物業(yè)公司企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理論文
第1篇：淺議物業(yè)管理公司全面預算管理的應用
物業(yè)公司企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的服務(wù)性質(zhì)特點(diǎn)決定了全面預算管理方法同樣要以“細”為起點(diǎn)，做到細致入微，對每一崗位、部門(mén)的每一項具體業(yè)務(wù)，都建立起一套相應的成本預算方法，將財務(wù)管理的觸角延伸到公司的各個(gè)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，拓展財務(wù)管理與服務(wù)職能，才能夠實(shí)現財務(wù)管理“零”死角，挖掘會(huì )計核算的潛在價(jià)值�？傊�，全面預算管理已經(jīng)成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立和完善現代企業(yè)管理體系不可或缺的重要管理模式。
一、物業(yè)公司應用全面預算管理的必要性
�。ㄒ唬⿲�(shí)現集團整體預算目標的要求
只有應用全面預算管理，以計劃的形式對組織內部各部門(mén)、各單位的各種財務(wù)及非財務(wù)資源進(jìn)行分配、考核、控制，有效地組織和協(xié)調企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，才能夠把集團整體預算目標具體化，作為公司的奮斗目標去實(shí)現。
�。ǘ┙F代企業(yè)制度的要求
現代企業(yè)制度的要旨是建立健全科學(xué)的.組織管理體系、領(lǐng)導體制和經(jīng)營(yíng)管理制度，全面預算管理無(wú)疑是其不可或缺的重要管理模式。它通過(guò)業(yè)務(wù)、資金、信息、人才的整合，明確適度的分權授權，戰略驅動(dòng)的業(yè)績(jì)評價(jià)等，來(lái)實(shí)現企業(yè)的資源合理配置并真實(shí)的反映出企業(yè)的實(shí)際需要，進(jìn)而對作業(yè)協(xié)同、戰略貫徹、經(jīng)營(yíng)現狀與價(jià)值增長(cháng)等方面的最終決策提供支持。
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通過(guò)全面預算管理，才能夠確保企業(yè)一系列經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和財務(wù)工作得到事前控制，事中管理，事后分析，最大程度發(fā)揮財務(wù)管理對公司戰略推進(jìn)和業(yè)務(wù)發(fā)展的決策支持與服務(wù)功能，幫助企業(yè)提升核心競爭力。
二、物業(yè)公司實(shí)施全面預算管理的應用策略
�。ㄒ唬┤骖A算管理體系的分解
物業(yè)公司整體預算目標的確定，其步驟包括：一是物業(yè)公司根據集團公司對物業(yè)公司的戰略規劃定位，編制年度經(jīng)營(yíng)管理方案，在此基礎上初步確定年度預算目標；二是集團公司根據整體生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計劃的需要，審批并下達年度預算目標和相應經(jīng)營(yíng)考核指標。
物業(yè)公司各項目預算目標的確定，即橫向分解，其步驟包括：一是物業(yè)公司各項目根據公司對項目的星級定位及自身發(fā)展規劃定位，編制項目年度經(jīng)營(yíng)管理方案，在此基礎上初步確定年度預算目標；二是公司根據整體生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計劃的需要，審批并下達各項目年度預算目標和相應經(jīng)營(yíng)考核指標。