我國物業(yè)管理科學(xué)健康的發(fā)展戰略
物業(yè)管理主要起源于上世紀六十年代的英國，而我國的物業(yè)管理是在改革開(kāi)放后才逐漸出現并有所發(fā)展。我國物業(yè)管理科學(xué)健康的發(fā)展戰略，就是小編推薦的物業(yè)論文，歡迎大家閱讀!
【摘要】在我國，物業(yè)管理是房地產(chǎn)行業(yè)在借鑒外國先進(jìn)管理經(jīng)驗的基礎上，引進(jìn)的一種科學(xué)的房屋管理方式，更是中國房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展到一定階段之后的必然產(chǎn)物，這種管理模式直接同市場(chǎng)經(jīng)濟體制相融合�，F階段的物業(yè)管理已經(jīng)成為一種綜合性極強的房屋管理模式，逐漸擺脫了“自建自管”的分散型體制，朝著(zhù)市場(chǎng)化、科學(xué)化的方向發(fā)展，但是在發(fā)展過(guò)程中也不斷暴露出相應的問(wèn)題，這些問(wèn)題亟待解決。文章將會(huì )從實(shí)際出發(fā)，系統的分析我國物業(yè)管理的科學(xué)發(fā)展戰略，希望能夠有效地促進(jìn)我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步。
【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理 科學(xué)健康 發(fā)展戰略 相關(guān)分析
目前，我國的物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)發(fā)展了三十多年左右，具有非常多的類(lèi)型，涉及的領(lǐng)域也非常廣泛，但是與其他國家相比，仍然具有一定差距，依舊存在相應的問(wèn)題。因此，我國要對現存的幾大問(wèn)題進(jìn)行處理，建立起一個(gè)較為公平的競爭市場(chǎng)，各物業(yè)管理企業(yè)也要樹(shù)立起明確的理念，明確戰略定位，從而促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，提高人民群眾的生活水平。
一、物業(yè)管理現存的主要問(wèn)題
(一)行業(yè)缺乏集中，惡性競爭依然存在
我國的物業(yè)管理較國外來(lái)講較晚，現階段的小、亂、差等問(wèn)題十分突出，很多物業(yè)管理企業(yè)無(wú)法正常的經(jīng)營(yíng)運作。據不完全統計，我國現在有大約70%以上的管理企業(yè)正處在一個(gè)崩潰的邊緣，大多數的企業(yè)都無(wú)法靈活的應用科學(xué)技術(shù)進(jìn)行管理，依然以勞動(dòng)密集型作為管理的主要模式。除此之外，物業(yè)管理在市場(chǎng)化的發(fā)展過(guò)程中，同行業(yè)之間很少能有建立起公平的競爭體制，普遍都是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自由組建公司對樓盤(pán)進(jìn)行管理，即使有些公開(kāi)進(jìn)行招標、投標，也會(huì )存在一些暗箱操作的行為。
(二)物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)與管理上存在著(zhù)理念滯后的問(wèn)題
物業(yè)管理行業(yè)是一項新興產(chǎn)業(yè)，很多企業(yè)發(fā)展到今天依舊存在著(zhù)相應的問(wèn)題，部分管理企業(yè)會(huì )將重點(diǎn)放在管理上，而不是服務(wù)，或者一些企業(yè)打著(zhù)服務(wù)的牌子，但是做著(zhù)管理的工作，放不下管理身份，這些都使物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量大打折扣。陳舊的觀(guān)點(diǎn)、落后的理念、不合實(shí)際的行為都成為現代物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要障礙。因此，物業(yè)管理企業(yè)要想在新的競爭環(huán)境下生存，就要適應時(shí)代發(fā)展的潮流，遵循市場(chǎng)發(fā)展的規律，徹底改變管理經(jīng)營(yíng)理念，從根本上進(jìn)行革新。
