收費必須出具收費發(fā)票和收費項目清單。
六、結語(yǔ)
規范的物業(yè)管理是現代城市管理水平進(jìn)步的體現，有質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)是社區建設的重要內容，物業(yè)管理和服務(wù)過(guò)程中物業(yè)權益之法律調整的目的就是要規范物業(yè)管理和提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，相信這一社會(huì )性問(wèn)題會(huì )隨著(zhù)我國構建法治社會(huì )和構建和諧社會(huì )進(jìn)度的加快而得到妥善的解決，從而推動(dòng)我國民生事業(yè)全面發(fā)展。
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