第三層面，物業(yè)公司各專(zhuān)業(yè)職能部門(mén)預算目標的確定，即縱向分解，其步驟包括：一是各專(zhuān)業(yè)職能部門(mén)根據公司年度質(zhì)量目標制定各專(zhuān)業(yè)項目的年度質(zhì)量目標，在各項目年度經(jīng)營(yíng)管理方案基礎上，結合各項目類(lèi)型特點(diǎn)，發(fā)展階段，初步確定專(zhuān)業(yè)項目年度預算目標；二是公司根據整體生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計劃的需要，審批并下達各專(zhuān)業(yè)項目年度預算目標和相應經(jīng)營(yíng)考核指標。
�。ǘ┤骖A算管理體系的建立
一家成熟運營(yíng)多年的綜合型物業(yè)公司，不僅囊括不同物業(yè)類(lèi)型，即使同一物業(yè)類(lèi)型，亦處于不同發(fā)展階段，因此，提供的服務(wù)重點(diǎn)不同，針對不同的物業(yè)類(lèi)型、硬件條件和經(jīng)營(yíng)收益情況，制定和實(shí)施不同的服務(wù)標準，相應的管理服務(wù)方案、工作流程亦有差異。通常情況下，根據公司組織架構設置及職能部門(mén)職責分布，建立全面預算管理體系。全面預算管理體系主要由經(jīng)營(yíng)收入預算，經(jīng)營(yíng)成本預算，目標利潤構成。
1、經(jīng)營(yíng)收入預算
物業(yè)公司全面預算編制起點(diǎn)是經(jīng)營(yíng)收入預算。物業(yè)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入由物業(yè)綜合服務(wù)費、車(chē)位費、車(chē)位服務(wù)費、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所租金收入及其他特約服務(wù)收入組成。其中，物業(yè)綜合服務(wù)費收入比例一般在七八成以上，是收入預算編制的關(guān)鍵控制點(diǎn)。
2、經(jīng)營(yíng)成本預算
物業(yè)公司全面預算編制重點(diǎn)是經(jīng)營(yíng)成本預算。從工作流程、節點(diǎn)入手，物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)成本主要由八大基本投入項目構成，即人工成本（管理服務(wù)人員的工資、社保和福利費）、辦公費（通訊及交通差旅費、辦公用品及報刊費、辦公水電費、辦公及服務(wù)設備攤銷(xiāo)、培訓費用及其他）、公共設施設備運行維護費、秩序維護費（安防費）、保潔費、綠化費、管理費、其他成本費用等。
3、目標利潤
物業(yè)公司全面預算編制核心是目標利潤。物業(yè)管理公司主要根據項目特點(diǎn)制定項目運營(yíng)管理辦法，采用”獨立核算、自負盈虧、確保經(jīng)營(yíng)目標”經(jīng)營(yíng)方式，建立各項目、各業(yè)務(wù)利潤指標體系，以月、季度、半年、年度為時(shí)間節點(diǎn)，繪制各類(lèi)指標完成進(jìn)度表，以項目經(jīng)營(yíng)管理目標責任書(shū)約定的項目經(jīng)營(yíng)目標最低利潤為目標利潤。
�。ㄈ┤骖A算管理體系的過(guò)程控制
1、建立專(zhuān)業(yè)精細的物業(yè)管理項目收支系統
通用財務(wù)軟件僅僅作為公司總體預算編制和控制工具，遠遠不能滿(mǎn)足內部深度控制和過(guò)程實(shí)時(shí)管理的需求，為此，物業(yè)公司必須引入先進(jìn)的信息系統軟件，建立專(zhuān)業(yè)精細的物業(yè)管理項目收支系統服務(wù)，對各項目、各環(huán)節的預算執行情況進(jìn)行跟蹤監控，及時(shí)發(fā)現預算執行偏差。
2、建立橫向縱向相結合的會(huì )計核算系統