(三)產(chǎn)業(yè)效率較低
很多地區的稅收政策在整體上存在著(zhù)不規范的現象，這不僅沒(méi)有扶持物業(yè)管理行業(yè)，反而導致此行業(yè)在稅收上存在著(zhù)很大的壓力。例如：所得稅上繳的金額是銷(xiāo)售總收入的15%左右。另外，此行業(yè)的門(mén)檻較低，進(jìn)而導致惡性競爭的出現，很多企業(yè)都打出低價(jià)競爭牌，嚴重影響了此行業(yè)的收益狀況。
以我國成都為例，據相關(guān)數據顯示，成都的物業(yè)管理行業(yè)，能夠保證盈利或保持持平的企業(yè)，其管理范圍一般在十萬(wàn)平方米以上，虧損的企業(yè)，其管理范圍大都集中在十萬(wàn)平方米以下，但是大部分企業(yè)擁有的管理面積都在十萬(wàn)平方米以下。這樣的客觀(guān)條件，幾乎無(wú)法保證物業(yè)管理質(zhì)量，更不用說(shuō)提高管理水平、促進(jìn)行業(yè)發(fā)展。
二、物業(yè)管理的科學(xué)發(fā)展戰略
目前，我國的物業(yè)管理雖然存在著(zhù)一定的問(wèn)題，但是發(fā)展潛力巨大，可持續化、科學(xué)化的發(fā)展模式逐漸成為主導，物業(yè)管理企業(yè)都在樹(shù)立相應的發(fā)展目標。主要的目標是：打造一流管理企業(yè)，創(chuàng )造物業(yè)管理品牌;建設優(yōu)質(zhì)管理隊伍，實(shí)現制度化管理;打造統一的服務(wù)模式，提供最為優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù);創(chuàng )造更高的經(jīng)濟效益，為房地產(chǎn)等企業(yè)提供更多發(fā)展機會(huì );樹(shù)立起一流的管理形象，獲得社會(huì )各級認可。具體的發(fā)展戰略為：
(一)政府頒布政策促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展
我國的物業(yè)管理需要有政府的支持，因此政府需要提高準入標準，制定扶持行業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策，主要包含金融、稅收等方面。同時(shí)，依照市場(chǎng)經(jīng)濟特點(diǎn)，將產(chǎn)權關(guān)系當做紐帶，以商品化、市場(chǎng)化、多元化為基礎，從而明確物業(yè)管理行業(yè)各個(gè)主體權利之間的關(guān)系，確立相應的立法準則。除此之外，明確物業(yè)管理同城市發(fā)展建設之間的關(guān)系，以及物業(yè)管理真正的社會(huì )地位;明確主管部門(mén)與企業(yè)、業(yè)主之間的關(guān)系，確定他們的法律地位以及各自的權利及義務(wù)，在原有的基礎上創(chuàng )立業(yè)主委員會(huì )，形成一個(gè)正規的管理體系，使得物業(yè)管理工作在今后的發(fā)展中能夠做到有章可循、有規可守。
主要的做法在于：首先要對物業(yè)管理企業(yè)自身的資格進(jìn)行管理，依據現階段發(fā)展的實(shí)際狀況，在基本的條件下，企業(yè)一定要建立起更大的管理規模，擁有更多的管理人力，并且對其進(jìn)行定期的專(zhuān)業(yè)培訓，讓企業(yè)能夠真正樹(shù)立起現代管理、現代服務(wù)理念。
之后，在行為方面進(jìn)行規劃與管理，明確企業(yè)自身的管理范圍，杜絕不正當管理業(yè)務(wù)的出現;加強財務(wù)、審計工作的落實(shí)情況，安排專(zhuān)人對費用收支狀況進(jìn)行適時(shí)監督，防止費用出現問(wèn)題。
第一，進(jìn)一步落實(shí)相應責任，對一些違法違規行為要嚴格進(jìn)行查處，一旦發(fā)現問(wèn)題要堅決處理，絕不縱容，對于一些沒(méi)有注冊、沒(méi)有資格、不具備管理條件的物業(yè)管理企業(yè)也要立即取締，并給予相應的處罰。
