淺談石化油田企業(yè)礦區物業(yè)企業(yè)成本管理成本管理論文
我國石化油田企業(yè)礦區物業(yè)管理方興未艾，當前還存在著(zhù)一些問(wèn)題。本文從石油物業(yè)管理的發(fā)展現狀以及我國石化集團在物業(yè)管理上的不足入手，針對化油田企業(yè)礦區物業(yè)企業(yè)成本管理方面提出了一些應對對策。
引言
就石化行業(yè)經(jīng)營(yíng)的田、煉油化工企業(yè)屬于典型的獨立工礦企業(yè)，由于社會(huì )經(jīng)濟、地理環(huán)境和生產(chǎn)的特點(diǎn)所決定，然而石油企業(yè)分布遠離城市，居民居住分散，需要建設“自給自足”，全面方便的社會(huì )服務(wù)體系，在新的國際形勢下，國家對石油石化這樣缺乏城市依托的獨立工礦區的物業(yè)管理系統提出了新的要求。石化集團進(jìn)行的物業(yè)管理尚處于探索起步階段，受職工的收入水平不高，居民的支付能力不足，以及長(cháng)期以來(lái)行政型、福利型觀(guān)念影響，礦區目前還未能支持物業(yè)管理公司自立生存，物業(yè)公司尚未建立起企業(yè)化經(jīng)營(yíng)、社會(huì )化服務(wù)、自立生存的良性發(fā)展的機制。物業(yè)管理經(jīng)費經(jīng)常要依賴(lài)行政補貼，因此，對石化油田企業(yè)礦區物業(yè)企業(yè)成本管理研究很有必要。
一、獨立工礦區物業(yè)管理的定位和基本思路
應職工群眾對改善居住環(huán)境質(zhì)量要求，促進(jìn)礦區經(jīng)濟和文化繁榮的目的，物業(yè)管理向業(yè)主提供有效且經(jīng)濟的服務(wù)，最大限度的提升和發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值和最大效用，為居民提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)獲得合理報償。
物業(yè)管理從獨立工礦企業(yè)的實(shí)際出發(fā)，循序漸進(jìn)、分步運作，努力促進(jìn)物業(yè)管理方式從行政管理型向經(jīng)營(yíng)管理型轉變，服務(wù)性質(zhì)由職工福利型向市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)型轉變，經(jīng)費來(lái)源以單位支付為主向居戶(hù)支付為主轉變，服務(wù)方式由內部封閉型向社會(huì )開(kāi)放型轉變，實(shí)現物業(yè)管理經(jīng)濟目標和社會(huì )目標的協(xié)調發(fā)展。
二、石化油田企業(yè)礦區物業(yè)企業(yè)成本管理的探索和實(shí)踐
從1999年開(kāi)始，國家陸續對石化集團對內部業(yè)務(wù)和資產(chǎn)進(jìn)行了重組，以求適應國際化競爭，獲得更廣闊的發(fā)展空間。物業(yè)系統是社會(huì )服務(wù)部分的主要內容也進(jìn)行了改革嘗試。取得了一定的進(jìn)展。
1、形成了專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理隊伍
到2000年底，石化集團社會(huì )服務(wù)系統擁有固定資產(chǎn)原值200多億元，從事物業(yè)管理工作的人員達到近8萬(wàn)人。根據重組改制的要求，企業(yè)辦社會(huì )服務(wù)部分的人員、資產(chǎn)從原來(lái)的主營(yíng)生產(chǎn)單位分離出來(lái)，組建了專(zhuān)門(mén)的社區管理和服務(wù)機構。分級分片設立公共事業(yè)管理部門(mén)，社區管理中心，物業(yè)管理公司或物業(yè)管理站，有序管理負責居民小區生活。減少了冗余閑置人員，提高了工作效率，也降低了石化油田企業(yè)礦區物業(yè)企業(yè)成本。
2、新的經(jīng)營(yíng)運行機制
物業(yè)公司按照關(guān)聯(lián)交易的原則實(shí)行新的經(jīng)營(yíng)運行機制，經(jīng)費來(lái)源要規范合理、成本明晰、費用開(kāi)支透明。
定期對物業(yè)管理單位實(shí)行獨立核算，實(shí)行以滿(mǎn)意率指標為主的綜合考核。支付結算需要主營(yíng)單位與物業(yè)管理公司、站共同簽認制度。
3、形成合理的服務(wù)定價(jià)機制
定價(jià)是雙方關(guān)注的焦點(diǎn)。服務(wù)價(jià)格確定要依據國家規定的價(jià)格，沒(méi)有國家規定價(jià)格的按市場(chǎng)價(jià)格，都沒(méi)有的按照實(shí)際成本+合理利潤定價(jià)，要嚴格遵循公正、公平、公開(kāi)的精神。
物業(yè)管理改革的實(shí)踐證明，對獨立工礦企業(yè)的居民小區實(shí)行物業(yè)管理，改革效果喜人，得到了主營(yíng)單位和廣大居民的支持擁護。