在通用一級會(huì )計核算基礎上，按照物業(yè)管理公司服務(wù)專(zhuān)項內容確定經(jīng)營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)成本項目及相關(guān)代收代支項目，建立相應二級、三級科目，在縱向上與專(zhuān)業(yè)項目職能部門(mén)關(guān)聯(lián)控制，在橫向上設置各項目輔助核算系統，切實(shí)做到每一個(gè)管理項目真正意義上的獨立核算，建立一套與全面預算管理體系配套的科學(xué)完善的會(huì )計核算系統。
3、編制各項目經(jīng)營(yíng)收支報表
通用財務(wù)報表反映了物業(yè)公司當期整體經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)狀況，但遠遠不能滿(mǎn)足對經(jīng)營(yíng)收支細項精準管理的需求，為此，物業(yè)公司必須專(zhuān)門(mén)編制各項目經(jīng)營(yíng)收支報表，作為各級各類(lèi)人員參與執行全面預算管理的依據。
第2篇：盤(pán)錦市住宅小區物業(yè)管理存在的問(wèn)題和解決策略探析
一、存在的問(wèn)題：
從某種意義上說(shuō)我市的物業(yè)管理市場(chǎng)尚未形成，但這并不是說(shuō)沒(méi)有物業(yè)管理市場(chǎng)，而是這個(gè)市場(chǎng)是無(wú)序而不規范的，是存在很多問(wèn)題的市場(chǎng)。造成這些問(wèn)題的根源涉及到業(yè)主和物業(yè)公司。
1.業(yè)主
(1)業(yè)委會(huì )組建困難，行使權利阻力大
中國的物業(yè)管理行業(yè)普遍存在市場(chǎng)主體缺位的問(wèn)題，在物業(yè)管理市場(chǎng)中只有物業(yè)管理企業(yè)，而業(yè)主的主體地位沒(méi)有得到認可，所以現今的物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展并不完善。正因為單獨的業(yè)主不具備完全參與市場(chǎng)的條件，所以必須有代表業(yè)主利益的主體參與到這個(gè)市場(chǎng)中來(lái)，市場(chǎng)才算真正形成。這個(gè)主體就是由業(yè)主民主選舉產(chǎn)生的業(yè)委會(huì )。根據我國《物業(yè)管理條例》的規定，業(yè)委會(huì )是維護本區域產(chǎn)權人合法權益的組織，有權代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同并監督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。盤(pán)錦市業(yè)委會(huì )的實(shí)際情況怎樣呢？據統計我市現有的一百五十多個(gè)住宅小區中目前只有八十多個(gè)小區成立了業(yè)委會(huì )，這顯然不合理。
(2)業(yè)主維權過(guò)度
問(wèn)卷調查顯示，業(yè)主抱怨物業(yè)公司的同時(shí)，物業(yè)公司也一肚子委屈。很多物業(yè)公司反映，業(yè)委會(huì )存在越權履職、維權過(guò)度等問(wèn)題。第一、業(yè)委會(huì )自定的規范無(wú)法有效調控。比如有的小區因為業(yè)主與物業(yè)公司在一些問(wèn)題上發(fā)生矛盾，業(yè)委會(huì )沒(méi)有與物業(yè)及時(shí)溝通就鼓動(dòng)業(yè)主拒交物業(yè)費，最后導致物業(yè)對業(yè)主斷水斷電，嚴重影響了正常的生活秩序。
第二、部分業(yè)主和業(yè)委會(huì )法制意識淡薄。有的業(yè)委會(huì )拿著(zhù)雞毛當令箭，對物業(yè)公司采取對立態(tài)度，稍有不滿(mǎn)就鼓動(dòng)業(yè)主解聘物業(yè)公司，導致業(yè)主與物業(yè)公司關(guān)系惡化，問(wèn)題卻得不到實(shí)質(zhì)解決。第三、部分業(yè)主過(guò)度維權，凡事都找物業(yè)公司，解決不了就是管理不好，動(dòng)輒不交管理費，出了事故就向物業(yè)公司索賠。
2.物業(yè)管理企業(yè)