第二，政府需要進(jìn)行必要的宣傳。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品同其他商品不一樣，業(yè)主對于建筑所有權不了解，也不知道應當如何使用自身的權利，對管理關(guān)系、委員會(huì )性質(zhì)等存在著(zhù)概念模糊問(wèn)題。因此，行政部門(mén)要采用相應的措施保護業(yè)主自身的權益，除了行政部門(mén)自己要直接進(jìn)行宣傳以外，還需要規范建設單位自身的告知義務(wù)，將宣傳工作納入到自我管理的范疇之內。
(二)物業(yè)管理企業(yè)自身要樹(shù)立起正確的經(jīng)營(yíng)理念與戰略地位
根據《物權法》的規定，以及其他法律的說(shuō)明，現在已經(jīng)將物業(yè)管理企業(yè)直接修改成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，這對其性質(zhì)是一種改變。這樣對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行重新定位，就是要求我國的物業(yè)管理行業(yè)必須要根據新理念、新政策調整管理模式，制定出適應市場(chǎng)發(fā)展的新戰略。 首先，從戰略入手，定位經(jīng)營(yíng)理念。在物業(yè)管理方面，力求專(zhuān)業(yè)化、標準化，一些中小型的企業(yè)需要了解自己的主要任務(wù)，在競爭中盡量保持優(yōu)勢。戰略定位主要包含兩點(diǎn)：第一，要針對公司自身的實(shí)力，確定目標，決定自身服務(wù)的主要范圍，根據主流市場(chǎng)的變化制定競爭戰略，可以采用差異化戰略，或者是低價(jià)戰略。差異化戰略需要企業(yè)自身樹(shù)立起品牌意識與企業(yè)形象，盡可能地提高服務(wù)標準與服務(wù)質(zhì)量，從而增加服務(wù)價(jià)值;低價(jià)戰略需要企業(yè)滿(mǎn)足基本消費、基本服務(wù)標準，在可控的范圍內降低成本以及費用，以獲得更大的利益。
第二，針對項目特點(diǎn)制定目標。每一個(gè)項目都會(huì )有相應的服務(wù)檔次、服務(wù)類(lèi)型以及服務(wù)標準，因此企業(yè)必須要針對這些特點(diǎn)提出戰略要求，進(jìn)而制定出具體措施，保證自身在競爭市場(chǎng)中能夠獲益。同時(shí)，一些有實(shí)力的企業(yè)需要拓展贏(yíng)利渠道，如果出現虧損要以最快的速度進(jìn)行調整，這樣才能夠保證服務(wù)的正常提供。例如，企業(yè)可以利用自身存在的優(yōu)勢擴大業(yè)務(wù)范圍，像中介服務(wù)、房屋估價(jià)等，這些都能夠幫助物業(yè)管理企業(yè)在正常運營(yíng)的基礎上取得更大的經(jīng)濟效益，從而為提供服務(wù)、有效管理奠定基礎。
(三)以贏(yíng)利為理念，擴大規模效益，提高占有率
第一，我國現階段的物業(yè)管理企業(yè)都是以小規模、小模式為主，很多企業(yè)缺少專(zhuān)業(yè)人員，導致群體功能發(fā)揮失常，無(wú)法提高綜合實(shí)力。針對這類(lèi)問(wèn)題需要盡快予以改善，走集團化發(fā)展路線(xiàn)，保證行業(yè)的健康發(fā)展。主要的做法就是組建起技術(shù)實(shí)力強、人才集中化、經(jīng)營(yíng)方式多、競爭范圍廣的企業(yè)集團。在組建的過(guò)程中要保證發(fā)展理念的長(cháng)遠化、準確化，充分考慮企業(yè)集團的未來(lái)發(fā)展方向，保證經(jīng)營(yíng)理念的超前性。同時(shí)，從物業(yè)發(fā)展的實(shí)際入手，確定個(gè)體模式、規模項目以及效益指標等，保證其符合集團發(fā)展的真實(shí)情況，切不可越過(guò)自身的實(shí)際能力，防止出現企業(yè)虧損。