小區環(huán)境的綜合治理，治安、環(huán)衛、綠化、交通、消防管理等日常生活服務(wù)水平都有所提高，礦區經(jīng)常組織開(kāi)展健康有益的康樂(lè )活動(dòng)，居民的生活質(zhì)量、文化水平有了顯著(zhù)的提高。在創(chuàng )建文明居住小區的過(guò)程中，通過(guò)調動(dòng)居民的參與，改變了以前各自為政、重復建設的狀態(tài)，居住小區統一合理建設，資源配置更為優(yōu)化，從根本上減少了石化企業(yè)物業(yè)管理的人力、物力降低了管理成本。同時(shí)，實(shí)行物業(yè)管理，石化企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)就能與社會(huì )服務(wù)系統的分離，解放了主營(yíng)單位的生產(chǎn)力，主營(yíng)單位徹更能集中精力抓好生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)了生產(chǎn)發(fā)展和經(jīng)濟效益的提高。也避免了過(guò)去存在的生活后勤擠占生產(chǎn)成本問(wèn)題。
三、獨立工礦企業(yè)物業(yè)管理發(fā)展模式探討
石化集團大多數石油化工企業(yè)的物業(yè)管理雖然已經(jīng)成立專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理機構和管理隊伍，通過(guò)物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化降低物業(yè)成本，但距離實(shí)行產(chǎn)業(yè)化發(fā)展、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)化運作還有一定差距。將物業(yè)管理經(jīng)費來(lái)源以產(chǎn)權單位支付為主、個(gè)人繳納為輔，向暗補改明補，進(jìn)入個(gè)人工資總額，由個(gè)人支付物業(yè)管理費用的過(guò)程中，筆者認為，獨立工礦企業(yè)的物業(yè)管理應采取以下的發(fā)展模式和策略：
1、走“建管一體化”之路，建管一體化是對房地產(chǎn)項目從開(kāi)發(fā)建設、銷(xiāo)售到售后管理，實(shí)行一體化運作，良好管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng )造開(kāi)發(fā)商信譽(yù)和品牌、以提升物業(yè)價(jià)值、進(jìn)而促進(jìn)商品房的銷(xiāo)售、取得良好的經(jīng)濟效益，反過(guò)來(lái)再為物業(yè)管理提供必要的經(jīng)費支持。隨著(zhù)實(shí)物性分房取消、實(shí)行貨幣化分配，隨著(zhù)我國住房制度改革的到位，在獨立工礦企業(yè)取消實(shí)物性分房、實(shí)行貨幣化分配之后，實(shí)行以建養業(yè)、以業(yè)促建的良性發(fā)展機制是獨立工礦企業(yè)物業(yè)管理發(fā)展之初的必經(jīng)之路。
2、物獨立工礦企業(yè)物業(yè)公司生存發(fā)展的最大障礙是收入來(lái)源不足，市場(chǎng)服務(wù)不發(fā)育。拓寬收入渠道，彌補經(jīng)費不足，利用礦企業(yè)物業(yè)公司大多為郊區，缺乏社區服務(wù)項目的環(huán)境，發(fā)展居住小區的社區服務(wù)業(yè)。物業(yè)公司可以發(fā)揮自身優(yōu)勢組織開(kāi)展各種形式的家政服務(wù)、養老服務(wù)、餐飲服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、教育培訓服務(wù)、醫療衛生服務(wù)、文化體育服務(wù)、家庭裝飾服務(wù)、房屋出租等內容，既可以方便居民的生活，又能增加收入來(lái)源。
3、走精干高效之路，實(shí)現管理手段現代化、服務(wù)方式社會(huì )化。技術(shù)含量不高、以自我服務(wù)為主。隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展和技術(shù)進(jìn)步，物業(yè)管理將實(shí)現由勞動(dòng)密集型行業(yè)向信息技術(shù)方向提升管理手段。因此，物業(yè)管理公司在市場(chǎng)經(jīng)濟的條件下用信息技術(shù)提升傳統管理手段，減少不必要的冗余人員，走社會(huì )化服務(wù)、精干高效管理之路。
4、獨立石化工礦區居民區分散、規模小，物業(yè)管理機構往往按居住區設置，要實(shí)現優(yōu)化資源配置、降低管理成本就要走規�；l(fā)展之路。兼并、重組眾多小而雜的物業(yè)管理公司，集中資源，降低成本，形成較好的規模效益。
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