探討物業(yè)管理的早期介入的利弊以及建議論文
本文就物業(yè)管理的“早期介人”，對物業(yè)管理整個(gè)行業(yè)的發(fā)展、物業(yè)管理機制的建立、物業(yè)管理的市場(chǎng)化等方面的利與弊談一點(diǎn)觀(guān)點(diǎn)。
一、物業(yè)管理的“早期介入”之利
1.早期介人有利于后期工作的順利進(jìn)行。在物業(yè)管理的前期工作中，物業(yè)管理企業(yè)就策劃管理該物業(yè)的方案，草擬和制定各項管理制度，安排好機構的設置，人員的聘用，上崗培訓等工作，以便物業(yè)移交后能有序的工作。同時(shí)，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的工作，可以同環(huán)保、水電、煤氣、通訊、治安、綠化等有關(guān)部門(mén)建立關(guān)系，理順?lè )⻊?wù)渠道，便于以后管理工作的順利進(jìn)行。早期介人可以全面了解所管物業(yè)，對其土建結構、管線(xiàn)走向、設備安裝等情況做到了如指掌。相對來(lái)說(shuō)，土建結構部分以后可以看得見(jiàn)，摸得著(zhù)，而設備安裝，管線(xiàn)布置由于以后不暴露在外面，那么早期介人后就能掌握第一手資料，便于后期的管理。
2.有利于及時(shí)糾正規劃設計中的不足，促使物業(yè)更好地實(shí)現其功能價(jià)值。對住宅小區的規劃設計，不僅要從住宅小區的總體布局、使用功能、環(huán)境布置等方面來(lái)考慮，而且也要從有利于日后物業(yè)管理來(lái)著(zhù)眼。規劃設計人員不是專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理者，也不親自參與物業(yè)管理。因此，規劃設計中的不足就在所難免，不可能將后期的物業(yè)管理中可能出現的問(wèn)題考慮周到。由此會(huì )出現設施和設備設置得不完善或不合理、增加了投資、降低了使用效率、影響了業(yè)主的正常生活、增加了物業(yè)管理工作的強度和難度等問(wèn)題。同時(shí)由于設計階段與物業(yè)的建成存在較長(cháng)間隔，建筑技術(shù)以及人們生活水平的提高都可能使設計方案落伍。物業(yè)管理者作為物業(yè)的維護者，在長(cháng)期的實(shí)際工作中對物業(yè)可能出現的種種問(wèn)題了解比較清楚，能夠與規劃設計和施工結合起來(lái)，提出必要的建議，促使其同步或交叉進(jìn)行，并代表業(yè)主從管理者的角度對所管物業(yè)進(jìn)行審視，及時(shí)糾正規劃設計中的不足，更好地滿(mǎn)足業(yè)主的使用要求。
3.有利于加快施工進(jìn)度，提高施工質(zhì)量。物業(yè)管理公司對于物業(yè)管理工作有著(zhù)豐富的經(jīng)驗和詳實(shí)的第一手資料，對設備和設施在長(cháng)期使用過(guò)程中可能會(huì )暴露出的問(wèn)題認識得比較清楚、掌握得比較透徹。因此，物業(yè)管理公司的早期介人，能及時(shí)從日后物業(yè)管理的角度監督施工單位嚴格地按設計意愿進(jìn)行施工建設，對于可能出現的質(zhì)量隱患，特別是隱蔽工程和重點(diǎn)部位，能予以加強監管，并及時(shí)制止諸如建設單位不顧小區日后的管理難度和廣大業(yè)主的利益而隨意改變設計的現象的發(fā)生，減少使用中的后遺癥，積極參與工程驗收，縮短工期，提高工程質(zhì)量。
4.有利于及早確定物業(yè)管理框架，測算前期物業(yè)管理費用，明確物業(yè)管理的收費標準。讓購房者明白物業(yè)管理費所包含的內容，同時(shí)也約束日后成為小區物業(yè)產(chǎn)權人應遵守有關(guān)規定。
5.能保證樓宇的安全啟用、正常運行。物業(yè)管理公司的早期介入，特別是保安工作的銜接能做到?jīng)]有漏洞，使得保安系統的設備、人員在樓宇未正式投人使用之前就運行起來(lái)，就能使樓宇的安全啟用、正常運行，使業(yè)戶(hù)放心、定心。
二、物業(yè)管理的“早期介入”之弊