(1)從業(yè)人員良莠不齊
據筆者的了解，目前我市物業(yè)管理公司的工作人員大部分來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、建筑施工企業(yè)、部隊轉業(yè)軍人或下崗工人，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員很少。大部分物業(yè)公司對從業(yè)人員沒(méi)有一套行之有效的考核標準和辦法，很少對員工進(jìn)行專(zhuān)業(yè)技術(shù)培訓和職業(yè)道德教育，服務(wù)工作很難到位。甚至出現工作人員與業(yè)主對罵對打的事情。專(zhuān)業(yè)人才的缺乏，已嚴重制約了我市物業(yè)管理行業(yè)向高水平發(fā)展。
(2)未實(shí)現規模經(jīng)營(yíng)
目前我市物業(yè)公司絕大多數規模較小，很多企業(yè)僅管理著(zhù)一兩個(gè)物業(yè)項目。企業(yè)無(wú)法實(shí)現規模經(jīng)濟，導致經(jīng)濟效益差，不能維持收支平衡或連年虧損。后勁不足已成為我市物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展瓶頸，這個(gè)問(wèn)題得不到解決，物業(yè)管理行業(yè)難以實(shí)現可持續發(fā)展。
(3)市場(chǎng)化程度不高
第一、很多物業(yè)管理項目的獲取是暗箱操作，制約了公平的.市場(chǎng)競爭機制的建立。
第二、物業(yè)管理的價(jià)格還未實(shí)現完全的市場(chǎng)定價(jià)。其基本做法是政府定價(jià)或制定指導價(jià)。由于收費標準與市場(chǎng)脫節，直接導致企業(yè)長(cháng)期低成本運營(yíng)，服務(wù)質(zhì)量難以有本質(zhì)提高。
(4)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險問(wèn)題
物業(yè)管理發(fā)展至今，己不再只是掃地、巡樓、收費那么簡(jiǎn)單。隨著(zhù)行業(yè)逐步邁向專(zhuān)業(yè)化、規范化，物業(yè)管理服務(wù)的深度和廣度都會(huì )發(fā)生變化。但在這種情況下人們對物業(yè)管理的定位又可能走向另一個(gè)誤區。筆者所在的盤(pán)錦市逸樹(shù)家小區，目前部分業(yè)主正以物業(yè)公司服務(wù)不到位為由拒交物業(yè)費，因攀比心理而產(chǎn)生的欠費業(yè)主群體不斷擴大，物業(yè)公司無(wú)奈之下只能對不繳費的業(yè)主斷電，既影響了業(yè)主的正常生活又影響了物業(yè)服務(wù)質(zhì)量�，F階段的物業(yè)實(shí)踐中由于人們錯誤的定位物業(yè)企業(yè)使這種情況越來(lái)越普遍，無(wú)形中為物業(yè)管理增加了風(fēng)險。
二、解決的途徑：
盡管實(shí)踐中物業(yè)管理不盡如人意，但路還得走下去。要做到將物業(yè)管理糾紛減到最少應從以下幾方面著(zhù)手：
1.業(yè)主
(1)盡快成立業(yè)主協(xié)會(huì )
破解業(yè)委會(huì )組建和運行難題的制度選擇就是業(yè)主協(xié)會(huì )。目前盤(pán)錦市還沒(méi)有這樣一個(gè)指導業(yè)委會(huì )組建工作，規范業(yè)委會(huì )正常運行的機構。作為社會(huì )利益表達和利益協(xié)調的機制，業(yè)主協(xié)會(huì )可以成為聯(lián)系業(yè)主、物業(yè)公司和政府的紐帶。一方面有利于抵制物業(yè)公司的強權，維護業(yè)主的合法權利，另一方面還可以積極參與建立物業(yè)公司招投標機構，加強對從業(yè)人員的管理，完善行業(yè)自律。
(2)盡快建立物業(yè)公司選聘的招投標機制
