淺談物業(yè)管理成本控制現狀與方法
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摘要：改革開(kāi)放以來(lái)，我國的社會(huì )經(jīng)濟得到不斷的發(fā)展，人們的物質(zhì)生活水平不斷提高，對物業(yè)管理的要求也越來(lái)越高，相應地促進(jìn)了物業(yè)管理的快速發(fā)展，同時(shí)，近幾年隨著(zhù)我國的房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，也促進(jìn)了物業(yè)管理行業(yè)的全面、系統的發(fā)展。但，隨著(zhù)外資企業(yè)對我國物業(yè)管理行業(yè)的不斷滲入，各物業(yè)管理企業(yè)之間的競爭變得日益激烈。目前，我國各個(gè)物業(yè)管理企業(yè)面臨的一個(gè)非常嚴峻的問(wèn)題就是，管理成本越來(lái)越高，收益卻不見(jiàn)其增，因此，物業(yè)管理成本的控制在企業(yè)的管理中非常的重要。因此，為了化解物業(yè)管理企業(yè)中的經(jīng)營(yíng)的壓力，在日益激烈的市場(chǎng)競爭中占據有利的地位，并且能夠立于不敗之地，就必須對物業(yè)管理的成本控制現狀加以分析，并探究出有效的途徑對其進(jìn)行解決。本文主要論述的就是物業(yè)管理成本的控制現狀以及嘗試探究了如何加強物業(yè)企業(yè)的成本管理。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;成本控制;現狀與方法
1、引言
實(shí)現不加大企業(yè)的管理成本和不增加業(yè)主負擔的情況下，保證物業(yè)管理企業(yè)的可持續發(fā)展是每一個(gè)渴望發(fā)展的物業(yè)管理企業(yè)的目標。成本的控制是企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理的過(guò)程中的一個(gè)十分重要的因素。通常來(lái)說(shuō)，一個(gè)企業(yè)所具有的較大的優(yōu)勢就是在于最大程度地對成本進(jìn)行有效的控制。一般而言，企業(yè)的成本費用是指全部用于生產(chǎn)的費用，也就是包括企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)時(shí)的各種耗費。但是，目前我國的物業(yè)企業(yè)面臨一個(gè)非常嚴峻的問(wèn)題就是管理成本越來(lái)越高，嚴重威脅企業(yè)的可持續發(fā)展。因此，有效的控制物業(yè)的管理成本，對物業(yè)行業(yè)提高投資收益以及使其能夠在日益激烈的行業(yè)競爭中立于不敗之地等十分重要。
2、物業(yè)管理成本概述
根據與客戶(hù)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同對小區內的房屋以及各項配套的公共設施、產(chǎn)地等進(jìn)行日常的維修與維護，同時(shí)保證小區內的環(huán)境質(zhì)量、對小區內的秩序進(jìn)行有效地維護等是物業(yè)管理企業(yè)的主要工作。
物業(yè)管理的成本就是在物業(yè)管理公司在給社區提供各種物業(yè)服務(wù)時(shí)產(chǎn)生的各種費用。這些費用主要包括對物業(yè)維修時(shí)所用的機器的費用、維修用的材料的費用以及支付的勞動(dòng)力的費用等方面。物業(yè)管理企業(yè)的生產(chǎn)費用也就是物業(yè)企業(yè)的一定的時(shí)期內發(fā)生的并用貨幣表現出來(lái)的生產(chǎn)費用。物業(yè)企業(yè)的管理成本可以根據不同的標準將其劃分為不同的類(lèi)別。通常情況下，物業(yè)管理企業(yè)的管理成本主要有對管理人員以及服務(wù)人員的工資的發(fā)放、福利費、公共設施的日常的維修與維護的費用、社區內綠化的管理費用、為保證社區內的環(huán)境質(zhì)量的花費、社區內保安的費用、社區民眾的文化活動(dòng)的費用以及物業(yè)單位固定的資產(chǎn)折舊費和法定的稅費等。另外，物業(yè)管理的成本從物業(yè)管理企業(yè)的工作內容能夠得知，它的特點(diǎn)是點(diǎn)多、面廣、線(xiàn)長(cháng)。對于不同的社區，同一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)類(lèi)型不同，那是因為不同的社區，大小不一、新舊程度不同，而且，不同社區的客戶(hù)要求也不盡相同，另外，其收費標準也不一樣，物業(yè)管理企業(yè)的日常事物繁多，導致了物業(yè)管理企業(yè)對成本的控制難度很大，而且對實(shí)行統一的管理標準也非常難。