1.早期介人不利于物業(yè)管理行業(yè)本身的發(fā)展。物業(yè)管理機制是一種市場(chǎng)化的商品運作機制，它的建立和發(fā)展是物業(yè)管理正常運行的保障，它的完善和健全是我國住房分配貨幣化、市場(chǎng)化體制改革成功的關(guān)鍵。早期介人不利于我國的物業(yè)管理機制達到規范化、社會(huì )化、市場(chǎng)化。規范化是指物業(yè)管理的機構、物業(yè)管理企業(yè)的建立要按照法規的程序進(jìn)行，其行為(包括管理手段)科學(xué)規范、合理合法，便于審核、監督和評比。社會(huì )化是指為適應社會(huì )化大生產(chǎn)及其專(zhuān)業(yè)分工的要求，政府鼓勵或規定所有物業(yè)委托給專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司管理;社會(huì )化要求專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理公司存在，去接管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建造的物業(yè)，鼓勵其跨省區、甚至跨國界經(jīng)營(yíng)各種物業(yè)，以利于市場(chǎng)的發(fā)展和專(zhuān)業(yè)管理水平提高，社會(huì )化要求政府規定房地產(chǎn)企業(yè)所直屬的物業(yè)管理公司必須走向社會(huì );同時(shí)物業(yè)管理的社會(huì )化還表現在它需要全社會(huì )的參與、監督，才能健康、順利地發(fā)展。市場(chǎng)化是相對于行政化而言，指物業(yè)的管理機構是市場(chǎng)的主體，即企業(yè)化的機構一物業(yè)管理公司，而不是行政的管理組織;市場(chǎng)化要求物業(yè)管理的運行要按照市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展規律的要求進(jìn)行，物業(yè)管理公司是自負盈虧的、獨立的企業(yè)法人，其經(jīng)營(yíng)利潤的多少由市場(chǎng)來(lái)決定，而不能人為地制定保本微利經(jīng)營(yíng)原則，抑制其活力，影響物業(yè)管理的發(fā)展;市場(chǎng)化要求物業(yè)管理公司迎接市場(chǎng)的挑戰，加強自身建設、開(kāi)展多元化經(jīng)營(yíng)與服務(wù)活動(dòng)，尋求合理的利潤增長(cháng)點(diǎn)，同時(shí)，市場(chǎng)化還表現在管理與服務(wù)費用的標準取決于市場(chǎng)，取決于不同時(shí)期人們的收人和消費水平。
2.早期介人有礙于社會(huì )專(zhuān)業(yè)化的發(fā)展進(jìn)程，破壞社會(huì )分工。早期介人的良好愿望值得肯定，但其內涵中行使部分建設監理之責，會(huì )直接影響物業(yè)管理社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化發(fā)展目標。物業(yè)管理公司介人設計、施工、驗收，易使物業(yè)生產(chǎn)階段的管理工作發(fā)生不規范行為，也使政府房管部門(mén)轉制而來(lái)的物業(yè)管理難以真正進(jìn)人物業(yè)管理市場(chǎng)，也就更難以使整個(gè)行業(yè)走人市場(chǎng)，自覺(jué)提高服務(wù)意識、規范服務(wù)行為、提高服務(wù)質(zhì)量，參加物業(yè)管理市場(chǎng)競爭。對于那些開(kāi)發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理子公司，早期介人不利于他們脫離母公司參加市場(chǎng)競爭，公司經(jīng)營(yíng)利潤的多少與物業(yè)管理量的多少、質(zhì)量好壞無(wú)關(guān)，也就阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)的形成。并且在我國物業(yè)管理水平還不發(fā)達的今天，早期介人使得物業(yè)管理公司在物業(yè)的生產(chǎn)階段投人人財物，必然減少了相應的物業(yè)管理投人，就會(huì )影響物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化水平的提高，并會(huì )增加物業(yè)管理的成本。