業(yè)委會(huì )以招投標形式選聘物業(yè)管理公司，是打破壟斷管理局面、培育物業(yè)管理市場(chǎng)競爭機制的有效途徑，這無(wú)疑是促進(jìn)我市物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，管理服務(wù)水平不斷提高的重要動(dòng)力。
(3)完善業(yè)主自律機制
我們一直認為相對于物業(yè)公司業(yè)主是個(gè)弱勢群體，社會(huì )輿論也一面倒向業(yè)主一方。業(yè)主合法維權無(wú)可厚非，但是實(shí)踐中經(jīng)常出現業(yè)主把自己的權利定得過(guò)大，維權心態(tài)偏激。而無(wú)暇思考如何理性維權、合法維權。協(xié)調和維護業(yè)主的共同利益，需要建立業(yè)主自律機制。當前主要的業(yè)主自律機制是《業(yè)主公約》，這是業(yè)主共同的行為準則，對全體業(yè)主都具有約束力。但當個(gè)別業(yè)主為了自身利益拒不履行《業(yè)主公約》時(shí)，但誰(shuí)來(lái)執行這個(gè)約束力？業(yè)主自律機制沒(méi)有執行力，是當前困擾物業(yè)企業(yè)的普遍問(wèn)題。如果將業(yè)委會(huì )的工作委托給物業(yè)管理企業(yè)以外的物業(yè)管理顧問(wèn)公司，由一個(gè)與業(yè)主和物業(yè)公司沒(méi)有利害關(guān)系的中間人介入也許能夠以更公正的立場(chǎng)解決橫亙于二者之間的矛盾。
2.物業(yè)管理企業(yè)
(1)借鑒國外物業(yè)管理經(jīng)驗，實(shí)行專(zhuān)業(yè)化管理可以借鑒美國、新加坡等物業(yè)管理先進(jìn)國家的經(jīng)驗，由物業(yè)管理企業(yè)選聘專(zhuān)業(yè)公司，將設施維修、保安、保潔、綠化、機電、房屋維修等專(zhuān)項服務(wù)進(jìn)行轉包，但管理責任不轉包，這既能提高專(zhuān)項服務(wù)的水平，同時(shí)也優(yōu)化了內部資源，使物業(yè)管理公司集中精力開(kāi)發(fā)其他專(zhuān)項服務(wù)。
(2)組建物業(yè)企業(yè)集團，實(shí)現規模經(jīng)營(yíng)
為了改變盤(pán)錦市物業(yè)管理企業(yè)規模小，專(zhuān)業(yè)人才少，經(jīng)濟效益差，虧損嚴重等情況，應培育具有市場(chǎng)競爭力的物業(yè)企業(yè)集團，打造強勢品牌，以我市的優(yōu)秀物業(yè)公司為龍頭，帶動(dòng)全行業(yè)的蓬勃發(fā)展。這需要政府的政策支持。如政府可以鼓勵物業(yè)管理企業(yè)區域化經(jīng)營(yíng)，按照區域劃分，將一些零散不成規模的住宅，劃入相鄰的物業(yè)管理區域，這樣就使企業(yè)的規模得以擴大。對于一些無(wú)人管理的小區可以采取優(yōu)惠措施鼓勵物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入。
(3)營(yíng)造人文氣氛
為了與業(yè)主和諧共處，物業(yè)管理除了做好日常服務(wù)外，更要關(guān)注業(yè)主的精神世界，如開(kāi)展一些社區活動(dòng)、社會(huì )公益活動(dòng)等為業(yè)主營(yíng)造溝通思想、交流感情的人文氛圍，這樣可以消除業(yè)主對物業(yè)公司的排斥心理，增強物業(yè)管理的凝聚力。
(4)物業(yè)管理企業(yè)前期介入
由于本市的物業(yè)管理都是在物業(yè)交付使用后才開(kāi)始介入的，很多工程項目在規劃設計、施工階段往往忽視物業(yè)管理的需要，遺留問(wèn)題很多。如逸樹(shù)家小區業(yè)主的儲物間在地下一層，住戶(hù)存取雜物很方便，但進(jìn)出的坡度太大，自行車(chē)、摩托車(chē)、電動(dòng)車(chē)進(jìn)出很難，這顯然不能滿(mǎn)足業(yè)主的需要。物業(yè)管理早期介入工程設計、建設是解決這一狀況的有效途徑。
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