3、物業(yè)管理的成本控制現狀
物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理時(shí)的成本是包括很多方面的，為了減少企業(yè)的管理成本，提高投資及經(jīng)濟效益，就必須對我國的物業(yè)管理的成本控制的現狀進(jìn)行分析，進(jìn)而有針對性的提出各種合理有效的措施，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的健康以及可持續發(fā)展。
3.1設備管理成本高
在物業(yè)的管理中，各項成本中彈性最大，變化也最大的成本就是設備的管理成本。一般而言，設備的管理成本主要包括設備的運行、維修以及養護等所需要的成本。物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)時(shí)，要在注意設備的正常運行的同時(shí)，也要特別對設備的維修以及養護等進(jìn)行關(guān)注，重點(diǎn)關(guān)注設備的維修與養護，但也要對設備在運行時(shí)職工合理的維修計劃，做好每個(gè)月對設備進(jìn)行維修和養護的計劃與工作，同時(shí)做好設備運行的情況和控制。在設備的運行中，對設備進(jìn)行定期的養護是一種及其省錢(qián)的的管理方法，保證設備的正常運行是物業(yè)管理的一個(gè)重要的思想。在對設備進(jìn)行管理時(shí)，要定期的進(jìn)行養護，避免設備產(chǎn)生較大的問(wèn)題，同時(shí)，可以指定一些支出指標來(lái)控制設備的管理成本。
3.2公共辦公成本及其問(wèn)題
物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)采取一系列的措施機制，例如轉變采購機制，把原來(lái)的自己購買(mǎi)相關(guān)配置轉變成統一的由經(jīng)理辦公室進(jìn)行購買(mǎi)、管理以及發(fā)放，從最大程度上避免浪費情況的發(fā)生。另外，可以采取一定的獎懲機制，培養職工的節約意識，并使其養成良好的習慣，從而減少物業(yè)管理企業(yè)中的公共辦公成本的支出，對物業(yè)管理的成本進(jìn)行有效地控制。通常情況下，物業(yè)管理企業(yè)會(huì )在追求適當的成本的同時(shí)提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，但是會(huì )造成相當大的成本，這樣就造成了只有物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量的改善并沒(méi)有造成服務(wù)管理的改善，總之會(huì )對其造成物業(yè)企業(yè)的管理缺乏整體性的改善等問(wèn)題。
3.3社區配套設施不完備且管理難度大
隨著(zhù)我國改革開(kāi)放的不斷深入，我國的房地產(chǎn)事業(yè)也得到了較為迅猛的發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)也逐漸得到發(fā)展，但是也存在社區內的配套設施不完備的問(wèn)題。有些社區在建設的早期對日常的物業(yè)管理缺少規劃，致使社區內的配套設備不完善，對客戶(hù)的各種硬性需要也難以滿(mǎn)足。比如說(shuō)有些社區的機動(dòng)車(chē)位少以及綠化的面積也少等一系列基礎設施問(wèn)題，從而對社區配套設備的管理難度加大，進(jìn)而增加了物業(yè)管理的成本。
3.4管理方式簡(jiǎn)單
目前，我國的大多數的物業(yè)管理企業(yè)都存在管理方式簡(jiǎn)單的問(wèn)題，因為它們提供的是一種比較粗放式的服務(wù)，其管理服務(wù)水平低下，管理中采用的大多都是人工手段，由此會(huì )產(chǎn)生很多的人力以及物力，另一方面，隨著(zhù)我國社會(huì )生活水平的不斷提高，勞動(dòng)力的成本也隨著(zhù)人們生活水平的提高而提高，而且客戶(hù)的需求也變得越來(lái)越高，從而致使了物業(yè)管理企業(yè)的成本增加。
4、加強物業(yè)企業(yè)成本管理的措施