3.早期介人易產(chǎn)生物業(yè)管理企業(yè)被提前解聘的現象。早期介人的物業(yè)管理公司，是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)招標或其他形式選聘的，但實(shí)際上，物業(yè)企業(yè)工作的好壞主要應得到業(yè)主的認可。物業(yè)建成后，住戶(hù)進(jìn)住，并成立了業(yè)主委員會(huì )，但物業(yè)公司與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )之間并沒(méi)有什么協(xié)議約定，因此，往往會(huì )出現業(yè)主及業(yè)主委員會(huì )對前期介人的物業(yè)管理公司不了解、不滿(mǎn)意以至不認可，并提前解聘物業(yè)公司的情況，繼而雙方產(chǎn)生糾紛。業(yè)主為此要付出代價(jià)，物業(yè)管理企業(yè)在其同行中的信譽(yù)也會(huì )因此受到直接影響，進(jìn)而影響到物業(yè)企業(yè)以后物業(yè)管理權的承接。
4.從市場(chǎng)競爭力的角度看，早期介人也不利于物業(yè)管理公司的成長(cháng)，競爭能力的提高。早期介人只是對新建項目而言，一個(gè)成熟的物業(yè)管理市場(chǎng)機制，要求物業(yè)管理公司具有在任何情況下的競爭能力，試想，若一個(gè)住宅小區中的物業(yè)公司由于種種原因被解聘，業(yè)主重新招聘物業(yè)公司時(shí)，對于物業(yè)公司而言，所面臨的也是一個(gè)新情況、新問(wèn)題。一個(gè)成熟的物業(yè)公司應該具備應付處理各種問(wèn)題和面對新問(wèn)題、新環(huán)境的能力。因此，從這個(gè)角度考慮，早期介人對培養物業(yè)公司的競爭能力，適應市場(chǎng)化要求是不利的。
5.物業(yè)公司代開(kāi)發(fā)商受過(guò)現象將進(jìn)一步加重。由于物業(yè)公司與業(yè)主之間無(wú)協(xié)議約定，因此，物管公司能做什么，該做什么，住戶(hù)并不清楚。加之，由于物業(yè)公司的早期介入，更易使業(yè)主產(chǎn)生誤解，對物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商的責任界限更加劃分不清，業(yè)主遇上什么麻煩都找物業(yè)公司，物業(yè)公司沒(méi)法解決時(shí)，往往就會(huì )引起住戶(hù)的不滿(mǎn)，造成物業(yè)公司與住戶(hù)之間的矛盾不斷加深。
三、觀(guān)點(diǎn)與建議
1.筆者認為，在物業(yè)管理市場(chǎng)化不太發(fā)達或市場(chǎng)機制未完全建立起來(lái)之前，物業(yè)管理的早期介人是有必要的，它對建立物業(yè)管理的良好秩序，鍛煉隊伍提高能力，增強物業(yè)企業(yè)的信心，為完全進(jìn)入市場(chǎng)打下基礎，培養其適應市場(chǎng)的能力是大有好處的。
2.隨著(zhù)物業(yè)管理市場(chǎng)的逐步形成和完善，物業(yè)管理企業(yè)的日漸成熟，管理經(jīng)驗的日益豐富，市場(chǎng)競爭能力不斷提高，物業(yè)管理公司可不必早期介人，而是在法規的規范下，物業(yè)管理公司通過(guò)競爭取得管理的資格.按照市場(chǎng)機制來(lái)運作。
3.物業(yè)公司應培養不必早期介人而能順利接管物業(yè)適應市場(chǎng)的能力。而且，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、監理公司也應按照市場(chǎng)規范化和社會(huì )專(zhuān)業(yè)化的要求，完成自己的職責。當然，作為政府，在法制的建設上也要進(jìn)一步的細化和完善，約束各專(zhuān)業(yè)企業(yè)的行為。為市場(chǎng)的規范化、社會(huì )化和專(zhuān)業(yè)化提供一個(gè)良好的法制環(huán)境。
4.可學(xué)習國外的經(jīng)驗，采用顧問(wèn)式的管理。利用物業(yè)管理與咨詢(xún)公司多年經(jīng)營(yíng)與管理的專(zhuān)業(yè)知識和實(shí)踐經(jīng)驗，向發(fā)展商提供物業(yè)項目全案或單項的顧問(wèn)咨詢(xún)、階段性的顧問(wèn)服務(wù)等方式，至于做顧問(wèn)工作的物業(yè)企業(yè)是否接管該物業(yè)的管理，則應按規范化的原則進(jìn)行市場(chǎng)化運作。
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