第二，依靠樹(shù)立起的品牌形象以及在市場(chǎng)中享有的美譽(yù)度，不斷擴大規模，繼續完善人才團隊、市場(chǎng)建設以及設施配備等，保證營(yíng)業(yè)額、經(jīng)濟效益規模的提高。除此之外，企業(yè)還需要選擇最為適宜的增值環(huán)節，目前我國的物業(yè)管理，主要存在的增值環(huán)節有三個(gè)，分別是：服務(wù)項目的專(zhuān)業(yè)化操作;項目管理集成;效益增值服務(wù)。這三個(gè)增值環(huán)節需要貫穿到物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，但是小型的企業(yè)要切記不能走“小而全”的發(fā)展道路，那樣會(huì )導致經(jīng)濟虧損，嚴重影響企業(yè)的未來(lái)發(fā)展。需要做的應是服務(wù)集成，讓自己的企業(yè)能夠朝向知識型、管理型的發(fā)展方向過(guò)渡，從而提高企業(yè)自身的生存與發(fā)展能力，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步。
(四)走人才化發(fā)展路線(xiàn)，培養并留住人才
在我國，物業(yè)管理企業(yè)不同于其他企業(yè)，無(wú)論是規模還是薪資都存在一定差距，這一點(diǎn)導致人才的流失，尤其是一些優(yōu)秀的管理者以及優(yōu)秀的技術(shù)人員。對于物業(yè)管理企業(yè)來(lái)講，人力資源管理非常重要，核心能力幾乎附著(zhù)在一些關(guān)鍵人才的身上。因此，企業(yè)的科學(xué)發(fā)展戰略必須要有人才戰略作為支撐。
人才戰略主要包含：第一，確定關(guān)鍵人才。物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展需要將中層人員當作基礎，包括各部門(mén)的主管，例如，經(jīng)營(yíng)部門(mén)的主管，需要負責管理計劃的編制與實(shí)施;工程部門(mén)主管需要對各類(lèi)設備進(jìn)行保養，控制維修質(zhì)量等。
第二，培養關(guān)鍵人才。建立培養機制，優(yōu)秀人才的發(fā)展需要靠先進(jìn)的培養機制維持，因此，物業(yè)管理企業(yè)需要明確相應的產(chǎn)權關(guān)系，讓人才與企業(yè)充分結合，同時(shí)還要對員工進(jìn)行科學(xué)的職業(yè)規劃，保證人才能夠自愿的在企業(yè)中生存;對人才進(jìn)行培訓與考核，企業(yè)需要根據評估結果制定相應的培訓內容以及培訓方式，由于人才之間的潛力不同，要保證分層次培養，并且在培養之后，要將培訓目標直接貫徹到考核之中，同收入掛鉤，促進(jìn)人才成長(cháng)，讓人才成為物業(yè)管理企業(yè)未來(lái)發(fā)展的基礎所在。
三、結語(yǔ)
綜上所述，文章已經(jīng)系統的分析了我國物業(yè)管理行業(yè)的科學(xué)發(fā)展戰略，并對出現的問(wèn)題提出了解決的方式。我國的房地產(chǎn)行業(yè)隨著(zhù)管理體制的不斷改革，物業(yè)管理市場(chǎng)逐漸在完善，并且物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)被更多的人接受�，F階段，物業(yè)管理已經(jīng)發(fā)展成為一項朝氣蓬勃的陽(yáng)光行業(yè)，住宅建設與設計、房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與建造都成為我國未來(lái)經(jīng)濟發(fā)展的重要增長(cháng)點(diǎn)。相信在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，中國的物業(yè)管理發(fā)展戰略將會(huì )日趨完善，最終一定會(huì )與國際物業(yè)管理市場(chǎng)成功接軌。
參考文獻
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[2]張韌.探析物業(yè)管理在發(fā)展中遇到的問(wèn)題及應對方[J].價(jià)值工程，2014.
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