物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)屬于第三產(chǎn)業(yè)，是服務(wù)性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)，我國的物業(yè)管理經(jīng)常會(huì )受到各種因素的影響，從而造成物業(yè)管理成本的增加等問(wèn)題。由于管理成本的不斷增加，對我國物業(yè)管理企業(yè)的長(cháng)期穩定、快速的發(fā)展產(chǎn)生極其不利的影響。因此，要對物業(yè)企業(yè)的成本進(jìn)行有效的管理。
4.1加強人力資源管理，降低人力資本的支出
加強人力資源的管理，在物業(yè)企業(yè)的服務(wù)管理中加強對現代科技的運用，從而減少對人力資源的使用，降低人力資本的輸出，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率。加強人力資源的管理就要對物業(yè)企業(yè)的員工的政治、文化、技術(shù)等方面的素質(zhì)進(jìn)行強化，同時(shí)在物業(yè)的服務(wù)過(guò)程中，加大科技的投入力度;還要對物業(yè)企業(yè)的內部加強管理，發(fā)揮科學(xué)技術(shù)的作用，并對企業(yè)員工進(jìn)行精兵減制;加大對企業(yè)員工的管理力度，建立健全勞動(dòng)管理的制度，提高勞動(dòng)的效率和質(zhì)量;合理的使用勞動(dòng)力并適時(shí)對其進(jìn)行調配�？傊�，加強人力資源的管理，充分地發(fā)揮人力資源的作用并科學(xué)的調配勞動(dòng)力，同時(shí)發(fā)揮科學(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力的作用，從而最大限度地降低物業(yè)企業(yè)對人力資源的支出，提高物業(yè)企業(yè)的管理水平以及盈利水平。
4.2控制作業(yè)成本
目前，我國的物業(yè)管理企業(yè)的管理方式比較簡(jiǎn)單，一般情況下，企業(yè)對成本的控制也很簡(jiǎn)單。每個(gè)物業(yè)管理服務(wù)的項目都受不同因素的影響和制約，比如說(shuō)受到不同地域文化的影響，不同的合作方的不同的要求等，因此每個(gè)項目都有其不同于其他項目的方法。作業(yè)的成本控制不是以各個(gè)項目為核算的對象，而是以作業(yè)為核算的對象的，因此，有利于從整體上對作業(yè)或者員工工作的成本進(jìn)行有效地控制。對作業(yè)的成本進(jìn)行有效地控制，一方面有利于物業(yè)管理企業(yè)加強對業(yè)主的服務(wù)水平，形成一種把業(yè)主作為工作的中心的管理思想，而評價(jià)成本管理水平的標準則是資源的消耗是否對業(yè)主價(jià)值的增值造成影響，另一方面，有利于物業(yè)管理企業(yè)加強對管理成本的控制，提高物業(yè)企業(yè)的成本效益。
4.3采用多元化的經(jīng)營(yíng)模式
物業(yè)管理企業(yè)的利潤往往很小，為了提高企業(yè)的盈利水平，降低物業(yè)企業(yè)的管理成本，除了企業(yè)最基本的服務(wù)項目之外，也可以讓企業(yè)利用自身的有利之處，與其他和物業(yè)管理行業(yè)有著(zhù)緊密聯(lián)系的行業(yè)加強合作，采用多元化的經(jīng)營(yíng)模式，從而達到降低企業(yè)管理成本的目的，提高企業(yè)的盈利水平。多元化經(jīng)營(yíng)是一種合理有效的方法，因為它既能為企業(yè)提供更高的利潤，而且還能給業(yè)主提供更好的服務(wù)。
5、結束語(yǔ)
隨著(zhù)我國的改革開(kāi)放的不斷深入，房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，我國的物業(yè)管理企業(yè)迅速發(fā)展起來(lái)。但仍然存在各種問(wèn)題需要我們不斷地進(jìn)行探索，并尋找合理有效的方法加以解決。我國的物業(yè)管理企業(yè)是一個(gè)以服務(wù)為宗旨，以經(jīng)營(yíng)為手段的綜合性的盈利組織�？傊�，我國的物業(yè)管理企業(yè)要在秉承以人為本的思想理念的同時(shí)，對企業(yè)的管理成本進(jìn)行有效的控制，從而提高經(jīng)濟效益，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的長(cháng)期穩定以及可持續的發(fā)展。
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